ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 846/2009

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la 18 aprilie 2006 reclamanții D.V. și C.A. cheamă în judecată pe pârâta SC S.S.I. SRL București solicitând instanței să dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 1.000.000 euro, respectiv 3.653.000 lei, pentru neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat din 14 decembrie 2005 încheiat cu pârâta. La data de 23 mai 2006 pârâta formulează întâmpinare prin care solicită respingerea acțiunii reclamantei ca nefondată, și cerere reconvențională prin care solicită instanței să oblige pe pârâții reclamanți la plata sumei de 64.500 lei reprezentând diferența dintre suma de 8.830.000 lei achitată de pârâtă pentru achiziționarea la 28 martie 2006 a sumei de 2.500.000 euro, și suma de 8.765.500 lei plătită de reclamanți.

Prin încheierea din 24 octombrie 2006 Tribunalul București, secția a III-a civilă, admite excepția de necompetență funcțională a Secției civile a Tribunalului București, invocată de pârâtă, și declină competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București, secția a VI-a comercială, reținând incidența în speță a art. 56 C. com. Prin decizia civilă nr. 2 din 9 ianuarie 2007 Curtea de Apel București, secția a IX-a civilă și pentru cauze privind proprietatea intelectuală, admite excepția inadmisibilității recursului declarat de reclamanți împotriva încheierii de mai sus, invocată din oficiu și respinge ca inadmisibil recursul reclamanților, reținând că încheierea prin care, constatându-se încălcarea unei competențe funcționale, se înaintează dosarul instanței considerate a fi competente sub aspect funcțional, nu întrerupe cursul judecății pentru a putea fi susceptibilă de recurs conform art. 282 alin. (2) teza a II-a C. proc.

civ., astfel că încheierea recurată având un caracter premergător, ea neputând face obiectul unui recurs exercitat înaintea celor ce ar viza fondul litigiului. Prin sentința comercială nr. 8629 din 25 iunie 2007 Tribunalul București, secția a VI-a comercială, respinge ca nefondată cererea principală formulată de reclamanți, respinge ca nefondată cererea reconvențională formulată de pârâtă, cu 29.858 lei cheltuieli de judecată în sarcina reclamanților - pârâți către pârâta - reclamantă.

Pentru a decide astfel instanța reține, cu privire la cererea principală, că nu sunt întrunite condițiile pentru antrenarea răspunderii civile contractuale a pârâtei, că prin art. 8.4 din antecontract este sancționat refuzul promitentului cumpărător de a cumpăra bunul prin neprezentarea la data de 24 martie 2006 la notar pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare, că pârâta nu a refuzat să încheie respectivul contract prin neprezentare – cum rezultă și din încheierea de certificare din 24 martie 2006, nefiind deci incidentă ipoteza prevăzută de art. 8.4 pentru obținerea despăgubirii de către reclamanți, contractul menționat neîncheindu-se din cauza faptului că reclamanții nu au putut înmâna pârâtei, prin reprezentant, planul de urbanism detaliat pentru realizarea construcției, plan ce nu fusese obținut de reclamanți la data de 24 martie 2006, cum se obligaseră, și în considerarea căruia pârâta încheiase antecontractul; mai reține instanța că, față de condițiile în care au fost asumate obligațiile, obligația asumată de reclamanți de a obține P.U.D.-ul este o obligație de rezultat și nu de diligență chiar dacă obținerea acestuia depindea și de o autoritate publică, că antecontractul nu s-ar fi încheiat dacă reclamanții nu și-ar fi asumat obligația obținerii P.U.D.-ului, că, obligația asumată de reclamanți fiind o obligație de rezultat,

precizată sub aspectul obiectului și scopului urmărit, validă și urmărind predarea unui anumit document – respectiv a P.U.D.-ului, neîndeplinirea acesteia, adică neatingerea rezultatului, constituie o dovadă a culpei debitorului, deci a reclamanților, că nu se poate reține culpa pârâtei care a predat planurile privind imobilul pe care intenționa să-l ridice pe teren la 28 decembrie 2005 și planșa oficială cu semnătura reprezentantului său la data de 24 februarie 2006, reclamanții înșiși comunicând că sunt îndeplinite condițiile încheierii contractului fiind confirmat un P.U.D. mai mare decât P.U.D.-ul principal.

