ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1200/2009

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1200/2009 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2009)

Asupra

recursului de față,

Din examinarea

lucrărilor din dosar constată următoarele:

Prin sentința

comercială nr. 449 din 27 februarie 2008 pronunțată în dosarul nr.

6454/1285/2006 al Tribunalului Comercial Cluj s-a respins acțiunea precizată

formulată de reclamanta SC T.B. SRL, împotriva pârâtei SC R.C.E. SRL, ca

neîntemeiată. Reclamanta a fost obligată la plată, în favoarea pârâtei, a sumei

de 2.500 lei, cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî

astfel, instanța a reținut că între părți a fost încheiat la data de 1 aprilie 1998

contractul de închiriere având ca obiect spațiul din Câmpia Turzii, înscris in C.F.

4366 Câmpia Turzii (grajduri). Potrivit art. 2 din înțelegerea părților,

termenul locațiunii a fost stabilit până la 31 decembrie 2003, cu posibilitatea

de prelungire. De asemenea, în art. 7 s-a statuat că eventualele investiții

făcute de chiriaș (pârâta) să rămână, la terminarea perioadei de închiriere, în

proprietatea locatorului (reclamanta) fără posibilitatea de a se pretinde

despăgubiri.

Prin doua acte

adiționale succesive, din 31 martie 2004 respectiv 31 martie 2005, părțile au

prelungit termenul locațiunii și au modificat, de comun acord, cuantumul

chiriei. Astfel, prin actul adițional din 31 martie 2005, chiria a fost

stabilită, cu începere din aprilie 2005 și până în martie 2006, la suma de

5.200 Euro ( fara TVA ) la cursul de referința al BNR din ziua plății.

În aprilie

2006, reclamanta i-a comunicat pârâtei o notificare prin care își manifesta

intenția de majorare a cuantumului chiriei în funcție de durata ocupării

spațiului respectiv: 9.000 EURO plus TVA dacă locațiunea avea sa dureze 3 luni

sau mai putin și 8.000 EURO plus TVA dacă durata contractului ar fi fost de 6

luni.

Nemultumită de

pretențiile financiare ale reclamantei, în 8 august 2006 pârâta a părăsit

spațiul, încheindu-se și un proces verbal de predare-primire în 16 septembrie 2006.

În perioada 1

aprilie 2006-31 iulie 2006, SC R.C.E. SRL a continuat să achite chiria

stabilită anterior de comun acord cu reclamanta respectiv: OP 235 din 12 mai 2006

- 6664 Euro, chiriei aferentă lunii mai - f. 169 - OP 302 din 13 iunie 2006-6664

Euro, chirie aferentă lunii iunie - f.170 - OP 425 din 17 iulie 2006-6188 EURO,

chirie aferentă lunii iulie - f. 171 - OP 442 din 28 august 2006 - 476 EURO,

diferența chirie luna iulie - f. 172.

Din actele

dosarului rezultă că reclamanta a încasat aceste sume cu titlu de chirie,

pretinzând, prin prezenta acțiune, diferența de 83.414 lei rezultată din faptul

că după 31 martie 2006, locațiunea a durat mai puțin de 6 luni astfel încât a

fost aplicată varianta a doua de calcul din notificare (8.000 EURO plus TVA).

Tribunalul a

reținut faptul că pretențiile reclamantei, privind plata unei chirii majorate,

nu au primit acordul pârâtei astfel încât constituie o modificare unilaterală a

contractului de închiriere, inopozabilă locatorului.

Potrivit art.

969 C. civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile

contractante. Orice modificare a prevederilor contractuale trebuie să fie

făcută cu acordul ambelor părți. Forța obligatorie a contractului, în care

părțile au stabilit prețul de închiriere a imobilului, exclude orice modificare

unilaterală a acestuia, fapt care motivează și înlăturarea, de către instanță,

a argumentelor reclamantei în sprijinul afirmațiilor sale.

Trebuie arătat

faptul că pretențiile financiare ale reclamantei, legate de ocuparea

imobilului, au fost formulate ca reprezentând diferența de chirie de unde

rezultă și faptul că a achiesat, fie chiar tacit, la prelungirea locațiunii.

Reclamanta ar

fi avut posibilitatea să solicite, în lipsa unui titlu locativ al pârâtei,

evacuarea acesteia, după 31 martie 2006 și eventual plata de daune-interese

pentru ocuparea imobilului însă ea a înțeles să încaseze sumele anterior

negociate, menținând astfel, implicit, termenii contractării.

Instanța nu ar

fi putut pune în discuția părților un alt temei (lipsă folosință spațiu, etc.)

al acestor pretenții bănești ale reclamantei deoarece acestea au fost formulate

într-

­o manieră

neechivocă.

