ÎCCJ, decizie (scj.ro #82849)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #82849) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Acțiune
în obligarea la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare.
Condiții de admisibilitate din perspectiva prevederilor art. 13 din Legea
nr. 346/2004
Cuprins pe materii: Drept comercial. Alte materii
Index alfabetic: obligație de a face
-
încheiere contract de vânzare-cumpărare
-
activ disponibil
Legea
nr. 346/2004, art. 12,
art. 13
Potrivit
dispozițiilor art.
13 alin. (1) din Legea nr.
346/2004 prin active se înțelege unități de producție,
subunități, secții, spații comerciale, spații de
cazare ori alte bunuri de același gen din patrimoniul unei regii autonome,
societăți/companii naționale, precum și al unei
societăți comerciale cu capital de stat, ce pot fi organizate să
funcționeze independent.
Imobilul
folosit, în baza unui contract de închiriere, ca locuință de serviciu
pentru personalul unei societăți comerciale nu se încadrează în
categoria activelor disponibile prevăzute de art. 13 alin. (1) din Legea
nr. 346/2004, pentru a putea fi obligată societatea locatoare la vinderea
acestuia în condițiile Legii nr. 346/2004.
Secția a II-a
civilă, Decizia nr. 3194 din 10
octombrie 2013
Prin acțiunea
înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța, reclamanta SC S.E. SRL
a chemat în judecată pârâta SC B.T.T. SA solicitând obligarea pârâtei
să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare pentru
spațiul cu altă destinație decât cea de locuință,
respectiv pentru spațiul în suprafață de 57 mp, situat în localitatea
C., (…), județul C., deținut în baza contractului de închiriere nr.
742/18 octombrie 2000, cesionat pârâtei prin contractul de cesiune autentificat
sub nr. 623/23 martie 2004 la BNP L.B. și L.D., la prețul ce va fi
stabilit prin expertiză judiciară, cu scăderea
investițiilor efectuate de reclamantă în spațiul menționat.
Prin sentința
civilă nr. 6811/20 decembrie 2011, Tribunalul Constanța, Secția
a II-a civilă, a admis acțiunea și a obligat pârâta să
încheie cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect
spațiul în suprafață de 57 mp, situat în localitatea C., (…),
județul C., deținut în baza contractului de închiriere nr. 742/18
octombrie 2000, cesionat pârâtei prin contractul de cesiune autentificat sub
nr. 623/23 martie 2004 la BNP L.B. și L.D., la prețul stabilit pe
baza raportului de contraexpertiză întocmit în cauză de colectivul de
experți judiciari: A.Ș., B.M. și M.C., după deducerea
investițiilor efectuate în activ de către reclamantă, evaluate
prin același raport de contraexpertiză.
Pentru
a pronunța această soluție, tribunalul a reținut în
esență următoarele:
În
baza contractului de închiriere nr. 742/18 octombrie 2000, pârâta SC B.T.T. SA,
prin sucursala Costinești, a transmis SC O.C. SRL, dreptul de
folosință pentru cazare personal asupra spațiului cu altă
destinație decât cea de locuință, în suprafață de 57
mp, situat în C., județul C.
Prin
contractul de cesiune autentificat sub nr. 623/23 martie 2004, locatara SC O.C.
SRL a cesionat reclamantei SC S.E. SRL, cu acordul pârâtei SC B.T.T. SA
contractul de închiriere sus-menționat.
După
apariția Legii nr. 346/2004, reclamanta a solicitat pârâtei aprobarea
cumpărării spațiului ce face obiectul contractului de
închiriere, în temeiul art. 12 din lege, pârâta nefiind de acord cu solicitarea
reclamantei.
Instanța
de fond a reținut că există o obligație legală, în
sensul vânzării activelor închiriate către o întreprindere mică
sau mijlocie, acest caracter fiind subliniat și de prevederile art. 33 din
Legea nr. 346/2004, care sancționează contravențional
nerespectarea de către
regiile
autonome, societățile sau companiile naționale,
societățile comerciale cu capital majoritar de stat, respectiv de
către autoritățile contractante,
a obligației
prevăzută de art. 12 alin. (2) din lege.
