ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 478/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 478/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Deliberând asupra

cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea

înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București, la data de 01

septembrie 2009, reclamanții P.I. și P.A. au chemat în judecată pe pârâții

Municipiul București prin Primarul General și Statul Român prin Ministerul

Economiei și Finanțelor, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va

pronunța, să dispună obligarea pârâților la plata prețului de piață al

imobilului situat în București, str. B., corp A+B, sector 1, estimat provizoriu

la suma de 450.000 RON, precum și la plata daunelor-interese în cuantum de

30.000 RON, reprezentând cheltuielile necesare, utile și voluptorii efectuate

de aceștia.

În motivarea cererii,

reclamanții au arătat că, prin contractul de vânzare-cumpărare din 28 martie

1997, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 cu Primăria Municipiului

București, au dobândit dreptul de proprietate asupra corpului A din imobilul

situat la adresa menționată, iar cel de-al doilea apartament al imobilului

a intrat în patrimoniul acestora prin moștenire testamentară de la defunctul

Ș.D. (care, la rândul său, îl cumpărase de la Primăria Municipiului București,

prin contractul din anul 1997, întocmit în baza aceluiași act normativ).

S-a mai arătat că

prin decizia civilă nr. 1677A din 27 noiembrie 2006 pronunțată de Tribunalul

București, au fost obligați reclamanții să lase în deplină proprietate imobilul

fostului proprietar, P.J.

Față de această

împrejurare, s-a solicitat, în temeiul art. 501 din Legea nr. 10/2001,

restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor

internaționale de evaluare.

Prin precizarea formulată

ulterior, reclamanții au arătat că înțeleg să se judece numai în contradictoriu

cu Ministerul Finanțelor Publice, solicitând ca prin hotărârea ce se va

pronunța să se constate anularea unilaterală a contractelor de

vânzare-cumpărare din anul 1997, precum și faptul că prin aplicarea

legilor proprietății aceștia au calitatea de terți vătămați în dreptul de

proprietate asupra imobilului, ceea ce îi îndreptățește la

restituirea valorii de piață actuale a imobilului.

Prin sentința nr. 24703

din 14 decembrie 2010, Judecătoria sectorului 1 București a admis cererea,

astfel cum a fost modificată și precizată, a dispus obligarea pârâtului la

plata către reclamanți a sumei de 1.346.357 RON reprezentând valoarea de piață,

conform standardelor internaționale de evaluare, pentru corpurile A și B

ale imobilului din str. B.

Apelul declarat

împotriva sentinței de către pârât a fost respins ca nefondat prin decizia

nr. 862/A din 21 octombrie 2011 a Tribunalului București, secția a III-a

civilă.

Prin decizia nr. 947 din

23 mai 2012, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu

minori și de familie, a admis recursul pârâtului Ministerul Finanțelor Publice,

a casat ambele hotărâri și a trimis cauza Tribunalului București spre

competentă soluționare, ca instanță de fond, reținând incidența

dispoz. art. 2 lit. b) C. proc. civ. (tribunalele judecă în primă instanță

procesele și cererile în materie civilă al căror obiect are o valoare de

500.000 RON) și faptul că, potrivit cererii precizatoare formulate de

reclamanți în fața instanței de fond, aceștia au solicitat obligarea pârâtului

la plata prețului de piață al imobilului estimată de expert la suma de

1.346.357 RON.

Astfel învestit,

Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a pronunțat

sentința nr. 859 din 15 aprilie 2013, prin care a respins excepția lipsei

calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice, a admis

cererea reclamanților, a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la

plata sumei de 313.128 euro, în echivalent în RON la data plății reprezentând

valoarea de circulație a imobilului situat în București, str. B., corp A

(parter și demisol) și corp B, sectorul 1.

Pentru a hotărî

astfel, tribunalul a reținut că reclamanții P.I. și P.A. au dobândit dreptul de

proprietate asupra imobilului de la adresa menționată, corp A+B parter și

demisol, în suprafață utilă de 131,93 mp, potrivit contractului de

vânzare-cumpărare din 28 martie 1997, încheiat cu Primăria Municipiului

București.

De asemenea, prin

contractul de vânzare-cumpărare din 28 martie 1997, încheiat cu Primăria

Municipiului București‚ numitul Ș.D. a dobândit dreptul de proprietate asupra

corpului A, situat la demisolul imobilului, în suprafață utilă de 19,88 mp.

De pe urma

defunctului Ș.D. a rămas ca succesoare testamentară P.R., moștenită la

rândul ei, de reclamanții P.I. și P.A.

