Reclamanții s-au născut în 1932 și, respectiv, 1934 și trăiesc în Malta. Reclamanții au susținut că sunt proprietarii unei clădiri din Valletta, Malta. Guvernul a contestat această afirmație, declarând că aceasta a apărut din dosarele relevante și dintr-o scrisoare scrisă de reclamanții înșiși la 29 iulie 2005 că sediul a fost pur și simplu achiziționat de către tatăl falit al reclamanților, dl Joseph Camilleri, în temeiul unei acte publice din 19 martie 1943. Proprietatea a fost transferată în enfiteusis perpetuu (un contract care acordă un contract pentru o închiriere anuală declarată sau o închiriere la sol care să fie plătită în bani sau în natură) cu efect de la 1 martie 1941. Actul în cauză a inclus o clauză care a precizat după cum urmează: „Așa cum această casă a fost solicitată de guvern este de acord că perioada de cinci (5) ani menționată în această condiție (obligația de a realiza îmbunătățiri) va rula de la data la care cheile acestei case vor fi redate de guvern la menționatul Joseph Camilleri.” 6. Având în vedere dezacordul dintre părți cu privire la acest punct, Curtea va face totuși referire în prezenta hotărâre clădirii în cauză ca „clădirea reclamanților” sau „proprietatea reclamanților”. La 4 septembrie 1941 autoritățile au solicitat clădirea reclamanților. Ei au alocat proprietatea mai întâi Departamentului de Educație și apoi Ministerului Industriei și Agriculturii. Imobilul a fost utilizat ca birouri publice. Potrivit Comitetului de Indemnizare de Urgență, chiria anuală datorată la momentul cererii a fost de 89 lire malteze (MTL – aproximativ 213 euro (EUR)). În 1989, Consiliul de reglementare a închirierii a decis că ar trebui să fie majorat la MTL 340,53 (aproximativ 817 EUR) pe an. Reclamanții au primit această chirie în mod regulat și le-au fost plătite încă în momentul depunerii cererii (10 septembrie 2005). La 13 martie 1997, reclamanții au introdus proceduri constituționale înainte de Prima Sala a Curții Civile. Acestea au susținut că rechiziția și ocuparea continuă a clădirii lor au constituit o expropriare de facto. În plus, au observat că, chiar presupunând că măsura se plângea ar putea fi considerată ca fiind destinată controlului utilizării proprietăților, autoritățile ar fi trebuit să fi fost supusă legii obișnuite care reglementează proprietarii și chiriași. Cu toate acestea, atunci când s-a înființat o locație forțată cu autoritățile, remediile obișnuite disponibile pentru proprietarii obișnuiți împotriva chiriașilor au fost excluse, iar relația proprietar-tenant nu a putut fi încheiată în condițiile obișnuite. Prin urmare, de exemplu, în timp ce o închiriere în favoarea unui individ sau a unei familii ar putea înceta în absența descendenților sau a rudelor care au dreptul de a reuși, un guvern, în timp ce compoziția sa ar putea să se schimbe, a rămas un guvern și, prin urmare, un locatar în perpetuitate. Având în vedere cele de mai sus, reclamanții au susținut o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. În hotărârea din 26 noiembrie 2003, Curtea Civilă a respins cererea reclamanților, prin care, în conformitate cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, s-ar putea spune că a avut loc o privare de bunuri numai în cazul în care toate drepturile legale ale proprietarului au fost stingute. În acest caz, reclamanții continuau să primească chiria datorată și nu fuseseră privați de dreptul de proprietate. Prin urmare, rechiziția clădirii lor nu putea fi considerată o expropiere. 11. În opinia Curții Civile, măsura se plângea a fost menită să controleze utilizarea proprietăților. Autoritățile au avut puterea de a interfera cu dreptul de proprietate în conformitate cu interesul general, cu condiția ca acțiunile lor să îndeplinească un test de „echilibru echilibrat”. 12. Potrivit constatărilor Comisiei Europene a Drepturilor Omului din Zammit v. Malta (nr. 16756/90, hotărârea Comisiei din 12 ianuarie 1991, Hotărârile și Rapoartele (DR) 68), în punerea în aplicare a politicilor de natură socioeconomică, marja de apreciere a statului a fost foarte largă. Curtea Civilă a constatat că în acest caz ocuparea proprietății de către autoritățile ar putea fi considerată în mod corespunzător în interesul public. 13. În ceea ce privește afirmația discriminării, Curtea Civilă a recunoscut că reclamanții erau în sarcina unui chiriaș perpetuu și că autoritățile nu mai puteau emite ordine de cerere după 1995. Totuși, referindu-se la cazul „referitor la anumite aspecte ale legislației privind utilizarea limbilor în educație în Belgia” (9 februarie 1967, Serie A nr. 5), Curtea Civilă a susținut că aceste fapte nu constituie o încălcare a articolului 14 din Convenție, deoarece diferența de tratament este proporțională și bazată pe motive rezonabile și obiective. În plus, Comisia a remarcat că faptul că nu ar putea fi efectuate alte cereri nu înseamnă că cei în vigoare nu ar trebui menținuți, în special deoarece interesul public care le justifică nu a încetat să existe. 