ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7361/2005

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: R.A.G.C. a chemat în judecată R.G.C. București, RA R. SA, SC C. SRL, SC M. SA, Consiliul General al Municipiului București, solicitând obligarea pârâtelor de a lăsa în deplină proprietate și posesie terenul în suprafață totală de 32512 mp situat în București. În motivarea acțiunii reclamantul a învederat că prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2579 din 12 februarie 1923 de Tribunalul Ilfov, secția notariat și transcris sub nr. 1711 din 12 februarie 1923, tatăl său R.A.

a cumpărat de a Statul Român reprezentat la acea dată de Ministerul Agriculturii și Domeniilor un teren în suprafață de 3 ha situat pe moșia Herăstrău (proprietate a statului) cu vecinătățile precizate în contract și a fost pus în posesie prin procesul-verbal din 13 aprilie 1924 completat cu un alt proces-verbal la 22 iunie 1931. Ulterior, prin procesul-verbal nr. 9060 din 4 octombrie 1950 înregistrat la Institutul Agronomic București, respectivul instituit prin reprezentanții săi, a preluat terenul autorului R.A. invocându-se Ordinul nr. 547955 din 20 septembrie 1950 al Ministerului Agriculturii, Direcția cadastru și circulația bunurilor.

Terenul în dispută nu a fost expropriat prin Decretul nr. 83/1949, iar ordinul menționat al cărui conținut nu a fost adus la cunoștința autorului reclamantului, ca și procesul-verbal de preluare enunțat, nu puteau constitui un titlu valid de proprietate pentru stat raportat chiar la prevederile Constituției din 1948 care garanta dreptul de proprietate. A mai precizat reclamantul că autorul său, cunoscut și sub numele de F.R.A., A.R., F.P. și R.A. a decedat la 15 iunie 1980, că și soția supraviețuitoare de la acea dată a încetat din viață la 28 octombrie 1998 și că în prezent este unicul moștenitor îndreptățit să revendice terenul preluat abuziv de stat și ocupat de pârâții indicați în acțiune.

Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin sentința nr. 604 din 30 aprilie 2002 a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamantului. În motivarea soluției, tribunalul a reținut că potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2579/1923 dobândirea terenului în dispută s-a făcut sub condiție rezolutorie, respectiv înființarea pe terenul achiziționat a unei crescătorii de cai pur sânge englez și folosirea terenului exclusiv în acest scop, clauză a cărei nerespectare permitea vânzătorului Ministerul Agriculturii și Domeniilor, să redobândească terenul pe cale administrativă fără recurgerea la procedura judiciară și fără pretenții din partea cumpărătorului. Autorul reclamantului nu a respectat obligația asumată prin contract.

Or, o atare clauză avea valoarea unui pact comisoriu de natură a conduce la desființarea de drept a contractului pentru neexecutarea obligației asumate, ceea ce s-a și întâmplat prin Ordinul nr. 457955 din 20 septembrie 1950 al Ministerului Agriculturii ce reprezenta temeiul redobândirii terenului de către stat, urmat de preluarea efectivă prin procesul-verbal nr. 9060 din 4 octombrie 1950. Împotriva menționatei sentințe a declarat apel reclamantul, susținând în esență că în dosar nu există nici o dovadă din care să rezulte că tatăl său nu și-ar fi respectat obligațiile contractuale. Dimpotrivă, potrivit schiței terenului reprezentând planul moșiei Herăstrău în anul 1940, depusă la dosar, pe terenul vândut autorului său apărea ca existând un grajd.

Coroborând acest aspect cu faptul că beneficiarul clauzei rezolutorii nu a uzat de dreptul său deși contractul fusese autentificat la 12 februarie 1923, iar termenul pentru înființarea crescătoriei de cai era de 2 ani, rezultă concluzia logică a faptului că tatăl reclamantului-apelant și a respectat obligația asumată. Mai mult, conform contractului, constatarea neîndeplinirii vreuneia din condițiile rezolutorii trebuia făcută printr-un act al Ministerului Agriculturii și Domeniilor și al primarului comunei de care depindea terenul, or un atare act nu exista. Astfel fiind, procesul-verbal din 4 octombrie 1950 nu putea fi considerat un act de materializare a pactului comisoriu ci reprezenta de fapt, expresia omiterii respectivului teren de la expropriere prin Decretul nr. 83/1949.

