ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1596/2016

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1596/2016 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2016)

Decizia

nr. 1596/2016

Asupra cauzei de față,

constată următoarele:

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data

de 04 noiembrie 2011 și înregistrată sub nr. x/86/2011,

reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român

reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii – prin

Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale

din România – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași,

comuna Șcheia – prin primar și comuna Șcheia – prin primar –

Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a

Despăgubirilor au formulat contestație împotriva hotărârii nr. 7

din 17 octombrie 2011 emisă de Comisia de Verificare a Drepturilor de

Proprietate și Acordare a Despăgubirilor Șcheia și au

solicitat să se verifice temeinicia hotărârii cu privire la cuantumul

despăgubirilor cu care nu sunt de acord cu motivarea că aceste despăgubiri

au fost calculate la un preț mult inferior față de prețul

de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat;

s-a solicitat exproprierea totală a suprafeței de 52 de ari

cuprinsă în contractul de vânzare-cumpărare, autentificat din 11

noiembrie 2009 de B.N.P. C., identică cu parcela nr. XX, înscrisă în

CF nr. YY a UAT, deoarece suprafața rămasă de aproximativ 2754

de mp nu mai poate fi folosită conform cu destinația acesteia

(suprafață pe care expropriatorul a intrat abuziv și a distrus

terenul) și obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru

această suprafață de teren raportat la prețul de

piață de 30 de euro/mp; în subsidiar, în măsura în care

instanța de judecată va stabili că nu se impune exproprierea

totală, solicită obligarea expropriatorului la plata unei

despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii

terenului rămas în urma exproprierii.

În drept au fost invocate: Legea nr. 255/2010,

Legea nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor

Omului și art. 2 alin. (1) lit. f) C. proc. civ.

Prin sentința civilă nr. 717

din 16 aprilie 2013, Tribunalul Suceava

a admis în parte acțiunea civilă

având ca obiect expropriere formulată de reclamanții A. și B.; a

desființat în parte hotărârea nr. 7 din 17 octombrie 2011 emisă de

Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor

Șcheia; a obligat Statul Român să plătească reclamanților

suma de 135.200 RON cu titlu de despăgubiri. A respins cererea privind exproprierea

terenului în totalitate și cererea privind acordarea de despăgubiri reprezentând

prejudiciu rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.

A obligat pârâtul să plătească reclamanților suma de 3.500 RON

cheltuieli de judecată.

Primul ciclu procesual a fost finalizat

prin decizia nr. 1020 din 27 martie 2014 prin care Înalta Curte de Casație

și Justiție a admis recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania

Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România

SA împotriva deciziei civile nr. 37 din 10 septembrie 2013 a Curții de Apel

Suceava, secția I civilă, a casat decizia atacată și a trimis

cauza spre rejudecarea apelului la aceeași instanță de apel.

Pentru a hotărî astfel, Înalta Curte

a constatat că este evident că la stabilirea cuantumului despăgubirilor

în procedura judiciară trebuie avute în vedere criteriile reglementate de

art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, vizând prețul cu care se vând, în

mod obișnuit, imobilele de același fel, precum și daunele aduse proprietarului

– pentru că legiuitorul a înțeles ca în procedura jurisdicțională

să nu deroge de la norma generală.

De aceea este corectă aprecierea instanței

de apel conform căreia este incident art. 26 din Legea nr. 33/1994, în raport

cu care trebuie evaluate despăgubirile, așa încât, sub acest aspect, criticile

formulate prin motivele de recurs sunt nefondate. Toate textele invocate de recurent

referitoare la evaluare din Legea specială nr. 255/2010 și Normele metodologice

de aplicare a acestei legi se referă la evaluarea făcută anterior

exproprierii, iar nu la stabilirea despăgubirilor de către instanță

în caz de contestare a hotărârii expropriatorului, așa cum în mod corect

a statuat și instanța de apel cu privire la această chestiune.

Înalta Curte a apreciat însă, ca fiind

întemeiate criticile recurentului-pârât referitoare la modalitatea în care instanțele

fondului au făcut aplicarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, validând concluziile

unui raport de expertiză care nu s-a fundamentat pe tranzacții efective,

ci pe oferte de vânzare.

Experții au reținut că nu

ar exista tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile, motiv

pentru care au folosit drept comparabile oferte de vânzare preluate de pe site-uri

imobiliare, iar instanțele de fond și-au însușit necritic concluziile

expertizei astfel întocmite.

