ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2573/2013

Asupra recursului de față: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Dolj sub nr. 17474/83/2011 reclamantul S.C.D. a chemat în judecată pe pârâta O.T.P. Bank R. SA București; solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să se dispună obligarea pârâtei la readucerea spațiului închiriat, situat în Craiova, Ia suprafața inițială de 270 mp și obligarea pârâtei Ia plata sumei de 8.000 euro lunar, începând cu data introducerii acțiunii și în continuare până la data predării efective. Prin sentința nr. 124 din 8 martie 2012, pronunțată în Dosarul tir. 17474/83/2011, Tribunalul Dolj, secția a II-a civilă, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive, invocată de pârâta O.T.P.

Bank R. SA București, a respins, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamantul S.C.D., în contradictoriu cu pârâta O.T.P. Bank R. SA București, având ca obiect obligarea pârâtei la readycerea spațiului Ia syprafața utilă de 270 mp, prin desființarea modificărilor constructive, respingându-se, ca neîntemeiate, capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 8.000 euro/lunar și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată. Împotriva acestei sentințe, în termen legal a declarai apei reclamantul S.C.D., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie. Prin întâmpinarea depusă la data de 7 mai 2012, intimata pârâtă O.T.P. Bank R. SA a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței atacate ca fiind temeinică și legală.

Prin încheierea din 9 mai 2012, Curtea de Apel i-a pus în vedere apelantului să precizeze valoarea contestată și-n raport de aceasta să timbreze cererea de apel cu 50% din taxa datorată Ia suma contestată. Cu adresa din 15 mai 2012 s-a precizat valoarea pretențiilor la suma de 54.000 euro, adică 889.614,20 RON la cursul euro din 15 mai 2012. Referitor Ia excepția netimbrării apelului, la data de 6 iunie 2012 reclamantul S.C.D. a formulat cerere de acordare a ajutorului public judiciar sub forma scutirii, reducerii, eșalonării sau amânării plății taxei judiciare de timbru, cerere care a fost admisă prin încheierea din Camera de Consiliu de la 13 iunie 2012, în sensul eșalonării plății taxei judiciare de timbru, apelantul urmând a achita suma de 1.000 RON până Ia data de 6 august 2012, iar diferența de 2.201,68 RON până Ia data soluționării apelului.

Apelantul s-a conformat acestei dispoziții a instanței de apel, achitând taxa de timbru în două etape, ultima plată efectuând-o la 4 iulie 2012, cu chitanța în sumă de 2.202 RON. Prin decizia nr. 107 din 9 iulie 2012 a Curții de Apel Craiova, secția a ll-a civilă, a fost admis apelul declarat de reclamant, a fost schimbată sentința nr. 124 din 6 martie 2012 a Tribunalului Dolj, secția a ll-a civilă, a fost admisă acțiunea, fiind obligată pârâta să readucă spațiul situat în Craiova, la suprafața inițială de 270 mp. A fost obligată pârâta la plata sumei de 239.614,20 RON, reprezentând despăgubiri. S-a luat act că nu se solicită cheltuieli de judecată. Pentru a se pronunța astfel, instanța de ape!

a reținut următoarele: Libertatea contractuală consacrată prin art. 989 C. civ. (vechea reglementare), constă în dreptul unei persoane de a încheia orice contract, cu orice partener și cu clauzele pe care părțile le convin, cu singurele limite impuse de ordinea publică și de bunele moravuri, ceea ce înseamnă că obligațiile părților trebuie executare în strictă conformitate cu clauzele contractului. Neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către una din părți atrage răspunderea pentru daune, operând prezumția de culpă, stipulată de art. 970 C. civ., după cum, art. 1073 C. civ. prevede că orice creditor are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și în caz contrar, are dreptul la dezdăunare.

Instanța a fost investită cu două cererii, respectiv obligarea pârâtei să readucă spațiul (ce a făcut obiectul contractului de locațiune) la suprafața de 270 mp dar și obligarea acestuia la despăgubiri, prin raportarea la chiria ce i s-ar fi cuvenit reclamantului în situația executării contractului de închiriere înregistrat din 8 iunie 2011 la A.F.P.M. Craiova, încheiat cu SC A.I. SRL. În materia contractului de locațiune, art. 1429 C. civ. stipulează că locatarul are două îndatoriri principale, respectiv să întrebuințeze lucru închiriat ca un bun proprietar și numai la destinația determinata prin contract, iar în lipsă de stipulație specială, la destinația prezumată de circumstanțe, în timp ce, potrivit art. 1431 C. civ., locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care I-a primit, nefiind răspunzător de pierderea sau deteriorarea provenită din cauza vechimii sau a unei forțe majore.

