ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2526/2006

Deliberând asupra recursurilor de față, Reclamanta SC C.I.I.S.F. SRL a solicitat să se constate existența, natura, valoarea și necesitatea investițiilor efectuate în spațiul închiriat, cu acordul proprietarului, obligarea pârâtelor SC H. SA și SC H.N. SA să-i respecte drepturile locative rezultând din contractul de închiriere nr. 8730 din 28 octombrie 1998 și să-i vândă spațiul comercial ce face obiectul contractului de închiriere. Motivându-și acțiunea, reclamanta arată că a încheiat cu pârâta SC H.N. SA un contract de închiriere pentru spațiul situat în București. În art. VII.3 din acest contract, se prevede dreptul de preemțiune în caz de vânzare a spațiului și recunoașterea investițiilor efectuate de reclamantă.

Aceasta a realizat investiții de 100.000 dolari S.U.A. constând în lucrări de consolidare și reparație a imobilului. Se susține că înțelegerea verbală cu proprietarul a fost să nu mai plătească chiria până la acoperirea cheltuielilor. Ca urmare a divizării SC H.N. SA, spațiul a devenit proprietatea SC H. SA iar aceasta a solicitat evacuarea pentru neplata chiriei; în aceste condiții contractul de închiriere se consideră reziliat conform clauzelor sale. Pârâta SC H. SA a formulat cerere reconvențională solicitând respingerea acțiunii și evacuarea reclamantei potrivit clauzelor care prevăd că neplata chiriei timp de 2 luni consecutiv determină rezilierea contractului. Se mai arată că SC H.N. SA s-a obligat la un drept de preemțiune în cazul vânzării iar aceasta ipoteză nu s-a produs; reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de a cere acordul proprietarului pentru lucrările efectuate astfel că pârâta nu poate fi obligată la plata contravalorii acestora.

La data de 10 septembrie 2001 s-a dispus conexarea dosarului nr. 4963/2001 la dosarul nr. 3786/2001 iar la 17 decembrie 2001 conexarea dosarului nr. 8608/2001 la același dosar nr. 3786/2001. În dosarul nr. 4963/2001 pârâta SC H. SA a solicitat evacuarea reclamantei SC C.I.I.S.F. SRL din spațiul proprietatea sa situat în București, iar SC C.I.I.S.F. SRL prin cerere reconvențională a solicitat contravaloarea îmbunătățirilor și acordarea unui drept de retenție. În dosarul nr. 8608/2001 SC H. SA a solicitat obligarea SC C.I.I.S.F. SRL la plata chiriei restante de 1.031.510.349 lei și 1.307.758.796 lei majorări de întârziere motivat de faptul că pârâta nu a plătit chiria, fapt ce a dus la rezilierea contractului.

Pârâta a solicitat, la rândul său, prin cerere reconvențională obligarea reclamantei și a SC H. SA la plata sumei de 25.160 dolari S.U.A. reprezentând contravaloarea lipsei de folosință și 80.712 dolari S.U.A. prejudiciu creat prin lipsa de folosință având în vedere că SC H.N. SA nu și-a îndeplinit obligația de a vinde stațiul și de a scădea din preț valoarea investițiilor iar pârâta a fost nevoită să elibereze spațiul la 16 februarie 2001, cu toate că data expirării contractului expira în noiembrie 2003. La 27 mai 2002 reclamanta SC C.I.I.S.F. SRL și-a precizat acțiunea transformând-o într-o acțiune în realizare și renunțând la cererea de încheiere a contractului de vânzare a spațiului, ulterior, la 24 iunie 2002 reclamanta solicită obligarea pârâtelor la plata sumei de 18.565 dolari S.U.A.

reprezentând lipsa de folosință a spațiului și 47.261 dolari S.U.A. prejudiciu ca urmare a lipsei de folosință conform expertizei. Tribunalul București prin sentința nr. 7221 din 28 mai 2004 a admis în parte acțiunea reclamantei SC H. SA, a obligat pe pârâta SC C.I.I.S.F. SRL la plata sumei de 1.031.510.345 lei contravaloare chirie și utilități pe perioada martie 2000 - martie 2001 și 1.307.758.796 lei penalități aferente sumei de la data emiterii facturilor și până la 23 mai 2001. A fost respinsă cererea reconvențională a SC C.I.I.S.F. SRL privind lipsa de folosință a spațiului. S-a admis cererea dispunându-se evacuarea SC C.I.I.S.F. SRL pentru lipsa titlului. Instanța de fond a respins cererea reconvențională privind dreptul de retenție.

