ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5833/2010

Prin cererea înregistrată la data de 27 iulie 2006, ulterior completată, reclamanții S.M., S.D.V. și S.A. au chemat în judecată pe pârâții S.V. și I.M., solicitând: să se constate nulitatea absolută a Dispoziției nr. 330 din 5 martie 1996 emisă de Primarul General; să se constate nulitatea absolută a procesului-verbal de predare-primire nr. 2694 din 23 aprilie 1996, întocmit de Municipiul București prin Administrația Fondului Imobiliar; să se constate nulitatea absolută a tranzacției intervenite între cei doi pârâți cu privire la imobilul situat în București, B-dul Aviatorilor nr. 58, sector 1 (tranzacție de care s-a luat act prin Sentința civilă nr. 4637 din 22 iunie 2004, pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, în Dosarul nr. 7919/2004).

Pârâții au formulat cerere reconvențională solicitând: obligarea reclamanților să lase în deplină proprietate și posesie pârâtului-reclamant S.V., ap. 2, et. 1 din imobilul în litigiu și cota indiviză de 1/2 din întregul teren de 825 mp. de la adresa din București, B-dul Aviatorilor nr. 58, sector 1, în contradictoriu și cu pârâtul Municipiul București prin Primar General; constatarea nulității absolute a Dispoziției nr. 932 din 6 aprilie 2005 și a Dispoziției nr. 990 din 18 aprilie 2005 emise de Primarul General; constatarea nulității absolute a procesului-verbal de predare-primire nr. 8992 din 23 mai 2005, întocmit de Municipiul București prin Administrația Fondului Imobiliar. Prin Sentința civilă nr. 1917 din 23 decembrie 2008, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a respins excepția lipsei calității procesuale active invocată de pârâții-reclamanți S.V.

și I.M.; a admis în parte acțiunea completată formulată de reclamanții-pârâți S.M., S.D.V. și S.A., în contradictoriu cu pârâții-reclamanți S.V. și I.M. și cu pârâtul Municipiul București, prin Primar General; a constatat nulitatea absolută a Dispoziției nr. 330 din 5 martie 1996 emisă de Primarul General, în ceea ce privește apartamentul nr. 2 de la etajul 1 și cota indiviză de 1/2 din terenul în suprafață totală de 825 mp.

din București, B-dul Aviatorilor nr. 58, sector 1; a constatat nulitatea absolută a procesului-verbal de predare-primire nr. 2694 din 23 aprilie 1996, în ceea ce privește cota indiviză de 1/2 din terenul în suprafață totală de 825 mp.; a constatat nulitatea absolută a tranzacției de care s-a luat act prin Sentința civilă nr. 4637 din 22 iunie 2004 pronunțată în Dosarul civil nr. 7919/2004 a Judecătoriei Sectorului 1 București; a respins celelalte pretenții din acțiunea principală completată; a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională completată formulată de pârâții-reclamanți S.V. și I.M. în contradictoriu cu reclamanții-pârâți S.M., S.D.V. și S.A. și cu pârâtul Municipiul București prin Primar General; s-a luat act că nu s-a solicitat plata cheltuielilor de judecată.

Cu privire la excepția lipsei calității procesuale active, tribunalul a reținut că, reclamanții-pârâți au formulat o acțiune de drept comun în constatarea nulității unor acte juridice civile, acțiune pusă la îndemâna oricărei persoane interesate. Prin urmare, pentru dovedirea calității procesuale active în prezenta cauză este suficient ca reclamanții-pârâți să justifice un interes personal, direct, actual și legitim de a obține desființarea actelor atacate. S-a reținut că reclamanții-pârâți, deținători ai unui act de vânzare-cumpărare din anul 1950 pentru o parte din imobilul situat în București, B-dul Aviatorilor nr. 58, sectorul 1, act recunoscut prin hotărâri judecătorești ulterioare, au un interes legitim de a anula actele prin care susțin că s-a adus atingere dreptului lor de proprietate sau care constituie impedimente în realizarea deplină a acestui drept.

Analizând acțiunea principală astfel cum a fost completată, tribunalul a reținut următoarea situație de fapt: La data de 3 aprilie 1950, numita I.M. a înstrăinat către autorii reclamanților-pârâți S.V. și S.E., printr-un act de vânzare-cumpărare sub semnătură privată atestată de avocat, apartamentul nr. 2 de la etajul 1 și cota indiviză de 1/2 din terenul în suprafață totală de 825 mp. din București, B-dul Generalissimul Stalin (actual B-dul Aviatorilor) nr. 58, sector 1. Ulterior, întregul imobil de la adresa mai sus-menționată a fost preluat de către stat în baza Decretului nr. 92/1950, în anexă fiind menționată ca proprietar I.M. Reclamanții-pârâți au obținut, în cadrul demersurilor făcute pentru redobândirea proprietății, după anul 1990, două hotărâri judecătorești irevocabile.

