ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2455/2013

Asupra recursului de față, constată următoarele: Prin decizia nr. 341 din data de 18 septembrie 2011, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a anulat, ca netimbrat, apelul formulat de intervenienta Universitatea Română de Științe și Arte „G.C.” împotriva sentinței civile nr. 24809 din 16 decembrie 2011 pronunțată de, secția a VI-a civilă, a Tribunalului București. A respins, ca nefondat, apelul formulat de reclamanta SC Q.C.G. SRL împotriva aceleiași sentințe. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut următoarele considerente: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă, la data de 25 aprilie 2008, reclamantele SC Q.C.G.

SRL și Universitatea Română de Științe și Arte „G.C.” au chemat în judecată pe pârâta SC F. SA, solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra terenului în suprafață totală de 4.819 mp situat în București, B-dul E., sector 3, ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată nr. X1. din data de 19 februarie 1993 și a plății prețului, precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată. În cauză s-a formulat cerere de intervenție accesorie în interesul reclamantei SC Q.C.G. SRL de către Universitatea Română de Științe și Arte „G.C.”. Prin sentința nr. 24809 din 16 decembrie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă în Dosarul nr. 28675/3/2008 s-a respins acțiunea formulată de reclamanta SC Q.C.G.

SRL ca neîntemeiată, iar acțiunea formulată de reclamanta Univeristatea Română de Științe și Arte „G.C.” ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă; s-a respins cererea de intervenție accesorie formulată de intervenienta Universitatea Română de Științe și Arte „G.C.”; s-au respins cererile formulate de părți privind acordarea cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiate. În motivarea sentinței primei instanțe s-a reținut că din interpretarea convenției părților în raport de regulile C. civ. din 1864 (art. 970, art. 977-985) rezultă că părțile au convenit numai cu privire la transmiterea dreptului de proprietate asupra construcțiilor reprezentate de blocurile 1, 2 și 3 din B-dul E., sector 3, nu și asupra transmiterii unui drept de proprietate asupra terenului aferent - cu privire la care prin clauza 5 a contractului s-a prevăzut acordarea unui drept de folosință.

Împotriva sentinței au formulat cereri de apel reclamanta și intervenienta accesorie. Curtea a admis excepția de netimbrare a apelului formulat de intervenienta Universitatea Română de Științe și Arte „G.C.”, pentru motivele arătate în încheierea de ședință prin care s-a dispus în acest sens. Apelul formulat de reclamanta SC Q.C.G. SRL a fost apreciat ca fiind nefondat, reținându-se că în mod netemeinic apelanta susține ca voința reală a părților ar fi fost în sensul că prin contractul dintre părți acestea ar fi urmărit vânzarea nu numai a construcțiilor, ci și a terenului aferent acestora, cu referire la prevederile art. 1 din convenție. Aceasta deoarece voința reală a părților (care are prioritate, față de norma de interpretare prevăzută de art. 977 C. civ.

din anul 1864) nu se determină prin examinarea izolată a unui singur paragraf din convenție (astfel cum tinde apelanta reclamantă, invocând prevederile art. 1 din contract). Interpretând coroborat toate clauzele contractului, se constată ca la art. 5 se vorbește doar de o transmitere către cumpărător a dreptului de folosință a terenului, iar față de dispozițiile art. 978 C. civ. din anul 1864 această clauză nu poate fi analizată decât în sensul în care ar produce un efect, respectiv cel că s-a transmis doar dreptul de folosință. De asemenea, la art. 7 înseși părțile vorbesc despre imobile și teren, ceea ce înseamnă că în accepțiunea lor noțiunea de imobil era echivalentă doar cu cea de construcție.

Mai mult, din elementul extrinsec contractului dintre părți, respectiv evaluarea făcută de Banca D. (la care se face referire în art. 3 din convenție) reiese în mod clar că suma de 51.703.000 lei ROL convenită ca preț reprezintă doar valoarea construcțiilor, nu și a terenului aferent acestora. În cauză nu sunt îndeplinite toate condițiile necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, câtă vreme și prețul terenului nu a fost determinat și nici nu este determinabil, astfel că nu a fost achitat de către cumpărător, în condițiile în care suma stabilită reprezintă doar prețul construcțiilor, astfel cum reiese din raportul de evaluare. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC Q.C.G.

SRL, criticând-o pentru următoarele motive: Întreaga interpretare a contractului de vânzare-cumpărare din 19 februarie 1993 este greșită, întrucât din art. 1 rezultă voință reală a părților, iar imobilele nu au fost menționate pentru a se identifica construcții cât timp s-a utilizat conjuncția „și ” pentru terenul aferent. Dacă vânzătorul nu ar fi dorit și vinderea terenului aferent, ci doar stipularea generală privind terenurile aferente pentru identificarea construcțiilor, nu ar fi acceptat clauza art. 1 decât în sensul stipulării vânzării numai a construcțiilor. Însă, această clauză privește și vânzarea terenului aferent, astfel încât, printr-o interpretare sistematică și logică a acesteia, rezultă că dreptul de folosință a fost acordat reclamantei temporar, până la obținerea de către vânzător a titlului care să ateste proprietatea asupra terenului.

Acest drept de folosință subzistă până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile aferente blocurilor, pe baza certificatului de atestare a dreptului de proprietate. Faptul că s-a prevăzut la art. 5 din contract un drept de folosință asupra terenului nu este de natură să schimbe voința reală a părților de vânzare-cumpărare, cât timp din art. 1 alin. (2) rezultă că încheierea actului respectiv s-a realizat pe baza unei note contabile, așadar în lipsa certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor aferente, necesar pentru transferul dreptului de proprietate asupra acestora. Cumpărătoarea a plătit încă din 1993 taxele și impozitele pe terenurile aferente de la adresele menționate la art. 1 din contract, având deschis rol fiscal pentru acestea (dovezile de plată fiind depuse la dosar), luând în considerare art. 7 teza a II-a, potrivit căreia după cumpărare taxele pentru imobile privesc pe cumpărător.