Art. 129 pct. 5

C. proc. civ., potrivit căruia judecătorii au îndatorirea să stăruie, prin

toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea

adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a

legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale consacra

principiul rolului activ care însă trebuie circumscris principiului

disponibilității.

In ceea ce

privește petitul privind obligarea pârâtei la plata sumei reprezentând deviz

lucrări, în ședința publică din 14 martie 2007 administratorul unic al

reclamantei a arătat că înțelege să renunțe la judecarea acestuia (f. 76 și îndreptare

eroare materială în ședința din 21 martie 2007 - f. 79).

Instanța a pus

în vedere acestuia să formuleze cererea de renunțare la petitul" b"

în scris. In acest sens, la f. 86 a fost depusă o împuternicire a adunării

generale a asociaților SC T.G.B. SRL prin care administratorul unic, G.I., este

abilitat să reprezinte societatea în vederea modificării pretențiilor asupra

pârâtei.

La termenul de

judecată din 16 mai 2007, reprezentantul reclamantei, în baza împuternicirii

menționate, a arătat că înțelege să renunțe la judecarea petitului "

b" din acțiune, referitor la plata contravalorii devizului de lucrări.

În baza art.

246 C. proc. civ., instanța a luat act de manifestarea de voință a reclamantei,

apreciind că este expresă, neechivocă si suficient de clară pentru a satisface

exigențele legii.

Reclamanta a

mai solicitat si obligarea pârâtei la plata sumei de 102.436 lei, contravaloare

deviz electric, sens în care a fost efectuată o expertiză tehnică judiciară.

Pretențiile

reclamantei își au justificarea în art. 7 din contractul de inchiriere în care

se stipulează faptul că investițiile făcute de către chiriașa redevin, la

expirarea perioadei de inchiriere, locatorului.

Astfel,

trebuie specificat faptul că, pentru realizarea obiectului său de activitate,

pârâta a modificat instalația electrică existentă în imobilul închiriat,

cumpărând un post trafo și un transformator electric performante.

La părăsirea

spațiului, a ridicat transformatorul, evaluat de către expert la suma de 10.800

lei.

In speță,

aspectul care s-a impus a fi lămurit a fost acela de a stabili dacă

transformatorul ridicat de către pârâtă constituia o "investiție" în

imobil, devenind astfel proprietatea rec1amantei sau un "mijloc fix"

strict necesar desfășurării activității pârâtei.

Expertul

desemnat în cauză a răspuns acestei probleme în sensul că transformatorul face

parte dintr-o instalație electrică însă poate fi ridicat, constituind mijloc

fix al pârâtei și fiind indispensabil desfășurării procesului său tehnologic.

Prin

contractul de închiriere, pârâta nu s-a obligat și la cedarea mijloacelor sale

fixe astfel încât pretențiile reclamantei, și sub acest aspect, apar ca

neîntemeiate.

Împotriva

acestei hotărâri a declarat recurs (calificat de instanță drept apel) reclamanta

SC T.B. SRL.

Prin decizia

nr. 130 din 16 iunie 2008 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, de contencios

administrativ și fiscal, apelul a fost respins, reținându-se ca fiind temeinică

și legală sentința atacată.

Împotriva

acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC T.B. SRL solicitând admiterea

acestuia, modificarea acesteia în sensul admiterii în parte a acțiunii

introductive de instanța cu consecința obligării pârâtei la plata sumei de

83.414 RON reprezentând diferență chirie și 102.439 RON, suma datorată pentru

devizul electric sume la care urmează a se adăuga dobânda legală, începând cu

data introducerii acțiunii până la data achitării integrale a sumei datorate

precum și plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu avocațial și taxa

de timbru, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea

motivelor de recurs, reclamanta-recurentă arată că hotărârea atacată a fost

dată cu încălcarea prevederilor legale respectiv art. 969 C. civ., art. 1430 C.

civ., art. 437 C. civ., art. 998-999 C. civ.

Mai arată că

pârâta a recunoscut că a facut mai multe investiții printre care aceea stație

trafo, respectiv clădirea care adăpostește instalația, precum și instalația

propriu-zisă. Această chestiune a fost tranșată de către expert învederând

faptul că stația trafo trebuie privită ca un tot unitar și pornind de la

aceasta logică, în condițiile în care pârâta a demontat instalația electrică

rezultă că acea clădire, și-a pierdut destinația de stație trafo.

Recurenta

susține că, prin respingerea celor doua petite s-au încălcat atât prevederile

legale privind art. 969 C. civ. în speță investițiile trebuiau să rămână

recurentei pe de o parte, iar pe de altă parte culpa de demontare aparține

acesteia cu toate acestea însă instanța de judecată a respins cererea de

chemare în judecată ca fiind neîntemeiată.

