ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3647/2008

Asupra recursului civil de față; Din examinarea actelor și lucrărilor cauzei constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Deta la data de 25 august 2004, reclamanta SC D.A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâta SCA V. SA, să se constate că a dobândit dreptul de superficie asupra terenului proprietatea pârâtei, înscris în C.F. 1858 Voiteg, nr. top 5002, pe care a construit cu acordul proprietarului o clădire pavilion administrativ, incluzând locuința administratorului, clădirea anexă a garajelor auto, hala pentru utilaje agricole.

A mai solicitat înscrierea în cartea funciară a dreptului de superficie asupra terenului aferent construcțiilor si stabilirea unei servituti de acces la construcțiile ce constituie proprietatea societății și ca hotărârea judecătorească sa suplinească acordul pârâtei pentru întocmirea dosarului complet necesar emiterii certificatului de urbanism și autorizației de construire-desființare a construcțiilor de pe teren. Pârâta a formulat cerere reconvențională prin care a. solicitat ca instanța să constate dreptul de proprietate al reclamantei asupra clădirilor edificate de constructorul de rea-credința, care a început lucrările fără autorizațiile necesare și impuse de lege. Prin sentința civilă nr. 577 din 21 octombrie 2004, Judecătoria Deta a admis excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Deta, invocată din oficiu și a declinat competenta de soluționare a acțiunii în favoarea Tribunalului Timiș, secția comercială.

Judecătoria a reținut că părțile sunt societăți comercial-t între care a intervenit un contract de închiriere comercial. Art. 14 C. com. instituie prezumția de comercialitate a tuturor actelor săvârșite de un comerciant iar actul juridic din care s-a născut dreptul pretins de reclamantă este de natură comercială. Prin decizia civilă nr. 179/R din 16 februarie 2005, Tribunalul Timiș a admis recursul declarat de reclamantă împotriva sentinței, pe care a casat-o și a trimis cauza spre rejudecare Judecătoriei Deta. Tribunalul a reținut că reclamanta nu s-a întemeiat pe clauzele clasice ale contractului de închiriere încheiat între părți, ci pe clauzele atipice contractului de locațiune, cuprinse în capitolul VI al contractului.

Aceste clauze conțin o înțelegere între părți prin care pârâta, în calitate de locator este de acord ca locatara-reclamantă să elibereze terenul, pe cheltuiala sa, de construcțiile existente și să edifice o construcție nouă, proprietatea sa, după obținerea autorizațiilor, cu consecința constituirii unui drept de superficie asupra terenului proprietatea pârâtei. Raportul juridic astfel creat, devenit raport procesual, nu se circumscrie actelor sau faptelor de comerț, fiind un raport juridic de natură civilă. Reinvestită cu soluționarea cauzei, Judecătoria Deta, prin sentința civilă nr. 594 din 31 octombrie 2005, a declinat competența de soluționare a cererii în favoarea Tribunalului Timiș, secția civilă, reținând că valoarea imobilelor, stabilită prin expertiza tehnică efectuată, este de 6.459.302.277 lei.

Prin sentința civilă nr. 146 din 22 ianuarie 2007, Tribunalul Timiș a admis în parte acțiunea principală formulată de reclamantă și a respins cererea reconvențională formulată de pârâtă. A constatat că reclamanta a dobândit un drept de superficie, constând în dreptul de proprietate prin edificare asupra construcțiilor: clădire în regim de parter, compusă din cameră de zi, 3 dormitoare, bucătărie, antreu, hol și trei băi; garaj compus din două boxe garaj și o magazie; magazie de cereale; platformă betonată;alee din dale și drum de acces la magazia de cereale, toate situate pe terenul înscris în C.F. 1858 Voiteg, nr. top. 5002, în suprafață totală de 8.610 mp, respectiv dreptul de folosință pe toată durata existenței construcțiilor asupra unei porțiuni din acest teren, în suprafață de 2.673 mp, aferent edificatelor enumerate mai sus, astfel cum rezultă din planul parcelar întocmit de expertul tehnic ing.

A.C. A încuviințat ca hotărârea să suplinească acordul reprezentanților pârâtei pentru întocmirea rezultatului complet necesar emiterii autorizației de demolare a construcțiilor și autorizației de construire pentru imobilele menționate. A respins capetele de cerere ale acțiunii principale având ca obiect intabularea în cartea funciară a drepturilor dobândite de reclamantă și stabilirea unui drept de servitute de trecere. A obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 10.115,6 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că imobilul în litigiu este proprietatea tabulară a pârâtei și a făcut obiectul unui contract de închiriere încheiat cu reclamanta SC D.A.

