ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 772/2019

După deliberare, asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava, secția civilă, la 26 iunie 2012, sub nr. x/2012, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Statul Român, reprezentat prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, Comuna Șcheia, prin primar, și Comuna Șcheia, prin primar - Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia, următoarele:

În motivare, a arătat că, prin Hotărârea nr. 195 din 25 ianuarie 2012 s-a dispus exproprierea suprafeței de 815 mp, identică cu parcela nr. 34440, rezultată din dezmembrarea lotului nr. x din CF nr. x a Comunei Cadastrale Șcheia.

Imobilul a fost expropriat conform H.G. nr. 614/2011 (poziția nr. 286 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul "Variantei de ocolire a municipiului Suceava, KM 0+000 - Km 13+173". Prin Procesul-verbal nr. x din 25 ianuarie 2012 al Comisiei de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia s-a constatat atât neacceptarea cuantumului despăgubirilor acordat de expropriator, cât și faptul că a solicitat plata sumei la 2.800 euro pe ar de teren expropriat, în sumă totală de 22.820 euro. Despăgubirea a fost stabilită la suma de 1.006 RON pentru suprafața de teren expropriată, expropriatorul având în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile, iar nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.

Reclamantul a solicitat și exproprierea suplimentară a suprafeței de teren ocupate efectiv pentru viitoarea șosea de centură, care va fi deservită acesteia, precum și a suprafeței de aproximativ 1.000 mp, rămase de o parte a șoselei de centură, care nu are nicio cale de acces și care nu mai poate fi folosită potrivit destinației sale.

În situația în care instanța de judecată va stabili că nu se impune exproprierea acestei suprafețe, reclamantul a solicitat acordarea unei despăgubiri reprezentând diminuarea valorii terenului, atât pentru suprafața de 1000 mp, cât și pentru cea rămasă, de 3.000 mp.

În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 255/2010, Legii nr. 33/1994, Constituției României și Convenției Europene a Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale.

La 4 septembrie 2012, pârâtul Statul Român, reprezentat prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată.

Prin cererea depusă la 4 octombrie 2013, reclamantul a precizat că suma solicitată cu titlu de diminuare a valorii terenului rămas în urma exproprierii este de 3.000 euro.

Prin Încheierea din 4 decembrie 2012, pronunțată în Dosarul nr. x/2012, Tribunalul Suceava, secția civilă a admis excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtei Comuna Șcheia, prin primar, prin Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor, invocată din oficiu, și a dispus scoaterea acesteia din cauză.

De asemenea, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Comuna Șcheia, prin primar, și a dispus scoaterea acesteia din cauză.

La 10 februarie 2013, reclamantul A. a formulat precizări la acțiune prin care și-a restrâns pretențiile aferente primului capăt de cerere la suma de 20.375 euro (2.500 euro pe arul de teren expropriat).

Prin Sentința nr. 1873 din 25 octombrie 2013, Tribunalul Suceava, secția civilă a admis în parte acțiunea, astfel cum a fost precizată, și a dispus anularea în parte a Hotărârii nr. 195 din 25 ianuarie 2012, emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia, obligând pârâtul să-i plătească reclamantului suma de 1.923 euro, echivalentă în RON, la cursul oficial al BNR din ziua plății efective, cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând din suprafața de 815 mp teren arabil (nr. cadastral x), învecinat cu B. la nord, imobilul cu nr. cadastral x - proprietatea lui A. la Est, C. și D. la Sud și imobilul cu nr. cadastral x - proprietatea lui A. la Vest, imobil situat în extravilanul comunei Șcheia, jud. Suceava, astfel cum a fost identificat în raportul de expertiză tehnică de la dosar; a respins celelalte capete de cerere, ca neîntemeiate; a dispus obligarea pârâtului să-i achite reclamantului suma de 103,22 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, admise în parte.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamantul A. și pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași. Cererile de apel au fost înregistrate pe rolul Curții de Apel Suceava, secția I civilă, 17 decembrie 2013, sub același număr de dosar.

Prin Decizia nr. 15 din 21 ianuarie 2014, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași. A admis apelul declarat de reclamantul A., a schimbat, în parte, Sentința nr. 1873 din 25 octombrie 2013, pronunțată de Tribunalul Suceava, secția civilă, a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 11.371,586 euro, echivalentă în RON la cursul oficial al BNR din ziua plății efective, cu titlu de despăgubiri (în loc de 1.923 euro) și suma de 534 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată (în loc de 103,22 RON). A menținut celelalte dispoziții ale sentinței care nu au fost contrare acestei decizii.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA. Cererea de recurs a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă la 7 aprilie 2014, sub același număr de dosar.

Prin Decizia nr. 2197 din 17 septembrie 2014, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a admis recursul declarat de pârât, a casat decizia recurată și a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiași instanțe de apel, cu recomandarea de a se completa raportul de expertiză sau de a se efectua o nouă expertiză prin care să se determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantului, în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1194.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel Suceava la 25 noiembrie 2014, sub nr. x/2012*.