Reține, de asemenea, instanța că nu a fost încălcat principiul specializării ipotecii aceasta fiind determinată sub aspectul imobilului afectat de garanție, conform art. 8.1, și sub aspectul valorii creanței garantate, suma de 2.500.000 euro reprezentând avansul achitat de pârâtă și despăgubirile în caz de neperfectare a vânzării, astfel că nu poate fi invocată nulitatea ipotecii câtă vreme este permisă constituirea unei garanții și în considerarea eventualelor prejudicii ce ar putea fi produse, fără a se putea reține o cauză ilicită și imorală, în cauză neputându-se reține o plată nedatorată, ca fapt juridic producător de efecte juridice, atâta timp cât plata sumei de 500.000 euro la 28 martie 2006 către pârâtă nu s-a făcut din eroare, ci în cunoștință de cauză, subzistând astfel culpa reclamanților în neperfectarea vânzării; mai reține instanța că reclamanții nu și-au îndeplinit nici obligația prevăzută de art. 5.4.3 din antecontract, terenul fiind ocupat încă de sere la data de 22 martie 2006, cu două zile înainte de data prevăzută pentru perfectarea contractului, dată la care terenul ar fi trebuit să fie liber.

Cu privire la cererea reconvențională instanța reține că reclamanții au restituit corect pârâtei suma de 8.765.500 lei, echivalent al sumei de 2.500.000 euro, întrucât la data de 28 martie 2006, data restituirii, cursul valutar B.N.R. era de 3,5062 lei pentru 1 euro, neputând fi angajată răspunderea reclamanților pentru achiziționarea de către pârâtă a sumei în cauză la un curs de 3,5350 lei pentru 1 euro, precum și că prejudiciile suferite de pârâtă ca urmare a neperfectării vânzării au fost acoperite prin plata despăgubirilor de 500.000 euro.

Prin decizia comercială nr. 44 din 7 februarie 2008, îndreptată din oficiu prin încheierea dată în Camera de Consiliu la 10 aprilie 2008 Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, respinge ca nefondat apelul declarat de apelanții reclamanți pârâți împotriva sentinței primei instanțe, reținând că, prin raportare la prevederile din art. 9.2, art. 3 și 5 din partea introductivă din antecontract, prima instanță a calificat corect obligația promitenților vânzători de predare a P.U.D.-ului principal până la data de 9 martie 2006 ca fiind o obligație de rezultat, promitenții vânzători declarând că sunt în măsură să obțină de la autoritățile române competente P.U.D.-ul principal, astfel că obligația în cauză este determinată și validă atât ca obiect cât și ca scopul urmărit, iar nu incertă cum pretind apelanții, care s-au obligat prin antecontract să obțină un rezultat determinat – P.U.D.-ul și nicidecum să depună doar diligențe pentru obținerea acestuia, că neînmânând promitentului cumpărător a P.U.D.-ului principal, în absența căruia antecontractul nu s-ar fi încheiat, aceasta semnifică neatingerea rezultatului urmărit, ceea ce reprezintă dovada clară a culpei apelanților, precum și că apelanții reclamanți nu și-au îndeplinit nici obligația prevăzută de art. 5.4.3, la data de 22 martie 2006 terenul în cauză fiind încă ocupat de serele acestora,

că ipoteca constituită este determinată atât sub aspectul obiectului său cât și a valorii creanței garantate, neîncălcându-se nici principiul specializării ipotecii, care nu poate fi considerată nulă pentru cauză ilicită și imorală câtă vreme este permisă constituirea unei garanții și în considerarea eventualului prejudiciu ce ar putea fi produs, contractul de ipotecă în cauză fiind astfel legal, încheiat cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de lege, constituit asupra bunului imobil, teren proprietatea apelanților, și nu asupra unei condiții viitoare și imprevizibile cum pretind reclamanții, prin acesta executându-se o obligație existentă, născută din art. 7.1 lit. b) din antecontract.

Împotriva deciziei de mai sus reclamanții declară recurs solicitând, cu invocarea motivelor prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., admiterea acestuia, casarea deciziei și admiterea apelului cu consecința schimbării în tot a sentinței primei instanțe în sensul admiterii cererii lor astfel cum a fost formulată.

