ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4857/2010

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4857/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 176/2009 a

Tribunalului Brașov, a fost respinsă acțiunea formulată, modificată și

completată de reclamantul B.F.R., în contradictoriu cu B.A., F.N., A.N. și V.M.

și a anulat ca netimbrată cererea reconvențională formulată de pârâții B.A.,

F.N., A.N. și V.M. și a obligat reclamantul B.F.R. la plata sumei de 6000 lei

către B.A., F.N., A.N. și V.M. și a sumei de 4300 lei către pârâtul F.L., cu

titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța

această sentință instanța a reținut următoarele:

Prin acest antecontract,

părțile au stabilit obligația de vânzare a imobilului din Brașov, înscris în CF

nr. 666 sub nr. top 4694/1 ( casa de lemn nr. 2 cu 2 locuințe și curte de 162

mp) și a celui înscris în CF 9305, sub nr. top 4693/2- grădină de 338,40 mp în

sarcina pârâților și pe cea de plată a prețului de 167.500 Euro sarcina

reclamantului.

S-a stipulat în acest

act că parte din preț, respectiv suma de 25.000 Euro a fost achitată anterior

semnării lui, diferența urmând a se achita la 20 iulie 2007 - 122.500 Euro și

la 03 august 2007- 20.000 Euro, în momentul plății acestei ultime tranșe,

urmând a se încheia contractul definitiv de vânzare-cumpărare.

Pârâtul promitent -

vânzător s-a obligat să prezinte reclamantului promitem cumpărător

certificatul: urbanism informativ pentru imobilele ce fac obiectul

antecontractului și să încheie asigurarea pentru este imobile pentru perioada

anterioară contractului.

Părțile au căzut de

acord ca predarea în stăpânirea de fapt asupra imobilelor să se producă în

momentul semnării contractului, urmând a se încheia un proces verbal în acest

sens.

Prin actul adițional

autentificat sub nr. 262 din 15 februarie 2008, de către același notar public,

a fost modificat Antecontractul 940 din 06 iunie 2007 cu privire la componența

și identificarea imobilului promis la vânzare-cumpărare.

Prin același act

adițional s-a stipulat obligația asumată de pârâți în sensul prezentării

certificatului formativ de urbanism să întocmească întreaga documentație

cadastrală aferentă imobilului obiect al antecontractului, clauzele inițiale

rămânând neschimbate.

Prin Notificări

Succesive din 11 februarie 2008 și 08 mai 2008, pârâții au fost convocați în

vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, fără însă a se realiza

aceasta ( filele 17-22) datorită lipsei documentației necesare autentificării,

aspect reținut de notar prin încheierea nr. 2663 din 12 mai 2008, /f. 15)

pentru ca la 26 iunie 2007 pârâtul F.L. să dea o declarație autentică nr. 1082

în acest sens, stipulând și posibilitatea decalării termenelor de plată (f.16).

Și pârâtul l-a

notificat pe reclamant să se prezinte în data de 26 iunie 2008 la notar în

vederea încheierii contractului această operațiune neputând fi finalizată

datorită divergențelor privind plata diferenței de preț de 142.500 euro, cum

reține notarul prin încheierea de certificare din 26 iunie 2008 (f.66).

Anterior acestei

date, reclamantul a promovat prezenta acțiune, înregistrată în 29 mai 2008,

acesta cunoscând la data încheierii antecontractului situația juridică incertă

a imobilului, aspect confirmat și de încheierea actului adițional.

Antecontractul

încheiat între părți este un veritabil contract sinalagmatic caracterizat prin

reciprocitatea obligațiilor, reclamantului revenindu-i obligația corelativă de

plată a prețului la termenele stabilite.

Potrivit

antecontractului, la data de 20 iulie 2007 reclamantul trebuia să achite suma

de 122.500 Euro, ceea ce nu s-a întâmplat, iar în antecontract nu există vreo

clauză care să condiționeze plata acestei părți de preț de asigurarea

documentației necesare încheierii contractului.

Reclamantul nu a

făcut dovada acestei plăți, chiar și împotriva voinței părților, abia în 23

octombrie 2008 acesta consemnând la CEC suma de 451.212 lei după ce anterior îi

somase pe aceștia (f. 77 voi. II) întocmindu-se în acest sens Procesul - Verbal

din 23 octombrie 2008 de către Executor Judecătoresc A.R.L.

În data de 30

ianuarie 2008, părțile au încercat soluționarea amiabilă a litigiului,

nereușind însă aceasta. urmare divergențelor determinate de plata diferenței de

preț, reclamantul solicitând ca aceasta să efectueze în lei la cursul BNR din

data de 03 august 2007, cum rezultă din Procesul verbal încheiat în prezența

apărătorilor pârâților.

Existența unor

probleme privind procurarea documentației necesare perfectării vânzării este

confirmată și de martorii audiați P.C. și B.L. aceasta din urmă martoră

susținând că reclamantul urma să achite diferența de preț prin angajarea unui

credit bancar.

Coroborând aceste

aspecte, rezultă că reclamantul și-a asumat atât riscul întârzierii perfectării

documentației necesare semnării contractului, dar și a diferenței plății

tranșelor de preț restante .

Necesitatea

documentației invocate este determinată de prevederile legale care

condiționează transmiterea valabilă a proprietății imobiliare și nu

rigurozității reclamantului confirmată de martora B., L.

Până la întâlnirea

din ianuarie 2008 desfășurată în prezența apărătorilor, părțile au acceptat

tacit sau expres decalarea termenelor de plată sau de prezentare a

documentației, astfel că nu se poate reține culpa exclusivă a pârâților în

nesemnarea contractului, culpă ce poate antrena eventual, răspunderea

contractuală și nu pe cea delictuală prevăzută de art. 998-99 C. civ., cum

susține reclamantul.

