ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1180/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1180/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la

data de 07 noiembrie 2011 și înregistrată sub nr. 14458/86/2011, reclamanta SC

S.I. SRL în contradictoriu cu pârâtul Statul Român - reprezentat M.T.I. - prin C.N.A.D.N.R.

- D.R.D.P. Iași, Comuna Șcheia - prin primar cu sediul în com. Șcheia, jud.

Suceava și Comuna Șcheia - prin primar - C.V.D.P.A.D. a formulat contestație

împotriva Hotărârilor nr. 22, 23, 24, 25, 26 din 18 octombrie 2011 emise de C.V.D.P.A.D.

Șcheia și a solicitat să se verifice temeinicia hotărârilor cu privire la

cuantumul D. cu care nu sunt de acord, acestea fiind calculate la un preț mult

inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului

solicitat; exproprierea totală a suprafețelor de teren cuprinse în Contractul

de vânzare-cumpărare, autentificat din 20 decembrie 2004 de P.A., identice cu

parcelele a Comunei Cadastrale Șcheia, deoarece suprafețele rămase nu mai pot

fi folosite conform cu destinației acestora (suprafețe pe care expropriatorul a

intrat abuziv și a distrus terenul), și obligarea expropriatorului la plata D.

pentru aceste suprafețe de teren raportat la prețul de piață solicitat de 170

de lei/mp; în subsidiar, în măsura în care instanța de judecată va stabili că

nu se impune exproprierea totală, solicită obligarea expropriatorului la plata unei

despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii

terenurilor rămase în urma exproprierii; cu cheltuieli de judecată.

În

motivare a susținut că,

prin

Hotărârile nr. 22, 23, 24, 25 și 26 din 18 octombrie 2011 date în Dosarele nr. 62/2011,

nr. 63/2011, nr. 64/2011, nr. 65/2011 și nr. 66/2011 s-a dispus exproprierea

suprafețelor de 99 de mp, identică cu parcela nr. 3417 din C.F., parcelă

rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F., suprafața de 59 de mp, identică

cu parcela din C.F., parcelă nouă rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F.,

suprafața de 471 de mp, identică cu parcela din C.F., rezultată din

dezmembrarea parcelei din C.F., suprafața de 554 de mp, identică cu parcela din

C.F., parcelă nouă rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F. și suprafața de

135 de mp, identică cu parcela din C.F., parcelă nou formată din dezmembrarea

parcelei din C.F.

Imobilele

au fost expropriate conform H.G. nr. 614/2011, (pozițiile nr. 16, 17, 18, 19 și

20 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a

imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul ,,Variantei de ocolire

a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173,,.

A

formulat cerere de plată a D. în termenul legal, înregistrate la Primăria Comunei

Șcheia din data de 18 octombrie 2011, prin care și-a arătat dezacordul cu

sumele stabilite drept despăgubire (122 de lei, 73 de lei, 581 de lei, 684 de

lei, respectiv 167 de lei) și a solicitat drept despăgubire suma de 170 de lei

pe mp

Arată că

a depus în susținerea cererii următoarele documente în copii legalizate conform

dispozițiilor art. 19 alin. (2) din Legea nr. 255/2010, referitoare la dreptul

de proprietate asupra imobilului: contractul de vânzare-cumpărare autentificat din

20 decembrie 2004 de B.N.P. P.A., certificat de înregistrare O.R.C., certificat

de înregistrare fiscală, plan de amplasament, plan de încadrare în zonă,

împuternicire și extras de carte funciară.

Prin

procesele verbale încheiate cu C.V.D.P.A.D. a Comunei Șcheia s-a constatat atât

neacceptarea cuantumului D. acordat de expropriator, cât și faptul că am

solicitat exproprierea totală a suprafețelor de teren și plata D. aferente

acestor suprafețe la o valoare de 150 de lei pe mp

Despăgubirile

au fost stabilite la sumele menționate mai sus pentru suprafețele de teren

expropriate, expropriatorul având în vedere valoarea minimă de impozitare

cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul

de piață al imobilului supus exproprierii.

Potrivit art.

18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010 ,,,în situația în care

persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face

referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana

îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile

prevederilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză

de utilitate publică”.

Art. 16

din Legea nr. 33/1994

prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea

reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane

îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de

judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit

imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor

persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 44 alin.

(3) din Constituția României și art. 1 din Protocolul 1 adițional la Convenția

Europeană a drepturilor omului

prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică

se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz

contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.

Înalta

Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 9760 din 2 decembrie 2009 a

stabilit că

,,sintagma

prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea

administrativ teritorială, prevăzută de art. 26 alin. (1) și alin. (2) din

Legea nr. 33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la

o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra

unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață

concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste

și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de

cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este

supus unor constrângeri exagerate”.

Consideră

că, expropriatorul nu a realizat și nu a prezentat un raport de evaluare sau o

schiță topo-cadastrală din care să reiasă exact situația terenurilor rămase

neexpropriate, dar la o simplă vedere, acesta a considerat că doar suprafața

acoperită de asfalt constituie suprafața expropriată, nu și suprafața care

deservește șoseaua și anume: refugiul, scurgerea și canalele existente și care

îmi ocupă aproape 10 -15 ari de teren, pe care nu o mai poate folosi.

De

asemenea, expropriatorul a realizat lucrări și pe suprafața de teren neexpropriată

pe care a decopertat-o și pe care a lăsat-o distrusă.

Conform art.

24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994,

,în cazul în care expropriatorul cere

exproprierea numai a unei părți de teren, iar proprietarul cere instanței

exproprierea totală, instanța va aprecia, în raport cu situația reală, dacă

exproprierea în parte este posibilă, în caz contrar va dispune exproprierea

totală”.

