ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2264/2016

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2264/2016 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Decizia nr. 2264/2016

Prin cererea

înregistrată sub nr. x/86/2011, la data de 3 noiembrie 2011,

reclamanții

A. și B., în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin Ministerul

Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de

Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA prin

Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, Comuna Șcheia

prin primar și

Comuna Șcheia prin Primar - Comisia de

Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor

,

au solicitat

să se verifice temeinicia Hotărârii nr. 1 din

17 octombrie 2011, dată în Dosarul nr. x/2011, de către Comisia de

Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor

a Comunei Șcheia cu privire la cuantumul despăgubirilor, cu care nu

sunt de acord, acesta fiind calculat la un preț mult inferior

față de prețul de piață, a valorii de înlocuire

și a prețului solicitat de

reclamanți

;

exproprierea suprafețelor de teren rămase în urma exproprierii, care

nu mai pot fi folosite conform destinației; obligarea expropriatorului la

plata despăgubirilor pentru aceste suprafețe de teren raportat la

prețul de piață. În subsidiar, în măsura în care

instanța de judecată va stabili că nu se impune exproprierea

totală a acestor suprafețe,

reclamanții

au

solicitat obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri

reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenului rămas

în urma exproprierii, cu cheltuieli de judecată.

În motivare au

arătat că, prin Hotărârea nr. 1 din 17 octombrie 2011, s-a dispus

exproprierea suprafeței de 4.477 m.p., identică cu parcela nr. A din C.F.

nr. X comuna Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. B din C.F.

nr. X.

Imobilul a fost

expropriat conform H.G. nr. 614/2011 privind declanșarea procedurii de expropriere

a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire

a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173”.

Reclamanții

au formulat cerere de plată a despăgubirilor în termenul legal, înregistrată

la Primăria Șcheia din 13 octombrie 2011, prin care și-au arătat

dezacordul cu suma stabilită drept despăgubire (5.526 RON) și au

solicitat drept despăgubire suma de 4.000 euro/arul de teren expropriat.

Prin procesul

verbal încheiat cu Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare

a Despăgubirilor Șcheia s-a constatat atât neacceptarea cuantumului despăgubirilor

acordat de expropriator, cât și faptul că reclamanții au solicitat

plata prejudiciului rezultat din diminuarea prețului terenului rămas în

urma exproprierii.

În cauză,

despăgubirea a fost stabilită la suma de 5.526 RON pentru suprafața

de teren expropriată, expropriatorul având în vedere valoarea minimă de

impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile,

iar nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.

Reclamanții

au precizat și faptul că prezenta contestație vizează și

solicitarea de expropriere suplimentară a suprafeței de circa 6 ari rămase

și care nu mai poate fi folosită. Au susținut că expropriatorul

nu a realizat și nu le-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță

topo-cadastrală din care să rezulte exact situația terenului rămas

neexpropriat. La o simplă vedere, acesta a considerat că doar suprafața

acoperită de asfalt constituie suprafața expropriată, nu și

suprafața care deservește șoseaua, și anume: refugiul, scurgerea

și canalele existente, care ocupă circa 5-6 ari, suprafață pe

care reclamanții nu o mai pot folosi. Prin urmare, au solicitat exproprierea

acestei suprafețe de teren și a celei rămase, care nu mai poate fi

folosită conform destinației economice, și plata despăgubirilor

pentru acest imobil. Au învederat că, potrivit rapoartelor de expertiză

care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este

situat între minim 15 euro și maxim 45 euro.

În drept, au invocat

dispozițiile Legii nr. 255/2010, Legii nr. 33/1994, art. 44 din Constituția

României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Compania Națională

de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, în calitate de

reprezentantă a Statului Român, a formulat întâmpinare, prin care a arătat

că, prin hotărârea contestată, s-a dispus plata despăgubirilor

cuvenite reclamanților pentru suprafața de teren expropriată conform

H.G. nr. 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin

H.G. nr. 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamanții

figurând înscriși, cu suprafața de 4.477 m.p. teren, identic cu parcela

nr. A din C.F. nr. X, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma

de 5.526 RON.

A precizat că

este neîntemeiată pretenția reclamanților privind exproprierea unei

suprafețe mai mari decât cea care formează obiectul hotărârii contestate,

pretenție motivată prin prisma faptului că suprafața care deservește

șoseaua de centură ar mai ocupa încă 500-600 m.p. din terenul proprietatea

lor. Astfel, potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările

și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea

de expropriere numai sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar, conform

art. 22 alin. (3) din lege, acțiunea se soluționează în condițiile

art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Având în vedere

faptul că Legea nr. 255/2010 constituie o lege specială în materia exproprierii

și reglementează o procedură derogatorie de la procedura de drept

comun prevăzută de Legea nr. 33/1994, dispozițiile acestui din urmă

act normativ sunt aplicabile în prezenta cauză numai în măsura în care

legea specială nu cuprinde prevederi derogatorii. Cum însă dispozițiile

art. 22 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010 limitează obiectul contestației

împotriva hotărârii expropriatorului, precum și competența instanței

de judecată doar la verificarea cuantumului despăgubirii, precizând expres

că prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile numai în ceea

ce privește stabilirea despăgubirii, rezultă că, în conformitate

cu principiul priorități legii speciale, reglementarea din art. 24

alin. (4) al Legii nr. 33/1994 privind posibilitatea instanței de a aprecia

asupra caracterului total sau parțial al exproprierii nu își găsește

aplicarea.

