ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7331/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 336/S din 7 decembrie 2010, Tribunalul Brașov, a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune, a admis în parte acțiunea civilă formulată și completată de reclamantul M.I. în contradictoriu cu pârâtele S.C.V., P.M.R., Comisia Județeană Brașov de aplicare a legilor fondului funciar și Comisia Locală Brașov de aplicare a legilor fondului funciar. A respins acțiunea formulată de același reclamant în contradictoriu cu aceiași pârâți înregistrată în Dosarul nr. 23139/197/2009 al Judecătoriei Brașov, conexat la prezentul dosar. A constatat că R.M. în calitate de proprietară vânzătoare a încheiat cu reclamantul M.I.

în calitate de cumpărător, un act sub semnătură privată, antecontract de vânzare-cumpărare la data de 17 martie 1974, având ca obiect casa din Brașov și terenul aferent de 0,8 ha. A constatat că în urma acestui act s-a încheiat actul de vânzare-cumpărare în formă autentică din 21 iulie 1975 la Notariatul de Stat Județean Brașov numai pentru construcția situată în Stupini, înscris în CF Brașov, și terenul aferent de 800 mp, în aplicarea dispozițiilor art. 30 Legea nr. 58/1974 și conform cu dispozițiile Legii nr. 4/1973. A obligat pe pârâtele S.L.V. și P.M.R. să se prezinte la notar pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru diferența de 7.200 mp, menționată în antecontractul de vânzare-cumpărare iar în caz de refuz sentința va ține loc de act pentru intabularea acestui drept.

A dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantului și al soției acestuia M.E. asupra terenului mai sus identificat, dobândit prin cumpărare ca bun comun. A respins celelalte pretenții ale reclamantului. A obligat pe pârâtele S.L.V. și P.M.R. să plătească suma de 6,977,52 RON către stat, reprezentând suma pe care reclamantul o datora cu titlu de cheltuieli de judecată și pentru care a beneficiat de ajutor public judiciar. Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că în data de 17 martie 1974 reclamantul a încheiat cu R.M. în prezent decedată un act sub semnătură privată prin care R.M. se obliga să vândă reclamantului imobilul situat în Brașov pentru suma de 50.000 RON, din care la data încheierii actului s-a achitat suma de 23.000 RON, diferența de 27.000 RON urmând a fi achitată până la 1 martie 1975 când se va încheia actul autentic.

Obiect al vânzării l-a reprezentat și terenul în suprafață de 0,8 ha. La data de 2 martie 1975 reclamantul a mai achitat suma de 2.000 de RON din prețul stabilit iar la data de 21 octombrie 1975 s-a încheiat contractul în formă autentică, obiect al contractului fiind construcția și terenul aferent de 800 mp, prețul fiind de 25.000 RON. Pentru diferența de 7.200 mp, teren nu s-a încheiat contract de vânzare-cumpărare însă reclamantul a intrat în posesia întregului imobil așa cum s-a prevăzut în contract. Din înscrisurile depuse la dosar rezultă că pentru acest teren reclamantul a achitat impozit, iar din notificarea emisă de pârâta S.L.V.prin care aceasta solicita reclamantului ca până la data de 30 iunie 2005 să desființeze gardul ridicat abuziv pe proprietatea sa, rezultând că până la data menționată această pârâta nu a intrat în posesia terenului.

Posesia exercitată de reclamant și familia sa asupra terenului aflat în continuarea imobilului proprietatea sa, s-a dovedit prin răspunsurile date la interogatoriu, prin declarațiile de martori și din înscrisurile depuse la dosar. Prețul stabilit în antecontractul de vânzare-cumpărare, de 50.000 RON, este un preț care putea fi stabilit pentru un imobil compus din casă și teren de 8.000 mp, în condițiile în care martorul O.N., domiciliat pe aceeași stradă cu reclamantul, a cumpărat casă și teren pentru prețul de 52.000 RON, fiindu-i recunoscută valabilitatea actului pentru 800 mp, ca și în cazul reclamantului. Toate aceste probe conduc la concluzia că R.M. și M.I. au încheiat actul sub semnătură privată.

Modificarea legislației a împiedicat încheierea actului în formă autentică pentru întreg imobilul. Faptul că mențiunea referitoare la suprafața de teren este cuprinsă numai în unul din cele două exemplare ale actului sub semnătură privată nu înlătură puterea doveditoare a sa cu privire la intenția părților. Dacă înțelegerea nu ar fi fost asupra întregului imobil nu este justificat prețul stabilit în antecontract de 50.000 RON, față de prețul menționat în contractul de vânzare-cumpărare de 25.000 RON. S-a susținut de către pârâți că R.M. nu putea să vândă terenul de 7.900 mp, deoarece acesta era în proprietatea C.A.P., și că de-a lungul timpului nu a existat nicio discuție cu privire la această suprafață.