Prin Decizia nr. 146 din 11 februarie 2016, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă a respins apelul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași. A admis apelul declarat de reclamantul A., a schimbat în parte Sentința nr. 1873 din 25 octombrie 2013, pronunțată de Tribunalul Suceava, secția civilă și a dispus obligarea pârâtului să achite reclamantului suma de 11.371,586 euro, echivalentă în RON, la cursul oficial al BNR din ziua plății efective, cu titlu de despăgubiri (în loc de 1.923 euro), precum și la suma de 534 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată (în loc de 103,22 RON). A păstrat celelalte dispoziții ale sentinței.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi Drumuri Naționale din România SA. Cererea de recurs a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție la 24 martie 2016, sub nr. x/2012*.

Prin Decizia nr. 1020 din 12 mai 2016, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a admis recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., împotriva Deciziei nr. 146 din 11 februarie 2016, pronunțate de Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a casat decizia recurată și a trimis cauza, spre rejudecare, la aceeași instanță de apel.

Pentru a dispune astfel, Înalta Curte a reținut următoarele:

Față de dispozițiile art. 44 din Constituția României, a apreciat că valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, respectiv amplasament, destinație și poziționarea față de alte localități și de căile de acces.

A constatat că instanța de apel a ignorat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, deoarece raportul de expertiză pe care și-a fundamentat soluția nu a fost întocmit cu respectarea condiției prevăzute de acest text de lege referitoare la stabilirea cuantumului despăgubirilor, respectiv prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială.

A reținut că prin Decizia nr. 380 din 26 mai 2015, publicată în Monitorul Oficial nr. 527 din 15 iulie 2015, s-a statuat că prevederile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză", cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale. Astfel, a stabilit că, potrivit acestor din urmă dispoziții legale, cele două aspecte esențiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experții desemnați de instanța de judecată, sunt prețul de piață al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă și, eventual, din oferte de tranzacționare, respectiv momentul de referință al determinării cuantumului despăgubirilor, anume al exproprierii.

Conform interpretării Înaltei Curți, sintagma "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele" definește prețul de piață, respectiv prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se înstrăineze dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste, în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Totodată, această sintagmă are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv de preț de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, acesta neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet.

Față de această interpretare, Înalta Curte a reținut că, în speță, contrar dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și deciziei de casare pronunțate în primul ciclu procesual, instanța de apel a interpretat sintagma "prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele", în sensul că aceasta vizează cel mai bun preț pe care vânzătorul și cumpărătorul încearcă să îl obțină, iar prețurile din contractele autentice de vânzare-cumpărare nu se circumscriu acestei sintagme, întrucât în cuprinsul acestor norme nu se regăsește vreun criteriu suplimentar care să justifice ignorarea prețurilor efectiv tranzacționate și achitate.

De asemenea, a constatat că această interpretare este greșită, întrucât, prin sintagma "prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele", legiuitorul a avut în vedere prețurile de tranzacționare efectivă, iar nu prețurile care ar satisface, în cea mai bună măsură, interesele potențialilor vânzători sau ale potențialilor cumpărători, așa cum a reținut instanța de apel.

A reținut că, de altfel, aceasta a fost și îndrumarea dată prin decizia de casare pronunțată în primul ciclu procesual, prin care s-a dispus că, pentru a determina situația tranzacțiilor imobiliare la momentul de referință, instanța trebuie să manifeste rol activ, prin efectuarea unor adrese către instituțiile care dețin astfel de informații, cum ar fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, primărie, Direcția de Taxe și Impozite Locale, iar, pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții. Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale în legătură cu existența unor asemenea acte juridice, la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacții, în condițiile unei piețe inactive, se vor avea în vedere, ca și criterii subsidiare de evaluare, alte metode propuse de experți.

Înalta Curte a apreciat că, potrivit dispozițiilor art. 315 C. proc. civ., instanța de apel avea obligația de a solicita experților să facă verificări cu privire la prețurile terenurilor ce rezultau din tranzacțiile încheiate în zonă, la agenții imobiliare, notari, publicații de specialitate din zonă, urmând ca, pe baza informațiilor primite, să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.

A constatat că, prin hotărârea atacată, nu s-a stabilit pe deplin situația de fapt a cauzei pendinte, instanța de apel nesocotind dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum și pe cele ale deciziei de casare, pronunțate în primul ciclu procesual.

Reținând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantului, în baza art. 312 alin. (1) - (3) cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte a admis recursul, a casat decizia recurată, și a trimis cauza, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispozițiilor legale menționate, în sensul efectuării unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, urmând a administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acelorași prevederi legale, prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se afla bunul în litigiu la data exproprierii, preț rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, încheiate cât mai aproape de acest moment, în raport de Decizia nr. 380/2015 a Curții Constituționale.

