ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 478/2015

Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București, la data de 01 septembrie 2009, reclamanții P.I. și P.A. au chemat în judecată pe pârâții Municipiul București prin Primarul General și Statul Român prin Ministerul Economiei și Finanțelor, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună obligarea pârâților la plata prețului de piață al imobilului situat în București, str. B., corp A+B, sector 1, estimat provizoriu la suma de 450.000 RON, precum și la plata daunelor-interese în cuantum de 30.000 RON, reprezentând cheltuielile necesare, utile și voluptorii efectuate de aceștia.

În motivarea cererii, reclamanții au arătat că, prin contractul de vânzare-cumpărare din 28 martie 1997, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 cu Primăria Municipiului București, au dobândit dreptul de proprietate asupra corpului A din imobilul situat la adresa menționată, iar cel de-al doilea apartament al imobilului a intrat în patrimoniul acestora prin moștenire testamentară de la defunctul Ș.D. (care, la rândul său, îl cumpărase de la Primăria Municipiului București, prin contractul din anul 1997, întocmit în baza aceluiași act normativ). S-a mai arătat că prin decizia civilă nr. 1677A din 27 noiembrie 2006 pronunțată de Tribunalul București, au fost obligați reclamanții să lase în deplină proprietate imobilul fostului proprietar, P.J.

Față de această împrejurare, s-a solicitat, în temeiul art. 501 din Legea nr. 10/2001, restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Prin precizarea formulată ulterior, reclamanții au arătat că înțeleg să se judece numai în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate anularea unilaterală a contractelor de vânzare-cumpărare din anul 1997, precum și faptul că prin aplicarea legilor proprietății aceștia au calitatea de terți vătămați în dreptul de proprietate asupra imobilului, ceea ce îi îndreptățește la restituirea valorii de piață actuale a imobilului.

Prin sentința nr. 24703 din 14 decembrie 2010, Judecătoria sectorului 1 București a admis cererea, astfel cum a fost modificată și precizată, a dispus obligarea pârâtului la plata către reclamanți a sumei de 1.346.357 RON reprezentând valoarea de piață, conform standardelor internaționale de evaluare, pentru corpurile A și B ale imobilului din str. B. Apelul declarat împotriva sentinței de către pârât a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 862/A din 21 octombrie 2011 a Tribunalului București, secția a III-a civilă. Prin decizia nr. 947 din 23 mai 2012, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis recursul pârâtului Ministerul Finanțelor Publice, a casat ambele hotărâri și a trimis cauza Tribunalului București spre competentă soluționare, ca instanță de fond, reținând incidența dispoz.

art. 2 lit. b) C. proc. civ. (tribunalele judecă în primă instanță procesele și cererile în materie civilă al căror obiect are o valoare de 500.000 RON) și faptul că, potrivit cererii precizatoare formulate de reclamanți în fața instanței de fond, aceștia au solicitat obligarea pârâtului la plata prețului de piață al imobilului estimată de expert la suma de 1.346.357 RON. Astfel învestit, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a pronunțat sentința nr. 859 din 15 aprilie 2013, prin care a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice, a admis cererea reclamanților, a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata sumei de 313.128 euro, în echivalent în RON la data plății reprezentând valoarea de circulație a imobilului situat în București, str. B., corp A (parter și demisol) și corp B, sectorul 1. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că reclamanții P.I.

și P.A. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului de la adresa menționată, corp A+B parter și demisol, în suprafață utilă de 131,93 mp, potrivit contractului de vânzare-cumpărare din 28 martie 1997, încheiat cu Primăria Municipiului București. De asemenea, prin contractul de vânzare-cumpărare din 28 martie 1997, încheiat cu Primăria Municipiului București‚ numitul Ș.D. a dobândit dreptul de proprietate asupra corpului A, situat la demisolul imobilului, în suprafață utilă de 19,88 mp. De pe urma defunctului Ș.D. a rămas ca succesoare testamentară P.R., moștenită la rândul ei, de reclamanții P.I. și P.A. S-a constatat că, potrivit deciziei nr. 1677A din 27 noiembrie 2006 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, (irevocabilă conform deciziei nr. 358R din 01 iunie 2007 a Curții de Apel București, secția a IX-a civilă), s-a admis acțiunea în revendicare formulată de reclamanta P.J., fiind obligați pârâții P.I.

