ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2526/2006

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2526/2006 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2006)

Deliberând asupra recursurilor de

față,

Reclamanta SC C.I.I.S.F. SRL

a solicitat să se constate existența, natura, valoarea și necesitatea

investițiilor efectuate în spațiul închiriat, cu acordul proprietarului,

obligarea pârâtelor SC H. SA și SC H.N. SA să-i respecte drepturile locative

rezultând din contractul de închiriere nr. 8730 din 28 octombrie 1998 și să-i

vândă spațiul comercial ce face obiectul contractului de închiriere.

Motivându-și acțiunea,

reclamanta arată că a încheiat cu pârâta SC H.N. SA un contract de închiriere

pentru spațiul situat în București.

În art. VII.3 din acest

contract, se prevede dreptul de preemțiune în caz de vânzare a spațiului și

recunoașterea investițiilor efectuate de reclamantă.

Aceasta a realizat

investiții de 100.000 dolari S.U.A. constând în lucrări de consolidare și

reparație a imobilului.

Se susține că înțelegerea

verbală cu proprietarul a fost să nu mai plătească chiria până la acoperirea

cheltuielilor.

Ca urmare a divizării SC H.N.

SA, spațiul a devenit proprietatea SC H. SA iar aceasta a solicitat evacuarea

pentru neplata chiriei; în aceste condiții contractul de închiriere se

consideră reziliat conform clauzelor sale.

Pârâta SC H. SA a formulat

cerere reconvențională solicitând respingerea acțiunii și evacuarea reclamantei

potrivit clauzelor care prevăd că neplata chiriei timp de 2 luni consecutiv

determină rezilierea contractului.

Se mai arată că SC H.N. SA

s-a obligat la un drept de preemțiune în cazul vânzării iar aceasta ipoteză nu

s-a produs; reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de a cere acordul

proprietarului pentru lucrările efectuate astfel că pârâta nu poate fi obligată

la plata contravalorii acestora.

La data de 10 septembrie

2001 s-a dispus conexarea dosarului nr. 4963/2001 la dosarul nr. 3786/2001 iar

la 17 decembrie 2001 conexarea dosarului nr. 8608/2001 la același dosar nr. 3786/2001.

În dosarul nr. 4963/2001 pârâta SC H. SA a solicitat evacuarea reclamantei SC C.I.I.S.F.

SRL din spațiul proprietatea sa situat în București, iar SC C.I.I.S.F. SRL prin

cerere reconvențională a solicitat contravaloarea îmbunătățirilor și acordarea

unui drept de retenție.

În dosarul nr. 8608/2001 SC

H. SA a solicitat obligarea SC C.I.I.S.F. SRL la plata chiriei restante de

1.031.510.349 lei și 1.307.758.796 lei majorări de întârziere motivat de faptul

că pârâta nu a plătit chiria, fapt ce a dus la rezilierea contractului. Pârâta

a solicitat, la rândul său, prin cerere reconvențională obligarea reclamantei

și a SC H. SA la plata sumei de 25.160 dolari S.U.A. reprezentând

contravaloarea lipsei de folosință și 80.712 dolari S.U.A. prejudiciu creat

prin lipsa de folosință având în vedere că SC H.N. SA nu și-a îndeplinit

obligația de a vinde stațiul și de a scădea din preț valoarea investițiilor iar

pârâta a fost nevoită să elibereze spațiul la 16 februarie 2001, cu toate că

data expirării contractului expira în noiembrie 2003.

La 27 mai 2002 reclamanta SC

C.I.I.S.F. SRL și-a precizat acțiunea transformând-o într-o acțiune în

realizare și renunțând la cererea de încheiere a contractului de vânzare a

spațiului, ulterior, la 24 iunie 2002 reclamanta solicită obligarea pârâtelor

la plata sumei de 18.565 dolari S.U.A. reprezentând lipsa de folosință a

spațiului și 47.261 dolari S.U.A. prejudiciu ca urmare a lipsei de folosință

conform expertizei.

Tribunalul București prin

sentința nr. 7221 din 28 mai 2004 a admis în parte acțiunea reclamantei SC H. SA,

a obligat pe pârâta SC C.I.I.S.F. SRL la plata sumei de 1.031.510.345 lei

contravaloare chirie și utilități pe perioada martie 2000 - martie 2001 și

1.307.758.796 lei penalități aferente sumei de la data emiterii facturilor și

până la 23 mai 2001.

