ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 971/2012

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 971/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 1417/CA din 20

octombrie 2010 pronunțată de Tribunalul Brașov, secția comercială și de

contencios administrativ, s-a respins acțiunea comercială formulată de

reclamantul P.W.C. în contradictoriu cu pârâta SC G.S.D. SRL.

S-a admis cererea reconvențională

formulată de reclamanta reconvențională SC G.S.D. SRL. în contradictoriu cu

pârâtul reconvențional P.W.C. și în consecință :

S-a constatat rezoluționat de drept

antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 11 din 04 mai 2007 încheiat de părți.

S-a constatat că în urma rezoluțiunii

de drept a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 11 din 04 mai 2007

încheiat de părți, reclamanta reconvențională este îndreptățită să păstreze

avansul în cuantum de 68.335 Euro achitat de pârâtul reconvențional.

A fost obligat pârâtul reconvențional

să plătească reclamantei reconvenționale suma de 39.509,43 lei cheltuieli de

judecată.

În motivarea hotărârii se arată că, la

data de 4 mai 2007 părțile au încheiat antecontractul de vânzare cumpărare nr.

11 în care reclamantul P.W.C. are calitatea de promitent cumpărător și pârâta SC

G.S.D. SRL. are calitatea de promitent vânzător, atestat de către S.C.A. J., B.

și Asociații prin încheierea de certificare nr. 102/2007, având ca obiect

promisiunea de a cumpăra și promisiunea de a vinde apartamentul nr. 31 situat

în imobilul nr. 5 , etajul 3, cu o suprafață construită de 107,39 mp, spațiul

de parcare nr. 31 și boxa nr. 31 situate în garajul subteran al imobilului, apartamentul

nr. 32 situat în imobilul mai sus identificat, cu o suprafață construită de

154,49 mp, spațiul de parcare nr. 32 și boxa nr. 32, situate în garajul

subteran al imobilului.

Potrivit

prevederilor antecontractului, promitentul - cumpărător, reclamantul a achitat

potrivit art. 3.2.3 și anexei 5 un avans de 68.335 EURO, reprezentând 10 % din

preț, iar promitentul - vânzător s-a obligat să finalizeze și să vândă

imobilele mai sus descrise până la cel mai târziu la data de 31 decembrie 2008.

Reclamantul

a invocat ca temei al rezoluțiunii antecontractului prevederile art. 8.2 din

antecontract potrivit cărora „ în cazul în care promitentul-vânzător întârzie

ori refuză predarea proprietății, în condițiile stabilite prin prezentul

antecontract , cu mai mult de 90 de zile de la data finalizării convenită,

prezentul antecontract poate fi rezoluționat de promitentul cumpărător, după

transmiterea unei notificări de 14 zile promitentului vânzător, conform art. 11.3”.

În

speță, promitentul - vânzător nu a finalizat construcția până la data de 30

aprilie 2009 (90 de zile din data finalizării din 31 decembrie 2008, însă ca

urmare a intervenirii cazului fortuit).

Astfel,

la data de 3 februarie 2009 constructorul SC V.S. SRL semnalează pârâtei SC

G.S.D. SRL. imposibilitatea continuării lucrărilor necesare finalizării căilor

de acces datorită unor probleme tehnice de execuție, conform minutei încheiate

la data de 03 februarie 2009 .

Potrivit

art. 8.2 alin. ultim din antecontractul încheiat de părți „sunt asimilate cazului

fortuit, producând același efect și următoarele situații de natură să îngreuneze

în mod obiectiv și semnificativ executarea obligației de către promitentul-vânzător

, cauza invocată de către constructorul edificiului cu valoare de sau fortuit

sau forță majoră”.

În

aceste condiții, situația invocată de constructorul SC V.S. SRL se circumscrie

cazului fortuit, care în speță justifică sub condiția notificării în termen de

5 zile de la producerea lor, prelungirea automată a datei predării, cu o

perioadă egală cu cea în care cazul fortuit a existat, perioadă în care

prezentul antecontract nu poate fi reziliat de promitentul – cumpărător

potrivit pct. 8.2 alin. (3) din antecontract.