Astfel, în urma unei acțiuni inițiate la 19 octombrie 1990, în contradictoriu cu numita I.M. și continuată, după decesul acesteia, împotriva moștenitoarei pârâtă-reclamantă I.M. s-a constatat în mod irevocabil valabil intervenită vânzarea-cumpărarea la 3 aprilie 1950, atât pentru apartamentul nr. 2, cât și pentru cota indiviză de 1/2 din terenul de 825 mp., reținându-se că la acea dată vânzarea imobilelor era guvernată de principiul consensualismului. S-a reținut că, în aceste condiții, nu se mai poate pune în discuție valabilitatea transmiterii acestui imobil din proprietatea autoarei pârâtului-reclamant I.M., în patrimoniul autorilor reclamanților-pârâți, S.V. și S.E., anterior naționalizării.

Ca urmare a acțiunii promovate la 30 martie 1994 de autorii S.V. și S.E. s-a dispus retrocedarea apartamentului nr. 2 și a cotei indivize de 1 /2 din totalul terenului, reproducându-se textual descrierea din actul de vânzare-cumpărare din 1950. Este, deci, vădit neîntemeiată susținerea pârâtului-reclamant S.V. că reclamanții-pârâți nu ar justifica vreun titlu actual asupra terenului. În considerarea acestor hotărâri judecătorești irevocabile, pârâtul Municipiul București, prin Primar General a emis Dispoziția nr. 1016/1995 și - prin D.A.F.I. - procesul-verbal de predare-primire nr. 10239 din 19 octombrie 1995, iar ulterior și Dispoziția nr. 932 din 6 aprilie 2005 îndreptată prin Dispoziția nr. 990 din 18 aprilie 2005, precum și procesul-verbal de predare-primire nr. 8992 din 23 mai 2005. Tribunalul a mai reținut din actele dosarului că, numita I.M.

a inițiat și ea, la 18 aprilie 1994, o acțiune în retrocedarea întregului imobil din București, B-dul Aviatorilor nr. 58, sector 1, prevalându-se de actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 43913 din 1 decembrie 1947 și „omițând" să arate instanței că înstrăinase ap. 2 și jumătate din teren, motiv pentru care a putut obține Sentința civilă nr. 8792 din 20 septembrie 1994 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București rămasă definitivă, după ce se dispusese în mod definitiv retrocedarea respectivei părți din imobil către numiții S.V. și S.E. prin Sentința civilă nr. 9572/1994 (aspect cunoscut cel puțin de pârâtul Consiliul Local al Municipiului București). Pe baza acestei hotărâri, în favoarea numitei I.M.

s-a emis Dispoziția nr. 330 din 5 martie 1996 și procesul-verbal de predare-primire nr. 2694 din 23 aprilie 1996, acesta din urmă fiind însă încheiat doar pentru ap. 1, parter, făcându-se mențiune despre faptul că ap. 2 de la etaj s-a restituit lui S.V. și S.E. Tribunalul a constatat că, nici în Sentința civilă nr. 8792 din 20 septembrie 1994, nici în cele două acte mai sus menționate nu se face referire expresă la vreo suprafață de teren, în timp ce reclamanții-pârâți justifică prin acte, titlul lor vechi și actual asupra unei cote indivize de 1/2 din teren. Față de aceste împrejurări, tribunalul a constatat că Dispoziția nr. 330 din 5 martie 1996 a Primarului General, deși emisă în considerarea Sentinței civile nr. 8792 din 20 septembrie 1994, este lovită de nulitate absolută în ceea ce privește apartamentul nr. 2 de la etajul 1 și cota indiviză de 1/2 din terenul în suprafață totală de 825 mp.

din București, B-dul Aviatorilor nr. 5B, sector 1, întrucât la data emiterii ei, această parte din imobil nu se mai afla în proprietatea sau posesia statului și deci, autoritatea administrației publice locale nu mai putea dispune în mod valabil de ea, acest atribut aparținând exclusiv proprietarului, conform art. 480 - 481 C. civ. De altfel, imposibilitatea parțială de valorificare/punere în executare a acestei hotărâri judecătorești irevocabile este imputabilă exclusiv părților din procesul în care s-a pronunțat, Primăria Municipiului București cunoscând că s-a pronunțat o hotărâre definitivă de retrocedare în favoarea altei persoane (Sentința civilă nr. 9572 din 7 octombrie 1994, definitivă în 1995), iar I.M.

