ÎCCJ, decizie (scj.ro #85552)

Contract de

asociere în participațiune. Contract subsecvent de închiriere a spațiului

comercial.Validitate. Condiții

C.civ., art.948

Întrucât  a intervenit rezilierea contractului  de

închiriere conform  pactului   comisoriu de ultim  grad,

instanțele  au  reținut în  mod  corect  că

locatara a ocupat  spațiul  comercial  fără  a

mai  avea un titlu  legal  urmând  a  fi

evacuată.

Deși locatorul  a  încheiat contractul  de

închiriere  în  baza  dreptului  conferit  de

contractul  de  asociere  în  participațiune,  încheiat

cu  primăria  de  sector, nu i se poate  imputa lipsa

acordului autorității publice din  moment ce necesitatea unui

asemenea acord nu  a  fost  prevăzută  în clauzele

contractuale,  astfel că nu poate  fi  reținută

lipsa  libertății  voinței  juridice   a

reclamantei  și,  pe cale  de consecință, neîndeplinirea

condițiilor de  validitate a contractului,  prevăzute  în

art. 948 C.civ.

(I.C.C.J.,Completul de 9 judecători,

decizia nr.119  din  15  martie 2004)

Reclamanta  S.C.

M. SRL București a  cerut evacuarea pârâtei  S.C. P. T. A SRL,

din spațiul comercial în suprafață de 113 m

2,

situat în București,

Piața B.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, în calitate de locator, prin

contractul de locațiune nr.141 din 24 noiembrie 1999, a asigurat pârâtei,în

calitate de locatar, folosința spațiului comercial menționat, pe un termen de

112 zile, începând cu data de 10 noiembrie 1999 dar pârâta nu și-a îndeplinit

obligația de plată a chiriei, astfel cum aceasta a fost stabilită prin art.3

din contract.

Prin sentința civilă nr.6632 din 23 octombrie 2000, Tribunalul București,

Secția comercială a admis acțiunea și a dispus evacuarea pârâtei pentru lipsa

titlului, reținând că reclamanta a încheiat contractul  de închiriere în

baza dreptului conferit de contractul de asociere în participațiune nr.11801,

din 17 septembrie 1999, încheiat cu Primăria Sectorului 4 București, având ca

obiect asocierea în vederea construirii, exploatării și administrării Pieței

Agroalimentare B., pe o perioadă de 25 ani.

Contractul de închiriere fiind valabil 112 zile, începând cu data de 10

noiembrie 1999, pârâta avea obligația de a plăti suma de 10.170.000 lei/lunar,

până cel mai târziu la data de 10  a fiecărei luni.

În cazul neîndeplinirii de către chiriaș a obligațiilor asumate,

contractul  urma să fie reziliat de plin drept, fără somație, punere în

întârziere sau cerere de chemare în judecată ori altă formalitate prealabilă,

conform pactului comisoriu.

Urmare a neplății chiriei, fapt recunoscut de pârâtă la răspunsul nr.3 din

interogatoriu, reclamanta a  cerut rezilierea contractului, conform

pactului comisoriu, pârâta ocupând  spațiul fără nici un titlu.

Deși a afirmat că are un contract de închiriere valabil încheiat cu Primăria

Sectorului 4 București, pârâta nu a făcut dovada  acestei susțineri.

Pârâta a declarat apel, susținând că, în mod greșit, contrar dispozițiilor

art.494 C.civ., a fost evacuată din spațiu, față de împrejurarea că avea

contract de închiriere cu Administrația Piețelor Sectorului 4 pentru suprafața

de 61 m

2

teren, pentru care a continuat să plătească chirie

locatorului și  pe  care a  construit magazinul.

Curtea de Apel București,  Secția a V - a

comercială, prin decizia nr.351 din 5 martie 2001, a respins apelul ca

nefondat, cu motivarea că susținerea pârâtei potrivit căreia reclamanta trebuia

să respecte contractele deja încheiate nu poate fi reținută, contractul de

închiriere nr.131/1999 a fost încheiat pentru o suprafață mai mică, pe un

termen de un an, acesta expirând la data de 28 mai 2000.

Împotriva

acestei

din

urmă

hotărâri

,

pârâta

a

declarat

recurs,

susținând

că

decizia

atacată

este

rezultatul

unei

aprecieri

eronate

a

probelor

administrate.

Prin decizia nr.7588 din 12 decembrie 2002, Curtea Supremă de Justiție, Secția

comercială a respins recursul, ca nefondat, reținând că instanțele, în mod

corect, au apreciat că pârâta nu are titlu asupra spațiului, intervenind

rezilierea contractului de închiriere, conform  pactului comisoriu.

Pe de altă parte,

susținerile pârâtei  privind nerespectarea contractului nr.131/1999

încheiat cu Primăria Sectorului 4 București nu poate fi reținută, întrucât din

actele dosarului nu rezultă  identitatea obiectului.

S-a  declarat  recurs în anulare, întemeiat  pe

art.330 pct.2 teza I  C.proc.civ.,susținându-se că soluțiile criticate au

la bază o greșită aplicare a clauzelor contractuale, care nu permiteau

reclamantei să solicite evacuarea pârâtei, în temeiul unui contract ce nu

fusese încheiat conform art.5 pct.II din contractul de asociere în

participațiune nr.11801 din 17 septembrie 1999.