În

speță, promitentul-vânzător și-a îndeplinit obligația contractuală de a

notifica promitentul-vânzător intervenirea cazului fortuit și decalarea

termenului de predare a construcției la 30 iunie 2009.

În

acest sens, la data de 13 februarie 2009, în termenul contractual de 5 zile,

pârâta a notificat la sediul S.C.A. Jinga și Asociații aspectele mai sus

inserate.

În

ce privește destinatarul acestei notificări, instanța reține că în mod legal a

fost comunicată la sediul S.C.A J. și Asociații, reprezentanta reclamantului cu

care a încheiat de altfel antecontractul și care a virat avansul de 68.335 EURO

potrivit O.P nr. 184 din 04 mai 2007 .

În

aceste condiții, mandatul reprezentantului reclamantului era valabil și în faza

de executare a antecontractului, pentru achiziționarea imobilului, iar dacă acesta

nu ar mai fi fost valabil ca urmare a revocării mandatului sau depășirii

limitelor acestuia, mandatarul avea obligația de a returna notificarea primită

la data de 13 februarie 2009 expeditorului, ceea ce nu a făcut.

Potrivit

dispozițiilor art. 1554 C. civ., „revocarea mandatului nu este opozabilă

terților decât după ce a fost adusă la cunoștință lor. Până la notificarea

revocării, mandantul va răspunde față de terții de bună credință însă cu drept

de regres contra mandatarului incorect”.

Cum

la primirea notificării din 13 februarie 2009 mandatarul a stat în pasivitate

și nu a notificat pârâtei eventuala încetare, revocare a mandatului său,

această chestiune nu îi este opozabilă promitentului vânzător și nu-l

exonerează pe promitentul cumpărător de răspunderea contractuală ce revine,

menționându-și însă dreptul de regres împotriva mandatarului în baza contractului

de mandat.

Tribunalul

a reținut în concluzie că mandatul acordat de promitentul - cumpărător este

valabil în vederea achiziționării imobilului, ceea ce înseamnă că mandatul era

valabil până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului ce

formează obiectului antecontractului.

De

asemenea cu toate că reclamantul a susținut că nu a avut cunoștință de

prelungirea termenului de finalizare a construcției, avea obligația de a

efectua restul de plată de 615.016 lei până la data de 01 decembrie 2008

conform anexei 5 a antecontractului, însă nu a mai efectuat nicio plată de la

data de 04 mai 2007.

Coroborând

întregul material probator administrat în cauză, cu clauzele antecontractului

de vânzare-cumpărare nr. 11 din 04 mai 2007 s-a constatat că pârâta în calitate

de promitentă - vânzătoare și-a respectat obligațiile ce-i reveneau, a

notificat reclamantului intervenirea cazului fortuit și termenul de 30 iunie 2009

de finalizare a construcției, invitând reclamantul la inspecția apartamentelor

contractate la data de 29 iunie 2009 și la încheierea contractului de vânzare -

cumpărare după efectuarea plății integrale.

Reclamantul

însă nu și-a îndeplinit obligația contractuală de a plăți prețul apartamentelor

contractate potrivit art. 3.2 și anexei 5 din antecontract, nu s-a prezentat

pentru semnarea contractului de vânzare - cumpărare, dată până la care avea

obligația de a achita integral proprietatea, astfel fiind operabil pactul

comisoriu de ultim grad instituit de prevederile art. 22 și art. 8.1. din

antecontract.

Împotriva hotărârii a declarat apel

reclamantul P.W.C., invocând greșita interpretare a legii și a actelor depuse

în probațiune.

