ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 508/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 508/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la

data de 26 aprilie 2012, reclamanții M.V. și M.E., în contradictoriu cu pârâții

Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii,

prin C.N.A.D.N.R. SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, Comuna

Șcheia - prin primar, Comuna Șcheia, prin primar - Comisia de Verificare a

Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor, au formulat

contestație împotriva Hotărârilor nr. 197 din data de 26 ianuarie 2012 și nr.

235 din data de 9 aprilie 2012 date în Dosarele nr. 85/2011, respectiv nr.

84/2011 de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare

a Despăgubirilor a Comunei Șcheia, solicitând instanței a se verifica

temeinicia lor cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu sunt de acord,

acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a

valorii de înlocuire și a prețului solicitat de către ei, să se dispună

anularea parțială a hotărârilor sub aspectul despăgubirilor acordate și

obligarea expropriatorului la plata acestora raportat la prețul de piață al

imobilelor expropriate și la suma solicitată de ei de 40 de euro pe mp, în

total 80.160 euro.

Au solicitat, de

asemenea, exproprierea totală a suprafețelor de teren rămase în urma

exproprierii care nu mai pot fi folosite conform cu destinația acestora și

obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafețe de

teren raportat la prețul de piață solicitat de 40 euro/mp, precum și obligarea

expropriatorului la plata sumei de despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat

din diminuarea valorii terenurilor rămase în urma exproprierii, cu cheltuieli

de judecată.

Prin Sentința civilă

nr. 339 din 12 februarie 2013 a Tribunalului Suceava s-a admis în parte

acțiunea și, în consecință, a fost modificată Hotărârea nr. 197 din 26 ianuarie

2012 și Hotărârea nr. 235 din 9 aprilie 2012, emise de către Comisia de

verificare și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia, județul Suceava; s-a

dispus plata în favoarea reclamanților a sumei de 32.283 euro la cursul oficial

al BNR din ziua plății cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului

situat în comuna Șcheia, județul Suceava, constând în suprafața de 1294 mp

teren, identică cu parcela nr. AA din CF nr. BB a comunei cadastrale Șcheia și

suprafața de 710 mp teren, identică cu parcela nr. CC din CF nr. DD U.A.T

Șcheia; a fost respinsă cererea privind exproprierea totală a suprafețelor de

teren rămase în urma exproprierii și cererea privind obligarea expropriatorului

la plata despăgubirilor reprezentând prejudiciul rezultat în urma exproprierii,

ca neîntemeiate; au fost obligați pârâții să plătească reclamanților suma de

2.700 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu expert și

onorariu avocat.

Pentru a hotărî

astfel, Tribunalul Suceava a reținut următoarele:

Prin Hotărârile nr.

197 din 26 ianuarie 2012 și nr. 235 din 9 aprilie 2012 emise de Comisia de

verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei

Șcheia, s-a dispus exproprierea suprafeței de 1.294 mp teren, identică cu

parcela nr. AA, parcelă rezultată din dezmembrarea parcelei nr. BB (EE) din

Cartea funciară nr. BB (FF), respectiv a suprafeței de 710 mp teren, identică

cu parcela nr. CC, parcelă rezultată din dezmembrarea parcelei nr. DD (GG) din

Cartea funciară nr. DD (HH) și acordarea de despăgubiri reclamanților în

cuantum de 1.597 RON și respectiv de 876 RON.

Imobilele au fost

expropriate conform H.G. nr. 614/2011 privind declanșarea procedurii de

expropriere a imobilelor proprietate privată pe amplasamentul "Variantei

de ocolire a municipiului Suceava".

Potrivit art. 22

alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare,

expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului

despăgubirilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. (3) din lege, acțiunea se

soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - art. 27 din Legea nr. 33/1994, în

ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26 alin. (1) și

(2) din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru generală în materie de expropriere) la

care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză,

stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, iar art. 27

din aceeași lege stabilește că pentru fixarea despăgubirii, instanța compară

rezultatul expertizei cu ofertele și cu pretențiile formulate de părți.

În speță, s-a reținut

că prin raportul de expertiză și completarea la raport întocmite în cauză de

către comisia de experți formată din expert M.V., V.S. și M.A., însușite de

către instanță, terenurile au fost evaluate la suma de 0,5 euro/mp, prin

raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava și la

suma de 23.046 euro pentru suprafața de 1.294 mp teren (17,81 euro/mp) și suma

de 9.237 euro pentru suprafața de 710 mp teren (13,01 euro/mp), prin raportare

la prețul stabilit după standardele internaționale ANEVAR, la data întocmirii

raportului de expertiză.