În fine, s-a susținut că dreptul vânzătorului de a proceda la desființarea contractului de vânzare-cumpărare era prescris conform art. 1900 C. civ. care stipulează că acțiunea pentru stricarea unei convenții se prescrie în termen de 10 ani care în speță eventual ar fi început să curgă de la 12 februarie 1925 și se împlinea la 12 februarie 1935. Astfel fiind, vânzătorul nu mai putea la data de 4 octombrie 1950 să preia în proprietate terenul. Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin decizia nr. 44 din 5 februarie 2003 a respins ca nefondat apelul reclamantului.

În motivarea soluției curtea de apel și-a însușit argumentele instanței de fond în sensul că actul de vânzare-cumpărare încheiat de autorul reclamantului cu Ministerul Agriculturii și Domeniilor și autentificat sub nr. 2579 din 12 februarie 1923 conținea un pact comisoriu de ultim grad care conducea la desființarea de drept a contractului în caz de neîndeplinire a obligațiilor asumate de cumpărător, fără să fie necesară promovarea unei acțiuni în justiție în acest sens din partea vânzătorului.

S-a mai susținut că schița terenului reprezentând planul moșiei Herăstrău în 1940, depusă la dosar și care evidenția prezența unui grajd nu constituia o dovadă a îndeplinirii de către autorul reclamantului a clauzei din contract privind înființarea în termen de 2 ani a unei crescătorii de cai pur sânge englez, ceea ce de altfel a și condus la incidența pactului comisoriu și preluarea terenului în dispută de către vânzător prin decizie administrativă, conform contractului de vânzare-cumpărare. Pe de altă parte, conform referatului din 9 octombrie 1950 întocmit de Institutul Agronomic, act nou depus în apel, rezulta că autorul reclamantului nu a respectat clauzele actului de vânzare-cumpărare și a fost acționat în justiție, la timpul respectiv, astfel că preluarea terenului de către Institutul Agronomic București s-a datorat conduitei acestuia și nu a unei omisiuni de a fi inclus în Decretul nr. 83/1949 de expropriere cum eronat a pretins reclamantul.

Astfel fiind, prin Ordinul nr. 547955 din 20 septembrie 1950 Ministerul Agriculturii și-a îndeplinit obligația contractuală de preluare a terenului ce s-a făcut prin decizie administrativă. Împotriva menționatei decizii a declarat recurs reclamantul R.A.G.C. pentru trei considerente care pot fi circumscrise în dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. Astfel, recurentul a susținut că instanța de apel a apreciat greșit că autorul său nu și-ar fi îndeplinit obligațiile asumate prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2579 din 12 martie 1923 întrucât conform schiței terenului reprezentând planul moșiei Herăstrău din 1940, acesta a construit un grajd, aspect care coroborat cu referatul depus în apel de pârâta SC M. SA atestă realizarea clauzelor contractuale de către autor.

Modul de îndeplinire a respectivelor clauze nu putea fi apreciat de autoarea referatului ci exclusiv de către vânzător, parte în contract. Or, vânzătorul nu a reproșat niciodată autorului său neîndeplinirea obligațiilor asumate și prin urmare nu o putea face nici stația T.F.F. în anul 1933 când a fost întocmit referatul invocat de pârâta SC M. SA. În ceea ce privește referatul din c9 octombrie 1950 întocmit de Institutul Agronomic București, instanța de apel avea obligația să clarifice aspectele sesizate vizând litigiul intentat autorului său și să identifice hotărârea pronunțată în cauză. Referitor la procesul-verbal de preluare a terenului în dispută de către stat din c4 octombrie 1950 motivația respectivei măsuri era dată de omisiunea includerii lui în Decretul de expropriere nr. 83/1949.

