ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1047/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 5 București sub nr. 1917/302 din 24 februarie 2009, reclamanții A.C.G. și A.G. au chemat în judecată pe pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, solicitând obligarea acestuia la restituirea valorii de piață a apartamentului nr. 11, situat în București, str. E., et. 5, sector 1. Prin cererea precizatoare, reclamanții au solicitat ca această instituție să fie obligată să le plătească diferența dintre valoarea de piață a apartamentului nr. 11 și suma de 38.612,37 RON, reprezentând contravaloarea actualizată a prețului plătit de ei în baza contractului de vânzare-cumpărare din 05 decembrie 1996, pentru care s-a dispus restituirea prin Sentința civilă nr. 1719 din 10 martie 2006 a Judecătoriei sectorului 5 București, sumă pe care deja au încasat-o.

Prin Sentința civilă nr. 5387 din 25 iunie 2009, Judecătoria sectorului 5 București a admis acțiunea reclamanților, a obligat pârâtul la plata sumei de 577.287,63 RON, reprezentând diferența dintre valoarea de piață a apartamentului nr. 11 și suma de 38.612,37 RON, reprezentând contravaloarea actualizată a prețului plătit, a admis în parte cererea de chemare în garanție formulată de pârât, a obligat chematul în garanție Municipiul București la plata către Ministerul Finanțelor Publice a sumei de 386,25 RON, reprezentând contravaloarea actualizată a comisionului achitat în baza contractului de vânzare-cumpărare din 05 decembrie 1996. Prin Decizia civilă nr. 374 din 25 martie 2010, Tribunalul București, secția a V-a civilă, admis apelul pârâtului și chematului în garanție, a anulat sentința, a reținută cauza spre soluționare în primă instanță.

Prin Sentința civilă nr. 1155 din 14 iunie 2011, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a respins excepțiile lipsei calității procesuale pasive invocată de Ministerul Finanțelor Publice și Municipiul București, a respins, ca neîntemeiată, acțiunea principală și, ca rămasă fără obiect, cererea de chemare în garanție. Cu privire la excepțiile lipsei calității procesuale, tribunalul a apreciat că acestea sunt neîntemeiate, constatând că este identitate între persoanele chemate în judecată și persoanele care ar putea fi obligate la restituirea valorii de piață a apartamentului, respectiv a prețului actualizat și a comisionului perceput la vânzare.

Analizând pe fond acțiunea reclamanților, tribunalul a apreciat-o ca fiind neîntemeiată, aceștia nefiind îndreptățiți să obțină valoarea de piață a apartamentului, întrucât nici prin dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 și nici prin dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, intenția legiuitorului nu a fost aceea de a crea o îmbogățire fără justă cauză pentru foștii chiriași, în sensul de a le vinde acestora la prețuri preferențiale, locuințe de lux și de a crea obligații excesive în sarcina instituțiilor statului, în situația în care vor fi recunoscute drepturile adevăratului proprietar deposedat de imobil. Prin Decizia civilă nr. 199 A din 14 mai 2012, Curtea de Apel București , secția a IV-a civilă, a admis apelul reclamanților, a schimbat în parte sentința, a admis acțiunea și a obligat pârâtul la plata sumei de 577.287,63 RON, reprezentând contravaloarea prețului de piață, respectiv prețul actualizat al imobilului, situat în București, str. E., et.

5, sectorul 1, a respins cererea de chemare în garanție, ca nefondată, și a menținut celelalte dispoziții. În fapt, s-a reținut că prin Sentința civilă nr. 5589 din 07 aprilie 1999 a Judecătoriei sectorului 1 București, definitivă și irevocabilă, a fost respinsă acțiunea reclamantei S.I.M., având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți pentru apartamentul nr. 11. Conform dispozițiilor art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Alineatul 2 al aceluiași text de lege prevede că valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză. Instanța a apreciat că aceste dispoziții legale, având caracter special, se aplică cu prioritate față de dreptul comun, reprezentat de dispozițiile art. 1337 - 1351 C. civ., relative la răspunderea vânzătorului pentru evicțiune. În cauza de față, instanța constată că, astfel cum reiese din hotărârea judecătorească mai sus enunțată, contractul de vânzare-cumpărare prin care reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu nu a fost desființat. Prin Sentința civilă nr. 6411/2001 a Judecătoriei sectorului 1 București, irevocabilă, a fost admisă acțiunea în revendicare, efectul în privința reclamanților fiind pierderea posesiei asupra imobilului.

