ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6638/2009

Deliberând asupra recursului civil de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului cauzei, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 619 din 26 mai 2008 a Tribunalului Covasna au fost respinse excepția lipsei calității procesuale pasive și acțiunea formulată de reclamanta R.C.K.Z. împotriva pârâtelor SC A.C. SA și SC P.S.C.A. SRL. Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele: Prin cererea inițială adresată instanței, reclamanta R.C.K.Z. a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 20 din 13 ianuarie 1998 intervenit între pârâții SC A.C. SA și SC P.S.C.A. SRL, cu privire la imobilul înscris în C.F. nr. 4042 Zăbala, nr. top 4699/1/1/1, 4699/1/2/1, 4699/1/3, 4699/1/4, 4699/1/5, 4699/1/6, 4699/1/7 și 4699/1/8, anularea încheierii de intabulare nr. 1027/1998 și să se dispună restabilirea situației anterioare în cartea funciară.

După un prim ciclu procesual, în care a fost invocată excepția lipsei calității procesuale pasive de către pârâta SC A.C. SA în rejudecare, această pârâtă nu a mai susținut excepția. Pentru că nu s-a renunțat în mod expres la excepție și pentru că în cauză se solicită anularea unui contract în care pârâta este parte, s-a stabilit calitatea sa procesuală și excepția a fost respinsă. Imobilul înscris în C.F. nr. 3748 Zăbala cu nr. top 4699/1/1/1, 4699/1/2/1, 4699/1/3, 4699/1/4, 4699/1/5, 4699/1/6, 4699/1/7 și 4699/1/8 a fost intabulat pe numele Statului Român, în administrarea operativă directă a fostei GAS Cătălina prin încheierea nr. 546/1964 a fostului Notariat de Stat Raional Târgu Secuiesc în baza Legii nr. 187/1947 și a Decretului nr. 93/1949, prin expropriere, potrivit deciziei nr.34/1964 a Sfatului Popular al comunei Zăbala.

Ulterior, acest imobil a fost înscris în C.F. nr. 4042 Zăbala în urma stabilirii dreptului de proprietate al pârâtei SC A.C. SA prin procedura prevăzută de H.G. nr. 834/1991. Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 20 din 13 ianuarie 1998, pârâta SC A.C. SA a vândut pârâtei SC P.S.C.A. SRL întreg imobilul cuprins în C.F. nr. 4042 Zăbala, nr. top 4699/1/1/1, 4699/1/2/1, 4699/1/3, 4699/1/4, 4699/1/5, 4699/1/6, 4699/1/7 și 4699/1/8, în suprafață totală de 135591 mp, cu prețul de 2.050.000.000 lei vechi, imobilul fiind achiziționat la licitație publică. Cu toate că în rejudecare, reclamanta a arătat că proprietățile bunicului său au fost preluate abuziv, că o astfel de preluare nu poate avea efecte juridice, instanța a constatat că nu a fost investită cu soluționarea unei cereri prin care să se stabilească caracterul legal ori abuziv al exproprierii și a modului în care imobilul a intrat în proprietatea statului.

Conform art. 46 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, în vigoare la data introducerii acțiunii, „actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobilele care cad sub incidența prevederilor prezentei legi, sunt valabile, dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării". Față de textul menționat, s-a impus precizarea că obiectul dosarului nu îl constituie stabilirea caracterului abuziv sau nu al preluării imobilului de la antecesorul reclamantei, deoarece nu a fost formulat un astfel de petit. Ca urmare, în raport de disp. art. 46 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, instanța a constatat că actul de înstrăinare a imobilului a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare la data înstrăinării.

Imobilul a fost vândut în cadrul procedurii insolvenței SC A.C. SA de către judecătorul sindic, prin licitație publică. Sub acest aspect s-a reținut că reclamanta a intentat acțiune la data de 5 noiembrie 1997 împotriva SC A.C. SA prin care a solicitat să se constate nulitatea actului prin care s-a preluat de către Statul Român proprietatea bunicului său ce a făcut obiectul dosarului nr. 2131/1997 al Judecătoriei Târgu Secuiesc și ulterior a renunțat la judecată. In perioada anului 1997, reclamanta a trimis mai multe notificări către Fondul Proprietății de Stat, prin care a solicitat să nu se ia nicio hotărâre ori să se încheie vreo tranzacție cu privire la averea antecesorului său. Reclamanta a trimis o notificare pârâtei SC A.C.

