ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 700/2006

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea precizată, reclamanta F.M. a solicitat, în contradictoriu cu M.S.M., reprezentat prin P., ca prin sentința care se va pronunța să se dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 7.170.000.000 lei, reprezentând contravaloarea investițiilor realizate de reclamantă la imobilul situat în Municipiul Sighetu Marmației, înscris în C.F. Sighetu Marmației. Tribunalul Maramureș, secția comercială, prin sentința nr. 2246 din 6 decembrie 2004, a admis acțiunea astfel cum a fost precizată și l-a obligat pe pârât să-i plătească reclamantei suma de 7.170.000.000 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de investiții realizate la imobilul situat în Sighetu Marmației, precum și la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a ajunge la această soluție, prima instanță a reținut că reclamanta a avut folosința imobilului de la adresa mai sus menționată, începând cu data de 5 iulie 1971, în temeiul unui contract de închiriere, că acest imobil care era într-o stare de degradare avansată a fost remediat de reclamantă din fonduri proprii și că la data de 30 noiembrie 2000 a fost evacuată prin punerea în executare a unei sentințe de evacuare obținută în dosarul nr. 3495/1997 de pârâtul M.S.M. prin P. Instanța de fond a avut în vedere la pronunțarea soluției și sentința arbitrală nr. 620 din 10 iulie 1979, prin care s-a stabilit că reclamanta a executat lucrări de construcții a căror decontare urma să se facă la încetarea locațiunii.

Pentru determinarea costului lucrărilor prima instanță a avut în vedere expertiza întocmită de expertul tehnic judiciar C.M. În baza aceleiași expertize s-a stabilit că lucrările efectuate de reclamantă au fost necesare pentru modificarea destinației clădirii din locuință, în local public, cunoscut sub denumirea de C.Z. Sentința nr. 2246 din 6 decembrie 2004 a fost apelată de pârât, iar Curtea de Apel Cluj prin decizia nr. 131/2005 a admis apelul M.S.M., a schimbat în tot sentința Tribunalului Maramureș și în fond, a respins acțiunea reclamantei ca prescrisă. Pentru a decide astfel, Curtea a reținut că încetarea raporturilor de locațiune a fost stabilită prin sentința nr. 581/1998, rămasă definitivă prin decizia Curții de Apel Cluj nr. 139 din 10 aprilie 1999. După această dată, Curtea a apreciat că nu prezintă nici o relevanță faptul că reclamanta a continuat să rămână în spațiu până la data când s-a pus în executare hotărârea de evacuare.

În același sens, instanța de apel a apreciat că plata în continuare a folosinței spațiului, după data când s-a dispus evacuarea nu mai are înțelesul termenului de chirie ci reprezintă despăgubirea care se cuvine proprietarului lipsit de folosința imobilului proprietatea sa. A mai reținut instanța de apel că termenul de prescripție privind plata contravalorii îmbunătățirilor a curs în defavoarea reclamantei care avea calitatea de creditor începând cu data când s-a dispus evacuarea acesteia din spațiu, astfel că la data introducerii acțiunii, termenul prevăzut de art. 3 din decretul nr. 167/1958 era împlinit. Împotriva deciziei nr. 131 din 11 aprilie 2005, pronunțată de Curtea de Apel Cluj a declarat recurs reclamanta F.M., prin care a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 alin. (9) C. proc.

civ., în argumentarea căruia, în esență, a susținut că instanța de apel a aplicat greșit prevederile decretului nr. 167/1958, privind prescripția extinctivă. În sprijinul acestei critici recurenta a susținut că în mod greșit s-a reținut de instanța de apel faptul că a deținut spațiul fără titlu și că termenul de prescripție a început să curgă de la data de 10 martie 1999. Această concluzie, în opinia recurentei, este rezultatul neexaminării întregii documentații care a stat la baza locațiunii, care a încetat la data de 30 noiembrie 2000, când s-a născut dreptul său de a pretinde contravaloarea investițiilor făcute cu acordul proprietarului pentru asigurarea funcționalității imobilului.

În concret, recurenta a prezentat situația locațiunii precizând că a deținut imobilul încă din 1971, conform contractului de închiriere încheiat pe o perioadă de 25 ani, că după 1989 s-a achitat chiria stabilită de locator prin decizia nr. 25/1994 a Consiliului Județean și că începând cu data de 7 martie 1999 locatorul a pus problema negocierii chiriei, pentru continuarea folosinței spațiului, conform adresei din 7 martie 1999. În urma negocierii a mai arătat recurenta, locațiunea a fost continuată de comun acord, plata chiriei fiind făcută conform fișelor de calcul întocmite de locator, până la data de 30 noiembrie 2000 când a fost evacuată.

Recurenta a invocat în sprijinul acelorași argumente privind data nașterii dreptului său la acțiune pentru plata lucrărilor pe care le-a efectuat la imobilul în discuție și faptul că în anul 1999, în urma adresei din 3 martie 1999, a efectuat și alte lucrări care cădeau în sarcina proprietarului așa cum rezultă din raportul de expertiză. Întrucât a cerut compensarea costului lucrărilor cu chiria pe care o datora intimatei, autoarea recursului a arătat că s-au ivit neînțelegeri în urma cărora, locatorul și-a manifestat dezacordul în legătură cu compensarea solicitată și în consecință la 30 noiembrie 2000 a fost evacuată din spațiu. Recurenta a conchis că din 1971 a avut calitatea de chiriaș, recunoscută de proprietar până la data de 30 noiembrie 2000 când lucrările pe care le-a efectuat în calitate de locatar au trecut în proprietatea locatorului, aceasta fiind și data când s-au putut evalua investițiile lăsate în spațiu.