Conform

rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de

piață este situat între minim 15 și maxim 45 de euro.

În drept

a invocat Legea nr. 255/2010,

Legea nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor

Omului, art. 2 alin. (1) lit. f) C. proc. civ.

Prin

sentința civilă nr. 718 din 16 aprilie 2013 Tribunalul Suceava a admis în parte

acțiunea civilă având ca obiect expropriere formulată de reclamanta SC S.I. SRL

în contradictoriu cu pârâtul Statul Român - reprezentat M.T.I. - prin C.N.A.D.N.R.

- D.R.D.P. Iași, Comuna Șcheia - prin primar și Comuna Șcheia - prin primar -

Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a D.; a

desființat în parte hotărârile din 18 octombrie 2011 emise de C.V.D.P.A.D.

Șcheia; a obligat Statul Român să plătească reclamantei suma de 405.660 lei

despăgubiri; a respins cererea de expropriere a terenului în totalitate; a

obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 4.000 lei cheltuieli de

judecată.

Pentru a

pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut următoarele considerente :

Conform

contractului de vânzare-cumpărare, autentificat din 20 decembrie 2004 de P.A.,

reclamanta a dobândit dreptul de proprietate pentru suprafața de 13.000 mp

teren identică cu parcelele Comunei Cadastrale Șcheia.

Din

această suprafață, prin Hotărârile din 18 octombrie 2011 date în Dosarele nr. 62/2011,

nr. 63/2011, nr. 64/2011, nr. 65/2011 și nr. 66/2011 s-a dispus exproprierea

suprafețelor de 99 de mp, identică cu parcela din C.F., parcelă rezultată din

dezmembrarea parcelei din C.F., suprafața de 59 de mp, identică cu parcela din

C.F., parcelă nouă rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F., suprafața de

471 de mp, identică cu parcela din C.F., rezultată din dezmembrarea parcelei

din C.F., suprafața de 554 de mp, identică cu parcela din C.F., parcelă nouă

rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F. și suprafața de 135 de mp,

identică cu parcela din C.F., parcelă nou formată din dezmembrarea parcelei din

C.F. și s-a propus acordarea de despăgubiri totale în sumă de 1.627 lei.

Imobilele

au fost expropriate conform H.G. nr. 614/2011 pentru modificarea și completarea

H.G. nr. 743/2010 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor

proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică

„Varianta de ocolire Suceava” (poziția 296 din anexa la această hotărâre).

La

stabilirea drepturilor, expropriatorul a avut în vedere dispozițiile art. 5 alin.

(1) din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora sumele acordate cu titlu de

despăgubiri sunt estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare

întocmit având în vedere expertizele întocmite sau actualizate de camerele

notarilor publici.

Criteriul

sus-menționat nu poate fi însă primit, observându-se că el vizează faza

administrativă necontencioasă a stabilirii drepturilor și este prevăzut în

vederea stabilirii estimative a sumelor care urmează a fi aprobate prin

hotărâre de guvern pentru îndeplinirea obiectivului „Varianta de ocolire

Suceava”.

De

asemenea, expertizele notariale nu reflectă valoarea de piață a imobilelor

expropriate, valoare care se impune a fi avută în vedere la stabilirea drepturilor

prin prisma dispozițiilor legale în materie.

Astfel,

potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările și

completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere

sub aspectul cuantumului drepturilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. (3)

din lege, acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - art. 27 din

Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26 alin.

(1) și (2) din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru în materie de expropriere) la

care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză,

stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând

că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului D.,

experții, precum și instanța de judecată, trebuie să țină seama de prețul la

care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum și

de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile aduse de aceștia.

Prin

Decizia nr. 9760 din 02 decembrie 2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție

București s-a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând în mod obișnuit,

imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială prevăzută de art.

26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, definește prețul de piață, anume

prețul cel mai probabil la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă

dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o

măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate

condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează

prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul

dintre aceștia nu este supus unei constrângeri exagerate”.

Potrivit

raportului de expertiză întocmit în cauză, pentru terenul expropriat s-a stabilit

o valoare de piață de 21,82 euro, rezultând un total în echivalent 405.660 lei,

concluziile expertizei fiind însușite de toți cei trei experți care au format

comisia de evaluare stabilită în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994.

Potrivit

raportului de expertiză întocmit în cauză pentru terenul expropriat s-a

stabilit o valoare de piață de 21,82 euro/mp, rezultând pentru suprafața totală

de 1.318 mp o valoare în echivalent de 128.984 lei.

Cu ocazia

efectuării expertizei s-a stabilit că în afara terenului expropriat, o

suprafață totală de 1.721,64 mp din proprietatea reclamantei este afectată de

zona de protecție a obiectivului „Varianta de ocolire a municipiului Suceava”,

devenind practic inutilizabilă.

În

consecință, pentru a acoperi efectiv prejudiciul creat proprietarului ca urmare

a exproprierii, în sensul prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanța

a acordat acesteia și contravaloarea acestor suprafețe, respectiv suma de

168.495 lei.

Pentru

aceleași considerente, pârâtul a fost obligat și la plata sumei de 13.105 lei

reprezentând contravaloarea terenului care își pierde utilizarea posibilă din

cauza suprafeței reduse rămasă în afara zonei de protecție.

Față de

limitarea obiectului acțiunii prin dispozițiile art. 22 alin. (1) din Legea nr.

255/2010, conform cărora expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere

numai sub aspectul cuantumului D. acordate, conform art. 22 alin. (3),

contestația urmând a fi soluționată potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din

Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea drepturilor, tribunalul a

respins ca nefondată cererea privind exproprierea suprafeței de 13.000 mp în

totalitate.