și P.A. să-i lase în deplină proprietate și posesie, imobilul situat în București, str. B., sector 1, corp A și B, demisol și parter, sector 1. Prin aceeași decizie, a fost respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare din anul 1997, reținându-se că la data încheierii acestora, cumpărătorii au fost de bună-credință. În același timp, procedând la compararea titlurilor, instanța a dat câștig de cauză moștenitoarei fostului proprietar. A reținut tribunalul că, așa cum rezultă din raportul de expertiză, valoarea de piață a imobilului este de 313.128 euro. În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice, tribunalul a constatat că aceasta este neîntemeiată, cu referire la dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, care instituie un caz special de răspundere pentru evicțiune și se aplică în mod prioritar față de normele generale C. civ.

privind evicțiunea. S-a reținut incidența în cauză a dispozițiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, conform cărora chiriașii care au cumpărat imobile cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, în cazul în care contractele de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, valoarea despăgubirilor stabilindu-se prin expertiză. Or, în speță, reclamanții au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului ca efect al admiterii acțiunii în revendicare a fostului proprietar, prin hotărâre irevocabilă, reținându-se totodată buna-credință a acestora la dobândirea imobilului, ceea ce îi îndreptățește la restituirea valorii de circulație a bunului.

Împotriva sentinței a declarat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, care a susținut greșita soluționare a excepției lipsei calității sale procesuale pasive, precum și greșita sa obligare la valoarea de circulație a imobilului Pe acest aspect, s-a arătat că nu era îndeplinită în speță cea de-a doua condiție imperativă prevăzută de art. 501 din Legea nr. 10/2001, respectiv, contractul să fi fost desființat prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. De asemenea, în mod eronat, instanța a obligat Ministerul Finanțelor Publice la „valoarea de circulație a imobilului” în condițiile în care nu există în legislația în vigoare nicio referire la această sintagmă, ci potrivit art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, referirea se face la „prețul de piață al imobilelor”, care trebuie stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Instanța de fond ar fi trebuit să aibă în vedere valoarea de piață a imobilului, ceea ce l-ar fi obligat pe expert să folosească în demersul său de evaluare doar metodele agreate potrivit standardelor internaționale, în vreme ce o formulare ambiguă, fără acoperire legală, precum „valoare de circulație”, lasă loc de interpretări și poate „justifica” folosirea altor metode de calcul, cu ocolirea standardelor internaționale. Or, potrivit GN 1 „Evaluarea proprietăților imobiliare, pct 5.25.1 din Standardele Internaționale de Evaluare, atunci când se utilizează tehnica comparației vânzărilor pentru evaluare este necesară o comparație directă a imobilului evaluat cu imobile similare tranzacționate recent pe piață, precum și faptul că „în parcurgerea etapelor înscrise în analiza preliminară și în culegerea și selectarea informațiilor, expertul trebuie să colecteze informații privind cererea și oferta (GN 1- Evaluarea proprietății imobiliare pct 5.7.3).

În speță, însă, expertul nu a solicitat vreunei societăți de evaluare, bancă, notar public, birou de carte funciară, informații privind tranzacțiile imobiliare recente pentru imobile similare. Pârâtul a mai arătat că prețul achitat de reclamanți, pentru cumpărarea imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995, a fost mult inferior valorii de piață, așa încât suma acordată constituie o îmbogățire fără justă cauză, fiind vorba de o diferență exagerată pe care ar primi-o chiriașii-cumpărători, raportat la prețul pe care ei înșiși l-au plătit. A fost menționată, în susținere, jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, arătându-se că această cauză se deosebește de alte situații, în care titlul chiriașului-cumpărător al imobilului, în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost confirmat și consolidat prin hotărâre judecătoreasca irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulității contractului, fie în revendicare.

