ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 202/2009

Deliberând asupra recursului de

față:

Prin sentința nr. 1021 din 3 mai 2007

Tribunalul Buzău a respins excepțiile privind prematuritatea cererii de chemare

în judecată și lipsei calității procesuale active invocate de pârâta SC M.M.

S.N.C. Buzău.

A admis acțiunea formulată de reclamanții

A.C., J.V., O.D., R.M.C., și T.S. și a constatat nulitatea contractului de

locațiune suprafețe locative încheiat la data de 14 septembrie 2006.

Pârâta a fost obligată să își ridice pe

propria cheltuială amenajările efectuate în spațiul comun situat la parterul

blocului 7 A.

A luat act de renunțarea pârâtei SC M.M.

S.N.C. Buzău la judecata cererii reconvenționale.

Au fost obligate pârâtele SC M.M. S.N.C. și

ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI la plata în solidar a sumei de 820,15 lei cheltuieli

de judecată către reclamanți.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond

a reținut în esență că procedura prealabilă a concilierii directe prevăzută de

art. 720

1

C. proc. civ. este obligatorie numai în ceea ce privește

cererile în materie comercială evaluabile în bani iar cu privire la lipsa

calității procesuale active a reclamanților s-a reținut că reclamanții fac

parte din asociația de proprietari, sunt lezați prin actul încheiat cu

încălcarea legii și au interes în cauză.

Pe fondul cauzei s-a reținut că nu au

fost respectate dispozițiile legale privind închirierea unor elemente din

construcția aflată în proprietatea comună, care la nivel de bloc se iau prin

votul a ⅔ din numărul total al proprietarilor, astfel că din probele

administrate în cauză a rezultat că din numărul total de 27 de apartamente

numai 13 proprietari și-au exprimat acordul expres cu privire la închirierea

spațiului comun cu destinație de spațiu comercial.

Împotriva sentinței pronunțată de

tribunal, a formulat apel pârâta S.N.C.M.M., criticând-o pentru netemeinicie și

nelegalitate.

Prin motivele de apel invocate pârâta a arătat

că în mod nelegal instanța a reținut că nu trebuiau îndeplinite cerințele art.

720

1

C. proc. civ. întrucât conform deciziilor Curții Supreme de

Justiție în măsura în care anularea unui act juridic civil presupune și efecte

patrimoniale, este obligatorie procedura prealabilă.

Cu privire la excepția calității

procesuale active, în ceea ce privește pe reclamanta O.D., aceasta nu a făcut

dovada că este proprietară a apartamentului nr. 26 și ca atare nu poate avea

calitatea de reclamantă.

Apelanta mai arată că singurii care aveau

calitatea procesuală activă de a invoca nulitatea contractului prin vicierea

consimțământului sunt reclamanții T.S. și R.M.C., dar aceștia nu puteau invoca

nulitatea relativă decât împotriva Asociației de proprietari, cu care s-a

încheiat acordul de principiu cu privire la închirierea spațiului comun și nu

împotriva celorlalți pârâți proprietari ai imobilului în cauză.

Cu privire la fondul cauzei apelanta a

arătat că în mod nelegal a reținut instanța de fond că numărul proprietarilor

care și-ar fi exprimat acordul la închirierea spațiului comun, nu ar întruni

cote de ⅔.

Curtea de Apel Ploiești, secția comercială

și de contencios administrativ, prin decizia nr. 315 din 30 octombrie 2007- a

respins ca nefondat apelul pârâtei S.N.C.M.M. Buzău și a obligat

apelanta-pârâtă să plătească intimatului J.V. suma de 1000 lei cheltuieli de

judecată.

Pentru a hotărî astfel instanța de apel a

reținut că excepția prematurității a fost corect soluționată de către instanța

de fond întrucât cererea introductivă nu este de natură patrimonială, respectiv

neevaluabilă în bani.

