ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1366/2006

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 72/C/2005, Tribunalul Comercial Argeș a obligat pe pârâta reclamantă SC R.P.V. SRL să plătească către reclamanta pârâtă SC N.G. SA Caransebeș suma de 52.399.089 lei cu titlu de chirie și penalități din contractul nr. 720/1999. Reclamanta pârâtă SC N.G. SA a fost obligată să plătească către pârâta reclamantă SC R.P.V. SRL suma de 41.429.634 lei, cu titlu de diferență de preț, din contractul nr. 1475/2001. Au fost respinse cererile privind lichidarea asocierii în participațiune, obligarea la plata sumei de 220.000.000 lei chirie teren și recunoașterii calității de acționar pentru 6 cupoane de privatizare.

Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut că între părți au intervenit trei contracte, unul de leasing imobiliar cu clauză imobiliară de vânzare; de asociere în participațiune și de vânzare-cumpărare. Pretențiile derivate din primul contract au fost disjunse și formează obiectul unui alt dosar aflat în curs de soluționare. În privința contractului de asociere în participațiune s-a reținut că, de fapt acest contract este un contract de locațiune, iar după compensarea datoriilor reciproce ale părților, pârâta reclamantă SC R.P.V. SRL trebuie să achite suma datorată ca chirie și penalități de întârziere. În derularea celui de al treilea contract s-a dovedit că, dintr-o eroare, banca la care își avea contul pârâta, a plătit cu titlu de preț în plus suma de 41.429.634 lei, sumă ce s-a dispus a fi restituită.

Referitor la cele 6 cupoane de privatizare s-a reținut că reclamanta nu a făcut dovada că ar deține aceste valori mobiliare, motiv pentru care cererea a fost respinsă. Împotriva acestei hotărâri au declarat apel ambele părți criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate. Apelanta SC N.G. SA Caransebeș, a invocat: - calificarea greșită a contractului ca fiind unul de locațiune și nu de asociere în participațiune, convenție ce se impunea a fi reziliată, întrucât SC R.P.V. SRL nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei; - dacă instanța a calificat astfel contractul, trebuia să rețină că locatorul nu putea să efectueze lucrări de amenajare și modernizare a spațiului închiriat numai cu consimțământul proprietarului, fără ca valoarea investiției să fie dedusă din chirie.

Criticile apelantei SC R.P.V. SRL au vizat modul greșit în care s-a făcut compensarea și s-a constatat că trebuie să plătească suma de 380.455.000 lei, care este nedatorată și pentru nerecunoașterea calității de acționar la SC N.G. SA. Analizând temeinicia și legalitatea sentinței în raport de criticile formulate, Curtea, prin decizia nr. 69/ A-C pronunțată la 4 mai 2005, în dosarul nr. 361/COM/2005, a respins apelurile, ca nefondate, reținând: Din examinarea contractului denumit de părți ca fiind de asociere în participațiune, contract încheiat la 21 aprilie 1999, se impune aprecierea că tribunalul a calificat corect această convenție ca fiind un contract de locațiune. Potrivit art. 977 C. civ., interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților, iar nu după sensul literar al termenilor.

În plan comercial cele două contracte, au și elemente comune, ele privind de regulă, folosința unui bun, în echivalentul unei sume de bani, fie determinată expres de părți, fie determinabilă prin precizarea unei cote din beneficiile folosirii activului. Ceea ce le deosebește, însă, în mod esențial, este activitatea, drepturile și obligațiile pe care le au și sunt asumate de fiecare dintre părți. În contractul de locațiune, locatorul nu are nici-un fel de drept de verificare a activității comerciale desfășurate de locator, spre deosebire de asocierea în participațiune, în care ambele părți au un drept de control asupra acesteia. Contractul dintre părți, având ca obiect folosința unei părți dintr-un imobil, intitulată „birouri etaj I – Hotel B.” nu cuprinde nici-un drept de control al SC N.G.

SA, asupra activității comerciale desfășurate de SC R.P.V. SRL Caransebeș, astfel că în mod temeinic și legal, prima instanță a caracterizat convenția, ca fiind una de locațiune. S-a susținut în primul apel că instanța trebuia să dispună desființarea convenției, însă în mod corect s-a apreciat că, în raport de clauzele contractuale la data de 1 mai 2003, aceasta și-a încetat existența. Or, nemaiexistând, la momentul pronunțării hotărârii criticate, contractul a cărei desființare se solicită, nu mai este îndeplinită condiția interesului, din partea apelantei, cerință ce trebuie să subziste pe parcursul tuturor formelor procedurale ce alcătuiesc conținutul acțiunii. Instanța, a apreciat în mod corespunzător în raport de natura contractului, că părțile au convenit ca locatara să efectueze, cu aprobarea locatorului, lucrări de amenajare, modernizare și adaptare a spațiului închiriat, care să fie reținute ca investiții care să nu fie deduse din chirie.