În dezvoltarea motivelor de apel se

arată în esență că, instanța a interpretat în mod eronat prevederile

contractuale cu privire la data finalizării proprietății, care a fost stabilită

de părți la 31 decembrie 2008, nu s-a reținut faptul că promitentul-vânzător

și-a încălcat obligațiile contractuale asumate privind predarea proprietății la

termen, iar instanța a calificat în mod greșit cazul fortuit invocat. În

legătură cu notificările trimise beneficiarului, se arată că s-au încălcat

prevederile contractuale stabilite de părți. Față de actele dosarului, nu a

fost întrunită niciuna din condițiile pentru a opera rezoluțiunea din culpa

beneficiarului, obligația de plată a restului de preț nefiind exigibilă.

Analizând hotărârea apelată în raport

cu motivele de apel și actele dosarului, în baza art. 296 C. proc. civ., s-au

constatat următoarele:

Ambele părți contractante au solicitat

rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 11 din 4 mai 2007,

promitentul-cumpărător invocând nerespectarea obligațiilor de finalizare și

predare a imobilelor până la data de 31 decembrie 2008, iar

promitentul-vânzător invocând neîndeplinirea obligației de încheiere a

contractului de vânzare-cumpărare și neachitarea restului de preț în termenul

stipulat.

În speță, data finalizării, respectiv

data predării proprietății imobilelor a fost convenită de părți ca fiind data

de 31 decembrie 2008, astfel cum rezultă din prevederile art. 4.3.1 și art. 6.1.1.

În momentul împlinirii acestui termen, cât și după împlinirea celor 90 de zile

de la data finalizării, creditorul apelant nu și-a manifestat opțiunea de a

invoca pactul comisoriu expres prevăzut de art. 8.2 din antecontract, lăsând

debitorul-intimat să-și execute în continuare obligațiile asumate. Revocarea

opțiunii inițiale s-a produs după 6 luni, la 24 iunie 2009, prin emiterea

notificării cu respectarea termenului de preaviz convenit de părți de 14 zile,

astfel încât antecontractul urma să fie considerat desființat la 8 iulie 2009.

Însă, potrivit notificării nr. 730 din 29 iunie 2009, promitentul-vânzător a anunțat

finalizarea construcției și a propus data de 23 iulie 2009 pentru inspecția

proprietății în vederea recepției.

Prin urmare, se constată că revocarea

opțiunii inițiale a creditorului apelant a intervenit cu 5 zile înainte de

anunțarea finalizării construcției, în condițiile în care varianta pentru care

a optat, aceea a executării obligațiilor de către vânzător, s-a realizat

efectiv prin finalizarea construcției. Ori, așa cum s-a reținut mai sus,

această revocare a opțiunii nu se poate realiza în mod arbitrar și nici abuziv,

ci în funcție de împrejurările concrete existente la momentul exprimării

opțiunii. În acest context, în mod corect instanța de fond a reținut și

acceptul creditorului pentru executarea obligațiilor contractuale peste

termenul convenit.

Susținerile apelantului reclamant

privind data predării imobilelor ca fiind 31 decembrie 2008 sunt corecte,

astfel cum rezultă din prevederile art. 6.1.1 din antecontract. De asemenea, în

mod corect s-a arătat că invocarea cazului fortuit s-a realizat ulterior datei

de finalizare și predare, însă aceste aspecte nu influențează soluția

pronunțată de prima instanță, având în vedere că la momentul scadenței,

apelantul-creditor nu a invocat pactul comisoriu, ci a optat pentru continuarea

executării antecontractului.

Cu referire la efectele produse de

notificarea emisă de promitentul-vânzător la 13 februarie 2009 privind

prelungirea datei de predare la 30 iunie 2009, în mod corect instanța de fond a

arătat că această notificare a respectat prevederile art. 11.3 din antecontract

care au permis transmiterea actelor prin curier, fiind trimisă prin mandatarul

convențional care a confirmat existența unui mandat valabil până la încheierea

contractului de vânzare-cumpărare prin notificarea nr. 392 din 18 decembrie 2009.

Prin urmare, notificarea de prelungire a duratei de predare a imobilelor a

devenit opozabilă promitentului-cumpărător, astfel încât în mod corect s-a

reținut că prelungirea termenului de predare a fost acceptată în mod tacit.

