ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1047/2013

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1047/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Judecătoriei sectorului 5 București sub nr. 1917/302 din 24 februarie 2009,

reclamanții A.C.G. și A.G. au chemat în judecată pe pârâtul Ministerul

Finanțelor Publice, solicitând obligarea acestuia la restituirea valorii de

piață a apartamentului nr. 11, situat în București, str. E., et. 5, sector 1.

Prin cererea

precizatoare, reclamanții au solicitat ca această instituție să fie obligată să

le plătească diferența dintre valoarea de piață a apartamentului nr. 11 și suma

de 38.612,37 RON, reprezentând contravaloarea actualizată a prețului plătit de

ei în baza contractului de vânzare-cumpărare din 05 decembrie 1996, pentru care

s-a dispus restituirea prin Sentința civilă nr. 1719 din 10 martie 2006 a

Judecătoriei sectorului 5 București, sumă pe care deja au încasat-o.

Prin Sentința civilă

nr. 5387 din 25 iunie 2009, Judecătoria sectorului 5 București a admis acțiunea

reclamanților, a obligat pârâtul la plata sumei de 577.287,63 RON, reprezentând

diferența dintre valoarea de piață a apartamentului nr. 11 și suma de 38.612,37

RON, reprezentând contravaloarea actualizată a prețului plătit, a admis în

parte cererea de chemare în garanție formulată de pârât, a obligat chematul în

garanție Municipiul București la plata către Ministerul Finanțelor Publice a

sumei de 386,25 RON, reprezentând contravaloarea actualizată a comisionului

achitat în baza contractului de vânzare-cumpărare din 05 decembrie 1996.

Prin Decizia civilă

nr. 374 din 25 martie 2010, Tribunalul București, secția a V-a civilă, admis

apelul pârâtului și chematului în garanție, a anulat sentința, a reținută cauza

spre soluționare în primă instanță.

Prin Sentința civilă

nr. 1155 din 14 iunie 2011, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a

respins excepțiile lipsei calității procesuale pasive invocată de Ministerul

Finanțelor Publice și Municipiul București, a respins, ca neîntemeiată,

acțiunea principală și, ca rămasă fără obiect, cererea de chemare în garanție.

Cu privire la

excepțiile lipsei calității procesuale, tribunalul a apreciat că acestea sunt

neîntemeiate, constatând că este identitate între persoanele chemate în

judecată și persoanele care ar putea fi obligate la restituirea valorii de

piață a apartamentului, respectiv a prețului actualizat și a comisionului

perceput la vânzare.

Analizând pe fond

acțiunea reclamanților, tribunalul a apreciat-o ca fiind neîntemeiată, aceștia

nefiind îndreptățiți să obțină valoarea de piață a apartamentului, întrucât

nici prin dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 și nici prin dispozițiile

art. 50 din Legea nr. 10/2001, intenția legiuitorului nu a fost aceea de a crea

o îmbogățire fără justă cauză pentru foștii chiriași, în sensul de a le vinde

acestora la prețuri preferențiale, locuințe de lux și de a crea obligații

excesive în sarcina instituțiilor statului, în situația în care vor fi

recunoscute drepturile adevăratului proprietar deposedat de imobil.

Prin Decizia civilă

nr. 199 A din 14 mai 2012, Curtea de Apel București , secția a IV-a civilă, a

admis apelul reclamanților, a schimbat în parte sentința, a admis acțiunea și a

obligat pârâtul la plata sumei de 577.287,63 RON, reprezentând contravaloarea

prețului de piață, respectiv prețul actualizat al imobilului, situat în

București, str. E., et. 5, sectorul 1, a respins cererea de chemare în

garanție, ca nefondată, și a menținut celelalte dispoziții.

În fapt, s-a reținut

că prin Sentința civilă nr. 5589 din 07 aprilie 1999 a Judecătoriei sectorului

1 București, definitivă și irevocabilă, a fost respinsă acțiunea reclamantei

S.I.M., având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de

vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți pentru apartamentul nr. 11.

Conform dispozițiilor

art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, proprietarii

ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor

Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin

hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea

prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale

de evaluare. Alineatul 2 al aceluiași text de lege prevede că valoarea

despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză.

Instanța a apreciat

că aceste dispoziții legale, având caracter special, se aplică cu prioritate

față de dreptul comun, reprezentat de dispozițiile art. 1337 - 1351 C. civ.,

relative la răspunderea vânzătorului pentru evicțiune.

În cauza de față,

instanța constată că, astfel cum reiese din hotărârea judecătorească mai sus

enunțată, contractul de vânzare-cumpărare prin care reclamantul a dobândit

dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu nu a fost desființat.

Prin Sentința civilă

nr. 6411/2001 a Judecătoriei sectorului 1 București, irevocabilă, a fost admisă

acțiunea în revendicare, efectul în privința reclamanților fiind pierderea

posesiei asupra imobilului.

