ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3647/2008
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3647/2008 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2008)
Asupra recursului civil de față;
Din examinarea
actelor și lucrărilor cauzei constată următoarele:
Prin cererea
înregistrată pe rolul Judecătoriei Deta la
data
de 25 august 2004, reclamanta SC D.A. SRL a
solicitat, în contradictoriu
cu pârâta SCA V. SA, să se constate că a dobândit dreptul de superficie asupra
terenului proprietatea pârâtei, înscris în C.F. 1858 Voiteg, nr. top 5002, pe
care a construit cu acordul proprietarului o clădire
pavilion
administrativ, incluzând locuința administratorului, clădirea anexă a garajelor
auto, hala pentru utilaje agricole.
A mai
solicitat înscrierea în cartea funciară a dreptului de superficie asupra
terenului aferent construcțiilor si stabilirea unei servituti de acces la
construcțiile ce constituie proprietatea societății și ca hotărârea
judecătorească sa suplinească acordul pârâtei pentru întocmirea dosarului
complet necesar emiterii certificatului de urbanism și autorizației de
construire-desființare a construcțiilor de pe teren.
Pârâta a formulat
cerere reconvențională prin care a. solicitat ca instanța să constate dreptul
de proprietate al reclamantei asupra clădirilor edificate de constructorul de
rea-credința, care a început lucrările fără autorizațiile necesare și impuse de
lege.
Prin sentința civilă
nr. 577 din 21 octombrie 2004, Judecătoria Deta a admis excepția necompetenței
materiale a Judecătoriei Deta, invocată din oficiu și a declinat competenta de
soluționare a acțiunii în favoarea Tribunalului Timiș, secția comercială.
Judecătoria a reținut
că părțile sunt societăți comercial-t între care a intervenit un contract de
închiriere comercial.
Art. 14 C. com.
instituie prezumția de comercialitate a tuturor actelor săvârșite de un
comerciant iar actul juridic din care s-a născut dreptul pretins de reclamantă
este de natură comercială.
Prin decizia civilă
nr. 179/R din 16 februarie 2005, Tribunalul Timiș a admis recursul declarat de
reclamantă împotriva sentinței, pe care a casat-o și a trimis cauza spre
rejudecare Judecătoriei Deta.
Tribunalul a
reținut că reclamanta nu s-a întemeiat pe clauzele clasice ale contractului de
închiriere încheiat între părți, ci pe clauzele atipice contractului de
locațiune, cuprinse în capitolul
VI
al contractului. Aceste clauze conțin o
înțelegere între părți prin care pârâta, în calitate de locator este de acord
ca locatara-reclamantă să elibereze terenul, pe cheltuiala sa, de construcțiile
existente și să edifice o construcție nouă, proprietatea sa, după obținerea
autorizațiilor, cu consecința constituirii unui drept de superficie asupra
terenului proprietatea pârâtei.
Raportul juridic
astfel creat, devenit raport procesual, nu se circumscrie actelor sau faptelor
de comerț, fiind un raport juridic de natură civilă.
Reinvestită cu
soluționarea cauzei, Judecătoria Deta, prin sentința civilă nr. 594 din 31
octombrie 2005, a declinat competența de soluționare a cererii în favoarea
Tribunalului Timiș, secția civilă, reținând că valoarea imobilelor, stabilită
prin expertiza tehnică efectuată, este de 6.459.302.277 lei.
Prin sentința civilă
nr. 146 din 22 ianuarie 2007, Tribunalul Timiș a admis în parte acțiunea principală
formulată de reclamantă și a respins cererea reconvențională formulată de
pârâtă.
