ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2041/2008

Asupra recursului de față:

Din lucrările cauzei și

înscrisurile depuse la dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Covasna,

reclamanta Comuna Ozun, prin Primar, a chemat în judecată pe pârâta SC S. Ozun ca

prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună, rezilierea actului adițional din

2004, încheiat la contractul din 1 martie 1999, evacuarea din imobilul cu

privire la care s-a încheiat contractul și la plata sumei de 6.708,3 lei.

În motivarea cererii, în

esență reclamanta a susținut că actul adițional a fost încheiat de primar, fără

a avea mandatul Consiliului Local Ozun.

În cauză, a introdus cerere

de intervenție accesorie, în favoarea reclamantei, Consiliul Local Ozun care a

reiterat susținerile reclamantei.

La dosar, s-au depus

înscrisuri în dovedirea acțiunii.

Analizând probele

administrate Tribunalul Constanța, prin sentința civilă nr. 615 din 10 mai

2007, a respins ambele cereri, obligând reclamanta la cheltuieli de judecată

către pârâtă.

Pentru a se pronunța această

sentință, instanța a reținut următoarele:

Prin contractul din 1994,

Consiliul Local al Comunei Ozun a închiriat pârâtei imobilul, în suprafață de

82 mp din care 28 mp cu destinație alimentație publică și 54 mp pentru depozit,

pentru activități comerciale pentru o perioadă de 5 ani, începând cu 1 martie

1994, contra unei chirii.

La data de 26 aprilie 2004

prin actul adițional, pe lângă alte modificări ale contractului sus enunțat s-a

prelungit valabilitatea contractului cu 10 ani cu începere de la data de 28

februarie 2004.

Acest act juridic nu poate

fi sancționat cu nulitatea absolută, susținerile reclamantei nu pot fi

acceptate pentru cele se vor arăta în continuare.

Potrivit art. 1436 alin. (1)

C. civ., locațiunea pe un timp determinat încetează de la sine cu trecerea

timpului, fără a fi trebuință de o prealabilă înștiințare.

Art. 1437 C. civ., prevede

că, după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă

locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea

reînnoită, efectele ei urmând a fi reglementate după dispozițiile privitoare la

locațiunea fără termen.

Reglementări similare sunt

cuprinse și în art. 1452 C. civ., în raport de care folosirea continuă a

lucrului închiriat și după expirarea termenului locațiunii, fără nicio

împiedicare din partea locatorului se consideră că locatarul voiește a îl ocupa

în aceleași condiții și pentru un timp determinat de obiceiul locului, fără a

putea fi evacuat înainte de a i se anunța intenția de a reînnoi contractul.

În speță s-a dovedit și nu

s-a contestat că pârâta, după expirarea termenului stabilit prin contractul de

închiriere, respectiv 1 martie 1999 a continuat să folosească spațiul și a

achitat prețul contractat.

Așadar prin folosirea

continuă a bunului și plata corelativ cu acceptarea de proprietar a chiriei,

operează tacita relocațiune.

Apărările reclamantei cu

privire la neadoptatea unei hotărâri a consiliului local și absența acordului

acestuia pentru reînnoirea contractului prin actul adițional din 2004 nu are

relevanță din perspectiva prevederilor art. 1411 C. civ. Neregularitățile

vizând persoanele care au semnat actul adițional aflat în discuție sunt

imputabile reclamantei iar propria sa culpă nu poate fi opusă pârâtei, pe de o

parte iar pe de altă parte nu poate fi invocată în apărarea sa pentru obținerea

desființării actului juridic atacat.

Raporturile juridice dintre

părți au continuat așadar în temeiul contractului anterior a cărui clauze au

rămas neschimbate sub aspectul chiriei stabilite care a fost plătită cu

regularitate la nivelul valoric contractat, conform documentelor fiscale depuse

la dosar.

Cererea cu privire la

despăgubirile de 6.703,3 lei reprezentând diferența valorică dintre chiria

contractată și chiria stabilită prin hotărârile consiliului local este, de

asemenea inacceptabilă. Această majorare a chiriei, chiar prin hotărârile

menționate presupune o modificare unilaterală a stipulațiilor contractuale care

contravine statuărilor art. 969 – art. 970 alin. (2) C. civ.

Referitor la excepția

inadmisibilității acțiunii, invocată de pârâtă, aceasta se constată

nejustificată, urmând a se respinge, întrucât pretențiile cauzei nu intră sub

incidența prevederilor art. 720/1 C. proc. civ. care instituie procedura

prealabilă a concilierii directe pentru situațiile comerciale litigioase

evaluabile în bani.

Împotriva acestei hotărâri a

declarat apel reclamanta Comuna Ozun invocând următoarele critici:

În speță nu există o tacită

relocațiune ci, în mod formal, o relocațiune expresă prin care s-a modificat

termenul închirierii și alte clauze, din contractul inițial.