14. Reclamanții au apelat la Curtea Constituțională. Acestea au susținut că rechiziția constituia o expropriare de facto mai degrabă decât o măsură de control al utilizării proprietăților. În plus, nu a fost efectuată în interesul general, deoarece clădirea reclamanților era utilizată de guvern ca birouri și nu a fost alocată persoanelor private care aveau nevoie de locuințe subvenționate. Prin urmare, măsura se plângea a fost disproporționată și autoritățile și-au abuzat competențele în beneficiul lor. 15. Reclamanții au observat în continuare că acestea sunt discriminate, deoarece autoritățile își abuzează de putere și frustra dreptul reclamanților de a căuta un remediu. În hotărârea din 18 martie 2005, Curtea Constituțională a respins recursul reclamanților și a susținut hotărârea Curții Civile. 17. Curtea Constituțională a reiterat că, întrucât reclamanții își păstrase dreptul de proprietate și încă primiseră chirie, măsura se plângea nu poate fi considerată de facto expropriare, ci are ca scop controlul utilizării proprietăților. 18. Curtea Constituțională a remarcat că Legea privind locuința, în vigoare în momentul eliberării ordinului de cerere, a autorizat cererea fie în interesul general, fie pentru a satisface nevoia de locuințe accesibile. În acest caz, utilizarea clădirii ca departament guvernamental a fost în mod clar în conformitate cu interesul public. 19. Curtea Constituțională a subliniat, de asemenea, că în Mellacher și alții c. Austria (19 decembrie 1989, seria A nr. 169), Curtea Europeană a Drepturilor Omului a susținut că orice ingerință în dreptul de proprietate trebuie să fie echilibrata și proporțională cu obiectivele urmărite. Plata regulată a chiriei reclamanților a atenuat efectele cererii și a suficient pentru a atinge acest echilibru. În plus, în timpul procedurii constituționale, reclamanții nu s-au plâns niciodată că valoarea închirierii este nejustificată sau nedreaptă în comparație cu valoarea bunurilor solicitate. Este adevărat că autoritățile vor continua probabil să utilizeze clădirea pentru o perioadă nedefinită; totuși, acest lucru a fost legal atâta timp cât clădirea este folosită în interesul general. 20. În cele din urmă, Curtea Constituțională a observat că reclamanții nu au susținut niciodată că au nevoie urgent de proprietatea lor pentru ei înșiși sau pentru familiile lor. Prin urmare, în sensul jurisprudenței de la Strasbourg, nu au fost impuse „sărbătoriri individuale și excesive” 21. În ceea ce privește plângerea reclamanților în temeiul art. 14 din Convenție, Curtea Constituțională a remarcat că nu era clară ce formă de discriminare pretinde că au suferit reclamanții. În orice caz, autoritățile și reclamanții nu au fost „persoane în situații relevante similare”. Curtea Constituțională se referă la acest punct la cazul în Spadea și Scalabrino v. Italia (28 septembrie 1995, Serie A nr. 315-B). 22. În conformitate cu art. 2 din Legea privind locuința, cererea înseamnă „... 23. Până în 1989, secretarul Locației ar putea emite un ordin de cerere dacă s-ar fi mulțumit că acest pas este necesar în interesul public sau pentru a oferi locuințe anumitor persoane sau pentru a asigura o distribuție echitabilă a locuințelor. Secțiunea 3 alin. (1) din Legea privind locuința, în vigoare la momentul rechiziției clădirii reclamanților, se citește după cum urmează: „Secretarul, dacă pare să fie necesar sau oportun să facă acest lucru în interesul public sau pentru a oferi locuințe persoanelor sau pentru a asigura o distribuție echitabilă a locuințelor, poate solicita orice clădire și poate da indicații care îi par să fie necesare sau oportune pentru a pune în aplicare sau respectarea rechiziției.” 24. După 1989 autoritatea de a emite ordine de rechiziție a fost transferată directorului Locației Sociale. În secțiunea 3 alineatul (1) din Legea Locație, după cuvintele „interes public”, conjuncția „sau” a fost eliminată și înlocuită cu cuvintele „sau numai”. 25. O ordine de rechiziție impune o relație proprietar-tenant proprietarului sediilor solicitate. În conformitate cu Legea privind locuința, proprietarul sediilor are dreptul la compensare, care se calculează și se plătește în conformitate cu criteriile stabilite în secțiunea 11. Această dispoziție, în măsura în care este relevant, se menționează după cum urmează: „(1) Subiectul prevăzut în continuare, compensația plătibilă în ceea ce privește cererea unei clădiri este agregată din următoarele sume, adică – (a) o sumă egală cu închirierea care ar putea fi plătită de un chiriaș în ocuparea clădirii în cursul perioadei pentru care posesia clădirii este reținută în virtutea dispozițiilor prezentei acte, în temeiul unei cote acordate imediat înainte de începutul perioadei respective: cu condiția ca clădirii să fie utilizată de directorul sau de o persoană care ar putea fi adăugată în acest loc după achiziționarea acestei clădiri ca casă de locuință, în sensul căruia ar fi fost reținută în conformitate cu dispozițiile prezentei acte, nu depășește în mod rezonabil costul cheltuielilor, în conformitate cu art. 2 din prezența Organdării; (b) o sumă egală cu costurile de achirie care ar fi avut loc în posesia dețit în cauză (cuit în cazul pă) [înt în cazul pă], în conformitate cu daunelelelelei, în cazul caz în cazul caz în cazul în cazul în cauză], în cauză, în cazul în cazul în cazul în care securtului în cauză, în cauză, în cauză, în cauză, în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cauză, în cazul în cazul în cazul uneia uneia uneia uneia