A constatat că
reclamanta a dobândit un drept de superficie, constând în dreptul de
proprietate prin edificare asupra construcțiilor: clădire în regim de parter,
compusă din cameră de zi, 3 dormitoare, bucătărie, antreu, hol și trei băi;
garaj compus din două boxe garaj și o magazie; magazie de cereale; platformă
betonată;alee din dale și drum de acces la magazia de cereale, toate situate pe
terenul înscris în C.F. 1858 Voiteg, nr. top. 5002, în suprafață totală de
8.610 mp, respectiv dreptul de folosință pe toată durata existenței
construcțiilor asupra unei porțiuni din acest teren, în suprafață de 2.673 mp,
aferent edificatelor enumerate mai sus, astfel cum rezultă din planul parcelar
întocmit de expertul tehnic ing. A.C.
A încuviințat ca
hotărârea să suplinească acordul reprezentanților pârâtei pentru întocmirea
rezultatului complet necesar emiterii autorizației de demolare a construcțiilor
și autorizației de construire pentru imobilele menționate.
A respins
capetele de cerere ale acțiunii principale având ca obiect intabularea în
cartea funciară a drepturilor dobândite de reclamantă și stabilirea unui drept
de servitute de trecere.
A obligat pârâta să
plătească reclamantei suma de 10.115,6 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî
astfel, tribunalul a reținut că imobilul în litigiu este proprietatea tabulară
a pârâtei și a făcut obiectul unui contract de închiriere încheiat cu
reclamanta SC D.A. SRL în cursul anului 2001.
Prin clauza specială
de la capitolul
VI
al contractului, părțile s-au înțeles ca reclamanta
locatară să elibereze terenul, pe cheltuiala sa, de construcțiile existente, să
solicite eliberarea autorizației de construcție pe numele locatarei și să
ridice o construcție nouă pe terenul proprietatea pârâtei, cu destinația de
locuință.
Clauza reprezintă un
veritabil titlu în favoarea chiriașei reclamante, apt să-i confere un drept de
superficie pentru suprafața de teren aferentă construcțiilor ce au fost
ridicate ulterior cu acordul dat de proprietarul terenului, care a înțeles să
consimtă la grevarea terenului său.
Tribunalul nu a
reținut apărările de fond ale pârâtei, în sensul că înțelegerea din capitolul
VI
al
contractului a fost modificată ulterior printr-un act adițional, pentru ca
prevederea cuprinsă în art. 3 al convenției ulterioare se referă exclusiv la
formalitățile necesare pentru obținerea autorizațiilor sau avizelor pentru
edificarea de lucrări de construcție.
Lipsa datei
exacte a încheierii contractului de închiriere nu este de natură să producă
consecințe asupra validității actului juridic, iar la data încheierii
contractului nu erau în vigoare dispozițiile Legii nr. 247/2005 care impun
forma autentică
ad validitatem
tuturor actelor juridice ce au ca efect
transmiterea sau constituirea unui drept real cu privire la teren.
Reclamanta a
edificat pe terenul proprietatea pârâtei o locuință care reprezintă și sediul
SC D.A. SRL, dobândind asupra acesteia, in temeiul clauzelor contractuale, un
drept de proprietate.
Cu toate că pârâta și-a dat
acordul ca reclamanta să ridice o construcție nouă pe teren, aceasta nu-i
conferă un drept de superficie asupra întregii suprafețe de teren, ci doar
asupra celei aferente construcțiilor, respectiv 2673 mp.
În ceea ce
privește capătul de cerere referitor intabularea dreptului de superficie,
tribunalul a reținut că nu poate admite această cerere decât cu încălcarea
principiului disponibilității, pentru că nu a fost solicitată dezmembrarea și
delimitarea topografică prealabilă.
A fost respins și
capătul de cerere referitor la constituirea unei servituti de trecere, pentru
că, deși în contract nu se menționează expres consimțământul pârâtei la
edificarea aleii din dale, prin lipsa opoziției pârâtei de la momentul
edificării, proprietara terenului și-a manifestat tacit consimțământul la
constituirea dreptului litigios.
Prin autorizarea
reclamantei de a efectua demersuri și de a obține în numele proprietarei
terenului toate documentele necesare autorizațiilor de demolare a
construcțiilor vechi, respectiv de edificare a celor noi, pârâta și-a asumat și
obligația de a-și da acordul la întocmirea formalităților prealabile obținerii
acestor documente.