Împotriva acestei

sentințe a declarat apel SC C.N.A.D.N.R. SA, iar prin Decizia civilă nr. 46 din

26 septembrie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă, s-a admis apelul

s-a schimbat în parte sențința civilă nr. 718 din 16 aprilie 2013 a Tribunalului

Suceava în sensul obligării Statului Român la plata către reclamantă a sumei de

145.153 lei, cu titlu de despăgubiri, în loc de 405.660 lei.

Pentru a pronunța

această hotărâre au fost reținute următoarele considerente:

Apelanta a criticat

valoarea despăgubirii stabilită de instanță pentru terenul expropriat,

apreciind că sunt aplicabile în speță prevederile Legii nr. 255/2010 și a

normelor metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin H.G. nr. 53/2011.

Instanța de apel a reținut

că într-adevăr în speță sunt aplicabile prevederile acestei legi însă, în ceea

ce privește stabilirea cuantumului despăgubirii de către instanță sunt

aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 la care face trimitere în

mod expres chiar Legea nr. 255/2010.

Astfel, art. 22 alin.

(1) și (3) prevede că „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii

prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în

termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost

comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea

decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către

expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de

atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și

transferului dreptului de proprietate.

Acțiunea formulată în

conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit

dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru

cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.”

Din acest text

rezultă cu certitudine faptul că pentru stabilirea cuantumului despăgubirii se

aplică art. 26 menționat anterior.

Textele invocate de

apelant referitoare la evaluare din Legea nr. 255/2010 și normele de aplicare

ale acesteia, se referă la evaluarea făcută anterior exproprierii, iar nu la

stabilirea drepturilor de către instanță în caz de contestare a hotărârii

expropriatorului.

A doua critică din viza

nerespectarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la efectuarea raportului

de expertiză.

Potrivit acestui text

la calcularea cuantumului drepturilor, experții, precum și instanța vor ține

seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în

unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză,

precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane

îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. Curtea

apreciază că nu constituie o încălcare a acestor dispoziții faptul că s-au

folosit de către experți oferte de vânzare iar nu prețuri rezultate din

contracte de vânzare-cumpărare.

Textul de lege se

referă la „prețul cu care se vând imobilele de același fel”, ceea ce nu

înseamnă că nu pot fi luate în considerare și ofertele de vânzare, în lipsa

unor tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile. Textul de lege

se referă și la prețurile cerute în ofertele de vânzare, care nu pot fi

apreciate ca nereale, interesul vânzătorilor fiind să își înstrăineze bunul.

Este real că, de regulă, în urma negocierilor dintre vânzător și cumpărător

prețul poate să scadă, dar diferența nu poate fi semnificativă, iar experții au

ținut cont și de acest aspect în efectuarea expertizei.

Pe de altă parte, instanța

de apel a reținut că pârâta nu a demonstrat că s-au pus la dispoziția

expertului contracte de vânzare-cumpărare de la data efectuării raportului de

expertiză (septembrie 2012) privind terenuri din extravilanul comunei Șcheia,

pe care experții nu le-au avut în vedere.

Astfel, pârâta a

depus o dată cu cererea de apel patru contracte de vânzare cumpărare din

perioada 2008-2009 ce nu au putut fi luate în considerare, față de data

efectuării raportului de expertiză.

Referitor la data în

raport de care se stabilește valoarea drepturilor, în criticile formulate de

pârâta apelantă, aceasta se referă la data exproprierii, apreciind că experții

trebuiau să aibă în vedere prețurile practicate pe piața imobiliară la acea

dată. Instanța de apel a apreciat însă că valoarea drepturilor trebuie

stabilită în funcție de prețurile practicate pe piața imobiliară la data

întocmirii raportului de expertiză, astfel cum prevede în mod expres art. 26 alin.

(2) din Legea nr. 33/1994.

Ceea ce s-a avut în

vedere de legiuitor este ca valoarea drepturilor pentru expropriere să fie

stabilită la o dată cât mai apropriată de data pronunțării hotărârii judecătorești

pentru ca persoana care primește despăgubirile să își poată eventual

achiziționa o proprietate asemănătoare cu cea expropriată, fără a suferi un

prejudiciu ca urmare a fluctuațiilor pieței.

De asemenea, s-a

constatat că elementele de comparație ale proprietăților comparabile

(localizare, utilizarea permisă, condițiile pieței, mărimea suprafeței,

deschidere, utilități, acces, teren în exces), fiind diferite față de cele ale

proprietății evaluate, fiecare dintre aceste diferențe a fost luată în considerare

de către cei trei experți, care au corectat prețul proprietății comparabile

prin aplicarea diferitelor procente, apreciere corectă în condițiile în care nu

s-au adus de către pârâtul apelant alte argumente pertinente pentru modificarea

acestor procente, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaționale de

Evaluare, aplicând metode cantitative și/sau calitative pentru analiza

diferențelor și estimarea corecțiilor.

În concluzie, în

lipsa altor probe care să demonstreze că această evaluare nu e corectă, în mod

justificat prima instanță a stabilit valoarea drepturilor conform raportului de

expertiză întocmit în cauză.

Instanța de apel a

apreciat că sunt întemeiate criticile privind greșita includere în cuantumul repturilor

acordate reclamantei, a sumelor reprezentând diminuarea valorii terenurilor

afectate de zona de protecție (1.721,64 mp) și a celor reprezentând suprafețele

neexpropriate rămase în afara zonei de protecție (1.15,87 mp și 54,48 mp),

precum și motivul de recurs vizând reținerea greșită în raportul de expertiză a

sumei totale reprezentând cuantumul drepturilor (405.660 lei în loc de 310.584

lei).