Susținerile
pârâtei potrivit cărora spațiul în cauză nu poate fi calificat
drept activ disponibil sunt nefondate pentru că dispozițiile art. 13
alin. (2) din lege definesc activele disponibile, ca fiind „acelea neutilizate
pe o perioadă de cel puțin 3 luni, dar stabilite prin liste transmise
camerelor de comerț de către titularii dreptului de proprietate”,
imobilul în litigiu îndeplinind aceste condiții.
Cu
privire la prețul de cumpărare, instanța de fond a reținut
concluziile raportului de contraexpertiză, potrivit cărora valoarea
imobilului este de 57.150 lei RON, iar valoarea lucrărilor de
îmbunătățire și ridicare grad de confort este de 10.180 lei
RON.
Împotriva
acestei sentințe a declarat apel
pârâta SC B.T.T. SA,
criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În
motivarea apelului se arată că instanța de fond a interpretat
greșit prevederile art. 13 alin. (1), (2), (4) și (5) din
Legea
nr. 346/2004, precum și ale art. 482 și urm. C. civ.
Prin
decizia
nr. 101/28 iunie 2012, Curtea de Apel Constanța, Secția a II-a
civilǎ, de contencios administrativ și fiscal, a
respins
ca nefondat apelul, reținând, în esență, următoarele:
În mod
legal, instanța de fond a apreciat că există o obligație
legală în sensul vânzării activelor închiriate către o
întreprindere mică sau mijlocie, acest caracter fiind subliniat și de
prevederile art. 33 din Legea nr. 346/2004.
Față de definiția dată
„activelor disponibile” în art. 13 alin. (2) din Legea nr. 346/2004, ca fiind
„acelea neutilizate pe o perioadă de cel puțin 3 luni, dar stabilite
prin liste transmise camerelor de comerț de către titularii dreptului
de proprietate”, imobilul în litigiu îndeplinește aceste condiții,
situație de fapt ce se coroborează pe deplin cu dispozițiile
cuprinse în art. 13 alin. (4) și alin. (5) din lege.
În mod legal
și temeinic s-au avut în vedere concluziile raportului de
contraexpertiză întocmit în cauză de trei experți judiciari.
Împotriva
acestei decizii a declarat recurs
pârâta SC B.T.T. SA,
criticând-o sub următoarele motive de nelegalitate:
Instanța
interpretat și aplicat greșit legea – art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Astfel,
instanța a aplicat greșit prevederile
art. 13
din Legea nr. 346/2004, concluzionând că imobilul în litigiu este supus
normei legale menționate.
Bunul
imobil ce face obiectul acțiunii nu se află în niciuna dintre
categoriile menționate de
art. 13 alin. (1) din Legea nr.
346/2004, fiind folosit ca locuință de serviciu pentru muncitorii
angajați ai societății comerciale, în baza contractului de
închiriere ce are ca obiect folosirea spațiului respectiv pentru cazarea
personalului societății comerciale.
Înalta
Curte de Casație și Justiție prin decizia nr. 3717/4 noiembrie
2010, pronunțată în dosarul nr. xx130/2/2008, a arătat că
locuința închiriată de către reclamantă cu scopul de a caza
personalul propriu care este angajat al societății respective nu are
calitatea de activ în sensul art. 13 alin. (1) din Legea nr. 346/2004.
De
asemenea, instanța a interpretat și aplicat greșit prevederile
art.
13 alin. (2) din Legea nr. 364/2004, reținând că în speță
ne aflăm în prezența unui activ disponibil.
Imobilul
respectiv este folosit, prin chiar contractul de închiriere respectiv,
potrivit cu destinația sa și în raport de obiectul de activitate al
societății comerciale B.T.T. SA ce se referă la „închirierea
și subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate” Cod CAEN
6820.
Instanța
a încălcat prevederile art. 482 și urm. C. civ.
Instanța
a încălcat
dreptul de proprietate, respectiv prerogativa dispoziției,
a dreptului proprietarului de a hotărî soarta bunului și de a-l
înstrăina potrivit voinței sale.
Potrivit
art. 44 alin. (3) din Constituție, limitarea dreptului de proprietate
poate fi făcută numai într-o singură ipoteză, cea a
exproprierii pentru o cauză de utilitate publică, stabilită
potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.
Intimata
SC S.E. SRL a depus concluzii scrise prin care solicită respingerea
recursului ca nefondat.