A menționat,

în acest context, că, spre deosebire de procedura comună reglementată

de Legea nr. 33/1994, în care instanța este chemată să se pronunțe

atât asupra exproprierii, cât și asupra despăgubirii, în procedura specială

prevăzută de Legea nr. 255/2010 decizia privind stabilirea întinderii

imobilului expropriat este de competența exclusivă a expropriatorului,

instanța de judecată având posibilitatea de a verifica legalitatea și

temeinicia hotărârii de expropriere numai sub aspectul despăgubirii, așa

cum rezultă din cuprinsul art. 22 alin. (1) și (3) din acest act normativ.

Pârâta a învederat

că nici pe fond nu este întemeiată pretenția reclamanților privind

exproprierea unei suprafețe mai mari, dat fiind faptul că numai suprafața

de 4.477 m.p. teren identică cu C.F. nr. Y se află pe coridorul de expropriere,

iar suprafața rămasă neexpropriată poate fi utilizată în

continuare ca teren arabil conform categoriei de folosință existente la

data exproprierii, această suprafață nefiind afectată de lucrările

de investiții executate de expropriator.

În ceea ce privește

cuantumul despăgubirii acordate, acesta a fost stabilit potrivit cu criteriile

prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele metodologice de aplicare

a acestei legi (art. 5 alin. (1), art. 11 alin. (7) și (8) din lege, art. 8

alin. (1) din norme). Prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. valoarea

terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/m.p., corespunzător

valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor

Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Șcheia.

Pârâta a mai arătat

că nu este întemeiată pretenția reclamanților privind plata

unei despăgubiri în sumă de 40 euro/m.p., dat fiind faptul că terenul

în cauză este situat în extravilanul comunei Șcheia, are destinația

de teren arabil, nu beneficiază de nicio utilitate (rețea electrică,

apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune), iar distanța

față de mijloacele de transport în comun și de unitățile

comerciale din zonă este de peste 500 m. De asemenea, este neîntemeiată

pretenția privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii

terenului rămas în patrimoniul reclamanțiilor după expropriere, deoarece

parcela care nu a format obiectul exproprierii nu este afectată sub aspectul

posibilităților de utilizare, iar valoarea acesteia nu s-a diminuat, ci,

dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în

imediata sa vecinătate.

La data de 3 aprilie

2012, reclamanții au formulat precizări la acțiune, prin care au

solicitat, în conformitate cu dispozițiile art. 18 din Normele metodologice

de aplicare a Legii nr. 255/2010 raportat la art. 23 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

ca instanța de judecată să constate netemeinicia Hotărârii

nr. 1 din 17 octombrie 2011 a Comisiei de Verificare a Drepturilor de Proprietate

și Acordare a Despăgubirilor Șcheia cu privire la cuantumul despăgubirilor

acordate, să stabilească despăgubirea la suma de 4.000 euro/arul

de teren expropriat (total 179.080 euro), cu consecința anulării parțiale

a hotărârii contestate în ce privește despăgubirea stabilită

și, eventual, suprafața expropriată și obligarea expropriatorului

la plata despăgubirilor solicitate, potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994.

De asemenea, au solicitat exproprierea totală a suprafețelor de teren

care nu mai pot fi folosite conform cu destinația acestora și obligarea

expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafețe de teren

raportat la prețul de piață solicitat, de 4.000 euro/arul de teren,

și, în subsidiar, în măsura în care instanța de judecată va

stabili că nu se impune exproprierea totală, obligarea expropriatorului

la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea

valorii terenului rămas în urma exproprierii.

Celelalte pârâte,

deși legal citate, nu au formulat întâmpinare.

Prin sentința

civilă nr. 203 din 29 ianuarie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte contestația

formulată și precizată

de reclamanții

A. și B., în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin Ministerul Transporturilor

și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională de Drumuri

și Poduri Iași, Comuna Șcheia prin primar și Comuna Șcheia

prin primar -

Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și

Acordare a Despăgubirilor

; a desființat,

în parte, hotărârea

nr. 1 din 17 octombrie 2011 emisă în Dosarul nr. x/2011; a obligat pârâtul

Statul Român

la plata către reclamanți

a sumei de 50.142 euro în echivalent lei la data plății efective, cu titlu

de despăgubiri; a respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere vizând exproprierea

unei suprafețe de teren suplimentare și a obligat același pârât la

plata către reclamanți a sumei de 2.500 RON, cu titlu de cheltuieli de

judecată.

Pentru a hotărî

astfel, tribunalul a reținut că, prin hotărârea emisă de Comisia

de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor

Șcheia, s-a dispus plata sumei de 5.526 RON în favoarea

reclamanților,

cu titlu de despăgubire

pentru exproprierea imobilului situat în comuna Șcheia, județul Suceava,

identic cu parcela nr. A din C.F. nr. X, compus din teren liber de construcții,

în suprafață de 4.477 m.p.

