ÎCCJ, decizie (scj.ro #82870)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #82870) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Dreptul
de superficie. Condiții de constituire
Cuprins pe materii: Drept civil. Drepturi reale
Index alfabetic: acțiune în pretenții
-
contract de închiriere
-
contract de vânzare-cumpărare
-
drept de superficie
Suprapunerea
dreptului de proprietate asupra terenului aparținând unei persoane cu
dreptul de proprietate asupra construcției, aparținând unei alte
persoane nu dă naștere prin ea însăși unui drept de
superficie, în absența unui act juridic sau fapt juridic care să-l
constituie ori a unei dispoziții legale pe care să se întemeieze.
Astfel,
constatarea existenței dreptului de superficie în beneficiul locatarului
terenului este ilegală în absența actului juridic, respectiv a unei
convenții, încheiate în formă autentică, având ca obiect
nașterea acestui drept și stabilirea întinderii sale ca
dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului aparținând
locatorului.
Secția
a II-a civilă,
Decizia
nr. 4127 din 22 noiembrie 2013
I –
Hotărârea
pronunțată în cauză de Tribunalul București, Secția a
VI-a civilă ca primă instanță.
Prin
sentința civilă nr. 16477 din 5 noiembrie 2012, Tribunalul
București, Secția a VI-a civilă, a admis acțiunea formulată
de reclamanta SC F. SA în contradictoriu cu pârâta SC A. SA și, în
consecință, a obligat societatea pârâtă la plata sumei de
292.102,42 lei din care 61.428,36 lei debit principal reprezentând chirie
datorată pentru perioada noiembrie 2009-ianuarie 2011 și 230.674,06
lei penalități de întârziere pentru perioada aprilie 2008 - ianuarie
2011.
Pentru a
hotărî astfel, tribunalul a reținut că între reclamantă, în
calitate de vânzătoare, și SC E. SA, societate absorbită
ulterior de pârâta SC A. SA, în calitate de cumpărătoare, s-a
încheiat la data de 28 septembrie 2005 contractul de vânzare-cumpărare
autentificat sub nr. 1982 de către BNP Z.R. având ca obiect imobilul
denumit cantină situat în București, str. I.M. nr. 67-92, sector 3.
Prin
contract părțile au convenit ca terenul aferent construcției
să fie închiriat cumpărătoarei la prețul pieții din
zonă, până la soluționarea litigiului asupra acestuia, după
care va fi vândut cumpărătoarei imobilul la prețul pieții.
A
reținut instanța că la data de 3 decembrie 2007 între
reclamantă și pârâtă s-a încheiat contractul de închiriere
nr.1948 pentru terenul aferent imobilului cantină ce a făcut obiectul
vânzării-cumpărării dintre părți, stabilindu-se o
chirie lunară de 700 euro plus TVA la cursul BNR din data de 1 a lunii.
Potrivit
actelor dosarului, instanța a constatat că începând cu luna aprilie
2008 pârâta nu a mai achitat chiria și utilitățile stabilite
prin contractul de închiriere 1948, astfel că printr-o sentință
pronunțată la 12 iulie 2010 (nr. 9099), definitivă prin
neapelare, pârâta SC A. SA a fost obligată la plata chiriei restantă
și a utilităților pentru perioada aprilie 2008 – octombrie 2009.
Cu privire
la chiria datorată pentru perioada noiembrie 2009 – ianuarie 2011 ce
formează obiectul prezentei acțiuni, prima instanță a
constatat că pârâta locator datorează chiria pentru folosința
terenului în baza contractului de închiriere nr. 1982, care deși încheiat
pe o perioadă de un an, a continuat să-și producă efectele
în baza tacitei relocațiuni conform art. 1452 C. civ.