Pentru toate aceste argumente a solicitat admiterea recursului și menținerea sentinței pronunțată de instanța de fond. Intimatul prin întâmpinare a solicitat respingerea recursului apreciind că de la data de 10 martie 1999, recurenta a ocupat spațiul fără nici un titlu și că plata chiriei de fapt a constituit o despăgubire pentru lipsa de folosință. Recursul este fondat. Din expunerea argumentelor desfășurare de recurentă în sprijinul susținerii motivului de nelegalitate care vizează încălcarea esențială a legii, este de reținut că s-a pus în discuție momentul nașterii dreptului la acțiune pentru plata lucrărilor de investiție efectuate de recurentă în calitate de locatară pentru a aduce imobilul în stare de funcționare pentru destinația de complex comercial.

Abordarea problemei prescripției dreptului material la acțiune, cu alte cuvinte a aplicării art. 3 și art. 7 din decretul nr. 167/1958, impune mai întâi clarificarea situației locațiunii. Din acest punct de vedere este necontestat că raporturile juridice dintre părțile în proces s-au sprijinit pe un contract de locațiune încheiat în anul 1971 pentru o perioadă de 25 ani și că după împlinirea termenului stipulat în contract locațiunea a continuat prin învoiala părților care au negociat chiria și, ca urmare, în baza acestui acord intimatul a întocmit fișele de calcul pentru chirie, situația chiriei restante și a încasat sumele plătite cu titlu de chirie. În fine, deși instanțele s-au pronunțat asupra cererii de evacuare formulată de intimată împotriva recurentei (sentința nr. 581/1998, decizia nr. 139 din 10 martie 1999), prin adresa nr. 5249 din 7 aprilie 1999 recurenta a fost solicitată să se prezinte la Primărie în vederea negocierii chiriei.

Astfel, din adresa menționată rezultă că intimatul a avut în vedere decizia nr. 139/1999 a Curții de Apel Cluj, iar solicitarea adresată recurentei de a se prezenta la negociere vizează continuarea locațiunii și nu încetarea ei. Prin aceeași adresă s-a precizat că „ î n caz de neprezentare vom fi nevoiți a scoate spațiul la licitație pentru închiriere ..”. Această precizare vine încă odată în sprijinul ideii că locațiunea a continuat până la data evacuării, 30 noiembrie 2000, prin voința părților, chiar dacă nu a fost atestată printr-un contract încheiat în forma înscrisului unic. Până la momentul în care locatorul a solicitat eliberarea spațiului, neînțelegerile care s-au ivit între părți în legătură cu compensarea chiriei, cu contravaloarea investițiilor, nu sunt de natură să ducă la concluzia denunțării locațiunii la o altă dată decât cea a eliberării efective a spațiului.

Se poate astfel afirma că locatorul a asigurat folosința temporară a imobilului, că locatarul a beneficiat de dreptul de folosință în schimbul chiriei și că manifestarea de voință de a pune capăt locațiunii rezultă din actul de evacuare întrucât după obținerea hotărârii judecătorești, așa cum s-a mai arătat, locațiunea a continuat cu intenția vădită din partea locatorului de a negocia chiria pentru viitor și a locatarului de a plăti chiria în scopul continuării raporturilor juridice. Înscrisurile aflate la dosar (notificarea pentru plata chiriei restante, fișele de calcul a chiriei) duc la concluzia folosinței imobilului în condițiile existenței locațiunii și nu cum s-a reținut prin decizia criticată prin care s-a apreciat, în alți termeni, că recurenta, după data de 10 martie 1999, este în afara unui raport de locațiune bazat pe convenție.

În contextul arătat, urmează a se examina excepția privind prescripția dreptului la acțiune, asupra căreia s-a oprit instanța de apel. Conform art. 3 alin. (1) din decretul nr. 167/1958, termenul de prescripție în cazul dreptului la acțiune cu un obiect patrimonial este de 3 ani, iar potrivit art. 7 alin. (1) din același act normativ, prescripția începe să curgă de la data nașterii acestui drept. Întrucât locațiunea prin natura sa juridică este o convenție care creează raporturi obligaționale, pentru investițiile efectuate cu acordul proprietarului, se naște dreptul locatarului de a obține despăgubiri la încetarea locațiunii întrucât până la încetarea raporturilor locative (30 noiembrie 2000) chiriașul este cel care folosește spațiul în care a investit.

Așadar, termenul pentru exercițiul dreptului la acțiune a început să curgă de la data de 30 noiembrie 2000 data evacuării reclamantei din spațiu, astfel că la data promovării acțiunii (27 noiembrie 2003) termenul prevăzut de art. 3 din decretul nr. 167/1058 nu era împlinit. În consecință, critica de nelegalitate invocată de recurent este întemeiată, așa încât potrivit art. 312 alin. (8) C. proc. civ., se va admite recursul, decizia din apel va fi casată și cauza trimisă pentru rejudecare instanței de apel care a examinat criticile aduse sentinței numai prin prisma excepției, fără a cerceta motivele care vizau soluționarea fondului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta F.M., împotriva deciziei nr. 131 din 11 aprilie 2005, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, casează decizia recurată și trimite cauza aceleiași instanțe pentru rejudecarea apelului. I revocabilă . Pronunțata în ședință publică, astăzi 17 februarie 2006.