Din conținutul

raportului de expertiză și completarea la raport, s-a reținut că estimarea

valorii de piață a terenurilor expropriate în suprafață de 1.294 mp și 710 mp,

s-a făcut în ipoteza existenței a numeroase oferte preluate din diverse surse

de informare și a puține tranzacții efective, instituțiile care le-ar fi putut

oferi - bănci, agenții imobiliare - adoptând o atitudine de rezervă, de necolaborare.

În privința alegerii

metodei de evaluare s-a reținut că experții au arătat că metoda care s-a putut

aplica cel mai bine a fost cea a comparației directe, suficient de susținută de

date, că metoda valorii reziduale nu a putut fi aplicată datorită lipsei de

date privind utilizarea viitoare a terenurilor, iar metoda de estimare prin

capitalizarea veniturilor din chirii a fost considerată nepotrivită pentru

acest caz, închirierea unor astfel de terenuri fiind foarte rară și nerelevantă

ca tarif de închiriere. Nici metoda bonității nu s-a putut aplica, nefiind

recunoscută de ANEVAR.

În ceea ce privește

data evaluării, s-a avut în vedere data întocmirii raportului de expertiză, așa

cum prevăd în mod expres dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Cererea

expropriatorului de respingere a acțiunii și menținerea despăgubirilor inițial

acordate nu a fost primită, în condițiile în care, din conținutul hotărârilor

contestate rezultă că sumele de 1.597 RON și respectiv 876 RON, acordate cu

acest titlu, au fost stabilite în conformitate cu dispozițiile art. 11 alin.

(8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele metodologice, potrivit

raportului de evaluate întocmit în procedura prealabilă exproprierii,

evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate de camerele

notarilor publici.

S-a reținut din

raportul de expertiză că nu a intervenit o scădere de valoare a terenului rămas

în urma exproprierii, comparativ cu valoarea acestuia înainte de expropriere.

Parcelele de teren rămase neexpropriate, au creat premisa, pe termen mediu și

lung, cu probabilitate rezonabilă, ca autoritățile locale să elaboreze PUZ

pentru terenurile adiacente "Variantei de ocolire a municipiului

Suceava" pentru construirea de proprietăți imobiliare comerciale, fiind

previzibil ca valoarea acestor terenuri să crească.

Nefondat s-a

constatat a fi și capătul de cerere privind exproprierea unei suprafețe de

teren mai mare, deoarece Legea nr. 255/2010, limitează obiectul contestației

împotriva hotărârii expropriatorului, precum și competența instanței de

judecată, doar la verificarea cuantumului despăgubirii, stipulând în mod expres

că dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile numai în

ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin. (1) și (3) din Legea

nr. 255/2010).

Art. 24 alin. (4) din

Legea nr. 33/1994 care dă posibilitatea instanței să aprecieze asupra

caracterului parțial sau total al exproprierii, nu are aplicabilitate în speță,

întrucât interesează doar procedura de expropriere generală, de drept comun,

prevăzută de Legea nr. 33/1994, ori litigiul de față este fundamentat pe Legea

nr. 255/2010, lege specială în materia exproprierii, care conține dispoziții

derogatorii, așa cum s-a arătat.

Împotriva acestei

hotărâri a formulat apel pârâtul, iar prin Decizia civilă nr. 18 din 21 mai

2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă, acesta a fost respins, ca

nefondat.

Pentru a decide

astfel, instanța de apel a reținut următoarele:

Potrivit

dispozițiilor art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010, "raportul de

evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate

de Camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr.

571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare".

Necontestat,

dispozițiile Legii nr. 255/2010 au caracter special în raport de cele ale

Legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform

principiului "specialia generalibus derogant".

Prin dispozițiile

art. 22, actul normativ cu caracter special prevede însă că "expropriatul

nemulțumit de cuantumul despăgubirii (...) se poate adresa instanței

judecătorești competente (...) fără a putea contesta transferul dreptului de

proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii"

(alin. (1), iar "acțiunea formulată (...) se soluționează potrivit

dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru

cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii"

(alin. (3)).

În interpretarea

acestor dispoziții legale, care reglementează expres posibilitatea

expropriatului de a se adresa unei instanțe judecătorești doar pentru

rezolvarea nemulțumirilor sale legate de "cuantumul despăgubirilor" -

alin. (1) - și care fac trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr.