Reținând
și incidența dispozițiilor art. 1492 pct. 2 C. civ. instanța a obligat pe pârâtă la plata chiriei restante și a
utilităților pe perioada noiembrie 2009-ianuarie 2011, precum și
la plata penalităților de întârziere în baza clauzei penale inserate
în contract prin care părțile au convenit o penalitate de 0,4% din
suma datorată pentru fiecare zi de întârziere a plății chiriei
la termenul stipulat respectiv la începutul lunii, pentru luna în curs în intervalul
calendaristic ziua 1-3 de la data primirii facturii.
II-
Apelul.
Decizia nr. 88 din 26 februarie 2013 pronunțată de Curtea de Apel
București, Secția a V-a civilă.
Împotriva
sentinței fondului a declarat apel pârâta SC A. SA susținând că
hotărârea atacată este nelegală și netemeinică.
În
esență, pârâta a arătat că suma la care a fost
obligată nu are suport legal, deoarece contractul de închiriere încheiat
pentru terenul aferent construcției nr. 1948 din 3 decembrie 2007 a încetat de drept la data de 31 decembrie 2008 prin expirarea termenului convenit de un an
până la care urma să se clarifice litigiul asupra terenului purtat de
reclamantă.
A
susținut pârâta că în cauză nu operează tacita
relocațiune față de dispozițiile art. 1452 C. civ.
Sub un al
doilea aspect pârâta a arătat că suma la care a fost obligată
de 61.428,62 lei reprezentând chirie și utilități nu este
defalcată pe cele două componente, iar utilitățile au fost
plătite direct instituțiilor abilitate cu încasarea lor.
În fine, sub
un ultim aspect a invocat excepția prematurității cererii
față de lipsa dovezilor privind îndeplinirea procedurii prealabile a
concilierii directe.
Prin decizia
civilă nr. 88 din 26 februarie 2013, Curtea de Apel București,
Secția a V-a civilă, a admis apelul declarat de pârâtă împotriva
sentinței 16477 din 5 noiembrie 2012 pronunțată de Tribunalul
București, pe care a schimbat-o în tot în sensul respingerii acțiunii
formulate de reclamantă ca neîntemeiată.
În
argumentarea soluției adoptate, instanța de apel a apreciat că
prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat nr. 1982
din 28 septembrie 2005 pârâta a dobândit un drept de superficie constând în
dreptul de proprietate asupra construcției cantină și dreptul de
folosință asupra terenului de 682,55 mp de sub construcție,
proprietatea SC F. SA, drept care îi conferă pârâtei posesia și
folosința terenului.
În acest
context, a apreciat curtea, contractul de închiriere privind terenul de 682,55
mp de sub construcție, încheiat de părți la 3 decembrie 2007,
este lipsit de cauză, respectiv de contraprestația locatorului SC F.
SA, deoarece dreptul de folosință asupra terenului era deja în
patrimoniul SC A. SA în virtutea calității sale de superficiar.
În
sfârșit, în continuarea raționamentului său juridic,
instanța a apreciat că deși nu a fost învestită cu o cerere
principală sau reconvențională având ca obiect constatarea
nulității absolute a contractului de închiriere pentru lipsa cauzei
ca element esențial al valabilității unui act juridic,
pretențiile întemeiate pe un act juridic nevalabil apar ca nefondate.
Sub un al
doilea aspect, Curtea a apreciat că sentința fondului este
netemeinică deoarece facturile anexate la cererea de chemare în
judecată pentru plata utilităților nu sunt acceptate la
plată de către pârâtă, iar prin contractul de închiriere
părțile nu au prevăzut valoarea acestor utilități sau
modul de determinare a sumelor datorate cu acest titlu, astfel că
reclamanta nu a făcut dovada existenței unei creanțe certe,
lichide și exigibile pentru sumele solicitate ca utilități.
III-
Recursul
.
Împotriva
acestei decizii, reclamanta SC F. SA a declarat recurs la data de 25 aprilie
2013, în termen legal solicitând modificarea deciziei în sensul respingerii
apelului pârâtei și menținerii sentinței pronunțate de
prima instanță.