În susținerea recursului recurenții critică instanța de apel pentru a fi pronunțat o hotărâre nemotivată întrucât nu răspunde motivelor menționate în apelul declarat de ei împotriva sentinței primei instanțe, aceasta nejustificând înlăturarea aserțiunilor referitoare la neîndeplinirea de către intimată a obligației de a înmâna planurile necesare aprobării P.U.D.-ului, respectiv memoriul și planurile desenate cu referire specială la încadrarea în P.U.Z., regim înălțime, coeficient de utilizare a terenului și de ocupare a acestuia, cu toate că intimata fusese notificată în acest sens, întrucât îndeplinirea obligației menționate până la 22 decembrie 2005 reprezintă condiția sine qua non a eliberării P.U.D.-ului.

Recurenții critică instanța de apel și pentru calificarea eronată a obligației lor ca fiind o obligație de rezultat în condițiile în care, în mod expres, au declarat în antecontract că pot obține P.U.D.-ul, sintagmă ce nu poate fi interpretată că garantează obținerea acestuia, obligația asumată fiind doar una de diligență și de prudență, cum au și notificat pârâtei.

Reluând criticile din apel, recurenții reproșează instanței greșita aplicare a legii întrucât aceasta nu a indicat precis care este obligația pe care recurenții nu au îndeplinit-o pentru a fi putut reține faptul că sunt în culpă, nu a reținut că eliberarea terenului de construcțiile existente nu constituia o condiție pentru încheierea contractului, intimata prevalându-se de propria culpă pentru obținerea de despăgubiri, deși ea a refuzat să încheie contractul impunând noi condiții, instanța apreciind incorect și că, în cadrul ipotecii, se poate înscrie suma de 500.000 euro, instituindu-se astfel nelegal o ipotecă pentru o eventualitate, pentru un posibil prejudiciu suferit în lipsa oricărei culpe din partea lor și a existenței culpei exclusive a intimatei, o astfel de garanție fiind – în opinia recurenților – întemeiată pe o cauză imorală și ilicită, plata obligației imorale sau ilicite fiind o plată nedatorată, lipsită de cauză, aspect eludat de instanța de apel.

Prin întâmpinarea depusă la dosar intimata - pârâtă solicită respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată, arătând că decizia apelată este temeinică și legală. Examinând criticile formulate de recurenți prin prisma motivelor de recurs invocate se constată că acestea nu sunt fondate. În acest sens se constată că instanța de apel a motivat soluția pronunțată, este adevărat într-o manieră succintă și concentrată, dar nici nu se impunea o motivare detaliată în condițiile în care instanța de control judiciar a confirmat soluția instanței de fond, apreciind, în urma propriei examinări, că instanța de fond a reținut corect situația de fapt și de drept, stabilind – pe această bază - că nu sunt îndeplinite condițiile art. 8.4 din antecontract pentru angajarea răspunderii civile contractuale a intimatei - pârâte.

Nu se poate reține ca întemeiată nici cea de-a doua critică a recurenților, întrucât instanța de apel, ca și instanța de fond, a interpretat corect prevederile antecontractului, calificând judicios obligația asumată de recurenți, ca promitenți vânzători, de a obține P.U.D.-ul ca fiind o obligație de rezultat. Nici cea de a treia categorie de critici avansate de recurenți nu poate fi primită întrucât instanța de apel a făcut o corectă aplicare a clauzelor antecontractului dintre părți și ale legii constatând că terenul în litigiu nu fusese eliberat de construcții până la data la care ar fi urmat să se încheie, în formă notarială, contractul de vânzare - cumpărare între părți, precum și că ipoteca a fost legal constituită ca garanție a întregii sume la care ar fi putut fi obligați recurenții, promitenți vânzători, în ipoteza neperfectării contractului de vânzare - cumpărare din vina acestora.

Într-o motivare comună a respingerii criticilor recurenților se reține că, așa cum corect au constatat și instanțele de fond și de apel, recurenții - reclamanți și-au asumat - atât prin pct. 5 din preambulul antecontractului încheiat cu intimata, care conform art. 1.1 face parte integrantă din acesta, cât și prin art. 5 - obligația de a obține și de a preda intimatei - promitente cumpărătoare până la data de 9 martie 2006 P.U.D.-ul principal, obligație a cărei executare reprezintă condiția esențială a încheierii viitorului contract de către promitenta cumpărătoare, cum se menționează expres în art. 3.1 și cum rezultă și din art. 9.2 lit. c), și a cărei neîndeplinire conduce la nulitatea contractului – în conformitate cu art. 71 lit. b) - și pe care recurenții nu au îndeplinit-o la data de 24 martie 2006 când ar fi urmat să se semneze contractul de vânzare - cumpărare și când, așa cum s-a constatat în încheierea de certificare din 24 martie 2005 a notarului public, recurenții au pus la dispoziția promitentei cumpărătoare doar avizul de urbanism din 1 martie 2006 și certificatul de urbanism din 16 martie 2006 eliberat de Primăria Sectorului 1 București și nu și P.U.D.-ul special în considerarea căruia a încheiat aceasta antecontractul, rezultând din avizul de urbanism menționat, că în vederea promovării P.U.D.