ascunzând instanței faptul că înstrăinase imobilul înainte de naționalizare, nemaiavând dreptul la restituire și faptul că se află în litigiu cu cumpărătorii din anul 1990. Referitor la capătul de cerere privind nulitatea tranzacției, tribunalul a reținut că, în contextul faptic și juridic deja prezentat, la data de 23 ianuarie 1997, numita I.M. a vândut pârâtului-reclamant S.V., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 171/1997, ap. 1, parter, și cota indiviză de 1/2 din teren. După decesul numitei I.M. și în timp ce pârâta-reclamantă I.M. (fiica acesteia) se afla în proces cu autorii reclamanților-pârâți, S.V. și S.E., la data de 11 mai 2004, pârâtul-reclamant promovează o acțiune de ieșire din indiviziune, susținând că asupra terenului sunt coindivizari el și numita I.M.

La prima zi de înfățișare, 22 iunie 2004, pârâții-reclamanți din prezenta cauză au încheiat o tranzacție de care instanța a luat act fără a mai face verificări de fond, stingând procesul printr-o hotărâre de expedient (Sentința civilă nr. 4637 din 22 iunie 2004, pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, în Dosar nr. 7919/2004, irevocabilă prin renunțare la exercitarea căii de atac). Prin această „tranzacție", părțile contractante au convenit ca întregul imobil - construcție și teren - de la adresa în litigiu să revină numitului S.V. cu plata unei sulte de 800.000 lei (cu termen de achitare integrală la 31 decembrie 2007), în condițiile în care reclamanții-pârâți S.V. și S.E.

aveau deja hotărâre judecătorească definitivă (Decizia civilă nr. 1239 din 16 iunie 2004) pentru ap. 2 și „jumătate din terenul total de 825 mp.", iar obiectul „tranzacției" l-a făcut inclusiv ap. 2 de la etaj, deși nu exista vreo stare de indiviziune cu privire la construcție, respectiv între cele două apartamente. Această tranzacție reprezintă un contract judiciar, el încheindu-se în fața instanței, dar fără a fi rezultatul unei judecăți, consemnarea sa în dispozitivul hotărârii de expedient având valoarea unei autentificări și efectul principal al stingerii litigiului început. Acest contract judiciar a fost încheiat în mod evident în frauda drepturilor adevăraților proprietari ai ap. 2 și ai cotei indivize aferente de 1/2 din teren.

Astfel, deși teoretic a fost încheiat pentru stingerea unui pretins litigiu de ieșire din indiviziune, el se referă și la o construcție cu privire la care nu a existat niciodată stare de indiviziune, iar ambele părți cunoșteau că ap. 2 aparține altui proprietar și - în plus - indiviziunea asupra terenului exista cel mult între numitul S.V. și reclamanții-pârâți de azi, nu față de pârâta-reclamantă I.M. Sub acest aspect, tribunalul a reținut și că autoarea acesteia din urmă, I.M. nu a solicitat niciodată constatarea nulității absolute a actului de vânzare-cumpărare încheiat cu autorii reclamanților în 1950 ori a procurii în baza căreia s-a încheiat, sau declararea unei eventuale simulații, în schimb a acționat (inclusiv prin intermediul fiicei sale, pârâta-reclamantă) pentru recuperarea și apoi înstrăinarea imobilului anterior vândut, declarând mincinos sau, după caz, „omițând" să arate autorităților administrative și judiciare situația de fapt și de drept reală.

De asemenea, moștenitoarea I.M. s-a prevalat la ieșirea din indiviziune de certificatul de calitate de moștenitor, deși deținea deja din 3 iunie 2004 certificatul de moștenitor propriu-zis, în care nu era menționată în masa succesorală vreo parte din imobilul litigios. Numitul S.V. a arătat în procesul de ieșire din indiviziune faptul că imobilul-construcție este „nesemnificativ", fiind în stare avansată de degradare și urmând a fi demolat, susținere necontestată de pârâta I.M., pentru a induce ideea că se tranzacționează practic numai cu privire la terenul „indiviz". Tribunalul, față de dispozițiile exprese ale art. 1706 C. civ. și art. 948 pct. a raportat la art. 968 C. civ., a apreciat că - sub sancțiunea nulității absolute („fraus omnia corrumpif”) - părțile sau una dintre ele nu trebuie să urmărească prin tranzacție realizarea de scopuri ilicite ori fraudarea drepturilor terți lor.