Potrivit art. 17 din

O.G. nr. 43/1997, zonele de protecție sunt suprafețele de teren situate de o

parte și de alta a zonelor de siguranță, ce rămân în gospodărirea persoanelor

fizice sau juridice care le au în administrare sau proprietate, cu obligația

acestora de a nu împiedica scurgerea apelor în mod corespunzător și de a nu

executa construcții, împrejmuiri sau plantații care să provoace înzăpezirea drumului

sau să împiedice vizibilitatea.

Față de aceste

prevederi legale și de categoria terenului expropriat, aceea de teren arabil,

instanța a apreciat că suprafața de 1.721,64 mp reprezentând zonă de protecție

(fila 11 raport expertiză) nu este afectată de restricții, aceste restricții

vizând doar zonele de siguranță, unde, potrivit art. 16 alin. (2) din O.G. nr. 43/1997

realizarea de culturi agricole sau forestiere este interzisă. Prin urmare,

proprietarul poate folosi terenul conform destinației sale fără nici un

impediment, situație în care acordarea drepturilor în cuantum de 168.495 lei nu

este justificată.

De asemenea, s-a

reținut că nu se justifică nici acordarea daunelor în sumă de 11.339 lei,

respectiv 1766 lei, reprezentând valoarea suprafețelor de 115,87 mp și 54,48 mp

neexpropriate și rămase în afara zonei de protecție.

Așa cum rezultă din

planul de situație anexa I la raportul de expertiză (fila 333 dosar), deși

parcelele sunt notate diferit, în fapt acestea formează două trupuri compacte,

amplasate pe ambele părți ale șoselei de centură și aparținând aceluiași

proprietar. Prin urmare, existând acces la drum și putând fi exploatate

comasat, parcelele triunghiulare de mici dimensiuni nu-și pierd din valoare,

neimpunându-se acordarea de despăgubiri pentru acestea.

Se mai arată, în

cuprinsul raportului de expertiză, că în urma exproprierii au rezultat parcele

de teren fără posibilitate de acces, motiv pentru care instanța de apel a apreciat

că se impune acordarea de despăgubiri reclamantului pentru suprafața de 165,4

mp ce va fi afectată de drum. Pentru calculul drepturilor au fost avute în

vedere mențiunile experților de la filele 323 și 324 dosar, care au stabilit

dimensiunile drumului de acces (54,11 mp și 111,30 mp), valoarea metrului

pătrat fiind de 21,82 euro, calculată la cursul valutar de la data întocmirii

raportului, de 4,485 lei/euro.

Instanța de apel a

apreciat că este întemeiată și critica referitoare la reținerea greșită în

raportul de expertiză a valorii totale a drepturilor cuvenite reclamantului.

Dacă s-ar admite că

acestuia i se cuvin despăgubiri inclusiv pentru terenurile afectate de zona de

protecție și pentru cele inutilizabile rămase în afara acestei zone, suma

totală rezultată ar fi de 310.584 lei (128.984 lei + 168.495 lei + 11.339 lei +

1.766 lei) și nu de 405.660 lei. Prin urmare, despăgubirile cuvenite

reclamantului au fost analizate pornind de la suma de 310.584 lei, din care s-a

scăzut contravaloarea terenurilor aferente zonei de protecție și a celor două

terenuri de dimensiuni mici, apreciate ca inutilizabile.

Acest mod de calcul a

avut în vedere mențiunile cuprinse în raportul de expertiză și suplimentul la

acest raport.

Astfel, la filele 317

- 318 dosar fond (pag. 6, 7 din raportul de expertiză), se precizează că

lucrarea a fost întocmită pe baza documentelor existente la dosar, pe baza

documentației cadastrale întocmită de expertul de specialitate, iar evaluarea

s-a făcut raportat la momentul vizualizării, în condițiile nedeținerii de

informații privitoare la P.U.Z./P.U.G. ale comunei referitoare la aceste

terenuri. În pofida acestui fapt, la stabilirea cuantumului D., experții au

arătat că au procedat la analiza C.M.B.U. (cea mai bună utilizare) fără a se

raporta la categoria de folosință a terenului menționată în documente, ci au

ținut cont de vecinătăți, respectiv proprietăți rezidențiale construite fără a

exista reglementări clare conform unui P.U.Z. actualizat. Prin urmare,

aprecierea gradului de afectare a terenurilor de restricțiile impuse de zona de

protecție a fost greșit făcută în raport de împrejurări viitoare sau probabile,

experții trebuind să se limiteze, în opinia instanței, la categoria terenului

de la data efectuării evaluării, așa cum rezultă concret din actele aflate la

dosar, acesta fiind motivul pentru care Curtea apreciază că terenul afectat de

zona de protecție poate fi folosit conform destinației sale, aceea de teren

extravilan arabil.

În ce privește

excluderea de la plata drepturilor a celor două suprafețe mici, considerate

inutilizabile, instanța a avut în vedere unele inadvertențe din raportul de

expertiză și suplimentul la acest raport. Dacă la evaluarea și cuantificarea drepturilor

s-a luat în considerare, de către comisia de experți, întreaga suprafață

expropriată și nu bucățile de teren separate care o compun (suplimentul de la

fila 41 dosar fond, alineat 1), la analiza posibilităților reale de utilizare a

parcelelor aceeași comisie a avut în vedere configurația existentă înainte de

expropriere, și anume conform planului parcelar (fila 413 fond), experții fiind

de părere că parcelele sunt distincte „doar aparent”, trebuind a fi comparată

suprafața întreagă (fila 411 fond).