Reclamanții

beneficiază de un "bun" în sensul art. 1 Protocolul 1 la Convenția

Europeană a Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, iar obligarea

pârâtului la o despăgubire echivalentă cu diferența dintre prețul actualizat

obținut de către reclamanți și prețul de piață al apartamentului nr. 11 nu

poate constitui o îmbogățire fără justă cauză, de vreme ce legiuitorul a

reglementat în mod expres situația în care se află reclamanții, ca urmare a

desființării contractului lor de vânzare-cumpărare în cadrul acțiunii în

revendicare.

Împotriva deciziei

instanței de apel a formulat cerere de recurs la data de 13 iunie 2012, pârâtul

Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a

Municipiului București, prin care a invocat următoarele critici de pretinsă

nelegalitate:

S-a susținut că

hotărârea a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii - art. 304

pct. 9 C. proc. civ. - întrucât Ministerul Finanțelor Publice nu are calitate

procesuală pasivă în această cauză.

Potrivit principiului

relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile

contractante, neputând nici profita și nici daună unui terț. Ministerul

Finanțelor Publice nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamantă

și Primăria Municipiului București, este terț față de acesta, având doar

calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele

încasate de Primăria Municipiului București.

În conformitate cu

dispozițiile art 1337 - 1341 C. civ., s-a solicitat să se instituie răspunderea

vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului București, pentru evicțiune.

Nici dispozițiile

art. 50 din Legea nr. 10/2001, așa cum au fost modificate prin Legea nr.

1/2009, nu sunt de natură să determine introducerea în cauză a Ministerului

Finanțelor Publice, cât timp obligația de garanție pentru evicțiune are un

conținut mai larg decât simpla restituire a prețului la valoarea de piață.

Potrivit

dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, pentru a se acorda

despăgubiri la valoarea de piață este necesară îndeplinirea cumulativă a două

condiții: prima condiție este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 iar cea de-a doua condiție este ca

ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și

irevocabile.

În prezenta cauză, nu

este îndeplinită nici una din condițiile prevăzute de Legea nr. 10/2001, cu

privire la existența unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, reaua-credință a cumpărătorilor neputând fi

pusă la îndoială, dat fiind faptul că imobilul a fost preluat abuziv.

Reclamanții nu au depus minime diligente înainte de cumpărare pentru a afla

care este titlul în baza căruia statul a dobândit dreptul de proprietate asupra

imobilului pe care urmau să-l achiziționeze. Nu este îndeplinită nici cea de-a

doua condiție prevăzută de dispozițiile art. 50

1

din Legea nr.

10/2001, respectiv, contractul să fi fost desființat prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile.

Netemeinică și

nelegală este hotărârea instanței de apel și în ceea ce privește reținerea

concluziilor din raportul de expertiza efectuat la fondul cauzei care a

stabilit o sumă exorbitantă la evaluarea imobilului.

Prin urmare, în speță

operează îmbogățirea fără justă cauză, fiind exagerat ca reclamanții să

încaseze o diferența de sumă în plus față de valoarea achitată în contractul de

vânzare-cumpărare, valoare care depășește cu mult valoarea de circulație a

imobilului.

În ceea ce privește

imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligația de garanție este

particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce

formează obiectul vânzării și, pe de altă parte, de normele speciale adoptate

în acest sens prin Legea nr. 10/2001. Așadar, pe criterii de simetrie și de

echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței

imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate

funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la

criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

Admiterea acțiunii în

revendicare ori în constatarea nulității absolute semnifică în mod logic și

necesar că imobilul a fost preluat fără titlu valabil, de unde rezultă ca el nu

intră în câmpul de aplicare a Legii nr. 112/1995, întrucât art. 1 dispune ca

aceasta lege se aplică numai imobilelor preluate cu titlu valabil.

Recursul este

nefondat, pentru următoarele considerente:

Potrivit art. 50

alin. (3) din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de

vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu

modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului actualizat al

imobilelor, restituire ce se efectuează de Ministerul Economiei și Finanțelor

din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr.

112/1995, cu modificările ulterioare.

Această prevedere

legală își are rațiunea în respectarea unei simetrii între destinația finală a

sumelor încasate de vânzător cu titlu de preț de la chiriașii-cumpărători și

sursa fondurilor pentru restituirea prețului actualizat către aceștia, pentru

cazul desființării contractului, în ambele situații, fondul extrabugetar

constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările

ulterioare.

Nu pot fi primite

susținerile recurentului-pârât privind incidența normelor de drept comun în

materie de evicțiune și calitatea de debitor a vânzătorului din contractul de

vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, întrucât conform

principiului specialia generalibus derogant, norma specială înlătură de la

aplicare norma de drept comun.

