ÎCCJ, decizie (scj.ro #82849)

Acțiune în obligarea la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare. Condiții de admisibilitate din perspectiva prevederilor art. 13 din Legea nr. 346/2004 Cuprins pe materii: Drept comercial. Alte materii Index alfabetic: obligație de a face - încheiere contract de vânzare-cumpărare - activ disponibil Legea nr. 346/2004, art. 12, art. 13 Potrivit dispozițiilor art. 13 alin. (1) din Legea nr. 346/2004 prin active se înțelege unități de producție, subunități, secții, spații comerciale, spații de cazare ori alte bunuri de același gen din patrimoniul unei regii autonome, societăți/companii naționale, precum și al unei societăți comerciale cu capital de stat, ce pot fi organizate să funcționeze independent.

Imobilul folosit, în baza unui contract de închiriere, ca locuință de serviciu pentru personalul unei societăți comerciale nu se încadrează în categoria activelor disponibile prevăzute de art. 13 alin. (1) din Legea nr. 346/2004, pentru a putea fi obligată societatea locatoare la vinderea acestuia în condițiile Legii nr. 346/2004. Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3194 din 10 octombrie 2013 Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța, reclamanta SC S.E. SRL a chemat în judecată pârâta SC B.T.T. SA solicitând obligarea pârâtei să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință, respectiv pentru spațiul în suprafață de 57 mp, situat în localitatea C., (…), județul C., deținut în baza contractului de închiriere nr. 742/18 octombrie 2000, cesionat pârâtei prin contractul de cesiune autentificat sub nr. 623/23 martie 2004 la BNP L.B.

și L.D., la prețul ce va fi stabilit prin expertiză judiciară, cu scăderea investițiilor efectuate de reclamantă în spațiul menționat. Prin sentința civilă nr. 6811/20 decembrie 2011, Tribunalul Constanța, Secția a II-a civilă, a admis acțiunea și a obligat pârâta să încheie cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect spațiul în suprafață de 57 mp, situat în localitatea C., (…), județul C., deținut în baza contractului de închiriere nr. 742/18 octombrie 2000, cesionat pârâtei prin contractul de cesiune autentificat sub nr. 623/23 martie 2004 la BNP L.B. și L.D., la prețul stabilit pe baza raportului de contraexpertiză întocmit în cauză de colectivul de experți judiciari: A.Ș., B.M.

și M.C., după deducerea investițiilor efectuate în activ de către reclamantă, evaluate prin același raport de contraexpertiză. Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut în esență următoarele: În baza contractului de închiriere nr. 742/18 octombrie 2000, pârâta SC B.T.T. SA, prin sucursala Costinești, a transmis SC O.C. SRL, dreptul de folosință pentru cazare personal asupra spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, în suprafață de 57 mp, situat în C., județul C. Prin contractul de cesiune autentificat sub nr. 623/23 martie 2004, locatara SC O.C. SRL a cesionat reclamantei SC S.E. SRL, cu acordul pârâtei SC B.T.T. SA contractul de închiriere sus-menționat. După apariția Legii nr. 346/2004, reclamanta a solicitat pârâtei aprobarea cumpărării spațiului ce face obiectul contractului de închiriere, în temeiul art. 12 din lege, pârâta nefiind de acord cu solicitarea reclamantei.

Instanța de fond a reținut că există o obligație legală, în sensul vânzării activelor închiriate către o întreprindere mică sau mijlocie, acest caracter fiind subliniat și de prevederile art. 33 din Legea nr. 346/2004, care sancționează contravențional nerespectarea de către regiile autonome, societățile sau companiile naționale, societățile comerciale cu capital majoritar de stat, respectiv de către autoritățile contractante, a obligației prevăzută de art. 12 alin. (2) din lege. Susținerile pârâtei potrivit cărora spațiul în cauză nu poate fi calificat drept activ disponibil sunt nefondate pentru că dispozițiile art. 13 alin. (2) din lege definesc activele disponibile, ca fiind „acelea neutilizate pe o perioadă de cel puțin 3 luni, dar stabilite prin liste transmise camerelor de comerț de către titularii dreptului de proprietate”, imobilul în litigiu îndeplinind aceste condiții.

