ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 508/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 26 aprilie 2012, reclamanții M.V. și M.E., în contradictoriu cu pârâții Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R.

SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, Comuna Șcheia - prin primar, Comuna Șcheia, prin primar - Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor, au formulat contestație împotriva Hotărârilor nr. 197 din data de 26 ianuarie 2012 și nr. 235 din data de 9 aprilie 2012 date în Dosarele nr. 85/2011, respectiv nr. 84/2011 de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia, solicitând instanței a se verifica temeinicia lor cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu sunt de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat de către ei, să se dispună anularea parțială a hotărârilor sub aspectul despăgubirilor acordate și obligarea expropriatorului la plata acestora raportat la prețul de piață al imobilelor expropriate și la suma solicitată de ei de 40 de euro pe mp, în total 80.160 euro.

Au solicitat, de asemenea, exproprierea totală a suprafețelor de teren rămase în urma exproprierii care nu mai pot fi folosite conform cu destinația acestora și obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafețe de teren raportat la prețul de piață solicitat de 40 euro/mp, precum și obligarea expropriatorului la plata sumei de despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenurilor rămase în urma exproprierii, cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentința civilă nr. 339 din 12 februarie 2013 a Tribunalului Suceava s-a admis în parte acțiunea și, în consecință, a fost modificată Hotărârea nr. 197 din 26 ianuarie 2012 și Hotărârea nr. 235 din 9 aprilie 2012, emise de către Comisia de verificare și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia, județul Suceava; s-a dispus plata în favoarea reclamanților a sumei de 32.283 euro la cursul oficial al BNR din ziua plății cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în comuna Șcheia, județul Suceava, constând în suprafața de 1294 mp teren, identică cu parcela nr. AA din CF nr. BB a comunei cadastrale Șcheia și suprafața de 710 mp teren, identică cu parcela nr. CC din CF nr. DD U.A.T Șcheia; a fost respinsă cererea privind exproprierea totală a suprafețelor de teren rămase în urma exproprierii și cererea privind obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor reprezentând prejudiciul rezultat în urma exproprierii, ca neîntemeiate; au fost obligați pârâții să plătească reclamanților suma de 2.700 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu expert și onorariu avocat.

Pentru a hotărî astfel, Tribunalul Suceava a reținut următoarele: Prin Hotărârile nr. 197 din 26 ianuarie 2012 și nr. 235 din 9 aprilie 2012 emise de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia, s-a dispus exproprierea suprafeței de 1.294 mp teren, identică cu parcela nr. AA, parcelă rezultată din dezmembrarea parcelei nr. BB (EE) din Cartea funciară nr. BB (FF), respectiv a suprafeței de 710 mp teren, identică cu parcela nr. CC, parcelă rezultată din dezmembrarea parcelei nr. DD (GG) din Cartea funciară nr. DD (HH) și acordarea de despăgubiri reclamanților în cuantum de 1.597 RON și respectiv de 876 RON. Imobilele au fost expropriate conform H.G.

nr. 614/2011 privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată pe amplasamentul "Variantei de ocolire a municipiului Suceava". Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. (3) din lege, acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii. Art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru generală în materie de expropriere) la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, iar art. 27 din aceeași lege stabilește că pentru fixarea despăgubirii, instanța compară rezultatul expertizei cu ofertele și cu pretențiile formulate de părți.

În speță, s-a reținut că prin raportul de expertiză și completarea la raport întocmite în cauză de către comisia de experți formată din expert M.V., V.S. și M.A., însușite de către instanță, terenurile au fost evaluate la suma de 0,5 euro/mp, prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava și la suma de 23.046 euro pentru suprafața de 1.294 mp teren (17,81 euro/mp) și suma de 9.237 euro pentru suprafața de 710 mp teren (13,01 euro/mp), prin raportare la prețul stabilit după standardele internaționale ANEVAR, la data întocmirii raportului de expertiză.

Din conținutul raportului de expertiză și completarea la raport, s-a reținut că estimarea valorii de piață a terenurilor expropriate în suprafață de 1.294 mp și 710 mp, s-a făcut în ipoteza existenței a numeroase oferte preluate din diverse surse de informare și a puține tranzacții efective, instituțiile care le-ar fi putut oferi - bănci, agenții imobiliare - adoptând o atitudine de rezervă, de necolaborare. În privința alegerii metodei de evaluare s-a reținut că experții au arătat că metoda care s-a putut aplica cel mai bine a fost cea a comparației directe, suficient de susținută de date, că metoda valorii reziduale nu a putut fi aplicată datorită lipsei de date privind utilizarea viitoare a terenurilor, iar metoda de estimare prin capitalizarea veniturilor din chirii a fost considerată nepotrivită pentru acest caz, închirierea unor astfel de terenuri fiind foarte rară și nerelevantă ca tarif de închiriere.