Reclamanții beneficiază de un "bun" în sensul art. 1 Protocolul 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, iar obligarea pârâtului la o despăgubire echivalentă cu diferența dintre prețul actualizat obținut de către reclamanți și prețul de piață al apartamentului nr. 11 nu poate constitui o îmbogățire fără justă cauză, de vreme ce legiuitorul a reglementat în mod expres situația în care se află reclamanții, ca urmare a desființării contractului lor de vânzare-cumpărare în cadrul acțiunii în revendicare. Împotriva deciziei instanței de apel a formulat cerere de recurs la data de 13 iunie 2012, pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București, prin care a invocat următoarele critici de pretinsă nelegalitate: S-a susținut că hotărârea a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii - art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. - întrucât Ministerul Finanțelor Publice nu are calitate procesuală pasivă în această cauză. Potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita și nici daună unui terț. Ministerul Finanțelor Publice nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamantă și Primăria Municipiului București, este terț față de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului București. În conformitate cu dispozițiile art 1337 - 1341 C. civ., s-a solicitat să se instituie răspunderea vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului București, pentru evicțiune.

Nici dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, așa cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, nu sunt de natură să determine introducerea în cauză a Ministerului Finanțelor Publice, cât timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului la valoarea de piață. Potrivit dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piață este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiții: prima condiție este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 iar cea de-a doua condiție este ca ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

În prezenta cauză, nu este îndeplinită nici una din condițiile prevăzute de Legea nr. 10/2001, cu privire la existența unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, reaua-credință a cumpărătorilor neputând fi pusă la îndoială, dat fiind faptul că imobilul a fost preluat abuziv. Reclamanții nu au depus minime diligente înainte de cumpărare pentru a afla care este titlul în baza căruia statul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului pe care urmau să-l achiziționeze. Nu este îndeplinită nici cea de-a doua condiție prevăzută de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, respectiv, contractul să fi fost desființat prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Netemeinică și nelegală este hotărârea instanței de apel și în ceea ce privește reținerea concluziilor din raportul de expertiza efectuat la fondul cauzei care a stabilit o sumă exorbitantă la evaluarea imobilului. Prin urmare, în speță operează îmbogățirea fără justă cauză, fiind exagerat ca reclamanții să încaseze o diferența de sumă în plus față de valoarea achitată în contractul de vânzare-cumpărare, valoare care depășește cu mult valoarea de circulație a imobilului. În ceea ce privește imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

Așadar, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale. Admiterea acțiunii în revendicare ori în constatarea nulității absolute semnifică în mod logic și necesar că imobilul a fost preluat fără titlu valabil, de unde rezultă ca el nu intră în câmpul de aplicare a Legii nr. 112/1995, întrucât art. 1 dispune ca aceasta lege se aplică numai imobilelor preluate cu titlu valabil.

Recursul este nefondat, pentru următoarele considerente: Potrivit art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului actualizat al imobilelor, restituire ce se efectuează de Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Această prevedere legală își are rațiunea în respectarea unei simetrii între destinația finală a sumelor încasate de vânzător cu titlu de preț de la chiriașii-cumpărători și sursa fondurilor pentru restituirea prețului actualizat către aceștia, pentru cazul desființării contractului, în ambele situații, fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Nu pot fi primite susținerile recurentului-pârât privind incidența normelor de drept comun în materie de evicțiune și calitatea de debitor a vânzătorului din contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, întrucât conform principiului specialia generalibus derogant, norma specială înlătură de la aplicare norma de drept comun.