Prevederile art. 8.2 din antecontract

menționează cazul fortuit și forța majoră, cât și situațiile de natură să

îngreuneze în mod obiectiv și semnificativ executarea obligației de către

promitentul-vânzător, ca fiind cauze care determină prelungirea automată a

datei predării, cu condiția notificării. În mod corect instanța de fond a

stabilit că prin emiterea notificării în condițiile permise de antecontract,

data predării imobilelor a fost prelungită, cu perioada în care cazul fortuit a

existat, astfel încât dreptul promitentului-cumpărător de a rezilia

antecontractul a fost afectat de această prelungire a datei predării.

Susținerile apelantului privind

cunoașterea de către vânzător a imposibilității de respectare a termenului de

predare, față de data de execuție a lucrărilor de terasamente, respectiv 15

martie 2009, nu pot fi avute în vedere, întrucât acel contract de execuție

privea întregul ansamblu rezidențial și nu doar accesul la imobilele din

litigiu. De asemenea, faptul că situația fortuită a fost sesizată de către

antreprenorul lucrărilor de amenajare a drumurilor și nu de constructorul

edificiului, nu înlătură aplicarea art. 8.2 din antecontract, întrucât

obligația de predare a imobilelor includea și realizarea accesului la imobile,

astfel cum rezultă din art. 7.2.1 și art. 7.3.3. din antecontract.

În legătură cu modul de calificare a

cazului fortuit, argumentele apelantei nu sunt susținute de concluziile

expertizei geologice din februarie 2009 care au arătat că lucrările efectuate

în zonă au dus la descoperirea unor trovanți, a unor roci dure care au

determinat modificarea și prelungirea contractului de execuție a lucrărilor de

terasament și a căilor de acces. Studiile de specialitate și expertizele

efectuate de promitentul-vânzător înainte de demararea proiectului de construire

a ansamblului rezidențial, acte depuse la dosar în fața instanței de apel,

demonstrează că pârâta a depus diligențele necesare pentru verificarea

structurii terenului și că descoperirea trovanților în acea zonă a fost

considerată un accident geologic, cu aspect imprevizibil, nefiind prevăzute de

studiile efectuate anterior. Prin urmare, nu se poate imputa constructorului

edificiului, o conduită culpabilă și nediligentă în modul de executare a

obligațiilor asumate, iar descoperirea trovanților se circumscrie situației

asimilate cazului fortuit prevăzută de părți la art. 8.2 din antecontract.

Cu privire la notificarea referitoare

la finalizarea proprietății din 29 iunie 2009, într-adevăr la dosar s-a depus o

confirmare de primire în care destinatar este o altă persoană decât

apelantul-cumpărător (fila 64 dosar fond), însă prin notificarea nr. 382 din 18

decembrie 2009 adresată mandatarului apelantului, i se aduce la cunoștință

finalizarea lucrării și obligația de recepționare a imobilelor. Apelantul nu a

făcut dovada revocării mandatului, astfel încât notificările trimise de

promitentul-vânzător prin mandatar respectă prevederile art. 11.3 din

antecontract.

Notificarea de rezoluțiune a

antecontractului emisă de apelantul-cumpărător la 24 iunie 2009 s-a realizat în

perioada de prelungire a datei de predare a imobilelor, ori potrivit tezei

finale a art. 8.2, părțile au convenit ca în această perioadă antecontractul să

nu poată fi reziliat. Prin urmare, apelantul - cumpărător avea obligația de a

se prezenta pentru inspecția și încheierea contractului de vânzare-cumpărare

potrivit art. 4.3.3. – 4.3.5 din antecontract, neîndeplinirea acestei obligații

atrăgând incidența art. 8.1 din contract cu privire la rezoluțiune și reținerea

sumelor plătite ca avans, aspect corect reținut de instanța de fond. Faptul că promitentul-cumpărător

nu a achitat restul de preț la termenul stipulat în anexa antecontractului,

respectiv la 1 decembrie 2008, nu constituie un motiv pentru rezoluțiunea

antecontractului, având în vedere că prevederile art. 3.2.2. permiteau acesteia

să amâne plata finală până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare,

moment ulterior îndeplinirii obligației de recepționare a imobilelor (art.