S-a apreciat, în raport de contract, că proprietarul locator s-a obligat să garanteze investițiile efectuate, iar la data încetării contractului părțile trebuie să stabilească modul de preluare și lichidare a acestor amenajări, fie prin plata contravalorii lor fie prin preluarea și suportarea lor de către un alt chiriaș. Deci, locatorul a fost de acord să se poată efectua reparații, inclusiv investiții, la spațiul în litigiu, care fiind edificat în anul 1765 avea nevoie de reparații de esența a căror contravaloare să fie restituită locatorului. S-a apreciat că și cea de a doua critică este nefondată. S-a apreciat, că și apelul introdus de apelanta SC R.P.V. SRL este nefondat.

Astfel, s-a reținut că, această apelantă nu contestă faptul că datora o chirie de 31.000.000 lei, la care s-au adăugat penalități, însă, susținerea formulată, în sensul că se impunea compensarea acestuia cu cea de 25.385.806 lei, pe care o avea de primit din alte raporturi comerciale, născute din contractul de leasing imobiliar. Instanța de fond, a realizat această compensare, ținând seama de valoarea actuală a celor două datorii în acel moment. Așa cum rezultă din lucrările cauzei, corect s-a reținut și faptul că apelanta nu a făcut nici o dovadă a calității sale de acționar la SC N.G. SA. Împotriva acestei decizii, în termen legal, a introdus recurs pârâta reclamantă SC N.G. SA, invocând motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Din motivarea sumară a recursului, rezultă că recurenta critică decizia sub aspectul interpretării și aplicării greșite a dispozițiilor cuprinse în art. 1420 C. civ. și art. 1425 C. civ. Astfel, recurenta apreciază că instanța a apreciat că dispoziția cuprinsă în art. 1420 C. civ., nu are o valoare absolută, în ceea ce privește, regimul juridic al reparațiilor făcute de locator și că acestea pot face obiect de negociere între părți. Sub acest aspect, instanța de apel a aplicat greșit legea, deoarece potrivit dispozițiilor art. 1425 C. civ., atunci când „în cursul locațiunii lucrul închiriat are nevoie de reparații urgente” locatarul trebuie să suporte contravaloarea acestora. Or, această obligație rezultă și din convenția părților, astfel că greșit din chiria datorată de intimata SC R.P.V.

SRL s-a scăzut contravaloarea acestor reparații. Critica este nefondată. Reclamanta pârâtă SC N.G. SA, în urma divizării SC T. SA, a preluat în patrimoniu și spațiul privind „birouri Etaj 1 Hotel B.”, cu privire la care s-a încheiat contractul de locațiune cu pârâta reclamantă SC R.P.V. SRL. Analizând probatoriul administrat, instanța de apel a confirmat corect sentința prin care, în mod judicios s-a stabilit că, acel contract, așa cum SC T. SA confirmă prin adresa nr. 467 din 27 iunie 2000, s-a realizat pentru că imobilul, construit în anul 1765, era în stare avansată de degradare și necesită reparații pe care proprietara nu le putea finanța. Acest fapt rezultă și din art. 4 al contractului din care rezultă că părțile au convenit ca locatara să efectueze lucrările de reparații, care au căpătat caracterul de investiție, care se pot restitui locatorului.

Instanțele au făcut o judicioasă interpretare a contractului în raport de art. 969 C. civ., art. 977 C. civ. și art. 983 C. civ., motivând că dispozițiile din art. 1420 și următoarele, pot fi derogatorii în raport de voința părților. Stabilind că cererea de restituire a acestor reparații are temei legal, instanța de fond a făcut o compensare a creanțelor părților, confirmată în calea devolutivă sub aspectul întinderii ei. Așa fiind, critica formulată de recurentă fiind nefondată, urmează ca în baza art. 312 C. proc. civ., pentru cele ce preced, recursul să fie respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC N.G. SA Caransebeș, împotriva deciziei nr. 69 din 4 mai 2005 a Curții de Apel Pitești, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 5 aprilie 2006.