ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 8819/2006

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 8819/2006 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2006)

Asupra recursurilor de

față:

Din examinarea lucrărilor din

dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 487

din 21 iulie 2004 Tribunalul Arad a admis în partea acțiunea civilă

formulată de reclamantul B.I. împotriva Primarului Municipiului Arad, SC R.

SA, M.E., M.I.R., C.C., C.M., C.A., P.G., P.M., B.L. și B.F.

Instanța a constatat nulitatea

absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de SC R. SA cu

pârâții M.E. și M.M. (contract 1895 din 8 iulie 1997), C.C. și C.M.

(contract 2975 din 19 ianuarie 1998), C.A. și C.G. (contract 1316 din 21

aprilie 1997) privind apartamentele 1, 2 și 5 din imobilul situat în Arad.

Capetele de cerere privind constatarea nulității absolute a

contractelor de vânzare cumpărare încheiate de SC R. Arad SA cu

pârâții B.L. și B.F. (contract 1307 din 21 aprilie 1997), P.G.

și P.M. (contract 63 din 5 iulie 1991) au fost respinse.

Instanța a dispus restituirea în

natură către reclamant, în calitate de moștenitor al

proprietarei tabulare, S.P. a apartamentelor nr. 1, 2 și 5 din imobilul

situat în Arad , sens în care a anulat dispoziția nr. 47 din 24 ianuarie

2002 emisă de Primarul Municipiului Arad.

Pârâții C., M. și C. au

fost obligați la câte 960.000 lei cheltuieli de judecată iar SC R. SA

Arad și Primarul Municipiului Arad la câte 2.710.000 lei cheltuieli de

judecată către reclamant. La rândul său reclamantul a fost

obligat să plătească pârâților P.G. și P.M. suma de 3.000.000

lei iar pârâților B.L. și F. suma de 4.500.000 lei cheltuieli de

judecată.

Pentru a hotărî astfel

instanța a reținut că reclamantul B.I. este moștenitorul

legal al defunctei S.P., proprietara tabulară a imobilului din Arad dobândit

în cotă de ⅓ parte în 1927 prin cumpărare și în cotă

de ⅔ parte în 1935 prin donație. Statul a preluat imobilul prin

naționalizare în temeiul Decretului nr. 92/1950.

Prin înscrisul înregistrat la data

de 12 iunie 1948 reclamantul a notificat SC R. SA să sisteze vânzarea

apartamentelor, deoarece le revendică în natură. Prin notificarea din

21 martie 2001 reclamantul a solicitat restituirea integrală, în natură

a imobilului din Arad.

Primarul Municipiului Arad, prin

dispoziția nr. 48 din 24 iunie 2002 a restituit în natură

reclamantului apartamentele 3 și 9 din imobil, ocupate de chiriași

și a propus acordarea măsurilor reparatorii prin echivalent

bănesc pentru apartamentele 1, 2, 5, 6, care fuseseră vândute

persoanelor care le-au ocupat în calitate de chiriași anterior

apariției Legii nr. 10/2001.

Examinând legalitatea și

temeinicia dispoziției nr. 47 din 24 ianuarie 2002, tribunalul a

reținut că Decretul nr. 92/1950 de naționalizare, a contravenit

atât Constituției din 1948 care garanta dreptul de proprietate

privată și dreptul la moștenire cât și reglementărilor

internaționale care prevedeau că orice persoană are dreptul de

proprietate, atât singur cât și în asociere cu alții și că

nimeni nu poate fi lipsit în mod arbitrar de proprietatea sa.

Tribunalul a constatat, de asemeni,

că potrivit art. 18 lit. b) și c) din Legea nr. 10/2001 măsurile

reparatorii se stabilesc numai prin echivalent atunci când imobilul nu mai

exista la data intrării în vigoare a legii ori a fost transformat astfel

încât a devenit unul nou.