În consecință, pentru

rațiuni de echitate, dacă la stabilirea valorii pe metru pătrat a terenului instanța

de apel a îmbrățișat opinia experților în sensul că trebuie privită parcela ca

un întreg, același punct de vedere l-a avut în vedere și când a analizat dacă

sunt utilizabile sau nu cele două mici porțiuni triunghiulare rezultate în urma

exproprierii. Așa cum rezultă din raportul de expertiză, comasarea este o

opțiune viabilă, deoarece terenul a fost cumpărat ca și suprafață unitară,

împărțirea în parcele fiind doar la nivel scriptic.

Față de

considerentele expuse instanța de apel a apreciat că reclamantului i se cuvin

despăgubiri doar pentru suprafața efectiv expropriată și porțiunea ce va fi

afectată de drumul de acces, motiv pentru care a dispus obligarea Statului

Român la plata către reclamantă a sumei de 145.153 lei, cu titlu de

despăgubiri, în loc de 405.660 lei, fiind menținute dispozițiile din sentință

care nu contravin deciziei.

Împotriva acestei

hotărâri au declarat recurs atât reclamanta SC S.I. SRL cât și pârâtul Statul

Român prin C.N.A.D.N.

Reclamanta SC S.I.

SRL a solicitat modificarea hotărârii recurate în sensul obligării pârâtului la

plata sumei de 168.945 lei reprezentând valoarea suprafeței 1.721,64mp afectată

de zona de protecție a șoselei de centură, a sumei de 11.339 lei, respectiv 1.766

lei reprezentând valoarea suprafețelor de 115,87 mp și 54,48 mp neexpropriate,

suprafețe ce își pierd utilizarea posibilă din cauza suprafeței reduse rămasă

în afara zonei de protecție. Astfel criticile aduse hotărârii instanței de apel

de către reclamanta vizează nelegalitatea ei sub următoarele aspecte:

Recurenta reclamantă învederează

faptul că în mod greșit instanța de apel a reținut că sunt întemeiate motivele

de apel vizând includerea în cuantumul drepturilor a sumei de 168.945 lei,

reprezentând valoarea suprafeței de 1.721,64 mp., afectată de zona de protecție

a șoselei de centură a sumei de 11.339 lei, respectiv 1.766 lei, reprezentând

valoarea suprafețelor de 115,87 mp și 54,48 mp, neexpropriate, suprafețe care

își pierd utilizarea posibilă din cauza suprafeței reduse rămasă în afara zonei

de protecție. În acest sens sunt invocate dispozițiile art. 17 alin. (2) din

O.G. nr. 43/1997, care prevăd că: „Zonele de protecție rămase în gospodărirea

persoanelor juridice sau fizice care le au în administrare sau în proprietate,

au obligația ca acestea, prin activitatea lor, să nu aducă prejudicii drumului

sau derulării în siguranță a traficului prin executarea de construcții,

împrejmuiri sau plantații care să provoace înzăpezirea drumului sau să

împiedice vizibilitatea pe drum.

Se susține că această

situație echivalează cu imposibilitatea reclamantei de a folosi aceste

suprafețe de teren potrivit destinației lor respectiv de teren agricol ca

urmare a exproprierii celeilalte părți, dauna produsă și apreciată de experți

în suma totală de 168.495 lei incluzându-se în noțiunea de daune aduse

proprietarului la care se referă art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

O altă critică vizează

faptul că în mod greșit instanța de apel a apreciat că nu se justifică nici

acordarea daunelor în sumă de 11.339 lei. respect 1.766 lei reprezentând valoarea

suprafețelor de 115.87 mp și 54.4 mp care își pierd utilizarea posibilă

datorită suprafeței reduse rămase în afara zonei de protecție. Instanța și-a

motivat această soluție pe împrejurarea că, chiar dacă parcelele sunt notate

diferit acestea formează două trupuri compacte, amplasate pe ambele părți ale

șoselei de centură, putând fi exploatate comasat deoarece aparțin aceluiași

proprietar.

Această

motivare încalcă și limitează dreptul de proprietate al reclamantei cu privire

la dreptul său de dispoziție și de folosință, obligând-o pe aceasta să comaseze

suprafețele alăturate pentru a putea folosi sau vinde aceste parcele

triunghiulare de mici dimensiuni.

În

aceeași idee se mai susține că acțiunea a fost formulată împotriva a cinci

hotărâri de expropriere cu privire la cinci suprafețe de teren expropriate, iar

parcelele expropriate fac parte din parcele diferite și nu dintr-o singură

parcelă, astfel încât fiecare trebuie privită în mod singular.

Prin

urmare, se susține că în mod corect instanța de fond, în baza raportului de

expertiză, a privit în mod individual parcelele și a considerat că se impune și

acordarea drepturilor reprezentând valoarea suprafețelor de 115.87 mp și 54.48

mp, care își pierd utilizarea posibilă datorită suprafeței reduse rămase în afara

zonei de protecție.

Recursul pârâtului Statul

Român prin C.N.A.D.N. vizează următoarele aspecte de nelegalitate prin prisma dispozițiilor

art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:

Pârâtul

susține că în mod greșit a fost înlăturată critica din memoriul de apel referitoare

la incidența în cauză a unei proceduri derogatorii speciale de stabilire a drepturilor,

consacrată de dispozițiile Legii nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de

aplicare a acestei legi.

Astfel,

se învederează că deși s-a reținut în mod corect că, în raport cu Legea nr. 33/1994,

care reprezintă dreptul comun în materia exproprierii, Legea nr. 255/2010

reprezintă o lege specială ce reglementează procedura de expropriere pentru

realizarea obiectivelor prevăzute la art. 1 din acest act normativ și că

prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit

principiului „specialia generalibus derogant”, instanța de apel a considerat

fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții derogatorii sub

aspectul stabilirii drepturilor cuvenite persoanelor expropriate și că în

această privință sunt incidente dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.