Potrivit art.

22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările

ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul

cuantumului despăgubirii acordate, iar, conform art. 22 alin. (3) din lege,

acțiunea se soluționează prin raportare la prevederile art. 21- 27

din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26 alin.

(1) și (2) din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere),

la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil speței,

stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând

că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și

din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că,

la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța

de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse

proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând

în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 27 din Legea

nr. 33/1994, la care, de asemenea, se face trimitere în vederea soluționării

cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară

rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți,

despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită

de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către

expropriat.

În speță,

expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 5.526 RON, expropriatul

a pretins suma de 4.000 euro/ar, adică 179.080 euro, în timp ce prin raportul

de expertiză întocmit de către comisia de experți compusă din

expert D., E. și F. s-a propus, într-o variantă, suma de 2.238,5 euro

(0,5 euro/m.p.), prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor

Publici Suceava, iar, într-o altă variantă, suma de 50.142 euro (11,20

euro/m.p.), conform valorii de piață după Standardele Internaționale

de Evaluare.

Pentru determinarea

prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții

concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare

sau comparabile, însă, în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect,

și-au argumentat „alegerea” arătând că sursele de informare aflate

la dispoziția lor, posibile și credibile - bănci, agenții imobiliare,

primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici, nu au oferit informații

despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață

imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010,

respectiv că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date

fiind diferențele nejustificat de mari de prețuri de vânzare, astfel că

folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe

încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate

(Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS - Cadru general).

Au mai arătat

experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci

când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile

sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile

și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile

cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare

de terenuri comparabile. Or, informațiile despre preț din oferte de pe

o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață,

deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează

sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor

realizate de vânzători, ar însemna ignorarea realității pieței.

Ca atare, tribunalul

nu a reținut că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete,

ci că nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel

că instanța trebuie să țină cont de concluziile prezentate,

cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală, iar, expropriatorul,

deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin un exemplu de

tranzacție concretă similară ori comparabilă.

În cauză,

prin suplimentul la expertiză s-a arătat că aprecierea privind corecția

„prea mică” este nerezonabilă și nerealist formulată, deoarece

Standardele Internaționale de Evaluare nu stabilesc reguli și reglementări

de cuantificare a estimărilor corecțiilor, corecțiile aplicate comparabilelor

nu se calculează prin aplicarea de formule matematice consacrate, rezultatul

nu se raportează direct sau invers proporțional matematic la datele culese

din piața privind criteriul de comparație.

Ca atare, instanța

de fond și-a însușit raportul de expertiză prin care s-a stabilit

o valoare de piață de 11,20 euro/mp, valoare rezonabilă dacă

se au în vedere caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află

relativ aproape de orașul Suceava, la o distanță de cca 5 km, într-o

zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.

În ceea ce privește

data evaluării, a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză

față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994.

Tribunalul a mai

reținut că expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea

inițială, cerere cu care instanța de judecată nu a fost de acord.

Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri, 5.526 RON, a fost stabilită

prin raportul de evaluare teren întocmit de către expert C., în procedura prealabilă

exproprierii efective, conform art. 11 alin. (7), (8) din Legea nr. 255/2010 și

art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele

întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici. Aceste expertize notariale

sunt însă doar orientative. Mai mult, autorul raportului a arătat că

suma stabilită nu constituie valoarea de piață a terenului, or, în

cauză interesează valoarea de piață. Cât privește suma

de 4.000 euro/ar pretinsă de către expropriat, a apreciat că este

nerealistă, nejustificată, nesusținută de nicio probă,

dimpotrivă infirmată prin raportul comisiei de experți.

În concluzie,

tribunalul a reținut că expropriatorul datorează expropriaților

cu titlu de despăgubiri civile suma de 50.142 euro în echivalent lei la data

plății efective, fără a scădea despăgubirea stabilită

prin hotărârea contestată, câtă vreme nu s-a făcut dovada plății

ei.

Instanța

de fond a mai constatat că, în urma exproprierii, în patrimoniul reclamanților

au mai rămas 2 parcele, suprafața de 9.105 m.p. teren și suprafața

de 2.768 m.p. teren, ce nu sunt afectate de expropriere.

Referitor la cererea

vizând exproprierea unei suprafețe mai mari, aceasta a fost respinsă,

ca neîntemeiată, întrucât Legea nr. 255/2010 limitează obiectul contestației

împotriva hotărârii expropriatorului, precum și competența instanței

de judecată doar la verificarea cuantumului despăgubirii, precizând expres

că dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile numai

în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin. (1) și

(3) din Legea nr. 255/2010). În speță, art. 24 alin. (4) din Legea

nr. 33/1994 privind posibilitatea instanței de a aprecia asupra caracterului

parțial sau total al exproprierii nu are aplicabilitate, întrucât interesează

doar procedura de expropriere generală, de drept comun prevăzută

de Legea nr. 33/1994, or, litigiul de față este fundamentat pe Legea nr.