uneia uneia sau al uneia în cauză, în cauză, în cauză, în cauză, în cazul în cazul în cazul în cazul unei a unei a unei a uneia dețiuni sau al uneia dețiuni sau al uneia, în cauză, a uneia dețiuni sau al uneia de a unei a uneia de a unei a uneia dețiuni sau al uneia dețiuni ale uneia dețiuni ale uneia dețiuni de a uneia dețiuni ale uneia de a uneia deți deți deți deți depuneri a uneia deți deți depuneri ale deți depuneri a uneia, a uneia, a uneia, deți deți deți În conformitate cu art. 2 din Restricția de reținere a capitalului (Casele de reținere) Ordonanța a evaluat „locat echitabil” înseamnă: „(i) în ceea ce privește o casă veche de reținere a locației care ar fi putut fi considerată în mod rezonabil în ceea ce privește o casă veche sau în cazul în care nu a fost plătită o parte a dobânzii, în cazul în care nu a fost plătită o parte a dobânzii, în cazul în care, după 31 martie 1939, ar putea fi plătită o parte a dobânzii, modificări structurale sau adăugarea într-o casă, în cazul în care au fost efectuate, în conformitate cu o avizul Comitetului de reținere a dobânda sau în cazul în care nu a fost plătită o parte a dobânzii, în cazul în care nu a fost plătit, în cazul în cazul în care, la o parte, la o parte, nu se poate fi plătit nici o parte, în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în care, în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în care, în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în care, în care, în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în care secțiunea în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în care, în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în care, în cazul în cazul în cazul în cazul în care, în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în cazul în care nu există, în care în care în cazul în cazul în cazul în care
4.The applicants were born in 1932 and 1934 respectively and live in Malta. 5. The applicants claimed to be the owners of a building in Valletta, Malta. The Government contested this claim, stating that it appeared from the relevant records and from a letter written by the applicants themselves on 29 July 2005 that the premises had simply been acquired by the applicants’ late father, Mr Joseph Camilleri, under a public deed of 19 March 1943. The property had been transferred in perpetual emphyteusis (a contract granting a tenement for a stated yearly rent or ground rent to be paid in money or in kind) with effect from 1 March 1941. The deed in question included a clause stating as follows: “As the said house has been requisitioned by the government it is hereby agreed that the period of five (5) years mentioned in this condition (an obligation to carry out improvements) will run from the date on which the keys of the said house shall have been given back by the government to the said Joseph Camilleri.” 6. Having taken note of the disagreement between the parties on this point, the Court will nevertheless refer in the present judgment to the building in issue as “the applicants’ building” or “the applicants’ property”. 7. On 4 September 1941 the authorities requisitioned the applicants’ building. They allocated the property first to the Department of Education and then to the Ministry of Industry and Agriculture. The building was used as public offices. 8. According to the Emergency Compensation Board, the yearly rent due at the time of the requisitioning was 89 Maltese liras (MTL – approximately 213 euros (EUR)). In 1989 the Rent Regulation Board decided that it should be increased to MTL 340.53 (approximately EUR 817) per year. The applicants received this rent regularly and it was still being paid to them at the time the application was lodged (10 September 2005). 9. On 13 March 1997 the applicants brought constitutional proceedings before the First Hall of the Civil Court. They argued that the requisitioning and continued occupation of their building amounted to a de facto expropriation. Furthermore, they observed that, even assuming that the measure complained of could be considered to be aimed at controlling the use of property, the authorities should nevertheless have been subject to the ordinary laws governing landlords and tenants. However, when a forced tenancy was established with the authorities, the usual remedies available to ordinary landlords against tenants were excluded, and the landlord-tenant relationship could not be terminated under the usual conditions. Hence, for example, whereas a lease in favour of an individual or a family might terminate in the absence of descendants or relatives entitled to succeed, a government, while its composition might change, remained a government and hence a lessee in perpetuity. In view of the above, the applicants alleged a breach of Article 1 of Protocol No. 1 taken alone or in conjunction with Article 14 of the Convention. 10. In a judgment of 26 November 2003, the Civil Court rejected the applicants’ claim. It observed that, according to the caselaw of the European Court of Human Rights, a deprivation of property could be said to have occurred only where all the legal rights of the owner had been extinguished. In the present case, the applicants were still receiving the rent due and had not been deprived of their right of ownership. Therefore, the requisition of their building could not be considered an expropriation. 