La 23 iunie 2016, cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel Suceava, secția 23 iunie 2016, sub nr. x/2016.

Prin Decizia nr. 1005 din 25 octombrie 2018, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă a respins apelul declarat de pârâtul Statul Român, reprezentat prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA împotriva Sentinței nr. 1873 din 25 octombrie 2013, pronunțate de Tribunalul Suceava, secția civilă în Dosarul nr. x 86 2012, ca nefondat. A admis apelul declarat de reclamantul A. împotriva aceleiași sentințe, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a dispus obligarea pârâtului să îi plătească reclamantului suma de 8.768 euro, echivalentă în RON la cursul oficial al BNR din ziua plății efective, cu titlu de despăgubiri (în loc de suma 1.923 euro), respectiv la suma de 1.539 RON, reprezentând cheltuieli de judecată (în loc de 103,22 RON). A păstrat celelalte dispoziții ale sentinței care nu au fost contrare acestei decizii.

Pentru a dispune astfel, Curtea a reținut următoarele:

În considerarea dispozițiilor art. 315 C. proc. civ. instanța de trimitere nu este îndreptățită să reexamineze o problemă de drept definitiv soluționată prin decizia instanței de recurs. În caz de casare cu trimitere, instanța care urmează să rejudece trebuie să procedeze numai în sensul și în limitele stabilite prin hotărârea instanței superioare, pentru rest cauza intrând în puterea lucrului judecat.

Referitor la raportul dintre Legea nr. 33/1994 (cu caracter general, ce constituie dreptul comun în materia exproprierii) și Legea nr. 255/2010 (cu caracter special, în temeiul căreia s-au derulat procedurile de expropriere a terenului proprietatea reclamantului), a constatat că Înalta Curte a reținut că instanțele de fond au dat o corectă dezlegare acestuia, în sensul că norma de trimitere de la art. 26 din Legea nr. 33/1994 este aplicabilă, atât în ceea ce privește momentul verificării cuantumului despăgubirilor, cât și criteriile aplicabile pentru determinarea lor - prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială.

Dat fiind că statuările referitoare la raportul dintre legea generală și cea specială au intrat în puterea lucrului judecat și, față de limitele deciziei de casare pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție, instanța de apel a reținut că nu poate reanaliza acest aspect.

Curtea a reținut, însă, că prin decizia de casare s-a ordonat efectuarea, de către instanța de apel, a unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, urmând a administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acelorași prevederi legale, prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află bunul la data exproprierii, preț rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, încheiate cât mai aproape de acest moment, în raport de Decizia nr. 380/2015 a Curții Constituționale.

Procedând la rejudecarea cererii de apel, cu respectarea îndrumărilor obligatorii din considerentele deciziei de casare, conform prevederilor art. 315 C. proc. civ. și cu observarea tuturor chestiunilor dezlegate în recurs, care au intrat în puterea lucrului judecat, instanța de apel a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză, cu următoarele obiective: stabilirea valorii despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru imobilul expropriat, 815 mp, identică cu parcela x, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. 32728 din CF nr. x a unității administrativ teritoriale Șcheia, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, ținând seama de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia, la data exproprierii, 14 septembrie 2011, rezultate din tranzacții autentice de vânzare-cumpărare încheiate în perioada 14 iulie - 14 septembrie 2011, aflate la dosar și înaintate în copie experților.

Examinând raportul de expertiză întocmit în cauză, Curtea a constatat că experții nu au răspuns obiectivului fixat de instanță, ci au făcut o analiză a tranzacțiilor autentice, prin raportare la terenul expropriat, concluzionând că niciuna dintre acestea nu are potențial de comparabilă adecvată pentru terenul expropriat, care este situat în extravilanul comunei Șcheia, în locul "Dealul Vechi".

A reținut că experții au considerat că aproape toate contractele de vânzare-cumpărare comunicate și centralizate în tabel au prețuri identice cu "prețul minim informativ pentru stabilirea pragului minim de preț la transferul drepturilor de proprietate" din Calculatorul Notarial - Județul Suceava 2011, aspect ce denotă un comportament atipic al participanților pe o piață liberă în care vânzătorul este motivat să vândă în condițiile pieții, la cel mai bun preț accesibil. În aceste condiții, experții au conchis că nu poate fi estimată o valoare de piață pertinentă a imobilului doar pe baza contractelor analizate.

Față de concluziile acestui raport, instanța a revenit cu o cerere către experți prin care le-a solicitat să aibă în vedere obiectivul fixat de instanță, respectiv să se raporteze la prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, situate pe raza comunei Șcheia, nu neapărat la cele situate în aproprierea sau proximitatea terenului expropriat. Totodată, le-a solicitat să evalueze și despăgubirile cuvenite pentru amenajarea unui drum de acces, pe o suprafață de 53,06 mp, care să deservească suprafața de teren rămasă neexpropriată.