De asemenea, a apreciat că tranzacția, chiar dacă este consacrată printr-o hotărâre judecătorească este susceptibilă, ca orice contract, de a fi atacată pe calea acțiunii în anulare de drept comun, în acest sens fiind și practica judiciară în materie a instanței supreme (a se vedea Decizia civilă nr. 1880/1992, Decizia nr. 1031/1992 etc). Totodată, tribunalul a reținut - în legătură cu nulitatea tranzacției - că în doctrină și jurisprudență s-a precizat constant faptul că această nulitate se întinde asupra întregului contract, deoarece acesta este format din clauze indivizibile, deci nu se poate anula sau modifica o singură clauză, pentru că s-ar rupe echilibrul vizat de părți în ansamblul contraprestațiilor.

În ceea ce privește cererea reconvențională completată formulată de pârâții-reclamanți tribunalul a constatat că, prin Dispoziția nr. 932 din 6 aprilie 2005 s-a adus doar o lămurire Dispoziției nr. 1016 din 04 iulie 1995, iar Dispoziția nr. 990 din 18 aprilie 2005 cuprinde o simplă îndreptare de eroare materială, astfel încât nu pot fi primite susținerile de fond ale pârâților-reclamanți cu privire la cele două acte, câtă vreme nu a fost contestată și Dispoziția nr. 1016/1991 prin care s-a dispus restituirea propriu-zisă (aceasta fiind de altfel emisă și ulterior, confirmată în baza unei hotărâri judecătorești lămurite și irevocabile).

Dimpotrivă, Dispoziția nr. 330 din 5 martie 1996, de care se prevalează pârâți-reclamanți a fost, așa cum s-a arătat, emisă la un moment la care autoritatea administrativ teritorială nu mai putea dispune de imobil, pe acest aspect fundamentându-se soluția din prezenta cauză, de constatare a nulității absolute a acestui act (nulitate care produce efecte retroactive). Faptul că pârâtul-reclamant și-a intabulat dreptul de proprietate anterior emiterii celor două dispoziții atacate este lipsit de relevanță, în contextul în care înscrierea în Cartea funciară - pe de o parte - nu are efecte constitutive de drept de proprietate, iar pe de altă parte, s-a făcut în temeiul unor acte pentru care, în parte, tribunalul a constatat nulitatea absolută.

În ceea ce privește capătul de cerere reconvențională având ca obiect revendicarea de către pârâtul-reclamant S.V. a apartamentului nr. 2 și a cotei indivize de teren de 1/2 aparținând reclamanților-pârâți, tribunalul a constatat că, pârâtul-reclamant invocă drept titlu tranzacția încheiată cu un pretins proprietar, tranzacție având la bază Dispoziția nr. 330/1996 și procesul-verbal emis în aplicarea acesteia. Or, toate aceste acte au fost constatate nule, pentru motivele arătate deja în analizarea acțiunii principale din prezenta cauză. Nu se poate pune deci problema comparării unui titlu nul (inexistent din punct de vedere juridic) cu un titlu valabil și, cu atât mai puțin, a considerării dreptului pârâtului-reclamant ca fiind preferabil dreptului reclamanților-pârâți, căci pârâtului-reclamant îi lipsește tocmai dreptul de proprietate așa cum este el definit de art. 480 C. civ.

Împotriva acestei sentințe au declarat apeluri pârâtul Municipiul București, prin Primarul General și pârâții-reclamanți S.V. și I.M. Prin Decizia nr. 676A din 10 decembrie 2009, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins ca nefondate apelurile. Cu privire la apelul declarat de pârâtul Municipiul București, instanța de apel a constatat că, prima instanță a reținut corect că interesul legitim al reclamanților-pârâți pentru a iniția acest demers judiciar este neîndoielnic, derivând din deținerea unui act de vânzare-cumpărare din anul 1950 pentru o parte din imobilul situat în București, B-dul Aviatorilor nr. 58, sectorul 1, act recunoscut prin hotărâri judecătorești ulterioare.

Nu pot fi primite deci susținerile apelantului referitoare la efectuarea naționalizării ulterioare a imobilului în acest context, având în vedere, pe de o parte, cele statuate prin Decizia civilă nr. 1239 din 16 iunie 2004 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, modificată parțial prin Decizia civilă nr. 3002R din 15 decembrie 2005 a Curții de Apel București, secția a VII-a civilă și pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale, referitor la valabilitate transmiterii acestui imobil din proprietatea autoarei pârâtului-reclamant I.M., în patrimoniul autorilor reclamanților-pârâți, iar, pe de altă parte, Sentința civilă nr. 9572 din 7 octombrie 1994 a Judecătoriei Sectorului 1 București rămasă irevocabilă, prin care s-a dispus retrocedarea apartamentului nr. 2 și a cotei indivize de 1/2 din totalul terenului, conform actului de vânzare-cumpărare din 1950. Nu sunt întemeiate nici afirmațiile apelantului-pârât vizând corectitudinea emiterii Deciziei nr. 330 din 5 martie 1996 în raport de Sentința civilă nr. 8792 din 20 septembrie 1994 a Judecătoriei Sectorului 1 București, în condițiile în care la data emiterii actului respectiv apartamentul nr. 2 de la etajul 1 și cota indiviză de 1/2 din terenul în suprafață totală de 825 mp.