În ceea ce privește Ordinul nr. 547955 din 20 septembrie 1950 al Ministerului Agriculturii acesta nu a fost depus la dosar și prin urmare conținutul acestuia nu este cunoscut. S-a mai imputat instanței de apel că nu a analizat clauzele rezolutorii ale contractului în ansamblul lor și prin aceasta s-a ajuns la o interpretare greșită a actului dedus judecății. Astfel, pe lângă obligația autorului de construire a unei crescătorii de cai mai există și a doua clauză care îl obliga pe acesta ca în termen de 20 de ani de la data autentificării să nu dea altă destinație terenului, decât aceea pentru care a fost vândut. În acest context, reclamantul-recurent susține că, după 20 de ani obligația autorului său conținută în prima clauză înceta, el având dreptul să se bucure de deplinătatea celor trei atribute ale dreptului său de proprietate asupra terenului în litigiu.

Cum termenul de 20 de ani s-a împlinit la 12 februarie 1943, după această dată ambele obligații ce incumbau tatălui său au încetat și prin urmare nu se mai putea emite vreun act care să constate neîndeplinirea lor. În fine, s-a reproșat instanței de apel că a omis să analizeze unul din motivele de apel și anume pe acela vizând incidența dispozițiilor art. 1900 C. civ. potrivit cărora dreptul vânzătorului de a proceda la desființarea contractului la 4 octombrie 1950 era prescris termenul fiind de 10 ani de la încheierea convenției (12 februarie 1925). Recursul este fondat pentru motivele ce succed. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2579 din 12 februarie 1923 de Tribunalul Ilfov, secția notariat, Ministerul Agriculturii și Domeniilor a înstrăinat cu recomandarea SC Î.C.R.R J.C.

căpitanului A.R., autorul reclamantului, terenul situat pe moșia statului Herăstrău din județul Ilfov, în suprafață de 3 ha cu vecinătățile precizate în act și conform schiței de plan parte integrantă a contractului, schița întocmită de ing. hotarnic al statului G.B. (fila 2 dosar nr. 5647/2000). În cuprinsul convenției s-a specificat expres că vânzarea se face în condițiile în care cumpărătorul căpitan A.R. se obliga ca în termen de cel mult doi ani socotiți de la autentificarea actului, să înființeze pe terenul vândut o crescătorie de cai de pur sânge englez, făcând instalațiunile necesare unui asemenea stabiliment și utilizând terenul numai în acest scop. De asemenea, cumpărătorul s-a obligat ca în termen de 20 ani tot de la data autentificării actului să nu dea altă destinație terenului cumpărat decât aceea în scopul pentru care s-a vândut.

S-a mai precizat că în cazul în care cumpărătorul ar contraveni vreuneia dintre aceste obligații, Ministerul Domeniilor în urma constatării ce va face cu Primarul comunei de care depinde terenul vândut își va rezerva în mod expres dreptul de a relua în proprietatea și posesiunea sa terenul vândut pe cale administrativă, fără acțiune sau judecată și fără ca cumpărătorul să ridice vreo pretențiune de despăgubire pentru instalațiunile ce ar fi făcut pe teren sau de restituirea prețului plătit care în acest caz se considera drept arendă pe timpul cât a posedat terenul. Prin procesele-verbale din 13 aprilie 1924 și respectiv 22 iunie 1931 depuse în copie la dosar, cumpărătorul A.R. a fost pus în posesie (filele 4 și 5 dosar nr.5647/2000).

Deși în contractul de vânzare-cumpărare se specificase expres că parte integrantă a actului o constituie și schița întocmită de ing. hotarnic al statului G.B., reclamantul nu a anexat și o copie a respectivului înscris. În mod constant reclamantul a pretins că menționatul teren a fost preluat de stat în mod abuziv, fără titlu valabil și prin urmare, în calitate de unic succesor al proprietarului inițial era îndrituit a-i fi restituit în deplină proprietate și posesie. În acest sens a invocat procesul-verbal din 4 octombrie 1950 (fila 6 dosar nr. 5647/2000) intervenit între reprezentanții serviciului agricol al fostului raion Stalin și delegații Institutului Agronomic București, în care se consemna că în baza Ordinului nr. 547955 din 20 septembrie 1950 al Ministerului Agriculturii, Direcția cadastrului și circulației bunurilor a fost preluat de la locuitorul A.R.