Comisia de experți a răspuns solicitărilor instanței printr-un supliment la raportul de expertiză, în care au arătat că prețul terenului expropriat, rezultat din aplicarea prețului minim notarial este de 244 euro, iar prețul pentru suprafața necesară amenajării drumului de acces este de 16 euro. Constatând că aceste valori nu reprezintă valoarea de piață și nu sunt conforme cu Standardele de Evaluare ANEVAR, au inclus în analiză oferte de terenuri pentru vânzare, rezultând pentru suprafața expropriată o valoare de piață de 10.921 euro, iar pentru suprafața necesară amenajării drumului de acces o valoare de 700 euro.

Constatând că la stabilirea valorii terenului expropriat nu au fost avute în vedere, conform celor dispuse de instanța de casare, contractele autentice de vânzare-cumpărare, Curtea a solicitat experților refacerea calculelor, cu raportare strict la tranzacțiile autentice aflate la dosar.

Comisia de experți a întocmit al doilea supliment la raportul de expertiză, în care a analizat ponderea prețurilor consemnate în contractele de vânzare-cumpărare autentice comunicate și a arătat că prețul de 0,3 euro/mp are cea mai mare pondere, regăsindu-se în 14 din cele 18, acesta fiind prețul minim notarial.

Experții au arătat că valoarea rezultată pentru terenul expropriat, calculată în raport de prețul minim notarial, este de 244 euro, iar valoarea pentru suprafața necesară amenajării drumului de acces este de 16 euro, și că o comparație reală, transparentă și adecvată nu este posibilă doar pe baza tranzacțiilor autentice aflate la dosar.

Având în vedere că la efectuarea raportului de expertiză și a suplimentelor arătate anterior au fost înlăturate unele contracte autentice de vânzare-cumpărare privind terenuri aflate în aceeași unitate administrativ-teritorială și de aceeași categorie, s-a revenit cu adresă la experți cu solicitarea de a proceda la completarea raportului de expertiză, în sensul stabilirii prețului imobilului expropriat, prin raportare la cinci contracte de vânzare-cumpărare identificate de instanța de apel, respectiv Contractele nr. x din 14 iulie 2011, nr. 2733 din 1 septembrie 2011 și nr. 2732 din 1 septembrie 2011, autentificate de Biroul Notarului Public E., nr. 1316 din 1 septembrie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public de Biroul Notarului Public F. și nr. 2473 din 5 septembrie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public G..

Urmare acestei ultime adrese, a fost depus la dosar un nou supliment la raportul de expertiză, prin care experții au stabilit un preț unitar recomandat pentru terenul expropriat, în sumă de 6.332 euro (27.158 RON), iar pentru drumul de acces de 412 euro (1.768 RON). Experții au analizat cele cinci contracte de vânzare-cumpărare și au selectat Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public E., reținând că terenul în discuție și cel din acest contract au în comun trei informații din mențiunile de identificare terenuri conform UNNPR.

Cu privire la acest supliment, instanța a încuviințat obiecțiunile pârâtului, solicitând comisiei de experți să releve caracteristicile care diferențiază cele două terenuri (terenul expropriat și cel afectat drumului de acces) de cel care a făcut obiectul Contractului de vânzare-cumpărare la prețul de 7,77 euro/mp și să aplice coeficienții de corecție corespunzători, în situația în care există deosebire care să impună aplicarea acestora.

Comisia de experți a aplicat un sistem de bonificații (bonus/malus) care relevau caracteristicile ce diferențiază terenul expropriat de terenul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public E.. Astfel, au stabilit, ca prim reper de bonificație, restricția legală de utilizare efectivă față de calea ferată, conchizând că terenul expropriat este superior, acordându-se un bonus, în condițiile în care terenul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare se află în zona de siguranță de 20 m și în zona de protecție de 100 m din axa căii ferate unde puteau fi executate doar lucrările reglementate de Ministerul Transporturilor. Reținând că terenul expropriat este situat la distanța de 363,73 m de calea ferată, au stabilit că acesta nu intră sub incidența reglementărilor O.U.G. nr. 12/1998, cap. IV, art. 29 "Siguranța și protecția infrastructurii feroviare". Cu privire la al doilea reper de bonificație "restricții legate de utilizarea efectivă față de DN 17" au arătat că terenul expropriat se află la o distanță de 210 m, iar comparabila la 700 m, concluzia fiind că terenul expropriat nu intră sub incidența reglementărilor O.G. nr. 34/1997 privind regimul drumurilor, cap. II, art. 16 - 17 + anexa 1.

Reținând că terenul comparabil prezintă asemănări și deosebiri care impun aplicarea de bonificații, comisia de experți a conchis că prețul terenului expropriat este de 10,10 euro pe mp, respectiv 8.232 euro, pentru terenul de 815 mp expropriat și 536 euro, prețul terenului pentru drum.