din București, B-dul Aviatorilor nr. 5B, sector 1, nu se mai afla în proprietatea sau posesia statului și, prin urmare, apelantul nu mai putea dispune de imobil, în dauna adevăratului proprietar, unicul titular al acestei prerogative a dreptului său real. Calitatea procesuală pasivă a pârâtului trebuie reținută în cadrul acțiunii de față și cu privire la celelalte capete de cerere ale acesteia, ținând seama că procesul- verbal de predare-primire nr. 2694 din 23 aprilie 1996 a fost întocmit de Administrația Fondului Imobiliar, ca „administrator al Municipiului București" (astfel cum chiar apelantul susține), titularul patrimoniului în care se regăsea în fapt imobilul fiind deci unitatea administrativ-teritorială, iar constatarea nulității tranzacției de care s-a luat act prin Sentința civilă nr. 4637 din 22 iunie 2004 pronunțată în Dosarul nr. 7919/2004 a Judecătoriei Sectorului 1 București, implică și repunerea părților în situația anterioară.

În ceea ce privește motivele de apel formulate de apelanții pârâți-reclamanți S.V. și I.M. curtea de apel a constatat că, prima instanță a reținut corect că tranzacția invocată ca titlu de proprietate de către apelanți reprezintă un contract judiciar ce a fost însă perfectat în frauda drepturilor adevăraților proprietari ai ap. 2 și ai cotei indivize aferente de 1/2 din teren, împrejurare ce rezultă fără echivoc din împrejurările încheierii actului. Or, în această situație criticile apelanților referitoare la faptul că înstrăinări succesive ale aceluiași lucru către persoane diferite ar implica în mod necondiționat în opinia instanței de fond nulitatea absolută a celei de-a doua înstrăinări sunt vădit neîntemeiate.

Prin sentința apelată s-a apreciat că motivul de nulitate absolută este perfectarea actului de înstrăinare în condițiile în care vânzătorul nu este proprietarul lucrului vândut, neputând așadar transmite dreptul ce face obiectul contractului, iar această împrejurare a fost cunoscută de ambele părți care au „depășit" cu ușurință acest impediment, încheind astfel, în cunoștință de cauză, o operațiune juridică în frauda dreptului adevăratului proprietar.

Reținând în concluzie că, sancțiunea civilă ce a intervenit este nulitatea absolută, având în vedere că prin tranzacție s-a urmărit realizarea de scopuri ilicite, inclusiv fraudarea drepturilor altei persoane, nu au fost primite nici criticile referitoare la încălcarea principiului relativității efectelor contractelor, fiind indiscutabilă legitimarea procesuală a terților vătămați prin actul juridic nul în promovarea unei acțiuni privind constatarea acestei sancțiuni - putând solicita declararea de către instanță a nulității contractului orice persoană ce dovedește un interes legitim în acest sens.

Principiul ocrotirii dobânditorului de bună-credință, invocat de apelanți nu își găsește aplicarea în speță, ținând seama că această atitudine subiectivă presupune că cel puțin cel ce cumpără bunul nu știa și nici nu putea să afle, în condiții obișnuite, care este adevăratul titular al dreptului de proprietate, deoarece buna credință trebuie să fie perfectă, lipsită de orice îndoială imputabilă sau de orice culpă. S-a reținut că se impune, prin urmare, analizarea acestei conduite cu mai multă strictețe, prin raportare la aceea a unei persoane prudente și diligente (cu atât mai mult cu cât nu se pune problema în speță să se asimileze buna credință, ca element subiectiv, cu un caracter individual, cu existența unei situații în care părțile să se fi aflat într-o eroare comună și invincibilă, așadar un element obiectiv, cu un caracter colectiv).

De altfel, excepția situației subdobânditorului de bună credință și cu titlu oneros a unui imobil nu este consacrată ca atare, în plan legislativ, cu aplicare generală în materia înstrăinărilor de imobile, doar în sistemul actual al cărților funciare, sistemul publicității materiale, garantându-se atât existența, cât și valabilitatea drepturilor reale înscrise în folosul terților dobânditori, dar numai dacă aceștia sunt de bună-credință, respectiv dacă în momentul dobândirii dreptului nu a fost înscrisă în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate (conform art. 33-34 din Legea nr. 7/1996).