33/1994, "în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor" - alin. (3)

- nu se poate aprecia că trimiterea la dispozițiile din legea-cadru, expres

indicate, ar viza doar aspecte procedurale, astfel cum susține pârâtul.

Din coroborarea

dispozițiilor art. 26 alin. (1) și (2) și a art. 27 alin. (1) din Legea nr.

33/1994 cu cele ale Legii nr. 255/2010, anterior citate, rezultă că

despăgubirea se stabilește în funcție de prețul cu care se vând pe piața liberă

din zona respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data întocmirii

raportului de expertiză.

Prin memoriul de apel

a fost exprimată nemulțumirea pârâtului față de cuantumul despăgubirilor

reținut de prima instanță din concluziile raportului de expertiză efectuat de

comisia constituită potrivit dispozițiilor speciale ale Legii nr. 33/1994 și,

deci, față de conținutul acestei lucrări ce a fundamentat soluția tribunalului.

În expertiza

efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru

imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparației directe sau a vânzărilor

prin care s-a estimat valoarea de piață a imobilului, avându-se în vedere patru

proprietăți comparabile, aplicându-se corecțiile succesive în funcție de

elementele de comparație stabilite prin Standardele Internaționale de Evaluare.

S-a susținut de către

pârâtul-apelant că experții erau obligați a avea în vedere prețul unor

tranzacții reale încheiate cu privire la terenuri similare, fără a depune însă

la dosarul de fond înscrisuri doveditoare ale unor astfel de tranzacții sau,

eventual, fără indicarea unei modalități de a se pune la dispoziția experților

a înscrisurilor necesare.

De altfel, valoarea

de piață a terenului a fost stabilită de experți prin metoda comparației

directe, potrivit căreia, într-adevăr, această valoare se obține din dovezile

de piață ale prețurilor tranzacționate ale unor terenuri similare. Însă, în

ipoteza în care nu există tranzacții efective și suficiente cu terenuri

comparabile sau când datele obținute de la tranzacțiile efectuate nu sunt credibile

și/sau nu pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi și prețurile cerute

prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare

pentru terenuri comparabile, cu efectuarea corecțiilor corespunzătoare.

În raportul de

expertiză, precum și în completarea la raportul de expertiză efectuate în

cauză, experții și-au argumentat opțiunea pentru ofertele de vânzare pentru

terenuri similare sau comparabile, precizând că estimarea valorii de piață la

momentul/momentele cerute s-a făcut în ipoteza existenței a numeroase oferte

preluate din diverse surse de informare și a puține tranzacții efective,

instituțiile care le-ar fi putut oferi adoptând o atitudine rezervată, de

necolaborare, bazată pe politici proprii referitoare la confidențialitate,

secret bancar, suspiciuni de o eventuală chemare în instanță cu efect asupra

beneficiarilor direcți de servicii etc.

În condițiile în care

toți cei trei experți nu au identificat tranzacții concrete pentru terenuri

similare sau comparabile celui evaluat, iar expropriatorul, astfel cum s-a

arătat mai sus, nu a exemplificat existența unor alte asemenea tranzacții reale

nu se poate vorbi de o "ignorare" de către experți a tranzacțiilor

concrete.

Într-adevăr, în apel

a fost depusă de către pârâtul-apelant o serie de tranzacții imobiliare din

2008, 2009, fără eficiență juridică, întrucât raportul de expertiză și

completarea la raport au fost întocmite pentru termenele din 25 septembrie 2012

și 20 noiembrie 2012.

În expertiza, precum

și în completarea la raportul de expertiză, la stabilirea despăgubirilor pentru

imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparației directe, prin care s-a

estimat valoarea de piață a suprafețelor de teren, avându-se în vedere patru

proprietăți comparabile, cei trei experți desemnați în cauză raportându-se

pentru ambele suprafețe evaluate la a patra proprietate comparabilă, pentru

care a fost necesară cea mai mică corecție brută. Experții, constatând

diferențe între cele două proprietăți, cea expropriată și cea comparabilă, au luat

în considerare fiecare dintre diferențe, impactul acestora asupra valorii fiind

luat în calcul și făcută ajustarea corespunzătoare, corectându-se prețul

acestei comparabile.

Pârâtul-apelant a

formulat, într-adevăr, obiecțiuni la raportul de expertiză vizând suprafața de

710 mp teren, care au fost respinse de către prima instanță, prin motivele de

apel arătându-se că aceste obiecțiuni au vizat următoarele elemente de

comparație: utilitățile, zonare, deschiderea la drum, topografie. Coeficienții

de individualizare referitori la elementele de comparație sus-menționate s-a

susținut că au fost greșit cuantificați de experți.

