ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3013/2013

Deliberând, în condițiile art. 256 alin. (1) C. proc. civ., asupra recursului de față; Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Sibiu sub nr. 12012/306/2010, la data de 14 septembrie 2010, reclamanții F.A. și F.E. au chemat în judecată pârâții Statul Român prin Consiliul Local prin Primar, SC U. SA și Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P. Sibiu, solicitând să se constate că între reclamanți și pârâta SC U. SA a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare din 1998 cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, reclamanții fiind cumpărători de bună-credință, cu privire la imobilul situat în Sibiu; obligarea pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamanți a prețului de piață al imobilului în litigiu; cu cheltuieli de judecată în caz de opunere din partea pârâților.

Reclamanții au precizat că valoarea estimativă a imobilului ce formează obiectul acțiunii este de 450.000 euro, valoare fată de care, prin sentința civilă nr. 2444/2011 Judecătoria Sibiu a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Sibiu. Prin sentința civilă nr. 33 din 20 ianuarie 2012 Tribunalul Sibiu, a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții F.A. și F.E. împotriva pârâților Statul Român prin Consiliul Local Sibiu prin Primar și Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P. Sibiu. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut și motivat următoarele: Reclamanții au formulat la data de 15 august 1996 cerere pentru cumpărarea imobilului în litigiu, pe care l-au deținut cu contract de închiriere.

R.A.G.C.L. Sibiu a declarat imobilul „bun de vânzare" la data de 30 octombrie 1997. La data de 20 ianuarie 1998 reclamanții au achitat suma de 10.302.771 ROL, reprezentând avans, comision și taxa de întabulare și abia la 23 ianuarie 2003 suma reprezentând avansul pentru locuință a fost virată în contul D.G.F.P. Sibiu. La data de 21 august 1997 imobilul era întabulat pe Statul Român, cu titlu de naționalizare. La data de 19 februarie 1998 R.A.G.C.L. Sibiu a comunicat Oficiului de Fond Locativ să sisteze vânzarea imobilului în litigiu, întrucât pe rolul judecătoriei se află o contestație împotriva Hotărârii nr. 777/1997 emisă de Comisia Județeană de Aplicare a Legii nr. 112/1995. Prin această hotărâre a fost respinsă cererea foștilor proprietari de restituire a imobilului în natură și li s-au acordat despăgubiri.

Contestația formulată a fost respinsă, însă, prin aceeași hotărâre judecătorească, sentința civilă nr. 2794/1999, s-a constatat că imobilul a trecut abuziv în proprietatea statului și s-a dispus restabilirea situației anterioare de CF pe numele foștilor proprietari. În aceste condiții, este evident că nu s-a mai realizat încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deși măsurătorile au fost efectuate și s-a achitat avansul și comisionul pentru întabulare. Nu s-a dovedit plata integrală a prețului și nu s-a mai realizat manifestarea de voință din partea vânzătorului de a vinde apartamentul, în condițiile în care nici nu mai avea posibilitatea legală să vândă imobilul.

Mențiunea de „bun de vânzare" efectuată pe cererea reclamanților la 30 octombrie 1997 nu reprezintă și manifestarea de voință a persoanei juridice mandatate să efectueze operațiuni de vânzare a apartamentelor din fondul locativ de stat, în sensul vânzării, iar pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare valabil, într-o astfel de situație, era necesară existența formei scrise a contractului de vânzare-cumpărare, ori în cauză nu s-a făcut dovada existenței acestui contract. De altfel, pârâta SC U. SA a arătat prin adresa din 2011 că s-au efectuat măsurătorile și s-a întocmit releveul, însă vânzarea nu s-a finalizat deoarece în foaia colectivă s-a notat proces la data de 6 februarie 1998. Așa cum s-a arătat, imobilul a revenit în patrimoniul foștilor proprietari, s-a dezbătut moștenirea asupra lui și, ulterior, moștenitorii foștilor proprietari l-au vândut, așa cum rezultă din sentința civilă nr. 5449/2010.