SA în baza Legii nr. 10/2001 la data de 5 iulie 2001, dată la care imobilul din cauză nu se mai afla în proprietatea societății, acesta fiind anterior înstrăinat, în anul 1998. SC A.C. SA a devenit proprietara imobilului în baza legii nr. l5/1990 și a H.G. nr. 834/1991. Cu privire la societatea cumpărătoare, SC P.S.C.A. SRL, s-a constatat că, nu i se poate reține reaua-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Faptul că în Cartea Funciară era prezentată întreaga situație a transferurilor de proprietate, inclusiv a transferului către Statul Român, nu poate fi considerată ca o dovadă de rea-credință a pârâtei cumpărătoare. Nu i se poate solicita cumpărătorului, când nu există prevedere legală în acest sens, să aprecieze (în afara verificării titlului vânzătorului) asupra legalității tuturor mențiunilor anterioare din cartea funciară.

Pe de altă parte, în cauză nu s-a făcut nicio dovadă că această societate ar fi fost notificată de reclamantă ori că ar fi avut cunoștință despre demersurile acesteia. Prin apelul declarat de reclamanta R.C.K.Z., s-a solicitat admiterea acestuia și modificarea sentinței apelate, în sensul admiterii acțiunii. În dezvoltarea motivelor de apel, s-a arătat că imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare a fost preluat de stat în mod abuziv și ulterior cedat spre administrare vânzătoarei SC A.C. SA. Preluarea proprietăților antecesorilor reclamantei a avut loc în condițiile în care familiei i s-a stabilit domiciliu obligatoriu, fiind expulzați din localitatea Zăbala. S-a mai susținut că, statul nu a dobândit în mod valabil dreptul de proprietate asupra imobilului și instanța trebuia să rețină că nu a fost niciodată proprietarul legal al imobilului și prin urmare nu putea să transfere dreptul de proprietate pârâtei SC A.C.

SA. Dacă instanța de fond a ajuns la concluzia că se impunea verificarea existenței sau nu a bunei-credințe a cumpărătorului, acest aspect trebuia verificat în baza unui amplu material probator. Apelanta a mai susținut că reprezentantul societății cumpărătoare a cunoscut situația imobilului, în sensul că a fost preluat de stat în mod abuziv și că societatea vânzătoare era proprietar formal, în realitate fiind calificați ,, uzurpatori ai dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză". Prin decizia nr. 128 din 22 octombrie 2008, Curtea de Apel Brașov, secția civilă, a respins apelul reclamantei R.C.K.Z. împotriva sentinței civile nr. 619 din 29 mai 2008 a Tribunalului Covasna.

Instanța de apel a reținut în esență că, în situația în care obiectul cererii inițiale formulată de reclamantă a fost constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 20 din 13 octombrie 1998, intervenit între cele două pârâte, anularea încheierii de intabulare și restabilirea situație anterioare de carte funciară, critica din apel cu referire la stabilirea caracterului abuziv al preluării imobilelor de către stat, fără titlu, excede obiectului dedus judecății, fiind neîntemeiată în raport cu dispozițiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ. Efectul devolutiv al apelului vizează numai ceea ce s-a judecat în prima instanță.

Sub aspectul relevat, în mod eronat se susține că, instanța de fond s-a limitat în a constata că imobilul în cauză a fost preluat fără titlu, când de fapt, în considerentele sentinței atacate se precizează că instanța nu a fost investită cu soluționarea unei cereri prin care să se constate caracterul legal sau abuziv al exproprierii și a modului în care imobilul a trecut în proprietatea statului, nefiind formulată o astfel de cerere. Nefondată s-a reținut și critica cu privire la nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 20 din 13 ianuarie 1998. Față de modul de dobândire a proprietății de către intimata SC P.S.C.A. SRL, nu se poate reține reaua-credintă a acesteia. Contractul a fost încheiat după organizarea unor licitații de vânzare de către un proprietar al cărui titlu nu a fost desființat.

Proprietarul anterior înscris în cartea funciară a fost SC A.C. SA, care la rândul său a dobândit imobilul în baza Legii nr. 15/1990 și a H.G. nr. 834/1991. Nulitatea absolută a contractului este acoperită prin voința expresă a legiuitorului, care a statuat prin art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, că dreptul dobânditorului de bună-credință al unui imobil preluat fără titlu valabil rămâne de drept dobândit. Ca urmare, în sensul legii, este suficient ca una din părțile participante la vânzare să fi fost de bună-credință, pentru ca dobânditorul să se bucure de protecția legii. In aprecierea bunei-credințe a celui din urmă dobânditor, s-a avut în vedere că acesta a luat cunoștință de faptul că, SC A.C.

