ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3194/2013

Asupra recursului

de față;

Din examinarea

actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată pe rolul

Tribunalului Constanța, reclamanta SC S.E. SRL a chemat în judecată pârâta SC

B.T.T. SA solicitând obligarea pârâtei să încheie cu reclamanta contract de vânzare

- cumpărare pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință, respectiv pentru

spațiul în suprafață de 57 mp, situat în localitatea C., Bloc G.G.N., județul Constanța,

deținut în baza contractului de închiriere nr. I1. din 18 octombrie 2000, cesionat

pârâtei prin contractul de cesiune autentificat sub nr. C1. din 23 martie 2004 la

BNP L.B. și L.D., la prețul ce va fi stabilit prin expertiză judiciară, cu scăderea

investițiilor efectuate de reclamantă în spațiul menționat.

Prin sentința

civilă nr. 6811 din 20 decembrie 2011, Tribunalul Constanța, secția a ll-a civilă,

a admis acțiunea și a obligat pârâta să încheie cu reclamanta, contractul de vânzare

- cumpărare având ca obiect spațiul în suprafață de 57 mp, situat în localitatea

C., Bloc G.G.N., județul Constanța, deținut în baza contractului de închiriere nr.

I1. din 18 octombrie 2000, cesionat pârâtei prin contractul de cesiune autentificat

sub nr. C1. din 23 martie 2004 la BNP L.B. și L.D., la prețul stabilit pe baza raportului

de contraexpertiză întocmit în cauză de colectivul de experți judiciarii A.Ș., B.M.

și M.C., după deducerea investițiilor efectuate în activ de către reclamantă, evaluate

prin același raport de contraexpertiză.

Pentru a pronunța

această soluție, tribunalul a reținut în esență următoarele:

În oaza contractului

de închiriere nr. I1. din 18 octombrie 2000, pârâta SC B.T.T. SA, prin sucursala

C., a transmis SC O.C. SRL, dreptul de folosință pentru cazare personal, asupra

spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, în suprafață de 57 mp, situat

în C., județul Constanța.

Prin contractul

de cesiune autentificat sub nr. C1. din 23 martie 2004, locatara SC O.C. SRL, a

cesionat reclamantei SC S.E. SRL, cu acordul pârâtei SC B.T.T. SA, contractul de

închiriere sus-mentionat.

După apariția

Legii nr. 346/2004, reclamanta a solicitat pârâtei aprobarea cumpărării spațiului

ce face obiectul contractului de închiriere, în temeiul art. 12 din lege, pârâta

nefiind de acord cu solicitarea reclamantei.

Instanța de fond

a reținut că există o obligație legală, în sensul vânzării activelor închiriate,

către o întreprindere mică sau mijlocie, acest caracter fiind subliniat și de prevederile

art. 33 din Legea nr. 346/2004, care sancționează contravențional nerespectarea

de către regiile autonome, societățile sau companiile naționale, societățile comerciale

cu capital majoritar de stat, respectiv de către autoritățile contractante, a obligației

prevăzută de art. 12 alin. (2) din Lege.

Susținerile pârâtei

potrivit cărora, spațiul în cauză nu poate fi calificat drept activ disponibil,

sunt nefondate pentru că dispozițiile art. 13 alin. (2) din Lege definesc activele

disponibile, ca fiind „acelea neutilizate pe o perioadă de cel puțin 3 luni, dar

stabilite prin liste transmise camerelor de comerț de către titularii dreptului

de proprietate", imobilul în litigiu îndeplinind aceste condiții.

Cu privire la

prețul de cumpărare, instanța de fond a reținut concluziile raportului de contraexpertiză,

potrivit cărora valoarea imobilului este de 57.150 RON, iar valoarea lucrărilor

de îmbunătățire și ridicare grad de confort este de 10.180 RON.

Împotriva acestei

sentințe a declarat apel pârâta SC B.T.T. SA, criticând-o pentru nelegalitate și

netemeinicia.