și predat menționatului instituit o suprafață de 3 ha teren arabil ce fusese cumpărat de A.R. în anul 1923 de la Ministerul Agriculturii. De asemenea, s-a inserat și mențiunea potrivit căreia A.R. fusese expropriat prin Decretul nr. 83/1949 de proprietățile sale agricole din regiunea Ialomița, comuna Ștefan cel Mare, iar suprafața de 3 ha fiind omisă de la expropriere, în baza ordinului Ministrului Agriculturii invocat s-a procedat la predarea-primirea terenului în discuție. Întrucât la dosar nu a fost depusă și copia Ordinului nr. 547955 din 20 septembrie 1950 al Ministerului Agriculturii, reclamantul a pretins, așa cum deja s-a relevat, că preluarea terenului în litigiu s-a făcut abuziv, întrucât nu fusese expropriat în baza Decretului nr. 83/1999 și prin urmare statul nu deținea un titlu de proprietate cu privire la bun.

Dimpotrivă, instanțele având în vedere clauzele contractului de vânzare-cumpărare din 12 februarie 1923, care atestau existența unui pact comisoriu de ultim grad cât și copia referatului din 9 octombrie 1950 a Institutului Agronomic București (fila 25 dosar nr. 2557/2002) în care s-a făcut mențiunea că A.R. nu a respectat respectivele clauze, ceea ce a avut ca efect existența unui litigiu între părți, au conchis că motivația preluării terenului în dispută de către stat s-a datorat neîndeplinirii de către autorul reclamantului a obligațiilor asumate prin contract și că temeiul redobândirii terenului îl constituie Ordinul nr. 457955 din 20 aprilie 1950 al Ministerului Agriculturii. Or, în condițiile în care reclamantul nu a depus și schița întocmită de ing.

hotarnic G.B., parte integrantă a contractului de vânzare-cumpărare din 12 februarie 1923 și care constituie titlul de proprietate al autorului său și de asemenea nu a fost prezentat nici Ordinul nr. 457955 din 20 septembrie 1950 al Ministerului Agriculturii ce se afirmă a fi titlul de proprietate al statului, instanțele nu dispuneau de suficiente dovezi pentru a clarifica situația juridică a imobilului revendicat și nu puteau conchide dacă vânzătorul a uzat de dreptul său de a redobândi imobilul în proprietate pe cale administrativă în baza pactului comisoriu inserat în contract. Referitor la valoarea probantă a copiei de pe schița terenului reprezentând planul moșiei Herăstrău în anul 1940 în care se evidențiază un grajd, prezentată de reclamant (fila 114 dosar nr. 5647/2000) aceasta nu constituia, în lipsa și a altor dovezi, o probă concludentă în aprecierea îndeplinirii de către cumpărătorul A.R.

a obligațiilor asumate prin contract, respectiv aceea de a înființa pe terenul vândut o crescătorie de cai de pur sânge englez, de a face amenajările necesare unui asemenea stabiliment și a utiliza terenul numai în acest scop timp de 20 de ani de la perfectarea convenției. Din această perspectivă, se impune rejudecarea apelului în raport de aspectele deja evidențiate, ocazie cu care vor fi analizate și celelalte considerente invocate de reclamant în recurs și se va răspunde și la motivul de apel omis a fi analizat privind incidența în speță a art. 1900 C. civ., avându-se în vedere că respectivul text se referă la „acțiunea pentru nulitatea sau pentru stricarea unei convenții” iar în speță conform contractului de vânzare-cumpărare din 12 februarie 1923 reluarea de către vânzător în proprietate și posesie a terenului înstrăinat în cazul neîndeplinirii obligațiilor de către cumpărător urma a se face pe cale administrativă, fără acțiune sau judecată.

Față de cele ce preced, recursul reclamantului se va admite, se va casa decizia atacată și se va trimite cauza instanței de apel pentru rejudecare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul declarat de reclamantul R.A.G.C. împotriva deciziei civile nr. 44 din 5 februarie 2003 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, pe care o casează și trimite cauza aceleiași instanțe pentru rejudecarea apelului. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 septembrie 2005.