În această situație se

găsesc apartamentele nr. 4 și 6, aflate în corpul B al imobilului

construit în anul 1958 în locul unei alte construcții demolate,

aflată în stare avansată de degradare. Fiind locuințe construite

din fondurile statului, tribunalul a concluzionat că regimul lor juridic

nu este guvernat de dispozițiunile Legii nr. 112/1995 ci ale Legii nr. 85/1992.

Pentru celelalte trei apartamente în

litigiu 1, 2 și 5, instanța a făcut aplicarea art. 46 alin. (2)

din Legea nr. 10/2001, reținând nulitatea lor, deoarece imobilul a fost

preluat fără titlu valabil, iar părțile contractante au

fost de rea credință, deoarece nu numai că nu au făcut

verificări aprofundate pentru stabilirea legalității

preluării dar și pentru că toți aveau

cunoștință de demersurile pe care adevăratul proprietar le

făcea pentru restituirea imobilului.

Curtea de Apel Timișoara, prin

decizia nr. 518 din 3 martie 2005 a respins ca nefondate apelurile declarate de

reclamantul B.I. și pârâții C.C. și C.M., M.E. și M.I.R., C.A.,

SC R. SA Arad și Primarul Municipiului Arad împotriva sentinței nr. 487

din 21 iunie 2004 pronunțată de Tribunalul Arad în contradictoriu cu

pârâții B.L., B.F., P.G. și P.M.

Pentru a pronunța această

soluție, curtea de apel a reținut că apartamentele nr. 4 și

6 aflate în corpul B al construcției au fost edificate ulterior

naționalizării, din fondurile statului, în locul unei vechi

construcții, astfel că regimul lor juridic este diferit de al

celorlalte apartamente. În privința acestora sunt incidente

dispozițiunile art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001 în conformitate cu

care măsurile reparatorii se stabilesc prin echivalent, rămânând

fără relevanță împrejurarea potrivit căreia la

momentul naționalizării existau 12 apartamente, care în urma

recompartimentării au rămas 7 apartamente.

În ceea ce privește apelurile

pârâților, care vizau valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare

pentru apartamentele 1, 2 și 5, instanța de apel a concluzionat

că reclamantul, cu probatoriul administrat în cauză a reușit

să înlăture prezumția de bună-credință a

pârâților cumpărători.

Astfel reclamantul i-a

atenționat pe pârâți de demersurile ce intenționează

să le întreprindă pentru recuperarea imobilului, a notificat SC R. SA

să sisteze vânzarea apartamentelor din imobil întrucât îl revendică,

iar din plângerea penală depusă la dosar, rezultă că

reclamantul a început demersurile de revendicare ale imobilului în temeiul

Legii 112/1995.

Împotriva deciziei au declarat

recurs C.A., M.E., M.I.R., SC R. SA, B.L., B.F. și B.I.

În motivarea recursului, C.A.

arată că imobilul în litigiu a fost preluat în proprietatea statului

cu titlu valabil, Decret 92/1950, deoarece fosta proprietară tabulară

figurase în anexa la decret și ca urmare imobilul se încadrează în

prevederile art. 2 lit. g) din Legea nr. 10/2001, fiindu-i incidente

dispozițiile art. 46 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, deoarece contractul

de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea dispozițiunilor

legale în vigoare la acea dată. Mai mult, probele existente în dosar nu

sunt în măsură să înlăture prezumția bunei

credințe. Și recursurile declarate de M.E., M.I.R. și C.C. se

axează pe aplicarea greșită a dispozițiunilor art. 46 din

Legea nr. 10/2001, raportat la probele administrate. În cadrul unor ample

motivări, recurenții își argumentează buna-credință

la momentul perfectării contractelor de vânzare-cumpărare, raportat

la mențiunile din cartea funciară și data la care reclamantul a

început demersurile pentru redobândirea imobilului.

Mai mult, recurenții arată

că la data apariției Legii 112/1995 vânzarea apartamentelor era

permisă către chiriași, de vreme ce imobilul fiind ocupat în

întregime de chiriași, restituirea acestora nu se putea face în

natură reclamantului.

