ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6638/2009

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 6638/2009 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2009)

Deliberând

asupra recursului civil de față;

Din

examinarea actelor și lucrărilor dosarului cauzei, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 619 din 26 mai 2008 a Tribunalului Covasna au

fost respinse excepția

lipsei calității procesuale pasive și acțiunea formulată de reclamanta R.C.K.Z.

împotriva pârâtelor SC

A.C. SA și SC P.S.C.A. SRL.

Pentru a pronunța

această sentință, instanța de fond a reținut următoarele:

Prin cererea inițială

adresată instanței, reclamanta R.C.K.Z.

a

solicitat constatarea nulității absolute a contractului de

vânzare-cumpărare nr. 20 din 13 ianuarie 1998

intervenit între pârâții SC A.C. SA și SC P.S.C.A. SRL, cu privire la

imobilul

înscris în C.F. nr. 4042 Zăbala, nr. top 4699/1/1/1, 4699/1/2/1, 4699/1/3,

4699/1/4, 4699/1/5, 4699/1/6, 4699/1/7 și 4699/1/8, anularea

încheierii de intabulare nr. 1027/1998 și să se

dispună restabilirea situației

anterioare în cartea funciară.

După

un prim ciclu procesual, în care a fost invocată excepția lipsei calității

procesuale pasive de către pârâta SC A.C. SA în

rejudecare, această pârâtă nu a mai susținut excepția.

Pentru că nu s-a renunțat în mod expres la excepție și pentru că în

cauză

se solicită anularea unui

contract în care pârâta este parte, s-a stabilit calitatea sa procesuală și

excepția a fost respinsă.

Imobilul

înscris în C.F. nr. 3748 Zăbala cu nr. top 4699/1/1/1, 4699/1/2/1, 4699/1/3,

4699/1/4, 4699/1/5, 4699/1/6, 4699/1/7 și 4699/1/8 a fost intabulat

pe numele Statului Român, în administrarea

operativă directă a fostei GAS Cătălina prin încheierea nr. 546/1964 a fostului

Notariat de Stat Raional

Târgu Secuiesc în

baza Legii nr. 187/1947 și a Decretului nr. 93/1949, prin

expropriere,

potrivit deciziei nr.34/1964 a Sfatului Popular al comunei Zăbala.

Ulterior,

acest imobil a fost înscris în C.F. nr. 4042 Zăbala în urma

stabilirii dreptului de proprietate al pârâtei SC

A.C. SA prin

procedura prevăzută de H.G. nr. 834/1991.

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 20 din 13 ianuarie 1998, pârâta

SC

A.C. SA

a vândut pârâtei SC P.S.C.A.

SRL

întreg imobilul cuprins în C.F. nr. 4042 Zăbala, nr. top

4699/1/1/1, 4699/1/2/1, 4699/1/3, 4699/1/4,

4699/1/5, 4699/1/6, 4699/1/7 și

4699/1/8,

în suprafață totală de 135591 mp, cu prețul de 2.050.000.000 lei

vechi,

imobilul fiind achiziționat la licitație publică.

Cu toate că în rejudecare, reclamanta a arătat că proprietățile

bunicului

său au fost preluate

abuziv, că o astfel de preluare nu poate avea efecte

juridice, instanța a constatat că nu a fost investită cu soluționarea

unei cereri

prin care să se stabilească caracterul legal ori abuziv al

exproprierii și a modului în care imobilul a intrat în proprietatea statului.

Conform art. 46 alin.

(1) din Legea nr. 10/2001, în vigoare la data

introducerii

acțiunii, „actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în

cadrul procesului de privatizare, având ca obiect

imobilele care cad sub

incidența

prevederilor prezentei legi, sunt valabile, dacă au fost încheiate cu

respectarea

legilor în vigoare la data înstrăinării".

Față de textul menționat, s-a impus precizarea că obiectul dosarului nu

îl

constituie stabilirea caracterului abuziv sau nu al preluării imobilului de la

antecesorul reclamantei, deoarece nu a fost formulat un astfel de petit.