Raportat la

art. 1436 C. civ. prin respingerea acțiunii a fost încălcat principiul tacitei

locațiuni. Contractul a fost încheiat la data de 1 aprilie 1998 pe o perioada

de 4 ani respectiv 31 decembrie 2003 cu posibilitate de prelungire. Părțile au

convenit prin actul adițional din 31 martie 2005, o prelungire a contractului

pana în 31 martie 2006, cu o chirie stabilită la 5.200 Euro lunar plus TVA. În

termenul legal a notificat pârâta să negocieze cuantumul chiriei în mai multe

modalități având ca principiu ideea că cu cât este mai mic contractul de

închiriere cu atât chiria va fi mai mare. Pârâta a ales sa rămână în imobil

până la 8 august 2006 când s-a încheiat procesul verbal de predare primire fără

a se achita contravaloarea chiriei.

Analizând

decizia atacată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte va respinge

recursul pentru următoarele considerente:

Instanța de

control judiciar a reținut în mod corect că, privitor la cuantumul chiriei pretinsă

de reclamantă, sunt incidente dispozițiile art. 969 C. civ. potrivit cărora

convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.

Modificările

clauzelor contractuale, pentru a produce efecte trebuie realizate în aceleași

condiții în care s-a realizat consensul la momentul încheierii convențiilor.

Notificarea

pretențiilor reclamantei către pârâtă neurmate de acceptarea condițiilor

comunicate nu poate fi apreciată ca fiind o modificare consensuală a clauzelor

contractului.

Împrejurarea

că reclamanta nu a procedat la notificarea concediului urmat de evacuarea

pârâtei și a încasat cuantumul chiriei asupra căreia se convenise a operat ca o

prelungire tacită a convenției încheiate anterior astfel că, alegațiile

reclamantei vizând diferența de chirie datorată nu pot fi primite.

Cuantumul

pretențiilor reclamantei reprezentând contravaloarea diferenței de chirie

dintre chiria comunicată prin notificare și chiria încasată de la pârâtă nu

poate fi justificat prin invocarea răspunderii contractuale iar interpretarea

stării de fapt și a atitudinii reclamantei nu permite nici invocarea

răspunderii delictuale, temei care ar fi putut fi invocat și justificat doar de

reclamantă.

Probatoriul

administrat în prima instanță, respectiv raportul de expertiză tehnică, a

relevat împrejurarea că transformatorul este parte a instalației electrice însa

nu a devenit imobil prin destinație constituind un mijloc fix al pârâtei și

fiind indispensabil desfașurării procesului sau tehnologic.

Dispozițiile

art. 7 din Contractul de închiriere nr. 1/1998 statuează că echipamentele

mașinile și utilajele necesare îndeplinirii obiectului de activitate vor fi

luate de chiriași.

Pretențiile

recurentei sunt deci, sub acest aspect, nefondate.

Susținerile

recurentei potrivit cărora este cât se poate de clar că eventualele investiții

făcute de chiriași vor rămâne la terminarea perioadei de închiriere în

proprietatea locatorului fără posibilitatea de a se pretinde despăgubiri nu pot

fi primite întrucât așa cum rezultă din probatoriul administrat bunul în

litigiu nu poate fi calificat ca fiind o investiție de natură a rămâne

locatorului.

Părțile componente

ale statiei trafo respectiv, casa stației trafo și instalația sunt două bunuri

distincte care pot fi separate fără a produce prejudicii imobilului ori

mijlocului fix, întrucât în același sens pledează și dispozițiile speciale care

reglementează raporturile dintre consumatori și furnizorii de energie.

Invocarea împrejurării

că ar fi fost încălcate clauzele contractuale și s-a procedat la interpretarea

eronată a dispozițiilor art. 969 C. civ. nu poate fi primită întrucât așa cum

s-a reținut au fost modificate unilateral clauzele contractuale, iar

interpretarea acestora de către reclamanta a fost făcută prin extinderea

înțelesului clauzei invocate.

Pentru toate aceste considerente, conform art. 312 C. proc. civ. se va

respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta T.B. SRL Câmpia Turzii

împotriva deciziei nr. 130 din 16 iunie 2008 a Curții de Apel Cluj, secția comercială,

de contencios administrativ și fiscal.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge

recursul declarat de reclamanta T.B. SRL Câmpia Turzii împotriva deciziei nr. 130

din 16 iunie 2008 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția comercială, de contencios

administrativ și fiscal, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în

ședința publică, astăzi 8 aprilie 2009.