6.2.4 din antecontract), astfel încât au fost înlăturate considerentele

instanței de fond referitoare la acest aspect.

Susținerile apelantei legate de

întabularea ulterioară a construcțiilor nu au relevanță în raport cu reținerea

neîndeplinirii obligațiilor contractuale privind inspecția și recepționarea

imobilelor de către promitentul-cumpărător, obligații ce erau anterioare

obligației de întabulare a construcției.

În consecință, prin decizia nr. 23/Ap

din 25 martie 2011, Curtea de Apel Brașov, secția comercială, a respins apelul

declarat de reclamantul C.P.W.

Împotriva

acestei decizii a declarat recurs, în cadrul termenului legal, reclamantul P.W.C.,

prin care a solicitat admiterea acestuia, modificarea în tot a deciziei

atacate, în sensul admiterii acțiunii introductive și respingerii cererii

reconvenționale.

Recurentul

a formulat critici față de decizia atacată, având în vedere următoarele aspecte

:

- instanța nu a prezentat o motivare

suficientă pentru decizia luată;

- instanța a ignorat restul probelor administrate

în dosarul de fond;

- instanța a prezentat o motivare

contradictorie.

În ceea ce privește cererea

principală, recurentul a susținut că în mod eronat instanța a reținut faptul că

reclamantul ar fi optat pentru prelungirea datei finalizării. Data finalizării,

a fost stabilită potrivit art. 4.3.1 și art. 6.1.1. din contract la data de 31

decembrie 2008, prin urmare întârzierea plății cu 90 de zile nu înseamnă că se

acceptă o prelungire a datei finalizării, ci doar faptul că pentru întârzieri

mai mari de 90 de zile nu se pot solicita despăgubiri.

În continuare, a invocat prevederile

art. 978 C. civ., potrivit cărora clauzele contractelor se interpretează în

sensul că pot avea un efect, iar nu acela în care nu ar produce niciunul, ori

în speța de față, opțiunea de a rezoluționa contractul, aparține promitentului

cumpărător. Reclamantul, în mod expres, și-a precizat poziția, în sensul că a

transmis notificarea de rezoluțiune la data de 24 iunie 2009, prevalându-se de

pactul comisoriu.

Mai mult decât atât, confirmarea de

primire a notificării transmisă de promitentul vânzător, nu produce nici un

efect, întrucât destinatar a fost o altă persoană. Din acest punct de vedere,

motivarea instanței este contradictorie, în sensul că pe de o parte, menționează

că dreptul reclamantului la opțiune a încetat la primirea notificării, iar pe

de altă parte se reține că această notificare nu a fost recepționată niciodată

de reclamant.

Din alt punct de vedere, se arată că

apariția cazului fortuit, s-a invocat ulterior datei limită stabilită pentru

predarea proprietății. Cazul fortuit și forța majoră nu ar fi putut extinde data

predării.

A doua chestiune criticată de către

recurent este cea legată de faptul că promitentul vânzător și-a încălcat

obligațiile contractuale asumate, având în vedere nerespectarea obligației de a

finaliza proprietatea la termenul convenit. Culpa vânzătorului în îndeplinirea

obligației rezultă din faptul că data lucrărilor din contractul de execuție

stipulată este 15 martie 2009, deci pârâta cunoștea faptul că nu se va putea

încadra în termenul asumat în antecontract, iar întârzierea nu avea legătură cu

descoperirea ulterioară a trovanților.

Recurentul a mai arătat că din

contractul de execuție nr. 933/2008 și Studiul geotehnic din februarie 2009,

rezultă că nu se face nici o referire la conectarea la utilități, ci doar la

amenajarea drumurilor de acces, ceea ce înseamnă că susținerile pârâtei sunt

false în acest sens.

Din interpretarea dispozițiilor art.