S-a constatat că,

potrivit deciziei nr. 1677A din 27 noiembrie 2006 pronunțată de Tribunalul

București, secția a V-a civilă, (irevocabilă conform deciziei nr. 358R din 01

iunie 2007 a Curții de Apel București, secția a IX-a civilă), s-a admis

acțiunea în revendicare formulată de reclamanta P.J., fiind obligați pârâții

P.I. și P.A. să-i lase în deplină proprietate și posesie, imobilul situat în

București, str. B., sector 1, corp A și B, demisol și parter, sector 1. Prin

aceeași decizie, a fost respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere privind

constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare din anul

1997, reținându-se că la data încheierii acestora, cumpărătorii au fost de

bună-credință. În același timp, procedând la compararea titlurilor,

instanța a dat câștig de cauză moștenitoarei fostului proprietar.

A reținut

tribunalul că, așa cum rezultă din raportul de expertiză, valoarea de

piață a imobilului este de 313.128 euro.

În ceea ce privește

excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice,

tribunalul a constatat că aceasta este neîntemeiată, cu referire la

dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, care instituie un caz

special de răspundere pentru evicțiune și se aplică în mod prioritar față de

normele generale C. civ. privind evicțiunea.

S-a reținut

incidența în cauză a dispozițiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, conform

cărora chiriașii care au cumpărat imobile cu respectarea dispozițiilor Legii nr.

112/1995 au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit

conform standardelor internaționale de evaluare, în cazul în care contractele

de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive

și irevocabile, valoarea despăgubirilor stabilindu-se prin expertiză.

Or, în speță,

reclamanții au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului ca efect al

admiterii acțiunii în revendicare a fostului proprietar, prin hotărâre

irevocabilă, reținându-se totodată buna-credință a acestora la dobândirea

imobilului, ceea ce îi îndreptățește la restituirea valorii de

circulație a bunului.

Împotriva sentinței a

declarat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, care a susținut

greșita soluționare a excepției lipsei calității sale procesuale

pasive, precum și greșita sa obligare la valoarea de circulație

a imobilului

Pe acest aspect, s-a

arătat că nu era îndeplinită în speță cea de-a doua condiție imperativă

prevăzută de art. 501 din Legea nr. 10/2001, respectiv, contractul să fi fost

desființat prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

De asemenea, în mod

eronat, instanța a obligat Ministerul Finanțelor Publice la „valoarea de

circulație a imobilului” în condițiile în care nu există în legislația în

vigoare nicio referire la această sintagmă, ci potrivit art. 50 alin. (21) din

Legea nr. 10/2001, referirea se face la „prețul de piață al imobilelor”, care

trebuie stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Instanța de fond ar

fi trebuit să aibă în vedere valoarea de piață a imobilului, ceea ce l-ar fi

obligat pe expert să folosească în demersul său de evaluare doar metodele

agreate potrivit standardelor internaționale, în vreme ce o formulare ambiguă,

fără acoperire legală, precum „valoare de circulație”, lasă loc de interpretări

și poate „justifica” folosirea altor metode de calcul, cu ocolirea

standardelor internaționale.

Or, potrivit GN 1

„Evaluarea proprietăților imobiliare, pct 5.25.1 din Standardele

Internaționale de Evaluare, atunci când se utilizează tehnica

comparației vânzărilor pentru evaluare este necesară o comparație

directă a imobilului evaluat cu imobile similare tranzacționate recent pe

piață, precum și faptul că „în parcurgerea etapelor înscrise în

analiza preliminară și în culegerea și selectarea informațiilor,

expertul trebuie să colecteze informații privind cererea și oferta

(GN 1- Evaluarea proprietății imobiliare pct 5.7.3).

În speță, însă,

expertul nu a solicitat vreunei societăți de evaluare, bancă, notar

public, birou de carte funciară, informații privind tranzacțiile

imobiliare recente pentru imobile similare.

Pârâtul a mai arătat

că prețul achitat de reclamanți, pentru cumpărarea imobilului în temeiul

Legii nr. 112/1995, a fost mult inferior valorii de piață, așa încât suma

acordată constituie o îmbogățire fără justă cauză, fiind vorba de o

diferență exagerată pe care ar primi-o chiriașii-cumpărători,

raportat la prețul pe care ei înșiși l-au plătit.