Cât privește cererea
reconvențională, prin prezentarea titlului încorporat în contractul de
închiriere încheiat în anul 2001, reclamanta a răsturnat prezumția de
proprietate a pârâtei, care nu se mai poate prevala de accesiunea imobiliară.
Pârâta nu a
reușit să răstoarne prezumții bunei credințe, iar împrejurarea că reclamanta a
început lucrările de construcție fără a obține autorizațiile necesare, denotă
doar ignorarea normelor legale în materie și nu reaua credință, care presupune
edificarea construcțiilor pe terenul proprietatea altuia, în condițiile în care
constructorul cunoaște că nu deține nici un drept asupra terenului.
Prin decizia civilă
nr. 318 din 12 iunie 2007, Curtea de Apel Timișoara a respins apelul declarat
de pârâtă împotriva sentinței pronunțate de Tribunalul Timiș.
Curtea de apel a
reținut că, prin contractul de închiriere încheiat în anul 2001, pârâta SC V.
SA a dat în folosință reclamantei terenul Fermei Agricole nr. 1, proprietatea
tabulară a pârâtei, în schimbul unei chirii lunare.
În art.
VI
pct.
1 din contractul de închiriere s-i prevăzut clauza conform căreia locatorul
(pârâta) a fost de acord ca locatarul să elibereze, pe cheltuiala sa, terenul
de construcțiile existente, să solicite eliberarea autorizației de construcție
pe numele său și să edifice o construcție nouă pe terenul proprietatea sa.
Prin același contract
de închiriere, părțile au prevăzut constituirea unui drept de proprietate în
favoarea reclamantei asupra construcțiilor nou edificate, precum și un drept de
superficie asupra terenului aferent construcției.
Prin actele
adiționale ulterioare nu s-au modificat clauzele cuprinse în art.
VI
din
contract.
A mai reținut
instanța de apel, că, în considerarea clauzei prevăzute în contractul de
închiriere, prin care i se recunoaște reclamantei dreptul de superficie asupra
terenului și de proprietate asupra construcțiilor nou edificate, reclamanta a
procedat la edificarea construcțiilor, nefiind constructor de rea credință.
Pârâta nu se poate
prevala de accesiunea imobiliară, deoarece prezumția de proprietate a fost
răsturnată de conținutul clauzei inserată în contract în art.
IV,
clauză
menținută prin actele adiționale încheiate ulterior.
Împotriva acestei
decizii, în termen legal, a declarat recurs pârâta SC V. SA
Invocând
dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., recurenta a arătat că ambele
hotărâri pronunțate în cauză sunt date fără suport probator și cu aplicarea și
interpretarea greșită a clauzelor contractuale.
Contractul de
închiriere încheiat între părți la data de 25 mai 2001 a fost modificat
succesiv, prin mai multe acte adiționale, prin care părțile au avut în vedere
ca orice construcție care se va edifica de reclamantă să se facă pe numele și
pe seama pârâtei.
Interpretarea clauzelor
contractuale și a actelor adiționale stabilește fără putință de tăgadă faptul
că pârâta nu a constituit un drept de superficie în favoarea reclamantei, ci,
cel mult, i-a dat posibilitatea să construiască în numele său anumite clădiri,
însă exclusiv după dobândirea tuturor documentelor, respectiv certificat de
urbanism și autorizație de demolare și construcție.
Mai arată recurenta
că dreptul de superficie, care este un act de dispoziție, nu poate fi instituit
prin intermediul unui contract de închiriere, care este un act de administrare.
La data încheierii
contractului de închiriere, locatorul era o societate al cărei capital social
era integral de stat, iar grevarea dreptului de proprietate cu un drept de
superficie nu putea avea loc fără acordul statului.
Reclamanta a fost de
rea credință la construirea imobilului, iar pârâta, deși avea posibilitatea de
a opta pentru demolarea construcțiilor, a preferat menținerea acestora,
înlocuind soluția dărâmării printr-o despăgubire în bani, în raport cu valoarea
materialelor și prețul muncii.