A fost respinsă cererea

reconvențională a SC C.I.I.S.F. SRL privind lipsa de folosință a spațiului.

S-a admis cererea

dispunându-se evacuarea SC C.I.I.S.F. SRL pentru lipsa titlului.

Instanța de fond a respins

cererea reconvențională privind dreptul de retenție.

A fost admisă excepția

lipsei calității procesuale active și pasive a reclamantei SC C.I.I.S.F. SRL. S-a

respins excepția netimbrării cererii reconvenționale în dosarul nr. 8608/2001

și s-a luat act de renunțarea reclamantei-pârâte SC C.I.I.S.F. SRL la capătul

de cerere privind obligarea pârâtei-reclamante să-i vândă spațiul închiriat din

București și obligarea pârâtelor să-i respecte drepturile locative.

A fost respins capătul de

cerere privind constatarea existenței, naturii, valorii și necesității

investițiilor efectuate ca neîntemeiată.

Pentru a pronunța această

sentință, instanța de fond a reținut că, în dosarul nr. 8608/2001, SC H. SA are

calitate procesuală având în vedere contractele de administrare dintre aceasta

și SC H. SA cât și obiectul dosarului, respectiv încasarea chiriei dar nu are

calitate procesuală față de cererea reclamantei-pârâte de a fi obligată în

solidar cu SC H. SA la plata contravalorii reparațiilor, chiriei și lipsei de

folosință față de obiectul contractului de administrare, acela de a urmări și

răspunde de încasarea veniturilor cuvenite SC H. SA.

Cererea privind constatarea

existenței, naturii, valorii și necesității investițiilor efectuate a fost

considerată ca neîntemeiată deoarece, potrivit art. 111 C. proc. civ., se poate

constata doar existența sau inexistența unui drept iar prin cerere se solicită

constatarea unei situații de fapt.

Din actele aflate la dosar

și din faptul că reclamanta-pârâtă a închiriat alt sediu de la data de 1 martie

2001 dar nu a achitat chiria către pârâta-reclamantă mai mult de 2 luni

consecutiv, instanța a constatat că, prin acordul părților, contractul de

închiriere nr. 8730 din 28 octombrie 1998 a fost reziliat și prin urmare, reclamanta-pârâtă

nemaiavând titlu pentru ocuparea spațiului trebuie să achite chiria restantă în

cuantumul rezultat din facturile nr. 6091353 din 24 mai 2000, nr. 0936835 din 1

februarie 2001 și nr. 0936862 din 26 martie 2001, acceptate de

reclamanta-pârâtă și penalități de întârziere până la 23 mai 2001 de 1 % pe zi

de întârziere.

Cuantumul chiriei a fost

stabilit, pe baza facturilor depuse la suma de 1.001.019.849 lei pentru

perioada martie 2000 – martie 2001 iar penalitățile la suma de 228.716.810 lei

având în vedere scadența fiecărei facturi până la 23 mai 2001 și procentul de

1% prevăzut în contractul de închiriere dar s-au acordat sumele solicitate

având în vedere principiul disponibilității.

Îmbunătățirile au fost

evaluate prin expertiza dispusă însă instanța nu a reținut concluziile

expertului întrucât fotografiile depuse de reclamanta-pârâtă nu au fost recunoscute

de pârâta-reclamantă iar în art. III.3 din contractul nr. 8730 din 28 octombrie

1998 se prevede că reclamanta-pârâtă nu poate solicita rambursarea

cheltuielilor efectuate pentru amenajarea și modernizarea spațiului închiriat;

pe de altă parte, spațiul închiriat a fost primit în stare de folosință. Față

de aceste împrejurări instanța a apreciat că nici pârâta-reclamantă nu poate fi

obligată nici la plata contravalorii chiriei pentru lunile cât s-au efectuat

reparațiile și nici la plata prejudiciului suferit datorită nefuncționării

deoarece nu s-a făcut dovada că întârzierea lucrărilor și nerealizarea planului

de afaceri i-ar fi imputabilă pârâtei-reclamante.