A mai constatat instanța de fond că, dacă contractul s-ar fi încheiat, aceasta s-ar fi făcut la acea dată cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, pentru că pe rolul instanțelor existau cereri referitoare la acest imobil. Potrivit art. 1 alin. (6) din H.G. nr. 20/1996 modificată prin H.G. nr. 11/1997 în cazul în care pe rolul instanțelor judecătorești există cereri referitoare la restituirea imobilelor preluate de stat fără titlu valabil formulate de persoanele îndreptățite, procedurile de vânzare către chiriași se suspendă. Nici ulterior apartamentul nu putea fi înstrăinat către chiriași pentru că potrivit art. 44 din O.G. nr. 40/1999 s-a interzis, sub sancțiunea nulității absolute, înstrăinarea imobilelor ce făceau obiectul unei cereri de constatare sau realizare a dreptului de proprietate din partea foștilor proprietari.

Reclamanții nu aveau nici o posibilitate legală să mai încheie contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentul în litigiu, singura lor alternativă fiind aceea de a solicita restituirea sumelor achitate, actualizate, însă și această cerere putea fi formulată în termenul general de prescripție de 3 ani de la data la care au avut cunoștință despre sistarea operațiunii de vânzare, termen ce demult a expirat. Legiuitorul, prin art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 așa cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, a creat dreptul la despăgubiri doar pentru chiriașii cumpărători care sunt beneficiari ai unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, contracte ce au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Legea vorbește în termeni preciși și clari de contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, astfel încât, ori de câte ori printr-o hotărâre judecătorească s-a constatat că nulitatea contractului este generată de încălcarea prevederilor aceste legi la încheierea contractului, cumpărătorul nu are dreptul la plata prețului de piață al imobilului. în cauză nu sunt îndeplinite dispozițiile legale pentru obligarea la plata prețului de piață al imobilului, pentru că, în primul rând, nu s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, și în al doilea rând, dispozițiile legale mai sus invocate prevăd că pot beneficia de acest preț doar acei cumpărători care au încheiat contractul cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar contractul le-a fost desființat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, ori reclamanții nu se află în această situație.

Expertiza efectuată în cauză a stabilit că apartamentul în litigiu are o valoare de circulație de 515.450 RON, însă cum reclamanții nu se încadrează în prevederile legale pentru a beneficia de restituirea prețului actualizat, această sumă nu le va fi acordată. În ce privește excepțiile invocate de pârâți, s-a reținut că acestea sunt întemeiate, întrucât, nici Statul Român prin Consiliul Local prin Primar, nici SC U. SA nu au atribuții în ce privește restituirea prețului de piață, având în vedere că potrivit art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001: „Restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2 1 ) se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare". Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanții, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

Prin decizia nr. 34 din 03 mai 2012 a Curții de Apel Alba Iulia, secția I civilă s-a respins apelul, ca nefondat. Pentru a pronunța această hotărâre, Curtea de Apel a reținut următoarele considerente: Reclamanții au învestit instanța de judecată cu o acțiune având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare în conformitate cu dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. În mod corect acțiunea astfel cum a fost formulată a fost respinsă de către prima instanță, reținându-se în esență că în cauză nu este incident textul legal invocat, neexistând contract de vânzare-cumpărare.

Cu referire la criticile formulate în preambulul declarației de apel s-a reținut că, într-adevăr, în dispozitivul sentinței atacate nu este cuprinsă mențiunea expresă a admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive a intimaților SC U. SA și Statul Român prin Consiliul Local al Municipiului Sibiu, însă, aceasta nu constituie motiv de desființare a hotărârii în condițiile art. 297 C. proc. civ., cu atât mai mult cu cât, în considerentele hotărârii se dezvoltă argumentele ce formează convingerea instanței, iar soluția rezultă fără echivoc și din dispozitivul sentinței, acțiunea fiind respinsă față de pârâți. De asemenea, nici criticile ce vizează fondul cauzei nu pot fi primite.

Potrivit art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Astfel, pentru aplicarea acestui text legal, se impune încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și desființarea prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă a acestui contract, în sensul de ineficacitate a actului juridic, ceea ce în speță, corect a reținut instanța de fond că este exclus.

Potrivit înscrisurilor depuse la dosar, reclamanții au fost chiriași ai imobilului în litigiu, ce a fost restituit moștenitorilor foștilor proprietari tabulari prin sentința civilă nr. 2794/1999 a Judecătoriei Sibiu, prin care s-a constatat nevalabilitatea titlului statului și s-a dispus restabilirea situației anterioare de carte funciară, în favoarea foștilor proprietari tabulari. Reclamanților, contrar susținerilor acestora, nu le-a fost încheiat contract de vânzare-cumpărare, tocmai datorită revendicării imobilului de către moștenitorii proprietarilor tabulari și notării acestui proces în cartea funciară, aspect ce rezultă cu evidență din înscrisul depus la dosarul cauzei, respectiv adresa din 2011 (dosar fond).