Intimata
arată că în mod corect recurenta a fost obligată la încheierea
contractului de vânzare-cumpărare a activului în temeiul art. 12 alin. (1)
lit. b)
din Legea nr. 346/2004 deoarece pentru aplicarea acestei legi
speciale, este necesară doar calitatea de locatar a reclamantei la data
apariției legii și la data la care aceasta a solicitat cumpărarea
activului disponibil, anumite clauze sau circumstanțe din contractul de
închiriere nemaiavând efecte cu privire la dreptul acesteia de a cumpăra
activul, dreptul său fiind izvorât din lege, iar nu din contractul de
închiriere.
Inexistența
listei cu active disponibile nu împiedică stabilirea de către
instanța de judecată a caracterului de „activ disponibil” a activului
cu privire la care reclamanta solicită vânzarea.
Fiind
vorba de o lege specială, în speță nu-și au aplicabilitate
normele generale în materie de vânzare de bunuri.
Legea
statuează că activele vor fi vândute la solicitarea locatarului la
prețul negociat, stabilit în baza raportului de evaluare, și prin
deducerea investițiilor efectuate în activ de către reclamantă,
astfel că au fost respectate dispozițiile legale.
Analizând
recursul, prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte a
apreciat că acesta este fondat și l-a admis pentru următoarele
considerente.
Instanța
de apel, a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor legale,
respectiv a dispozițiilor art. 12 și 13
din
Legea nr. 346/2004.
Intimata-reclamantă
îndeplinește condiția de a face parte din categoria întreprinderilor
mici și mijlocii.
În
cauză însă nu este îndeplinită condiția ca imobilul ce face
obiectul litigiului să fie un „
activ disponibil”.
Categoria
de active disponibile este definită de
art. 13
alin. (1) din Legea nr. 346/2004 ca fiind unități de producție,
subunități, secții, spații comerciale, spații de
cazare ori alte bunuri de același gen din patrimoniul unei regii autonome,
societăți/companii naționale, precum și al unei
societăți comerciale cu capital de stat, ce pot fi organizate să
funcționeze independent.
Imobilul
în litigiu, respectiv spațiul în suprafață de 57 mp situat în C.,
(…), județul C., nu se află în niciuna din categoriile
menționate de art. 13 alin. (1) din Legea nr. 346/2004, fiind folosit ca
locuință de serviciu pentru muncitorii angajați ai
societății comerciale, în baza contractului de închiriere ce are ca
obiect folosirea spațiului respectiv pentru cazarea personalului
societății comerciale.
Instanța
de apel a reținut în mod greșit că imobilul în litigiu este
activ disponibil întrucât nu a fost utilizat de
societatea
care îl deține pentru o perioadă de cel puțin 3 luni, astfel
că în cauză sunt îndeplinite cerințele art. 13 alin. (2) din
Legea nr. 346/2004.
Societatea
recurentă utilizează imobilul respectiv prin contractul de
închiriere, potrivit cu destinația sa și în raport de obiectul de
activitate al societății comerciale
B.T.T.
SA, care se referă la închirierea și subînchirierea bunurilor
imobiliare proprii sau închiriate.
Așadar,
bunul nu este un bun care să nu fi fost utilizat în ultimele 3 luni, nu
este un bun lăsat în conservare și nici nu este un bun închis
operațional.
De
altfel, la aceeași concluzie a ajuns Înalta Curte de Casație și
Justiție, care a reținut în considerentele deciziei
nr. 3717/4 noiembrie 2010 că „apartamentul
nr. X,
(…), sc. 6, et. 3 – C. reprezintă o locuință, astfel încât nu se
încadrează în categoria de activ disponibil”.
Odată
ce bunul imobil nu se încadrează în categoria de activ disponibil,
recurenta-pârâtă nu poate fi obligată să-l vândă în
condițiile Legii nr. 346/2004.
Față
de aceste considerente, Înalta Curte, potrivit dispozițiilor art. 312
alin. (1) C. proc. civ. raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și la art. 12 și 13 din Legea nr. 346/2004, a admis recursul, a modificat
decizia recurată în sensul admiterii apelului declarat de SC B.T.T. SA
împotriva
sentinței civile nr. 6811/20 decembrie 2011 pronunțată
de Tribunalul Constanța pe care a schimbat-o în sensul respingerii
acțiunii.