Înalta Curte a constatat, din actele dosarului,

că au avut loc tranzacții efective, numai că au fost înlăturate

din analiză de către experți, cât și de către instanțe,

curtea de apel apreciind că nu constituie o încălcare a dispozițiilor

legale faptul că s-au folosit de către experți oferte de vânzare,

iar nu prețuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare. Or, în această

manieră de soluționare a cauzei, a lipsit rolul activ al instanței,

care era obligată să lămurească – în condițiile unor constatări

incomplete și nedemonstrate ale experților – tranzacțiile întocmite

efectiv la nivelul unităților administrativ-teritoriale, în funcție

de care, în condițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, să se

determine valoarea de circulație a imobilului expropriat.

Deși contractele de vânzare-cumpărare

depuse la dosar, atât în fața primei instanțe, cât și în faza apelului,

vizează într-adevăr perioada 2008 – 2009, instanța avea posibilitatea

să suplimenteze materialul probator, inclusiv solicitând informații de

la primăria în raza căreia se află situat imobilul și unde se

face înregistrarea fiscală a proprietăților imobiliare sau de la

camera notarilor publici, care poate furniza informații asupra documentelor

pe care le arhivează vizând tranzacțiile imobiliare.

Neprocedând în această modalitate,

instanța a înlăturat criteriul legal de evaluare a despăgubirilor

- prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel,

prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 – validând concluzii ale

unei expertize care s-a bazat pe aprecieri subiective ale experților în cauză.

Critica referitoare la aspectul datei în

raport de care se calculează despăgubirile cuvenite persoanei expropriate,

a fost considerată ca întemeiată, Curtea de apel apreciind în mod corect

că valoarea despăgubirilor trebuie stabilită în funcție de prețurile

practicate pe piața imobiliară la data întocmirii raportului de expertiză,

astfel cum prevede în mod expres art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Cauza a fost înregistrată pe rolul

Curții de Apel Suceava sub nr. x/86/2011*, iar prin decizia

nr. 380 din 7

aprilie 2016, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a

admis apelul declarat

de pârâtul Statul Român - prin Compania Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România SA, Direcția Regională de Drumuri și

Poduri Iași, împotriva sentinței civile nr. 717 din 16 aprilie 2013, pronunțată

de Tribunalul Suceava, secția civilă, a schimbat, în parte, sentința

civilă nr. 717 din 16 aprilie 2013 a Tribunalului Suceava în sensul că

a obligat pe pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi

și Drumuri Naționale din România să plătească reclamanților

suma de 53.499 RON (în loc de 135.200 RON) cu titlu de despăgubiri.

A obligat intimații A. și B.

să plătească apelantului Statul Român – reprezentat de Ministerul

Transporturilor și Infrastructurii – prin Compania Națională de Autostrăzi

și Drumuri Naționale din România suma de 3180 RON cheltuieli de judecată.

Rejudecând apelul, Curtea a constatat următoarele:

Acțiunea se soluționează

potrivit dispozițiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea

pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea

despăgubirii [art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010].

Prin Decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a

Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.

(3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică,

necesară realizării unor obiective de interes național, județean

și local, raportat la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză”

cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind

exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.

A reținut Curtea Constituțională

că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la

momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate

urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența

instanței de contencios constituțional.

Despăgubirea stabilită prin raportare

la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului,

nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan

momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu

valoarea constituțională.

Potrivit prevederilor art. 31 alin. (1)

din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții

Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea

unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o

ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie, astfel

încât, chiar dacă prin decizia de casare cu trimitere s-a stabilit, potrivit

dispozițiilor legale în vigoare în acel moment, că valoarea despăgubirilor

se stabilește la data întocmirii raportului de expertiză, instanța

de apel a aplicat în rejudecare dispozițiile legale modificate în concordanță

cu decizia Curții Constituționale menționată.

Decizia de expropriere a fost emisă

de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale

din România la data de 14 septembrie 2011, fiind înregistrată.

Având în vedere data transferului dreptului

de proprietate, 14 septembrie 2011, și criteriile impuse de actul normativ

mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța

de apel a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare

privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia,

din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011.

Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale

au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit,

ca la întocmirea lucrării de specialitate, să întocmească două

variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor

cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ

teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit

dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama

și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua prin care să

se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru

imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.

Prin suplimentele întocmite de comisia

de experți s-a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.

Însă, potrivit prevederilor art. 44

alin. (3) din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu

dreaptă și prealabilă despăgubire.