Întrucât reclamanții nu au fost proprietari ai imobilului în litigiu în conformitate cu Legea nr. 112/1995, ci au avut doar calitatea de chiriași, corect a reținut instanța de fond că aceștia nu pot beneficia de restituirea prețului de piață în condițiile prevăzute de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. Susținerile apelanților privitoare la îndeplinirea cerințelor Legii nr. 112/1995 pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare exced prezentului cadru procesual și aceasta cu atât mai mult cu cât, un asemenea contract nu a fost încheiat de SC U. SA. Contrar susținerilor apelanților, la dosar nu a fost depus contractul de vânzare-cumpărare din 1998, semnat de către aceștia și reprezentanții SC U. SA pentru a se aprecia de către instanța de fond eventualul acord de voință.

Nici susținerea referitoare la lipsa vreunui demers pentru anularea contractului de către moștenitorii foștilor proprietari tabulari nu pot fi primite atâta timp cât nu s-a probat existența unui asemenea contract. Pentru considerentele expuse, întrucât hotărârea atacată este temeinică și legală, Curtea, în temeiul dispozițiilor art. 296 C. proc. civ., a respins ca nefondat apelul declarat. Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termenul legal, reclamanții F.A. și F.E. Prin criticile formulate se susține nelegalitatea deciziei pronunțate de instanța de apel sub următoarele aspecte: Hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină (art. 304 pct. 7). Așa cum se poate constata, instanța de apel a reluat motivarea de la instanța de fond, fără să răspundă la niciunul din motivele invocate de apelanții reclamanți.

în acest context decizia dată nu cuprinde motivele pe care se sprijină, nefiind reținute dispoziții legale sau alte motive. Instanța a interpretat greșit actul dedus judecății (art. 304 pct. 8). în justificarea cererii deduse judecății reclamanții au invocat contractul de vânzare-cumpărare încheiat, dar neintabulat în cartea funciară. Instanța de fond și apel au apreciat că nu este încheiat niciun contract, bazându-se exclusiv pe afirmațiile pârâților. Nu s-a făcut nici o verificare în acest sens pentru a se constata realitatea afirmațiilor reclamanților. Bazându-se pe această interpretare greșită, instanța de fond a respins acțiunea, iar instanța de apel a menținut hotărârea. Hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9). În justificarea cererii reclamanții au invocat dispozițiile Legii nr. 112/1995 și ale Legii nr. 10/2001.

Fiind vorba despre două legi speciale, instanțele investite trebuiau să se limiteze la aplicarea strictă a acestor dispoziții legale. În primul rând trebuia să se facă aplicarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 privind încheierea contractului (cu verificarea procedurilor specifice) și ulterior, aplicarea dispozițiilor Legii nr. 10/2001 privind acordarea despăgubirilor (verificarea bunei credințe și condițiile de anulare). Se solicită, urmare admiterii recursului, obligarea intimaților pârâți la plata cheltuielilor de judecată. Examinând recursul prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte a constatat că nu este fondat, urmând să îl respingă, pentru considerentele ce succed: Referitor la motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc.

civ., care consacră nemotivarea hotărârii judecătorești, Înalta Curte reține următoarele: Potrivit art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., instanța de judecată are obligația de a arăta, în cadrul hotărârii, motivele de fapt și de drept care i-au format convingerea, precum și motivele pentru care au fost înlăturate cererile părților. Fără arătarea motivelor și a probelor reținute nu se poate exercita controlul judiciar. Hotărârea ar putea fi modificată pentru acest motiv de ordine publică dacă: există contradicție între considerente și dispozitiv; există contradicție între considerente, în sensul că din unele rezultă netemeinicia acțiunii, iar din altele faptul că este întemeiată; lipsește motivarea soluției sau instanța de control judiciar a copiat considerentele hotărârii atacate, fără să răspundă motivelor de critică.