Cu privire la prețul de cumpărare, instanța de fond a reținut concluziile raportului de contraexpertiză, potrivit cărora valoarea imobilului este de 57.150 lei RON, iar valoarea lucrărilor de îmbunătățire și ridicare grad de confort este de 10.180 lei RON. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta SC B.T.T. SA, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie. În motivarea apelului se arată că instanța de fond a interpretat greșit prevederile art. 13 alin. (1), (2), (4) și (5) din Legea nr. 346/2004, precum și ale art. 482 și urm. C. civ. Prin decizia nr. 101/28 iunie 2012, Curtea de Apel Constanța, Secția a II-a civilǎ, de contencios administrativ și fiscal, a respins ca nefondat apelul, reținând, în esență, următoarele: În mod legal, instanța de fond a apreciat că există o obligație legală în sensul vânzării activelor închiriate către o întreprindere mică sau mijlocie, acest caracter fiind subliniat și de prevederile art. 33 din Legea nr. 346/2004.

Față de definiția dată „activelor disponibile” în art. 13 alin. (2) din Legea nr. 346/2004, ca fiind „acelea neutilizate pe o perioadă de cel puțin 3 luni, dar stabilite prin liste transmise camerelor de comerț de către titularii dreptului de proprietate”, imobilul în litigiu îndeplinește aceste condiții, situație de fapt ce se coroborează pe deplin cu dispozițiile cuprinse în art. 13 alin. (4) și alin. (5) din lege. În mod legal și temeinic s-au avut în vedere concluziile raportului de contraexpertiză întocmit în cauză de trei experți judiciari. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC B.T.T. SA, criticând-o sub următoarele motive de nelegalitate: Instanța interpretat și aplicat greșit legea – art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Astfel, instanța a aplicat greșit prevederile art. 13 din Legea nr. 346/2004, concluzionând că imobilul în litigiu este supus normei legale menționate. Bunul imobil ce face obiectul acțiunii nu se află în niciuna dintre categoriile menționate de art. 13 alin. (1) din Legea nr. 346/2004, fiind folosit ca locuință de serviciu pentru muncitorii angajați ai societății comerciale, în baza contractului de închiriere ce are ca obiect folosirea spațiului respectiv pentru cazarea personalului societății comerciale. Înalta Curte de Casație și Justiție prin decizia nr. 3717/4 noiembrie 2010, pronunțată în dosarul nr. xx130/2/2008, a arătat că locuința închiriată de către reclamantă cu scopul de a caza personalul propriu care este angajat al societății respective nu are calitatea de activ în sensul art. 13 alin. (1) din Legea nr. 346/2004.

De asemenea, instanța a interpretat și aplicat greșit prevederile art. 13 alin. (2) din Legea nr. 364/2004, reținând că în speță ne aflăm în prezența unui activ disponibil. Imobilul respectiv este folosit, prin chiar contractul de închiriere respectiv, potrivit cu destinația sa și în raport de obiectul de activitate al societății comerciale B.T.T. SA ce se referă la „închirierea și subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate” Cod CAEN 6820. Instanța a încălcat prevederile art. 482 și urm. C. civ. Instanța a încălcat dreptul de proprietate, respectiv prerogativa dispoziției, a dreptului proprietarului de a hotărî soarta bunului și de a-l înstrăina potrivit voinței sale. Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituție, limitarea dreptului de proprietate poate fi făcută numai într-o singură ipoteză, cea a exproprierii pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Intimata SC S.E. SRL a depus concluzii scrise prin care solicită respingerea recursului ca nefondat. Intimata arată că în mod corect recurenta a fost obligată la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a activului în temeiul art. 12 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 346/2004 deoarece pentru aplicarea acestei legi speciale, este necesară doar calitatea de locatar a reclamantei la data apariției legii și la data la care aceasta a solicitat cumpărarea activului disponibil, anumite clauze sau circumstanțe din contractul de închiriere nemaiavând efecte cu privire la dreptul acesteia de a cumpăra activul, dreptul său fiind izvorât din lege, iar nu din contractul de închiriere. Inexistența listei cu active disponibile nu împiedică stabilirea de către instanța de judecată a caracterului de „activ disponibil” a activului cu privire la care reclamanta solicită vânzarea.