A fost admisă excepția lipsei calității procesuale active și pasive a reclamantei SC C.I.I.S.F. SRL. S-a respins excepția netimbrării cererii reconvenționale în dosarul nr. 8608/2001 și s-a luat act de renunțarea reclamantei-pârâte SC C.I.I.S.F. SRL la capătul de cerere privind obligarea pârâtei-reclamante să-i vândă spațiul închiriat din București și obligarea pârâtelor să-i respecte drepturile locative. A fost respins capătul de cerere privind constatarea existenței, naturii, valorii și necesității investițiilor efectuate ca neîntemeiată.

Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că, în dosarul nr. 8608/2001, SC H. SA are calitate procesuală având în vedere contractele de administrare dintre aceasta și SC H. SA cât și obiectul dosarului, respectiv încasarea chiriei dar nu are calitate procesuală față de cererea reclamantei-pârâte de a fi obligată în solidar cu SC H. SA la plata contravalorii reparațiilor, chiriei și lipsei de folosință față de obiectul contractului de administrare, acela de a urmări și răspunde de încasarea veniturilor cuvenite SC H. SA. Cererea privind constatarea existenței, naturii, valorii și necesității investițiilor efectuate a fost considerată ca neîntemeiată deoarece, potrivit art. 111 C. proc.

civ., se poate constata doar existența sau inexistența unui drept iar prin cerere se solicită constatarea unei situații de fapt. Din actele aflate la dosar și din faptul că reclamanta-pârâtă a închiriat alt sediu de la data de 1 martie 2001 dar nu a achitat chiria către pârâta-reclamantă mai mult de 2 luni consecutiv, instanța a constatat că, prin acordul părților, contractul de închiriere nr. 8730 din 28 octombrie 1998 a fost reziliat și prin urmare, reclamanta-pârâtă nemaiavând titlu pentru ocuparea spațiului trebuie să achite chiria restantă în cuantumul rezultat din facturile nr. 6091353 din 24 mai 2000, nr. 0936835 din 1 februarie 2001 și nr. 0936862 din 26 martie 2001, acceptate de reclamanta-pârâtă și penalități de întârziere până la 23 mai 2001 de 1 % pe zi de întârziere.

Cuantumul chiriei a fost stabilit, pe baza facturilor depuse la suma de 1.001.019.849 lei pentru perioada martie 2000 – martie 2001 iar penalitățile la suma de 228.716.810 lei având în vedere scadența fiecărei facturi până la 23 mai 2001 și procentul de 1% prevăzut în contractul de închiriere dar s-au acordat sumele solicitate având în vedere principiul disponibilității. Îmbunătățirile au fost evaluate prin expertiza dispusă însă instanța nu a reținut concluziile expertului întrucât fotografiile depuse de reclamanta-pârâtă nu au fost recunoscute de pârâta-reclamantă iar în art. III.3 din contractul nr. 8730 din 28 octombrie 1998 se prevede că reclamanta-pârâtă nu poate solicita rambursarea cheltuielilor efectuate pentru amenajarea și modernizarea spațiului închiriat; pe de altă parte, spațiul închiriat a fost primit în stare de folosință.