Elementele de

comparație ale proprietății comparabile (deschiderea la drum, utilități,

zonare) fiind diferite față de cele ale proprietății evaluate, fiecare dintre

aceste diferențe a fost luată în considerare de către cei trei experți, care au

corectat prețul proprietății comparabile în sensul scăderii acestuia cu

diferite procente (5%), respectiv al creșterii (cu 8%), apreciere corectă în

condițiile în care nu s-au adus de către pârâta-apelantă alte argumente

pertinente pentru modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit

Standardelor Internaționale de Evaluare, aplicând metode cantitative și/sau

calitative pentru analiza diferențelor și estimarea corecțiilor.

În condițiile în care

între cele două proprietăți, cea comparabilă și cea expropriată, cei trei

experți nu au identificat diferențe majore privind topografia, corect nu au

aplicat nicio corecție.

În ce privește

critica formulată în subsidiar de pârât, privind cuantumul cheltuielilor de

judecată stabilit în sarcina sa, instanța a reținut că și aceasta este

neîntemeiată, întrucât partea căzută în pretenții era obligată să suporte

cheltuielile de judecată, respectiv onorariul experților și al apărătorului

reclamanților.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs pârâtul, care a invocat dispozițiile art. 304 pct. 9

C. proc. civ. și a arătat că în mod greșit a fost înlăturată critica din

memoriul de apel referitoare la procedura derogatorie specială de stabilire a

despăgubirilor consacrată de dispozițiile Legii nr. 255/2010 și de Normele

metodologice de aplicare a acestei legi.

Susține că instanța

de apel a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții

derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor

expropriate și că în această privință sunt incidente dispozițiile art. 21 - 27

din Legea nr. 33/1994.

Concluzia

sus-menționată este consecința greșitei interpretări a legii, deoarece,

potrivit art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010, înainte de data

începerii activității comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, un

expert evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al

Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, va întocmi un raport

de evaluare a imobilelor expropriate, iar acest raport de evaluare se

întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele

notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind

Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

De asemenea, potrivit

art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.

255/2010, prin hotărârea pentru aprobarea declanșării procedurii de

expropriere, în cazul lucrărilor de investiții, se aprobă și sumele individuale

aferente despăgubirilor estimate de către expropriator pe baza unui raport de

evaluare.

Arată că, în cadrul

procedurii administrative de expropriere despăgubirile se stabilesc prin

raportul de evaluare întocmit în baza expertizelor întocmite și actualizate de

camerele notarilor publici, aceste reglementari având un caracter imperativ.

Pe de altă parte, s-a

arătat că este real faptul că dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac

trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, însă această

trimitere se referă la dispozițiile de drept procedural din actul normativ ce

constituie dreptul comun în materie, iar nu la modalitatea de evaluare și de

stabilire a despăgubirilor.

În raport de cele

arătate, s-a conchis că, având în vedere faptul că prin raportul de evaluare

întocmit de evaluatorul C.C. valoarea terenului expropriat a fost stabilită în

cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii

determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru

terenurile arabile extravilane situate pe raza com. Șcheia, cu respectarea

dispozițiilor art. 11 alin. (7) - (8) din Legea nr. 255/2010 și ale art. 8

alin. (1) din Normele metodologice, cererea reclamantului de anulare a

hotărârii de expropriere nu se justifică a fi admisă.

S-a mai arătat, că,

în măsura în care instanța va statua că incidența în cauză a dispozițiilor art.

26 din Legea nr. 33/1994 este corectă, această dispoziție legală a fost greșit

interpretată și aplicată de instanța de apel, întrucât, în mod greșit,

instanțele au valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză

în condițiile în care acest raport nu reflectă prețul cu care se vând în mod

obișnuit imobilele de același fel, câtă vreme experții nu au verificat și

identificat niciun fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu

caracteristici similare terenului expropriat.

O ultimă critică

vizează greșita apreciere a datei în raport de care se calculează despăgubirile.

Se susține astfel că, în sistemul Legii nr. 255/2010, transferul dreptului de

proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, astfel că

aceasta era data la care trebuiau să se raporteze experții și instanța la

stabilirea despăgubirilor.

Examinând decizia în

limita criticilor formulate de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA

București - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, ce permit încadrarea

în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța constată următoarele:

Este adevărat că

Legea nr. 255/2010 are caracter special în raport cu Legea nr. 33/1994, care

reprezintă cadrul normativ general în materia exproprierii.