A fost menționată, în

susținere, jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, arătându-se că

această cauză se deosebește de alte situații, în care titlul

chiriașului-cumpărător al imobilului, în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost

confirmat și consolidat prin hotărâre judecătoreasca irevocabilă, de

respingere a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea

nulității contractului, fie în revendicare.

În ceea ce

privește obligarea la plata cheltuielilor de judecată, apelantul-pârât a

arătat că nu a dat dovadă de rea-credință, neglijență, nu se face vinovat

de declanșarea litigiului și, prin urmare, nu poate fi sancționat

procedural prin obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

Apelul a fost respins

ca nefondat prin decizia nr. 74/A din 26 februarie 2014 a Curții de Apel

București, secția a IV-a civilă.

Pentru a decide

astfel, instanța de apel a constatat, mai întâi, pe aspectul

excepției lipsei calității procesuale pasive, că aceasta a fost

corect soluționată, față de dispoz. art. 50 alin. (21) și alin. (3), art.

501 din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora legiuitorul a înțeles să

reglementeze în cuprinsul unui act normativ cu caracter special, derogatoriu de

la dreptul comun al răspunderii pentru evicțiune, condițiile în care operează

obligația de garanție pentru evicțiune, atât sub aspectul obiectului, cât și al

părților raportului juridic dedus judecății.

Or, sub aspectul

părților raportului juridic obligațional, s-a instituit ex lege obligația de

dezdăunare a cumpărătorului în sarcina Ministerului Finanțelor Publice,

indiferent de ipoteza legală în care se încadrează cumpărătorii, respectiv atât

în ceea ce privește restituirea valorii de piață, cât și a prețului actualizat.

Referitor la critica

neîndeplinirii în cauză a celei de-a doua condiții prevăzute imperativ de

dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, adică aceea că actul de

vânzare-cumpărare încheiat de intimații-reclamanți în baza Legii nr. 112/1995

să fi fost desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și

irevocabilă, Curtea a constatat, de asemenea, caracterul nefondat.

În mod corect, s-a

reținut, a asimilat instanța de fond situația reclamanților, ale căror

contracte de vânzare-cumpărare din anul 1997, încheiate în procedura Legii nr. 112/1995,

au fost lipsite de efecte juridice în urma admiterii acțiunii în revendicare a

fostului proprietar, cu situația desființării contractelor ca urmare a

promovării unei acțiuni în anulare.

Această interpretare

se fundamentează chiar pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, respectiv art. 20 alin.

(21) din lege, din care rezultă că s-a avut în vedere, în definirea noțiunii de

„desființare” a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil vândut cu

respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, atât ipoteza admiterii acțiunii

în anularea respectivului contract, cât și ipoteza admiterii acțiunii în

revendicare, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Deși contractele

de vânzare-cumpărare încheiate de intimații-reclamanți în procedura Legii nr. 112/1995

nu au fost anulate pe cale judiciară, totuși, este îndeplinită condiția ca

aceste contracte să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive

și irevocabile, având în vedere că prin obligarea reclamanților de a lăsa în

deplină proprietate imobilele cumpărate, aceste acte juridice au fost lipsite

de efecte.

În consecință,

Curtea a constatat că în mod corect prima instanță a reținut îndreptățirea

intimaților-reclamanți la acordarea prețului de piață (valoare de circulație),

conform dispozițiilor art. 50 alin. (21) și art. 501 din Legea nr. 10/2001.

Totodată,

instanța de apel a reținut că noțiunile de „preț de piață” și

„valoare de circulație” a imobilului au aceeași semnificație, fiind

echivalente, chiar dacă legislația în vigoare nu folosește cea de a doua

sintagmă.

Ceea ce interesează

este ca evaluarea, efectuată prin expertiza tehnică de specialitate, să se

realizeze printr-o metodă agreată potrivit standardelor internaționale,

condiție îndeplinită în speță, conform conținutului raportului de expertiză

întocmit.

Soluția acordării de

despăgubiri, reprezentând prețul de piață al imobilului, este și în concordanță

cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, care a stabilit că

legislația ar trebui să permită să se țină seama de circumstanțele speciale ale

fiecărei spețe, pentru ca persoanele care și-au dobândit bunurile cu

bună-credință să nu fie puse în situația de a suporta povara responsabilității

statului care confiscase, odinioară, aceste bunuri.

În ce privește

modalitatea de aplicare a dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., Curtea a

constatat că instanța de fond a procedat corect interpretând situația pârâtului

ca fiind aceea de parte căzută în pretenții, căreia îi revine obligația de

suportare a cheltuielilor procesului câștigat de partea adversă.