SRL în cursul anului 2001. Prin clauza specială de la capitolul VI al contractului, părțile s-au înțeles ca reclamanta locatară să elibereze terenul, pe cheltuiala sa, de construcțiile existente, să solicite eliberarea autorizației de construcție pe numele locatarei și să ridice o construcție nouă pe terenul proprietatea pârâtei, cu destinația de locuință. Clauza reprezintă un veritabil titlu în favoarea chiriașei reclamante, apt să-i confere un drept de superficie pentru suprafața de teren aferentă construcțiilor ce au fost ridicate ulterior cu acordul dat de proprietarul terenului, care a înțeles să consimtă la grevarea terenului său.

Tribunalul nu a reținut apărările de fond ale pârâtei, în sensul că înțelegerea din capitolul VI al contractului a fost modificată ulterior printr-un act adițional, pentru ca prevederea cuprinsă în art. 3 al convenției ulterioare se referă exclusiv la formalitățile necesare pentru obținerea autorizațiilor sau avizelor pentru edificarea de lucrări de construcție. Lipsa datei exacte a încheierii contractului de închiriere nu este de natură să producă consecințe asupra validității actului juridic, iar la data încheierii contractului nu erau în vigoare dispozițiile Legii nr. 247/2005 care impun forma autentică ad validitatem tuturor actelor juridice ce au ca efect transmiterea sau constituirea unui drept real cu privire la teren.

Reclamanta a edificat pe terenul proprietatea pârâtei o locuință care reprezintă și sediul SC D.A. SRL, dobândind asupra acesteia, in temeiul clauzelor contractuale, un drept de proprietate. Cu toate că pârâta și-a dat acordul ca reclamanta să ridice o construcție nouă pe teren, aceasta nu-i conferă un drept de superficie asupra întregii suprafețe de teren, ci doar asupra celei aferente construcțiilor, respectiv 2673 mp. În ceea ce privește capătul de cerere referitor intabularea dreptului de superficie, tribunalul a reținut că nu poate admite această cerere decât cu încălcarea principiului disponibilității, pentru că nu a fost solicitată dezmembrarea și delimitarea topografică prealabilă.

A fost respins și capătul de cerere referitor la constituirea unei servituti de trecere, pentru că, deși în contract nu se menționează expres consimțământul pârâtei la edificarea aleii din dale, prin lipsa opoziției pârâtei de la momentul edificării, proprietara terenului și-a manifestat tacit consimțământul la constituirea dreptului litigios. Prin autorizarea reclamantei de a efectua demersuri și de a obține în numele proprietarei terenului toate documentele necesare autorizațiilor de demolare a construcțiilor vechi, respectiv de edificare a celor noi, pârâta și-a asumat și obligația de a-și da acordul la întocmirea formalităților prealabile obținerii acestor documente. Cât privește cererea reconvențională, prin prezentarea titlului încorporat în contractul de închiriere încheiat în anul 2001, reclamanta a răsturnat prezumția de proprietate a pârâtei, care nu se mai poate prevala de accesiunea imobiliară.

Pârâta nu a reușit să răstoarne prezumții bunei credințe, iar împrejurarea că reclamanta a început lucrările de construcție fără a obține autorizațiile necesare, denotă doar ignorarea normelor legale în materie și nu reaua credință, care presupune edificarea construcțiilor pe terenul proprietatea altuia, în condițiile în care constructorul cunoaște că nu deține nici un drept asupra terenului. Prin decizia civilă nr. 318 din 12 iunie 2007, Curtea de Apel Timișoara a respins apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței pronunțate de Tribunalul Timiș. Curtea de apel a reținut că, prin contractul de închiriere încheiat în anul 2001, pârâta SC V. SA a dat în folosință reclamantei terenul Fermei Agricole nr. 1, proprietatea tabulară a pârâtei, în schimbul unei chirii lunare.

În art. VI pct. 1 din contractul de închiriere s-i prevăzut clauza conform căreia locatorul (pârâta) a fost de acord ca locatarul să elibereze, pe cheltuiala sa, terenul de construcțiile existente, să solicite eliberarea autorizației de construcție pe numele său și să edifice o construcție nouă pe terenul proprietatea sa. Prin același contract de închiriere, părțile au prevăzut constituirea unui drept de proprietate în favoarea reclamantei asupra construcțiilor nou edificate, precum și un drept de superficie asupra terenului aferent construcției. Prin actele adiționale ulterioare nu s-au modificat clauzele cuprinse în art. VI din contract. A mai reținut instanța de apel, că, în considerarea clauzei prevăzute în contractul de închiriere, prin care i se recunoaște reclamantei dreptul de superficie asupra terenului și de proprietate asupra construcțiilor nou edificate, reclamanta a procedat la edificarea construcțiilor, nefiind constructor de rea credință.

