ÎCCJ, decizie (scj.ro #85552)

Contract de asociere în participațiune. Contract subsecvent de închiriere a spațiului comercial.Validitate. Condiții C.civ., art.948 Întrucât a intervenit rezilierea contractului de închiriere conform pactului comisoriu de ultim grad, instanțele au reținut în mod corect că locatara a ocupat spațiul comercial fără a mai avea un titlu legal urmând a fi evacuată. Deși locatorul a încheiat contractul de închiriere în baza dreptului conferit de contractul de asociere în participațiune, încheiat cu primăria de sector, nu i se poate imputa lipsa acordului autorității publice din moment ce necesitatea unui asemenea acord nu a fost prevăzută în clauzele contractuale, astfel că nu poate fi reținută lipsa libertății voinței juridice a reclamantei și, pe cale de consecință, neîndeplinirea condițiilor de validitate a contractului, prevăzute în art. 948 C.civ.

(I.C.C.J.,Completul de 9 judecători, decizia nr.119 din 15 martie 2004) Reclamanta S.C. M. SRL București a cerut evacuarea pârâtei S.C. P. T. A SRL, din spațiul comercial în suprafață de 113 m 2, situat în București, Piața B. În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, în calitate de locator, prin contractul de locațiune nr.141 din 24 noiembrie 1999, a asigurat pârâtei,în calitate de locatar, folosința spațiului comercial menționat, pe un termen de 112 zile, începând cu data de 10 noiembrie 1999 dar pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, astfel cum aceasta a fost stabilită prin art.3 din contract.

Prin sentința civilă nr.6632 din 23 octombrie 2000, Tribunalul București, Secția comercială a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâtei pentru lipsa titlului, reținând că reclamanta a încheiat contractul de închiriere în baza dreptului conferit de contractul de asociere în participațiune nr.11801, din 17 septembrie 1999, încheiat cu Primăria Sectorului 4 București, având ca obiect asocierea în vederea construirii, exploatării și administrării Pieței Agroalimentare B., pe o perioadă de 25 ani. Contractul de închiriere fiind valabil 112 zile, începând cu data de 10 noiembrie 1999, pârâta avea obligația de a plăti suma de 10.170.000 lei/lunar, până cel mai târziu la data de 10 a fiecărei luni.

În cazul neîndeplinirii de către chiriaș a obligațiilor asumate, contractul urma să fie reziliat de plin drept, fără somație, punere în întârziere sau cerere de chemare în judecată ori altă formalitate prealabilă, conform pactului comisoriu. Urmare a neplății chiriei, fapt recunoscut de pârâtă la răspunsul nr.3 din interogatoriu, reclamanta a cerut rezilierea contractului, conform pactului comisoriu, pârâta ocupând spațiul fără nici un titlu. Deși a afirmat că are un contract de închiriere valabil încheiat cu Primăria Sectorului 4 București, pârâta nu a făcut dovada acestei susțineri. Pârâta a declarat apel, susținând că, în mod greșit, contrar dispozițiilor art.494 C.civ., a fost evacuată din spațiu, față de împrejurarea că avea contract de închiriere cu Administrația Piețelor Sectorului 4 pentru suprafața de 61 m 2 teren, pentru care a continuat să plătească chirie locatorului și pe care a construit magazinul.

Curtea de Apel București, Secția a V - a comercială, prin decizia nr.351 din 5 martie 2001, a respins apelul ca nefondat, cu motivarea că susținerea pârâtei potrivit căreia reclamanta trebuia să respecte contractele deja încheiate nu poate fi reținută, contractul de închiriere nr.131/1999 a fost încheiat pentru o suprafață mai mică, pe un termen de un an, acesta expirând la data de 28 mai 2000. Împotriva acestei din urmă hotărâri , pârâta a declarat recurs, susținând că decizia atacată este rezultatul unei aprecieri eronate a probelor administrate. Prin decizia nr.7588 din 12 decembrie 2002, Curtea Supremă de Justiție, Secția comercială a respins recursul, ca nefondat, reținând că instanțele, în mod corect, au apreciat că pârâta nu are titlu asupra spațiului, intervenind rezilierea contractului de închiriere, conform pactului comisoriu.

Pe de altă parte, susținerile pârâtei privind nerespectarea contractului nr.131/1999 încheiat cu Primăria Sectorului 4 București nu poate fi reținută, întrucât din actele dosarului nu rezultă identitatea obiectului.

S-a declarat recurs în anulare, întemeiat pe art.330 pct.2 teza I C.proc.civ.,susținându-se că soluțiile criticate au la bază o greșită aplicare a clauzelor contractuale, care nu permiteau reclamantei să solicite evacuarea pârâtei, în temeiul unui contract ce nu fusese încheiat conform art.5 pct.II din contractul de asociere în participațiune nr.11801 din 17 septembrie 1999. Instanțele de judecată, prin hotărârile criticate, s-au referit exclusiv la prevederile contractului nr.141/1999, deși acesta avea eficiență numai în măsura în care reprezenta o continuare a contractului existent nr.131/1999, sau avea la bază înștiințarea Primăriei Sectorului 4 București, așa cum s-a dispus expres prin art.5 pct.III și art.1 alin.6 din contractul nr.11801/1999, ceea ce în cauză nu s-a dovedit.