Ca urmare, în

raport de disp. art. 46 alin. (1) din Legea nr. 10/2001,

instanța a constatat că actul de înstrăinare a

imobilului a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare la

data înstrăinării.

Imobilul

a fost vândut în cadrul procedurii insolvenței SC A.C. SA de către judecătorul

sindic, prin licitație publică.

Sub acest aspect s-a reținut că reclamanta a intentat acțiune la data

de 5 noiembrie 1997 împotriva SC A.C. SA prin care a solicitat să se

constate nulitatea actului prin care s-a

preluat de către Statul Român

proprietatea

bunicului său ce a făcut obiectul dosarului nr. 2131/1997 al Judecătoriei Târgu

Secuiesc și ulterior a renunțat la judecată.

In perioada anului 1997, reclamanta a trimis mai multe notificări către

Fondul Proprietății de

Stat, prin care a solicitat să nu se ia nicio hotărâre ori

să se încheie vreo

tranzacție cu privire la averea antecesorului său.

Reclamanta a trimis o notificare pârâtei SC A.C. SA în

baza Legii nr. 10/2001

la data de 5 iulie 2001, dată la care imobilul din cauză

nu se mai afla în proprietatea societății, acesta

fiind anterior înstrăinat, în anul 1998.

SC A.C. SA a devenit proprietara imobilului în baza legii

nr. l5/1990 și a H.G. nr. 834/1991.

Cu

privire la societatea cumpărătoare, SC P.S.C.A.

SRL, s-a constatat că, nu i se poate reține

reaua-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Faptul că în

Cartea Funciară era prezentată întreaga situație a

transferurilor de proprietate, inclusiv a transferului către Statul

Român, nu

poate fi considerată ca o

dovadă de rea-credință a pârâtei cumpărătoare.

Nu i se poate solicita cumpărătorului, când nu există prevedere legală

în

acest sens, să aprecieze (în

afara verificării titlului vânzătorului) asupra

legalității tuturor mențiunilor anterioare din cartea funciară.

Pe de altă parte, în cauză nu s-a făcut nicio dovadă că această

societate

ar fi fost notificată

de reclamantă ori că ar fi avut cunoștință despre demersurile acesteia.

Prin

apelul declarat de reclamanta R.C.K.Z.,

s-a solicitat admiterea acestuia și modificarea

sentinței apelate, în sensul

admiterii

acțiunii.

În dezvoltarea

motivelor de apel, s-a arătat că imobilul ce a făcut obiectul contractului de

vânzare-cumpărare a fost preluat de stat în mod

abuziv și ulterior cedat spre administrare vânzătoarei SC A.C.

SA.

Preluarea

proprietăților antecesorilor reclamantei a avut loc în condițiile

în care familiei i s-a stabilit domiciliu

obligatoriu, fiind expulzați din localitatea Zăbala.

S-a mai

susținut că, statul nu a dobândit în mod valabil dreptul de proprietate asupra

imobilului și instanța trebuia să rețină că nu a fost

niciodată proprietarul legal al imobilului și prin urmare nu putea să

transfere

dreptul de proprietate pârâtei SC A.C. SA.

Dacă

instanța de fond a ajuns la concluzia că se impunea verificarea existenței sau

nu a bunei-credințe a cumpărătorului, acest aspect trebuia

verificat în baza unui amplu material probator.

Apelanta

a mai susținut că reprezentantul societății cumpărătoare a

cunoscut situația

imobilului, în sensul că a fost preluat de stat în mod abuziv

și că societatea vânzătoare era proprietar

formal, în realitate fiind calificați

,,

uzurpatori ai dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză".

Prin decizia nr. 128

din 22 octombrie 2008, Curtea de Apel Brașov, secția civilă, a respins apelul

reclamantei R.C.K.Z.

împotriva sentinței

civile nr. 619 din 29 mai 2008 a Tribunalului Covasna.