Față de aceste împrejurări instanța a apreciat că nici pârâta-reclamantă nu poate fi obligată nici la plata contravalorii chiriei pentru lunile cât s-au efectuat reparațiile și nici la plata prejudiciului suferit datorită nefuncționării deoarece nu s-a făcut dovada că întârzierea lucrărilor și nerealizarea planului de afaceri i-ar fi imputabilă pârâtei-reclamante. Cu privire la dreptul de retenție instanța a apreciat că nu poate fi acordat deoarece, pe de o parte, pârâta-reclamantă nu poate fi obligată la plata contravalorii îmbunătățirilor, iar pe de altă parte, reclamanta nu mai are posesia imobilului pârâsindu-l din 1 martie 2001. Împotriva acestei sentințe au declarat apel SC H.N. SA, SC H. SA și SC C.I.I.S.F.

SRL. Curtea de Apel București, prin decizia nr. 725 din 4 noiembrie 2005, a respins, ca nefondat, apelul SC H. SA, a admis apelul SC H.N. SA și apelul SC C.I.I.S.F. SRL. A fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a SC H.N. SA față de cererile reclamantei-pârâte SC C.I.I.S.F. SRL, cât și excepția lipsei calității procesuale active a SC H.N. SA din cererea reconvențională, în dosarul nr. 3786/2001. A fost admis apelul SC C.I.I.S.F. SRL și s-a admis excepția lipsei calității procesuale active a SC H. SA din dosarul nr. 8608/2001. A fost schimbată sentința în sensul că au fost respinse cererile reclamantei-pârâte SC C.I.I.S.F. SRL din dosarul nr. 3786/2001 și cererea reconvențională din dosarul nr. 4963/2001 împotriva SC H.N.

SA ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipseite de legitimare procesuală pasivă. A fost respinsă cererea reconvențională a pârâtei-reclamante SC H.N. SA din dosarul nr. 3786/2001 împotriva reclamantei-pârâte SC C.I.I.S.F. SRL ca fiind formulată de o persoană fără legitimare procesuală activă. A fost admisă, în parte, cererea reclamantei SC C.I.I.S.F. SRL să-i plătească numai suma de 1.031.510.345 lei reprezentând chirie și contravaloare utilități pentru spațiul ce a format obiectul contractului de închiriere nr. 8730 din 28 octombrie 1998, încheiat cu SC H.N. SA. A fost respinsă cererea reclamantei de a fi obligată pârâta și la plata penalităților de 1.307.758.796 lei ca fiind formulată de o persoană fără legitimare procesuală activă.

Au fost obligate apelantele intimate SC H. SA și SC H. SA să plătească apelantei SC C.I.I.S.F. SRL, câte 19.821.610 lei fiecare cheltuieli de judecată. Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței. Instanța de apel a reținut următoarele: Referitor la apelul SC H.N. SA s-a apreciat că aceasta a preluat ca urmare a divizării, toate drepturile și obligațiile privind spațiul situat în București ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 8730 din 28 octombrie 1998. Cu privire la apelul SC H. SA s-a apreciat că sentința de fond este corectă referitor la contravaloarea lucrărilor de investiții efectuate de SC C.I.I.S.F. SRL deoarece potrivit art. VII. 3 din contract, trebuie aplicat același regim juridic atât în caz de vânzare cât și în caz de reziliere a contractului.

Cererea privind scăderea din valoarea investiției a valorii obiectelor înlocuite sau distruse cu ocazia realizării investiției a fost considerată ca o cerere reconvențională ce nu poate fi acceptată în apel, potrivit dispozițiilor art. 294 C. proc. civ. Referitor la apelul SC C.I.I.S.F. SRL, instanța de apel a reținut că, deși între reclamanta-pârâtă SC H. SA și pârâta-reclamantă SC C.I.I.S.F. SRL nu a existat raporturi juridice nemijlocite, pârâta-reclamantă s-a obligat față de aceasta prin recunoașterea mandatului dat de SC H. SA de a colecta chiria, recunoașterea făcându-se prin semnarea și acceptarea la plată a două din cele 3 facturi fiscale emise de SC H. SA cât și prin plata parțială a acestor facturi.