Cauza neîncheierii

contractului este reprezentată de divergențele legate de momentul raportării

diferenței de preț de 142.500 Euro atât anterior promovării acțiunii cât și

ulterior acesteia cum s-a arătat mai sus cu trimitere la încheierea 4204 din 26

iunie 2008.

Nu rezultă din

antecontract că ultima tranșă de preț va fi plătită prin raportare la cursul

Euro-Leu din 03 august 2007, acest termen fiind stabilit doar ca data scadentă,

astfel că nu se justifică cererea de constatare a sumei rezultate ca urmare a

transformării celei restante în lei în raport cu cursul lei-Euro din 03 august

2007 cum susține reclamantul.

Cererea reclamantului

nu a fost în sensul interpretării contractului cu privire la prețul stipulat,

iar pârâții nu au formulat o cerere similară.

Lipsa culpei

exclusive a pârâților în neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare lasă

fără temei și cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act

autentic, nefiind îndeplinită condiția prevăzută de art. 5 alin. (2) din Titlul

X al Legii nr. 247/2005, pârâții exprimându-și dorința de a încheia actul atât

anterior promovării acțiunii cât și pe parcursul procesului depunând și

documentația aferentă imobilului.

Contractul de vânzare

- cumpărare nu s-a încheiat valabil urmare neîndeplinirii obligațiilor

corelative de către părți privind prezentarea documentației și plata prețului,

cum s-a arătat mai sus, astfel că nu s-a transmis valabil proprietatea de la

vânzător la cumpărător.

Reclamantul nu a avut

niciodată folosința imobilului, în însuși antecontract prevăzându-se că aceasta

va fi predată prin proces verbal la încheierea contractului, ceea ce nu s-a

întâmplat.

La două zile după

încheierea antecontractului de vânzare - cumpărare se încheie de către

reclamant un contract de locațiune pentru imobilul în litigiu cu durata de 2

ani și un preț al chiriei de 1800 Euro /lună cu SC A.C.R. SRL.

Acest contract nu a

fost depus odată cu acțiunea principală și nici cu modificarea și completarea

acesteia, nu este înregistrat la organele fiscale, astfel că nu se poate

verifica data reală a încheierii acestuia și perioada în care produce efecte

juridice.

Considerentele mai

sus expuse cu privire la lipsa culpei exclusive a pârâților în neîncheierea

actului, lipsa refuzului lor de a încheia acest act, neîndeplinirea condițiilor

pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic și

netransmiterea valabilă a proprietății determină respingerea integrală a

acțiunii reclamantului.

Cererea

reconvențională a pârâților B.A., F.N., A.N. și V.M. privind constatarea

nulității absolute a antecontractului de vânzare–cumpărare din 06 iunie 2007 și

Actului adițional din 15 februarie 2008, și repunerea pârâților în situația

anterioară încheierii acestora va fi anulată ca netimbrată în temeiul art. 20

din Legea nr. 146/1997 .

Împotriva acestei sentințe

a declarat apel reclamantul B.F.R. care, prin decizia civilă nr. 148/Ap din 7

decembrie 2009 a fost respins cu obligarea acestuia la plata către intimați a

sumei de 4.300 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

La pronunțarea

acestei decizii, Curtea a avut în vedere următoarele considerente:

Prima instanță a

reținut în mod corect starea de fapt și a procedat la aplicarea judicioasă a

textelor de lege incidente în cauză pronunțând o sentință legală și temeinică.

Pentru a promova o

astfel de acțiune, în obligarea părții contractante de a-și executa întocmai

prestația care și-a asumat-o, este necesar ca partea reclamantă să-și fi

executat ea însăși, întocmai, obligația pe care asumat-o prin contract, fără a

exista nici cel mai mic element al neexecutării sale culpabile din partea sa.

Instanța a reținut că

între părți a intervenit un antecontract de vânzare - cumpărare autentificat la

Biroul Notarului Public F.C.N. sub nr. 940 din data de 6 iunie 2007, prin care

promitenții vânzători, pârâții, se obligă să vândă, promitentului cumpărător,

reclamant, imobilele înscrise în CF 13666 Brașov și 9305 Brașov, așa cum sunt

descrise și individualizate prin numere top pentru prețul de 167.500,00 euro.

Plata prețului a fost stabilită în clauzele antecontractului astfel, prima

tranșă de 25.000 euro în data de 6 iunie 2007, a doua tranșă de 122.500 euro la

data de 20 iulie 2007 iar a treia tranșă la data de 3 august 2007 în sumă de

20.000 euro, când trebuia semnat și contractul de vânzare cumpărare în formă

autentică.

Constatându-se de

către promitentul vânzător, că termenul convenit de părți, este prea scurt

pentru a procura documentația cadastrală necesară perfectării actului în formă

autentică, în data de 26 iunie 2007 acesta s-a prezentat la notar unde a

declarat pe proprie răspundere că este de acord cu schimbarea datei plăților,

obligându-se la finalizeze documentației în cel mai scurt timp posibil.

La data de 15

februarie 2008, părțile s-au prezentat la același cabinet notarial și au

încheiat, un act adițional la precontractul de vânzare cumpărare autentificat

inițial sub nr. 940 din 6 iunie 2007, fiind de comun acord cu modificarea

acestuia, în sensul că s-au adus precizări cu privire la descrierea imobilului

ce face obiectul uzării. În partea finală a actului adițional se face mențiunea

că promitenții vânzători se obligă ca până la momentul încheierii contractului

să prezinte certificatul de urbanism și documentația cadastrală completă

aferentă imobilului indicat. Ori din conținutul acestei clauze, nu a rezultat o

dată certă la care părțile puteau să încheie contractul de vânzare cumpărare,

iar prin sintagma „momentul încheierii contractului" se înțelege fără nici

un echivoc, o dată ulterioară celei de 15 februarie 2008, pe care urmează să o

stabilească de comun acord. Este evident că, în mod implicit părțile au

renunțat la termenul limită de 3 iulie 2007, care reprezenta data la care

trebuia perfectat contractul în formă autentică, acesta nemaiputând fi luat în

calcul.