255/2010, lege specială, care cuprinde dispoziții derogatorii pe acest

aspect.

Tribunalul a mai

statuat că, fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 C. proc.

civ., expropriatorul datorează expropriaților cheltuieli de judecată

în sumă de 2.500 RON, sumă compusă din onorariul aferent expertizei,

achitat în contul experților E. (1.000 RON) și D. (1.200 RON), imputat

în integralitate expropriatorului, dat fiind că a servit în întregime la darea

soluției, precum și din onorariul perceput de avocat G. (300 RON), care,

de asemenea, a fost imputat în întregime expropriatorului, avându-se în vedere complexitatea

cauzei și munca depusă (formulare acțiune, răspuns la întâmpinare,

obiective expertiză, prezență la multiplele termene de judecată),

neimpunându-se, prin urmare, aplicarea art. 276 C. proc. civ.

Prin decizia civilă

nr. 12 din 28 martie 2014, Curtea de Apel Suceava a respins ca nefondat apelul declarat

de pârâtul

Statul Român prin

Compania Națională

de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția

Regională de Drumuri și Poduri Iași.

În considerentele

hotărîrii, instanța de apel a reținut că, în interpretarea

art. 11 alin. (8) și art. 22 din Legea nr. 255/2010, care reglementează

expres posibilitatea expropriatului de a se adresa unei instanțe judecătorești

doar pentru rezolvarea nemulțumirilor sale legate de „cuantumul despăgubirilor”

- alin. (1) - și care fac trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea

nr. 33/1994 „în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor” - alin.

(3), nu se poate aprecia că trimiterea la dispozițiile din legea-cadru,

expres indicate, ar viza doar aspecte procedurale, astfel cum susține pârâtul.

Din coroborarea

art. 26 alin. (1) și (2) și art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 cu

cele ale Legii nr. 255/2010, anterior menționate, rezultă că despăgubirea

se stabilește în funcție de prețul cu care se vând pe piața

liberă din zona respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data

întocmirii raportului de expertiză.

Astfel, raportul

de evaluare întocmit de expropriator în cadrul procedurii administrative prealabile

emiterii hotărârii „are în vedere” - art. 11 alin. (8) expertizele întocmite

și actualizate de Camerele Notarilor Publici, iar, pe baza acestuia, expropriatorul

„estimează” - art. 5 alin. (1) sumele individuale aferente despăgubirilor.

Există, așadar, posibilitatea ca aceste „estimări” să fie inferioare

prețului de circulație al imobilului pe piața liberă din zonă

și/sau să nu acopere integral prejudiciul suferit de expropriat, caz în

care acesta are deschisă calea acțiunii în justiție, care „se soluționează”

potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994. Doar despăgubirea

astfel stabilită poate fi apreciată „dreaptă”, în sensul dispozițiilor

art. 44 din Constituție, în acord cu art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional

la CEDO. Această interpretare este în acord și cu jurisprudența Înaltei

Curți de Casație și Justiție cu referire la dispozițiile

art. 26 din Legea nr. 33/1994, potrivit căreia principiul consacrat de legiuitor

prin aceste prevederi legale este acela al despăgubirii integrale a proprietarului

expropriat, ceea ce presupune ca despăgubirea să cuprindă valoarea

reală a imobilului și daunele provocate proprietarului, adică prejudiciul

efectiv și beneficiul nerealizat.

În speță,

prin memoriul de apel a fost exprimată nemulțumirea pârâtului față

de cuantumul despăgubirilor reținut de prima instanță din concluziile

raportului de expertiză efectuat de comisia constituită potrivit dispozițiilor

speciale ale Legii nr. 33/1994 și, deci, față de conținutul

acestei lucrări ce a fundamentat soluția tribunalului.

În expertiza efectuată

în cauză, la prima instanță, la stabilirea despăgubirilor pentru

imobilul expropriat s-a aplicat metoda comparației directe sau a vânzărilor,

prin care s-a estimat valoarea de piață a imobilului avându-se în vedere

patru proprietăți comparabile, aplicându-se corecțiile succesive

în funcție de elementele de comparație stabilite prin Standardele Internaționale

de Evaluare.

S-a susținut

de către pârât că experții erau obligați a avea în vedere prețul

unor tranzacții reale încheiate cu privire la terenuri similare, fără

a se depune însă la dosarul de fond înscrisuri doveditoare ale unor astfel

de tranzacții sau, eventual, fără indicarea unei modalități

de a se pune la dispoziția experților înscrisurile necesare.

Or, valoarea de

piață a terenului a fost stabilită de experți prin metoda comparației

directe, potrivit căreia, într-adevăr, această valoare se obține

din dovezile de piață ale prețurilor tranzacționate ale unor

terenuri similare. Însă, în ipoteza în care nu există tranzacții

efective și suficiente cu terenuri comparabile sau când datele obținute

de la tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate

pentru evaluare se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare

sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare pentru terenuri comparabile,

cu efectuarea corecțiilor corespunzătoare.