În ceea ce privește însă penalitățile aferente sumelor recunoscute, critica a fost considerată întemeiată apreciindu-se că SC H. SA nu a avut mandat de la titularul dreptului SC H. SA să acționeze în judecată pe pârâta-reclamantă pentru a obține plata penalităților conform cap. III alin. (6) și (7) din contractul de administrare. Critica, vizând neacordarea despăgubirilor reprezentând lipsa de folosință pentru spațiul care a constituit obiectul contractului de locațiune, a fost apreciată, ca neîntemeiată, întrucât locatarul a avut la dispoziție exclusivă până la data rezilierii contractului spațiul închiriat; după reziliere însă, nu mai exista nici un temei pentru o pretinsă lipsă de folosință având în vedere că rezilierea s-a produs tocmai ca urmare a neplății chiriei timp de 2 luni consecutiv.

Decizia a fost atacată cu recurs de către SC H., SA, SC C.I.I.S.F. SRL și SC H. SA. Recursul SC H. SA invocă dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., și susține că, în mod greșit au fost respinse penalitățile, fiind interpretat eronat cap.III alin. (1) din contractul de administrare nr. 2 din 1 februarie 2000, termenul folosit este de „venituri” nu de chirie astfel că administratorul trebuia să colecteze și majorările nu doar chiria. Se mai arată că a fost ignorat art. V 3, 4, 5 din contractul de închiriere. SC C.I.I.S.F. SRL invocă în recursul său motivele prevăzute de art. 304 pct. 7, 8, 9, 10 C. proc. civ., susținând că instanța de apel a ignorat convenția verbală pentru sistarea plății chiriei până la terminarea investițiilor și cumpărarea imobilului, urmând ca aceasta să fie dedusă din prețul vânzării.

Se susține că în contractul de închiriere nu se regăsește un pact comisoriu care să permită rezilierea de drept și prin urmare recurenta avea dreptul la despăgubiri pentru nefolosirea spațiului. Recurenta susține că în ce privește excepția lipsei calității procesuale active a SC H. SA această calitate nu rezultă din dreptul de reprezentare a administratorului fiind necesar un mandat special din partea proprietarului; contractul de administrare nu îndeplinește condițiile art. 68 (1) C. proc. civ., privind obligativitatea procurii legalizate. De altfel pârâtele nu au mai cerut chiria timp de 7 luni. În recursul său SC H. SA invocă motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ., susținând că a fost greșit interpretat art. VIII (3) din contractul de închiriere, care se referă la o situație anume, respectiv vânzarea activului; aceasta nu a avut loc și doar în acea ipoteză beneficia de un drept de preemțiune.

Recurenta apreciază că prin art. VII (3) nu se anulează în nici un caz art. III (2) alin. (2) și (3). Art. VII (3) este considerat ca fiind aplicat greșit și din perspectiva pretinsei îmbogățiri fără justă cauză care s-ar fi produs prin reparațiile și zugrăvelile efectuate. Astfel, recurenta susține că nu se poate invoca temeiul îmbogățirii fără justă cauză dacă există cadru contractual care stabilește că nu se rambursează cheltuielile efectuate pentru amenajarea și modernizarea spațiului așa cum prevede art. III 1, 2 și 3 din contract. Se mai susține și că instanța nu s-a pronunțat asupra prescripției privind răspunderea pentru vicii ascunse fără viclenie, prevăzută de art. 5 din Decretul nr. 167/1958 și nici asupra unui mijloc de apărare hotărâtor respectiv referatul secției 1 de Poliție din care rezultă că SC C.I.I.S.F.

SRL și-a ridicat instalațiile electrice și sanitare, ușile, tâmplăria, lavoarele și WC-urile, bateriile, oglinzile, corpurile de iluminat, centrala termică și caloriferele. Analizând recursurile, Înalta Curte de Casație și Justiție constată următoarele: În ceea ce privește recursul SC H. SA se constată că au fost aplicate corect, de către instanța de apel, dispoziții cap. III alin. (1) din contractul de administrare nr. 2 din 1 februarie 2000, prin noțiunea de venituri neputându-se înțelege decât chiria, care este o sumă ce se plătește ritmic, în baza contractului de închiriere. Alte sume aleatorii ce s-ar putea datora dacă se produc întârzieri în plata veniturilor nu se pot încadra în categoria de venituri neavând caracter ritmic și aflându-se sub condiția neachitării la timp a veniturilor.