Data scadenței

obligațiilor părților, așa cum a fost prevăzută inițial în antecontractul de

vânzare cumpărare, nu este la adăpost de modificarea adusă prin actul adițional

din 15 februarie 2008, nici prin clauza finală potrivit căreia „celelalte

prevederi din antecontractul de vânzare cumpărare rămân neschimbate"

pentru că din întreg conținutul actului adițional se înțelege că părțile au

fost de acord să încheie contractul de vânzare cumpărare la un moment ulterior

datei întocmirii actului adițional, condiționat de perfectarea documentației

cadastrale și a certificatului de urbanism.

Prin urmare data

scadenței avută în vedere de apelantul reclamant nu mai este cea menționată de

părți în actul inițial, dar nu este nici una certă, nemaifiind înserată în

actul adițional.

La data încheierii

actului adițional la antecontractul de vânzare cumpărare, reclamantul nu și-a

achitat obligația de plată a celei de-a doua tranșe din preț, la data de 20

iulie 2007 și nici ultima în data de 3 august 2007.

Un alt aspect

analizat, ca o condiție a admisibilitate a fost acela al îndeplinirii

obligației de plată de către promitentul cumpărător, precum și a modalității de

plată. Prima tranșă de bani în sumă de 25000 euro, a fost plătită odată cu

încheierea antecontractului de vânzare cumpănii e în moneda euro, așa cum

părțile au convenit. Cea de-a doua tranșă de 122.500 euro, care era scadentă în

data de 20 iulie 2007 a fost cumulată cu ultima tranșă de 20.000 euro, ambele

fiind transformate în moneda națională la cursul de schimb din data de 3 august

2007, și consemnată la CEC în data de 23 octombrie 2008, pe numele fiecărui

pârât motivându-se că plățile pe teritoriul statului român se fac numai în lei.

Deși nu a fost aplicat același principiu și cu ocazia achitării primei tranșe

de bani, această modalitate de plată prin transformarea monedei euro, în lei,

la cursul de schimb din data de 3 august 2007 a fost realizată unilateral, fără

consimțământul cocontractanților săi, în prejudiciul și dauna acestora, ca

urmare a devalorizării continue a leului. Deși prima tranșă a fost plătită în

euro, pentru restul prețului, care de altfel reprezenta cea mai mare parte din

preț, reclamantul a apreciat în mod unilateral că pe teritoriul țării plățile

se fac numai în lei. Dacă plata, integrală a prețului, s-ar fi achitat de către

reclamant în moneda euro, la datele scadente prevăzute în antecontract,

reclamantul era îndreptățit să solicite executarea întocmai a obligațiilor

asumate prin contract de către pârâți, acțiunea fiind admisibilă. În situația

în care plata nu s-a făcut în moneda euro, iar prin aceasta pârâții au

înregistrat un prejudiciu real și substanțial, care a condus la modificarea

prețului inițial convenit de părți, reclamantul neputând susține și dovedi că

și-a executat obligația. În situația de față, pentru neîntârzierea în obținerea

documentației cadastrale, de către pârâți, reclamantul avea posibilitatea să

solicite daune interese, așa cum au fost stabilite prin antecontractul de

vânzare cumpărare.

Față de toate aceste

considerente instanța a apreciat că toate criticile sunt nefondate și în

consecință au fost respinse iar sentința primei instanțe păstrată ca legală și

temeinică, în baza disp. art. 296 C. proc. civ., cu obligarea apelantului la

plata cheltuielilor de judecată din apel, conform disp. art. 274 C. proc. civ.

Împotriva acestei

decizii, în termen legal a declarat și motivat recurs, apelantul-reclamant

B.F.R., criticând-o din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 8 și 9 C. proc.

civ.

Instanța de apel, a

făcut o aplicare greșită a legii, privind efectele principiului pacta sunt

servanta, reglementat în art. 969 alin. (1), realizând o nelegală intervenție

în convenția pârtilor, intervenție care a generat interpretarea greșită a

actului juridic dedus judecații, căruia i-a schimbat natura și înțelesul

lămurit și vădit neîndoielnic, referindu-se la antecontractul de

vânzare-cumpărare din 06 iunie 2007, BNP F.C.N., așa cum a fost modificat prin

actul adițional autentificat sub nr. 262/2008 BNP F.C.N.

Convenția părților

este antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la Biroul Notarului

Public F.C.N. sub nr. 9407 din 06 iunie 2007.

Acesta reprezintă

deopotrivă negotium-ul convenit de părți, și supus cercetării instanței, din

punct de vedere al efectelor sale, cât și instrumentum probationem, prin care

părțile își dovedesc voința juridica.

Acest act juridic -

atât în sens de negotium cât și de instrumentum probationem a fost modificat -

mutuum consensum, mutuum dissensum, tot prin acordul de voință al pârtilor,

inițial la data de 26 iunie 2007 și apoi la data de 15 februarie 2008

Cele trei date

calendaristice 06 iunie 2007 + 26 iunie 2007 + 15 februarie 2008 sunt singurele

în care părțile de comun acord au încheiat, respectiv au modificat convenția

general numită antecontract Se impune cu necesitate sublinierea acestor momente,

tocmai pentru a demonstra nelegalitatea hotărârii instanței de apel, și a

faptului că a interpretat greșita actul juridic dedus judecații, căruia i-a

schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic.