În suplimentul

la raportul de expertiză efectuat, experții și-au argumentat opțiunea

pentru ofertele de vânzare pentru terenuri similare sau comparabile, precizând că

sursele de informare aflate la dispoziția lor, posibile și credibile -

bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate,

localnici - nu au oferit informații despre tranzacții încheiate, ceea

ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă

față de perioada anterioară, 2008-2010, și că puținele

tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat

de mari între prețurile de vânzare. Au argumentat experții că informațiile

despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși

o dovadă a valorii de piață, deoarece, chiar pe piețele în declin,

există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde;

în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători

ar însemna ignorarea realității pieței.

În raport de dispozițiile

art. 26 din Legea nr. 33/1994 și de conținutul raportului de expertiză

tehnică întocmit de cei trei experți evaluatori, s-a constatat că

suma de 0,3 euro/m.p. propusă de expropriator pentru terenul în suprafață

de 4.477 m.p. ce face obiectul exproprierii pentru cauză de utilitate publică

nu reflectă valoarea de circulație a imobilului, neputând reprezenta o

justă despăgubire, în sensul legii. Elementele de comparație ale

proprietății comparabile (deschiderea la drum, utilitățile,

mărimea) fiind diferite față de cele ale proprietății evaluate,

fiecare dintre aceste diferențe a fost luată în considerare de către

cei trei experți, care au corectat prețul proprietății comparabile

în sensul reducerii acestuia cu diferite procente (-5%, -4%, -10%), respectiv al

creșterii (cu 25%), apreciere corectă în condițiile în care prin

suplimentul la raportul de expertiză s-a explicat aplicarea acestor corecții,

iar pârâtul nu a adus alte argumente pertinente pentru modificarea acestor procente,

evaluatorii, potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, aplicând metode

cantitative și/sau calitative pentru analiza diferențelor și estimarea

corecțiilor.

Așa fiind,

Curtea a apreciat că prețul de 11,20 euro/m.p. determinat prin expertiza

întocmită de comisia de experți evaluatori reprezintă o dreaptă

despăgubire pentru reclamanți, astfel că despăgubirea stabilită

de prima instanță, în condițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, respectă

prevederile imperative ale art. 26 din lege.

În ce privește

critica formulată în subsidiar de pârât, privind cuantumul cheltuielilor de

judecată stabilit în sarcina sa, instanța de apel a reținut că

și aceasta este neîntemeiată.

În cauză

pârâtul, ca parte căzută în pretenții, a fost obligat, în considerarea

dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., să plătească reclamanților

suma de 2.500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată. Această sumă

se compune din onorariul aferent expertizei achitat de reclamanți în contul

experților E. (1.000 RON) și D. (1.200 RON) și onorariul perceput

de avocatul reclamanților (300 RON). Având în vedere că proba a servit

integral la darea soluției, în considerarea complexității cauzei

și a muncii depuse de avocat, rezultă că prima instanță

a făcut o corectă aplicare în cauză a art. 274 C. proc. civ., dispozițiile

art. 276 din Cod neimpunându-se a fi aplicate.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs pârâtul Statul Român prin Compania Națională

de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, arătând,

în esență, că în mod greșit instanța de apel a înlăturat

critica referitoare la procedura specială de stabilire a despăgubirilor

reglementată de Legea nr. 255/2010 și Normele metodologice de aplicare

a acestora, precum și pe cea privind cuantumul cheltuielilor de judecată

stabilite în sarcina sa.

Prin decizia

nr. 5360 din 20 noiembrie 2013, Înalta Curte de Casație și Justiție

a admis recursul declarat de pârâtul

Statul Român prin

Compania

Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România

SA, a casat decizia civilă nr. 12 din 28 martie 2013 a Curții de Apel

Suceava și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

Cu ocazia rejudecării,

Înalta Curte a recomandat ca instanța de apel să dispună efectuarea

unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea

nr. 33/1994 și să administreze, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru

respectarea acelorași prevederi legale și prin care să poată

fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același

fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află terenul în litigiu,

la data întocmirii raportului de expertiză. Înalta Curte a statuat că

urmează a fi avută în vedere situația tranzacțiilor imobilelor

la momentul de referință care interesează în speță și,

doar în cazul în care ar reieși condiții de piață inactivă,

să fie folosite criterii subsidiare de evaluare.

Cauza a fost înregistrată

pe rolul Curții de Apel Suceava la data de 17 februarie 2013, sub nr. 14263/86/2012*.

Prin decizia

nr. 573 din 7 iunie 2016, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a admis

apelul declarat de pârâtul Statul Român reprezentat de Ministerul Transporturilor

și Infrastructurii - Compania Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională de Drumuri

și Poduri Iași, împotriva sentinței nr. 203 din 29 ianuarie 2013,

pronunțată de Tribunalul Suceava, secția civilă, în Dosarul

nr. x/86/2011, intimați fiind reclamanții

A.

și B.

și pârâții Comuna Șcheia prin primar și Comisia de Verificare

a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia;

a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a obligat prim-pârâtul

la plata către reclamanți a sumei de 43.875 euro, în echivalent lei la

data plății efective, cu titlu de despăgubiri (în loc de 50.142 euro);

a menținut celelalte dispoziții ale sentinței, care nu contravin

prezentei decizii și a obligat intimații-reclamanți să plătească

apelantului-pârât suma de 4.158 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată din

apel.