Nici metoda bonității nu s-a putut aplica, nefiind recunoscută de ANEVAR. În ceea ce privește data evaluării, s-a avut în vedere data întocmirii raportului de expertiză, așa cum prevăd în mod expres dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Cererea expropriatorului de respingere a acțiunii și menținerea despăgubirilor inițial acordate nu a fost primită, în condițiile în care, din conținutul hotărârilor contestate rezultă că sumele de 1.597 RON și respectiv 876 RON, acordate cu acest titlu, au fost stabilite în conformitate cu dispozițiile art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele metodologice, potrivit raportului de evaluate întocmit în procedura prealabilă exproprierii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici.

S-a reținut din raportul de expertiză că nu a intervenit o scădere de valoare a terenului rămas în urma exproprierii, comparativ cu valoarea acestuia înainte de expropriere. Parcelele de teren rămase neexpropriate, au creat premisa, pe termen mediu și lung, cu probabilitate rezonabilă, ca autoritățile locale să elaboreze PUZ pentru terenurile adiacente "Variantei de ocolire a municipiului Suceava" pentru construirea de proprietăți imobiliare comerciale, fiind previzibil ca valoarea acestor terenuri să crească.

Nefondat s-a constatat a fi și capătul de cerere privind exproprierea unei suprafețe de teren mai mare, deoarece Legea nr. 255/2010, limitează obiectul contestației împotriva hotărârii expropriatorului, precum și competența instanței de judecată, doar la verificarea cuantumului despăgubirii, stipulând în mod expres că dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile numai în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010). Art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994 care dă posibilitatea instanței să aprecieze asupra caracterului parțial sau total al exproprierii, nu are aplicabilitate în speță, întrucât interesează doar procedura de expropriere generală, de drept comun, prevăzută de Legea nr. 33/1994, ori litigiul de față este fundamentat pe Legea nr. 255/2010, lege specială în materia exproprierii, care conține dispoziții derogatorii, așa cum s-a arătat.

Împotriva acestei hotărâri a formulat apel pârâtul, iar prin Decizia civilă nr. 18 din 21 mai 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă, acesta a fost respins, ca nefondat.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut următoarele: Potrivit dispozițiilor art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010, "raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare". Necontestat, dispozițiile Legii nr. 255/2010 au caracter special în raport de cele ale Legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform principiului "specialia generalibus derogant". Prin dispozițiile art. 22, actul normativ cu caracter special prevede însă că "expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii (...) se poate adresa instanței judecătorești competente (...) fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii" (alin. (1), iar "acțiunea formulată (...) se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii" (alin. (3)). În interpretarea acestor dispoziții legale,

care reglementează expres posibilitatea expropriatului de a se adresa unei instanțe judecătorești doar pentru rezolvarea nemulțumirilor sale legate de "cuantumul despăgubirilor" - alin. (1) - și care fac trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, "în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor" - alin. (3) - nu se poate aprecia că trimiterea la dispozițiile din legea-cadru, expres indicate, ar viza doar aspecte procedurale, astfel cum susține pârâtul. Din coroborarea dispozițiilor art. 26 alin. (1) și (2) și a art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 cu cele ale Legii nr. 255/2010, anterior citate, rezultă că despăgubirea se stabilește în funcție de prețul cu care se vând pe piața liberă din zona respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data întocmirii raportului de expertiză.

Prin memoriul de apel a fost exprimată nemulțumirea pârâtului față de cuantumul despăgubirilor reținut de prima instanță din concluziile raportului de expertiză efectuat de comisia constituită potrivit dispozițiilor speciale ale Legii nr. 33/1994 și, deci, față de conținutul acestei lucrări ce a fundamentat soluția tribunalului. În expertiza efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparației directe sau a vânzărilor prin care s-a estimat valoarea de piață a imobilului, avându-se în vedere patru proprietăți comparabile, aplicându-se corecțiile succesive în funcție de elementele de comparație stabilite prin Standardele Internaționale de Evaluare.

S-a susținut de către pârâtul-apelant că experții erau obligați a avea în vedere prețul unor tranzacții reale încheiate cu privire la terenuri similare, fără a depune însă la dosarul de fond înscrisuri doveditoare ale unor astfel de tranzacții sau, eventual, fără indicarea unei modalități de a se pune la dispoziția experților a înscrisurilor necesare. De altfel, valoarea de piață a terenului a fost stabilită de experți prin metoda comparației directe, potrivit căreia, într-adevăr, această valoare se obține din dovezile de piață ale prețurilor tranzacționate ale unor terenuri similare. Însă, în ipoteza în care nu există tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile sau când datele obținute de la tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare pentru terenuri comparabile, cu efectuarea corecțiilor corespunzătoare.