în cadrul Consiliului Local sector 1, mai era necesar Avizul Comisiei Tehnice de Circulație și Avizul Comisiei de Precoordonare rețele P.U.D. pentru obținerea cărora recurenții nu au probat a fi făcut în termen demersurile necesare. Din faptul că recurenții au obținut certificatul de urbanism din 16 martie 2006, avizul de urbanism din 1 martie 2006, documente ce nu ar fi putut fi eliberate de autoritățile competente decât pe baza depunerii documentației necesare în acest sens, inclusiv a planurilor puse la dispoziție de promitenta cumpărătoare, punere la dispoziție confirmată și de Încheierea de certificare din 24 martie 2005, rezultă că aceasta din urmă și-a îndeplinit obligația asumată prin pct. 4 din preambulul antecontractului.

Se reține, de asemenea, că, în conformitate cu art. 5.4.3, recurenții promitenți vânzători s-au obligat ca la data prevăzută pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare, respectiv 24 martie 2006, pe terenul în cauză să nu existe construcții sau copaci, obligație neîndeplinită de către recurenți, așa cum rezultă din Raportul de consultanță și expertiză tehnică extrajudiciară întocmit la 23 martie 2006, la cererea promitentei cumpărătoare, și cum s-a consemnat și în încheierea de certificare din 24 martie 2005, promitenta cumpărătoare nefiind ținută, conform antecontractului să fi verificat, la încheierea acestuia, starea terenului și nici la verificarea veridicității declarațiilor promitenților vânzători, presupuși a fi fost de bună credință, avându-se în vedere și prevederile art. 5.10 și 5.11 din contract conform cărora „toate declarațiile promitenților vânzători vor rămâne valabile și adevărate” – deci și cele menționate la art. 5.4.3 și 5.2 – „și la data semnării contractului de vânzare - cumpărare final”.

De altfel, chiar și prin recursul declarat, recurenții recunosc implicit că nu au eliberat terenul în litigiu de toate construcțiile aflate pe acesta, sugerând - neîntemeiat, față de declarația lor din art. 5.2 și 5.4.3 - că eliberarea terenului ar reprezenta o nouă condiție impusă de intimată, în afara celor stabilite prin antecontract.

Se reține, tot astfel, că, potrivit art. 8.1 din antecontract, recurenții promitenți vânzători acceptă constituirea în favoarea promitentei cumpărătoare a unei ipoteci de rang I asupra imobilului în cauză, în vederea garantării sumei de bani ce va fi achitată de promitenta cumpărătoare cu titlu de avans și anume echivalentul în lei al sumei de 2.000.000 euro și a despăgubirilor în cuantum de 500.000 euro, precum și că, prin contractul de garanție ipotecară autentificat la 14 decembrie 2005, aceștia garantează suma de 2.500.000 euro reprezentând avansul prețului – 2.000.000 euro și despăgubiri 500.000 euro, sume stabilite conform antecontractului, ipoteca în discuție fiind încheiată și cu respectarea dispozițiilor art. 1769, art. 1772, art. 1774 și art. 1776 C. civ., ea fiind încheiată în formă autentică, pentru garantarea unei sume determinate prin act, respectiv de 2.500.000 euro, asupra unui teren deasemeni identificat.

Astfel fiind, cu suplimentarea și precizarea de motivare de mai sus, se reține că decizia recurată este legală și temeinică, urmând ca, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat împotriva acesteia să fie respins ca nefondat. Cu aplicarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ. recurenții căzuți în pretenții urmează a fi obligați să achite intimatei suma de 6.066,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanții D.V.T. și C.A. împotriva deciziei nr. 44 din 7 februarie 2008 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat. Obligă recurenții la 6.066,30 lei cheltuieli de judecată către intimată. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 12 martie 2009.