În motivarea apelului

se arata că instanța de fond a interpretat greșit prevederile art. 13 alin. (1),

(2), (4) și (5) din Legea nr. 346/2004, precum și ale art. 482 și următoarele

C. civ.

Prin decizia

nr. 101 din 28 iunie 2012, Curtea de Apel Constanța, secția a ll-a civilă, de contencios

administrativ și fiscal, a respins ca nefondat apelul, reținând în esență următoarele:

În mod legal,

instanța de fond a apreciat că există o obligație legală în sensul vânzării activelor

închiriate către o întreprindere mică sau mijlocie, acest caracter fiind subliniat

și de prevederile art. 33 din Legea nr. 346/2004.

Față de definiția

dată „activelor disponibile" în art. 13 alin. (2) din Legea nr. 346/2004, ca

fiind „acelea neutilizate pe o perioadă de cel puțin 3 luni, dar stabilite prin

liste transmise camerelor de comerț de către titularii dreptului de proprietate",

imobilul în litigiu îndeplinește aceste condiții, situație de fapt ce se coroborează

pe deplin cu dispozițiile cuprinse în art. 13 alin. (4) și alin. (5) din Lege.

În mod legal și

temeinic s-au avut în vedere concluziile raportului de contraexpertiză întocmit

în cauză, de trei experți judiciari.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs pârâta SC B.T.T. SA, criticând-o sub următoarele motive

de nelegaiîtate:

Instanța a interpretat

și aplicat greșit legea - art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Astfel, instanța

a aplicat greșit prevederile art. 13 din Legea nr. 346/2004, concluzionând că imobilul

în litigiu este supus normei legale menționate.

Bunul imobil ce

face obiectul acțiunii nu se află în nici una dintre categoriile menționate de

art. 13 alin. (1) din Legea nr. 346/2004, fiind folosit ca locuință de serviciu

pentru muncitorii angajați ai societății comerciale, în baza contractului de închiriere

ce are ca obiect folosirea spațiului respectiv pentru cazarea personalului societății

comerciale.

Înalta Curte de

Casație și Justiție prin decizia nr. 3717 din 4 noiembrie 2010 pronunțată în Dosarul

nr. 32130/2/2008, a arătat că locuința închiriată de către reclamantă cu scopul

de a caza personalul propriu care este angajat al societății respective nu are calitatea

de activ în sensul art. 13 alin. (1) din Legea nr. 346/2004.

De asemenea, instanța

a interpretat și aplicat greșit prevederile art. 13 alin. (2) din Legea nr. 346/2004,

reținând că în speță ne aflăm în prezența unui activ disponibil.

Imobilul respectiv

este folosit, prin chiar contractul de închiriere respectiv, potrivit cu destinația

sa și în raport de obiectul de activitate al societății comerciale SC B.T.T. SA

ce se referă Ia „închirierea și subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau

închiriate" Cod CAEN 6820.

Instanța a încălcat

prevederile art. 482 și următoarele C. civ.

Instanța a încălcat

dreptul de proprietate, respectiv prerogativa dispoziției, a dreptului proprietarului

de a hotărî soarta bunului și de a-l înstrăina potrivit voinței sale.

Potrivit art.

44 alin. (3) din Constituție, limitarea dreptului de proprietate poate fi făcută

numai într-o singură ipoteză, cea a exproprierii pentru o cauză de utilitate publică,

stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Intimata SC

S.E. SRL a depus concluzii scrise prin care solicită respingerea recursului ca nefondat.

Intimata arată

că în mod corect recurenta a fost obligată la încheierea contractului de vânzare

- cumpărare a activului în temeiul art. 12 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 346/2004

deoarece pentru aplicarea acestei legi speciale, este necesară doar calitatea de

locatar a reclamantei la data apariției legii și Ia data Ia care aceasta a solicitat

cumpărarea activului disponibil, anumite clauze sau circumstanțe din contractul

de închiriere nemaiavând efecte cu privire la dreptul acesteia de a cumpăra activul,

dreptul său fiind izvorât din lege, iar nu din contractul de închiriere.

Inexistența listei

cu active disponibile nu împiedică stabilirea de către instanța de judecată a caracterului

de „activ disponibil" a activului cu privire la care reclamanta solicită vânzarea.

Fiind vorba de

o lege specială, în speță nu-și au aplicabilitate normele generale în materie de

vânzare de bunuri.