Reaua credință a
reclamantei este dovedită și de faptul că lucrările de construcție s-au făcut
pe un teren agricol, fără a fi scos din circuitul agricol și fără a exista
autorizație de construire sau certificat de urbanism.
Criticile formulate
permit încadrarea recursului în dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.
și sunt fondate, pentru cele ce se vor arăta în continuare.
Dreptul de
superficie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, ce poate fi
definit ca dreptul de proprietate al unei persoane asupra construcțiilor,
plantațiilor sau altor lucrări ce se află pe terenul proprietatea unei alte
persoane, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosință.
Deși dreptul în
discuție nu cunoaște reglementar; internă, el poate fi constituit prin
convenția părților, prin uzucapiune și prin lege.
Dreptul de superficie
a făcut și obiectul de analiză al Curții Europene a Drepturilor Omului într-o
cerere îndreptată împotriva României, iar instanța europeană, în urma analizei
jurisprudenței instanțelor române, a concluzionat că dreptul de superficie
poate fi dobândit numai prin mijloacele mai sus amintite și că simplul fapt de
a ridica o construcție pe terenul altuia, chiar cu totală bună credință, nu
este de natură să conducă la recunoașterea unui drept de superficie.
Prin urmare, atunci
când se invocă constituirea dreptului de superficie prin convenția părților,
este necesar să se facă dovada că proprietarul terenului dezmembrat și-a
exprimat în mod neechivoc și fără posibilitate de interpretare voința de a-și
greva proprietatea.
În cauză, în cursul
anului 2001, între SC V. SA, în calitate de locator și SC D.A. SRL, în calitate
de locatar a intervenit un contract de închiriere, pe o durată de 1 an, ce a
avut ca obiect suprafața de 8610 mp teren, din care 1254 mp afectați de
construcții.
La punctul
VI
al
contractului, intitulat alte clauze, se menționează că „locatorul este de acord
ca locatara să elibereze pe cheltuiala sa terenul de construcțiile existente,
să solicite eliberarea autorizației de construcție pe numele său și să ridice o
construcție nouă pe terenul proprietatea sa, cu destinația de locuință".
Se mai
menționează că „părțile convin ca să se constituie un drept de proprietate
asupra construcției nou edificate în favoarea locatarului, precum și un drept
de superficie în favoarea construcției asupra terenului aferent."
La o dată
neprecizată, s-a încheiat primul act adițional la contractul de închiriere,
care, în art. 3 menționează că „locatarul va putea efectua pe cheltuiala sa,
dar în numele locatorului, toate formalitățile necesare pentru obținerea
autorizațiilor sau avizelor necesare pentru efectuarea de lucrări de
construcție, întreținere, modificare sau consolidare a construcțiilor
existente, forarea de puțuri pentru apă sau orice alte lucrări consideră
necesare pentru buna și justa utilizare a spațiului închiriat."
La data de 14
decembrie 2002, reclamanta este sancționată contravențional de către
Inspectoratul de Stat pentru Construcții Timiș, pentru că a realizat lucrări,
în calitate de chiriaș, fără a obține autorizațiile legale. Prin procesul
verbal de control și cel de constatare a contravenției, s-a fixat ca termen
limită pentru intrarea în legalitate data de 30 iunie 2003.
La 19
februarie 2003 se încheie un al doilea act adițional la contractul de
închiriere, prin care părțile, având în vedere „intenția locatorului SC V. SA
de a înstrăina spațiul aflat actualmente în proprietatea sa" și „intenția
locatarului SC D.A. SRL de a achiziționa spațiul menționat" au convenit ca
SC V. SA să acorde SC D.A. SRL un drept de preemțiune asupra imobilului pe care
locatarul îl deține cu titlu de chiriaș.
La 18 iunie 2003,
societatea reclamantă este din nou sancționată contravențional pentru
nerespectarea termenului de intrare în legalitate.