Critica

recurentului-pârât în sensul că nu se poate justifica legitimarea sa procesuală

pasivă, întrucât nu există o sentință definitivă și irevocabilă în ce privește

constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, este

nefondată, întrucât art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, care justifică

restituirea prețului de piață al imobilelor, nu vizează ipoteza în care s-a

constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, dimpotrivă,

referirea textului făcându-se la acele contracte încheiate cu respectarea Legii

nr. 112/1995, dar care au fost desființate printr-o hotărâre judecătorească

definitivă și irevocabilă.

În interpretarea art.

50 și art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 sunt două situații de deosebit:

ipoteza în care contractul a fost declarat nul, fiind încheiat cu eludarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, situație în care sunt incidente dispozițiile

art. 50 alin. (2), chiriașul cumpărător fiind îndreptățit la restituirea

prețului actualizat; respectiv ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare

nu a fost declarat nul, fiind încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar a

devenit ineficace, în situația admiterii acțiunii în revendicare, caz în care

sunt aplicabile prevederile art. 50

1

din lege.

În ambele situații,

Ministerul Finanțelor Publice justifică legitimarea procesuală pasivă în restituirea,

fie a prețului actualizat, fie a prețului de piață al imobilului, conform art.

50 alin. (3) din lege, diferită fiind doar întinderea despăgubirilor datorate.

Aceste prevederi

speciale derogă de la dreptul comun în materie, conform principiului "specialia

generalibus derogant" astfel încât, în cauză nu-și mai găsesc aplicarea,

în privința restituirii prețului actualizat, respectiv a restituirii prețului

de piață al imobilului, prevederile Codului Civil care reglementează obligația

vânzătorului de garanție contra evicțiunii (art. 1337, 1341 - 1345 C. civ.),

invocate de recurent.

Textul art. 50

1

din lege se referă la contracte de vânzare-cumpărare, "încheiate cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995", fiind vorba, așadar, de

acele contracte în privința cărora nu s-a constatat a fi lovite de nulitate,

dar care au fost "desființate", în sensul că au devenit ineficace în

urma promovării acțiunii în revendicare de către verus dominus, instanța

constatând că titlul acestuia din urmă este mai puternic față de cel

reprezentat de contract, cumpărătorul fiind astfel evins de proprietatea asupra

bunului.

Aceasta este ipoteza

și în cauza dedusă judecății, contractul de vânzare-cumpărare deținut de

reclamanți nefiind constatat nul, prezumându-se astfel că a fost încheiat cu

respectarea legii, dar fiind lipsit de eficacitate în urma admiterii acțiunii

în revendicare, astfel că nu-și mai poate produce efecte juridice, acesta fiind

înțelesul noțiunii de "desființat", din cuprinsul textului în

discuție.

Susținerea

recurentului-pârât, în sensul că obligația de garanție pentru evicțiune are un

conținut mult mai larg, nu poate conduce la concluzia că prevederile speciale

ale Legii nr. 10/2001 nu își găsesc aplicabilitatea în speță, acestea fiind

incidente strict în ipotezele prevăzute de lege și anume cu privire la

restituirea prețului actualizat, respectiv restituirea prețului de piață al

imobilului, pentru care legea conferă legitimare procesual pasivă Ministerului

Finanțelor Publice.

Critica

recurentului-pârât în sensul că obligarea sa la plata valorii de circulație a

imobilului ar duce la o îmbogățire fără justă cauză, în condițiile în care

aceasta a cumpărat imobilul în anul 1996 de la stat, sub prețul pieței, nu

poate fi primită, întrucât intimații-reclamanți au dreptul la restituirea

prețului de piață al imobilului în virtutea legii, dacă sunt îndeplinite

condițiile pe care aceasta le impune, fără să prezinte relevanță prețului cu

care a fost cumpărat imobilul în litigiu.

Referirea

recurentului-pârât la valorificarea concluziilor raportului de expertiza

efectuat în primă instanță și care ar fi stabilit o sumă exorbitantă la

evaluarea imobilului, nu poate fi cercetată din perspectiva niciuneia din

ipotezele art. 304 C. proc. civ., reprezentând doar un fapt de netemeinicie, de

nemulțumire a acestei părți față de raportul de expertiză, situație ce excede

competenței instanței de recurs.

Nu poate fi primită

susținerea conform căreia în situația imobilelor vândute în baza Legii nr.

112/1995, obligația de garanție s-ar particulariza pe criterii de simetrie și

de echitate - dat fiind modalitatea de dobândire a acestor imobile, în afara

regulilor pieței imobiliare - întrucât dispoziția legii speciale nu

fundamentează a astfel de abordare pretins echitabilă.

Pentru toate aceste

considerente de fapt și de drept, în temeiul art. 312 alin. (1) C.proc. civ.,

Înalta Curte va respinge recursul pârâtului ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin

Direcția Generală a Finanțelor Publice a municipiului București împotriva

Deciziei nr. 199A din 14 mai 2012 a Curții de Apel București, secția a IV-a

civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 28 februarie 2013.

Procesat

de GGC - NN