În ceea ce privește obligarea la plata cheltuielilor de judecată, apelantul-pârât a arătat că nu a dat dovadă de rea-credință, neglijență, nu se face vinovat de declanșarea litigiului și, prin urmare, nu poate fi sancționat procedural prin obligarea la plata cheltuielilor de judecată. Apelul a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 74/A din 26 februarie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Pentru a decide astfel, instanța de apel a constatat, mai întâi, pe aspectul excepției lipsei calității procesuale pasive, că aceasta a fost corect soluționată, față de dispoz. art. 50 alin. (21) și alin. (3), art. 501 din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora legiuitorul a înțeles să reglementeze în cuprinsul unui act normativ cu caracter special, derogatoriu de la dreptul comun al răspunderii pentru evicțiune, condițiile în care operează obligația de garanție pentru evicțiune, atât sub aspectul obiectului, cât și al părților raportului juridic dedus judecății.

Or, sub aspectul părților raportului juridic obligațional, s-a instituit ex lege obligația de dezdăunare a cumpărătorului în sarcina Ministerului Finanțelor Publice, indiferent de ipoteza legală în care se încadrează cumpărătorii, respectiv atât în ceea ce privește restituirea valorii de piață, cât și a prețului actualizat. Referitor la critica neîndeplinirii în cauză a celei de-a doua condiții prevăzute imperativ de dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, adică aceea că actul de vânzare-cumpărare încheiat de intimații-reclamanți în baza Legii nr. 112/1995 să fi fost desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, Curtea a constatat, de asemenea, caracterul nefondat.

În mod corect, s-a reținut, a asimilat instanța de fond situația reclamanților, ale căror contracte de vânzare-cumpărare din anul 1997, încheiate în procedura Legii nr. 112/1995, au fost lipsite de efecte juridice în urma admiterii acțiunii în revendicare a fostului proprietar, cu situația desființării contractelor ca urmare a promovării unei acțiuni în anulare. Această interpretare se fundamentează chiar pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, respectiv art. 20 alin. (21) din lege, din care rezultă că s-a avut în vedere, în definirea noțiunii de „desființare” a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil vândut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, atât ipoteza admiterii acțiunii în anularea respectivului contract, cât și ipoteza admiterii acțiunii în revendicare, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Deși contractele de vânzare-cumpărare încheiate de intimații-reclamanți în procedura Legii nr. 112/1995 nu au fost anulate pe cale judiciară, totuși, este îndeplinită condiția ca aceste contracte să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, având în vedere că prin obligarea reclamanților de a lăsa în deplină proprietate imobilele cumpărate, aceste acte juridice au fost lipsite de efecte. În consecință, Curtea a constatat că în mod corect prima instanță a reținut îndreptățirea intimaților-reclamanți la acordarea prețului de piață (valoare de circulație), conform dispozițiilor art. 50 alin. (21) și art. 501 din Legea nr. 10/2001. Totodată, instanța de apel a reținut că noțiunile de „preț de piață” și „valoare de circulație” a imobilului au aceeași semnificație, fiind echivalente, chiar dacă legislația în vigoare nu folosește cea de a doua sintagmă.

Ceea ce interesează este ca evaluarea, efectuată prin expertiza tehnică de specialitate, să se realizeze printr-o metodă agreată potrivit standardelor internaționale, condiție îndeplinită în speță, conform conținutului raportului de expertiză întocmit. Soluția acordării de despăgubiri, reprezentând prețul de piață al imobilului, este și în concordanță cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, care a stabilit că legislația ar trebui să permită să se țină seama de circumstanțele speciale ale fiecărei spețe, pentru ca persoanele care și-au dobândit bunurile cu bună-credință să nu fie puse în situația de a suporta povara responsabilității statului care confiscase, odinioară, aceste bunuri.

În ce privește modalitatea de aplicare a dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., Curtea a constatat că instanța de fond a procedat corect interpretând situația pârâtului ca fiind aceea de parte căzută în pretenții, căreia îi revine obligația de suportare a cheltuielilor procesului câștigat de partea adversă. Împotriva deciziei a declarat recurs Ministerul Finanțelor Publice care a formulat critici sub următoarele aspecte: - Hotărârea instanței de apel a menținut în mod greșit obligarea Ministerului Finanțelor Publice la plata valorii de piață, în condițiile în care această instituție nu are calitate procesuală pasivă. Față de principiul relativității efectelor contractului și de împrejurarea că Ministerul Finanțelor Publice este terț, raportat la contractele încheiate de către intimații-reclamanți, acesta nu putea fi obligat la plata sumei pretinse.