În raportul de expertiză, precum și în completarea la raportul de expertiză efectuate în cauză, experții și-au argumentat opțiunea pentru ofertele de vânzare pentru terenuri similare sau comparabile, precizând că estimarea valorii de piață la momentul/momentele cerute s-a făcut în ipoteza existenței a numeroase oferte preluate din diverse surse de informare și a puține tranzacții efective, instituțiile care le-ar fi putut oferi adoptând o atitudine rezervată, de necolaborare, bazată pe politici proprii referitoare la confidențialitate, secret bancar, suspiciuni de o eventuală chemare în instanță cu efect asupra beneficiarilor direcți de servicii etc. În condițiile în care toți cei trei experți nu au identificat tranzacții concrete pentru terenuri similare sau comparabile celui evaluat, iar expropriatorul, astfel cum s-a arătat mai sus, nu a exemplificat existența unor alte asemenea tranzacții reale nu se poate vorbi de o "ignorare" de către experți a tranzacțiilor concrete.

Într-adevăr, în apel a fost depusă de către pârâtul-apelant o serie de tranzacții imobiliare din 2008, 2009, fără eficiență juridică, întrucât raportul de expertiză și completarea la raport au fost întocmite pentru termenele din 25 septembrie 2012 și 20 noiembrie 2012. În expertiza, precum și în completarea la raportul de expertiză, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparației directe, prin care s-a estimat valoarea de piață a suprafețelor de teren, avându-se în vedere patru proprietăți comparabile, cei trei experți desemnați în cauză raportându-se pentru ambele suprafețe evaluate la a patra proprietate comparabilă, pentru care a fost necesară cea mai mică corecție brută.

Experții, constatând diferențe între cele două proprietăți, cea expropriată și cea comparabilă, au luat în considerare fiecare dintre diferențe, impactul acestora asupra valorii fiind luat în calcul și făcută ajustarea corespunzătoare, corectându-se prețul acestei comparabile. Pârâtul-apelant a formulat, într-adevăr, obiecțiuni la raportul de expertiză vizând suprafața de 710 mp teren, care au fost respinse de către prima instanță, prin motivele de apel arătându-se că aceste obiecțiuni au vizat următoarele elemente de comparație: utilitățile, zonare, deschiderea la drum, topografie. Coeficienții de individualizare referitori la elementele de comparație sus-menționate s-a susținut că au fost greșit cuantificați de experți.

Elementele de comparație ale proprietății comparabile (deschiderea la drum, utilități, zonare) fiind diferite față de cele ale proprietății evaluate, fiecare dintre aceste diferențe a fost luată în considerare de către cei trei experți, care au corectat prețul proprietății comparabile în sensul scăderii acestuia cu diferite procente (5%), respectiv al creșterii (cu 8%), apreciere corectă în condițiile în care nu s-au adus de către pârâta-apelantă alte argumente pertinente pentru modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, aplicând metode cantitative și/sau calitative pentru analiza diferențelor și estimarea corecțiilor. În condițiile în care între cele două proprietăți, cea comparabilă și cea expropriată, cei trei experți nu au identificat diferențe majore privind topografia, corect nu au aplicat nicio corecție.

În ce privește critica formulată în subsidiar de pârât, privind cuantumul cheltuielilor de judecată stabilit în sarcina sa, instanța a reținut că și aceasta este neîntemeiată, întrucât partea căzută în pretenții era obligată să suporte cheltuielile de judecată, respectiv onorariul experților și al apărătorului reclamanților. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul, care a invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și a arătat că în mod greșit a fost înlăturată critica din memoriul de apel referitoare la procedura derogatorie specială de stabilire a despăgubirilor consacrată de dispozițiile Legii nr. 255/2010 și de Normele metodologice de aplicare a acestei legi. Susține că instanța de apel a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate și că în această privință sunt incidente dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.

Concluzia sus-menționată este consecința greșitei interpretări a legii, deoarece, potrivit art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010, înainte de data începerii activității comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate, iar acest raport de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

De asemenea, potrivit art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, prin hotărârea pentru aprobarea declanșării procedurii de expropriere, în cazul lucrărilor de investiții, se aprobă și sumele individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare. Arată că, în cadrul procedurii administrative de expropriere despăgubirile se stabilesc prin raportul de evaluare întocmit în baza expertizelor întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, aceste reglementari având un caracter imperativ. Pe de altă parte, s-a arătat că este real faptul că dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, însă această trimitere se referă la dispozițiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu la modalitatea de evaluare și de stabilire a despăgubirilor.