Având în vedere că la calculul bonusului comisia de experți s-a raportat la al doilea reper de bonificație, deși din supliment rezulta că se impune acordarea unui bonus doar cu privire la primul reper, cel vizând distanța față de calea ferată, instanța de apel a cerut comisiei de experți să detalieze al doilea argument de acordare a bonificației, respectiv distanța față de drumul național, deoarece, atât terenul expropriat, cât și comparabila se situează în afara zonei de protecție și de siguranță. În explicațiile privind acordarea bonusului pentru terenul expropriat, comisia de experți a arătat că terenul expropriat, fiind situat între calea ferată și DN 17, la distanța de 363,73 m de calea ferată și la distanța de 210 m de DN 17, acesta nu este afectat de restricții legale de utilizare, generate de zona de protecție a căii ferate, respectiv a drumului național DN 17.

S-a arătat, în privința calculului de estimare a bonusului, că acesta s-a efectuat direct proporțional cu același reper fizic, DN 17, deoarece distanțele față de reperul considerat au în vedere atât existența restricțiilor de utilizare cauzate de calea ferată pentru terenul comparabil, cât și anularea restricțiilor de utilizare cauzate de calea ferată pentru terenul în discuție și cum terenul expropriat este mai aproape de drumul național DN 17 și mai departe de calea ferată beneficiază de bonus de 30%.

Reclamantul a formulat obiecțiuni, arătând că se impune efectuarea unui nou raport de expertiză în care experții să folosească alte metode de evaluare (comparația directă, alocarea, extracția de pe piață etc.), recunoscute de Ghidul metodologic de evaluare GME, în vigoare de la 1 ianuarie 2012, motivat de faptul că în cuprinsul lucrărilor aceștia au arătat că o evaluare reală, în raport de tranzacțiile deja efectuate, nu este posibilă.

În ceea ce privește valoarea stabilită față de Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public E., a apreciat că este arbitrară, fiind reținută chiar valoarea menționată în acest contract, fără aplicarea indicilor de corecție între terenul în discuție și cel din contract, în funcție de caracteristicile suprafețelor.

Curtea nu a reținut aceste obiecțiuni, deoarece contractul mai sus menționat a fost valorificat de experți ca element comparabil, iar pentru selecția acestuia s-au avut în vedere diferite elemente de comparație, cum ar fi categoria de folosință, de utilizare și de amplasare (teren arabil, situat în extravilan și în aproprierea terenului expropriat), acestea fiind comune atât suprafeței în discuție, cât și celei comparabile. Astfel, valoarea terenului a fost stabilită prin raportare la singura tranzacție realizată, având ca obiect un teren asemănător cu cel expropriat, la care au fost avute în vedere plusurile și minusurile, în funcție de particularitățile terenurilor, concluzia experților fiind că terenul expropriat are o valoare mai mare pe metru pătrat decât comparabila. Experții au aplicat bonificații, apreciind că terenul comparabil prezintă asemănări și deosebiri, folosind elemente de comparație, anume, "restricții legale de utilizare". Curtea a constatat că, dintre elementele de comparație indicate de reclamant în obiecțiuni, au fost avute în vedere de experți cele referitoare la localizare, calitate teren, utilizare.

Față de obiecțiunile pârâtului, referitoare la faptul că experții au selectat artificial criteriile de comparație și că nu au indicat date concrete din care să rezulte că terenul din contract s-ar afla în zona de siguranță și protecție a căii ferate, Curtea a reținut că metoda de lucru a experților, constând în aplicarea bonificațiilor, este justificată de existența unui singur contract, care a fost selectat ca element de comparație, acest sistem de bonificații relevând caracteristicile care diferențiază terenul expropriat de terenul care a făcut obiectul Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public E.

În suplimentul la raportul de expertiză s-a conchis că terenul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare se află în zona de siguranță de 20 m și în zona de protecție de 100 m din axa căii ferate, unde nu pot fi executate alte lucrări față de cele reglementate de Ministerul Transporturilor, în răspunsul la obiecțiuni precizându-se că terenul a fost identificat pe harta cadastrală, fiind poziționat chiar lângă calea ferată, anexându-se, în acest sens, harta corespunzătoare poziționării cadastrale a terenurilor. Concluzia a fost în sensul că terenul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare se află în zonele de siguranță și de protecție, care au restricții de construire, că revenirea la comisia de experți în sensul solicitat de pârât nu se impunea, condiții în care concluzia că terenul expropriat beneficiază de un bonus pentru acest element de comparație "restricții legale de utilizare" este întemeiată.

Reținând că membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de 10,10 euro/mp pentru terenul expropriat, respectiv 8.232 euro pentru întreaga suprafață de 815 mp, valoarea fiind mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită la fond (1.923 euro), Curtea a reținut că se impune admiterea apelului declarat de reclamant și schimbarea cuantumului despăgubirilor acordate.

Totodată, instanța de apel a considerat că este întemeiat și motivul de apel invocat de reclamant privind acordarea daunelor pentru suprafața de 53,06 mp, necesară pentru crearea unui drum de acces pentru utilizarea lotului 3.

