ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2573/2013

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2573/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Asupra recursului

de față:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului Dolj sub nr. 17474/83/2011 reclamantul S.C.D. a chemat în judecată

pe pârâta O.T.P. Bank R. SA București; solicitând instanței ca prin sentința ce

o va pronunța să se dispună obligarea pârâtei la readucerea spațiului închiriat,

situat în Craiova, Ia suprafața inițială de 270 mp și obligarea pârâtei Ia plata

sumei de 8.000 euro lunar, începând cu data introducerii acțiunii și în continuare

până la data predării efective.

Prin sentința

nr. 124 din 8 martie 2012, pronunțată în Dosarul tir. 17474/83/2011, Tribunalul

Dolj, secția a II-a civilă, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive,

invocată de pârâta O.T.P. Bank R. SA București, a respins, ca neîntemeiată, acțiunea

formulată de reclamantul S.C.D., în contradictoriu cu pârâta O.T.P. Bank R. SA București,

având ca obiect obligarea pârâtei la readycerea spațiului Ia syprafața utilă de

270 mp, prin desființarea modificărilor constructive, respingându-se, ca neîntemeiate,

capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 8.000 euro/lunar

și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei

sentințe, în termen legal a declarai apei reclamantul S.C.D., criticând-o pentru

nelegalitate și netemeinicie.

Prin întâmpinarea

depusă la data de 7 mai 2012, intimata pârâtă O.T.P. Bank R. SA a solicitat respingerea

apelului și menținerea sentinței atacate ca fiind temeinică și legală.

Prin încheierea

din 9 mai 2012, Curtea de Apel i-a pus în vedere apelantului să precizeze valoarea

contestată și-n raport de aceasta să timbreze cererea de apel cu 50% din taxa datorată

Ia suma contestată.

Cu adresa din

15 mai 2012 s-a precizat valoarea pretențiilor la suma de 54.000 euro, adică 889.614,20

RON la cursul euro din 15 mai 2012.

Referitor Ia excepția

netimbrării apelului, la data de 6 iunie 2012 reclamantul S.C.D. a formulat cerere

de acordare a ajutorului public judiciar sub forma scutirii, reducerii, eșalonării

sau amânării plății taxei judiciare de timbru, cerere care a fost admisă prin încheierea

din Camera de Consiliu de la 13 iunie 2012, în sensul eșalonării plății taxei judiciare

de timbru, apelantul urmând a achita suma de 1.000 RON până Ia data de 6 august

2012, iar diferența de 2.201,68 RON până Ia data soluționării apelului.

Apelantul s-a

conformat acestei dispoziții a instanței de apel, achitând taxa de timbru în două

etape, ultima plată efectuând-o la 4 iulie 2012, cu chitanța în sumă de 2.202 RON.

Prin decizia nr.

107 din 9 iulie 2012 a Curții de Apel Craiova, secția a ll-a civilă, a fost admis

apelul declarat de reclamant, a fost schimbată sentința nr. 124 din 6 martie 2012

a Tribunalului Dolj, secția a ll-a civilă, a fost admisă acțiunea, fiind obligată

pârâta să readucă spațiul situat în Craiova, la suprafața inițială de 270 mp. A

fost obligată pârâta la plata sumei de 239.614,20 RON, reprezentând despăgubiri.

S-a luat act că

nu se solicită cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunța

astfel, instanța de ape! a reținut următoarele:

Libertatea contractuală

consacrată prin art. 989 C. civ. (vechea reglementare), constă în dreptul unei persoane

de a încheia orice contract, cu orice partener și cu clauzele pe care părțile le

convin, cu singurele limite impuse de ordinea publică și de bunele moravuri, ceea

ce înseamnă că obligațiile părților trebuie executare în strictă conformitate cu

clauzele contractului.

Neîndeplinirea

obligațiilor contractuale de către una din părți atrage răspunderea pentru daune,

operând prezumția de culpă, stipulată de art. 970 C. civ., după cum, art. 1073

C. civ. prevede că orice creditor are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a

obligației și în caz contrar, are dreptul la dezdăunare.