Declarațiile părților în fața autorităților, folosirea certificatului de calitate de moștenitor în condițiile în care se eliberase deja certificatul de moștenitor cuprinzând mențiunile corespunzătoare referitoare la masa succesorală, susținerile și apărările părților în fața instanței cu prilejul procesului de „ieșire din indiviziune", momentul perfectării tranzacției în raport de procesele referitoare la imobil aflate pe rolul instanțelor sunt aspecte neechivoce referitoare la conduita părților reținute de prima instanță în contextul analizat din care reiese că ambele părți cunoșteau că apartamentul nr. 2 din imobil aparținea altui proprietar.

Instanța de apel a reținut că, este neîntemeiat și motivul de apel privind nepronunțarea instanței de fond asupra unei apărări considerată de apelanți ca fiind esențială pentru corecta soluționare a litigiului dedus judecății, anume inexistența unui transfer efectiv de proprietate în baza „actului de vindere-cumpărare" din 3 aprilie 1950, act despre care se susține că ar avea un caracter fictiv. Astfel, tribunalul a reținut corect în motivarea hotărârii apelate că I.M.

nu a solicitat niciodată constatarea nulității absolute a actului de vânzare-cumpărare încheiat cu autorii reclamanților în 1950 ori a procurii în baza căreia s-a încheiat actul, sau declararea unei eventuale simulații a vânzării, situație față de care curtea de apel a constatat că și capătul de cerere având ca obiect revendicarea imobilului a fost analizat corect de prima instanță, apreciindu-se că nu se poate proceda la compararea titlurilor exhibate de părțile litigante -fiind evident că o asemenea comparare a titlurilor are loc într-un litigiu de revendicare numai atunci când și pârâtul prezintă un titlu de proprietate valabil pentru bunul imobil revendicat, ceea ce nu este cazul în speță, față de împrejurarea că s-a constatat în prealabil nulitatea tranzacției situație care face inutilă o examinare comparativă a acestuia în raport de titlul reclamantei.

Față de Decizia civilă nr. 1239 din 16 iunie 2004 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, decizie irevocabilă prin care s-a statuat asupra valabilității transmiterii dreptului asupra imobilului în litigiu la data de 3 aprilie 1950, apreciindu-se că la acea dată vânzarea imobilelor era guvernată de principiul consensualismului, instanța pronunțându-se deci, indirect, asupra întrunirii tuturor cerințelor de validitate ale actului de vânzare-cumpărare, tribunalul nu mai putea pune în discuție transmiterea acestui imobil din proprietatea autoarei pârâtului-reclamant, I.M., în patrimoniul autorilor reclamanților-pârâți, S.V. și S.E., anterior naționalizării, cum se susține de către apelanți.

Nu ar putea fi reținut nici caracterul fictiv al acestui act, legitimat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, această apărare a apelanților fiind deci neîntemeiată în lipsa unei alte hotărâri judecătorești de constatare a unei operațiuni simulate, cum deja s-a arătat - tribunalul făcând o corectă interpretare și aplicare a legii și cu privire la acest aspect în analiza pretențiilor formulate în cauză pe calea cererii reconvenționale. Împotriva acestei din urmă decizii, au exercitat calea de atac a recursului, pârâții S.V. și I.M., invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. }n motivarea recursului, pârâții au formulat următoarele critici: Instanțele au considerat în mod nelegal că încheierea unui act juridic translativ de proprietate în condițiile în care ambele părți cunoșteau că asupra imobilului o a treia persoană pretinde un drept de proprietate conduce automat la nulitatea actului juridic translativ de proprietate.

Conform doctrinei și jurisprudenței, coexistența a două titluri de proprietate emanând de la același proprietar constituie una dintre premisele acțiunii în revendicare, urmând a se proceda nu la invalidarea automată a celui mai recent titlu, ci ambele titluri fiind considerate valide, se va da preferință dobânditorului care a îndeplinit mai întâi formalitățile de publicitate imobiliară. Totodată, doctrina și jurisprudența recunosc valabilitatea vânzării lucrului altuia, indiferent după cum ambele părți sau numai una dintre acestea cunosc ori nu cunosc că vânzătorul nu are calitatea de proprietar. }n speță, pretinsa lipsă a calității de proprietar a recurentei-pârâte M.I. nu constituia un motiv de nulitate absolută a tranzacției contestate.