Antecontractul

inițial 06 iunie 2007. La data de, părțile au încheiat actul juridic numit

antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 940 din 06 iunie 2007

BNP F.C.N., reclamantul având calitatea de promitent-cumpărător, iar pârâții pe

cea de promitenți vânzători.

Prima modificare a

voinței pârâților 26 iunie 2007 (completări în legătura cu (ne)îndeplinirea

obligațiilor asumate de către promitenții vânzători) prin declarația

autentificată sub nr. 1082 din 26 iunie 2007 BNP F.C.N., pârâții, personal

și/sau prin mandatar au declarat că nu dețin și nu pot furniza documentația

cadastrală reală a imobilului și că nu pot semna contractul de vânzare

cumpărare, obligându-se însă, angajându-se să finalizez aceasta documentație

conform legislației în vigoare, în cel mai scurt timp posibil."

A doua modificare a

voinței juridice 15 februarie 2008 (precizarea obiectului convenției) la 15

februarie 2008 prin care s-a încheiat actul adițional autentificat sub nr. 262

din 15 februarie 2008 BNP F.C.N.

Prin actul juridic

încheiat la 06 iunie 2007 completat și precizat la 26 iunie 2007 respectiv la

15 februarie 2008, pârâții s-au obligat să încheie cu reclamantul actul juridic

în forma cerută de lege, apt sa-mi țin patrimoniul meu dreptul de proprietate

asupra întregului bun imobil situat în municipiul Brașov. Înscris în CF nr.

13666 a localității Brașov, identificat la A+3 (așa cum rezultă acesta în urma

alipirii imobilului identificat la A+1. sub nr. top. 4694/1 și imobil

identificat la A+2. sub nr. top. 4693/2) identificat după cum urmează cu nr.

topografic 4693/2. număr cadastral 8878. - compus din teren (curte și grădină)

de 500.40 mp și casa de lemn SP + P nr. 2 cu două locuințe și construcția

edificată pe terenul indicat în mai sus, compusă din 4 camere și dependințe

(hol, living. bucătărie, grup sanitar, hol + grup sanitar), neînscrisă în

cartea funciară.

Pentru determinarea

conținutului obligațiilor părților, și ale scadenței acestora, trebuie

determinat cu precizie care este natura juridica corecta a actelor încheiate la

26 iulie 2007 și 15 februarie 2008.

Aceasta pentru că

instanța de apel a permis să facă aprecieri asupra scadenței obligațiilor,

afirmând că scadențele inițial stabilite în antecontractul încheiat la 06 iunie

2007 s-au modificat.

Într-adevăr

obligațiile părților erau afectate de termen fie ca-l interpretam ca termen

suspensiv (daca ne raportam la dreptul nostru de a cere încheierea contractului

de vânzare cumpărare sau al intimaților de a cere plata întregului preț) fie ca

scadenta (daca ne raportam la obligația intimaților de a încheia contractul în

forma autentica sau la obligația noastră de plată a prețului) - modalități ale

actului juridic civil.

Prin încheierea

antecontractului, pârâții s-au obligat: "să încheie contractul de vânzare

cumpărare în formă autentică " și "că până la momentul încheierii

contractului de vânzare-cumpărare să prezentăm promitentului - cumpărător

certificatul de urbanism informativ și să întocmim documentația cadastrală

completă aferentă imobilului."

Potrivit clauzelor

antecontractului, așa cum a fost completat și modificat, încheierea

contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, apt să transfere

proprietatea lucrului vândut, urma a se efectua la data de 03 august 2007,dată

la care promitenții-vânzători trebuiau să prezinte documentația cadastrală complete

și certificatului de urbanism al imobilului.

La aceeași dată

reclamantul trebuia sa-și îndeplinească obligația corelativa de achitare a

diferenței de preț.

Instanța, „în partea

finală a actului adițional din 15 februarie 2008 face mențiunea că promitenții

vânzători se obligă ca până la momentul încheierii contractului de vânzare

cumpărare să prezinte certificatul de urbanism și documentația completă

aferentă imobilului indicat. Ori din conținutul acestei clauze, nu rezultă o

dată certă la care părțile pot să încheie contractul de vânzare-cumpărare, iar

prin sintagma "momentul încheierii contractului” se înțelege o dată

ulterioară celei de 15 februarie 2008, pe care urmează să o stabilească de

comun acord.

În mod implicit

părțile au renunțat la termenul limita de 03 iulie 2007 (s.n. corect este 03

august 2007), data scadenței obligațiilor părților nu este la adăpost de

modificarea adusă prin actul adițional din 15 februarie 2008, nici prin clauza

din final potrivit căruia "celelalte prevederi ale antecontractului rămân

neschimbate" pentru ca din întreg conținutul actului adițional se înțelege

că părțile au fost de acord să încheie contractul la un moment ulterior datei

întocmirii actului adițional"

Instanța statuează că

03 august 2007 era termenul limită de îndeplinire a obligațiilor părților - de

încheiere a contractului în forma autentică. respectiv de plată a restului de

preț.

Cu toate acestea

părțile au modificat consensual acest termen de scadență, termen limită.

Instanța, „implicit”

deși în cuprinsul actului adițional din 15 februarie 2008 este menționat

expresis verbis „celelalte prevederi ale antecontractului rămân neschimbate”.

Natura juridică a

actului, era una precis determinată de părți, însă, prin analiza făcuta la pag.

3 final, 4 început a hotărârii, instanța a interpretat greșita actul juridic

dedus judecații, i-a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic.