Analizând actele

și lucrările dosarului, Curtea a constatat următoarele:

Potrivit

art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, expropriatul nemulțumit de cuantumul

despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără

a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra

imobilului supus exproprierii. Acțiunea se soluționează potrivit

dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește

stabilirea despăgubirii (art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010).

Prin

Decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit

că prevederile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, raportat la sintagma

„la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 sunt neconstituționale. A reținut

Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi

alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului

dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994,

cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.

Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului

de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are

un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului

dreptului de proprietate.

Raportat

la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional

și având în vedere indicațiile deciziei de casare, în fața instanței

de apel s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică

judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului

despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat,

prin raportare la momentul transferului dreptului de proprietate - 14

septembrie 2011.

Instanța

de apel a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare

-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei

Șcheia, din perioada 14 iulie - 14 septembrie 2011. Înscrisurile înaintate

de birourile notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru

care s-a stabilit ca, la întocmirea lucrării de specialitate, să propună

două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor

cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ

teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit

dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prin raportare și

la tranzacțiile notariale înaintate, și a doua prin care să se stabilească

valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorilor pentru imobilul expropriat,

avându-se în vedere strict tranzacțiile comunicate. Prin suplimentele întocmite,

comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de

judecată.

Curtea

a concluzionat, astfel, că problema care se pune în speță este aceea

cum se stabilește prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile

de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care

prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres,

atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor

care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat. Or, în legătură

cu acest aspect, trebuie să se țină seama de prevederilor art. 44

alin. (3) din Constituția României, art. 481 C. civ., art. 1 din Protocolul

nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului. Făcându-se aplicarea

considerentelor enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă,

efectivă și rezonabilă, de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Prin

urmare, instanța de apel a apreciat că valoarea de piață a imobilului

expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului,

ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil,

de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține,

în mod rezonabil, de către cumpărător. De asemenea, a statuat că

sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același

fel” are în vedere acel preț rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține

atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător

și un vânzător prudent și diligent. Actul normativ nu vorbește

de prețul cu care se vând imobile de același fel, ci de prețul cu

care se vând în mod obișnuit imobile de același fel. Or, obișnuit

înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc, iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul,

cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai

bun preț.

În

cauză, așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul

lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice

nu reflectă niciun fel de deosebire între imobilele tranzacționate, chiar

dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ

al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece

examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor

și deosebirilor între imobilele tranzacționate.

Astfel,

o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor

stipulate în contracte, nu a fost posibilă. Un procent de 57% din totalul tranzacțiilor

autentificate analizate de experți consemnează un preț de 0,3 euro/m.p.,

identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel

minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare.

Comisia de experți

a stabilit, raportat strict la tranzacțiile examinate și la prețul

de 0,30 euro/m.p., care reprezintă frecvența statistică cea mai mare,

dar și prețul minim notarial, că valoarea suprafeței expropriate

este de 1.343 euro.

Or, chiar în Calculatorul

notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. H. se menționează,

la punctele 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative”,

că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii

de piață și că sunt prețuri informative minimale, care

nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.

Ca

atare, nu se poate stabili că, în mod obișnuit, frecvent, un vânzător

încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe

care urmează să îl înstrăineze sau că, pentru imobilele terenuri

din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor,

prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest

nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte,

cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.

Dacă

s-ar adopta această opinie, s-ar ajunge, practic, în situația în care,

în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire,

acea compensație corespunzătoare. Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter

numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv

legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care

impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă

despăgubire.

Metoda

abordării prin piață a fost apreciată, de cei care dețin

cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât

din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților

litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca

fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată

pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii

de piață conform Standardelor Internaționale de practică în

evaluarea bunurilor imobile ca fiind „suma estimată pentru o proprietate ce

va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis

și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat

obiectiv”, instanța a constatat că aceasta este cea mai apropiată

de noțiunea de „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele

dintr-o unitate administrativ teritorială” utilizată de legiuitor în cuprinsul

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Instanța

de apel a considerat că sunt nefondate obiecțiunile apelantului, potrivit

cu care pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea

de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat

efectiv în tranzacții, întrucât nu există o obligație legală

în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat

în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate

în această manieră la întocmirea lucrării.

Or,

în speță, în urma acestei activități complexe, membrii comisiei

de experți, în unanimitate, au stabilit o valoare de piață de 9,80

euro/m.p., respectiv valoarea de 43.875 euro pentru terenul expropriat în suprafață

de 4.477 m.p., o valoare mai mică decât cea stabilită prin lucrarea întocmită

în fața primei instanțe, unde s-a stabilit o valoare de 50.142 euro.