Cu privire la dreptul de

retenție instanța a apreciat că nu poate fi acordat deoarece, pe de o parte,

pârâta-reclamantă nu poate fi obligată la plata contravalorii îmbunătățirilor,

iar pe de altă parte, reclamanta nu mai are posesia imobilului pârâsindu-l din

1 martie 2001.

Împotriva acestei sentințe

au declarat apel SC H.N. SA, SC H. SA și SC C.I.I.S.F. SRL.

Curtea de Apel București,

prin decizia nr. 725 din 4 noiembrie 2005, a respins, ca nefondat, apelul SC H.

SA, a admis apelul SC H.N. SA și apelul SC C.I.I.S.F. SRL.

A fost admisă excepția

lipsei calității procesuale pasive a SC H.N. SA față de cererile

reclamantei-pârâte SC C.I.I.S.F. SRL, cât și excepția lipsei calității

procesuale active a SC H.N. SA din cererea reconvențională, în dosarul nr. 3786/2001.

A fost admis apelul SC C.I.I.S.F.

SRL și s-a admis excepția lipsei calității procesuale active a SC H. SA din

dosarul nr. 8608/2001.

A fost schimbată sentința în

sensul că au fost respinse cererile reclamantei-pârâte SC C.I.I.S.F. SRL din

dosarul nr. 3786/2001 și cererea reconvențională din dosarul nr. 4963/2001

împotriva SC H.N. SA ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipseite de

legitimare procesuală pasivă.

A fost respinsă cererea

reconvențională a pârâtei-reclamante SC H.N. SA din dosarul nr. 3786/2001

împotriva reclamantei-pârâte SC C.I.I.S.F. SRL ca fiind formulată de o persoană

fără legitimare procesuală activă.

A fost admisă, în parte,

cererea reclamantei SC C.I.I.S.F. SRL să-i plătească numai suma de

1.031.510.345 lei reprezentând chirie și contravaloare utilități pentru spațiul

ce a format obiectul contractului de închiriere nr. 8730 din 28 octombrie 1998,

încheiat cu SC H.N. SA.

A fost respinsă cererea

reclamantei de a fi obligată pârâta și la plata penalităților de 1.307.758.796

lei ca fiind formulată de o persoană fără legitimare procesuală activă.

Au fost obligate apelantele

intimate SC H. SA și SC H. SA să plătească apelantei SC C.I.I.S.F. SRL, câte

19.821.610 lei fiecare cheltuieli de judecată.

Au fost menținute celelalte

dispoziții ale sentinței.

Instanța de apel a reținut

următoarele:

Referitor la apelul SC H.N.

SA s-a apreciat că aceasta a preluat ca urmare a divizării, toate drepturile și

obligațiile privind spațiul situat în București ce a făcut obiectul

contractului de închiriere nr. 8730 din 28 octombrie 1998.

Cu privire la apelul SC H.

SA s-a apreciat că sentința de fond este corectă referitor la contravaloarea

lucrărilor de investiții efectuate de SC C.I.I.S.F. SRL deoarece potrivit art. VII.

3 din contract, trebuie aplicat același regim juridic atât în caz de vânzare

cât și în caz de reziliere a contractului.

Cererea privind scăderea din

valoarea investiției a valorii obiectelor înlocuite sau distruse cu ocazia

realizării investiției a fost considerată ca o cerere reconvențională ce nu

poate fi acceptată în apel, potrivit dispozițiilor art. 294 C. proc. civ.

Referitor la apelul SC C.I.I.S.F.

SRL, instanța de apel a reținut că, deși între reclamanta-pârâtă SC H. SA și

pârâta-reclamantă SC C.I.I.S.F. SRL nu a existat raporturi juridice

nemijlocite, pârâta-reclamantă s-a obligat față de aceasta prin recunoașterea

mandatului dat de SC H. SA de a colecta chiria, recunoașterea făcându-se prin

semnarea și acceptarea la plată a două din cele 3 facturi fiscale emise de SC H.

SA cât și prin plata parțială a acestor facturi.