Este neîndoielnic

data scadenței 03 august 2007: este neîndoielnic și menționat expres că celelalte

prevederi ale antecontractului rămân neschimbate", și cu toate acestea

implicit-ul instanței, este mai presus decât explicitul"

Nici măcar părțile

adverse nu au pretins așa ceva vreodată. Intimații nu au negat niciodată

termenul limita de 03 august 2007, ci doar au pus sub semnul întrebării

paritatea leu/euro la care s-a făcut plata restului de preț.

În opinia instanței

de apel obligațiile reclamantului, ale pârtilor nu mai au data a scadenței.

Afirma instanța că "data scadenței avută în vedere de apelantul reclamant

nu mai este cea menționată de părți în actul inițial dar nu este nici una

certă, nemaifiind inserată în actul adițional, "(pg.4 al. 2 din hotărâre)

La data încheierii

actului adițional la antecontractul de vânzare cumpărare reclamantul nu își

achitase nici el obligația de plată a celei de a doua tranșe de preț, la 20

iulie 2007 și nici ultima în data de 03 august 2007 (pg.4 al.3 din hotărâre)

este o afirmație a instanței pe cât de scoasă din context pe atât de

răutăcioasa și subiectivă 20 iulie 2007 era la mai puțin de o lună de la data

de 26 iunie 2007 când promitenții vânzători prin declarația autentificată sub

nr. 1082 din 26 iunie 2007 BNP F.C.N., personal si/sau prin mandatar declara că

nu dețin și nu pot furniza documentația cadastrală reală a imobilului și că nu

pot semna contractul de vânzare cumpărare, obligându-se însă, angajându-se să

finalizez aceasta documentație conform legislației în vigoare, în cel mai scurt

timp posibil.

Or, în 20 iulie 2007

nu se schimbase nimic fata de 26 iulie 2007.

Nici în 03 august

2007 nu se schimbase nimic fata de 26 iulie 2007.

Abia în data de 21

mai 2008. pârâții reușesc sa intabuleze în cartea funciară întreg bunul care

face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare din 06 iunie 2007 încheierea

nr. 38862 din 21 mai 2008) (a se vedea fila 100 dosar fond)

Doar 12 iunie 2008.

pârâții obțin certificatul de urbanism nr. 2485 din 12 iunie 2008 (a se vedea

fila 99 dosar fond)

Cert este ca la 03

august 2007, contractul nu s-a încheiat, iar vina/culpa în neîncheierea lui

aparține în exclusivitate pârâților, care erau în imposibilitatea de a-și asuma

obligația sa transfere dreptul de proprietate asupra întregului bun cumpărat

(prin încheierea contratului de vânzare cumpărare principala obligație a vânzătorului

este transferul proprietății lucrului vândut)

Or, pârâții nu au

putut exhiba în fata notarului la scadenta în 03 august 2007-înscrisurile

necesare și suficiente instrumentării contractului în forma cerută de lege. apt

sa-mi transfere proprietatea asupra întregului bun vândut.

Prin notificarea din

11 februarie 2008 comunicată prin Biroul Executorului Judecătoresc A.R.L. i-a

pus în întârziere pe pârâți.

Prin notificarea nr.

62 din 08 mai 2008 comunicată prin Biroul Executorului Judecătoresc A.R.L.. a convocat

pârâții să se prezinte în data de 12 mai 2008, ora 11:00, la sediul BNP F.C.N.

În vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Contractul de vânzare

cumpărare nu a fost încheiat din culpa exclusiva a paraților, așa cum rezultă

din încheierea de certificare a faptelor nr. 2663 din 12 mai 2008 autentificată

de cate BNP F.C.N.

Nu s-a încheiat

contractul de vânzare cumpărare lipsind documentația necesara autentificării

acestuia" [...] - este mențiunea notarului public, din data de 12 mai 2008

(fila 69 dosar fond).

La 29 mai 2008, am

promovat cererea de chemare în judecata din prezentul dosar.

La 26 iunie 2008

reclamantul s-a prezentat în fața notarului public pentru a încheia contractul

de vânzare cumpărare, însă încheierea acestui act juridic nu s-a realizat din

culpa exclusivă a paraților.

Trebuie remarcat

faptul că documentația necesară și aptă încheierii contractului a fost

incompletă, așa acum rezultă din încheierea de certificare nr. 4204 din 26

iunie 2008 (fila 66 dosar fond), era incompleta, întrucât „in certificatul de

neurmărire fiscală nu era expres prevăzuta și gradina de 338,40 mp".

Pârâții au refuzat

încasarea diferenței de preț de 142.500 euro (echivalentul în lei din ziua

scadentei obligației de a încheia contractului - 03 august 2007).

În aceste condiții,

urmând procedura ofertei reale de plata am notificat pârâții prin notificarea

nr. 167/2008 B. Ex. Jud. A.R.L. sa se prezinte pentru a incasa diferența de

preț (fila 149 dosar fond).

Potrivit procesului

verbal al executorului judecătoresc, în data stabilita 23 octombrie 2008.

aceștia nu s-au prezentat să încaseze suma oferita cu titlu de diferența de

preț, sens în care am urmat consemnațiunea acesteia, (fila 149 dosar fond).

A fost consemnată la

dispoziția paraților, proporțional cu cota de proprietate deținută de fiecare

din întreg bunul obiect al vânzării suma totala de 142.500 euro, echivalentul

în lei din ziua scadentei obligației de a încheia contractul (03 august 2007),

respectiv 451.212 lei, la un curs de 1 euro = 3.1 lei (a se vedea recipisele

637120/1; 637123/1; 637125/1; 637128/1 și 637129/1 toate din 28 octombrie 2009

filele 150-151 dosar fond)

Despre plata restului

de preț.