Potrivit dispozițiilor art. 1337, art. 1341 și urm. C. civ., trebuie să se angajeze răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, respectiv, a Primăriei Municipiului București. - Lipsa calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice rezultă și din neîndeplinirea condițiilor art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, referitoare la existența unei hotărâri judecătorești irevocabile care să fi constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți cu Primăria Municipiului București și, pe de altă parte, la încheierea contractului cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, nefăcându-se dovada bunei-credințe la momentul perfectării actului. - În ce privește suma de 313.128 euro, la a cărei plată a fost obligat recurentul, valoarea este nejustificat de mare față de declinul imobiliar existent.

Valoarea stabilită nu a avut în vedere o dată recentă și nici măcar data producerii evicțiunii. S-a arătat că pentru stabilirea corectă a valorii trebuie ținut seama de dispozițiile Legii nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, conform cărora determinarea valorii de piață a imobilelor se realizează potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, fiind necesar să se țină seama de anumite criterii. Astfel, Standardele Internaționale de Evaluare GN 1 precizează expres că în situația în care se utilizează metoda comparațiilor este necesară o comparație directă a imobilului evaluat cu imobile similare tranzacționate recent pe piață, precum și faptul că „în parcurgerea etapelor înscrise în analiza preliminară și în culegerea și selectarea informațiilor” evaluatorul trebuie să colecteze informații privind cererea și oferta.

Or, în speță, expertul a colectat informații referitoare exclusiv la oferte publicate în ziare și pe site-uri de pe internet, omițând informațiile referitoare la tranzacțiile recente, precum și la cererea de pe piață. - S-a arătat pe de altă parte, că obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune valoarea de piață a imobilului - cu atât mai mult în ipoteza celor care au făcut obiectul Legii nr. 112/1995 - ci presupune o stabilire a sporului de valoare dobândit de imobil între momentul încheierii contractului și cel al producerii evicțiunii. Pe criterii de simetrie și de echitate, întrucât aceste imobile n-au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

Chiar raportat la jurisprudența Curții europene rezultă că reclamanții nu erau îndreptățiți la valoarea de piață a imobilului, obținerea prețului actualizat fiind un remediu adecvat și suficient. Aceasta, întrucât prețul imobilelor vândute în baza Legii nr. 112/1995 era mult inferior valorii de piață a acestora, așa încât îndemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață a imobilelor reprezintă o îmbogățire fără justă cauză a acestora. În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Intimații-reclamanți au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, arătând că legitimarea procesuală a Ministerului Finanțelor a fost corect reținută față de dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, iar îndreptățirea reclamanților la despăgubiri constă în valoarea de piață a imobilului, fiind întrunite cerințele art. 501 din Legea nr. 10/2001.

În ce privește valoarea imobilului, câtă vreme n-au fost formulate obiecțiuni la raportul de expertiză, nu mai pot fi invocate motive care să privească acest aspect. Analizând criticile deduse judecății, Înalta Curte constată următoarele: - Susținerea referitoare la lipsa calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice este lipsită de orice fundament. Nesocotind dezlegările date pe acest aspect de instanța de apel și fără să le combată în vreun fel, recurentul reia aceleași argumente referitoare la principiul relativității efectelor contractului și la faptul că vânzătorul, Primăria Municipiului București, este cel care trebuie să răspundă pentru evicțiune.

Or, justificând legitimarea în proces a Ministerului Finanțelor Publice, instanța de apel a constatat în mod corect că aceasta este dată de dispozițiile legii speciale care, derogând de la dreptul comun, instituie în sarcina acestei instituții, obligația de dezdăunare în cazul evicțiunilor produse cumpărătorilor pe temeiul Legii nr. 112/1995. Fără să observe cadrul normativ special și principiul specialia generalibus derogant, recurentul-pârât își motivează critica, în mod eronat, prin trimitere la regulile dreptului comun, în condițiile în care dezlegarea corectă a problemei și pe care, de altfel, nu o combate, se regăsește în considerentele deciziei din apel. - Tot astfel, în mod eronat recurentul susține că lipsa calității sale procesuale ar fi determinată de neîndeplinirea condițiilor art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001.