SA era înscrisă în C.F., iar, anterior, titular al dreptului de proprietate, după expropriere a fost înscris Statul Român. Or, intimata nu avea calitatea de a analiza valabilitatea titlului statului sau dacă măsura de preluare prin expropriere a fost abuzivă, ci numai obligația de a depune diligente să cunoască dacă statul sau persoana juridică de la care a dobândit imobilul avea titlu. Sub acest aspect, incidența aparenței de drept exprimată în legitimitatea exercitării de către stat a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, precum și a modului în care intimata a dobândit proprietatea a fost verificată de către prima instanță sub aspectul întrunirii mai multor elemente de fapt și de drept.

În lipsa unor mențiuni în cartea funciară cu privire la pretențiile intimatei-reclamante s-a reținut că se acordă eficiență principiului aparenței de drept aplicabil în orice tranzacție oneroasă, când se dobândește un bun determinat de la un proprietar aparent și public, recunoscut prin actele de evidență de publicitate imobiliară, societatea intimată fiind de bună-credință și împărtășind o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a înstrăinătorului. S-au reținut ca irelevante din punct de vedere juridic și notificările adresate de reclamantă FPS-ului, având în vedere că acesta a avut numai calitatea de acționar, calitate ce nu se confundă cu cea de proprietar. Au fost apreciate ca elemente determinante în aprecierea bunei-credințe a cumpărătorului lipsa de diligentă și consecvența apelantei-reclamante pentru recuperarea imobilului, precum și faptul că nu a notat nici un proces sau o interdicție de înstrăinare în cartea funciară.

Împotriva deciziei nr. 128 din 22 octombrie 2008 a Curții de Apel Brașov, s ecția civilă, în termen legal a declarat recurs reclamanta R.C.K.Z., care, invocând motivul prevăzut art. 304 pct. 9 C. proc. civ. susține că hotărârea este nelegală. Se arată că instanța nu a făcut o analiză aprofundată a obiectului cauzei, scăpând din vedere un element esențial pentru soluționarea acțiunii, respectiv modalitatea prin care statul a ajuns în posesia imobilului, pe care 1-a vândut în procesul de privatizare.

Greșit s-a reținut că instanța nu a fost investită cu cerere pentru a analiza legalitatea sau ilegalitatea titlului de preluare, deși, potrivit art. 6 din Legea nr. 213/1998, atunci când prin mijloace abuzive, statul a dobândit dreptul de proprietate, acesta nu este considerat ca un adevărat proprietar și drept urmare nici nu are dreptul să înstrăineze un asemenea bun, iar în raport de practica judiciară trebuia reținut că, în caz de înstrăinare a unui astfel de bun de către stat nu se cercetează buna-credință sau reaua-credință a dobânditorului, actul înstrăinării fiind nul de drept. Mai arată recurenta că nu a formulat capăt de acțiune pentru constatarea ilegalității titlului de preluare a imobilului de către stat, deoarece la acea dată urmărea restituirea proprietății în baza procedurii speciale prevăzută de Legea nr. 10/2001.

Recursul declarat în cauză este nefondat, pentru considerentele ce succed: Instanța de recurs reține că obiectul cererii inițiale formulată de reclamantă privește constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare- cumpărare intervenit în pârâtele din cauză, anularea încheierii de intabulare în cartea funciară și restabilirea situației anterioare de carte funciară. Este evident faptul că recurenta-reclamantă nu a solicitat prin acțiune ca instanța să se pronunțe cu privire la caracterul abuziv al preluării imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare și că imobilul ar fi fost preluat fără titlu de către stat. Instanța de fond, prin soluția pronunțată și menținută de către instanța de apel, respectând principiul disponibilității părților și obiectul cu care a fost investită, a analizat cauza numai în limitele investirii, iar instanța de apel s-a pronunțat numai în legătură cu ce s-a judecat la fond.

Ceea ce critică recurenta prin calea de atac exercitată referitor la neanalizarea legalității titlului de preluarea a imobilului sau al ilegalității acestuia excede obiectului dedus judecății. Chiar din considerentele sentinței recurate rezultă că instanța s-a limitat să constate că imobilul a fost preluat fără titlu, rezultând că nu a fost investită cu soluționarea unei cereri prin care să se constate caracterul legal sau abuziv al exproprierii și modul în care imobilul a trecut în proprietatea statului. Și critica referitoare la nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare este nefondată, acesta fiind încheiat cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare la acea dată, cumpărătorul fiind de bună-credință.