Recurenta
și-a întemeiat criticile aduse deciziei atacate pe motivele de
nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., vizând interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății
și încălcarea sau aplicarea greșită a legii, în dezvoltarea
cărora a susținut, în esență, următoarele:
Instanța
de apel a denaturat voința părților exprimată clar în
contractul de vânzare-cumpărare al imobilului cantină, în care se
precizează că pentru folosința terenului, urma să se
perceapă o chirie la prețul zonei, în baza unui contract de
închiriere.
Între
părți, în baza acestei convenții au fost încheiate începând cu
26 octombrie 2005 trei contracte de închiriere succesive, respectiv contractul
nr. 2125/2005 valabil până la 30 octombrie 2006, contractul de închiriere
nr. 1997/2006 valabil până la 30 octombrie 2007 și contractul nr.
1948 pe care se întemeiază pretențiile din acest dosar, contract care
a fost avut în vedere la pronunțarea sentinței civile nr. 9099 din 12
iulie 2010 de către Judecătoria sector 3 prin care pârâta a fost
obligată la plata chiriei în sumă de 67.412 lei pentru perioada
aprilie 2008-octombrie 2009.
Concluzionând
pe acest aspect, recurenta a susținut că nu există nicio
dispoziție legală sau o înțelegere a părților care
să justifice transmiterea în cauză a dreptului de folosință
instituită asupra terenului odată cu dreptul de proprietate asupra
construcției.
Referitor la
constatările instanței de apel cu privire la nevalabilitatea
contractului de închiriere pentru lipsa cauzei, recurenta a arătat că
aceste aspecte nu au fost puse în discuția contradictorie a
părților, atitudinea instanței fiind părtinitoare.
În
același sens, recurenta a susținut că argumentele instanței
referitoare la sumele datorate cu titlu de utilități și
penalități, care nu ar fi determinate sau determinabile, nu au
constituit motive de critică în apelul declarat de pârâtă, nu au fost
puse în discuția părților fiind prezentate în conținutul
deciziei, fără a avea posibilitatea de a le contracara.
La data de
21 noiembrie 2013, intimata SC A. SA a depus întâmpinare prin care a solicitat
respingerea recursului declarat de reclamanta.
Intimata a
redat în conținutul întâmpinării motivele sale de apel susținând
că a contestat tacita relocațiune a contractului de închiriere, iar
dobândirea dreptului de superficie asupra terenului a fost constatată în
mod legal de instanța de apel.
Înalta
Curte, verificând în cadrul contractului de legalitate decizia atacată în
raport de criticile formulate, a constatat că recursul este fondat pentru
considerentele ce urmează:
1.
Instanța de apel a statuat nelegal existența dreptului de superficie
al pârâtei asupra terenului aferent construcției dobândite prin contractul
de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1982/2005 în condițiile în
care actul nu conține și acordul părților privind
constituirea unui drept de superficie al pârâtei, asupra terenului aferent
construcției dobândite. Dimpotrivă, rezultă din conținutul
actului, în mod clar, explicit și necontestat că asupra terenului
aferent construcției părțile au înțeles să încheie un
contract de închiriere, până la clarificarea situației juridice
litigioase a acestuia, urmând ca, ulterior, terenul să fie vândut
proprietarului construcției, la prețul zonei, ceea ce echivalează
cu o promisiune de vânzare-cumpărare.
Așa
fiind, constatarea existenței dreptului de superficie în beneficiul
pârâtei este ilegală în absența actului juridic, respectiv a unei
convenții, încheiate în formă autentică, având ca obiect
nașterea acestui drept și stabilirea întinderii sale ca
dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului aparținând
reclamantei.
Altfel spus,
suprapunerea dreptului de proprietate asupra terenului aparținând unei
persoane cu dreptul de proprietate asupra construcției, aparținând
unei alte persoane nu dă naștere prin ea însăși unui drept
de superficie, așa cum apreciază instanța de apel, în
absența unui act juridic (convenție) sau fapt juridic (uzucapiune,
prescripție achizitivă) care să-l constituie, ori a unei dispoziții
legale pe care să se întemeieze.