Astfel, a reținut că, potrivit raportului de expertiză întocmit în primă instanță, suprafața de 1.403 mp teren (lotul 3) a rămas fără cale de acces și poate fi folosită în continuare conform destinației actuale, de teren arabil, cu condiția asigurării unui nou drum de acces. În același raport, membrii comisiei de experți au stabilit că, pentru execuția drumului de acces, este necesară o suprafață de 53,06 mp teren.

A stabilit că, raportat la prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, în cuantumul despăgubirii ce se cuvine expropriatului intră, pe lângă valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului, conform principiului reparării integrale a pagubei produse unei persoane.

În condițiile în care suprafața de 1.403 mp teren a rămas în proprietatea reclamantului-apelant, iar aceasta poate fi folosită conform destinației prin amenajarea unui drum de acces, pentru care este necesară utilizarea unei suprafețe de 53,06 mp teren din totalul de 1403 mp teren, Curtea a conchis că paguba produsă reclamantului, raportată la această suprafață de teren, este materializată în contravaloarea suprafeței de 53,06 mp teren, care și-a schimbat destinația în drum de exploatare.

Astfel, a apreciat că se impune includerea în valoarea despăgubirii a sumei de 536 euro, cu care s-a diminuat valoarea terenului de 1403 mp, urmare necesității execuției drumului de acces pe o suprafață de 53,06 mp teren, această diminuare reprezentând o pagubă certă pe care expropriatorul a creat-o reclamantului, astfel că pentru repararea efectivă a acesteia se impune a se plăti și suma cu care s-a diminuat valoarea terenul în suprafață de 1.403 mp.

În ceea ce privește cuantumul sumei acordate reclamantului-apelant cu acest titlu, instanța de apel a arătat că aceleași argumente privind stabilirea valorii terenului expropriat sunt valabile și pentru stabilirea valorii suprafeței de 53,06 mp.

Referitor la motivele de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, Curtea a reținut că, în speță, nu este aplicabil art. 276 C. proc. civ., astfel cum a susținut pârâtul, întrucât, conform acestui text de lege, când pretențiile fiecărei părți au fost încuviințate numai în parte, instanța apreciază în ce măsură fiecare din ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, putând face compensarea lor. Având în vedere expresia folosită de legiuitor în această normă legală, problema compensării cheltuielilor de judecată se pune numai atunci când părțile sunt obligate reciproc, deci atunci când pârâtul a făcut cerere reconvențională ori au fost făcute cereri de intervenție, iar cererea incidentală a fost admisă odată cu cererea principală, în tot sau în parte.

Având în vedere că, în cauză, nu s-a formulat cerere reconvențională, Curtea a reținut că, în mod corect prima instanță nu a aplicat dispozițiile art. 276 C. proc. civ., ci pe cele ale art. 274 din acest act normativ.

Constatând că prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat contestație la hotărârea de stabilire a despăgubirilor, în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010, care a fost admisă de instanța de fond, a apreciat că cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate, iar nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic. A arătat că art. 23 alin. (2) și art. 25 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, prevăd că valoarea despăgubirilor se stabilește de instanță, care numește în acest scop o comisie de experți și, prin urmare, nu are relevanță evaluarea făcută de parte în momentul în care contestă Hotărârea Comisiei de stabilire a despăgubirilor.

A explicat că acest raționament se impune, întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care a fost admisă.

Mai mult, a arătat că spezele aferente întocmirii raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii, cum ar fi numărul suprafețelor de teren, amplasamentul, obiectivele fixate etc.

De asemenea, a menționat că activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.

Având în vedere principiul neagravării situației în propria cale de atac, instanța de apel a arătat că sumele cu titlu de cheltuieli de judecată, ce vor fi acordate reclamantului, vor fi compuse din suma de 534 RON, reținută prin decizia nr. 15 din 22 ianuarie 2014, pronunțată de Curtea de Apel Suceava, care a fost atacată cu recurs doar de pârât, și din sumele care au fost avansate de reclamant pentru experți, cu ocazia rejudecării apelului, în total 1.539 (în loc de 103,22 RON).

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantul A. și pârâta Compania Națională de Administrare a Infrastructurii Rutiere S.A.. Cererile de recurs au fost înregistrate pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă la 11 ianuarie 2019, sub nr. x/2016.

Prin motivele de recurs subsumate dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., reclamantul A. a susținut că instanța de apel a interpretat greșit îndrumările obligatorii date prin considerentele Deciziei de casare nr. 1012 din 12 mai 2016, pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, precum și prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

A arătat că prin suplimentul 4 la raportul de expertiză, efectuat pentru termenul de judecată din 11 ianuarie 2018, valorificat de instanța de apel în decizia recurată, comisia de experți a stabilit prețul unitar recomandat pentru terenul expropriat, care nu reprezintă valoarea de piață și nu este în conformitate cu prevederile standardelor de evaluare ANEVAR.