Cât privește situația de fapt, instanța de apel a constatat că între cele două părți s-a încheiat un contract de închiriere întregistrat la A.F.P.M. Craiova din 31 octombrie 2005, având ca obiect imobilul în suprafață utilă de 270 mp, situat în C., județul Dolj, proprietatea apelantului, pentru o perioadă de 10 ani, cu începere de la 1 decembrie 2005 până la 1 decembrie 2015. Dintre clauzele contractuale convenite de părți, la art. 5.2 alin. (3) s-a prevăzut că locatarul va face lucrările de amenajare interioară a spațiului, cu condiția obținerii tuturor autorizațiilor și avizelor legale în acest sens, iar la art. 5.5 s-a stipulat că, la sfârșitul contractului, bunurile, mijloacele și dotările care au făcut obiectul procesului verbal de predare-primire vor fi predate locatorului cel puțin în starea în care au fost preluate, cu aplicarea uzurii normale, spațiul rămânând în stare de funcționare.

Prevederile ce reglementează încetarea contractului sunt cuprinse la capitolul VII, în acest sens la art. 8.2. lit. (d) se precizează că încetarea contractului se poate face, înainte de expirarea termenului, prin denunțare unilaterală de către locatar, fiind obligatorie preavizarea locatorului, în scris, cu 90 de zile înainte de data încetării, pe perioada preavizului contractul producându-și efectele. Referitor Ia problema amenajărilor efectuate de către pârâtă, după cum reiese din autorizația de construire din 27 februarie 2008, cererea a fost formulată de apelant în numele întîmatei-pârâte și viza lucrări de amenajare sediu bancă, ceea ce înseamnă că, implicit, O.T.P. Bank dispunea de autorizațiile și avizele legale.

Totuși, aceste lucrări nu au reprezentat simple lucrări de amenajări interioare, ci reprezintă adevărate modificări constructive care au determinat o diminuare a suprafeței spațiului cu aproximativ 27 mp, după cum reiese din raportul de expertiză tehnică întocmit de D.P. Din corespondența purtată între părți a reieșit că spațiul nu mai putea fi predat în starea în care a fost preluat, contravenind astfel prevederilor legale (art. 1431 C. civ.) și contractuale (art. 5.5.) care obligă locatarul să restituie lucrul în starea în care I-a primit. Referitor Ia problema despăgubirilor, în conformitate cu prevederile art. 8.2. lit. d) și 11.1. alin. (2) din contract, obligația intimatei de a preda spațiul către apelantă avea în vedere data de 30 august 2011, respectiv după expirarea termenului de preaviz, de 90 de zile, în condițiile în care notificarea din 30 martie 2011 i-a fost comunicată lui S.C.D.

Ia 1 aprilie 2011. Urmare a acestei predări cu întârziere a spațiului, apelantul a fost lipsit de efectele punerii în executare a contractului de închiriere încheiat cu SC A.I. SRL Craiova și înregistrat Ia A.F.P.M. Craiova din 6 august 2011, prin faptul că acest nou locatar l-a notificat pe reclamant la 1 iulie 2011, apreciind contractul ca fiind nul, pe considerentul că spațiul închiriat nu i-a fost pus la dispoziție. În aceste condiții intimata i-a creat un prejudiciu apelantului, lipsindu-l de folosința spațiului și, implicit, de chiria de care acesta ar fi putut beneficia în cazul derulării contractului, astfel că pârâta a fost obligată la plata sumei de 239.814,20 RON reprezentând contravaloarea a 54.000 euro, respectiv c/val.

chiriei pentru perioada 1 iulie 2011 până la 15 mai 2012(6000 euro/lunar). Împotriva acestei sentințe a declarai recurs pârâta O.T.P. Bank R. SA București aducându-i următoarele critici: 1. Instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, schimbând înțelesul lămurit al acestuia. Potrivit dispozițiilor art. 2 pct. 1 din contractul de închiriere încheiat la 26 octombrie 2005, „locatorul ... închiriază suprafața utilă de 270 mp, pentru a fi utilizată ca sediu de bancă”. Ca atare, intenția pârâtei a fost aceea de a utiliza spațiul închiriat ca sediu de bancă, cu toate amenajările ce derivă din specificul activităților bancare. De asemenea, în art. 8 pct. 1 lit. e) din contract s-a stipulat că locatara are dreptul de a face amenajările interioare ce se vor dovedi necesare, să instaleze firmă proprie și orice alte mijloace de reclamă în afara spațiului folosit, cu respectarea condițiilor legale.

S-a mai susținut că spațiul respectiv a fost amenajat în conformitate cu autorizația de construire din 27 februarie 2006 a Primăriei Municipiului Craiova, pârâta nefiind amendată pentru nerespectarea acestei autorizații, ba mai mult, au fost respectate și obligațiile ce derivă din prevederile art. 1429 C. civ. Recurenta-pârâtă a susținut că a respectat obligația ce derivă din prevederile art. 5 pct. 5 din contractul de locațiune, arătând că a predat spațiul într-o stare mai bună decât l-a primit la încheierea contractului. 2. Instanța de apel a pronunțat decizia recurată cu greșita aplicare a legii, respectiv a dispozițiilor contractuale ce vizează termenul de predare a spațiului, susținând că a respectat termenul de preaviz.