11. In the Civil Court’s view, the measure complained of was aimed at controlling the use of property. The authorities had the power to interfere with the right of property in accordance with the general interest provided that their actions satisfied a “fair balance” test. 12. According to the findings of the European Commission of Human Rights in Zammit v. Malta (no. 16756/90, Commission decision of 12 January 1991, Decisions and Reports (DR) 68), in the implementation of policies of a socioeconomic nature, the margin of appreciation of the State was very wide. The Civil Court found that in the present case the occupation of the property by the authorities could properly be said to be in the public interest. 13. With regard to the claim of discrimination, the Civil Court acknowledged that the applicants were burdened with a perpetual tenant and that the authorities could no longer issue requisition orders after 1995. However, referring to the Case “relating to certain aspects of the laws on the use of languages in education in Belgium” (9 February 1967, Series A no. 5), the Civil Court held that these facts did not amount to a violation of Article 14 of the Convention, since the difference in treatment was proportionate and based on reasonable and objective grounds. In addition, it noted that the fact that no further requisitions could be carried out did not mean that those in force should not be maintained, especially since the public interest justifying them had not ceased to exist. 14. The applicants appealed to the Constitutional Court. They claimed that the requisition constituted a de facto expropriation rather than a measure to control the use of property. Moreover, it had not been carried out in the general interest, since the applicants’ building was being used by the government as offices and had not been allocated to private individuals needing subsidised housing. The measure complained of was therefore disproportionate and the authorities had abused their powers for their own benefit. 15. The applicants further observed that they were being discriminated against, since the authorities were abusing their power and frustrating the applicants’ right to seek a remedy. They relied on Article 14 of the Convention taken in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1. 16. In a judgment of 18 March 2005, the Constitutional Court dismissed the applicants’ appeal and upheld the Civil Court’s judgment. 17. The Constitutional Court reiterated that, since the applicants had retained their right of ownership and were still receiving rent, the measure complained of could not be considered a de facto expropriation, but was aimed at controlling the use of property. 18. The Constitutional Court noted that the Housing Act, as in force at the time of the issuing of the requisition order, authorised requisitions either in the general interest or to meet the need for affordable housing. In the present case, the use of the building as a government department was clearly in accordance with the public interest. 19. The Constitutional Court further pointed out that in Mellacher and Others v. Austria (19 December 1989, Series A no. 169), the European Court of Human Rights had held that any interference with the right of property must strike a fair balance and be proportionate to the aims pursued. The regular payment of rent to the applicants mitigated the effects of the requisition and sufficed to achieve this balance. Moreover, during the constitutional proceedings the applicants had never complained that the amount of rent was unfair or unjust compared to the value of the requisitioned property. It was true that the authorities would probably continue using the building for an indefinite period of time; however, this was lawful as long as the building was being used in the general interest. 20. Lastly, the Constitutional Court observed that the applicants had never claimed that they needed their property urgently for themselves or for their families. Hence, no “individual and excessive burden” had been imposed on them within the meaning of the Strasbourg case-law. 21. As to the applicants’ complaint under Article 14 of the Convention, the Constitutional Court noted that it was unclear what form of discrimination the applicants were claiming to have suffered. They had not clarified, either, what kind of remedies they had been unable to use. In any case, the authorities and the applicants were not “persons in relevantly similar situations”. The Constitutional Court referred on this point to the case in Spadea and Scalabrino v. Italy (28 September 1995, Series A no. 315-B). 22. According to section 2 of the Housing Act, requisition means “... to take possession of a building or require the building to be placed at the disposal of the requisitioning authority”. 