În situația în care prin acest supliment la raport experții au identificat un singur Contract de vânzare-cumpărare, respectiv cel autentificat sub nr. x din 14 iulie 2011, care ar putea fi folosit ca și comparabilă, nu s-a putut stabili valoarea de piață a imobilului expropriat printr-o metodă recunoscută de Standardele Internaționale de Evaluare ANEVAR, fiind necesar, în realitate, un număr de cel puțin trei comparabile.

Or, în situația în care nu există tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile, recurentul-reclamant a susținut că puteau fi valorificate prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau cele oferite prin cererile de cumpărare pentru terenuri comparabile, cu efectuarea corecțiilor comparabile, astfel cum s-a reținut prin decizia de casare nr. 1020 din 12 mai 2016, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, în care s-a menționat această posibilitate.

Recurentul-reclamant a arătat că numai prin suplimentul la raportul de expertiză din 12 ianuarie 2017 s-a stabilit valoarea de piață a imobilului expropriat conform Standardelor Internaționale de Evaluare ANEVAR, la data transferului dreptului de proprietate, 14 septembrie 2011, în conformitate cu art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, precum și a prejudiciului suplimentar de 700 euro, contravaloarea terenului necesar asigurării drumului de acces.

A arătat că prin acest supliment au fost folosite, drept comparabile, imobilul tranzacționat în Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011 autentificat de Biroul Notarului Public E., terenul cuprins în oferta de pe piața imobiliară din ziarul Obiectiv, din 8 septembrie 2011, terenul din oferta imobiliară din ziarul Monitorul de Suceava, din 12 august 2011 și imobilul ofertat prin publicitatea imobiliară din ziarul Monitorul de Suceava, de la aceeași dată.

Fiind nevoiți să valorifice un singur teren, cuprins într-un contract de vânzare-cumpărare încheiat în perioada de referință, experții au folosit trei oferte de pe piața imobiliară, care răspundeau criteriilor de comparație, care să le permită să aplice Standardele Internaționale de Evaluare ANEVAR în procesul de stabilire a valorii de piață a terenului expropriat.

Astfel, experții au stabilit valoarea unitară a terenului expropriat în suprafață de 815 mp, conform standardelor de evaluare mai sus menționate, la data transferului dreptului de proprietate, 14 septembrie 2011, la suma de 10.921 euro, iar valoarea suprafeței de teren necesară drumului de acces, la suma de 700 euro, rezultând un total al despăgubirilor de 11.621 euro, valoare pe care recurentul-reclamant solicită a fi stabilită de instanța de recurs, urmând ca intimatul-pârât să fie obligat la plata acesteia.

De asemenea, a solicitat să se aibă în vedere și despăgubirile acordate în cauze similare, în care au fost valorificate, ca și comparabile, cererile și ofertele de pe piața imobiliară în perioada 2011 - 2017, iar nu prețurile din tranzacțiile efective încheiate la notar.

Recurentul-reclamant a criticat decizia instanței de apel și din perspectiva obligării recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată din ultimul apel, în cuantum de 1.539 RON, apreciind că se impune acordarea spezelor din toate ciclurile procesuale, având în vedere poziția procesuală a acesteia, care a condus la suportarea exclusivă a cheltuielilor.

Cât privește recursul declarat de recurentul-pârât Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, Înalta Curte constată că, prin criticile subsumate dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susținut că soluția instanței de apel de validare a suplimentului la raportul de expertiză, prin care valoarea despăgubirilor a fost stabilită prin luarea în considerație a unei singure comparabile, respectiv a contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 14 iulie 2011 autentificat de Biroul Notarului Public E., pe considerentul că aceasta este compusă din teren arabil extravilan, aflat la cea mai mică distanță de terenul expropriat, a fost adoptată cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

A menționat că excluderea din analiză, de către experți, a unor imobile de același fel cu terenul expropriat doar pe considerentul că acestea sunt situate la o distanță mai mare față de cel în discuție, s-a realizat de instanța de apel cu aplicarea greșită a prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care se referă la imobile de același fel, situate în unitatea administrativ teritorială.

În procesul de selectare a singurei comparabile la care s-au raportat experții la evaluarea despăgubirilor, s-a ignorat sintagma "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială" din cuprinsul normei legale mai sus menționate, întrucât, din totalul tranzacțiilor selectate de instanță ca fiind relevante, doar Contractul nr. x din 14 iulie 2011 autentificat de Biroul Notarului Public E. stipulează un preț de 7,77/mp euro, o altă tranzacție prevede un preț de 2,49 euro/mp (Contractul nr. x/2011), iar toate celelalte tranzacții stipulează prețuri situate în jurul valorii de 0,30 euro/mp.