Pârâta nu se poate prevala de accesiunea imobiliară, deoarece prezumția de proprietate a fost răsturnată de conținutul clauzei inserată în contract în art. IV, clauză menținută prin actele adiționale încheiate ulterior. Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs pârâta SC V. SA Invocând dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., recurenta a arătat că ambele hotărâri pronunțate în cauză sunt date fără suport probator și cu aplicarea și interpretarea greșită a clauzelor contractuale. Contractul de închiriere încheiat între părți la data de 25 mai 2001 a fost modificat succesiv, prin mai multe acte adiționale, prin care părțile au avut în vedere ca orice construcție care se va edifica de reclamantă să se facă pe numele și pe seama pârâtei.

Interpretarea clauzelor contractuale și a actelor adiționale stabilește fără putință de tăgadă faptul că pârâta nu a constituit un drept de superficie în favoarea reclamantei, ci, cel mult, i-a dat posibilitatea să construiască în numele său anumite clădiri, însă exclusiv după dobândirea tuturor documentelor, respectiv certificat de urbanism și autorizație de demolare și construcție. Mai arată recurenta că dreptul de superficie, care este un act de dispoziție, nu poate fi instituit prin intermediul unui contract de închiriere, care este un act de administrare. La data încheierii contractului de închiriere, locatorul era o societate al cărei capital social era integral de stat, iar grevarea dreptului de proprietate cu un drept de superficie nu putea avea loc fără acordul statului.

Reclamanta a fost de rea credință la construirea imobilului, iar pârâta, deși avea posibilitatea de a opta pentru demolarea construcțiilor, a preferat menținerea acestora, înlocuind soluția dărâmării printr-o despăgubire în bani, în raport cu valoarea materialelor și prețul muncii. Reaua credință a reclamantei este dovedită și de faptul că lucrările de construcție s-au făcut pe un teren agricol, fără a fi scos din circuitul agricol și fără a exista autorizație de construire sau certificat de urbanism. Criticile formulate permit încadrarea recursului în dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. și sunt fondate, pentru cele ce se vor arăta în continuare. Dreptul de superficie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, ce poate fi definit ca dreptul de proprietate al unei persoane asupra construcțiilor, plantațiilor sau altor lucrări ce se află pe terenul proprietatea unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosință.

Deși dreptul în discuție nu cunoaște reglementar; internă, el poate fi constituit prin convenția părților, prin uzucapiune și prin lege. Dreptul de superficie a făcut și obiectul de analiză al Curții Europene a Drepturilor Omului într-o cerere îndreptată împotriva României, iar instanța europeană, în urma analizei jurisprudenței instanțelor române, a concluzionat că dreptul de superficie poate fi dobândit numai prin mijloacele mai sus amintite și că simplul fapt de a ridica o construcție pe terenul altuia, chiar cu totală bună credință, nu este de natură să conducă la recunoașterea unui drept de superficie. Prin urmare, atunci când se invocă constituirea dreptului de superficie prin convenția părților, este necesar să se facă dovada că proprietarul terenului dezmembrat și-a exprimat în mod neechivoc și fără posibilitate de interpretare voința de a-și greva proprietatea.

În cauză, în cursul anului 2001, între SC V. SA, în calitate de locator și SC D.A. SRL, în calitate de locatar a intervenit un contract de închiriere, pe o durată de 1 an, ce a avut ca obiect suprafața de 8610 mp teren, din care 1254 mp afectați de construcții.

La punctul VI al contractului, intitulat alte clauze, se menționează că „locatorul este de acord ca locatara să elibereze pe cheltuiala sa terenul de construcțiile existente, să solicite eliberarea autorizației de construcție pe numele său și să ridice o construcție nouă pe terenul proprietatea sa, cu destinația de locuință". Se mai menționează că „părțile convin ca să se constituie un drept de proprietate asupra construcției nou edificate în favoarea locatarului, precum și un drept de superficie în favoarea construcției asupra terenului aferent." La o dată neprecizată, s-a încheiat primul act adițional la contractul de închiriere, care, în art. 3 menționează că „locatarul va putea efectua pe cheltuiala sa, dar în numele locatorului, toate formalitățile necesare pentru obținerea autorizațiilor sau avizelor necesare pentru efectuarea de lucrări de construcție, întreținere, modificare sau consolidare a construcțiilor existente, forarea de puțuri pentru apă sau orice alte lucrări consideră necesare pentru buna și justa utilizare a spațiului închiriat." La data de 14 decembrie 2002, reclamanta este sancționată contravențional de către Inspectoratul de Stat pentru Construcții Timiș, pentru că a realizat lucrări, în calitate de chiriaș, fără a obține autorizațiile legale.