Prin Legea nr.

255/2010, lege cu caracter special, se reglementează regimul juridic al

terenurilor expropriate pentru efectuarea lucrărilor de construcție de drumuri

de interes național, județean și local, iar prin dispozițiile acestui act

normativ, art. 22 alin. (3), s-a prevăzut că acțiunea promovată de expropriatul

nemulțumit de cuantumul despăgubirii stabilit de către Comisia de Verificare a

Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor, se soluționează

potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea

pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Prin urmare, în

cadrul contestației formulate împotriva Hotărârilor nr. 197 din 26 ianuarie

2012 și nr. 235 din 9 aprilie 2012 emise de Comisia de Verificare a Drepturilor

de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a com. Șcheia, stabilirea

cuantumului despăgubirilor ce li se cuvin reclamanților pentru terenurile

expropriate se face, în instanță, în raport de dispozițiile art. 21 - 27 din

Legea nr. 33/1994, la care fac trimitere dispozițiile art. 22 alin. (3) din

Legea nr. 255/2010.

Nu poate fi primită

susținerea recurentului-pârât în sensul că instanțele de judecată trebuiau să

stabilească cuantumul despăgubirilor pentru terenurile expropriate în raport de

dispozițiile art. 5 alin. (1) și art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr.

255/2010, potrivit cărora sumele ce li se cuvin reclamantului pentru terenurile

expropriate se stabilesc printr-un raport de evaluare ce se realizează având în

vedere expertizele întocmite de camerele notarilor publici, câtă vreme, pe de o

parte, aceste dispoziții legale reglementează evaluarea terenurilor anterior

începerii activității comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, în

cadrul procedurii prealabile emiterii acesteia, iar pe de altă parte, pentru că

dispozițiile art. 22 din același act normativ prevăd că acțiunea în instanță

formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează

potrivit art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea

despăgubirilor. Cu alte cuvinte, contestația formulată de expropriatul nemulțumit

de cuantumul despăgubirii, stabilit prin hotărâre de expropriere, se

soluționează potrivit art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.

În ceea ce privește

critica formulată de pârât potrivit căreia decizia recurată s-a dat cu

încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât, contrar celor

reținute de experți și de instanță, există tranzacții efective pe piața

imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze pentru stabilirea

prețului de circulație a terenului în litigiu, se constată că este nefondată.

Textul de lege se

referă la "prețul cu care se vând imobilele de același fel", ceea ce

nu înseamnă că nu pot fi luate în considerare și ofertele de vânzare, în lipsa

unor tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile. Textul de lege

se referă și la prețurile cerute în ofertele de vânzare, care nu pot fi

apreciate ca nereale, interesul vânzătorilor fiind să își înstrăineze bunul.

Este real că, de regulă, în urma negocierilor dintre vânzător și cumpărător

prețul poate să scadă, dar diferența nu poate fi semnificativă, iar experții au

ținut cont și de acest aspect în efectuarea expertizei. Pe de altă parte,

pârâtul nu a demonstrat că s-au pus la dispoziția expertului contracte de

vânzare-cumpărare de la data efectuării raportului de expertiză având ca obiect

terenuri din extravilanul comunei Șcheia, pe care experții nu le-au avut în

vedere.

Astfel, instanțele de

fond și apel, legal, au omologat raportul de expertiză efectuat în primă

instanță, prin care s-a stabilit cuantumul despăgubirii pentru terenurile

expropriate raportându-se la ofertele de vânzare în lipsa tranzacțiilor

concrete pentru terenuri similare sau comparabile, față de faptul că experții

au dovedit, prin sursele de informare aflate la dispoziția lor, că la momentul efectuării

raportului de expertiză, piața imobiliară era inactivă raportat la perioada

anilor 2008 - 2010, iar puținele tranzacții efective nu sunt credibile datorită

diferențelor nejustificat de mari de prețuri de vânzare.

Mai mult, se constată

că pârâtul a anexat cererii de apel contracte de vânzare-cumpărare pentru

terenuri similare, care însă nu s-au perfectat la data întocmirii raportului de

expertiză, ci anterior, astfel că legal instanța de apel nu a primit susținerea

pârâtului potrivit căreia cuantumul despăgubirii ce i se cuvine reclamantului

trebuia să se stabilească în raport de prețul de vânzare ce rezultă din aceste

contracte.