Critica recurentului-pârât în sensul că nu se poate justifica legitimarea sa procesuală pasivă, întrucât nu există o sentință definitivă și irevocabilă în ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, este nefondată, întrucât art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, care justifică restituirea prețului de piață al imobilelor, nu vizează ipoteza în care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, dimpotrivă, referirea textului făcându-se la acele contracte încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar care au fost desființate printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

În interpretarea art. 50 și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 sunt două situații de deosebit: ipoteza în care contractul a fost declarat nul, fiind încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, situație în care sunt incidente dispozițiile art. 50 alin. (2), chiriașul cumpărător fiind îndreptățit la restituirea prețului actualizat; respectiv ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare nu a fost declarat nul, fiind încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar a devenit ineficace, în situația admiterii acțiunii în revendicare, caz în care sunt aplicabile prevederile art. 50 1 din lege. În ambele situații, Ministerul Finanțelor Publice justifică legitimarea procesuală pasivă în restituirea, fie a prețului actualizat, fie a prețului de piață al imobilului, conform art. 50 alin. (3) din lege, diferită fiind doar întinderea despăgubirilor datorate.

Aceste prevederi speciale derogă de la dreptul comun în materie, conform principiului "specialia generalibus derogant" astfel încât, în cauză nu-și mai găsesc aplicarea, în privința restituirii prețului actualizat, respectiv a restituirii prețului de piață al imobilului, prevederile Codului Civil care reglementează obligația vânzătorului de garanție contra evicțiunii (art. 1337, 1341 - 1345 C. civ.), invocate de recurent. Textul art. 50 1 din lege se referă la contracte de vânzare-cumpărare, "încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995", fiind vorba, așadar, de acele contracte în privința cărora nu s-a constatat a fi lovite de nulitate, dar care au fost "desființate", în sensul că au devenit ineficace în urma promovării acțiunii în revendicare de către verus dominus, instanța constatând că titlul acestuia din urmă este mai puternic față de cel reprezentat de contract, cumpărătorul fiind astfel evins de proprietatea asupra bunului.

Aceasta este ipoteza și în cauza dedusă judecății, contractul de vânzare-cumpărare deținut de reclamanți nefiind constatat nul, prezumându-se astfel că a fost încheiat cu respectarea legii, dar fiind lipsit de eficacitate în urma admiterii acțiunii în revendicare, astfel că nu-și mai poate produce efecte juridice, acesta fiind înțelesul noțiunii de "desființat", din cuprinsul textului în discuție. Susținerea recurentului-pârât, în sensul că obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mult mai larg, nu poate conduce la concluzia că prevederile speciale ale Legii nr. 10/2001 nu își găsesc aplicabilitatea în speță, acestea fiind incidente strict în ipotezele prevăzute de lege și anume cu privire la restituirea prețului actualizat, respectiv restituirea prețului de piață al imobilului, pentru care legea conferă legitimare procesual pasivă Ministerului Finanțelor Publice.

Critica recurentului-pârât în sensul că obligarea sa la plata valorii de circulație a imobilului ar duce la o îmbogățire fără justă cauză, în condițiile în care aceasta a cumpărat imobilul în anul 1996 de la stat, sub prețul pieței, nu poate fi primită, întrucât intimații-reclamanți au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului în virtutea legii, dacă sunt îndeplinite condițiile pe care aceasta le impune, fără să prezinte relevanță prețului cu care a fost cumpărat imobilul în litigiu. Referirea recurentului-pârât la valorificarea concluziilor raportului de expertiza efectuat în primă instanță și care ar fi stabilit o sumă exorbitantă la evaluarea imobilului, nu poate fi cercetată din perspectiva niciuneia din ipotezele art. 304 C. proc.

civ., reprezentând doar un fapt de netemeinicie, de nemulțumire a acestei părți față de raportul de expertiză, situație ce excede competenței instanței de recurs. Nu poate fi primită susținerea conform căreia în situația imobilelor vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligația de garanție s-ar particulariza pe criterii de simetrie și de echitate - dat fiind modalitatea de dobândire a acestor imobile, în afara regulilor pieței imobiliare - întrucât dispoziția legii speciale nu fundamentează a astfel de abordare pretins echitabilă. Pentru toate aceste considerente de fapt și de drept, în temeiul art. 312 alin. (1) C.proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul pârâtului ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a municipiului București împotriva Deciziei nr. 199A din 14 mai 2012 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 28 februarie 2013. Procesat de GGC - NN