Instanțele au încălcat principiul relativității efectelor contractelor, considerând că terții ar avea calitate procesuală activă în promovarea unei acțiuni privind constatarea nulității unui act juridic care, în realitate nu le produce nicio vătămare. }n situația în care s-ar admite, pur ipotetic că la data încheierii tranzacției, intimații-reclamanți S. ar fi fost proprietarii bunului ce a format obiectul material al tranzacției încheiate între recurenții-pârâți M.l. și S.V., aceștia nu aveau interes și, prin urmare, nici calitate procesuală activă în promovarea unei acțiuni în anularea tranzacției, aceasta nefiind de natură să-i vatăme. Intimații-reclamanți S. nu aveau deschisă calea unei acțiuni în constatarea nulității tranzacției, act juridic față de care aveau calitatea de terți desăvârșiți și care, prin el însuși, nu avea cum să aducă atingere pretinsului lor drept de proprietate sau să constituie impedimente în realizarea deplină a acestui pretins drept.

Instanța de apel a considerat în mod nelegal că titlul recurentului-pârât S.V. este nevalabil, încălcând și principiul ocrotirii dobânditorului de bună-credință, nu a mai procedat la compararea celor două titluri de proprietate. În speță, în privința recurentului-pârât S.V. nu s-a demonstrat că ar fi urmărit, la rândul lui, un scop ilicit sau că ar fi fost complice la fraudă, buna sa credință nefiind pusă la îndoială. În cererea reconvențională având ca obiect revendicarea imobilului, titlu de proprietate al recurentului-pârât S.V. era preferabil celui invocat de către intimații-reclamanți S., datorită îndeplinirii formalităților de publicitate imobiliară. În fine, recurenții-pârâți au susținut inexistența unui transfer efectiv de proprietate în baza actului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1950, dat fiind caracterul fictiv al acestuia.

Demersul pripit al proprietarei I.M. a vizat evitarea naționalizării iminente, iar caracterul fictiv al actului reiese din maniera lipsită de echivoc în care autoarea recurentei-pârâte M.I. s-a comportat în mod constant ca un verus dominus, asumându-i riscuri considerabile și adresând în mod repetat autorităților comuniste petiții vizând revenirea supra măsurii naționalizării, opus atitudinii de pasivitate totală a autorilor reclamanților „cumpărători". Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce succed: Valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 3 aprilie 1950, prin care I.M. (autoarea recurentei M.I.) a vândut autorilor intimaților S., apartamentul nr. 2 și cota indiviză de 1/2 din terenul în suprafață de 825 m.p.

aparținând imobilului în litigiu, a fost confirmată de Curtea de Apel București prin Decizia civilă nr. 1239 din 16 iunie 2004, rămasă irevocabilă. Așadar, instanțele judecătorești au stabilit validitatea actului de înstrăinare încheiat la acea dată, acest aspect intrând în puterea lucrului judecat. Ca urmare, stabilind situația de fapt în cauză, în urma analizării și coroborării întregului material probator administrat, instanța de apel în mod corect a reținut nulitatea absolută a contractului judiciar ce face obiectul tranzacției încheiate între pârâții I. și S., pe care aceștia îl invocă ca titlu de proprietate asupra imobilului litigios. Aceasta, întrucât vânzătorul (I.M.) nu este proprietarul lucrului vândut, neputând transmite valabil dreptul ce face obiectul contractului, situație în care perfectarea actului de înstrăinare este lovită de nulitate absolută.

În cazul vânzării lucrului altuia, vânzarea unui bun făcută de un neproprietar este nulă. Nulitatea absolută a vânzării lucrului altuia are ca punct de plecare împrejurarea că părțile au încheiat contractul în cunoștință de cauză, știind că lucrul vândut nu este proprietatea vânzătorului și că aparține altei persoane. În acest caz, contractul încheiat ascunzând intenția de a aduce altuia o pagubă, este un act juridic intențional, fondat pe o cauză ilicită sau fraudă, ambele având ca numitor comun reaua-credință a părților, împrejurări ce justifică nulitatea contractului.

În contextul stabilit în speță, adevărații proprietarii ai ap. nr. 2 situat la etajul imobilului fiind reclamanții-intimați S. (în baza contractului valabil încheiat în anul 1950), este evident că tranzacția intervenită a fost încheiată în frauda drepturilor proprietarilor bunului în discuție, ambele părți ale contractului cunoscând situația reală a imobilului asupra căruia „au tranzacționat", după cum rezultă fără echivoc din circumstanțele concrete ale cauzei. Nu poate fi primit nici motivul de recurs ce privește încălcarea principiului relativității efectelor contractelor. Tranzacția constituie un contract judiciar, iar hotărârea prin care s-a luat act de aceasta poate fi desființată, în condițiile dreptului comun.