În concluzie,

susținerea pârâtului potrivit căreia stabilirea cuantumului despăgubirii pentru

terenurile expropriate trebuia să se facă ținând cont de prețul de

tranzacționare, așa cum rezultă din tranzacțiile efective realizate pe piața

imobiliară anexate cererii de apel, este nefondată, față de cele reținute de

instanțele de fond și apel, de pe o parte, iar pe de altă parte, față de faptul

că pârâtul nu a probat existența unor tranzacții efective pe piața imobiliară

pentru terenuri similare la momentul efectuării raportului de expertiză în

primă instanță.

Critica recurentului

în sensul că momentul în raport cu care se stabilește valoarea despăgubirilor

pentru terenul expropriat este data exproprierii, este nefondată.

Din interpretarea

sistematică a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și a prevederilor art.

21 - 27 din aceeași lege, care reglementează procedura judiciară a

exproprierii, rezultă fără dubiu că raportul de expertiză la care se referă

art. 26 din Legea nr. 33/1994 este cel efectuat prin intermediul instanței de

judecată.

Așadar, Legea-cadru

în materia exproprierilor nr. 33/1994 stabilește un criteriu legal ce trebuie

avut în vedere de comisia de experți, în sensul că evaluarea imobilului supus

exproprierii se face în raport de prețurile de tranzacționare ale unor imobile

similare, de la data efectuării raportului de expertiză, adică de la o dată cât

mai apropiată de momentul pronunțării hotărârii prin care se stabilește

cuantumul despăgubirii.

În sistemul Legii nr.

33/1994 legiuitorul a legat cele două momente - ale transferului dreptului de

proprietate din proprietatea privată a expropriatului în proprietatea publică a

statului și cel al plății despăgubirii efective - de momentul rămânerii

definitive a hotărârii judecătorești pronunțate în cauza având ca obiect

expropriere, cu respectarea imperativului constituțional consacrat de art. 44

alin. (3) din Constituție, potrivit căruia "Nimeni nu poate fi expropriat

decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă

și prealabilă despăgubire".

Din analiza normelor

legale care reglementează procedura de expropriere reiese că efectul translativ

de drept real al hotărârii de expropriere este afectat de o condiție

suspensivă, aceea ca expropriatorul să fi consemnat la dispoziția

expropriatului sumele aferente despăgubirii. Prin această modalitate de

reglementare sunt respectate imperativele constituționale cuprinse în art. 44

alin. (3) din Constituție, ca despăgubirea să fie prealabilă exproprierii.

Potrivit alin. (1) al

art. 28 din Legea nr. 33/1994, "Transferul dreptului de proprietate asupra

bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului se produce îndată

ce obligațiile impuse lui prin hotărâre judecătorească au fost

îndeplinite", iar potrivit alin. (4) al aceluiași text de lege,

"Hotărârea de expropriere va stabili despăgubirea ținând seama, pentru

drepturile reale prevăzute la alin. (3), de dispozițiile art. 26".

Cu privire la

condiția ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă, la momentul

stabilirii cuantumului despăgubirii prin hotărârea judecătorească instanța este

obligată să respecte normele juridice de trimitere cuprinse în 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994, conform căruia "La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia", precum și în art.

27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform căreia "Despăgubirea acordată

de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator

(...)".

Astfel, așa cum

rezultă din însăși reglementarea legală a exproprierii, o condiție necesară a

acesteia este existența unei despăgubiri drepte și prealabile, care să

compenseze prejudiciul suferit de proprietar sau de ceilalți titulari de

drepturi reale cu privire la bunul expropriat.

Despăgubirea este

dreaptă, atunci când este de natură să acopere întreaga pierdere cauzată

persoanelor afectate de măsura exproprierii, și este prealabilă, întrucât

constituie o garanție acordată persoanelor îndreptățite, în ceea ce privește

păstrarea aceleiași valori a obiectului patrimonial, prin care se înlocuiește

dreptul real pierdut în urma exproprierii, cu o sumă certă. În acest sens,

numai în ipoteza în care plata echivalentului în lei a sumei stabilite în euro

se face la data plății efective, sunt întrunite cerințele legale ale

despăgubirii ce trebuie să însoțească aplicarea măsurii exproprierii.

Prin urmare, Înalta

Curte constată că, prin actele normative adoptate în materie de expropriere

pentru cauză de utilitate publică, a fost stabilită, ca moment al despăgubirii,

data efectuării raportului de expertiză.

Așa fiind, în temeiul

art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat

recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA București

împotriva Deciziei civile nr. 18 din 21 mai 2013 a Curții de Apel Suceava,

secția I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 13 februarie 2014.

Procesat

de GGC - AZ