Legea statuează

că activele vor fi vândute Ia solicitarea locatarului la prețul negociat, stabilit

în baza raportului de evaluare, și prin deducerea investițiilor efectuate în activ

de către reclamantă, astfel că au fost respectate dispozițiile legale.

Analizând recursul,

prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază că acesta

este fondat și urmează a fi admis pentru următoarele considerente.

Instanța de apel,

a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor legale, respectiv a dispozițiilor

art. 12 și 13 din Legea nr. 346/2004.

Intimata reclamantă

îndeplinește condiția de a face parte din categoria întreprinderilor mici și mijlocii.

În cauză însă

nu este îndeplinită condiția ca imobilul ce face obiectul litigiului să fie un „activ

disponibil".

Categoria de active

disponibile este definită de art. 13 alin. (1) din Legea nr. 346/2004 ca fiind unități

de producție, subunități, secții, spații comerciale, spații de cazare ori alte bunuri

de același gen din patrimoniul unei regii autonome, societăți/companii naționale,

precum și al unei societăți comerciale cu capital de stat, ce pot fi organizate

să funcționeze independent.

Imobilul în litigiu,

respectiv spațiul în suprafață de 57 mp situat în C., Bloc G.G.N., județul Constanța,

nu se află în niciuna din categoriile menționate de art. 13 alin. (1) din Legea

nr. 346/2004, fiind folosit ca locuință de serviciu pentru muncitorii angajați ai

societății comerciale, în baza contractului de închiriere ce are ca obiect folosirea

spațiului respectiv pentru cazarea personalului societății comerciale.

Instanța de apel

a reținut în mod greșit că imobilul în litigiu este activ disponibil întrucât nu

a fost utilizat de societatea care îl deține pentru o perioadă de cel puțin 3 luni,

astfel că în cauză sunt îndeplinite cerințele art. 13 alin. (2) din Legea nr. 346/2004.

Societatea recurentă

utilizează imobilul respectiv prin contractul de închiriere, potrivit cu destinația

sa și în raport de obiectul de activitate al societății comerciale SC B.T.T. SA,

care se referă la închirierea și subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau

închiriate.

Așadar, bunul

nu este un bun care să nu fi fost utilizat în ultimele 3 luni, nu este un bun lăsat

în conservare și nici nu este un bun închis operațional.

De altfel, la

aceeași concluzie a ajuns Înalta Curte de Casație și Justiție, care a reținut în

considerentele deciziei nr. 3717 din 4 noiembrie 2010 că „apartamentul din G.G.N.

- C. reprezintă o locuință, astfel încât nu se încadrează în categoria de activ

disponibil".

Odată ce bunul

imobil nu se încadrează în categoria de activ disponibil, recurenta pârâtă nu poate

fi obligată să-l vândă în condițiile Legii nr. 346/2004.

Fața de aceste

considerente, Înalta Curte, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc.

civ. raportat Ia art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și la art. 12 și 13 din Legea

nr. 346/2004, va admite recursul, va modifica decizia recurată în sensul admiterii

apelului declarat de SC B.T.T. SA. împotriva sentinței civile nr. 8811 din 20

decembrie 2011 pronunțată de Tribunalul Constanța pe care o va schimba în sensul

respingerii acțiunii.

Potrivit dispozițiilor

art. 274 C. proc. civ., intimata - reclamantă va fi obligată la plata cheltuielilor

de judecată către recurentă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâta SC B.T.T. SA București împotriva deciziei civile nr. 101 din

28 iunie 2012, pronunțată de Curtea de Apel Constanta, secția a ll-a civilă, de

contencios administrativ și fiscal, modifica decizia recurată în sensul că admite

apelul declarat de SC B.T.T. SA împotriva sentinței civile nr. 6811 din 20 decembrie

2011 pronunțată de Tribunalul Constanta, secția a II-a civilă. Schimbă în tot sentința

apelată în sensul că respinge acțiunea.

Obligă reclamanta

SC S.E. SRL la plata sumei de 1818 RON, reprezentând cheltuieli de judecată către

pârâta SC B.T.T. SA.

Irevocabila,

Pronunțată în

ședință publică, astăzi 10 octombrie 2013.