Existența discuțiilor asupra terenului rezultă din notificarea pe care pârâta S.L.V. a trimis-o reclamantului, în care pârâta susține existența dreptului său de proprietate asupra terenului în litigiu și din litigiile anterioare purtate de reclamant pentru reglementarea situației juridice a terenului. Imobilul în litigiu, înscris în CF Brașov, a fost trecut în proprietatea C.A.P. Stupini la 1 august 2006. La data încheierii actului sub semnătură privată în CF, registrul de publicitate imobiliară, nu era înscris dreptul de proprietate al C.A.P. Stupini. A mai reținut prima instanță că nu există nicio dovadă că reclamantul ar fi cunoscut, la data încheierii actelor, că parte din terenul menționat în acte nu este proprietatea promitentei vânzătoare.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâții S.L.V. și P.M.R. susținând prin motivele de apel că în mod greșit prima instanță a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune întrucât dreptul la acțiune al reclamantului a început să curgă după data de 26 decembrie 1989, momentul abrogării Legii nr. 58/1974 astfel că, față de data înregistrării cererii de chemare în judecată, dreptul la acțiune este prescris. Pe fondul cauzei, apelantele au susținut că prima instanță a realizat o eronată interpretare a convenției părților, întrucât suprafața de 0,8 ha teren nu a constituit obiectul înstrăinării. Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale, prin decizia nr. 84/Ap din 4 iulie 2011, a respins ca nefondat apelul formulat de pârâtele S.L.V.

și P.M.R., reținând următoarele considerente: Data de 1 martie 1975 nu poate fi considerată ca început al curgerii termenului de 3 ani pentru formularea acțiunii, terenurile fiind scoase din circuitul civil prin efectul Legii nr. 58/1974. În mod corespunzător, abrogarea actului normativ citat prin Decretul - Lege nr. 1 din 26 decembrie 1989, nu poate fi recunoscută ca moment al curgerii termenului prescripției, întrucât dreptul de proprietate al pârâtelor, în calitate de succesoare ale promitentei vânzătoare a fost recunoscut doar prin titlul de proprietate eliberat acestora la 5 octombrie 2005. Din acest moment acțiunea poate fi opusă moștenitorilor promitente, astfel încât înregistrarea cererii în data de 21 noiembrie 2007 are loc în interiorul termenului de prescripție.

Cât privește fondul raportului litigios, din cercetarea antecontractului de vânzare - cumpărare - convenție de natură a dezvălui voința reală a părților, coroborat cu celelalte elemente probatorii se desprinde concluzia că obiect al vânzării către reclamant a fost și suprafața de 0,8 ha teren în prelungirea casei și a terenului aferent acestora. Împotriva acestei din urmă hotărâri au declarat recurs pârâtele S.L.V. și P.M.R. invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora au susținut următoarele critici de nelegalitate. Raportat la motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurentele-pârâte au susținut că ambele instanțe au dat o interpretare greșită actului dedus judecății cu referire la antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 16 martie 1974, întrucât obiectul vânzării nu l-a reprezentat și suprafața de 0,8 ha, întrucât acest teren este înscris în CF Brașov, proprietar S.P.

(bunica reclamantelor), a intrat în C.A.P. Stupini în anul 1962, astfel încât nu putea face obiectul vânzării. În totală contradicție cu probele administrate în cauză, ambele instanțe au reținut în mod greșit că ar fi fost înstrăinată întreaga suprafață, prețul stabilit în contract de 50.000 RON, fiind unul pentru casă și teren de 8.000 m.p., luând în considerație depoziția martorului O.N. căruia i-a fost recunoscut un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect o casă și un teren în suprafață de 800 m.p., imobile situate pe aceeași stradă cu cele în litigiu contra unui preț de 52.000 RON. Faptul că terenul în litigiu era în proprietatea C.A.P. Stupini rezultă și din adresa Primăriei Brașov care atestă cele mai sus expuse precum și faptul că anterior Decretului nr. 42/1990, suprafața lotului în folosință și a gospodăriei personale erau determinate de Statul C.A.P., care putea fi de maxim 250 mp, iar lotul în folosință de 1.500 mp.

Raportul de expertiză tehnică topografică întocmit în dosarul de uzucapiune afirmă legătură juridică între terenul preluat de C.A.P. și cel înscris în CF Brașov. Referitor la posesia părților asupra terenului în litigiu recurentele au solicitat a se avea în vedere considerentele sentinței din dosarul de uzucapiune prin care nu s-a dat eficiență juridică posesiei intimatului întrucât acesta nefiind membru cooperator nu putea să folosească terenul în litigiu, elocventă în acest sens fiind depoziția martorilor B.S. și O.N.. Referitor la notificarea intimatului formulată în anul 2005, aceasta s-a respins întrucât a împiedicat accesul recurenților la terenul în suprafață de 7.200 mp. Au mai susținut că în mod greșit instanța de apel a reținut că reclamantul a fost cel care a achitat impozitul pentru terenul în litigiu, întrucât chitanțele depuse fac dovada plății impozitului pentru ceea ce intimatul are în proprietate, casa și terenul în suprafață de 800 mp.