Instanțele de

judecată, prin hotărârile criticate, s-au referit exclusiv la prevederile

contractului nr.141/1999, deși acesta avea eficiență numai în măsura în care

reprezenta o continuare a contractului existent nr.131/1999, sau avea la bază

înștiințarea Primăriei Sectorului 4 București, așa cum s-a dispus expres prin

art.5 pct.III și art.1 alin.6 din contractul nr.11801/1999, ceea ce în cauză nu

s-a dovedit.

Ca atare, s-a susținut

că soluția instanțelor de judecată este greșită, prin reținerea culpei pârâtei

față de contractul nr.141/1999, deși acesta nu îndeplinea condițiile

menționate.

Recursul în anulare

este nefondat.

În contractul de închiriere nr.141/1999, părțile au

stipulat  rezilierea de plin drept și fără somație a acestuia în cazul

neîndeplinirii de către locatar, între altele, a obligației de plată a chiriei.

În cauză,

neîndeplinirea obligației menționate a fost dovedită, inclusiv prin

recunoașterea pârâtei.

Or, efectele pactului

comisoriu expres de gradul III  sunt identice cu efectele rezilierii

judiciare, iar neîndeplinirea obligației cu privire la care, prin clauza

accesorie la acesta se convenise asupra rezilierii de plin drept și fără

somație a contractului, a fost probată, în mod corect instanțele au reținut că

pârâta ocupă spațiul comercial fără a mai avea titlu, contractul de închiriere

fiind reziliat, și drept urmare au dispus evacuarea acesteia, așa încât

hotărârile atacate nu sunt susceptibile de critică.

Prin recursul în

anulare se susține că instanțele nu se puteau pronunța în temeiul contractului

nr.141/1999, în raport cu împrejurarea că acesta nu era valid ca urmare a

neîndeplinirii de către reclamantă a obligației de înștiințare a Primăriei

Sectorului 4 București, asumată prin contractul de asociere în participațiune,

cu referire la încheierea contractului menționat.

Potrivit art.948 C.

civ.„condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt:

contracta;

valabil al părții care se obligă;

determinat;

Este adevărat că

încheierea  contractelor nu poate fi, în fond, despărțită de elementele

ținând de validitatea contractului, în raport cu împrejurarea că orice contract

se perfectează în ideea producerii de efecte juridice.

Sub un prim aspect,

această critică nu poate fi primită, în raport cu principiul disponibilității

în procesul civil.

Astfel, pârâta nu a

invocat în apărare neîndeplinirea obligației de plată a chiriei ca o consecință

voluntară a nulității contractului de închiriere pentru lipsa consimțământului,

condiție esențială de validitate  acestuia.

Or, principiul

menționat cuprinde și  dreptul pârâtului de a propune probe în apărare, de

a invoca excepții sau pretenții în legătură cu cererea reclamantului, iar

judecătorul este obligat a soluționa cauza în limitele sesizării.

Pe de altă

parte,  această critică este neîntemeiată.

Astfel, potrivit art.5 din contractul de asociere în

participațiune nr.11801 din 17 septembrie 1999, reclamanta, în calitate de

asociat „are dreptul să încheie contracte de închiriere, locație de gestiune

sau colaborare în vederea exploatării Pieței Agroalimentare cu

înștiințarea  Primăriei s 4”.

Din modul de redactare

al clauzei menționate nu rezultă o condiționare sau afectare a libertății

voinței juridice a  reclamantei, cu referire la încheierea contractelor de

închiriere.

În acest sens, prin clauza menționată nu a fost stabilită o interdicție, în

sensul încheierii contractului numai după obținerea acordului primăriei.

Pe de altă parte, valoarea denotativă a sintagmei „înștiințare”, reprezentând

„informare” este total diferită de cea  a „acordului”, singurul care poate

pune în discuție libertatea voinței juridice a reclamantei și, pe cale de

consecință, validitatea contractului de închiriere încheiat în alte condiții

decât cele stabilite prin contractul de asociere în participațiune, dacă prin

acesta s-ar fi convenit în sensul obținerii unui acord al autorității publice

menționate.

Mai mult, din clauza contractuală menționată, rezultă că nici măcar obligația

de informare a Primăriei Sectorului 4 nu a fost prevăzută a fi

îndeplinită de către reclamantă anterior încheierii contractelor de închiriere.

Ca atare, contractul de închiriere nr.141/1999 îndeplinește condițiile de

validitate prevăzute în art.948 C. civ.

Prin recursul în anulare nu a fost precizată norma imperativă încălcată, așa

încât calea de atac exercitată urmează a fi privită ca nefondată și sub acest

aspect, așa încât hotărârile  atacate nu sunt supuse cazului de casare

prevăzut de art.330 pct.2 C. proc. civ..

De altfel, cum o cale de atac poate fi exercitată exclusiv pentru motive de

nelegalitate sau netemeinicie, existente la data pronunțării hotărârii atacate,

iar la data soluționării recursului, când contractul de închiriere care a făcut

obiectul examinării de către instanțe și procurorul general ajunsese la

termen,  sentința a devenit  irevocabilă iar recursul în anulare

apare ca fiind fără obiect.

În

consecință

,

Înalta

Curte

a

respins

recursul

în

anulare

, ca

nefondat