Recurenta a susținut că instanța de apel a reținut o stare de fapt eronată, deoarece, prin adresa din 18 mai 2011 a fost adusă la cunoștința reclamantului împrejurarea că predarea spațiului se va face la 4 iulie 2011, cu respectarea prevederilor art. 11.1 alin. (2) din contractul de închiriere. În acest sens, s-a susținut că, prin adresa din 30 martie 2011, a fost notificat reclamantul în legătură cu predarea spațiului, scrisoarea fiind recepționată de destinatar la data de 4 aprilie 2011 astfel încât, termenul de 90 de zile s-a împlinit Ia 4 iulie 2011, ziua 3 iulie 2011, fiind nelucrătoare. Recurenta a susținut că, în mod greșit, instanța de apel a reținut că reclamantul a recepționat notificarea la data de 1 aprilie 2011, când de fapt s-a dovedit că recepționarea notificării s-a produs Ia 4 aprilie 2011, iar la data de 4 iulie 2011, spațiul a fost predat reclamantului.

Ca atare, potrivit probelor administrate, predarea spațiului nu s-a făcut cu întârziere, așa cum, eronat, a reținut instanța de apel. În altă ordine de idei, recurenta a susținut că în cauză nu s-a făcut dovada îndeplinirii cumulative a condițiilor răspunderii civile contractuale. Astfel, nu s-a făcut dovada că reclamantul a încercat sâ închiriere spațiul respectiv altor persoane, nu s-a făcut dovada culpei pârâtei, susținând că de fapt, a adus îmbunătățiri spațiului închiriat, dar pe care nu le-a solicitat de la reclamant. Recurenta a solicitat judecarea cauzei în lipsă. Reclamantul intimat a depus la dosarul cauzei concluzii scrise, prin care a solicitat respingerea recursului. La termenul din 16 mai 2013, instanța a încuviințat proba cu înscrisuri, solicitată de către recurenta-pârâtă, înscrisurile fiind comunicate intimatului-reclamant.

Ca urmare a înscrisurilor depuse de către recurenta în recurs, prin care a încercat să dovedească faptul că reclamantul nu ar fi proprietarul spațiului în litigiu, reclamantul-intimat a depus o notă, însoțită de acte doveditoare, prin care a explicat ce anume spații deține și care au făcut obiectul contractului încheiat cu pârâta. Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente: 1. Prima critică nu poate fi reținută. Recurenta a încadrat această critică în prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., însă, prin această critică a vizat, de fapt, greșita interpretare a dispozițiilor contractuale, nu natura juridică a actului încheiat între părți, această critică putând fi încadrată în prevederile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Sub acest aspect, soluția instanței de apel este legală, fiind dată cu corecta aplicare a dispozițiilor art. 1431 C. civ. și a art. 969 C. civ. raportat la art. 5.5 din contractul de închiriere. Este adevărat că părțile au convenit că pârâta poate să facă modificările necesare utilizării spațiului în funcție de specificul unei bănci, dar această modificare a configurației spațiului a dus la diminuarea suprafeței utile a acestuia, însă, conform dispozițiilor legale și contractuale arătate mai sus, reclamantul are dreptul ca la încheierea contractului să primească spațiul în starea în care l-a predat. Este evident faptul că, prin lucrările efectuate, suprafața utilă a spațiului a fost diminuată considerabil, în negocierea unui eventual nou contract de închiriere reclamantul ar trebui să se bazeze pe o suprafață utilă mult redusă, fapt ce l-ar dezavantaja.

Modificările efectuate au fost utile locatarului, nu locatorului, fiind firesc ca locatorul să fie de acord cu acestea pe durata derulării contractului, însă, la încetarea contractului reclamantul are dreptul, potrivit dispozițiilor legale și contractuale mai sus arătate, să primească spațiul înapoi în suprafața cu care I-a predat. În ce privește susținerile făcute în calea de atac a recursului, în sensul că spațiul respectiv nu ar aparține reclamantului, din analiza actelor depuse în recurs a rezultat faptul că obiect al contractul l-au constituit spațiile situate în str. T.A., în suprafață totală de 275,43 mp (227,80 mp + 47,83 mp), acest spațiu fiind diferit de spațiul existent în str. O., care aparține SC M. SRL Craiova, dar care nu a făcut obiectul contractului de închiriere.

Dacă pârâta a amenajat acest spațiu, a făcut-o în afara înțelegerilor contractuale și, oricum, nu a formulat nicio cerere în sensul obligării deținătorului acestui spațiu la plata unor despăgubiri. 2. Cea de a doua critică nu poate fi reținută, deoarece, aceasta nu vizează nelegalitatea deciziei recurate, așa după cum, formal, susține recurenta, ci netemeinicia acesteia, recurenta susținând că instanța de apel a interpretat, în mod greșit, materialul probator existent la dosarul cauzei și că nu s-a dovedit existența, în mod cumulativ, a condițiilor răspunderii civile contractuale. Cum aceste critici vizează netemeinicia deciziei recurate și, cum pct. 10 și 11 ale art. 304 C. proc. civ., au fost abrogate prin O.U.G.

nr. 138/2000, acestea nu mai pot fi analizate în calea de atac, extraordinară, a recursului. Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte, va respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta O.T.P. Bank R. SA București împotriva deciziei nr. 107 din pronunțată de Curtea de Apel Craiova, secția a ll-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 iunie 2013.