Împotriva deciziei a

declarat recurs Ministerul Finanțelor Publice care a formulat critici sub

următoarele aspecte:

- Hotărârea instanței

de apel a menținut în mod greșit obligarea Ministerului Finanțelor Publice

la plata valorii de piață, în condițiile în care această instituție nu are

calitate procesuală pasivă.

Față de principiul

relativității efectelor contractului și de împrejurarea că Ministerul

Finanțelor Publice este terț, raportat la contractele încheiate de către

intimații-reclamanți, acesta nu putea fi obligat la plata sumei pretinse.

Potrivit

dispozițiilor art. 1337, art. 1341 și urm. C. civ., trebuie să se angajeze

răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, respectiv, a Primăriei Municipiului

București.

- Lipsa calității

procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice rezultă și din

neîndeplinirea condițiilor art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001,

referitoare la existența unei hotărâri judecătorești irevocabile care să fi

constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de

reclamanți cu Primăria Municipiului București și, pe de altă parte, la

încheierea contractului cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995,

nefăcându-se dovada bunei-credințe la momentul perfectării actului.

- În ce privește suma

de 313.128 euro, la a cărei plată a fost obligat recurentul, valoarea este

nejustificat de mare față de declinul imobiliar existent.

Valoarea stabilită nu

a avut în vedere o dată recentă și nici măcar data producerii evicțiunii.

S-a arătat că pentru

stabilirea corectă a valorii trebuie ținut seama de dispozițiile Legii nr.

10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, conform cărora

determinarea valorii de piață a imobilelor se realizează potrivit Standardelor

Internaționale de Evaluare, fiind necesar să se țină seama de anumite

criterii.

Astfel, Standardele

Internaționale de Evaluare GN 1 precizează expres că în situația în care se

utilizează metoda comparațiilor este necesară o comparație directă a imobilului

evaluat cu imobile similare tranzacționate recent pe piață, precum și faptul că

„în parcurgerea etapelor înscrise în analiza preliminară și în culegerea și

selectarea informațiilor” evaluatorul trebuie să colecteze informații privind

cererea și oferta.

Or, în speță,

expertul a colectat informații referitoare exclusiv la oferte publicate în

ziare și pe site-uri de pe internet, omițând informațiile referitoare la

tranzacțiile recente, precum și la cererea de pe piață.

- S-a arătat pe de

altă parte, că obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune valoarea de

piață a imobilului - cu atât mai mult în ipoteza celor care au făcut obiectul

Legii nr. 112/1995 - ci presupune o stabilire a sporului de valoare dobândit de

imobil între momentul încheierii contractului și cel al producerii evicțiunii.

Pe criterii de

simetrie și de echitate, întrucât aceste imobile n-au fost dobândite după

regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de

garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin

raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

Chiar raportat la

jurisprudența Curții europene rezultă că reclamanții nu erau îndreptățiți la

valoarea de piață a imobilului, obținerea prețului actualizat fiind un remediu

adecvat și suficient. Aceasta, întrucât prețul imobilelor vândute în baza Legii

nr. 112/1995 era mult inferior valorii de piață a acestora, așa încât

îndemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață a imobilelor reprezintă o

îmbogățire fără justă cauză a acestora.

În drept, au fost

invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Intimații-reclamanți

au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, arătând că

legitimarea procesuală a Ministerului Finanțelor a fost corect reținută față de

dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, iar îndreptățirea

reclamanților la despăgubiri constă în valoarea de piață a imobilului, fiind

întrunite cerințele art. 501 din Legea nr. 10/2001. În ce privește valoarea

imobilului, câtă vreme n-au fost formulate obiecțiuni la raportul de expertiză,

nu mai pot fi invocate motive care să privească acest aspect.

Analizând criticile

deduse judecății, Înalta Curte constată următoarele:

- Susținerea

referitoare la lipsa calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice

este lipsită de orice fundament.

Nesocotind

dezlegările date pe acest aspect de instanța de apel și fără să le combată în

vreun fel, recurentul reia aceleași argumente referitoare la principiul

relativității efectelor contractului și la faptul că vânzătorul, Primăria

Municipiului București, este cel care trebuie să răspundă pentru evicțiune.

Or, justificând

legitimarea în proces a Ministerului Finanțelor Publice, instanța de apel a

constatat în mod corect că aceasta este dată de dispozițiile legii speciale

care, derogând de la dreptul comun, instituie în sarcina acestei instituții,

obligația de dezdăunare în cazul evicțiunilor produse cumpărătorilor pe temeiul

Legii nr. 112/1995.