Instanța a fost

investită cu două cererii, respectiv obligarea pârâtei să readucă spațiul (ce a

făcut obiectul contractului de locațiune) la suprafața de 270 mp dar și obligarea

acestuia la despăgubiri, prin raportarea la chiria ce i s-ar fi cuvenit reclamantului

în situația executării contractului de închiriere înregistrat din 8 iunie 2011 la

A.F.P.M. Craiova, încheiat cu SC A.I. SRL.

În materia contractului

de locațiune, art. 1429 C. civ. stipulează că locatarul are două îndatoriri principale,

respectiv să întrebuințeze lucru închiriat ca un bun proprietar și numai la destinația

determinata prin contract, iar în lipsă de stipulație specială, la destinația prezumată

de circumstanțe, în timp ce, potrivit art. 1431 C. civ., locatarul trebuie să restituie

lucrul în starea în care I-a primit, nefiind răspunzător de pierderea sau deteriorarea

provenită din cauza vechimii sau a unei forțe majore.

Cât privește situația

de fapt, instanța de apel a constatat că între cele două părți s-a încheiat un contract

de închiriere întregistrat la A.F.P.M. Craiova  din 31 octombrie 2005, având ca

obiect imobilul în suprafață utilă de 270 mp, situat în C., județul Dolj, proprietatea

apelantului, pentru o perioadă de 10 ani, cu începere de la 1 decembrie 2005 până

la 1 decembrie 2015.

Dintre clauzele

contractuale convenite de părți, la art. 5.2 alin. (3) s-a prevăzut că locatarul

va face lucrările de amenajare interioară a spațiului, cu condiția obținerii tuturor

autorizațiilor și avizelor legale în acest sens, iar la art. 5.5 s-a stipulat că,

la sfârșitul contractului, bunurile, mijloacele și dotările care au făcut obiectul

procesului verbal de predare-primire vor fi predate locatorului cel puțin în starea

în care au fost preluate, cu aplicarea uzurii normale, spațiul rămânând în stare

de funcționare.

Prevederile ce

reglementează încetarea contractului sunt cuprinse la capitolul VII, în acest sens

la art. 8.2. lit. (d) se precizează că încetarea contractului se poate face, înainte

de expirarea termenului, prin denunțare unilaterală de către locatar, fiind obligatorie

preavizarea locatorului, în scris, cu 90 de zile înainte de data încetării, pe perioada

preavizului contractul producându-și efectele.

Referitor Ia problema

amenajărilor efectuate de către pârâtă, după cum reiese din autorizația de construire

din 27 februarie 2008, cererea a fost formulată de apelant în numele întîmatei-pârâte

și viza lucrări de amenajare sediu bancă, ceea ce înseamnă că, implicit, O.T.P.

Bank dispunea de autorizațiile și avizele legale.

Totuși, aceste

lucrări nu au reprezentat simple lucrări de amenajări interioare, ci reprezintă

adevărate modificări constructive care au determinat o diminuare a suprafeței spațiului

cu aproximativ 27 mp, după cum reiese din raportul de expertiză tehnică întocmit

de D.P.

Din corespondența

purtată între părți a reieșit că spațiul nu mai putea fi predat în starea în care

a fost preluat, contravenind astfel prevederilor legale (art. 1431 C. civ.) și contractuale

(art. 5.5.) care obligă locatarul să restituie lucrul în starea în care I-a primit.

Referitor Ia problema

despăgubirilor, în conformitate cu prevederile art. 8.2. lit. d) și 11.1. alin.

(2) din contract, obligația intimatei de a preda spațiul către apelantă avea în

vedere data de 30 august 2011, respectiv după expirarea termenului de preaviz, de

90 de zile, în condițiile în care notificarea din 30 martie 2011 i-a fost comunicată

lui S.C.D. Ia 1 aprilie 2011.