Restul de preț ce

trebuia sa-l achit ca obligație corelativ pentru a beneficia de încheierea

contractului în forma autentica apt sa-mi transfere dreptul de proprietate

asupra bunului a fost de 142.500 EURO. Aceasta reprezenta echivalentul în lei,

a sumei de 451.212,00 lei, la cursul BNR din 03 august 2007 - data scadentei.

Târziu am realizat ca

pârâții au profitat de pe urma culpei lor și au dorit, și doresc, sa realizeze

o îmbogățire din devalorizarea monedei naționale fata de euro.

Pârâții au încercat

să profite de pe urma devalorizării cursului EURO, rezultând din atitudinea lor

când s-au prezentat ultima dată în fața notarului public.

În data de 15

septembrie 2009, în fața notarului public, am fost împreuna cu parații, pentru

încheierea contractului de vânzare cumpărare, convins ca în cele din urma

aceștia vor da totuși dovada de buna credința.

Așa cum rezultă din

încheierea de certificare a faptelor nr. 5750 din 15 septembrie 2009

autentificată de cate BNP F.C.N., contractul nu s-a pentru ca pârâții doresc sa

încaseze diferența de preț de 142.500 euro, la cursul prezent 4,2 lei și nu la

nivelul cursului din ziua scadentei obligației lor (03 august 2007 - 3,1

lei/euro).

Singurele apărări

făcute de pârâții-intimați a fost aceea că plata diferenței de preț trebuia

făcută în lei ci în euro, spre deosebire de reclamant care a arătat că plata

era stabilită contractual în euro. însă, trebuia făcuta în lei, potrivit

cursului de schimb leu/euro.

Instanța a înțeles să

ignore nu doar convenția pârtilor relativ la ternul de scadenta ci și

reglementările legale în materie.

Astfel afirma

instanța ca "deși nu a fost aplicat acest principiu și cu ocazia achitării

primei transe de bani, aceasta modalitate de plata prin transformarea monedei/

euro în lei, la cursul de schimb din data de 03 august 2007, a fost realizata

unilateral, fără consimțământul cocontractanților săi în prejudiciul și în

dauna acestora ca urmare a devalorizării continue a leului.

Astfel, cei 25,000

euro. s-au plătit parțial în lei (echivalentul a 10,000 euro prin transfer

bancar - BCR, cu deschiderea unui cont în lei și transfer din contul

promitentului cumpărător B.R. în contul nou creat al dlui F.+ 5.000 euro echivalentul

în lei, cash, și parțial în valuta -10.000 euro.

Potrivit art. 3 și 4

din Regulamentul BNR din 13/05/91 privind operațiunile curente și transferurile

de capital cu mijloace de plata străine.

"ART. 3

încasările și plățile ce au loc pe teritoriul de plați al României vor fi

efectuate numai în moneda naționala. LEUL, și unitatea sa divizionara

centezimala. BANUL, cu excepția acelora altfel reglementate în mod expres de

lege.

ART. 4 Teritoriul de

plați al României se suprapune teritoriului de stat al României, cu excepția

zonelor cu regim vamal, fiscal și de plați special, denumit în continuare și

teritoriu vamal ".

De asemenea, potrivit

normelor nr. V/2.288/66 din 30 decembrie 1991 privind regimul conturilor

valutare ale persoanelor fizice și persoanelor juridice, în condițiile

introducerii convertibilității interne, limitate, a leului. "Potrivit

reglementarilor în vigoare, încasările și plățile pe teritoriul României se

efectuează numai în moneda naționala "leul". Operațiuni de încasări

și plați în valuta se pot efectua numai în zone cu regim vamal, fiscal și de

plați special, pe baza și în condițiile autorizării date în acest scop de Banca

Naționala a României"

În același sens sunt

și prevederile art. 3 din Regulamentul nr. 4/2005 al B.N.R. privind regimul

valutar, potrivit cărora "art. 3. - (1) Plățile, încasările, transferurile

și orice alte asemenea operațiuni între rezidenți, care fac obiectul comerțului

cu bunuri și servicii, se realizează numai în moneda națională (leu), ..".

Cert este faptul ca

exista divergente între părți, decurgând din interpretarea clauzelor

contractului trebuie interpretate de instanța pentru a genera o concluzie.

În acest sens aducem

în atenția dumneavoastră prevederile dreptului comun, în materia interpretării

contractuale.

"Atunci când

există îndoială, clauzele se interpretează în favoarea celui care se obligă,

adică a debitorului" - este dispoziția cuprinsa în articolul art. 983 C.

civ. Corespondentul articolului menționat este art. 1162 C. civ. francez și își

are originea în cunoscutul adagiu clasic în dubio pro reo.

Ca aplicații ale

principiului în dubio pro reo reținem și prevederile art. 1024 C. civ. -

"Termenul este presupus totdeauna că s-a stipulat în favoarea

debitorului.." - atenție termenul de 03 august 2007 este termenul

suspensiv care afecta atât drepturile și obligațiile mele ale reclamantului,

cât și drepturile și obligațiile paraților.

Art. 1312 C. civ.

prevede în materie de vânzare o regulă de interpretare specială, derogatorie de

la cea înscrisă în art. 983 C. civ.

Potrivit textului

art. 1312 C. civ. vânzătorul este obligat să explice clar obligațiile pe care

și le asumă, în caz contrar orice clauză obscură sau îndoielnică interpretându-se

în defavoarea sa conform principiului în dubio contra stipulantem.

Contractul produce,

pe lângă efectele expres arătate și alte efecte. Este ceea ce exprimă art. 970

alin. (2) C. civ., care spune că "ele obligă nu numai la ceea ce este

exprimat între-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea

dă obligației, după natura sa".