În raport de cele arătate, s-a conchis că, având în vedere faptul că prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul C.C. valoarea terenului expropriat a fost stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza com. Șcheia, cu respectarea dispozițiilor art. 11 alin. (7) - (8) din Legea nr. 255/2010 și ale art. 8 alin. (1) din Normele metodologice, cererea reclamantului de anulare a hotărârii de expropriere nu se justifică a fi admisă.

S-a mai arătat, că, în măsura în care instanța va statua că incidența în cauză a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 este corectă, această dispoziție legală a fost greșit interpretată și aplicată de instanța de apel, întrucât, în mod greșit, instanțele au valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză în condițiile în care acest raport nu reflectă prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, câtă vreme experții nu au verificat și identificat niciun fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat. O ultimă critică vizează greșita apreciere a datei în raport de care se calculează despăgubirile. Se susține astfel că, în sistemul Legii nr. 255/2010, transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, astfel că aceasta era data la care trebuiau să se raporteze experții și instanța la stabilirea despăgubirilor.

Examinând decizia în limita criticilor formulate de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA București - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța constată următoarele: Este adevărat că Legea nr. 255/2010 are caracter special în raport cu Legea nr. 33/1994, care reprezintă cadrul normativ general în materia exproprierii.

Prin Legea nr. 255/2010, lege cu caracter special, se reglementează regimul juridic al terenurilor expropriate pentru efectuarea lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local, iar prin dispozițiile acestui act normativ, art. 22 alin. (3), s-a prevăzut că acțiunea promovată de expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii stabilit de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor, se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii. Prin urmare, în cadrul contestației formulate împotriva Hotărârilor nr. 197 din 26 ianuarie 2012 și nr. 235 din 9 aprilie 2012 emise de Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a com.

Șcheia, stabilirea cuantumului despăgubirilor ce li se cuvin reclamanților pentru terenurile expropriate se face, în instanță, în raport de dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, la care fac trimitere dispozițiile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010.

Nu poate fi primită susținerea recurentului-pârât în sensul că instanțele de judecată trebuiau să stabilească cuantumul despăgubirilor pentru terenurile expropriate în raport de dispozițiile art. 5 alin. (1) și art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora sumele ce li se cuvin reclamantului pentru terenurile expropriate se stabilesc printr-un raport de evaluare ce se realizează având în vedere expertizele întocmite de camerele notarilor publici, câtă vreme, pe de o parte, aceste dispoziții legale reglementează evaluarea terenurilor anterior începerii activității comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, în cadrul procedurii prealabile emiterii acesteia, iar pe de altă parte, pentru că dispozițiile art. 22 din același act normativ prevăd că acțiunea în instanță formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor.

Cu alte cuvinte, contestația formulată de expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii, stabilit prin hotărâre de expropriere, se soluționează potrivit art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994. În ceea ce privește critica formulată de pârât potrivit căreia decizia recurată s-a dat cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât, contrar celor reținute de experți și de instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze pentru stabilirea prețului de circulație a terenului în litigiu, se constată că este nefondată. Textul de lege se referă la "prețul cu care se vând imobilele de același fel", ceea ce nu înseamnă că nu pot fi luate în considerare și ofertele de vânzare, în lipsa unor tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile.

Textul de lege se referă și la prețurile cerute în ofertele de vânzare, care nu pot fi apreciate ca nereale, interesul vânzătorilor fiind să își înstrăineze bunul. Este real că, de regulă, în urma negocierilor dintre vânzător și cumpărător prețul poate să scadă, dar diferența nu poate fi semnificativă, iar experții au ținut cont și de acest aspect în efectuarea expertizei. Pe de altă parte, pârâtul nu a demonstrat că s-au pus la dispoziția expertului contracte de vânzare-cumpărare de la data efectuării raportului de expertiză având ca obiect terenuri din extravilanul comunei Șcheia, pe care experții nu le-au avut în vedere.

Astfel, instanțele de fond și apel, legal, au omologat raportul de expertiză efectuat în primă instanță, prin care s-a stabilit cuantumul despăgubirii pentru terenurile expropriate raportându-se la ofertele de vânzare în lipsa tranzacțiilor concrete pentru terenuri similare sau comparabile, față de faptul că experții au dovedit, prin sursele de informare aflate la dispoziția lor, că la momentul efectuării raportului de expertiză, piața imobiliară era inactivă raportat la perioada anilor 2008 - 2010, iar puținele tranzacții efective nu sunt credibile datorită diferențelor nejustificat de mari de prețuri de vânzare.