7.3.3. coroborat cu art. 4.3.1 – 4.6.3. din antecontract, reiese clar faptul că

nu există nici un impediment pentru vânzător să notifice finalizarea

proprietății, înainte de finalizarea drumurilor de acces.

În consecință, recurentul arată că

pârâta nu poate invoca în beneficiul său cazul fortuit și nu se poate prevala

de o prelungire valabilă a datei de finalizare și predare a proprietății,

întrucât situația invocată de către SC G.D.S. SRL nu se încadrează în ipoteza

prevăzută de art. 8.2. din antecontract, deoarece nu este vorba despre o

îngreunare semnificativă a executării obligației asumate, iar cazul fortuit sau

de forță majoră nu putea fi invocat decât de constructorul edificiului, cu

privire la executarea obligației principale de finalizare a apartamentului.

În stabilirea situației de forță

majoră, recurentul solicită ca instanța să aibă în vedere și următoarele

aspecte care demonstrează culpa debitorului : Studiul geotehnic a fost întocmit

și prezentat reclamantului ulterior datei limită, data limită de finalizare

este 31 decembrie 2008, iar orice notificări trebuiau comunicate până la

această dată.

În aceste condiții, evenimentul

invocat de către SC G.D.S. SRL nu se circumscrie cazului fortuit, de natură să

amâne data finalizării.

În ceea ce privește cererea

reconvențională, recurentul a susținut că în mod greșit instanța a reținut că

promitentul cumpărător nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, în

condițiile în care contractul a fost rezoluționat prin notificarea din data de

24 iunie 2009. În lipsa efectelor contractului, nu sunt întrunite condițiile

pentru a opera rezoluțiunea din culpa subsemnatului.

De asemenea, s-a mai susținut că și în

ipoteza în care reclamantul nu ar fi rezoluționat antecontractul, pârâta nu

putea să își îndeplinească obligația de a vinde apartamentele, întrucât aceste

apartamente nu au fost intabulate decât în septembrie 2009 și numai ulterior

puteau fi înstrăinate.

Recursul este nefondat.

Precizare prealabilă.

În actuala reglementare, recursul este

cale extraordinară de atac prin intermediul căreia se realizează numai un

control de legalitate al hotărârii împotriva căreia s-a declanșat recursul în

limitele și în conformitate cu prevederile art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ.. În

nici un caz nu se pot invoca formal motive de nelegalitate, pentru a repune în

discuție fondul litigiului și pentru a obține o rejudecare în fond.

Valorificând această precizare se va

trece la examinarea motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 C.

proc. civ., prin care s-a invocat interpretarea greșită a actului dedus

judecății.

Prin intermediul acestui motiv de

recurs, deși acesta nu a fost invocat expresis verbis, recurentul a reproșat

instanței de apel, că în mod greșit s-a reținut opțiunea pentru prelungirea

datei finalizării, încălcarea obligațiilor contractuale asumate de către pârâtă

și necircumscrierea situației invocată, cazului fortuit.

Așa cum precizează recurentul, actul

juridic dedus judecății este reprezentat de antecontractul de vânzare-cumpărare

nr. 11 din 4 mai 2007, care reprezintă un contract sinalagmatic.

Pentru a răspunde criticilor

recurentului, Înalta Curte urmează a examina condițiile cerute pentru aplicarea

art. 1020 C. civ.

Astfel, reclamantul a solicitat

rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare, promitentul cumpărător

invocând nerespectarea obligațiilor de finalizare și predare a imobilelor până

la data de 31 decembrie 2008.

Pentru a stabili culpa pârâtei în

neîndeplinirea obligației asumate, instanța de apel a avut în vedere

interpretarea prevederilor contractuale, unele prin altele, în raport de

întregul contract. Astfel, este adevărat că art. 4.3.1 și art. 6.1.1. din

contract fac vorbire despre data finalizării proprietății, ca fiind 31

decembrie 2008, însă aceste prevederi trebuie coroborate cu dispozițiile art.

8.2 din contract care prelungesc data predării în prezența situației de forță

majoră sau caz fortuit.