În motivarea recursului, SC R. SA

Arad a arătat că pentru apartamentele 1, 2 și 5 contractele au

fost legal încheiate, chiriașii cumpărători fiind de bună

credință, întrucât în cartea funciară nu era notat nici un

proces pentru revendicarea imobilului.

În recursul declarat, B.I. critică

soluția pronunțată numai sub aspectul respingerii capătului

de acțiune referitor la anularea contractului de vânzare cumpărare

pentru apartamentele 4 și 6, arătând că în mod greșit s-a

reținut că aceste apartamente din corpul B au fost construite

ulterior naționalizării, de vreme ce nici Primăria Arad și

nici SC R. SA nu au depus acte justificative de edificare a acestei

părți din clădire.

Recursul declarat de B.F. și B.L.,

motivat în drept pe dispozițiunile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

vizează doar neacordarea cheltuielilor de judecată solicitate și

probate la instanța de apel față de soluția

pronunțată, aceea a respingerii apelului declarat de reclamantul B.I.

Recursurile pârâților sunt

întemeiate.

Instanța de fond a reținut

(și sub acest aspect nu s-au formulat motive de apel și recurs),

că imobilul aparținând autoarei reclamantului B.I. a trecut în

proprietatea statului fără titlu, în temeiul Decretului 92/1950, care

contravenea art. 8 al Constituției din 1948, care garanta dreptul de

proprietate și art. 17 alin. (1) și (2) din Declarația

Universală a Drepturilor Omului adoptată la 10 decembrie 1948 la care

România era parte semnatară. Ca un argument în plus pentru concluzia la

care instanța s-a oprit a fost și faptul că proprietara

tabulară S.P., autoarea reclamantului a fost deposedată

fără plata vreunei despăgubiri.

De altfel este de remarcat și

faptul că pârâții din această cauză nu au invocat preluarea

cu titlu a imobilului.

În mod corect, în legătură

cu apartamentele 4 și 6, instanța de fond a menținut contractele

de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâții B.L., B.F., P.G. și P.M.,

menționând în privința acestor apartamente măsurile reparatorii

prin echivalent, acordate reclamantului B.I.

Cele două apartamente aflate în

corpul B al imobilului au provenit în urma unor lucrări de reparații

capitale și renovări efectuate în 1958, după naționalizare

și care reprezintă mai mult de 80% din vechea construcție. În

acest sens, sunt nu numai recunoașterile pe care reclamantul le-a

făcut în notificare și în memoriul de la pagina 106, dar și

depozițiile martorilor, coroborate cu concluziile expertizei tehnice, care

procedând la compararea caracteristicilor tehnice și a materialelor vechii

construcții cu cea existentă, a conchis că actuala

construcție este una nouă.

Ca urmare, așa cum corect s-a

stabilit prin hotărârile pronunțate în cauză, regimul juridic al

apartamentelor 4 și 6 din corpul de clădire B nu este guvernat de

dispozițiunile Legii nr. 112/1995 ci de dispozițiunile Legii nr. 85/1992,

ca locuințe construite din fondurile statului. Chiar considerând că

vechiul corp de clădire nu a fost demolat integral, amplasarea

lucrărilor și transformărilor suferite de acesta în 1958 conduc

la ideea că vechiul imobil a fost astfel transformat, încât a devenit un

imobil nou cu aceeași consecință a considerării sale ca

fiind construit din fondurile statului și a imposibilității

restituirii în natură.

Așa fiind, în privința

celor două apartamente 4 și 6 sunt incidente dispozițiunile art.

18 lit. c) (actualmente art. 19) din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora

măsurile reparatorii se stabilesc prin echivalent, în privința

imobilelor cărora le-au fost adăugate pe orizontală și/sau

verticală în raport cu forma inițială, noi corpuri a căror

arie desfășurată însumează peste 100% din aria

desfășurată inițial, astfel încât a devenit un imobil nou

în raport cu acela preluat.