Ca atare, s-a susținut că soluția instanțelor de judecată este greșită, prin reținerea culpei pârâtei față de contractul nr.141/1999, deși acesta nu îndeplinea condițiile menționate. Recursul în anulare este nefondat. În contractul de închiriere nr.141/1999, părțile au stipulat rezilierea de plin drept și fără somație a acestuia în cazul neîndeplinirii de către locatar, între altele, a obligației de plată a chiriei. În cauză, neîndeplinirea obligației menționate a fost dovedită, inclusiv prin recunoașterea pârâtei.

Or, efectele pactului comisoriu expres de gradul III sunt identice cu efectele rezilierii judiciare, iar neîndeplinirea obligației cu privire la care, prin clauza accesorie la acesta se convenise asupra rezilierii de plin drept și fără somație a contractului, a fost probată, în mod corect instanțele au reținut că pârâta ocupă spațiul comercial fără a mai avea titlu, contractul de închiriere fiind reziliat, și drept urmare au dispus evacuarea acesteia, așa încât hotărârile atacate nu sunt susceptibile de critică. Prin recursul în anulare se susține că instanțele nu se puteau pronunța în temeiul contractului nr.141/1999, în raport cu împrejurarea că acesta nu era valid ca urmare a neîndeplinirii de către reclamantă a obligației de înștiințare a Primăriei Sectorului 4 București, asumată prin contractul de asociere în participațiune, cu referire la încheierea contractului menționat.

Potrivit art.948 C. civ.„condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt: 1. capacitatea de a contracta; 2. consimțământul valabil al părții care se obligă; 3. un obiect determinat; 4. o cauză licită.„ Este adevărat că încheierea contractelor nu poate fi, în fond, despărțită de elementele ținând de validitatea contractului, în raport cu împrejurarea că orice contract se perfectează în ideea producerii de efecte juridice. Sub un prim aspect, această critică nu poate fi primită, în raport cu principiul disponibilității în procesul civil. Astfel, pârâta nu a invocat în apărare neîndeplinirea obligației de plată a chiriei ca o consecință voluntară a nulității contractului de închiriere pentru lipsa consimțământului, condiție esențială de validitate acestuia.

Or, principiul menționat cuprinde și dreptul pârâtului de a propune probe în apărare, de a invoca excepții sau pretenții în legătură cu cererea reclamantului, iar judecătorul este obligat a soluționa cauza în limitele sesizării. Pe de altă parte, această critică este neîntemeiată. Astfel, potrivit art.5 din contractul de asociere în participațiune nr.11801 din 17 septembrie 1999, reclamanta, în calitate de asociat „are dreptul să încheie contracte de închiriere, locație de gestiune sau colaborare în vederea exploatării Pieței Agroalimentare cu înștiințarea Primăriei s 4”. Din modul de redactare al clauzei menționate nu rezultă o condiționare sau afectare a libertății voinței juridice a reclamantei, cu referire la încheierea contractelor de închiriere.

În acest sens, prin clauza menționată nu a fost stabilită o interdicție, în sensul încheierii contractului numai după obținerea acordului primăriei. Pe de altă parte, valoarea denotativă a sintagmei „înștiințare”, reprezentând „informare” este total diferită de cea a „acordului”, singurul care poate pune în discuție libertatea voinței juridice a reclamantei și, pe cale de consecință, validitatea contractului de închiriere încheiat în alte condiții decât cele stabilite prin contractul de asociere în participațiune, dacă prin acesta s-ar fi convenit în sensul obținerii unui acord al autorității publice menționate. Mai mult, din clauza contractuală menționată, rezultă că nici măcar obligația de informare a Primăriei Sectorului 4 nu a fost prevăzută a fi îndeplinită de către reclamantă anterior încheierii contractelor de închiriere.

Ca atare, contractul de închiriere nr.141/1999 îndeplinește condițiile de validitate prevăzute în art.948 C. civ. Prin recursul în anulare nu a fost precizată norma imperativă încălcată, așa încât calea de atac exercitată urmează a fi privită ca nefondată și sub acest aspect, așa încât hotărârile atacate nu sunt supuse cazului de casare prevăzut de art.330 pct.2 C. proc. civ.. De altfel, cum o cale de atac poate fi exercitată exclusiv pentru motive de nelegalitate sau netemeinicie, existente la data pronunțării hotărârii atacate, iar la data soluționării recursului, când contractul de închiriere care a făcut obiectul examinării de către instanțe și procurorul general ajunsese la termen, sentința a devenit irevocabilă iar recursul în anulare apare ca fiind fără obiect.

În consecință , Înalta Curte a respins recursul în anulare , ca nefondat