Concluzia

sus menționată este consecința greșitei interpretări a legii deoarece potrivit art.

11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010 înainte de data începerii

activității comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, un expert

evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al - A.N.L.V.A.R.,

va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate, iar acest raport de

evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate

de camerele notarilor publici, potrivit art. 77

1

alin. (5) din Legea

nr. 571/2003 privind C. fisc., cu modificările și completările ulterioare.

De

asemenea, potrivit art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele metodologice de

aplicare a Legii nr. 255/2010, prin hotărârea pentru aprobarea declanșării

procedurii de expropriere, în cazul lucrărilor de investiții se aprobă și

sumele individuale aferente D. estimate de către expropriator pe baza unui

raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite și

actualizate de camerele notarilor publici, iar în conformitate cu dispozițiile art.

8 alin. (1) din aceleași norme expertul evaluator va întocmi raportul de

evaluare prevăzut la art. 2 alin. (7) clin lege, fiind obligat să se raporteze

la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit

art. 77 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., cu modificările și

completările ulterioare.

Din

coroborarea dispozițiilor legale sus menționate rezultă că, în cadrul

procedurii administrative de expropriere despăgubirile se stabilesc pe baza

raportului de evaluare pe baza expertizelor întocmite și actualizate de

Camerele Notarilor publici, aceste reglementări având un caracter imperativ.

În

ceea ce privește sintagma de la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, care

se referă la „sumele individuale aferente D. estimate de către expropriator”, se

susține de către același recurent că,respectiva sintagmă nu justifică

aprecierea potrivit căreia procedura specială de stabilire a D. reglementată de

Legea nr. 255/2010 ar avea un caracter orientativ, care ar putea conduce la

stabilirea unor despăgubiri care să corespundă sau nu prețului de piață. aceasta

deoarece reglementarea sus menționată se referă la aprobarea indicatorilor

tehnico-economici ai investiției pentru realizarea căreia se declanșează

procedurile de expropriere, în timp ce dispozițiile art. 11 alin. 7, 8 din

Lege, art. 8 alin. (1) din Normele Metodologice reglementează în mod imperativ

modalitatea de evaluare a imobilelor expropriate, obligând expertul evaluator

să se raporteze la expertizele actualizate ale Camerelor Notarilor Publici.

Pe

de altă parte, se mai arată că dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac

trimitere la dispozițiile art. 21 -27 din Legea nr. 33/1994, însă această

trimitere se referă la dispozițiile de drept procedural din actul normativ ce

constituie dreptul comun în materie, iar nu modalitatea de evaluare și de

stabilire a drepturilor. Concluzia sus menționată este justificată de faptul ca

potrivit art. 22 din Legea nr. 255/2010, acțiunea prin care persoana

expropriată contestă cuantumul despăgubirii se soluționează potrivit art. 21-27

din Legea nr. 33/1994, fiind astfel evident că aceste din urina reglementări

sunt aplicabile doar sub aspect procedural, adică sub aspectul modului de

desemnare a comisiei de experți și de întocmire a expertizei, iar nu și sub

aspectul metodei de evaluare, care are o reglementare specială în cuprinsul

dispozițiilor sus menționate din Legea nr. 255/2010.

În

raport de cele arătate, având în vedere faptul că prin rapoartele de evaluare

întocmite de evaluator Călinescu Costel valoarea terenului

expropriat a fost stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3

euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera

Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza

com. Șcheia, cu respectarea dispozițiilor art. 11 alin. (7), (8) din Legea nr. 255/2010

și art. 8 alin. (1) din Normele metodologice, recurentul susține că cererea

reclamantei de anulare a hotărârilor de expropriere nu este admisibilă.

O

altă critică vizează greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 26

din Legea nr. 33/1994.

Recurentul

susține că în mod greșit ambele instanțe au valorificat concluziile raportului

de expertiză efectuat în cauză, în condițiile în care acest raport nu reflectă

prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel deoarece

experții nu au verificat și identificat nici un fel de tranzacții concrete cu

privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au avut

în vedere

doar oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare pentru

terenuri asemănătoare, valoarea drepturilor fiind calculată în raport de aceste

oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să

reflecte deosebirile existente între terenurile expropriate și parcelele la

care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.

În

acest sens se învederează că în contextul în care nu există nici o probă și

nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de

vânzare examinate de experți, ar corespunde cu prețurile de tranzacționare

efectivă care se stabilesc pe baza negocierilor dintre proprietar și

potențialii cumpărători și care pot fi influențate de evoluția pieței

imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii

tranzacției efective, corecta aplicare a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994

impunea ca datele din ofertele examinate să fie verificate și prin prisma unor

tranzacții efective pentru a se putea stabili în acest mod în ce măsură

respectivele oferte corespund realității pieței imobiliare.

Din

această perspectivă, recurentul susține există tranzacții efective pe piața

imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de

care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994. tranzacții atestate de contractele de vânzare

cumpărare autentice depuse în copie la dosar în apel și care reflectă, pentru

terenurile situate pe raza comunei Șcheia, o valoare de circulație medie de 10

ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată

într-o perioadă în care piața imobiliară era mult mai activă decât la data

exproprierii (respectiv în perioada anilor 2008-2009).

În

consecință, arată același recurent .pentru aplicarea corectă a dispozițiilor

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, era necesar să fie avute în vedere

prețurile de tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu

privire la imobile similare, iar evaluarea parcelelor în discuție să se

raporteze la aceste prețuri, iar nu la oferte care reflectă doar prețurile

solicitate de potențialii vânzători.