Potrivit art. 1 din Protocolul nr. 1 lipsirea

de proprietate poate fi efectuată numai cu o despăgubire efectivă

și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie

făcută cu plata unei compensații corespunzătoare. La stabilirea

acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității,

respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiții, făcând aplicarea

considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire

dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze

expropriatul.

Valoarea de piață a imobilului

expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului,

ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil,

de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține,

în mod rezonabil, de către cumpărător.

Curtea apreciază că sintagma

„prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel”

are în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține

atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător

și un vânzător prudenți și diligenți.

Actul normativ nu vorbește de prețul

cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în

mod obișnuit imobile de același fel.

Or, obișnuit înseamnă: rezonabil,

normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul

încearcă să obțină cel mai bun preț.

Așa cum au arătat membrii comisiei

de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în

tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele

tranzacționate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat,

identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație

reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea

stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.

Astfel, o comparație reală, transparentă

și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost

posibilă.

Statistic, 57% din totalul tranzacțiilor

autentificate analizate de experți consemnează un preț de 0,3 euro/mp,

identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel

minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare. Comisia de

experți a stabilit, raportat, strict, la tranzacțiile examinate și

la prețul de 0,30 euro pe mp care reprezintă frecvența statistică

cea mai mare, dar și prețul minim notarial, că valoarea suprafeței

de 2446 mp este de 734 euro.

Ori, chiar în Calculatorul notarial valabil

pentru anul 2011 întocmit de ing. D. se menționează la pct. 2 și

4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile

propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață

și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de

unicitatea fiecărui imobil.

Prin urmare, nu s-ar putea stabili că

în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină

cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze

sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ

teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar,

plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile

proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces,

utilități, front stradal etc.

Dacă s-ar adopta această opinie

am ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate,

expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.

Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter

numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv

legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența C.E.D.O.,

care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu

rezonabilă despăgubire.

Atunci când vorbim de prețul cu care

se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem

în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii

și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare. Această valoare

nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va

fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de

caracteristicile proprii ale fiecăruia.

Curtea a apreciat că sunt nefondate

și obiecțiunile reclamanților intimați în ceea ce privește

concluziile suplimentului la raportul de expertiză prin care s-au aplicat corecții

negative pentru criteriile „mărimea suprafeței” și „utilități”.

Membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de piață

de 5,10 euro/mp, respectiv valoarea de 53499 RON (12.475) euro pentru suprafața

de 2466 mp, o valoare mai mică decât cea stabilită prin lucrarea întocmită

în fața instanței de fond, unde s-a stabilit o valoare totală de

135.200 RON.

În concluzie, în ceea ce privește

despăgubirea acordată de prima instanță, criticile apelantului

au fost considerate ca întemeiate.

Sub aspectul cheltuielilor de judecată

acordate de instanța de fond, Curtea a considerat că, de vreme ce contestația

a fost admisă de instanța de fond, cheltuielile de judecată trebuiau

acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor

stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă

sau un cuantum mai mic.

Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea

raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor

solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată

de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe

de teren, amplasament, obiective fixate etc. Totodată, și activitatea

desfășurată de apărător este independentă de valoarea

despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această

valoare.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs

reclamanții

B. și A.

și pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi

și Drumuri Naționale din Româna SA.

Recurentul-pârât

Statul Român, prin Compania

Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din Româna

SA, își motivează recursul pe dispozițiile art.

304 pct. 9 C.

proc. civ.

După rejudecarea apelului declarat

împotriva sentinței civile nr. 717/2013 a Tribunalului Suceava, curtea de apel

a dispus completarea probatoriului administrat la instanța de fond în vederea

evaluării despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat

în raport de data transferului dreptului de proprietate, conform dezlegărilor

din Decizia nr. 380/2015 a Curții Constituționale, prin care au fost declarate

neconstituționale dispozițiile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010,

raportat la sintagma „la dala întocmirii raportului de expertiză" din

cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, reținându-se că valoarea

bunului expropriat se impune a fi stabilită în funcție de momentul contemporan

transferului dreptului de proprietate, iar nu în funcție de momentul întocmirii

raportului de expertiză, având în vedere faptul că transferul dreptului

de proprietate în privința terenului expropriat s-a realizat la data de 14

septembrie 2011, odată cu emiterea actului administrativ de expropriere (decizia

nr. 1293/2011). În cauză au fost identificate un număr de 21 contracte

autentice de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri agricole situate în

extravilanul com. Șcheia, jud. Suceava, contracte care se regăsesc la

dosarul cauzei și care au fost centralizate prin suplimentul raportului de

expertiză.