În
această concluzie, Înalta Curte are în vedere natura dreptului de
superficie – drept real principal imobiliar – și regimul său juridic
statuat jurisprudențial și doctrinar sub imperiul vechiului cod civil
potrivit căruia dreptul de superficie nu se constituie prin simplul fapt
al deținerii sau ridicării unei construcții pe terenul altuia;
el nu poate fi constituit decât în baza unui titlu, prescripție sau
ex
lege
, or, niciuna dintre aceste modalități de dobândire de
superficie nu este invocată în cauză.
Împrejurarea
că voința părților semnatare ale actului de
vânzare-cumpărare al construcției a fost în sensul închirierii
terenului aferent construcției, și nu în sensul constituirii unui
drept de superficie, rezultă incontestabil nu numai din termenii
contractului de vânzare-cumpărare clar și expliciți,
nesusceptibili de interpretare, dar și din conduita lor ulterior
vânzării construcției, între părți, respectiv reclamanta
proprietarul terenului și pârâta proprietar al construcției
încheindu-se succesiv trei contracte de închiriere pentru terenul aferent
construcției.
Distinct
de aceste încălcări de drept material, Înalta Curte a constatat
că instanța de apel era datoare potrivit art. 129 alin. (4) C. proc.
civ. să pună în discuția părților existența
dreptului de superficie în condițiile în care el nu a fost invocat nici în
fața primei instanțe și nici prin motivele de apel formulate de
pârâtă.
Faptul
că, în cursul dezbaterilor, instanța a solicitat lămuriri
părților numai cu privire la întinderea terenului aferent
construcției nu impune concluzia respectării principiului
contradictorialității și al dreptului la apărare care
constituie obligații ale instanței în îndeplinirea rolului său
de păzitor al bunei administrări a justiției.
În fine, cu
privire la calificarea contractului de închiriere nr. 1948/2007 pe care
reclamanta își întemeiază pretențiile ce fac obiectul
acțiunii introductive, ca fiind lipsit de cauză, curtea de apel,
își fundamentează această concluzie pe stabilirea ilegală a
unui drept de superficie în favoarea pârâtei pentru terenul ce a făcut
ulterior obiectul închirierii, așa încât, pentru argumentele expuse
anterior și această dezlegare dată de instanța de apel este
nelegală.
În
același sens, Înalta Curte observă că, potrivit înscrisurilor
administrate în cauză, valabilitatea acestui contract de închiriere a fost
confirmată dându-se eficiență, în cadrul unui proces anterior
purtat între părți având ca obiect plata chiriei datorate pentru
teren pe perioada aprilie 2008-octombrie 2009, finalizat prin sentința
civilă nr. 9099 din 21 iulie 2010 a Judecătoriei Sector 3 București, rămasă definitivă și irevocabilă. Așa
fiind, această statuare se impune ca valabilă și în prezentul
litigiu prin efectul pozitiv al autorității de lucru judecat,
constituind un veritabil impediment peremptoriu în calificarea lui de
către instanța de apel ca lipsit de valabilitate.
În ceea ce
privește suma datorată de pârâtă cu titlu de
utilități, aprecierea instanței de apel în sensul că
reclamanta nu deține o creanță certă, lichidă și
exigibilă deoarece suma nu este determinată și nici
determinabilă, este contrazisă de înscrisurile administrate în
cauză, (centralizator și facturi în care chiria și
utilitățile sunt evidențiate separat sub aspectul cuantumului
și a perioadei pentru care sunt datorate) înscrisuri pe care
însăși instanța de apel le invocă, atunci când respinge
probe cu expertiză contabilă solicitate de pârâta-apelantă cu
motivarea explicită că la dosar s-a depus un centralizator cu sumele
solicitate în care s-a indicat modul de calcul, fiind anexate facturile
aferente.
Pentru
rațiunile mai sus înfățișate, Înalta Curte, găsind
motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., a admis recursul și a modificat decizia atacată în sensul respingerii
apelului declarat de pârâta SC A. SA împotriva sentinței fondului.