De fapt, recurenta-reclamantă nu a invocat încălcarea vreunui text de lege, în vigoare la data înstrăinării imobilului de către SC A.C. SA, care era societate cu capital integral de stat la momentul respectiv. Imobilul în litigiu a fost înscris în C.F. pe numele societății vânzătoare, posedat în mod public de aceasta, iar vânzarea s-a realizat prin licitație publică. Potrivit extrasului de C.F., se constată lipsa oricărei mențiuni din care să rezulte că ar exista vreo pretenție cu privire la imobil din partea unei terțe persoane, cumpărătorul nefiind sesizat de vreo persoană care ar fi invocat vreo pretenție privitoare la imobil. Cumpărătorul a aflat despre pretențiile reclamantei cu privire la imobilul în litigiu numai în momentul primirii copiei de pe acțiunea de chemare în judecată, fără a avea cunoștință anterior acestui moment de existența reclamantei și de legătura acesteia cu imobilul.

Se constată că reprezentantul SC P.S.C.A. SRL a manifestat un comportament normal, prezentându-se la cumpărarea imobilului care era evidențiat în C.F. pe numele vânzătorului, oferta de vânzare și vânzarea efectivă s-au realizat cu publicitate maximă, cu respectarea procedurii de vânzare prin licitație publică, procedură care a asigurat atât publicitatea necesară, cât și timpul necesar ca orice persoană interesată să cumpere, să aibă posibilitatea să intervină ori să blocheze cumpărarea. Fiind vorba despre înstrăinarea unui imobil intabulat în cartea funciară, orice persoană interesată putea nota orice drept sau orice intenție, operațiuni pe care reclamanta nu le-a făcut.

Neexistând nicio mențiune în C.F., nici o atenționare personală sau publică, verbală sau scrisă în privința pretențiilor recurentei, cumpărătorul a fost de bună-credință și în eroarea în care ar fi orice persoană de bună- credință în aceeași situație, cu privire la proprietarul bunului și la viitoarele pretenții ale recurentei.

Potrivit art. 34 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, „dobânditorul este considerat de bună-credință dacă, la data înregistrării cererii de înscriere în folosul său nu a fost notată nicio acțiune prin care se contestă conținutul cărții funciare". Într-o asemenea situație, corect s-a dat eficiență principiului aparenței în drept, principiu aplicabil la orice tranzacție oneroasă când se dobândește un bun individual determinat, de la un proprietar aparent și public, recunoscut prin actele de evidență a publicității imobiliare, instanța reținând buna-credință a cumpărătorului, iar acesta împărtășind o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului. Trebuie menționat susținerea nejustificată a recurentei potrivit căreia unitatea cumpărătoare a privatizat unitatea vânzătoare.

Este evident faptul că a fost cumpărat numai un bun individual determinat, privatizarea și vânzarea fiind două acte juridice cu consecințe și regim juridic diferit. Contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat după organizarea unei licitații de vânzare, de către un proprietar al cărui titlu nu a fost desființat. SC A.C. SA, înscrisă anterior în cartea funciară ca proprietar, a dobândit imobilul în baza Legii nr. 15/1990 și H.G. nr. 834/1991. Dreptul dobânditorului de bună-credință al unui imobil preluat fără titlu valabil rămâne de drept dobândit, deoarece, așa cum s-a prevăzut prin art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, nulitatea absolută a contractului este acoperită prin voința expresă a legiuitorului.

Astfel, cum a precizat la termenul de astăzi, 12 iunie 2009 reprezentantul recurentei, acțiunea sa nu se întemeiază pe Legea nr. 10/2001. Față de cele arătate, în aprecierea bunei-credințe a ultimului dobânditor, se reține că acesta a luat cunoștința de faptul că SC A.C. SA (vânzătoarea din cauză) era înscrisă în C.F. și anterior, titular al dreptului de proprietate după expropriere a fost statul. Intimata SC P.S.C.A. SRL nu avea obligația să verifice valabilitatea titlului statului sau dacă măsura de preluare prin expropriere a fost abuzivă, ci numai obligația de a depune diligente să cunoască dacă statul sau persoana de la care a dobândit imobilul avea titlu. Față de toate aceste considerente, se reține ca nefondată critica formulată în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. și în conformitate cu art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează ca recursul să fie respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE Respinge recursului declarat de reclamanta R.C.K.Z. împotriva deciziei nr. 128 din 22 octombrie 2008, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 12 iunie 2009.