Prin procesul verbal de control și cel de constatare a contravenției, s-a fixat ca termen limită pentru intrarea în legalitate data de 30 iunie 2003. La 19 februarie 2003 se încheie un al doilea act adițional la contractul de închiriere, prin care părțile, având în vedere „intenția locatorului SC V. SA de a înstrăina spațiul aflat actualmente în proprietatea sa" și „intenția locatarului SC D.A. SRL de a achiziționa spațiul menționat" au convenit ca SC V. SA să acorde SC D.A. SRL un drept de preemțiune asupra imobilului pe care locatarul îl deține cu titlu de chiriaș. La 18 iunie 2003, societatea reclamantă este din nou sancționată contravențional pentru nerespectarea termenului de intrare în legalitate.

Se constată, așadar, că părțile, inițial, au consimțit la constituirea unui drept de superficie condiționat, însă, de obținerea tuturor autorizațiilor de demolare și construcție, iar prin al doilea act adițional părțile au convenit ca locatarul să obțină în numele locatorului autorizațiile necesare pentru buna și justa utilizare a spațiului închiriat. Deși, așa cum s-a arătat, reclamanta a fost sancționată contravențional pentru executarea fără autorizație a unor lucrări, din actele dosarului nu rezultă că aceasta ar fi încercat să o determine pe societatea pârâtă să obțină, în calitate de proprietar al terenului, autorizațiile necesare pentru demolare și construire, părțile preferând să încheie un al doilea act adițional prin care se conferă societății reclamante un drept de preemțiune.

Prin urmare, clauza de la punctul VI al contractului de închiriere nu poate fi considerată ca o convenție în baza căreia s-a născut dreptul de superficie, din moment ce condiția obținerii autorizațiilor nu a fost îndeplinită, iar părțile au încheiat ulterior acte adiționale, prin care, deși nu modifică sau abrogă acest punct din contractul de închiriere, pun sub semnul întrebării intenția de a constitui un drept de superficie. Lipsa de reacție a societății pârâte la momentul la care au început lucrările de amenajare nu poate echivala cu acordul neechivoc în constituirea dreptului de superficie, atitudinea pârâtei având relevanță doar sub aspectul calității reclamantei de constructor de bună credință.

Construcțiile fiind edificate cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 50/1991, republicată și modificată privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, nu poate fi constatată dobândirea de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra imobilelor construite fără autorizație, ca o componentă a dreptului de superficie, iar față de acordul dat de recurenta-pârâtă prin actul adițional ca reclamanta să facă demersurile necesare pentru obținerea autorizațiilor, cererea pentru încuviințarea ca acordul pârâtei privind emiterea autorizațiilor pentru construcțiile deja edificate să fie suplinit prin hotărâre judecătorească nu este întemeiată. Lipsa autorizației de construire nu conferă nici recurentei-reclamante drept de proprietate asupra construcțiilor edificate cu nesocotirea dispozițiilor legale.

De aceea Înalta Curte va admite recursul declarat de pârâtă, va casa decizia atacată și va admite apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței care va fi schimbată în parte, în sensul că se vor respinge și capetele de cerere privind constatarea dobândirii dreptului de superficie și încuviințarea ca hotărârea să suplinească acordul reprezentanților pârâtei pentru emiterea autorizațiilor. Față de dispozițiile art. 274 C. proc. civ., intimata-reclamantă va fi obligată să plătească recurentei-pârâte cheltuielile de judecată dovedite a fi făcute în recurs, respectiv, contravaloarea taxelor judiciare de timbru și a timbrului judiciar, în limita admiterii recursului declarat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul declarat de pârâta SC V. SA. Casează decizia nr. 318 din 12 iunie 2007 a Curții de Apel Timișoara, secția civilă. Admite apelul declarat de pârâta SC V. SA împotriva sentinței nr. 146/PI din 22 ianuarie 2007, pronunțată de Tribunalul Timiș, secția civilă, pe care o schimbă în parte, în sensul că respinge și capetele de cerere formulate de reclamantă privind constatarea dobândirii unui drept de superficie și încuviințarea ca hotărârea să suplinească acordul reprezentanților pârâtei pentru emiterea autorizației de demolare a construcțiilor și autorizației de construire pentru imobilele situate pe terenul înscris în C.F. nr. 1858 Voiteg, nr. top. 5002. Păstrează restul dispozițiilor sentinței.

Obligă pe intimata-reclamantă SC D.A. SRL să plătească recurentei-pârâte SC V. SA suma de 5152,69 lei, reprezentând cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 iunie 2008.