Fără să observe

cadrul normativ special și principiul specialia generalibus derogant,

recurentul-pârât își motivează critica, în mod eronat, prin trimitere la

regulile dreptului comun, în condițiile în care dezlegarea corectă a problemei

și pe care, de altfel, nu o combate, se regăsește în considerentele deciziei

din apel.

- Tot astfel, în mod

eronat recurentul susține că lipsa calității sale procesuale ar fi determinată

de neîndeplinirea condițiilor art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001.

Separat de faptul că

aspectul relevat nu este unul care să privească legitimarea procesuală ci

vizează împrejurări de fond ale pricinii, se constată că acesta este, de

asemenea, lipsit de orice fundament juridic.

Pe de o parte,

recurentul pretinde în mod contradictoriu că nu s-a făcut dovada încheierii

contractului cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și, în același

timp, că nu există o hotărâre judecătorească irevocabilă care să fi constatat

nulitatea contractului.

Or, încheierea

actului juridic cu respectarea dispozițiilor legale nu poate constitui premisa

desființării acestuia ca efect al nulității, așa cum pretinde recurentul,

aceasta fiind sancțiunea care intervine tocmai pentru nesocotirea prevederilor

legale.

În speță,

împrejurarea că încheierea contractelor s-a făcut cu respectarea Legii nr. 112/1995,

iar cumpărătorii au fost de bună-credință a fost statuată cu autoritate de

lucru judecat în cadrul litigiului anterior (decizia nr. 1677/A din 27

noiembrie 2006 a Tribunalului București, secția a V-a civilă, irevocabilă prin

decizia nr. 358 din 1 iunie 2007 a Curții de Apel București, secția a IX-a

civilă), așa încât nu mai poate fi pusă în discuție de către recurent.

În ce privește

lipsirea de efecte a contractelor de vânzare-cumpărare, aceasta a intervenit pe

cale incidentală, ca rezultat al admiterii acțiunii în revendicare promovate de

fostul proprietar al cărui titlu a fost preferat față de cel deținut de pârâți.

Sub acest aspect,

instanța de apel a stabilit în mod corect că prevederile art. 20 alin. (21) din

Legea nr. 10/2001, precum și cele ale art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001

au în vedere, atunci când instituie condiția desființării contractului pentru a

deschide calea acțiunii în dezdăunare, lipsirea de efecte a acestuia,

deopotrivă ca urmare a pronunțării nulității sau a admiterii revendicării (în

ambele ipoteze intervenind evicțiunea).

- Critica

recurentului are însă caracter întemeiat în ce privește modalitatea în care

instanțele fondului au procedat la determinarea prețului de piață la care sunt

îndreptățiți reclamanții ca urmare a evicțiunii produse.

Confirmând soluția

primei instanțe care a obligat pârâtul, cu acest titlu, la plata sumei de

313.128 euro, Curtea de Apel a reținut, într-un considerent lapidar, că aceasta

ar corespunde standardelor internaționale, așa cum rezultă din raportul de

expertiză.

Această simplă

apreciere a instanței s-a realizat cu nesocotirea devoluțiunii specifice căii

de atac a apelului, care impunea completarea probațiunii pe acest aspect mai

ales în condițiile în care, prin criticile deduse judecății, pârâtul

arătase, motivat, cu trimitere la Ghidul de evaluare a proprietăților

imobiliare, de ce nu au fost respectate Standardele Internaționale care

trebuie să fundamenteze valoarea de piață a imobilului (lipsind comparația

directă cu imobile similare tranzacționate recent pe piață, precum și faptul că

expertul nu a solicitat informații privind tranzacții imobiliare recente,

de la bancă, notar public, birou de carte funciară, limitându-se la

informațiile vizând oferte de vânzare luate din presă).

Procedând ca o

instanță învestită cu o cale extraordinară de atac, curtea de apel nu a făcut

verificările de fapt care se impuneau pentru a răspunde criticilor ce o

învestiseră, limitându-se să valideze raportul de expertiză, întrucât în

conținutul lui „s-a menționat că au fost respectate standardele

internaționale”.

Aceasta, în

condițiile în care raportul de expertiză fusese efectuat în fața primei

instanțe (Judecătoria sectorului 1) a cărei hotărâre a fost anulată pentru

necompetență, iar la reluarea judecății de către tribunal, ca instanță

competentă să judece fondul, solicitarea pârâtului de refacere a probatoriului

a fost respinsă cu simpla motivare că, potrivit art. 160 C. proc. civ., probele

administrate de o instanță necompetentă rămân câștigate cauzei, ignorându-se

teza conform căreia pentru motive temeinice se va dispune refacerea lor.