În

contextul tuturor aspectelor relevate se susține că raportul de expertiza

efectuat în cauză nu corespunde exigențelor impuse de art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994 sub aspectul modalității de evaluare a terenului expropriat

și că prin urmare nu se justificau a fi valorificate concluziile acestui

raport.

Hotărârea

instanței de apel este criticată și sub aspectul datei în raport de care se

calculează despăgubirile cuvenite persoanei expropriate.

Astfel,

se susține că instanța de apel a avut în vedere faptul că potrivit art. 26 alin.

(2) din Legea nr. 33/1994 la calculul drepturilor se ține seama de prețul cu

care se vând în mod obișnuit imobilele de același lei la data întocmirii

raportului de expertiză, dar a ignorat faptul că sub aspectul stabilirii drepturilor

Legea nr. 33/1994 reglementează o procedură diferită față de cea specială

prevăzută de Legea nr. 255/2010.

Prin

urmare, susține același recurent, în sistemul Legii nr. 255/2010 transferul

dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de

expropriere, așa încât nu există nici o rațiune pentru calculul drepturilor în

funcție de o dată ulterioară la care, în eventualitatea formulării unei

contestații, se întocmește raportul de expertiză, motiv pentru care data la

care trebuiau să se raporteze experții și instanța la stabilirea drepturilor

era data emiterii hotărârilor de expropriere.

Examinând hotărârea

instanței de apel prin prisma motivelor de recurs invocate, a dispozițiilor art.

304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reține următoarele:

În ce privește motivul

de recurs invocat de recurentul Statul Român prin C.N.A.D.N.R., ce vizează raportul

dintre legea generală - Legea nr. 33/1994 - ce constituie dreptul comun în

materia exproprierii și legea specială - Legea nr. 255/2010 în temeiul căreia

s-au derulat procedurile de expropriere a terenului din litigiu, Înalta Curte

constată că instanța de apel a dat o corectă dezlegare acestuia, observând în

mod pertinent dispozițiile art. 22 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010,

dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 fiind norme de trimitere care se

aplică în mod corespunzător și în cazul acțiunii în justiție formulate de

expropriat prin care se contestă cuantumul D. stabilite în procedura

administrativă derulată în temeiul legii speciale.

Astfel,

art. 22 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010, prevede că:

„(1)

Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate

adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție,

care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a

cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta

transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus

exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de

stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate.

(3) Acțiunea

formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează

potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză

de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.”

Art. 34 din Legea nr.

255/2010 dispune astfel: „Dispozițiile prevăzute mai sus se completează în mod

corespunzător cu prevederile Legii nr. 33/1994, precum și cu cele ale C. civ. și

ale C. proc. civ., în măsura în care nu contravin prevederilor prezentei legi.”

Ca

atare, nu poate fi primită susținerea recurentului în sensul că

dispozițiile art. 22

din Legea nr. 255/2010, deși fac trimitere la prevederile art. 21-27 din Legea nr.

33/1994, atare trimitere ar viza doar dispozițiile de drept procedural din

actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu și în ce privește

modalitatea de evaluare și stabilire a drepturilor.

Se

opune acestei susțineri interpretarea sistematică a prevederilor art. 26 din

Legea nr. 33/1994.

Astfel,

art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 reglementează procedura judiciară a

exproprierii. În cuprinsul acesteia, este determinat, prin art. 25, modul de

constituire al comisiei de experți care va efectua expertiza ce urmează a avea

ca obiectiv tocmai stabilirea cuantumului drepturilor în condițiile art. 26.

Prin

urmare, este evident că raportul de expertiză la care fac trimitere dispozițiile

art. 26 din Legea nr. 33/1994, este cel efectuat în etapa judiciară, iar nu cel

din etapa prealabilă, administrativă prevăzută de Legea nr. 255/2010.

De

asemenea, nu se poate susține că această interpretare nu ar putea fi aplicată

în cazul exproprierilor efectuate în temeiul legii speciale, câtă vreme art. 22

alin. (3) din Legea nr. 255/2010, anterior citat, face trimitere expresă la

procedura reglementată de art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fără nici o

distincție; drept urmare, concluzia care se impune este aceea că această

trimitere include modalitatea de stabilire a drepturilor în condițiile art. 26

din Legea nr. 33/1994, adică prin raportare la data efectuării raportului de

expertiză care, pentru considerentele expuse, nu poate fi, în interpretarea art.

26 din Legea nr. 33/1994, decât expertiza efectuată în procedura judiciară.

De asemenea, nu ar

putea fi reținut nici argumentul naturii juridice diferite a celor două

proceduri, pentru că, dacă în contextul unor exproprieri în temeiul legii

speciale, legiuitorul ar fi intenționat a reglementa un alt moment de referință

pentru calculul drepturilor, o atare excepție ar fi trebuit să fie prevăzută în

mod explicit în cuprinsul Legii nr. 255/2010, excepțiile fiind întotdeauna

exprese și de strictă interpretare.

Cum o astfel de

derogare nu este prevăzută în privința momentului la care se determină

despăgubirile cuvenite proprietarului, norma de trimitere de la art. 26 din

Legea nr. 33/1994 este pe deplin aplicabilă atât în ce privește momentul

verificării cuantumului drepturilor, cât și referitor la criteriile aplicabile

pentru determinarea lor - prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele

de același fel în unitatea administrativ teritorială, iar nu în raport cu

expertizele întocmite

și actualizate de camerele notarilor publici, în sensul celor prevăzute de art.

11 alin. (7) și alin. (8) din Legea nr. 255/2010.

Rațiunea

aplicabilității acelorași criterii în raport cu care se calculează

despăgubirile, indiferent de actul normativ în temeiul căruia a operat

exproprierea (legea specială ori Legea nr. 33/1994), este aceea de a se

reglementa unitar data de referință în privința drepturilor ce se cuvin

persoanelor expropriate pentru evitarea unor situații discriminatorii.