Mai mult, se constată că pârâtul a anexat cererii de apel contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare, care însă nu s-au perfectat la data întocmirii raportului de expertiză, ci anterior, astfel că legal instanța de apel nu a primit susținerea pârâtului potrivit căreia cuantumul despăgubirii ce i se cuvine reclamantului trebuia să se stabilească în raport de prețul de vânzare ce rezultă din aceste contracte.

În concluzie, susținerea pârâtului potrivit căreia stabilirea cuantumului despăgubirii pentru terenurile expropriate trebuia să se facă ținând cont de prețul de tranzacționare, așa cum rezultă din tranzacțiile efective realizate pe piața imobiliară anexate cererii de apel, este nefondată, față de cele reținute de instanțele de fond și apel, de pe o parte, iar pe de altă parte, față de faptul că pârâtul nu a probat existența unor tranzacții efective pe piața imobiliară pentru terenuri similare la momentul efectuării raportului de expertiză în primă instanță. Critica recurentului în sensul că momentul în raport cu care se stabilește valoarea despăgubirilor pentru terenul expropriat este data exproprierii, este nefondată.

Din interpretarea sistematică a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și a prevederilor art. 21 - 27 din aceeași lege, care reglementează procedura judiciară a exproprierii, rezultă fără dubiu că raportul de expertiză la care se referă art. 26 din Legea nr. 33/1994 este cel efectuat prin intermediul instanței de judecată. Așadar, Legea-cadru în materia exproprierilor nr. 33/1994 stabilește un criteriu legal ce trebuie avut în vedere de comisia de experți, în sensul că evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de prețurile de tranzacționare ale unor imobile similare, de la data efectuării raportului de expertiză, adică de la o dată cât mai apropiată de momentul pronunțării hotărârii prin care se stabilește cuantumul despăgubirii.

În sistemul Legii nr. 33/1994 legiuitorul a legat cele două momente - ale transferului dreptului de proprietate din proprietatea privată a expropriatului în proprietatea publică a statului și cel al plății despăgubirii efective - de momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătorești pronunțate în cauza având ca obiect expropriere, cu respectarea imperativului constituțional consacrat de art. 44 alin. (3) din Constituție, potrivit căruia "Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire". Din analiza normelor legale care reglementează procedura de expropriere reiese că efectul translativ de drept real al hotărârii de expropriere este afectat de o condiție suspensivă, aceea ca expropriatorul să fi consemnat la dispoziția expropriatului sumele aferente despăgubirii.

Prin această modalitate de reglementare sunt respectate imperativele constituționale cuprinse în art. 44 alin. (3) din Constituție, ca despăgubirea să fie prealabilă exproprierii.

Potrivit alin. (1) al art. 28 din Legea nr. 33/1994, "Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului se produce îndată ce obligațiile impuse lui prin hotărâre judecătorească au fost îndeplinite", iar potrivit alin. (4) al aceluiași text de lege, "Hotărârea de expropriere va stabili despăgubirea ținând seama, pentru drepturile reale prevăzute la alin. (3), de dispozițiile art. 26". Cu privire la condiția ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă, la momentul stabilirii cuantumului despăgubirii prin hotărârea judecătorească instanța este obligată să respecte normele juridice de trimitere cuprinse în 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform căruia "La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia", precum și în art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform căreia "Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator (...)". Astfel, așa cum rezultă din însăși reglementarea legală a exproprierii,

o condiție necesară a acesteia este existența unei despăgubiri drepte și prealabile, care să compenseze prejudiciul suferit de proprietar sau de ceilalți titulari de drepturi reale cu privire la bunul expropriat. Despăgubirea este dreaptă, atunci când este de natură să acopere întreaga pierdere cauzată persoanelor afectate de măsura exproprierii, și este prealabilă, întrucât constituie o garanție acordată persoanelor îndreptățite, în ceea ce privește păstrarea aceleiași valori a obiectului patrimonial, prin care se înlocuiește dreptul real pierdut în urma exproprierii, cu o sumă certă. În acest sens, numai în ipoteza în care plata echivalentului în lei a sumei stabilite în euro se face la data plății efective, sunt întrunite cerințele legale ale despăgubirii ce trebuie să însoțească aplicarea măsurii exproprierii.

Prin urmare, Înalta Curte constată că, prin actele normative adoptate în materie de expropriere pentru cauză de utilitate publică, a fost stabilită, ca moment al despăgubirii, data efectuării raportului de expertiză. Așa fiind, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA București împotriva Deciziei civile nr. 18 din 21 mai 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 13 februarie 2014. Procesat de GGC - AZ