Urmare a acestei

predări cu întârziere a spațiului, apelantul a fost lipsit de efectele punerii în

executare a contractului de închiriere încheiat cu SC A.I. SRL Craiova și înregistrat

Ia A.F.P.M. Craiova din 6 august 2011, prin faptul că acest nou locatar l-a notificat

pe reclamant la 1 iulie 2011, apreciind contractul ca fiind nul, pe considerentul

că spațiul închiriat nu i-a fost pus la dispoziție.

În aceste condiții

intimata i-a creat un prejudiciu apelantului, lipsindu-l de folosința spațiului

și, implicit, de chiria de care acesta ar fi putut beneficia în cazul derulării

contractului, astfel că pârâta a fost obligată la plata sumei de 239.814,20 RON

reprezentând contravaloarea a 54.000 euro, respectiv c/val. chiriei pentru perioada

1 iulie 2011 până la 15 mai 2012(6000 euro/lunar).

Împotriva acestei

sentințe a declarai recurs pârâta O.T.P. Bank R. SA București aducându-i următoarele

critici:

apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, schimbând înțelesul lămurit

al acestuia.

Potrivit dispozițiilor

art. 2 pct. 1 din contractul de închiriere încheiat la 26 octombrie 2005, „locatorul

... închiriază suprafața utilă de 270 mp, pentru a fi utilizată ca sediu de bancă”.

Ca atare, intenția

pârâtei a fost aceea de a utiliza spațiul închiriat ca sediu de bancă, cu toate

amenajările ce derivă din specificul activităților bancare.

De asemenea, în

art. 8 pct. 1 lit. e) din contract s-a stipulat că locatara are dreptul de a face

amenajările interioare ce se vor dovedi necesare, să instaleze firmă proprie și

orice alte mijloace de reclamă în afara spațiului folosit, cu respectarea condițiilor

legale.

S-a mai susținut

că spațiul respectiv a fost amenajat în conformitate cu autorizația de construire

din 27 februarie 2006 a Primăriei Municipiului Craiova, pârâta nefiind amendată

pentru nerespectarea acestei autorizații, ba mai mult, au fost respectate și obligațiile

ce derivă din prevederile art. 1429 C. civ.

Recurenta-pârâtă

a susținut că a respectat obligația ce derivă din prevederile art. 5 pct. 5 din

contractul de locațiune, arătând că a predat spațiul într-o stare mai bună decât

l-a primit la încheierea contractului.

apel a pronunțat decizia recurată cu greșita aplicare a legii, respectiv a dispozițiilor

contractuale ce vizează termenul de predare a spațiului, susținând că a respectat

termenul de preaviz.

Recurenta a susținut

că instanța de apel a reținut o stare de fapt eronată, deoarece, prin adresa

din 18 mai 2011 a fost adusă la cunoștința reclamantului împrejurarea că predarea

spațiului se va face la 4 iulie 2011, cu respectarea prevederilor art. 11.1

alin. (2) din contractul de închiriere.

În acest sens,

s-a susținut că, prin adresa din 30 martie 2011, a fost notificat reclamantul în

legătură cu predarea spațiului, scrisoarea fiind recepționată de destinatar la data

de 4 aprilie 2011 astfel încât, termenul de 90 de zile s-a împlinit Ia 4 iulie 2011,

ziua

3

iulie 2011, fiind nelucrătoare.

Recurenta a susținut

că, în mod greșit, instanța de apel a reținut că reclamantul a recepționat notificarea

la data de 1 aprilie 2011, când de fapt s-a dovedit că recepționarea notificării

s-a produs Ia 4 aprilie 2011, iar la data de 4 iulie 2011, spațiul a fost predat

reclamantului.

Ca atare, potrivit

probelor administrate, predarea spațiului nu s-a făcut cu întârziere, așa cum, eronat,

a reținut instanța de apel.

În altă ordine

de idei, recurenta a susținut că în cauză nu s-a făcut dovada îndeplinirii cumulative

a condițiilor răspunderii civile contractuale.

Astfel, nu s-a

făcut dovada că reclamantul a încercat sâ închiriere spațiul respectiv altor persoane,

nu s-a făcut dovada culpei pârâtei, susținând că de fapt, a adus îmbunătățiri spațiului

închiriat, dar pe care nu le-a solicitat de la reclamant.