În același timp,

criteriul de referință al expertizelor

întocmite și actualizate de camerele

notarilor publici, astfel cum acesta este prevăzut de art. 11 alin. (7) și alin.

(8) din Legea nr. 255/2010, este criteriul aplicabil procedurii administrative

și, chiar și în această etapă, are doar o valoare orientativă pentru experții A.N.E.V.A.R.,

abilitați prin dispozițiile legii speciale cu evaluarea D. în aceeași etapă, în

sens de criteriu minimal al calculării drepturilor datorate de expropriator

celor expropriați.

În consecință, este

de reținut că în temeiul art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, dispozițiile

art. 26 din Legea nr. 33/1992 sunt pe deplin aplicabile în speța de față și, ca

atare, și criteriul legal prevăzut de aceste norme

- prețurile cu care

se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ

teritorială -

,

precum și data de referință pentru determinarea drepturilor datorate pentru

expropriere (data efectuării expertizei judiciare), motiv pentru care din

perspectiva celor expuse nu sunt incidente dispozițiile art. 304 pct. 9 C.

proc. civ.

Cea de-a doua

critică, din recursul pârâtului Statul Român prin C.N.A.D.N.R., vizează greșita

aplicabilitate a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Astfel, recurentul a

invocat faptul că expertiza efectuată în cauză a avut în vedere

oferte de vânzare postate pe internet sau la agențiile imobiliare

pentru terenuri asemănătoare, iar nu la tranzacții efective concretizate în

cuprinsul unor contracte de vânzare-cumpărare, acesta fiind sensul criteriului

legal prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Înalta

Curte reține că, din cuprinsul raportului de expertiză efectuat în cauză,rezultă

că la data întocmirii acestuia (cerință impusă de norma legală), au fost

valorificate ofertele preluate din diverse surse de informare precum și puține

tranzacții efective, fiind utilizată metoda comparației directe, evaluările

fiind făcute în condițiile nedeținerii de informații privitoare la prevederi P.U.Z./P.U.G.

ale comunei referitoare la aceste terenuri, estimarea valorilor fiind făcută în

ipoteza unei proprietăți libere. (filele 311-332 dosarul instanței de apel).

Din

Suplimentul la raportul de expertiză ce cuprinde răspunsurile experților la obiecțiunile

formulate de pârât, (filele 404-421 dosarul instanței de apel) rezultă că s-au avut

în vedere Standardele Internaționale de Evaluare 2011 prin Ghidul metodologic de

evaluare G.M.E. 1 - Evaluarea Terenului.

Potrivit

acestui Ghid „Abordarea prin piață sau comparația directă se utilizează pentru

evaluare terenurilor libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul

evaluării.

Când

nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau

când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot

fi verificate pentru evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele

de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri

comparabile”., cu aplicarea anumitor corecții.

Or,

din această perspectivă întrucât nu au avut la dispoziție contracte de vânzare

cumpărare din care să reiasă prețul de tranzacționare a unor terenuri similare

situate în aceeași unitate administrativ teritorială, încheiate la un moment

apropiat celui al efectuării expertizei din cauză, potrivit art. 26 din Legea nr.

33/1994 în mod legal experții s-au raportat la ofertele de vânzare cumpărare la

care au avut acces, cu aplicarea unor corecții adecvate, în sensul celor

menționate în Ghidul Metodologic de Evaluare, mai sus evocat.

Susținând

contrariul, îi revenea recurentei-pârâte sarcina probării afirmației că

valoarea terenului determinată de către experți nu corespunde prețurilor de

vânzare ale terenurilor de același fel din unitatea administrativ - teritorială

de referință.

Mai

mult decât atât, expertul parte al pârâtei, (A.M.) a achiesat la valoarea

propusă prin raportul de expertiză și suplimentul de expertiză efectuat în fața

primei instanțe, stabilită în modalitatea arătată, (filele311-330 dosarul

instanței de fond).

Este

real că recurentul pârât a depus în apel copii ale unor contracte de

vânzare-cumpărare din perioada 2008-2009 (filele 10-14) contracte corespunzătoare

unei perioade mult anterioare efectuării expertizei judiciare, ceea ce

demonstrează că, la data efectuării expertizei, anul 2012, nu au fost

identificate comparabile adecvate, anume tranzacții perfectate pentru terenuri

de același fel din aceeași unitate administrativ - teritorială.

Cu

toate că recurentul a reiterat aceste susțineri și prin motivele de recurs,

nici în această etapă procesuală nu a produs înscrisuri utile din acest punct

de vedere, posibilitate pe care ar fi avut-o inclusiv în această etapă procesuală,

în temeiul art. 305 C. proc. civ.

În

consecință, în măsura în care recurentul pârât ar fi înfățișat contracte de

vânzare - cumpărare încheiate în perioada relevantă pentru alte imobile de

același fel cu terenul în litigiu, instanța ar fi putut cenzura valoarea

inserată în raportul de expertiză, apreciind, eventual, asupra oportunității

întocmirii unei noi lucrări de specialitate cu același obiectiv, în

valorificarea acelor comparabile.

Întrucât

pârâtul nu a depus la dosar asemenea înscrisuri relevante și nici nu a

solicitat sprijinul instanței pentru procurarea acestora prin invocarea

dispozițiilor art. 175 C. proc. civ., nu se poate reține nerespectarea

prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994; în plus, identificarea unor

comparabile în sensul propriu normei legale nu cădea în sarcina experților

desemnați în cauză, ci era în sarcina părții care afirma contrariul (existența