Instanța de apel a reținut în esență că, în situația în care obiectul

cererii

inițiale formulată de

reclamantă a fost constatarea nulității absolute a

contractului de vânzare-cumpărare nr. 20 din 13 octombrie 1998,

intervenit între cele

două pârâte, anularea încheierii de intabulare și

restabilirea situație anterioare de carte funciară, critica din apel cu

referire la stabilirea

caracterului abuziv

al preluării imobilelor de către stat, fără titlu, excede

obiectului dedus judecății, fiind neîntemeiată în

raport cu dispozițiile art. 294

alin. (1) C. proc. civ.

Efectul

devolutiv al apelului vizează numai ceea ce s-a judecat în prima

instanță.

Sub

aspectul relevat, în mod eronat se susține că, instanța de fond s-a

limitat în a constata că imobilul în cauză a

fost preluat fără titlu, când de

fapt, în

considerentele sentinței atacate se precizează că instanța nu a fost investită

cu soluționarea unei cereri prin care să se constate caracterul legal

sau

abuziv al exproprierii și a modului în care imobilul a trecut în

proprietatea statului, nefiind formulată o astfel

de cerere.

Nefondată s-a reținut și critica cu privire la nulitatea contractului de

vânzare-cumpărare nr. 20 din 13

ianuarie 1998.

Față de modul

de dobândire a proprietății de către intimata SC P.S.C.A. SRL, nu se poate

reține reaua-credintă a acesteia.

Contractul

a fost încheiat după organizarea unor licitații de vânzare de

către un proprietar al cărui titlu nu a fost

desființat.

Proprietarul

anterior înscris în cartea funciară a fost SC A.C.

SA, care la rândul său a dobândit imobilul în baza Legii nr. 15/1990

și

a H.G. nr. 834/1991.

Nulitatea

absolută a contractului este acoperită prin voința expresă a

legiuitorului, care a statuat prin art. 46

alin. (2) din Legea nr. 10/2001, că dreptul dobânditorului de bună-credință al

unui imobil preluat fără titlu valabil rămâne de drept dobândit.

Ca urmare, în

sensul legii, este suficient ca una din părțile participante

la vânzare să fi fost de bună-credință, pentru ca

dobânditorul să se bucure de

protecția legii.

In

aprecierea bunei-credințe a celui din urmă dobânditor, s-a avut în

vedere că acesta a luat

cunoștință de faptul că, SC A.C. SA era

înscrisă în C.F., iar, anterior, titular al dreptului de proprietate,

după expropriere a fost înscris Statul Român.

Or,

intimata nu avea calitatea de a analiza valabilitatea titlului statului

sau dacă măsura de preluare prin expropriere

a fost abuzivă, ci numai

obligația de a

depune diligente să cunoască dacă statul sau persoana juridică

de la

care a dobândit imobilul avea titlu.

Sub acest aspect, incidența aparenței de drept exprimată în

legitimitatea

exercitării de către stat a dreptului de proprietate asupra imobilului

în litigiu, precum și a modului în care intimata a dobândit proprietatea a fost

verificată de către prima instanță sub aspectul întrunirii mai multor elemente

de fapt și

de drept.

În lipsa unor mențiuni în cartea funciară cu privire la pretențiile

intimatei-reclamante s-a reținut că se acordă eficiență principiului aparenței

de drept aplicabil în orice tranzacție oneroasă, când se dobândește un bun

determinat de la un

proprietar aparent și public, recunoscut prin actele de

evidență de publicitate

imobiliară, societatea intimată fiind de bună-credință

și împărtășind o eroare comună și invincibilă cu

privire la calitatea de proprietar a înstrăinătorului.

S-au reținut ca

irelevante din punct de vedere juridic și notificările

adresate de reclamantă FPS-ului, având în vedere că acesta a avut numai

calitatea de acționar, calitate ce nu se confundă

cu cea de proprietar.

Au fost apreciate ca elemente determinante în aprecierea bunei-credințe

a cumpărătorului lipsa de diligentă și

consecvența apelantei-reclamante

pentru

recuperarea imobilului, precum și faptul că nu a notat nici un proces

sau

o interdicție de înstrăinare în cartea funciară.