Separat de faptul că aspectul relevat nu este unul care să privească legitimarea procesuală ci vizează împrejurări de fond ale pricinii, se constată că acesta este, de asemenea, lipsit de orice fundament juridic. Pe de o parte, recurentul pretinde în mod contradictoriu că nu s-a făcut dovada încheierii contractului cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și, în același timp, că nu există o hotărâre judecătorească irevocabilă care să fi constatat nulitatea contractului. Or, încheierea actului juridic cu respectarea dispozițiilor legale nu poate constitui premisa desființării acestuia ca efect al nulității, așa cum pretinde recurentul, aceasta fiind sancțiunea care intervine tocmai pentru nesocotirea prevederilor legale.

În speță, împrejurarea că încheierea contractelor s-a făcut cu respectarea Legii nr. 112/1995, iar cumpărătorii au fost de bună-credință a fost statuată cu autoritate de lucru judecat în cadrul litigiului anterior (decizia nr. 1677/A din 27 noiembrie 2006 a Tribunalului București, secția a V-a civilă, irevocabilă prin decizia nr. 358 din 1 iunie 2007 a Curții de Apel București, secția a IX-a civilă), așa încât nu mai poate fi pusă în discuție de către recurent. În ce privește lipsirea de efecte a contractelor de vânzare-cumpărare, aceasta a intervenit pe cale incidentală, ca rezultat al admiterii acțiunii în revendicare promovate de fostul proprietar al cărui titlu a fost preferat față de cel deținut de pârâți.

Sub acest aspect, instanța de apel a stabilit în mod corect că prevederile art. 20 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, precum și cele ale art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001 au în vedere, atunci când instituie condiția desființării contractului pentru a deschide calea acțiunii în dezdăunare, lipsirea de efecte a acestuia, deopotrivă ca urmare a pronunțării nulității sau a admiterii revendicării (în ambele ipoteze intervenind evicțiunea). - Critica recurentului are însă caracter întemeiat în ce privește modalitatea în care instanțele fondului au procedat la determinarea prețului de piață la care sunt îndreptățiți reclamanții ca urmare a evicțiunii produse. Confirmând soluția primei instanțe care a obligat pârâtul, cu acest titlu, la plata sumei de 313.128 euro, Curtea de Apel a reținut, într-un considerent lapidar, că aceasta ar corespunde standardelor internaționale, așa cum rezultă din raportul de expertiză.

Această simplă apreciere a instanței s-a realizat cu nesocotirea devoluțiunii specifice căii de atac a apelului, care impunea completarea probațiunii pe acest aspect mai ales în condițiile în care, prin criticile deduse judecății, pârâtul arătase, motivat, cu trimitere la Ghidul de evaluare a proprietăților imobiliare, de ce nu au fost respectate Standardele Internaționale care trebuie să fundamenteze valoarea de piață a imobilului (lipsind comparația directă cu imobile similare tranzacționate recent pe piață, precum și faptul că expertul nu a solicitat informații privind tranzacții imobiliare recente, de la bancă, notar public, birou de carte funciară, limitându-se la informațiile vizând oferte de vânzare luate din presă).

Procedând ca o instanță învestită cu o cale extraordinară de atac, curtea de apel nu a făcut verificările de fapt care se impuneau pentru a răspunde criticilor ce o învestiseră, limitându-se să valideze raportul de expertiză, întrucât în conținutul lui „s-a menționat că au fost respectate standardele internaționale”. Aceasta, în condițiile în care raportul de expertiză fusese efectuat în fața primei instanțe (Judecătoria sectorului 1) a cărei hotărâre a fost anulată pentru necompetență, iar la reluarea judecății de către tribunal, ca instanță competentă să judece fondul, solicitarea pârâtului de refacere a probatoriului a fost respinsă cu simpla motivare că, potrivit art. 160 C. proc. civ., probele administrate de o instanță necompetentă rămân câștigate cauzei, ignorându-se teza conform căreia pentru motive temeinice se va dispune refacerea lor.