De asemeni și excepția lipsei calității

procesuale active, a fost corect soluționată de către prima instanță, câtă

vreme cel puțin doi dintre reclamanți, au semnat fiind induși în eroare, pe

lista întocmită pentru a se da acordul la încheierea contractului de închiriere

cu apelanta.

Instanța de apel a mai reținut că numărul

persoanelor care și-au dat acordul pentru închirierea spațiului este nestatutar

și ca atare contractul de închiriere este ilegal.

În termen legal, împotriva deciziei

pronunțată în apel pârâta SC M.M. S.N.C. Buzău a declarat recurs, solicitând în

principal admiterea recursului, casarea cu trimitere spre rejudecare, conform

art. 312 alin. (5) C. proc. civ. iar în subsidiar admiterea recursului,

modificarea hotărârilor recurate și pe fond respingerea acțiunii, cu cheltuieli

de judecată.

Prin motivele de recurs invocate, pârâta

a arătat că hotărârile pronunțate în cauză nu au fost motivate în fapt și în

drept, respectiv au fost încălcate prevederile art. 261 alin. (5) C. proc. civ.

deoarece motivarea în fapt este insuficientă, iar motivarea în drept lipsește

iar textele de lege indicate sunt străine de natura pricinii sau au un caracter

generic.

Recurenta mai menționează că instanța a

introdus în cauză, fără a exista o cerere expresă în acest sens peroane pe care

le-a considerat reclamanți sau după caz, pârâți.

Se mai arată că instanța nu a dat dovadă

de rol activ, a schimbat natura și înțelesul cererii introductive, s-a

pronunțat asupra unor lucruri pe care nu le-au cerut reclamanții și a calificat

greșit actul juridic dedus judecății.

Recurenta menționează că instanța de apel

nu a răspuns tuturor criticilor și cererilor formulate în cauză, toate aceste

argumente reprezentând o nepronunțare asupra fondului impunându-se astfel o

casare cu trimitere spre rejudecare.

Printr-un alt motiv de recurs, pârâta

arată că pe fond instanțele au greșit apreciind că eroarea este o cauză de

nulitate absolută, în măsura în care era vorba despre o nulitate relativă

rezultând lipsa calității procesuale active a reclamanților.

Recurenta conchide arătând că nu s-a

solicitat anularea Hotărârii Adunării Generale și a procesului-verbal care au

generat încheierea contractului a cărei nulitate s-a dispus, acesta fiind act

subsecvent și deci nu se poate pune problema anulării respectivului contract.

Recursul declarat de pârâtă nu este

fondat și va fi respins pentru următoarele considerente.

Analizând primul motiv de recurs invocat

de pârâtă, Înalta Curte îl apreciază ca nefondat, hotărârile pronunțate în

cauză sunt motivate, instanțele au analizat și soluționat corect excepțiile

invocate iar cu privire la fondul cauzei corect s-a reținut că prin acțiunea

introductivă au fost invocate mai multe motive de nulitate a contractului de

locațiune.

Nu sunt întemeiate nici criticile

privind lipsa rolului activ al instanței, a faptului că s-a pronunțat asupra

unor lucruri pe care reclamanții nu le-au solicitat cât și calificarea greșită

a actului juridic dedus judecății, deoarece din probele administrate în cauză

și anume interogatoriile membrilor asociației de locatari, deci a

proprietarilor, a rezultat că o parte dintre aceștia au fost induși în eroare

cu privire la scopul pentru care au semnat tabelul iar numărul celor care și-au

dat acordul pentru închirierea spațiului comun, este nestatutar în raport de

numărul proprietarilor care formează adunarea generală a asociației de

locatari.

În concluzie, în temeiul art. 312 alin.

(1) C. proc. civ. recursul declarat de pârâtă va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta SC

M.M. S.N.C. Buzău împotriva deciziei nr. 215 din 30 octombrie 2007 pronunțată

de Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ,

ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi 28 ianuarie 2009.