Asemenea motive

temeinice care obligau instanța de apel la readministrarea, completarea

probatoriului, se regăsesc în criticile formulate de pârât, care susțineau o

greșită aplicare a Standardelor Internaționale pentru neutilizarea în

evaluare, ca termen pentru comparația directă, a unor tranzacții efective,

precum și a unor informații de la instituții deținătoare de date certe

privind tranzacțiile imobiliare.

Simpla referire, pe

care o face instanța de apel, la împrejurarea că raportul de expertiză respectă

standardele internaționale de evaluare, se bazează pe mențiunea în acest sens a

expertului și nu reprezintă o analiză a criticii pârâtului care aducea în

dezbatere aspecte punctuale și arăta pentru ce considerente un raport de

expertiză, efectuat doar pe baza ofertelor culese din mass-media, nu respectă

exigențele standardelor internaționale.

Aceste critici,

reluate de către pârât în recurs, nu pot face obiect de analiză în această fază

procesuală, întrucât vizează împrejurări de fapt legate de modalitatea în care

instanțele fondului au procedat la evaluarea bunului imobil pentru determinarea

prețului de piață al acestuia și, deci, a conținutului dezdăunării.

În același timp,

Înalta Curte constată, potrivit celor menționate anterior, că aceste elemente

de fapt au rămas nelămurite în instanța de apel care, în loc să cerceteze

critica formulată și în cadrul controlului devolutiv să procedeze la

completarea/refacerea probatoriului, și-a bazat raționamentul pe mențiunea care

apare în raportul de expertiză în legătură cu standardele internaționale

de evaluare.

Această mențiune,

care a fost suficientă pentru Curtea de Apel, substituindu-i propria analiză și

propriile verificări, este cu atât mai puțin relevantă și convingătoare în

justificarea soluției cu cât expertul nu a făcut decât să enunțe care sunt

exigențele unei asemenea evaluări (respectiv, suma la care ar putea fi vândută

proprietatea imobiliară printr-o tranzacție liberă între părți), pentru ca

apoi, nesocotind propriul criteriu, să calculeze valoarea tehnică a

construcției și, ulterior, valoarea de piață pe baza ofertelor de vânzare.

Cum, potrivit art. 314

C. proc. civ., Înalta Curte hotărăște asupra fondului pricinii, verificând

corecta aplicare a legii la împrejurări de fapt care au fost deplin stabilite,

iar în speță aceste împrejurări de fapt, legate de evaluarea imobilului, nu

sunt lămurite, recursul pârâtului va fi admis, decizia casată și cauza trimisă

spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

La reluarea

judecății se va dispune refacerea probatoriului pe aspectul evaluării

imobilului la prețul de piață, conform standardelor internaționale de

evaluare, așa cum prevede art. 501 din Legea nr. 10/2001.

Pentru aceasta,

raportul de expertiză ce se va întocmi va avea în vedere criteriile utilizate

de Standardul Internațional de Practică în Evaluare - GN 1, Evaluarea

proprietății imobiliare și care fac referire, în principal, la comparația

vânzărilor, ca fiind „cea mai directă și sistematică abordare pentru estimarea

valorii”, iar „cercetarea insuficientă de către evaluator nu reprezintă o scuză

pentru omisiunea acestei abordări, atunci când există informații disponibile

sau când acestea pot fi procurate în mod rezonabil” (5 noiembrie      1).

De asemenea, se va

solicita expertului ca în aplicarea abordării prin comparația vânzărilor să

parcurgă procedura sistematică (5.23) referitoare la analiza pieței,

verificarea informațiilor asupra termenilor și condițiilor vânzării, selectarea

criteriilor de comparație relevante, compararea proprietăților vândute cu

proprietatea evaluată (5.23.1 - 5.23.4).

Doar în măsura în

care se va demonstra în conținutul raportului că, în pofida demersurilor

efectuate, nu au fost identificate elementele care să facă posibilă metoda comparației

vânzărilor, a tranzacțiilor efective, vor putea fi folosite celelalte criterii

(nebazate pe o piață activă) legate de oferte de vânzare, cu corecțiile ce

se impun.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală

Regională a Finanțelor Publice București împotriva deciziei nr. 74/A din 26

februarie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Casează decizia

recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 18 februarie 2015.