Or, este o efectul

unei urmări firești, este echitabil, ca eu sa plătesc restul de preț în

condițiile datei de 03 august 2007 - data scadentei - nerespectata de parați.

Am făcut o trecere în

revista a acestor principii de drept pentru a demonstra faptul ca pretențiile

paraților, de a solicita plata restului de preț, intr-o alta modalitate decât

cea care era determinata de termenul din 03 august 2007, este nelegala.

Termenul este

presupus întotdeauna în favoarea debitorului, or eu sunt debitorul acestei

sume.

Două mari principii

ale dreptului civil a încălcat judecătorul fondului cu ocazia pronunțării

hotărârii apelate.

Pe de o parte,

principiul îmbogățirii fără justă cauză, judecătorul fondului permițând

paraților de a beneficia, deși sunt în culpa, de majorarea raportului leu/ euro

și a pretinde o cantitate de moneda naționala, mai mare decât ce acare li s-ar

fi cuvenit daca-si îndeplineau obligația la termen în 03 august 2007.

Pe de alta parte a

fost încălcat principiul impreviziunii, potrivit căruia prezervarea plații

prețului intr-o moneda forte are menirea de a conserva valoarea tranzacționată,

pentru situația în care debitorul ei nu si-ar respecta obligația de plata. Or,

cum eu debitorul, nu sunt cel în culpa aceasta prezervare trebuie sa înghețe la

nivelul 03 august 2007.

În aceste condiții,

daca ar fi aplicat aceasta teorie a impreviziunii, ar fi eliminat cererile cu

tentă speculativă ale paraților, și în același timp le-ar fi permis sa încaseze

adevărata cantitatea de moneda, la valoarea scadentei contractuale - 03 august

2007.

În condițiile

respectării și încheierii contractului la termenul de 03 august 2009,

pârâții-intimați ar fi încasat suma de 451.212 lei - 142.500 euro, la un curs

de 1 euro = 3.1 lei .

În schimb, în

condițiile nerespectării contractului de către pârâții-intimați, aceștia ar fi

încasat suma de 531.525 lei. - 142.500 euro, la un curs de 1 euro = 3,73 lei

(in plus 80.313 lei = 21.531,63 euro (1 eur = 3,73 lei) sau în plus 80.313 lei

= 25.907,41 euro (1 eur = 3,71 lei) sau suma de 605.200 lei - 142.500 euro. la

un curs de 1 euro - 4.25 lei, (in plus 153.988 lei = 36.232,47 euro (1 eur =

4.25 lei) sau în plus 80.313 lei = 49.673 euro (1 euro = 3,71 lei).

Or, în speța dedusă

judecații, subsemnatul mi-am îndeplinit obligațiile - respectiv am făcut plata

prețului as acum ea este stabilita în antecontract și afectata de modalitatea

termenului scadentei - 03 august 2007.

Neîncheierea contractului

s-a datorat faptului, ca intimații erau în imposibilitatea de a-si asuma

obligația sa-mi transfere dreptul de proprietate asupra întregului bun cumpărat

(prin încheierea contratului de vânzare cumpărare principala obligație a

vânzătorului este transferul proprietății lucrului vândut).

Or, intimații nu

puteau exhiba în fata notarului la scadenta 3 august 2007 - înscrisurile

necesare și suficiente instrumentării contractului în forma ceruta de lege, apt

sa-mi transfere proprietatea asupra întregului bun vândut - înscris în CF nr.

13666 a localității Brașov, identificat la A+3 (așa cum rezultă acesta în urma

alipirii imobil identificat la A+1, sub nr. top. 4694/1 și imobil identificat

la A+2, sub nr. top. 4693/2) identificat după cum urmează cu nr. topografic

4693/2, număr cadastral 8878, - compus din teren (curte și grădină) de 500,40

mp și casa de lemn SP + P nr. 2 cu două locuințe și construcția edificată pe

terenul indicat în mai sus, compusă din 4 camere și dependințe (hol, living,

bucătărie, grup sanitar, hol + grup sanitar), neînscrisă în cartea funciară.

Neîncheierea

contractului s-a datorat faptului ca intimații refuza sa încaseze plata

restului de preț sumei de 142.500 euro, echivalentul în lei din ziua scadentei

(atât a obligației lor de a încheia actul, cât și a obligație mele de a plați

prețul) 03 august 2007

De pe aceste poziții,

am apreciat - și de altfel sunt convins de aceasta - faptul ca intimații sunt

în culpa pentru faptul ca la 03 august 2007 nu au încheiat contractul de

vânzare cumpărare, și nici ulterior, și am solicitat judecătorului sa-i

pronunțe o hotărâre judecătoreasca care sa tina loc de contract de vânzare

cumpărare, constatând în același timp ca am achitat și restul de preț al

vânzării de 142.500 euro, echivalentul în lei din ziua scadentei (atât a

obligației lor de a încheia actul, cât și a obligație mele de a plați prețul)

03 august 2007.

Examinând recursul

prin prisma criticilor formulate, în raport de actele și lucrările dosarului și

având în vedere motivele de nelegalitate expres și limitativ reglementate de

art. 304 C. proc. civ., Înalta Curte a constatat următoarele:

Reclamantul B.F.R. a

declarat recurs, susținând, în esență, că instanța de apel a făcut o aplicare

greșită a legii, respectiv a principiului ”pact sun servanta” înscris în art.

969 alin. (1) C. civ., realizând o nelegală intervenție în convenția părților,

intervenție care a generat interpretarea greșită a actului juridic dedus

judecății, căruia i-a schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit

neîndoielnic.