Fiind vorba de o lege specială, în speță nu-și au aplicabilitate normele generale în materie de vânzare de bunuri. Legea statuează că activele vor fi vândute la solicitarea locatarului la prețul negociat, stabilit în baza raportului de evaluare, și prin deducerea investițiilor efectuate în activ de către reclamantă, astfel că au fost respectate dispozițiile legale. Analizând recursul, prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte a apreciat că acesta este fondat și l-a admis pentru următoarele considerente. Instanța de apel, a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor legale, respectiv a dispozițiilor art. 12 și 13 din Legea nr. 346/2004. Intimata-reclamantă îndeplinește condiția de a face parte din categoria întreprinderilor mici și mijlocii.

În cauză însă nu este îndeplinită condiția ca imobilul ce face obiectul litigiului să fie un „ activ disponibil”. Categoria de active disponibile este definită de art. 13 alin. (1) din Legea nr. 346/2004 ca fiind unități de producție, subunități, secții, spații comerciale, spații de cazare ori alte bunuri de același gen din patrimoniul unei regii autonome, societăți/companii naționale, precum și al unei societăți comerciale cu capital de stat, ce pot fi organizate să funcționeze independent. Imobilul în litigiu, respectiv spațiul în suprafață de 57 mp situat în C., (…), județul C., nu se află în niciuna din categoriile menționate de art. 13 alin. (1) din Legea nr. 346/2004, fiind folosit ca locuință de serviciu pentru muncitorii angajați ai societății comerciale, în baza contractului de închiriere ce are ca obiect folosirea spațiului respectiv pentru cazarea personalului societății comerciale.

Instanța de apel a reținut în mod greșit că imobilul în litigiu este activ disponibil întrucât nu a fost utilizat de societatea care îl deține pentru o perioadă de cel puțin 3 luni, astfel că în cauză sunt îndeplinite cerințele art. 13 alin. (2) din Legea nr. 346/2004. Societatea recurentă utilizează imobilul respectiv prin contractul de închiriere, potrivit cu destinația sa și în raport de obiectul de activitate al societății comerciale B.T.T. SA, care se referă la închirierea și subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate. Așadar, bunul nu este un bun care să nu fi fost utilizat în ultimele 3 luni, nu este un bun lăsat în conservare și nici nu este un bun închis operațional.

De altfel, la aceeași concluzie a ajuns Înalta Curte de Casație și Justiție, care a reținut în considerentele deciziei nr. 3717/4 noiembrie 2010 că „apartamentul nr. X, (…), sc. 6, et. 3 – C. reprezintă o locuință, astfel încât nu se încadrează în categoria de activ disponibil”. Odată ce bunul imobil nu se încadrează în categoria de activ disponibil, recurenta-pârâtă nu poate fi obligată să-l vândă în condițiile Legii nr. 346/2004. Față de aceste considerente, Înalta Curte, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și la art. 12 și 13 din Legea nr. 346/2004, a admis recursul, a modificat decizia recurată în sensul admiterii apelului declarat de SC B.T.T.

SA împotriva sentinței civile nr. 6811/20 decembrie 2011 pronunțată de Tribunalul Constanța pe care a schimbat-o în sensul respingerii acțiunii.