Recurenta a solicitat

judecarea cauzei în lipsă.

Reclamantul intimat

a depus la dosarul cauzei concluzii scrise, prin care a solicitat respingerea recursului.

La termenul din

16 mai 2013, instanța a încuviințat proba cu înscrisuri, solicitată de către recurenta-pârâtă,

înscrisurile fiind comunicate intimatului-reclamant.

Ca urmare a înscrisurilor

depuse de către recurenta în recurs, prin care a încercat să dovedească faptul că

reclamantul nu ar fi proprietarul spațiului în litigiu, reclamantul-intimat a depus

o notă, însoțită de acte doveditoare, prin care a explicat ce anume spații deține

și care au făcut obiectul contractului încheiat cu pârâta.

Analizând decizia

recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul

este nefondat, pentru următoarele considerente:

nu poate fi reținută.

Recurenta a încadrat

această critică în prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., însă, prin această

critică a vizat, de fapt, greșita interpretare a dispozițiilor contractuale, nu

natura juridică a actului încheiat între părți, această critică putând fi încadrată

în prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Sub acest aspect,

soluția instanței de apel este legală, fiind dată cu corecta aplicare a dispozițiilor

art. 1431 C. civ. și a art. 969 C. civ. raportat la art. 5.5 din contractul de închiriere.

Este adevărat

că părțile au convenit că pârâta poate să facă modificările necesare utilizării

spațiului în funcție de specificul unei bănci, dar această modificare a configurației

spațiului a dus la diminuarea suprafeței utile a acestuia, însă, conform dispozițiilor

legale și contractuale arătate mai sus, reclamantul are dreptul ca la încheierea

contractului să primească spațiul în starea în care l-a predat.

Este evident faptul

că, prin lucrările efectuate, suprafața utilă a spațiului a fost diminuată considerabil,

în negocierea unui eventual nou contract de închiriere reclamantul ar trebui să

se bazeze pe o suprafață utilă mult redusă, fapt ce l-ar dezavantaja.

Modificările efectuate

au fost utile locatarului, nu locatorului, fiind firesc ca locatorul să fie de acord

cu acestea pe durata derulării contractului, însă, la încetarea contractului reclamantul

are dreptul, potrivit dispozițiilor legale și contractuale mai sus arătate, să primească

spațiul înapoi în suprafața cu care I-a predat.

În ce privește

susținerile făcute în calea de atac a recursului, în sensul că spațiul respectiv

nu ar aparține reclamantului, din analiza actelor depuse în recurs a rezultat faptul

că obiect al contractul l-au constituit spațiile situate în str. T.A., în suprafață

totală de 275,43 mp (227,80 mp + 47,83 mp), acest spațiu fiind diferit de spațiul

existent în str. O., care aparține SC M. SRL Craiova, dar care nu a făcut obiectul

contractului de închiriere.

Dacă pârâta a

amenajat acest spațiu, a făcut-o în afara înțelegerilor contractuale și, oricum,

nu a formulat nicio cerere în sensul obligării deținătorului acestui spațiu la plata

unor despăgubiri.

critică nu poate fi reținută, deoarece, aceasta nu vizează nelegalitatea deciziei

recurate, așa după cum, formal, susține recurenta, ci netemeinicia acesteia, recurenta

susținând că instanța de apel a interpretat, în mod greșit, materialul probator

existent la dosarul cauzei și că nu s-a dovedit existența, în mod cumulativ, a condițiilor

răspunderii civile contractuale.

Cum aceste critici

vizează netemeinicia deciziei recurate și, cum pct. 10 și 11 ale art. 304 C. proc.

civ., au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000, acestea nu mai pot fi analizate

în calea de atac, extraordinară, a recursului.

Având în vedere

cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte, va respinge

recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge, ca nefondat, recursul declarat

de pârâta O.T.P. Bank R. SA București împotriva deciziei nr. 107 din pronunțată

de Curtea de Apel Craiova, secția a ll-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

27 iunie 2013.