Nu se poate susține nici că au fost nesocotite dispozițiile art. V 3, 4, 5 din contractul de închiriere nr. 8730 din 28 octombrie 1998 deoarece acesta se referă la penalități, la rezilierea contractului de închiriere și la executarea silită iar SC H. SA avea doar obligația de a informa beneficiarul despre nerespectarea obligațiilor contractuale, acesta urmând a opta pentru plata de penalități, reziliere sau altă soluție pe care ar fi considerat-o utilă. Referitor la recursul SC C.I.I.S.F. SRL se reține că instanța de apel nu a dat relevanță unei pretinse convenții verbale privind sistarea plăților chiriei până la terminarea investițiilor și cumpărării imobilului, pe bună dreptate, pentru că aceasta nu a fost dovedită în condiții legale.

În ceea ce privește dreptul la despăgubiri pentru nefolosirea spațiului se constată că părțile au reziliat contractul conform dispozițiilor art. IV pct. 2 din contract. Nici critica referitoare la soluționarea excepției lipsei calității procesuale active a SC H. SA nu este întemeiată deoarece în cauza astfel cum a fost conexată, însăși SC H. SA figurează parte nemaipunându-se problema reprezentării, iar acțiunea formulată de SC H. SA s-a bazat pe contractul de administrare nr. 2 din 1 februarie 2000. Recursul SC H. SA este fondat în ceea ce privește următoarele aspecte: Astfel, potrivit art. 7.3 din contract rezultă că dreptul la restituirea investițiilor este recunoscut doar dacă se scoate activul la vânzare.

Această ipoteză nu s-a produs, motiv pentru care nu se datorează îmbunătățirile. De altfel în art. III. 3 se prevede expres că nu se vor rambursa lucrările pentru amenajare și modernizare a spațiului la încetarea contractului. În mod greșit instanțele au acceptat întemeierea cererii de plată a contravalorii îmbunătățirilor pe îmbogățirea fără justă cauză având în vedere că în contract există o reglementare specială care stabilește contrariul, nerambursarea îmbunătățirilor. Urmează a fi modificată decizia din apel și admițându-se apelul SC H. SA București se va respinge acțiunea SC C.I.I.S.F. SRL de obligare la plata sumei de 66.404 dolari SUA reprezentând contravaloarea investițiilor la imobilul din București.

Vor fi menținute celelalte dispoziții ale deciziei. Criticile formulate de SC H. SA și SC C.I.I.S.F. SRL nefiind întemeiate urmează a fi respinse recursurile acestora pentru motivele menționate. Conform art. 274 C. proc. civ., vor fi obligate recurentele SC H. SA și SC C.I.I.S.F. SRL la plata sumei de 5000 lei cheltuieli de judecată către recurenta SC H. SA reprezentând taxe judiciare și onorarii de avocat conform documentelor depuse la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursurile declarate de SC H. SA București și SC C.I.I.S.F. SRL București, împotriva deciziei nr. 723 din 4 noiembrie 2005 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondate. Admite recursul declarat de SC H. SA București împotriva aceleiași decizii, pe care o modifică în parte în sensul că admite apelul formulat de SC H. SA împotriva sentinței nr. 7221 din 28 mai 2004 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, pe care o schimbă în parte și respinge acțiunea principală formulată de SC C.I.I.S.F. SRL, de obligare la plata sumei de 66.404 dolari S.U.A. reprezentând contravaloare investiții efectuate la imobilul din București. Menține celelalte dispoziții ale sentinței.

Obligă recurentele SC H. SA București și SC C.I.I.S.F. SRL București la 5000 RON cheltuieli de judecată în recurs și apel către recurenta SC H. SA București. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi 20 septembrie 2006.