Se constată,
așadar, că părțile, inițial, au consimțit la constituirea unui drept de
superficie condiționat, însă, de obținerea tuturor autorizațiilor de demolare
și construcție, iar prin al doilea act adițional părțile au convenit ca
locatarul să obțină în numele locatorului autorizațiile necesare pentru buna și
justa utilizare a spațiului închiriat.
Deși, așa cum
s-a arătat, reclamanta a fost sancționată contravențional pentru executarea
fără autorizație a unor lucrări, din actele dosarului nu rezultă că aceasta ar
fi încercat să o determine pe societatea pârâtă să obțină, în calitate de
proprietar al terenului, autorizațiile necesare pentru demolare și construire,
părțile preferând să încheie un al doilea act adițional prin care se conferă
societății reclamante un drept de preemțiune.
Prin urmare, clauza
de la punctul
VI
al contractului de închiriere nu poate fi considerată
ca o convenție în baza căreia s-a născut dreptul de superficie, din moment ce
condiția obținerii autorizațiilor nu a fost îndeplinită, iar părțile au
încheiat ulterior acte adiționale, prin care, deși nu modifică sau abrogă acest
punct din contractul de închiriere, pun sub semnul întrebării intenția de a
constitui un drept de superficie.
Lipsa de
reacție a societății pârâte la momentul la care au început lucrările de
amenajare nu poate echivala cu acordul neechivoc în constituirea dreptului de
superficie, atitudinea pârâtei având relevanță doar sub aspectul calității
reclamantei de constructor de bună credință.
Construcțiile
fiind edificate cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 50/1991, republicată
și modificată privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, nu
poate fi constatată dobândirea de către reclamantă a dreptului de proprietate
asupra imobilelor construite fără autorizație, ca o componentă a dreptului de
superficie, iar față de acordul dat de recurenta-pârâtă prin actul adițional ca
reclamanta să facă demersurile necesare pentru obținerea autorizațiilor,
cererea pentru încuviințarea ca acordul pârâtei privind emiterea autorizațiilor
pentru construcțiile deja edificate să fie suplinit prin hotărâre
judecătorească nu este întemeiată.
Lipsa
autorizației de construire nu conferă nici recurentei-reclamante drept de
proprietate asupra construcțiilor edificate cu nesocotirea dispozițiilor
legale.
De aceea Înalta Curte
va admite recursul declarat de pârâtă, va casa decizia atacată și va admite
apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței care va fi schimbată în parte, în
sensul că se vor respinge și capetele de cerere privind constatarea dobândirii
dreptului de superficie și încuviințarea ca hotărârea să suplinească acordul
reprezentanților pârâtei pentru emiterea autorizațiilor.
Față de dispozițiile
art. 274 C. proc. civ., intimata-reclamantă va fi obligată să plătească
recurentei-pârâte cheltuielile de judecată dovedite a fi făcute în recurs,
respectiv, contravaloarea taxelor judiciare de timbru și a timbrului judiciar,
în limita admiterii recursului declarat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite
recursul declarat de pârâta SC V. SA.
Casează decizia nr.
318 din 12 iunie 2007 a Curții de Apel Timișoara, secția civilă.
Admite apelul
declarat de pârâta SC V. SA împotriva sentinței nr. 146/PI din 22 ianuarie
2007, pronunțată de Tribunalul Timiș, secția civilă, pe care o schimbă în
parte, în sensul că respinge și capetele de cerere formulate de reclamantă
privind constatarea dobândirii unui drept de superficie și încuviințarea ca
hotărârea să suplinească acordul reprezentanților pârâtei pentru emiterea
autorizației de demolare a construcțiilor și autorizației de construire pentru
imobilele situate pe terenul înscris în C.F. nr. 1858 Voiteg, nr. top. 5002.
Păstrează restul dispozițiilor sentinței.
Obligă pe intimata-reclamantă SC D.A. SRL să
plătească recurentei-pârâte SC V. SA suma de 5152,69 lei, reprezentând
cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 iunie 2008.