Împotriva

deciziei nr. 128 din 22 octombrie 2008 a Curții de Apel Brașov, s

ecția civilă, în termen legal a declarat recurs

reclamanta R.C.K.Z., care, invocând motivul prevăzut art. 304 pct. 9 C. proc.

civ.

susține că hotărârea este nelegală.

Se arată că instanța nu a făcut o analiză aprofundată a obiectului

cauzei,

scăpând din vedere un

element esențial pentru soluționarea acțiunii, respectiv modalitatea prin care

statul a ajuns în posesia imobilului, pe care 1-a vândut în procesul de

privatizare.

Greșit s-a

reținut că instanța nu a fost investită cu cerere pentru a

analiza legalitatea sau ilegalitatea titlului de

preluare, deși, potrivit art. 6 din

Legea nr. 213/1998, atunci când prin

mijloace abuzive, statul a dobândit

dreptul

de proprietate, acesta nu este considerat ca un adevărat proprietar și

drept urmare nici nu are dreptul să înstrăineze

un asemenea bun, iar în raport

de

practica judiciară trebuia reținut că, în caz de înstrăinare a unui astfel de

bun

de către stat nu se cercetează buna-credință sau reaua-credință a

dobânditorului, actul înstrăinării fiind nul de drept.

Mai arată recurenta că nu a formulat capăt de acțiune pentru

constatarea ilegalității titlului de preluare a imobilului de către stat,

deoarece la acea dată

urmărea

restituirea proprietății în baza procedurii speciale prevăzută de Legea nr.

10/2001.

Recursul declarat în

cauză este nefondat, pentru considerentele ce succed:

Instanța de recurs

reține că obiectul cererii inițiale formulată de

reclamantă privește constatarea nulității absolute a contractelor de

vânzare-

cumpărare intervenit în

pârâtele din cauză, anularea încheierii de intabulare

în cartea funciară și restabilirea situației

anterioare de carte funciară.

Este evident faptul că recurenta-reclamantă nu a solicitat prin acțiune

ca

instanța

să se pronunțe cu privire la caracterul abuziv al preluării imobilului

ce a făcut obiectul

contractului de vânzare-cumpărare și că imobilul ar fi fost

preluat fără titlu de către stat.

Instanța de

fond, prin soluția pronunțată și menținută de către instanța de apel,

respectând principiul disponibilității părților și obiectul cu care a fost

investită, a analizat cauza numai în limitele investirii, iar instanța de

apel s-a pronunțat numai în legătură cu ce s-a

judecat la fond.

Ceea ce critică

recurenta prin calea de atac exercitată referitor la

neanalizarea legalității titlului de preluarea a imobilului sau al

ilegalității

acestuia excede obiectului dedus judecății.

Chiar din considerentele sentinței recurate rezultă că instanța s-a

limitat

să constate că imobilul

a fost preluat fără titlu, rezultând că nu a fost

investită cu soluționarea unei cereri prin care să se constate

caracterul legal sau abuziv al exproprierii și modul în care imobilul a trecut

în proprietatea

statului.

Și

critica referitoare la nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare

este nefondată, acesta fiind încheiat cu respectarea dispozițiilor

legale în vigoare la

acea dată, cumpărătorul fiind de bună-credință.

De fapt,

recurenta-reclamantă nu a invocat încălcarea vreunui text de

lege, în vigoare la data înstrăinării imobilului

de către SC A.C.

SA, care era

societate cu capital integral de stat la momentul respectiv.

Imobilul

în litigiu a fost înscris în C.F. pe numele societății vânzătoare,

posedat în mod public de aceasta, iar

vânzarea s-a realizat prin licitație publică.

Potrivit

extrasului de C.F., se constată lipsa oricărei mențiuni din care să rezulte că

ar exista vreo pretenție cu privire la imobil din partea unei terțe

persoane, cumpărătorul nefiind sesizat de

vreo persoană care ar fi invocat vreo pretenție privitoare la imobil.

Cumpărătorul a aflat

despre pretențiile reclamantei cu privire la imobilul în litigiu numai în

momentul primirii copiei de pe acțiunea de chemare în judecată, fără a avea

cunoștință anterior acestui moment de existența reclamantei și de legătura

acesteia cu imobilul.