Criticile astfel

formulate și dezvoltate pe larg în conținutul recursului se circumscriu

motivelor de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

Corespunzător

situației de fapt stabilite de instanțele anterioare, Înalta Curte constată că

s-a interpretat corect textul de lege aplicabil, respectiv, art. 969 alin. (1)

C. proc. civ., potrivit căruia convențiile legal făcute au putere de lege între

părțile contractante.

În speță, prin

antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 940 din 06 iunie 2007

de către B.N.P. F.C.N., promitentul vânzător F.L., în nume propriu și ca

mandatar al celorlalți intimați pârâți în cauză, s-a obligat să înstrăineze

către promitentul cumpărător B.F.R., recurent reclamant în cauză, două imobile

situate în municipiul Brașov, pentru prețul total de 167.500 euro, din care a

primit în avans suma de 25.000 Euro.

S-a stipulat în acest

act că diferența de preț urmează a se achita la 20 iulie 2007-122.500 Euro și

la 3 august 2007 – 20.000 Euro, în momentul plății acestei ultime tranșe,

urmând a se încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Contractul de

înstrăinare nu s-a încheiat valabil, urmare neîndeplinirii obligațiilor

corelative de către părți, privind prezentarea documentației cadastrale aferente

imobilului, obiect al antecontractului și plata prețului.

Antecontractul astfel

încheiat naște în sarcina părților obligații de a face; respectiv părțile se

obligă să facă demersurile necesare în vederea încheierii valabile a

vânzării-cumpărării (obținerea documentației cadastrale, participarea la

autentificarea actului, etc.), ci nu o obligație de a da în sarcina

promitentului vânzător.

Intentarea acțiunii

în justiție, însă de către acesta pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină

loc de act autentic de vânzare-cumpărare este condiționată de respectarea

modalităților de plată a prețului prevăzute în înscris.

Aceasta, întrucât,

prețul se plătește nu în considerarea obligației de a face asumate de vânzător

prin antecontract (și deci, dreptul la restituirea prețului nu urmează soarta

dreptului de creanță născut din antecontract), ci ca echivalent al proprietății

imobilului ce urma să fie dobândit în baza contractului proiectat.

Prin urmare, în mod

corect au reținut instanțele anterioare că, pentru a promova o astfel de

acțiune, în obligarea părții contractante de a-și executa întocmai prestație pe

care și-a asumat-o, este necesar ca partea reclamantă să-și fi executat ea

însăși, întocmai, obligația pe care și-a asumat-o prin antecontract, fără a exista

nici cel mai mic element al neexecutării sale culpabile din partea sa.

De altfel,

promitentul cumpărător care nu a achitat plățile prevăzute în antecontract, nu

ar putea invoca, la momentul intentării acțiunii în justiție, propria sa culpă.

De aceea, el are a

opta numai între acțiunea în restituirea prețului și cea pentru rezoluțiunea

antecontractului, în care caz, urmează a se restabili situația anterioară

încheierii sale.

Pornind de la aceste

considerente, se constată că la momentul introducerii cererii de chemare în

judecată – 29 mai 2008, prima tranșă din preț în sumă de 25.000 euro era

plătită (încă de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare),

celelalte două tranșe, de 122.500 euro – scadentă la data de 20 iulie 2007 și

de 20.000 euro-scadentă la 3 august 2007, fiind achitate.

Ultimele două tranșe

au fost cumulate și transformate în moneda națională la cursul de schimb din

data de 3 august 2007, suma fiind consemnată la C.E.C. în data de 23 octombrie

2008, pe numele fiecărui intimat pârât, motivându-se că plățile pe teritoriul

statului român se fac numai în lei.

Divergențele legate

de momentul raportării diferenței de preț de 142.500 euro, atât anterior

promovării acțiunii în justiție, cât și ulterior acesteia, constituie cauza

neîncheierii în continuare a contractului de vânzare-cumpărare între părți.

În acest sens,

trebuie avută în vedere că prin convenția părților s-a stabilit ca plata

prețului să se facă în moneda euro, în condițiile în care, din antecontractul

de vânzare-cumpărare astfel cum a fost modificat prin act adițional, nu rezultă

că, ultima tranșă de preț va fi achitată prin raportare la cursul euro-leu din

3 august 2007, acest termen fiind stabilit doar ca dată scadentă.

Dacă plata prețului

s-ar fi realizat de către promitentul-cumpărător în modalitatea și la datele

scadente prevăzute în antecontract, recursul-reclamant era îndreptățit să

solicite executarea întocmai a obligațiilor asumate de către intimații – pârâți

- promitenți vânzători, acțiunea fiind admisibilă.

Astfel,

promitentul-cumpărător are la îndemână alte căi procedurale prevăzute de lege.

Neputând reține culpa

exclusivă a intimaților-pârâți în încheierea contractului, refuzul lor de a

încheia acest act și executarea întocmai a obligației asumate de recurentul reclamant,

în mod legal instanțele anterioare au dispus și menținut soluția de respingere

a cererii de chemare în judecată.

Constatându-se că

motivele invocate în recurs nu pot fi încadrate în cazurile de modificare a

hotărârii atacate prevăzute de art. 304 pct. 6 și 9 C. proc. civ., Înalta

Curte, în raport de dispozițiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge

ca nefondat, recursul declarat.

Dată fiind culpa

procesuală a recurentului-reclamant, care a căzut în pretenții, acesta va fi

obligat la plata sumei de 10.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată,

reprezentând onorariu de avocat, către intimații-pârâți.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat,

recursul declarat de reclamantul B.F.R. împotriva deciziei civile nr. 148/ AP

din 07 decembrie 2009 a Curții de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu

minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale.

Obligă pe

recurentul-reclamant la plata sumei de 10000 lei, cu titlu de cheltuieli de

judecată către intimații pârâți F.L., B.A., F.N., A.N. și V.M.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 30 septembrie 2010.