Dispozitivul hotărârilor date în baza art. 217 C. proc. civ., consfințind învoiala părților, reprezintă de fapt redarea convenției acestora, ceea ce nu echivalează cu o judecată întemeiată pe probe. De aceea, chiar consacrată printr-o hotărâre judecătorească, este susceptibilă, ca orice contract, de a fi atacată pentru motivele de nulitate prevăzute de lege. Posibilitatea de a cere anularea unei hotărâri de expedient este recunoscută și terților, atunci când tranzacția s-a încheiat în scopul vădit al fraudării sau intereselor legitime. În aceste condiții, terții au calitatea de a cere constatarea nulității absolute a tranzacției despre care susțin că a fost încheiată în scopul fraudării drepturilor lor.

În cauză, așa cum deja s-a reținut, din datele concrete ale speței rezultă că acest contract judiciar s-a încheiat în frauda drepturilor adevăraților proprietari ai imobilului în litigiu, aceștia având calitatea procesuală a terților vătămați prin încheierea contractului, în promovarea unei acțiuni în constatarea nulității. Așadar, reclamanții-intimați fiind prejudiciați (prin tranzacție „partajându-se" un bun ce le aparține), dovedesc un interes legitim, ce îndeplinește toate condițiile pentru promovarea unei astfel de acțiuni. În ceea ce privește principiul ocrotirii dobânditorului de bună-credință, este de reținut că subdobânditorul trebuie să probeze că a ieșit din pasivitate și a făcut toate verificările apte a confirma existența în condiții ireproșabile a dreptului celui de la care achiziționează.

Buna-credință poate exista doar dacă se iau toate diligentele posibile pentru a cunoaște situația juridică a imobilului. Buna-credință a dobânditorului trebuie să fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia, pentru ca prezumția de bună-credință să poată opera în favoarea sa. Or, în cauză, nu s-a făcut dovada acestor verificări la momentul încheierii contractului. Dimpotrivă, situația de fapt stabilită în cauză în baza probelor administrate, relevă că ambele părți contractante cunoșteau faptul că apartamentul nr. 2 din imobil aparține unui alt proprietar. Astfel, nu poate fi primită susținerea recurenților-pârâți privind aplicarea în cauză a principiul bunei-credințe.

Mai mult, pârâtul-recurent S.V. nu putea dobândi în mod valabil dreptul de proprietate de la un neproprietar (I.M.), care nu putea transmite ceea ce nu avea - - nemo dat qvod non habet și nemoplus iuris ad alium transferrae potest qvam ibse habet. Solicitând compararea titlurilor de proprietate, recurentul S.V. invocă drept titlu tranzacția, act constatat nul, situație în care nu se poate proceda la compararea acestui titlu nul cu un titlu valabil. De altfel, nu s-ar putea da preferință dreptului pârâtului-recurent, deoarece înscrierea în cartea funciară a acestui drept nu are efecte constitutive de drept de proprietate și s-a făcut în baza unor acte a căror nulitate absolută a fost constatată.

De asemenea, nu se poate da eficiență, în mod necondiționat, principiului ocrotirii bunei-credințe în materia drepturilor reale, întrucât aceasta ar însemna acceptarea regulii că orice subdobânditor de bună-credință de la un neproprietar devine, prin simpla sa bună credință, proprietar legitim, soluție care nu poate fi admisă în lumina dispozițiilor art. 480 C. civ., ale art. 44 alin. (1)-(3) din Constituție și ale art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția europeană a drepturilor omului. Totodată, buna credință, invocată de pârâtul-recurent S., nu poate constitui, prin ea însăși – per se, un mod de dobândire a proprietății. În fine, nu poate fi primită nici critica prin care recurenții susțin caracterul fictiv al contractului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1950, deoarece așa cum în mod corect au reținut instanțele, vânzătoarea I.M.

nu a solicitat niciodată constatarea nulității absolute a acestui act de înstrăinare a imobilului și nici declararea unei eventuale simulații a vânzării. În timp ce pârâții-recurenți nu au făcut o astfel de dovadă, reclamanții-intimați au o hotărâre judecătorească care confirmă valabilitatea transmiterii dreptului de proprietate prin actul încheiat în 1950, dată la care vânzarea imobilelor era guvernată de principiul consensualismului. Ca urmare, susținerile pârâtei I.M. (continuată de succesoarea M.I.), în sensul că încheierea actului a fost determinată de iminenta măsurii naționalizării imobilului și că ulterior s-a comportat în mod constant ca un verus dominus, rămân simple afirmații nedovedite prin niciun mijloc de probă.

Față de cele ce preced, rezultă că hotărârea atacată a fost dată cu interpretarea și aplicarea corectă a legii, ceea ce face inoperant în speță cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., impunându-se respingerea recursului, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții S.V. și M.I. împotriva Deciziei nr. 676A din 10 decembrie 2009 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 noiembrie 2010. Procesat de GGC - DG