Au

fost apreciate ca nefondate și obiecțiunile intimaților reclamanți,

referitoare la aplicarea corecțiilor la criteriile „localizare”, „utilități”

și „suprafață”, raportat la expertiza efectuată la data de 15

august 2012. Cum s-a arătat în răspunsul întocmit de experți la obiecțiunile

reclamanților, condițiile de piață și ofertele identificate

care au format baza de comparabile sunt total diferite la cele două date de

referință, nefiind corect a se face comparație cu condițiile

aplicate în primul raport de expertiză. S-a avut în vedere că zona RAR,

învecinată cu Vama Veche, este intens construită încă din anul 2000,

în timp ce terenul subiect este în afara perimetrului construibil al comunei Șcheia,

astfel încât criteriile „localizare” și „utilități” trebuie raportate

la realitatea aleasă. Coeficientul corespunzător criteriului „suprafață”

a fost explicat de experți prin aceea că, în lipsa comparabilelor care

să aibă mai multe elemente comune cu terenul subiect, s-au analizat cele

la care o corecție de suprafață nu implică un calcul deosebit.

În

ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate

de instanța de fond, Curtea a arătat că nu este întemeiat.

Contrar susținerii

apelantului, prima instanță nu a reținut în motivare incidența

art. 274 alin. (2) C. proc. civ., ci a dezvoltat motivele pentru care nu se poate

aplica art. 276 C. proc. civ. Având în vedere că soluția pronunțată

în cauză valorifică integral concluziile expertizei efectuate în cursul

judecății, iar art. 276 C. proc. civ. face referire la „pretențiile

fiecărei părți”, situație care nu este incidentă în cauză

(întrucât pârâtul apelant nu a formulat nicio cerere reconvențională),

Curtea a constatat că în mod corect prima instanță nu a aplicat dispozițiile

art. 276 C. proc. civ. și a obligat pârâtul apelant la plata către reclamanții

intimați a tuturor cheltuielilor de judecată.

Au

fost

păstrate celelalte dispoziții ale sentinței care nu sunt contrare

prezentei decizii.

În temeiul

art. 274 alin. (1) C. proc. civ., instanța de apel a obligat pe intimați-reclamanții

să plătească apelantului-pârât cheltuielile de judecată din

apel, în cuantum de 4.158 RON, constând în onorariile de experți achitate de

acesta din urmă.

Împotriva acestei

decizii, în termen legal, au declarat recurs recurenții-reclamanți A.

și B. și recurentul-pârât Statul Român prin Compania Națională

de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA.

au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea

cauzei spre rejudecare instanței de apel pentru efectuarea unui nou supliment,

prin care experții să stabilească valoarea de piață a terenului

expropriat, având în vedere, în mod strict, suprafața de teren efectiv expropriată,

de 4.477 m.p. și comparabile din perioada de referință, cu caracteristici

asemănătoare.

Au arătat

că în mod greșit Curtea de Apel Suceava a respins obiecțiunile formulate

la raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat de comisia de

experți la data de 08 mai 2016. Prin acestea, reclamanții au cerut efectuarea

unui nou raport de expertiză, prin care experții să stabilească

valoarea de piață a terenului expropriat având în vedere, în mod strict,

suprafața de teren efectiv expropriată, de 4.477 m.p., și comparabile

din perioada de referință, cu caracteristici asemănătoare, în

concordantă cu dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994. În

cauză, prin acest raport experții nu au răspuns obiectivelor stabilite

pentru suplimentul la expertiză la data de 06 februarie 2016, situație

care impunea ca instanța de apel să dispună refacerea probei administrate.

În conformitate

cu dispozițiile menționate, instanța de judecată avea obligația

să solicite experților să stabilească despăgubirile pentru

suprafața expropriată, nu pentru suprafața din care provine acest

teren. În opinia recurenților-reclamanți, este injust să se calculeze

pentru același scop - stabilirea despăgubirilor cuvenite pentru terenul

expropriat - o valoare pentru terenul de 4.477 m.p. și o valoare pentru terenul

de 16.350 m.p., la un interval de timp foarte scurt, ceea ce a condus la o diferență

nejustificată de preț. În loc ca valoarea terenului expropriat să

fie în scădere după data de 14 septembrie 2011, avându-se în vedere criza

imobiliară, această valoare suferă o creștere, de la 9,80 euro

la data de 11 septembrie 2011 la 11,20 euro la data de 15 august 2012. Or, o suprafața

mai mică va avea o valoare mai mare raportat la metrul pătrat față

de o suprafață mai mare, care va avea o valoare mai mică raportat

la metrul pătrat. Pe de altă parte, în speță, prin raportul

efectuat la fond s-a aplicat o corecție pozitivă de 5% cu privire la mărimea

terenului între terenul expropriat de 4.477 m.p. și comparabila nr. 4, în suprafață

de 64.000 m.p., de 14 ori mai mare decât terenul expropriat. În schimb, în suplimentul

efectuat în apel s-a aplicat o corecție negativă de 16% raportat la suprafața

de 16.350 m.p. față de comparabilele în suprafață de 1.000,

500 și 600 m.p. Or, corecția este excesivă și infirmată

de prima expertiză.

Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri

Naționale din România SA a criticat decizia recurată prin prisma prevederilor

art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

A solicitat admiterea

recursului și modificarea parțială a deciziei recurate, în sensul

că, menținându-se dispoziția de admitere a apelului, să se schimbe

în totalitate hotărârea instanței de fond și să se respingă

acțiunea, ca nefondată.