Reclamanta a apreciat că obținerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor era o simplă formalitate din partea vânzătoarei, având încredere la acea vreme că aceasta va respecta contractul și va proceda la perfectarea transferului dreptului de proprietate asupra acestor terenuri, astfel cum s-a obligat la art. 1. Intimata nu a mai respectat actul după ce a obținut certificatul respectiv, aceasta uzând doar de prevederile art. 5 din contract pentru a mai obține alte venituri de la cumpărătoare, în ciuda faptului ca prețul vânzării i-a fost plătit - a se vedea înscrisurile doveditoare depuse la dosarul de fond.

Prețul vânzării (obiectul vânzării fiind stipulat la art. l), în valoare de 51.703.000 ROL, a fost achitat integral, aspect care rezultă din actele de la dosar și care nu a fost contestat nici de către pârâtă, care a avut obiecții numai în ce privește valoarea lui - aspect asupra căruia nu se poate reveni, întrucât potrivit art. 1 „vânzătorul vinde definitiv și irevocabil” clădirile și terenurile de la adresele enumerate la un preț agreat de părți și achitat întocmai. În conformitate cu art. 304 alin. (8) C. proc. civ., se solicită să se constate că instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecații (contractul), a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.

Pârâta-intimată a formulat întâmpinare, prin care a invocat inadmisibilitatea recursului pe motiv că vizează o reapreciere a probelor administrate, iar în subsidiar a susținut legalitatea hotărârilor pronunțate. Înalta Curte constată că recursul este nefondat, în considerarea argumentelor ce succed: Cererea de recurs nu este inadmisibilă, în sensul invocat de către pârâta-intimată, instanța urmând a aprecia dacă se încadrează în motivul de recurs indicat criticile formulate. Art. 304 pct. 8 C. proc. civ. prevede ca motiv de recurs cazul în care instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.

Instanța schimbă natura contractului dacă, de exemplu, califică un contract de vânzare-cumpărare drept un contract de donație, și îl denaturează atunci când, interpretând actul, îi atribuie un alt înțeles, pe care termenii și textul lui, în loc să-l sprijine, îl exclud în mod clar și vădit neîndoielnic. Dacă însă ar rezulta un dubiu în privința conținutului actului juridic dedus judecății, interpretarea dată de judecătorii fondului nu poate fi cenzurată de instanța de recurs, întrucât motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. nu permite acest lucru. În art. 1 din contract, care se referă la obiectul vânzării, sunt indicate imobilele din B-dul E., cu următoarele adrese: Bloc nr. 1, B-dul E. sector 3, București cu o suprafață utilă de 1.795 mp.

și teren aferent de 1431 mp (P+4 et. = 74 camere); Bloc nr. 2. B-dul E. sector 3,București cu o suprafață utilă de 1.795 m.p. și teren aferent de 1.431 m.p. (P+4 et. = 74 camere); Bloc nr. 3, B-dul E., sector 3 București cu o suprafață utilă de 2.570 m.p. și teren aferent de 1.957 m.p. (P+4 et. = 109 camere). În al doilea alin. se arată că imobilele sunt deținute de vânzător în baza unor note contabile și de transfer. În art. 5 se arată că pe data vânzării se acordă cumpărătorului dreptul de folosință asupra suprafeței de 4.819 mp, teren aferent imobilului, vânzătorul obligându-se să asigure transferul folosinței acestui teren cumpărătorului conform procedurilor legale. Prin art. 6 s-a convenit să se suporte impozitele, taxele și cheltuielile aferente folosinței terenului, în valoare de 9.638 RON pe lună, de către cumpărător.

În art. 7 se arată că taxele și impozitele aferente terenului și imobilelor datorate până la încheierii contractului privesc pe vânzător, iar după cumpărare taxele pentru imobile privesc pe cumpărător. Prin cererea de recurs s-a susținut că art. 5 își producea efectele până la data obținerii de către vânzătoare a certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, fără însă ca o asemenea apărare să se regăsească în vreo clauză din actul dedus judecății. Articolele redate, care conturează obiectul contractului și au generat prezentul litigiu sub aspectul întinderii acestuia, nu sunt lămurite și vădit neîndoielnice în sensul reclamat de către recurentă.

Pe lângă faptul că în ceea ce privește terenul aferent clauza este clară, în sensul că se transmite dreptul de folosință, clauza referitoare la prețul vânzării a fost interpretată de instanțele anterioare în sensul că se referă numai la construcții, în condițiile în care prin art. aferent s-a prevăzut că acesta este cel rezultat din actul de evaluare întocmit de Banca D., din care reiese că suma este stabilită numai pentru construcții - considerent care nici nu a fost criticat pe calea recursului. Mai mult, din art. nr. 6 și 7 din contract rezultă că părțile au făcut distincție între teren și imobile construcții, impozitele, taxele și cheltuielile pentru teren fiind calificate de acestea ca aferente folosinței.

Constatând că nu sunt incidente astfel în cauză dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte urmează să facă aplicarea și a art. 312 alin. (1) C. proc. civ., dispunând în consecință.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC Q.C.G. SRL împotriva deciziei nr. 341 din data de 18 septembrie 2011 a Curții de Apel București, secția a V-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 23 aprilie 2013.