ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2041/2008

Asupra recursului de față: Din lucrările cauzei și înscrisurile depuse la dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la Tribunalul Covasna, reclamanta Comuna Ozun, prin Primar, a chemat în judecată pe pârâta SC S. Ozun ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună, rezilierea actului adițional din 2004, încheiat la contractul din 1 martie 1999, evacuarea din imobilul cu privire la care s-a încheiat contractul și la plata sumei de 6.708,3 lei. În motivarea cererii, în esență reclamanta a susținut că actul adițional a fost încheiat de primar, fără a avea mandatul Consiliului Local Ozun. În cauză, a introdus cerere de intervenție accesorie, în favoarea reclamantei, Consiliul Local Ozun care a reiterat susținerile reclamantei.

La dosar, s-au depus înscrisuri în dovedirea acțiunii. Analizând probele administrate Tribunalul Constanța, prin sentința civilă nr. 615 din 10 mai 2007, a respins ambele cereri, obligând reclamanta la cheltuieli de judecată către pârâtă. Pentru a se pronunța această sentință, instanța a reținut următoarele: Prin contractul din 1994, Consiliul Local al Comunei Ozun a închiriat pârâtei imobilul, în suprafață de 82 mp din care 28 mp cu destinație alimentație publică și 54 mp pentru depozit, pentru activități comerciale pentru o perioadă de 5 ani, începând cu 1 martie 1994, contra unei chirii. La data de 26 aprilie 2004 prin actul adițional, pe lângă alte modificări ale contractului sus enunțat s-a prelungit valabilitatea contractului cu 10 ani cu începere de la data de 28 februarie 2004. Acest act juridic nu poate fi sancționat cu nulitatea absolută, susținerile reclamantei nu pot fi acceptate pentru cele se vor arăta în continuare.

Potrivit art. 1436 alin. (1) C. civ., locațiunea pe un timp determinat încetează de la sine cu trecerea timpului, fără a fi trebuință de o prealabilă înștiințare. Art. 1437 C. civ., prevede că, după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea reînnoită, efectele ei urmând a fi reglementate după dispozițiile privitoare la locațiunea fără termen. Reglementări similare sunt cuprinse și în art. 1452 C. civ., în raport de care folosirea continuă a lucrului închiriat și după expirarea termenului locațiunii, fără nicio împiedicare din partea locatorului se consideră că locatarul voiește a îl ocupa în aceleași condiții și pentru un timp determinat de obiceiul locului, fără a putea fi evacuat înainte de a i se anunța intenția de a reînnoi contractul.

În speță s-a dovedit și nu s-a contestat că pârâta, după expirarea termenului stabilit prin contractul de închiriere, respectiv 1 martie 1999 a continuat să folosească spațiul și a achitat prețul contractat. Așadar prin folosirea continuă a bunului și plata corelativ cu acceptarea de proprietar a chiriei, operează tacita relocațiune. Apărările reclamantei cu privire la neadoptatea unei hotărâri a consiliului local și absența acordului acestuia pentru reînnoirea contractului prin actul adițional din 2004 nu are relevanță din perspectiva prevederilor art. 1411 C. civ. Neregularitățile vizând persoanele care au semnat actul adițional aflat în discuție sunt imputabile reclamantei iar propria sa culpă nu poate fi opusă pârâtei, pe de o parte iar pe de altă parte nu poate fi invocată în apărarea sa pentru obținerea desființării actului juridic atacat.

Raporturile juridice dintre părți au continuat așadar în temeiul contractului anterior a cărui clauze au rămas neschimbate sub aspectul chiriei stabilite care a fost plătită cu regularitate la nivelul valoric contractat, conform documentelor fiscale depuse la dosar. Cererea cu privire la despăgubirile de 6.703,3 lei reprezentând diferența valorică dintre chiria contractată și chiria stabilită prin hotărârile consiliului local este, de asemenea inacceptabilă. Această majorare a chiriei, chiar prin hotărârile menționate presupune o modificare unilaterală a stipulațiilor contractuale care contravine statuărilor art. 969 – art. 970 alin. (2) C. civ. Referitor la excepția inadmisibilității acțiunii, invocată de pârâtă, aceasta se constată nejustificată, urmând a se respinge, întrucât pretențiile cauzei nu intră sub incidența prevederilor art. 720/1 C. proc.

civ. care instituie procedura prealabilă a concilierii directe pentru situațiile comerciale litigioase evaluabile în bani. Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta Comuna Ozun invocând următoarele critici: În speță nu există o tacită relocațiune ci, în mod formal, o relocațiune expresă prin care s-a modificat termenul închirierii și alte clauze, din contractul inițial. Instanța de fond, nu a analizat actul adițional, prin prisma motivelor de nulitate invocate, respectiv lipsa calității de folosință și cauză ilicită. În această calitate, se impunea evacuarea pârâtei și obligarea la plata sumelor stabilite cu titlu de chirie restantă.