Se constată

că reprezentantul SC P.S.C.A.

SRL a

manifestat un comportament normal, prezentându-se la

cumpărarea

imobilului care era evidențiat în C.F. pe numele vânzătorului,

oferta de vânzare și vânzarea efectivă s-au

realizat cu publicitate maximă, cu

respectarea

procedurii de vânzare prin licitație publică, procedură care a

asigurat atât publicitatea necesară, cât și timpul

necesar ca orice persoană

interesată

să cumpere, să aibă posibilitatea să intervină ori să blocheze

cumpărarea.

Fiind vorba despre înstrăinarea unui imobil intabulat în cartea

funciară, orice persoană interesată putea nota orice drept sau orice intenție,

operațiuni

pe care reclamanta nu

le-a făcut.

Neexistând

nicio mențiune în C.F., nici o atenționare personală sau

publică, verbală sau scrisă în privința

pretențiilor recurentei, cumpărătorul a

fost de bună-credință și în

eroarea în care ar fi orice persoană de bună-

credință

în aceeași situație, cu privire la proprietarul bunului și la viitoarele

pretenții

ale recurentei.

Potrivit art. 34 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, „dobânditorul este

considerat

de bună-credință

dacă, la data înregistrării cererii de înscriere în folosul

său nu a fost notată nicio acțiune prin care se

contestă conținutul cărții

funciare".

Într-o asemenea

situație, corect s-a dat eficiență principiului aparenței

în drept, principiu aplicabil la orice tranzacție

oneroasă când se dobândește

un bun individual determinat, de la un

proprietar aparent și public,

recunoscut

prin actele de evidență a publicității imobiliare, instanța reținând

buna-credință a cumpărătorului, iar acesta

împărtășind o eroare comună și

invincibilă

cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului.

Trebuie menționat susținerea nejustificată a recurentei potrivit căreia

unitatea cumpărătoare a

privatizat unitatea vânzătoare.

Este evident

faptul că a fost cumpărat numai un bun individual

determinat, privatizarea și vânzarea fiind două acte juridice cu

consecințe și

regim juridic diferit.

Contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat după organizarea unei

licitații de vânzare, de către un proprietar al cărui titlu nu a fost

desființat.

SC A.C. SA,

înscrisă anterior în cartea funciară ca

proprietar,

a dobândit imobilul în baza Legii nr. 15/1990 și H.G. nr. 834/1991.

Dreptul dobânditorului de bună-credință al unui imobil preluat fără

titlu

valabil

rămâne de drept dobândit, deoarece, așa cum s-a prevăzut prin art. 46 alin. (2)

din Legea nr. 10/2001, nulitatea absolută a contractului este acoperită

prin voința expresă a legiuitorului.

Astfel, cum a

precizat la termenul de astăzi, 12 iunie 2009

reprezentantul

recurentei, acțiunea sa nu se întemeiază pe Legea nr. 10/2001.

Față de cele arătate, în aprecierea bunei-credințe a ultimului

dobânditor,

se

reține că acesta a luat cunoștința de faptul că SC A.C. SA (vânzătoarea din

cauză) era înscrisă în C.F. și anterior, titular al dreptului de

proprietate după expropriere a fost statul.

Intimata SC P.S.C.A.

SRL nu avea

obligația să verifice

valabilitatea titlului statului sau dacă măsura de preluare prin expropriere a

fost abuzivă, ci numai obligația de a depune diligente să cunoască dacă statul

sau persoana de la care a dobândit imobilul avea titlu.

Față de toate

aceste considerente, se reține ca nefondată critica formulată în temeiul art.

304 pct. 9 C. proc. civ. și în conformitate cu art. 312 alin. (1) C. proc.

civ., urmează ca recursul să fie respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge recursului declarat de reclamanta R.C.K.Z. împotriva deciziei

nr. 128 din 22 octombrie 2008, pronunțată de

Curtea de Apel Brașov, secția civilă

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 12 iunie 2009.