De altfel, instanța de apel nici nu a

susținut că s-ar fi prelungit data finalizării proprietății, menționând

dispozițiile art. 8.2 din antecontract pentru a arăta că rezoluțiunea produce

efecte la expirarea termenului de 90 de zile, stabilit în contract.

În raport de aceste precizări, în ceea

ce privește data predării și în prezența dispozițiilor art. 8.2 din

antecontract, se constată că intervenirea cazului fortuit a avut loc în cadrul

termenului de zile, în care recurentul nu avea dreptul de a cere rezoluțiunea.

Însă, ceea ce este relevant în situația de față este faptul că, la data

predării imobilelor, 31 decembrie 2008, reclamantul a optat pentru continuarea

executării contractului, ceea ce valorează acceptarea tacită a prelungirii

termenului de finalizare a apartamentului.

În ceea ce privește opozabilitatea

notificării privind prelungirea duratei de predare, Înalta Curte constată că în

mod corect instanța a apreciat că aceasta a respectat dispozițiile art. 11.3

din contract, conducând la prelungirea termenului de predare.

În ceea ce privește asimilarea cazului

fortuit situației prevăzută la art. 8.2 din contract, Înalta Curte constată că

ambele instanțe, au reținut cazul fortuit prin raportare la proba cu expertiză

de specialitate efectuată în cauză, cu specialitatea geologie și geodezie.

Invocarea acestei critici de către recurent, are în vedere repunerea în

discuție a probelor examinate de instanțele anterioare, în speță stabilirea

dacă obligația de predare, putea fi defalcată de cea de realizare a

branșamentelor și a drumului de acces, în raport de prevederile contractuale.

Susținerile recurentului privind

analizarea prevederilor contractului încheiat cu constructorul SC V.S. SRL,

vizează netemeinicia și nu nelegalitatea soluției criticate așa încât nu vor fi

reținute.

În privința cererii reconvenționale,

argumentele pentru care recurentul consideră că cererea nu trebuia admisă, au

fost invocate în cadrul motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C.

proc. civ.

Astfel, recurentul a susținut lipsa sa

de culpă pentru neprezentarea la recepția lucrării, plata restului de preț sau

nesemnarea contractului.

În ceea ce privește temeiul admiterii

cererii reconvenționale și constatării ca rezoluționat a antecontractului de

vânzare cumpărare, Înalta Curte arată că această soluție este consecința legală

urmare a stabilirii lipsei de culpă a pârâtei în îndeplinirea obligațiilor

contractuale.

În situația încheierii unei convenții

sinalagmatice, rezultă că partea îndreptățită să solicite rezoluțiunea

contractului este pârâta, în condițiile în care s-a stabilit că și-a îndeplinit

obligațiile în conformitate cu prevederile contractuale. În atare situație, la

momentul la care reclamantul nu s-a prezentat în vederea predării

apartamentului, pârâtei i s-a deschis opțiunea pentru rezoluțiunea

antecontractului.

În analiza intervenirii pactului

comisoriu de ultim grad și constatarea contractului rezolvit de drept, prezintă

relevanță îndeplinirea obligațiilor de către pârâtă, ca parte care a solicitat

constatarea rezoluțiunii și neîndeplinirea obligațiilor corelative de către

reclamant.

În ceea ce privește criticile

recurentului, privind rezoluțiunea de drept a contractului din partea

reclamantului, la data de 24 iunie 2009, anterior transmiterii notificării din

partea pârâtei, se constată că acest drept al recurentului nu s-a născut

niciodată, în condițiile neîndeplinirii obligațiilor corelative.

De asemenea, nu subzistă nici

criticile referitoare la neîndeplinirea obligației de intabulare de către

pârâtă, care se constată a fi ulterioară celor nerespectate de către reclamant.

În consecință, față de cele ce preced,

potrivit art. 312 C. proc. civ., recursul va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat

recursul declarat de reclamantul P.W.C.

împotriva deciziei nr. 23/Ap din 25 martie 2011 pronunțată de Curtea de Apel

Brașov, secția comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 24 februarie 2012.