Analizând sentința în raport de aceste critici, Curtea de Apel Brașov prin decizia nr. 171/AP pronunțată în 2 octombrie 2007 în dosarul nr. 365/119/2006, a admis apelul, a schimbat în tot sentința, a admis cererile, constatând nulitatea absolută a actului adițional din 26 aprilie 2004 la contractul de închiriere din 1 martie 1994, dispunând evacuarea pârâtei din imobil și obligarea acesteia la 6.708,3 lei despăgubiri și 500 lei cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această deciziei, instanța a reținut: Tacita relocațiune invocată de judecătorul fondului poate fi reținută doar până la încheierea actului adițional din 2004, ocazie cu care a intervenit o locațiune expresă asupra imobilului în litigiu, fiind stipulate condiții specifice noi, mai des în ceea ce privește termenul de închiriere.

În aceste condiții, actul adițional capătă o existență de sine stătătoare și urmează a fi analizat prin prisma motivelor de nulitate absolută invocate de reclamantă. Astfel, se reține că imobilul face parte din domeniul public al Comunei Ozun, urmând regulile specifice acestor categorii de bunuri aparținând proprietății publice a unității administrativ teritoriale. În consecință, încheierea actului adițional de către o persoană lipsită de capacitate de folosință – Primăria Ozun – lovește contractul de nulitate absolută, câtă vreme nu există o hotărâre a consiliului local și niciun mandat acordat primarului, fiind încălcate dispozițiile art. 21 din Legea nr. 215/2001 care prevăd expres că numai consiliul local are competența să hotărască asupra bunurilor proprietate publică ale comunei.

De asemenea, se reține lipsa licitației publice, obligație rezultată din art. 125 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 potrivit cărora „vânzarea, cesionarea și închirierea se fac prin licitație publică organizată în condițiile legii”. Aceste dispoziții sunt în corelație cu cele ale art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul acesteia care statuează că bunurile din domeniul public pot fi închiriate numai în condițiile legii iar actele juridice încheiate cu încălcarea dispozițiilor legale sunt lovite de nulitate absolută [art. 11 alin. (2)]. Împotriva acestei decizii a introdus recurs pârâta, invocând ca temei dispozițiile art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ. fără a dezvolta punctual aceste motive de nelegalitate.

În fapt, recurenta susține că, hotărârea este nemotivată, că instanța a apreciat greșit că actul adițional, are o existență de sine stătătoare, față de contractul de închiriere. Or, acest act adițional a fost încheiat pe baza clauzei ferme de prelungire a duratei contractului, nefiind necesară o licitație publică. Pe de altă parte se critică decizia pentru acordarea unor despăgubiri în sumă de 6.708,3 lei, care nu au fost dovedite. Recursul este nefondat, pentru următoarele considerente: Motivarea deciziei, corespunde cerințelor prevăzute de art. 261 C. proc. civ., este clară și nu cuprinde considerente contradictorii. Instanța și-a argumentat soluția pe baza stării de fapt și a dispozițiilor legale aplicabile.

Instanța a precizat că raporturile contractuale dintre părți, au încetat la termenul convenit pentru contractul de închiriere. Actul adițional, este practic o nouă convenție, prin care se închiria spațiul locativ în litigiu, fără licitație, condiție de legalitate impusă de art. 21 din Legea nr. 215/2001. Or, potrivit acestui text legal, numai consiliul local avea competență să decidă asupra închirierii bunului prin organizarea unei licitații. Așa fiind, constatând că, actul adițional, care practic era un nou contract de închiriere, s-a încheiat cu încălcarea unor norme legale imperative, în mod justificat s-a admis apelul și schimbându-se sentința s-a constatat nulitatea acestuia. Temeiul legal al obligării pârâtei - intimate la despăgubiri, îl constituie deținerea fără temei legal al spațiului iar despăgubirile la care a fost obligată recurenta, reprezintă lipsa de folosință a spațiului locativ.

Așa fiind pentru cele ce preced, în baza art. 312 C. proc. civ. recursul urmează a se respinge ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC S. Ozun împotriva deciziei nr. 171/AP din 2 octombrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția comercială, ca nefondat. Obligă recurenta la 400 lei cheltuieli de judecată către intimatul - reclamant. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 iunie 2008.