ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 700/2006

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin acțiunea precizată, reclamanta

F.M. a solicitat, în contradictoriu cu M.S.M., reprezentat prin P., ca prin

sentința care se va pronunța să se dispună obligarea pârâtului la plata sumei

de 7.170.000.000 lei, reprezentând contravaloarea investițiilor realizate de

reclamantă la imobilul situat în Municipiul Sighetu Marmației, înscris în C.F.

Sighetu Marmației.

Tribunalul Maramureș, secția

comercială, prin sentința nr. 2246 din 6 decembrie 2004, a admis acțiunea

astfel cum a fost precizată și l-a obligat pe pârât să-i plătească reclamantei

suma de 7.170.000.000 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de investiții

realizate la imobilul situat în Sighetu Marmației, precum și la plata

cheltuielilor de judecată. Pentru a ajunge la această soluție, prima instanță a

reținut că reclamanta a avut folosința imobilului de la adresa mai sus

menționată, începând cu data de 5 iulie 1971, în temeiul unui contract de

închiriere, că acest imobil care era într-o stare de degradare avansată a fost

remediat de reclamantă din fonduri proprii și că la data de 30 noiembrie 2000 a

fost evacuată prin punerea în executare a unei sentințe de evacuare obținută în

dosarul nr. 3495/1997 de pârâtul M.S.M. prin P.

Instanța de fond a avut în vedere la

pronunțarea soluției și sentința arbitrală nr. 620 din 10 iulie 1979, prin care

s-a stabilit că reclamanta a executat lucrări de construcții a căror decontare

urma să se facă la încetarea locațiunii. Pentru determinarea costului

lucrărilor prima instanță a avut în vedere expertiza întocmită de expertul

tehnic judiciar C.M.

În baza aceleiași expertize s-a

stabilit că lucrările efectuate de reclamantă au fost necesare pentru

modificarea destinației clădirii din locuință, în local public, cunoscut sub

denumirea de C.Z.

Sentința nr. 2246 din 6 decembrie

2004 a fost apelată de pârât, iar Curtea de Apel Cluj prin decizia nr. 131/2005

a admis apelul M.S.M., a schimbat în tot sentința Tribunalului Maramureș și în

fond, a respins acțiunea reclamantei ca prescrisă.

Pentru a decide astfel, Curtea a

reținut că încetarea raporturilor de locațiune a fost stabilită prin sentința nr.

581/1998, rămasă definitivă prin decizia Curții de Apel Cluj nr. 139 din 10

aprilie 1999.

După această dată, Curtea a apreciat

că nu prezintă nici o relevanță faptul că reclamanta a continuat să rămână în

spațiu până la data când s-a pus în executare hotărârea de evacuare. În același

sens, instanța de apel a apreciat că plata în continuare a folosinței

spațiului, după data când s-a dispus evacuarea nu mai are înțelesul termenului

de chirie ci reprezintă despăgubirea care se cuvine proprietarului lipsit de

folosința imobilului proprietatea sa. A mai reținut instanța de apel că

termenul de prescripție privind plata contravalorii îmbunătățirilor a curs în

defavoarea reclamantei care avea calitatea de creditor începând cu data când

s-a dispus evacuarea acesteia din spațiu, astfel că la data introducerii

acțiunii, termenul prevăzut de art. 3 din decretul nr. 167/1958 era împlinit.

Împotriva deciziei nr. 131 din 11

aprilie 2005, pronunțată de Curtea de Apel Cluj a declarat recurs reclamanta F.M.,

prin care a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 alin. (9) C.

proc. civ., în argumentarea căruia, în esență, a susținut că instanța de apel a

aplicat greșit prevederile decretului nr. 167/1958, privind prescripția

extinctivă. În sprijinul acestei critici recurenta a susținut că în mod greșit

s-a reținut de instanța de apel faptul că a deținut spațiul fără titlu și că

termenul de prescripție a început să curgă de la data de 10 martie 1999.

Această concluzie, în opinia

recurentei, este rezultatul neexaminării întregii documentații care a stat la

baza locațiunii, care a încetat la data de 30 noiembrie 2000, când s-a născut

dreptul său de a pretinde contravaloarea investițiilor făcute cu acordul

proprietarului pentru asigurarea funcționalității imobilului. În concret,

recurenta a prezentat situația locațiunii precizând că a deținut imobilul încă

din 1971, conform contractului de închiriere încheiat pe o perioadă de 25 ani,

că după 1989 s-a achitat chiria stabilită de locator prin decizia nr. 25/1994 a

Consiliului Județean și că începând cu data de 7 martie 1999 locatorul a pus

problema negocierii chiriei, pentru continuarea folosinței spațiului, conform

adresei din 7 martie 1999. În urma negocierii a mai arătat recurenta,

locațiunea a fost continuată de comun acord, plata chiriei fiind făcută conform

fișelor de calcul întocmite de locator, până la data de 30 noiembrie 2000 când

a fost evacuată.

Recurenta a invocat în sprijinul acelorași

argumente privind data nașterii dreptului său la acțiune pentru plata

lucrărilor pe care le-a efectuat la imobilul în discuție și faptul că în anul

1999, în urma adresei din 3 martie 1999, a efectuat și alte lucrări care cădeau

în sarcina proprietarului așa cum rezultă din raportul de expertiză. Întrucât a

cerut compensarea costului lucrărilor cu chiria pe care o datora intimatei,

autoarea recursului a arătat că s-au ivit neînțelegeri în urma cărora,

locatorul și-a manifestat dezacordul în legătură cu compensarea solicitată și

în consecință la 30 noiembrie 2000 a fost evacuată din spațiu. Recurenta a

conchis că din 1971 a avut calitatea de chiriaș, recunoscută de proprietar până

la data de 30 noiembrie 2000 când lucrările pe care le-a efectuat în calitate

de locatar au trecut în proprietatea locatorului, aceasta fiind și data când

s-au putut evalua investițiile lăsate în spațiu. Pentru toate aceste argumente

a solicitat admiterea recursului și menținerea sentinței pronunțată de instanța

de fond.