În motivarea recursului,

recurentul-pârât a arătat că, prin decizia recurată, instanța

de apel și-a însușit opinia experților în ceea ce privește modul

de calcul al despăgubirilor, reținând că sintagma „prețul cu

care se vând în mod obișnuit imobilele” din cuprinsul art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994 se impune a fi interpretată în sensul în care un preț

„obișnuit” este, în mod firesc și rezonabil, prețul cel mai bun pe

care vânzătorul și cumpărătorul încearcă să îl obțină.

Raportat la această interpretare, instanța de apel a apreciat că

tranzacțiile autentice depuse la dosarul cauzei nu se circumscriu criteriului

prevăzut de dispoziția legală menționată pe considerentul

că prețurile tranzacționate sunt egale sau apropiate cu prețul

minim stabilit prin expertiza efectuată de Camera Notarilor Publici Suceava

și că ele nu reflectă în mod real deosebirile dintre imobilele tranzacționate,

context în care s-a concluzionat că acordarea despăgubirilor la nivelul

prețurilor din contractele autentice ar echivala, în final, cu o privare de

proprietate incompatibilă cu prevederile art. 1 din Protocolul Adițional

nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Astel, soluția

instanței de apel materializează o greșită interpretare și

aplicare a dispoziției legale incidente în cauză - art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite

persoanelor expropriate.

Potrivit acestei

norme, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța

de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit

imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce

înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții

trebuiau să se raporteze la tranzacțiile concrete cu imobile similare

din perioada de referință, întrucât numai tranzacțiile finalizate

și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot

reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

Interpretarea

de mai sus este confirmată și de considerentele deciziei de casare pronunțate

în cauză, decizie ale cărei dezlegări au caracter obligatoriu, care

statuează că la calcularea despăgubirilor trebuie să se țină

seama numai de tranzacțiile concrete care au ca obiect imobile de pe raza unității

administrativ teritoriale și că metoda de evaluare a despăgubirilor

prin raportare la oferte de vânzare nu respectă exigențele impuse de

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Prin urmare, în

condițiile în care, în speță, a fost identificat un număr de

20 tranzacții autentice încheiate în perioada de referință pentru

imobile situate pe raza aceleiași unități administrativ teritoriale

ca și terenul expropriat, se impunea a se reține că despăgubirile

cuvenite persoanei expropriate trebuiau estimate în funcție de prețurile

concrete indicate în aceste tranzacții.

Recurentul-pârât

a mai arătat că interpretarea dată de instanța de apel sintagmei

„prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele”, precum și

concluzia potrivit căreia prețurile din contractele autentice de vânzare

cumpărare nu se circumscriu acestei sintagme sunt nelegale, întrucât, în cuprinsul

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu se regăsește niciun criteriu

suplimentar care să justifice ignorarea prețurilor efectiv tranzacționate

și achitate.

Or, câtă

vreme textul de lege indicat se referă la „prețurile cu care se vând în

mod obișnuit imobilele”, este evident că legiuitorul a avut în vedere

prețurile de tranzacționare efectivă, iar nu prețurile care

ar satisface în cea mai bună măsură interesele potențialilor

vânzători sau cumpărători, aceasta deoarece o ofertă de preț

formulată de un potențial vânzător nu se transformă într-un

preț de vânzare efectivă decât în măsura în care acea ofertă

de preț este acceptată de un cumpărător dispus să achite

prețul solicitat de potențialul vânzător.

În sprijinul aceleiași

concluzii pledează și dispozițiile art. 30 din IVS 2011 - Cadru general,

potrivit cărora valoarea de piață este suma estimată pentru

care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător

hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare,

după un marketing adecvat și în care părțile au acționat

fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără

constrângere. Potrivit art. 31 lit. d), e), sintagma „între un cumpărător

hotărât” se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu

și obligat să cumpere, care nu este nici nerăbdător, nici decis

să cumpere la orice preț și care achiziționează în conformitate

mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările

pieței curente, decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice,

a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată.

În egală măsură, prin această sintagma nu se înțelege un

vânzător nerăbdător, niciun vânzător gata să vândă

la orice preț, niciunul pregătit pentru a rezista la un preț care

este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât

este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel

mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat,

oricare ar fi acel preț.

Așa fiind,

interpretarea corectă a prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994

nu poate fi alta decât cea potrivit căreia sintagma în cauză se referă

la prețurile practicate în mod efectiv pe piața imobiliară, adică

la acele prețuri care sunt acceptate atât de vânzător, cât și de

cumpărător și care sunt achitate efectiv în scopul transferului dreptului

de proprietate.

În mod evident,

ofertele de vânzare publicate în mass media nu se circumscriu dispoziției legale

sus menționate din moment ce ele reflectă doar prețurile solicitate

la un moment dat de către potențialii vânzători, fără a

exista vreun indiciu sau vreun argument concret de natură a demonstra că

există și cumpărători interesați să cumpere la prețurile

astfel ofertate. În contextul în care în p