ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 202/2009

Deliberând asupra recursului de față: Prin sentința nr. 1021 din 3 mai 2007 Tribunalul Buzău a respins excepțiile privind prematuritatea cererii de chemare în judecată și lipsei calității procesuale active invocate de pârâta SC M.M. S.N.C. Buzău. A admis acțiunea formulată de reclamanții A.C., J.V., O.D., R.M.C., și T.S. și a constatat nulitatea contractului de locațiune suprafețe locative încheiat la data de 14 septembrie 2006. Pârâta a fost obligată să își ridice pe propria cheltuială amenajările efectuate în spațiul comun situat la parterul blocului 7 A. A luat act de renunțarea pârâtei SC M.M. S.N.C. Buzău la judecata cererii reconvenționale. Au fost obligate pârâtele SC M.M. S.N.C. și ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI la plata în solidar a sumei de 820,15 lei cheltuieli de judecată către reclamanți.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut în esență că procedura prealabilă a concilierii directe prevăzută de art. 720 1 C. proc. civ. este obligatorie numai în ceea ce privește cererile în materie comercială evaluabile în bani iar cu privire la lipsa calității procesuale active a reclamanților s-a reținut că reclamanții fac parte din asociația de proprietari, sunt lezați prin actul încheiat cu încălcarea legii și au interes în cauză. Pe fondul cauzei s-a reținut că nu au fost respectate dispozițiile legale privind închirierea unor elemente din construcția aflată în proprietatea comună, care la nivel de bloc se iau prin votul a ⅔ din numărul total al proprietarilor, astfel că din probele administrate în cauză a rezultat că din numărul total de 27 de apartamente numai 13 proprietari și-au exprimat acordul expres cu privire la închirierea spațiului comun cu destinație de spațiu comercial.

Împotriva sentinței pronunțată de tribunal, a formulat apel pârâta S.N.C.M.M., criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate. Prin motivele de apel invocate pârâta a arătat că în mod nelegal instanța a reținut că nu trebuiau îndeplinite cerințele art. 720 1 C. proc. civ. întrucât conform deciziilor Curții Supreme de Justiție în măsura în care anularea unui act juridic civil presupune și efecte patrimoniale, este obligatorie procedura prealabilă. Cu privire la excepția calității procesuale active, în ceea ce privește pe reclamanta O.D., aceasta nu a făcut dovada că este proprietară a apartamentului nr. 26 și ca atare nu poate avea calitatea de reclamantă. Apelanta mai arată că singurii care aveau calitatea procesuală activă de a invoca nulitatea contractului prin vicierea consimțământului sunt reclamanții T.S.

și R.M.C., dar aceștia nu puteau invoca nulitatea relativă decât împotriva Asociației de proprietari, cu care s-a încheiat acordul de principiu cu privire la închirierea spațiului comun și nu împotriva celorlalți pârâți proprietari ai imobilului în cauză. Cu privire la fondul cauzei apelanta a arătat că în mod nelegal a reținut instanța de fond că numărul proprietarilor care și-ar fi exprimat acordul la închirierea spațiului comun, nu ar întruni cote de ⅔. Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 315 din 30 octombrie 2007- a respins ca nefondat apelul pârâtei S.N.C.M.M. Buzău și a obligat apelanta-pârâtă să plătească intimatului J.V. suma de 1000 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel instanța de apel a reținut că excepția prematurității a fost corect soluționată de către instanța de fond întrucât cererea introductivă nu este de natură patrimonială, respectiv neevaluabilă în bani. De asemeni și excepția lipsei calității procesuale active, a fost corect soluționată de către prima instanță, câtă vreme cel puțin doi dintre reclamanți, au semnat fiind induși în eroare, pe lista întocmită pentru a se da acordul la încheierea contractului de închiriere cu apelanta. Instanța de apel a mai reținut că numărul persoanelor care și-au dat acordul pentru închirierea spațiului este nestatutar și ca atare contractul de închiriere este ilegal. În termen legal, împotriva deciziei pronunțată în apel pârâta SC M.M.

S.N.C. Buzău a declarat recurs, solicitând în principal admiterea recursului, casarea cu trimitere spre rejudecare, conform art. 312 alin. (5) C. proc. civ. iar în subsidiar admiterea recursului, modificarea hotărârilor recurate și pe fond respingerea acțiunii, cu cheltuieli de judecată. Prin motivele de recurs invocate, pârâta a arătat că hotărârile pronunțate în cauză nu au fost motivate în fapt și în drept, respectiv au fost încălcate prevederile art. 261 alin. (5) C. proc. civ. deoarece motivarea în fapt este insuficientă, iar motivarea în drept lipsește iar textele de lege indicate sunt străine de natura pricinii sau au un caracter generic. Recurenta mai menționează că instanța a introdus în cauză, fără a exista o cerere expresă în acest sens peroane pe care le-a considerat reclamanți sau după caz, pârâți.

Se mai arată că instanța nu a dat dovadă de rol activ, a schimbat natura și înțelesul cererii introductive, s-a pronunțat asupra unor lucruri pe care nu le-au cerut reclamanții și a calificat greșit actul juridic dedus judecății. Recurenta menționează că instanța de apel nu a răspuns tuturor criticilor și cererilor formulate în cauză, toate aceste argumente reprezentând o nepronunțare asupra fondului impunându-se astfel o casare cu trimitere spre rejudecare. Printr-un alt motiv de recurs, pârâta arată că pe fond instanțele au greșit apreciind că eroarea este o cauză de nulitate absolută, în măsura în care era vorba despre o nulitate relativă rezultând lipsa calității procesuale active a reclamanților.

Recurenta conchide arătând că nu s-a solicitat anularea Hotărârii Adunării Generale și a procesului-verbal care au generat încheierea contractului a cărei nulitate s-a dispus, acesta fiind act subsecvent și deci nu se poate pune problema anulării respectivului contract. Recursul declarat de pârâtă nu este fondat și va fi respins pentru următoarele considerente. Analizând primul motiv de recurs invocat de pârâtă, Înalta Curte îl apreciază ca nefondat, hotărârile pronunțate în cauză sunt motivate, instanțele au analizat și soluționat corect excepțiile invocate iar cu privire la fondul cauzei corect s-a reținut că prin acțiunea introductivă au fost invocate mai multe motive de nulitate a contractului de locațiune.

Nu sunt întemeiate nici criticile privind lipsa rolului activ al instanței, a faptului că s-a pronunțat asupra unor lucruri pe care reclamanții nu le-au solicitat cât și calificarea greșită a actului juridic dedus judecății, deoarece din probele administrate în cauză și anume interogatoriile membrilor asociației de locatari, deci a proprietarilor, a rezultat că o parte dintre aceștia au fost induși în eroare cu privire la scopul pentru care au semnat tabelul iar numărul celor care și-au dat acordul pentru închirierea spațiului comun, este nestatutar în raport de numărul proprietarilor care formează adunarea generală a asociației de locatari. În concluzie, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc.

civ. recursul declarat de pârâtă va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC M.M. S.N.C. Buzău împotriva deciziei nr. 215 din 30 octombrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 28 ianuarie 2009.