23. Until 1989 the Housing Secretary could issue a requisition order if he was satisfied that such a step was necessary in the public interest or in order to provide living accommodation to certain persons or ensure a fair distribution of living accommodation. Section 3(1) of the Housing Act, as in force at the time of the requisitioning of the applicants’ building, read as follows: “The Secretary, if it appears to him to be necessary or expedient to do so in the public interest or for providing living accommodation to persons or for ensuring a fair distribution of living accommodation, may requisition any building, and may give such directions as appear to him to be necessary or expedient in order that the requisition may be put into effect or complied with.” 24. After 1989 authority to issue requisition orders was transferred to the Director of Social Housing. In section 3(1) of the Housing Act, after the words “public interest”, the conjunction “or” was deleted and replaced by the words “but only”. 25. A requisition order imposes a landlord-tenant relationship on the owner of the requisitioned premises. According to the Housing Act, the owner of the premises has a right to compensation, which is calculated and payable pursuant to the criteria established in section 11. This provision, in so far as relevant, reads as follows: “(1) Subject as hereinafter provided, the compensation payable in respect of the requisition of a building shall be the aggregate of the following sums, that is to say – (a) a sum equal to the rent which might reasonably be expected to be payable by a tenant in occupation of the building during the period for which possession of the building is retained by virtue of the provisions of this Act, under a letting granted immediately before the beginning of that period: Provided that where the building is used by the Director or by a person accommodated therein after its requisition as a dwelling house within the meaning of the Rent Restriction (Dwelling Houses) Ordinance, the rent shall not exceed the fair rent as defined in Article 2 of the aforesaid Ordinance; (b) a sum equal to the cost of making good any damage to the building which may have occurred during the period in which possession thereof under requisition was retained (except in so far as the damage has been made good during that period by the occupant of the requisitioned premises or by a person acting on behalf of the Director), no account being taken of damage which, under the provisions of this Act, is the responsibility of the requisitionee; (c) a sum equal to the amount of expenses reasonably incurred, otherwise than on behalf of the Director, for the purpose of compliance with any directions given by or on behalf of the Director in connection with the taking possession of the building ...” 26. According to Article 2 of the Rent Restriction (Dwelling Houses) Ordinance, “fair rent” means: “(i) in respect of an old house the rent which might reasonably be expected in respect of an old house, regard being had to the average rents prevalent on the 31st March, 1939, as shown on the registers of the Land Valuation Office in respect of comparable dwelling houses in the same or in comparable localities: Provided that where, after the 31st March, 1939, structural alterations or additions in a house, whether old or new, have been carried out which, in the opinion of the Board, have enhanced the rental value of the house and in respect of which or, as the case may be, of a part of which, no compensation has been paid or is payable under the provisions of the War Damage Ordinance, 1943, and no amount has been paid or is payable by way of a grant by the Government of Malta, the rent shall be increased by an amount which, in the opinion of the Board, corresponds to the enhancement of the rental value and which shall in no case exceed a return of three and one quarter per centum a year on the capital outlay on the alterations or additions (excluding any interest on loans or in respect of idle capital) or, as the case may be, on the part thereof in respect of which compensation has not been paid and is not payable under the provisions of the War Damage Ordinance, 1943, and no amount has been paid or is payable by way of grant by the Government of Malta, in every case as proven by the landlord to the satisfaction of the Board or, in default, as assessed by the Board; and (ii) in respect of a new house, a sum equivalent to a return of three per centum a year on the freehold value of the site and of three and one quarter per centum on the capital outlay on construction (excluding any sum which has been paid or is payable by way of a grant by the Government of Malta and any interest on loans or in respect of idle capital) as proven by the landlord to the satisfaction of the Board or, in default, as assessed by the Board: Provided that where a payment under the War Damage Ordinance, 1943, is made by or is due from the war damage account in respect of a former building out of which or on the site of which a new house is erected in whole or in part, for the purpose of computing the fair rent of that new house the return on that part of the capital outlay thus contributed by or due from the war damage account shall in no case exceed one year’s fair rent of the former building as on 31st March, 1939, or three and one quarter per centum for one year on that part of the capital outlay, whichever is the less; (iii) in respect of a scheme house, an annual sum to be determined by agreement ...”