Asemenea motive temeinice care obligau instanța de apel la readministrarea, completarea probatoriului, se regăsesc în criticile formulate de pârât, care susțineau o greșită aplicare a Standardelor Internaționale pentru neutilizarea în evaluare, ca termen pentru comparația directă, a unor tranzacții efective, precum și a unor informații de la instituții deținătoare de date certe privind tranzacțiile imobiliare. Simpla referire, pe care o face instanța de apel, la împrejurarea că raportul de expertiză respectă standardele internaționale de evaluare, se bazează pe mențiunea în acest sens a expertului și nu reprezintă o analiză a criticii pârâtului care aducea în dezbatere aspecte punctuale și arăta pentru ce considerente un raport de expertiză, efectuat doar pe baza ofertelor culese din mass-media, nu respectă exigențele standardelor internaționale.

Aceste critici, reluate de către pârât în recurs, nu pot face obiect de analiză în această fază procesuală, întrucât vizează împrejurări de fapt legate de modalitatea în care instanțele fondului au procedat la evaluarea bunului imobil pentru determinarea prețului de piață al acestuia și, deci, a conținutului dezdăunării. În același timp, Înalta Curte constată, potrivit celor menționate anterior, că aceste elemente de fapt au rămas nelămurite în instanța de apel care, în loc să cerceteze critica formulată și în cadrul controlului devolutiv să procedeze la completarea/refacerea probatoriului, și-a bazat raționamentul pe mențiunea care apare în raportul de expertiză în legătură cu standardele internaționale de evaluare.

Această mențiune, care a fost suficientă pentru Curtea de Apel, substituindu-i propria analiză și propriile verificări, este cu atât mai puțin relevantă și convingătoare în justificarea soluției cu cât expertul nu a făcut decât să enunțe care sunt exigențele unei asemenea evaluări (respectiv, suma la care ar putea fi vândută proprietatea imobiliară printr-o tranzacție liberă între părți), pentru ca apoi, nesocotind propriul criteriu, să calculeze valoarea tehnică a construcției și, ulterior, valoarea de piață pe baza ofertelor de vânzare. Cum, potrivit art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte hotărăște asupra fondului pricinii, verificând corecta aplicare a legii la împrejurări de fapt care au fost deplin stabilite, iar în speță aceste împrejurări de fapt, legate de evaluarea imobilului, nu sunt lămurite, recursul pârâtului va fi admis, decizia casată și cauza trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

La reluarea judecății se va dispune refacerea probatoriului pe aspectul evaluării imobilului la prețul de piață, conform standardelor internaționale de evaluare, așa cum prevede art. 501 din Legea nr. 10/2001.

Pentru aceasta, raportul de expertiză ce se va întocmi va avea în vedere criteriile utilizate de Standardul Internațional de Practică în Evaluare - GN 1, Evaluarea proprietății imobiliare și care fac referire, în principal, la comparația vânzărilor, ca fiind „cea mai directă și sistematică abordare pentru estimarea valorii”, iar „cercetarea insuficientă de către evaluator nu reprezintă o scuză pentru omisiunea acestei abordări, atunci când există informații disponibile sau când acestea pot fi procurate în mod rezonabil” (5 noiembrie 1). De asemenea, se va solicita expertului ca în aplicarea abordării prin comparația vânzărilor să parcurgă procedura sistematică (5.23) referitoare la analiza pieței, verificarea informațiilor asupra termenilor și condițiilor vânzării, selectarea criteriilor de comparație relevante, compararea proprietăților vândute cu proprietatea evaluată (5.23.1 - 5.23.4).

Doar în măsura în care se va demonstra în conținutul raportului că, în pofida demersurilor efectuate, nu au fost identificate elementele care să facă posibilă metoda comparației vânzărilor, a tranzacțiilor efective, vor putea fi folosite celelalte criterii (nebazate pe o piață activă) legate de oferte de vânzare, cu corecțiile ce se impun.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București împotriva deciziei nr. 74/A din 26 februarie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 18 februarie 2015.