Faptul că majoritatea tranzacțiilor consfințite prin contracte de vânzare-cumpărare evidențiază un preț apropriat de cel estimat prin expertiza notarială demonstrează realitatea și exactitatea estimării din această expertiză, care s-a întocmit în baza unei analize globale a valorilor de piață de la data efectuării, nefiind de natură să ateste că prețurile prevăzute în contracte de vânzare-cumpărare nu ar fi realiste, cu atât mai mult cu cât există prețuri mai mari sau mai mici, care reflectă unicitatea fiecărui imobil.

Astfel, a susținut că în mod nelegal experții au reținut că există o singură comparabilă relevantă și au înlăturat din analiza lor toate celelalte tranzacții, deși acestea aveau ca obiect imobile de același fel din unitatea administrativ-teritorială, fapt ce a denaturat procesul de evaluare și a condus la stabilirea unei valori care nu se regăsește decât într-un singur contract încheiat în perioada de referință și care nu poate fi considerat că reprezintă "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială".

Având în vedere că din analiza statistică efectuată prin noul raport de expertiză rezultă că, în cadrul tranzacțiilor efective, ce satisfac criteriile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ponderea o au contractele prin care imobile de același fel din extravilanul com. Șcheia au fost tranzacționate la o valoare de 0,30 euro/mp și, cum această valoare, care se circumscrie sintagmei "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" este identică cu cea stabilită de expropriator în cadrul procedurii administrative, nu se justifică validarea suplimentului la raportul de expertiză și acordarea unor despăgubiri mai mari față de cele deja oferite.

Recursurile declarate de reclamantul A. și de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași sunt nefondate, urmând a fi respinse, pentru următoarele considerente:

I. Referitor la recursul declarat de recurentul-reclamant A., se constată următoarele:

Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Sintagma "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială" definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015, publicată în Monitorul Oficial nr. 527 din 15 iulie 2015, Curtea Constituțională a constatat că prevederile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru utilitate publică, raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză", cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, sunt neconstituționale.

În aceste condiții, instanța de contencios constituțional a statuat că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența Curții Constituționale.

Așadar, stabilirea cuantumului despăgubirii este o măsură conexă și indisolubil legată de momentul transferului dreptului de proprietate, întrucât acest moment este determinant în raportul juridic ce se naște între expropriat și expropriator, iar nu de vreun alt moment stabilit aleatoriu.

În ceea ce privește îndrumările date de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă prin decizia de casare nr. 1020 din 12 mai 2016, se constată că acestea au fost în sensul ca instanța de apel, în rejudecare, să dispună refacerea probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispozițiilor legale, în sensul efectuării unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, urmând a administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acelorași prevederi legale, prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se afla bunul în litigiu la data exproprierii, preț rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, încheiate cât mai aproape de acest moment, în raport de Decizia nr. 380/2015 a Curții Constituționale.

Procedând în sensul acestor îndrumări, obligatorii conform dispozițiilor art. 315 C. proc. civ. și respectând prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, precum și Decizia Curții Constituționale nr. 380/2015, instanța de apel a dispus efectuarea unei expertize tehnice judiciare, având ca obiectiv stabilirea valorii despăgubirilor aferente terenului expropriat, ținându-se seama de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia, la data exproprierii, 14 septembrie 2011, rezultate din tranzacții autentice de vânzare-cumpărare încheiate în perioada 14 iulie - 14 septembrie 2011, comunicate de Oficiul de Publicitate Imobiliară Suceava, Primăria Comunei Șcheia și Direcția de Taxe și Impozite Locale, din cadrul Primăriei Șcheia, obținute prin diligența instanței, în baza rolului activ și înaintate, în copie, experților.

Prin raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit la 12 ianuarie 2017, experții, analizând tranzacțiile autentice comunicate de instanță, au arătat că nu se poate estima o valoare de piață pertinentă doar pe baza acestora, întrucât, indiferent de localizare, data tranzacției, suprafață, servituți etc. au aceeași valoare unitară egală cu "prețul minim informativ pentru stabilirea pragului minim de preț la transferul drepturilor de proprietate" din Calculatorul Notarial - Județul Suceava 2011, acesta fiind un comportament atipic al participanților pe o piață liberă în care vânzătorul este motivat să vândă în condițiile pieții, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă.

Totodată, au menționat că, din punctul de vedere al criteriilor de comparație cu terenul expropriat, din contractele comunicate pentru analiză, au identificat un singur contract cu terenuri cu potențial de comparabilă adecvată, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 14 iulie 2011, autentificat de Biroul Notarului Public E.

Față de aceste concluzii, prin Încheierea din 23 februarie 2017, pronunțată în Dosarul nr. x/2016, instanța de apel, încuviințând în parte obiecțiunile formulate de părți, în sensul că experții nu au răspuns obiectivului fixat de instanță, a revenit cu adresă la experți în vederea efectuării un supliment la raportul de expertiză pentru a stabili valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru imobilul expropriat, în suprafață de 815 mp, ținând seama de prețurile cu care se vând în mod obișnu