În ceea ce privește însă

penalitățile aferente sumelor recunoscute, critica a fost considerată

întemeiată apreciindu-se că SC H. SA nu a avut mandat de la titularul dreptului

SC H. SA să acționeze în judecată pe pârâta-reclamantă pentru a obține plata

penalităților conform cap. III alin. (6) și (7) din contractul de administrare.

Critica, vizând neacordarea

despăgubirilor reprezentând lipsa de folosință pentru spațiul care a constituit

obiectul contractului de locațiune, a fost apreciată, ca neîntemeiată, întrucât

locatarul a avut la dispoziție exclusivă până la data rezilierii contractului

spațiul închiriat; după reziliere însă, nu mai exista nici un temei pentru o

pretinsă lipsă de folosință având în vedere că rezilierea s-a produs tocmai ca

urmare a neplății chiriei timp de 2 luni consecutiv.

Decizia a fost atacată cu

recurs de către SC H., SA, SC C.I.I.S.F. SRL și SC H. SA.

Recursul SC H. SA invocă

dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., și susține că, în mod greșit au

fost respinse penalitățile, fiind interpretat eronat cap.III alin. (1) din

contractul de administrare nr. 2 din 1 februarie 2000, termenul folosit este de

„venituri” nu de chirie astfel că administratorul trebuia să colecteze și

majorările nu doar chiria.

Se mai arată că a fost

ignorat art. V 3, 4, 5 din contractul de închiriere.

SC C.I.I.S.F. SRL invocă în

recursul său motivele prevăzute de art. 304 pct. 7, 8, 9, 10 C. proc. civ.,

susținând că instanța de apel a ignorat convenția verbală pentru sistarea

plății chiriei până la terminarea investițiilor și cumpărarea imobilului, urmând

ca aceasta să fie dedusă din prețul vânzării.

Se susține că în contractul

de închiriere nu se regăsește un pact comisoriu care să permită rezilierea de

drept și prin urmare recurenta avea dreptul la despăgubiri pentru nefolosirea

spațiului.

Recurenta susține că în ce

privește excepția lipsei calității procesuale active a SC H. SA această

calitate nu rezultă din dreptul de reprezentare a administratorului fiind

necesar un mandat special din partea proprietarului; contractul de administrare

nu îndeplinește condițiile art. 68 (1) C. proc. civ., privind obligativitatea

procurii legalizate.

De altfel pârâtele nu au mai

cerut chiria timp de 7 luni.

În recursul său SC H. SA

invocă motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ., susținând că

a fost greșit interpretat art. VIII (3) din contractul de închiriere, care se

referă la o situație anume, respectiv vânzarea activului; aceasta nu a avut loc

și doar în acea ipoteză beneficia de un drept de preemțiune.

Recurenta apreciază că prin art.

VII (3) nu se anulează în nici un caz art. III (2) alin. (2) și (3).

Art. VII (3) este considerat

ca fiind aplicat greșit și din perspectiva pretinsei îmbogățiri fără justă

cauză care s-ar fi produs prin reparațiile și zugrăvelile efectuate. Astfel,

recurenta susține că nu se poate invoca temeiul îmbogățirii fără justă cauză

dacă există cadru contractual care stabilește că nu se rambursează cheltuielile

efectuate pentru amenajarea și modernizarea spațiului așa cum prevede art. III

1, 2 și 3 din contract.

Se mai susține și că

instanța nu s-a pronunțat asupra prescripției privind răspunderea pentru vicii ascunse

fără viclenie, prevăzută de art. 5 din Decretul nr. 167/1958 și nici asupra

unui mijloc de apărare hotărâtor respectiv referatul secției 1 de Poliție din

care rezultă că SC C.I.I.S.F. SRL și-a ridicat instalațiile electrice și

sanitare, ușile, tâmplăria, lavoarele și WC-urile, bateriile, oglinzile,

corpurile de iluminat, centrala termică și caloriferele.

Analizând recursurile,

Înalta Curte de Casație și Justiție constată următoarele:

În ceea ce privește recursul

SC H. SA se constată că au fost aplicate corect, de către instanța de apel,

dispoziții cap. III alin. (1) din contractul de administrare nr. 2 din 1

februarie 2000, prin noțiunea de venituri neputându-se înțelege decât chiria,

care este o sumă ce se plătește ritmic, în baza contractului de închiriere. Alte

sume aleatorii ce s-ar putea datora dacă se produc întârzieri în plata

veniturilor nu se pot încadra în categoria de venituri neavând caracter ritmic

și aflându-se sub condiția neachitării la timp a veniturilor.