Instanța de fond, nu a

analizat actul adițional, prin prisma motivelor de nulitate invocate, respectiv

lipsa calității de folosință și cauză ilicită. În această calitate, se impunea

evacuarea pârâtei și obligarea la plata sumelor stabilite cu titlu de chirie

restantă.

Analizând sentința în raport

de aceste critici, Curtea de Apel Brașov prin decizia nr. 171/AP pronunțată în

2 octombrie 2007 în dosarul nr. 365/119/2006, a admis apelul, a schimbat în tot

sentința, a admis cererile, constatând nulitatea absolută a actului adițional din

26 aprilie 2004 la contractul de închiriere din 1 martie 1994, dispunând

evacuarea pârâtei din imobil și obligarea acesteia la 6.708,3 lei despăgubiri

și 500 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această

deciziei, instanța a reținut:

Tacita relocațiune invocată

de judecătorul fondului poate fi reținută doar până la încheierea actului

adițional din 2004, ocazie cu care a intervenit o locațiune expresă asupra

imobilului în litigiu, fiind stipulate condiții specifice noi, mai des în ceea

ce privește termenul de închiriere.

În aceste condiții, actul

adițional capătă o existență de sine stătătoare și urmează a fi analizat prin

prisma motivelor de nulitate absolută invocate de reclamantă.

Astfel, se reține că

imobilul face parte din domeniul public al Comunei Ozun, urmând regulile

specifice acestor categorii de bunuri aparținând proprietății publice a

unității administrativ teritoriale. În consecință, încheierea actului adițional

de către o persoană lipsită de capacitate de folosință – Primăria Ozun –

lovește contractul de nulitate absolută, câtă vreme nu există o hotărâre a consiliului

local și niciun mandat acordat primarului, fiind încălcate dispozițiile art. 21

din Legea nr. 215/2001 care prevăd expres că numai consiliul local are

competența să hotărască asupra bunurilor proprietate publică ale comunei. De

asemenea, se reține lipsa licitației publice, obligație rezultată din art. 125 alin.

(2) din Legea nr. 215/2001 potrivit cărora „vânzarea, cesionarea și închirierea

se fac prin licitație publică organizată în condițiile legii”. Aceste

dispoziții sunt în corelație cu cele ale art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind

proprietatea publică și regimul acesteia care statuează că bunurile din

domeniul public pot fi închiriate numai în condițiile legii iar actele juridice

încheiate cu încălcarea dispozițiilor legale sunt lovite de nulitate absolută [art.

11 alin. (2)].

Împotriva acestei decizii a

introdus recurs pârâta, invocând ca temei dispozițiile art. 304 pct. 7, 8, 9 C.

proc. civ. fără a dezvolta punctual aceste motive de nelegalitate.

În fapt, recurenta susține

că, hotărârea este nemotivată, că instanța a apreciat greșit că actul

adițional, are o existență de sine stătătoare, față de contractul de

închiriere.

Or, acest act adițional a

fost încheiat pe baza clauzei ferme de prelungire a duratei contractului,

nefiind necesară o licitație publică.

Pe de altă parte se critică

decizia pentru acordarea unor despăgubiri în sumă de 6.708,3 lei, care nu au

fost dovedite.

Recursul este nefondat,

pentru următoarele considerente:

Motivarea deciziei,

corespunde cerințelor prevăzute de art. 261 C. proc. civ., este clară și nu

cuprinde considerente contradictorii.

Instanța și-a argumentat

soluția pe baza stării de fapt și a dispozițiilor legale aplicabile.

Instanța a precizat că

raporturile contractuale dintre părți, au încetat la termenul convenit pentru

contractul de închiriere.

Actul adițional, este

practic o nouă convenție, prin care se închiria spațiul locativ în litigiu,

fără licitație, condiție de legalitate impusă de art. 21 din Legea nr. 215/2001.

Or, potrivit acestui text

legal, numai consiliul local avea competență să decidă asupra închirierii

bunului prin organizarea unei licitații.

Așa fiind, constatând că,

actul adițional, care practic era un nou contract de închiriere, s-a încheiat

cu încălcarea unor norme legale imperative, în mod justificat s-a admis apelul

și schimbându-se sentința s-a constatat nulitatea acestuia.

Temeiul legal al obligării

pârâtei - intimate la despăgubiri, îl constituie deținerea fără temei legal al

spațiului iar despăgubirile la care a fost obligată recurenta, reprezintă lipsa

de folosință a spațiului locativ.

Așa fiind pentru cele ce

preced, în baza art. 312 C. proc. civ. recursul urmează a se respinge ca

nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat

de pârâta SC S. Ozun împotriva deciziei nr. 171/AP din 2 octombrie 2007 pronunțată

de Curtea de Apel Brașov, secția comercială, ca nefondat.

Obligă recurenta la 400 lei

cheltuieli de judecată către intimatul - reclamant.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 10 iunie 2008.