Rezultă că în

privința contractelor de vânzare cumpărare nr. 63 din 5 iulie 1999

și 1307 din 21 iulie 1997 care se referă la apartamentele 4 și 6

nu există motive de nulitate absolută în spiritul art. 46 din Legea

nr. 10/2001 deoarece deși au fost încheiate pe formulare tipizate ce fac

referire la Legea nr. 112/1995, în realitate ele au regimul juridic al actelor

de vânzare cumpărare privind imobilele construite din fondurile statului

reglementate de Legea nr. 85/1992.

Pentru aceste considerente, recursul

reclamantului este nefondat și va fi respins.

Instanțele au făcut o

greșită apreciere a probelor atunci când au reținut reaua

credință a pârâților cumpărători ai apartamentelor nr.

1, 2 și 5 al imobilului din Arad.

Potrivit art. 45 alin. (1) și (2)

din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 247/2005, actele juridice

de înstrăinare ... având ca obiect imobile care cad sub incidența

legii, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în

vigoare la data înstrăinării.

Actele juridice de înstrăinare,

inclusiv cele făcute în procesul de privatizare, având ca obiect imobilele

preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută în

afară de cazul în care actul s-a încheiat cu bună credință.

În speță, toate probele

converg în a evidenția buna credință a cumpărătorilor M.E.,

M.M., C.C., C.M. și C.A., precum și a SC R. SA Arad în perfectarea

contractelor de vânzare-cumpărare în privința apartamentelor 1, 2

și 5 din imobil.

Recurenții au ocupat

inițial apartamentele cumpărate în calitate de chiriași.

Dispozițiunile Legii nr. 112/1995

permiteau restituirea în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor

acestora doar a imobilelor în care locuiau sau care erau libere din punct de

vedere juridic, respectiv asupra cărora nu existau contracte de închiriere

valabil încheiate. În speță, reclamantul B.I. nu locuia în nici unul

din apartamentele imobilului la data intrării în vigoare a Legii 112/1995,

acestea nefiind libere, ci ocupate de chiriașii cumpărători.

Împrejurarea relatată de

reclamant și recunoscută de pârâți, cum că acesta a locuit

în imobil în 1976 rămâne fără relevanță sub aspectul

Legii 112/1995, astfel că proprietarul nu putea beneficia de restituirea

în natură a imobilului.

La data perfectării

contractelor de vânzare-cumpărare ale celor trei apartamente, cartea

funciară indica ca proprietar Statul Român, vânzătorul acestora. În

cartea funciară nu exista nici o notație privind o eventuală

solicitare de retrocedare a imobilului formulată de reclamant sau de o

altă persoană îndreptățită și nici o cerere

adresată Comisiei Județene de aplicare a Legii 112/1995, având ca

obiect restituirea în natură a imobilului, ori acordarea de

despăgubiri.

Notificarea adresată SC R. SA

prin care aceasta era atenționată că reclamantul va revendica

imobilul a intervenit la 1 iunie 1998, cu mult după perfectarea

contractelor de vânzare cumpărare cu cei trei pârâți, data de la care

societatea s-a conformat, dovada fiind faptul că celelalte două

apartamente 3 și 7 nu au fost înstrăinate, ele fiind restituite în

natură proprietarului.

Greșit instanța de fond

și aceea de apel au reținut pe baza depozițiilor martorilor

că reclamantul a avertizat pe chiriași să nu cumpere

apartamentele, deoarece dacă o atare înștiințare a existat, prin

intermediari, ea nu prezintă nici o relevanță. Reclamantul ar fi

avut obligația să notifice în scris chiriașii, așa cum a

făcut-o cu SC R. SA, despre intenția de revendicare a imobilului

și să noteze aceste notificări în cartea funciară, pentru a

le face opozabile terților.

La data încheierii celor trei

contracte de vânzare cumpărare reclamantul B.I. nu făcuse în cartea

funciară nici o mențiune privind intenția sa de revendicare a

imobilului, în timp ce notificarea făcută SC R. SA s-a depus mult mai

târziu, când reclamanții erau deja proprietari.