Nu se poate susține nici că

au fost nesocotite dispozițiile art. V 3, 4, 5 din contractul de închiriere nr.

8730 din 28 octombrie 1998 deoarece acesta se referă la penalități, la

rezilierea contractului de închiriere și la executarea silită iar SC H. SA avea

doar obligația de a informa beneficiarul despre nerespectarea obligațiilor contractuale,

acesta urmând a opta pentru plata de penalități, reziliere sau altă soluție pe

care ar fi considerat-o utilă.

Referitor la recursul SC C.I.I.S.F.

SRL se reține că instanța de apel nu a dat relevanță unei pretinse convenții

verbale privind sistarea plăților chiriei până la terminarea investițiilor și

cumpărării imobilului, pe bună dreptate, pentru că aceasta nu a fost dovedită

în condiții legale.

În ceea ce privește dreptul

la despăgubiri pentru nefolosirea spațiului se constată că părțile au reziliat

contractul conform dispozițiilor art. IV pct. 2 din contract.

Nici critica referitoare la

soluționarea excepției lipsei calității procesuale active a SC H. SA nu este

întemeiată deoarece în cauza astfel cum a fost conexată, însăși SC H. SA

figurează parte nemaipunându-se problema reprezentării, iar acțiunea formulată

de SC H. SA s-a bazat pe contractul de administrare nr. 2 din 1 februarie 2000.

Recursul SC H. SA este

fondat în ceea ce privește următoarele aspecte:

Astfel, potrivit art. 7.3

din contract rezultă că dreptul la restituirea investițiilor este recunoscut

doar dacă se scoate activul la vânzare. Această ipoteză nu s-a produs, motiv

pentru care nu se datorează îmbunătățirile.

De altfel în art. III. 3 se

prevede expres că nu se vor rambursa lucrările pentru amenajare și modernizare

a spațiului la încetarea contractului.

În mod greșit instanțele au

acceptat întemeierea cererii de plată a contravalorii îmbunătățirilor pe

îmbogățirea fără justă cauză având în vedere că în contract există o reglementare

specială care stabilește contrariul, nerambursarea îmbunătățirilor. Urmează a

fi modificată decizia din apel și admițându-se apelul SC H. SA București se va

respinge acțiunea SC C.I.I.S.F. SRL de obligare la plata sumei de 66.404 dolari

SUA reprezentând contravaloarea investițiilor la imobilul din București.

Vor fi menținute celelalte

dispoziții ale deciziei.

Criticile formulate de SC H.

SA și SC C.I.I.S.F. SRL nefiind întemeiate urmează a fi respinse recursurile

acestora pentru motivele menționate.

Conform art. 274 C. proc.

civ., vor fi obligate recurentele SC H. SA și SC C.I.I.S.F. SRL la plata sumei

de 5000 lei cheltuieli de judecată către recurenta SC H. SA reprezentând taxe

judiciare și onorarii de avocat conform documentelor depuse la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile

declarate de SC H. SA București și SC C.I.I.S.F. SRL București, împotriva

deciziei nr. 723 din 4 noiembrie 2005 a Curții de Apel București, secția a V-a

comercială, ca nefondate.

Admite recursul declarat de

SC H. SA București împotriva aceleiași decizii, pe care o modifică în parte în

sensul că admite apelul formulat de SC H. SA împotriva sentinței nr. 7221 din

28 mai 2004 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, pe care o schimbă

în parte și respinge acțiunea principală formulată de SC C.I.I.S.F. SRL, de

obligare la plata sumei de 66.404 dolari S.U.A. reprezentând contravaloare

investiții efectuate la imobilul din București. Menține celelalte dispoziții

ale sentinței.

Obligă recurentele SC H. SA

București și SC C.I.I.S.F. SRL București la 5000 RON cheltuieli de judecată în

recurs și apel către recurenta SC H. SA București.

Irevocabilă.

Pronunțată în

ședință publică astăzi 20 septembrie 2006.