Pentru considerentele de mai sus recurentele au solicitat admiterea recursului modificarea deciziei atacate și implicit a sentinței primei instanțe, în sensul respingerii acțiunii. Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată că recursul formulat în cauză este nefondat urmând a fi respins pentru considerentele ce succed: La data de 17 martie 1974 intimatul-reclamant M.I. printr-un act de vânzare-cumpărare sub semnătură privată a cumpărat de la R.M. imobilul situat în Brașov, compus din casă și terenul aferent în suprafața de 0,8 ha. „La bună înțelegere între părți", s-a stabilit prețul de 50.000 RON ce urma să fie plătit în două rate și anume: 23.000 RON în data de 17 martie 1974, iar a doua cotă până la 1 martie 1975 când imobilul urma a se trece pe numele cumpărătorului M.I..

Actul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată a fost încheiat (scris) de două ori, cu precizarea că în exemplarul aflat în posesia reclamantului s-a omis să se consemneze că a fost înstrăinată și suprafața de 0,8 ha teren. În ședința publică din data de 26 ianuarie 2007 pârâtele S.L.V. și P.M.R. au depus la dosar actul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 17 martie 1974, în copie autentificată din care rezultă că a fost înstrăinată și suprafața de 0,8 ha. După ce reclamantul a achitat suma de 50.000 RON potrivit înțelegerii părților a fost încheiat actul de vânzare-cumpărare în formă autentică din 21 septembrie 1975 având ca obiect casa, iar terenului aferent construcției în suprafața de 800 mp, i s-a aplicat dispozițiile art. 30 Legea nr. 58/1974.

Conform probelor administrate reclamantul-intimat a avut posesia terenului în litigiu pană in data de 20 iunie 2005 când recurentele-pârâte l-au înștiințat printr-o notificare să desființeze gardul de acces la teren. De precizat, că vânzătoarea R.M. a decedat la 2 aprilie 2001, iar recurenților-pârâți li s-a reconstituit dreptul de proprietate și pentru terenul în litigiu conform titlului de proprietate din 5 octombrie 2005. În aceste condiții, la data de 21 noiembrie 2007, reclamantul-intimat a promovat prezenta acțiune. Antecontractul reprezintă promisiunea de a contracta un acord de voință prin care părțile se obligă să încheie în viitor contractul. Expresie a libertății contractuale, antecontractul este guvernat de principiul consensualismului consacrat de art. 971 și art. 1.295 C. civ..

Antecontractul constituie o obligație de a face care este susceptibilă de executare în natură, voluntar prin perfectarea contractului, sau silit, dacă vreuna din părți refuză să contracteze în forma la care aceasta s-a obligat. Sub aspect obligațional, promisiunea cuprinsă într-un antecontract valorează în dreptul nostru obligația de a contracta și ea îndatorează părțile la executare întocmai ca orice obligație convențională asumată. Fiind o acțiune personală, acțiunea în executare silită a antecontractului poate fi intentată și împotriva moștenitorilor promitentului vânzător, în speță, a recurenților-pârâți. Acțiunea prin care promitentul-cumpărător îl cheamă în judecată pe promitentul-vânzător este prescriptibilă.

Fiind o acțiune personală, prescripția se împlinește în cadrul termenului general de 3 ani. Prescripția dreptului la acțiune începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător se manifestă expres, în sensul negării dreptului promitentului-cumpărător. Or, în speță, negarea dreptului promitentului-cumpărător a avut loc în anul 2005 când recurentele au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu și i-au cerut intimatului-reclamant să le restituie terenul În raport cu data formulării cererii de chemare în judecată, 21 noiembrie 2007 și cu momentul începerii curgerii terenului de prescripție vara anului 2005, acțiunea nu este prescrisă, astfel încât critica recurenților-pârâți va fi respinsă sub acest aspect.

Este nefondată și critica recurenților-pârâți cu privire la greșita interpretare a actului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 17 martie 1974 între promitentul-vânzător R.M. și promitentul-cumpărător M.I.. Este de principiu că interpretarea unei convenții trebuie să se facă în sensul voinței exprimate de părțile contractante. Din probatoriile administrate și prezentate detaliat în hotărârile anterioare pronunțate, rezultă că voința părților a fost și vânzarea-cumpărarea imobilului-teren în suprafață de 0,8 ha, așa cum s-a consemnat în exemplarul vânzătorului R.M.. Contrar susținerilor recurenților-pârâți instanța de apel a interpretat corect actul dedus judecății și nu a schimbat natura sau înțelesul acestuia, hotărârea fiind dată cu aplicarea corectă a legii.

Așa fiind, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul formulat de recurentele-pârâte.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâtele S.L.V. și P.M.R. împotriva deciziei civile nr. 84 din 4 iulie 2011 a Curții de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 noiembrie 2012.