Art. 32 din Legea nr. 115/1938

instituie prezumția că simpla înscriere în cartea funciară a

dreptului real al vânzătorului valorează titlu în sensul că cel

înscris este prezumat proprietarul imobilului.

În speță, statul figura în

cartea funciară ca proprietar la momentul perfectării celor trei

contracte de vânzare-cumpărare, în timp ce reclamantul nu și-a notat

în cartea funciară procesul sau notificarea din care să rezulte

intenția de revendicare a imobilului.

Aceste elemente obiective, existente

la momentul contractării, evidențiază că statul,

vânzător, era proprietarul imobilului, că titlul său era unul

public și necontestat, care făceau de prisos, în regimul de carte

funciară în care înscrierea are valoare constitutivă, orice alte

diligențe din partea cumpărătorilor. În aceste condițiuni,

redobândirea imobilului de fostul proprietar, ca urmare a greșitei

aplicări a actului normativ de trecerea acestuia în proprietatea statului,

nu poate avea efecte asupra subachizitorilor, tocmai pentru că

aceștia au dobândit imobilul cu bună credință, printr-un

act cu titlu oneros.

Menținerea contractelor de vânzare

cumpărare a celor trei apartamente se justifică atât în virtutea

principiului ocrotirii bunei credințe a subdobânditorilor cât și în

temeiul asigurării securității dinamicii circuitului civil,

principii ridicate la rang de lege prin prevederile art. 45 alin. (2) din Legea

nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 247/2005.

Având în vedere că prin

probatoriile administrate în cauză pârâții și-au dovedit buna

lor credință, nu există motive obiective care să

conducă la nulitatea contractelor de vânzare cumpărare privind

apartamentele 1, 2 și 5 din imobilul situat în Arad.

În această situație,

fostul proprietar, potrivit art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001, va beneficia

doar de despăgubiri, întrucât cele trei apartamente nu-i pot fi restituite

în natură.

Pentru considerentele expuse,

recursurile declarate de pârâții SC R. SA, C.A., C.C., C.M., M.E. și M.I.R.

vor fi admise în temeiul art. 314 C. proc. civ., casând decizia și

sentința, iar pe fond capătul de acțiune formulat de B.I. privind

anularea contractelor de vânzare cumpărare 1895/1997, 2975/1998 și

1316/1997 va fi respins.

Întemeiat este și recursul

declarat de B.F. și B.L., deoarece instanța de apel a omis a le

acorda cheltuielile de judecată din apel, solicitate și probate,

pentru suma de 300 Ron, deși apelul reclamantului a fost respins. Ca

urmare, B.I. va fi obligat la plata sumei de 300 Ron în apel către B.F.

și B.L., și în temeiul art. 274 C. proc. civ. va fi obligat la 100

Ron cheltuieli de judecată în recurs, solicitate și probate cu acte.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul

declarat de reclamantul B.I. împotriva deciziei nr. 518 din 3 martie 2005 a

Curții de Apel Timișoara.

Admite recursurile declarate de B.F.,

B.L., C.A., C.C., C.M., M.E. și M.I.R. și SC R. SA împotriva deciziei

nr. 518 din 3 martie 2005 a Curții de Apel Timișoara.

Casează decizia și

sentința nr. 487 din 21 iunie 2004 a Tribunalului Arad, în sensul că

respinge ca nefondată acțiunea în anulare a contractelor de vânzare-cumpărare

încheiate între SC R. Arad cu M.E., M.M. (ctr. 1895/1997), C.C. și M.

(ctr. 2975/1998), C.A. și Gheorghe (ctr. 1316/1997).

Obligă pe reclamantul B.I. la

300 Ron cheltuieli de judecată în apel către B.F. și L.

Menține restul

dispozițiilor sentinței și deciziei. Obligă pe B.I. la 100

Ron cheltuieli judecată recurs către B.F. și L.

Irevocabilă.

Pronunțată în

ședință publică, astăzi 1 noiembrie 2006.