Intimatul prin întâmpinare a

solicitat respingerea recursului apreciind că de la data de 10 martie 1999,

recurenta a ocupat spațiul fără nici un titlu și că plata chiriei de fapt a

constituit o despăgubire pentru lipsa de folosință.

Recursul este fondat.

Din expunerea argumentelor

desfășurare de recurentă în sprijinul susținerii motivului de nelegalitate care

vizează încălcarea esențială a legii, este de reținut că s-a pus în discuție momentul

nașterii dreptului la acțiune pentru plata lucrărilor de investiție efectuate

de recurentă în calitate de locatară pentru a aduce imobilul în stare de

funcționare pentru destinația de complex comercial.

Abordarea problemei prescripției

dreptului material la acțiune, cu alte cuvinte a aplicării art. 3 și art. 7 din

decretul nr. 167/1958, impune mai întâi clarificarea situației locațiunii. Din

acest punct de vedere este necontestat că raporturile juridice dintre părțile

în proces s-au sprijinit pe un contract de locațiune încheiat în anul 1971

pentru o perioadă de 25 ani și că după împlinirea termenului stipulat în

contract locațiunea a continuat prin învoiala părților care au negociat chiria

și, ca urmare, în baza acestui acord intimatul a întocmit fișele de calcul

pentru chirie, situația chiriei restante și a încasat sumele plătite cu titlu

de chirie. În fine, deși instanțele s-au pronunțat asupra cererii de evacuare

formulată de intimată împotriva recurentei (sentința nr. 581/1998, decizia nr. 139

din 10 martie 1999), prin adresa nr. 5249 din 7 aprilie 1999 recurenta a fost

solicitată să se prezinte la Primărie în vederea negocierii chiriei.

Astfel, din adresa menționată

rezultă că intimatul a avut în vedere decizia nr. 139/1999 a Curții de Apel

Cluj, iar solicitarea adresată recurentei de a se prezenta la negociere vizează

continuarea locațiunii și nu încetarea ei. Prin aceeași adresă s-a precizat că

„

î

n caz de neprezentare vom fi

nevoiți a scoate spațiul la licitație pentru închiriere ..”. Această precizare

vine încă odată în sprijinul ideii că locațiunea a continuat până la data

evacuării, 30 noiembrie 2000, prin voința părților, chiar dacă nu a fost

atestată printr-un contract încheiat în forma înscrisului unic. Până la

momentul în care locatorul a solicitat eliberarea spațiului, neînțelegerile

care s-au ivit între părți în legătură cu compensarea chiriei, cu

contravaloarea investițiilor, nu sunt de natură să ducă la concluzia denunțării

locațiunii la o altă dată decât cea a eliberării efective a spațiului.

Se poate astfel afirma că locatorul

a asigurat folosința temporară a imobilului, că locatarul a beneficiat de

dreptul de folosință în schimbul chiriei și că manifestarea de voință de a pune

capăt locațiunii rezultă din actul de evacuare întrucât după obținerea

hotărârii judecătorești, așa cum s-a mai arătat, locațiunea a continuat cu

intenția vădită din partea locatorului de a negocia chiria pentru viitor și a

locatarului de a plăti chiria în scopul continuării raporturilor juridice.

Înscrisurile aflate la dosar (notificarea pentru plata chiriei restante, fișele

de calcul a chiriei) duc la concluzia folosinței imobilului în condițiile

existenței locațiunii și nu cum s-a reținut prin decizia criticată prin care

s-a apreciat, în alți termeni, că recurenta, după data de 10 martie 1999, este

în afara unui raport de locațiune bazat pe convenție.

În contextul arătat, urmează a se

examina excepția privind prescripția dreptului la acțiune, asupra căreia s-a

oprit instanța de apel.

Conform art. 3 alin. (1) din decretul

nr. 167/1958, termenul de prescripție în cazul dreptului la acțiune cu un

obiect patrimonial este de 3 ani, iar potrivit art. 7 alin. (1) din același act

normativ, prescripția începe să curgă de la data nașterii acestui drept.

Întrucât locațiunea prin natura sa

juridică este o convenție care creează raporturi obligaționale, pentru

investițiile efectuate cu acordul proprietarului, se naște dreptul locatarului

de a obține despăgubiri la încetarea locațiunii întrucât până la încetarea

raporturilor locative (30 noiembrie 2000) chiriașul este cel care folosește

spațiul în care a investit.

Așadar, termenul pentru exercițiul

dreptului la acțiune a început să curgă de la data de 30 noiembrie 2000 data

evacuării reclamantei din spațiu, astfel că la data promovării acțiunii (27

noiembrie 2003) termenul prevăzut de art. 3 din decretul nr. 167/1058 nu era

împlinit.

În consecință, critica de

nelegalitate invocată de recurent este întemeiată, așa încât potrivit art. 312

alin. (8) C. proc. civ., se va admite recursul, decizia din apel va fi casată

și cauza trimisă pentru rejudecare instanței de apel care a examinat criticile

aduse sentinței numai prin prisma excepției, fără a cerceta motivele care vizau

soluționarea fondului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de

reclamanta F.M., împotriva deciziei nr. 131 din 11 aprilie 2005, pronunțată de

Curtea de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal,

casează decizia recurată și trimite cauza aceleiași instanțe pentru rejudecarea

apelului.

I

revocabilă

.

Pronunțata în ședință publică,

astăzi 17 februarie 2006.