Instanța de recurs constată că susținerea recurenților reclamanți, în sensul că „instanța de apel a reluat motivarea de la instanța de fond, fără să răspundă la niciunul din motivele invocate de apelanții reclamanți", nu corespunde adevărului. Se constată, astfel, că respingând apelul declarat de reclamanți, judecătorii apelului au indicat considerentele de fapt și de drept în temeiul cărora și-au format convingerea, motivând de ce apelul nu este fondat. Prin urmare, invocarea dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ. este lipsită de o susținere pertinentă în dezvoltarea acestui motiv de recurs, care urmează să fie respins ca atare. Și motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc.

civ. nu este fondat, deoarece, susținerile recurenților reclamanți nu se referă la greșita interpretare a naturii sau a clauzelor lămurite și vădit neîndoielnice ale vreunui act juridic existent, în sens de convenție sau act juridic material, la care se referă acest motiv de nelegalitate, ci se referă exclusiv la neefectuarea oricăror verificări pentru constatarea realității afirmațiilor reclamanților, în sensul că actul de vânzare cumpărare există. O asemenea susținere nu se încadrează în motivul de nelegalitate astfel invocat. În ceea ce privește critica încadrată juridic în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată, de asemenea, că nu este fondată.

Se susține, în recurs, că instanța de apel a interpretat și aplicat greșit dispozițiile Legii nr. 112/1995 și ale Legii nr. 10/2001, sens în care trebuia să se facă aplicarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 privind încheierea contractului de vânzare cumpărare (cu verificarea procedurilor specifice) și ulterior, aplicarea dispozițiilor Legii nr. 10/2001 privind acordarea despăgubirilor (verificarea bunei credințe și condițiile de anulare). Înalta Curte constată, cu prioritate, că aplicarea acestor legi presupune existența unui contract de vânzare-cumpărare care să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, ceea ce în speță, în mod corect s-a reținut că nu s-a încheiat niciodată un asemenea act juridic de înstrăinare.

Din situația de fapt reținută de instanțele de fond în cauză, rezultă că reclamanții au fost chiriași ai imobilului în litigiu, ce a fost restituit moștenitorilor foștilor proprietari tabulari prin sentința civilă nr. 2794/1999 a Judecătoriei Sibiu, prin care s-a constatat nevalabilitatea titlului statului și s-a dispus restabilirea situației anterioare de carte funciară, în favoarea foștilor proprietari tabulari. Recurenților reclamanți, contrar susținerilor acestora, nu le-a fost încheiat contract de vânzare-cumpărare, tocmai datorită revendicării imobilului de către moștenitorii proprietarilor tabulari și notării acestui proces în cartea funciară, aspect ce rezultă cu evidență din înscrisul depus la dosarul cauzei, respectiv adresa din 2011 (dosar fond).

Nu a fost depus la dosar contractul de vânzare-cumpărare din 1998, despre care fac vorbire recurenții reclamanți, semnat de către aceștia și reprezentanții SC U. SA, pentru a se aprecia de către instanțe eventualul acord de voință al părților. În acest context, susținerile recurenților reclamanți privitoare la îndeplinirea cerințelor Legii nr. 112/1995 pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare sunt lipsite de fundament, în condițiile în care, un asemenea contract nu a fost încheiat niciodată între recurenții reclamanți și SC U. SA. Un asemenea demers a fost sistat, tocmai pentru respectarea Legii nr. 112/1995, așa cum rezultă din considerentele de mai sus, încheierea actului juridic de înstrăinare în condițiile date însemnând practic încălcarea acestei legi.

Întrucât reclamanții nu au devenit proprietari ai imobilului în litigiu în conformitate cu Legea nr. 112/1995, ci au avut doar calitatea de chiriași, corect au reținut instanțele de fond că aceștia nu pot beneficia de restituirea prețului de piață în condițiile prevăzute de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum au solicitat prin acțiunea pendinte. În consecință, instanța de apel a făcut o corectă interpretare și aplicare a legii la situația de fapt stabilită în speță, astfel încât, nu sunt incidente motivele de nelegalitate invocate în recurs. Pentru toate aceste considerente, în raport de dispozițiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca, nefondat, recursul declarat de reclamanți.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții F.A. și F.E. împotriva deciziei civile nr. 34 din 03 mai 2012 a Curții de Apel Alba-Iulia, secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 mai 2013.