Cu toate acestea, experții au apreciat

că actele autentice de vânzare - cumpărare încheiate în perioada de referință

nu constituie comparabile adecvate pentru stabilirea valorii imobilului expropriat

pe considerentul că prețurile de tranzacționare nu se circumscriu

conceptului de valoare de piață definit de Standardele Internaționale

de Evaluare, invocându-se faptul că două contracte au fost încheiate între

rude, nereflectând un preț determinat în mod obiectiv, faptul că trei

contracte reflectă tranzacții de altă natură decât vânzarea-cumpărarea,

faptul că terenurile tranzacționale nu au o localizare adecvată față

de terenul subiect (adică nu sunt situate în imediata apropiere a acestuia),

faptul că nu există posibilitatea de a se verifica dacă valoarea

cu care a fost ofertat imobilul pe piața liberă este identică cu

cea tranzacțională și faptul că prețurile de tranzacționare

nu reflectă deosebirile dintre imobile, fiind apropiate de prețul minim

stabilii prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava.

Pe cale de consecință, apreciind

că nu există tranzacții efective comparabile, experții au procedat

la estimarea despăgubirilor cuvenite reclamantei prin raportare la patru oferte

de vânzare publicate în mass media în perioada anterioară transferului dreptului

de proprietate și au stabilit o valoare a terenurilor expropriat de 5,10 euro/mp,

respectiv o valoare de 12,475 euro (53.499 RON) pentru întreaga suprafață

expropriată.

Prin decizia recurată, instanța

de apel și-a însușit opinia experților în ceea ce privește modul

de calcul al despăgubirilor, reținând că sintagma „prețul cu

care se vând în mod obișnuit imobilele" din cuprinsul art. 26 alin.

(2) din Legea nr. 33/1994 se impune a fi interpretată în sensul în care un

preț „obișnuit" este, în mod firesc și rezonabil, prețul

cel mai bun pe care vânzătorul și cumpărătorul încearcă

sa îl obțină.

Raportat la această interpretare,

instanța de apel a apreciat că tranzacțiile autentice depuse la dosarul

cauzei nu se circumscriu criteriului prevăzut de dispoziția legală

sus menționată pe considerentul că prețurile tranzacționate

sunt egale sau apropiate cu prețul minim stabilit prin expertiza efectuată

de Camera Notarilor Publici Suceava și că ele nu reflectă în mod

real deosebirile dintre imobilele tranzacționate, context în care s-a concluzionat

că acordarea despăgubirilor la nivelul prețurilor din contractele

autentice ar echivala, în final, cu o privare de proprietate incompatibilă

cu prevederile art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția Europeană

a Drepturilor Omului.

Soluția instanței de apel materializează

o greșită interpretare și aplicare a dispoziției legale aplicabile

în cauză, art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 potrivit căruia la calculul

cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța de judecată,

vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele

de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă

că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau

să se raporteze la tranzacțiile concrete cu imobile similare, din perioada

de referință, întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate

prin întocmirea contractelor de vânzare-cumpărare pot reflecta în mod real

prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.

Interpretarea sus menționată

este confirmată și de considerentele deciziei de casare pronunțată

de instanța de recurs în prezenta cauză, decizie ale cărei dezlegări

au caracter obligatoriu, potrivit art. 315 alin. (1) C. proc. civ.

Prin urmare, în condițiile în care

în speță a fost identificat un număr de 20 tranzacții autentice

încheiate în perioada de referință cu imobile situate pe raza aceleiași

unități administrativ teritoriale ca și terenul expropriat, se impunea

a se reține, în acord cu art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și cu

dezlegările cu caracter obligatoriu din decizia de casare, că despăgubirile

cuvenite persoanei expropriate trebuiau estimate în funcție de prețurile

concrete indicate în aceste tranzacții.

Interpretarea dată de instanța

de apel sintagmei „prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele",

în sensul că această sintagmă vizează cel mai bun preț

pe care vânzătorul și cumpărătorul încearcă să îl

obțină, precum și concluzia potrivit căreia prețurile din

contractele autentice de vânzare-cumpărare nu se circumscriu sintagmei sus

menționate sunt nelegale întrucât în cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994 nu se regăsește nici un criteriu suplimentar care să

justifice ignorarea prețurilor efectiv tranzacționale și achitate.

Pe de altă parte, atunci când a interpretat

sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" și

a reținut că aceasta semnifică prețul cel mai bun, instanța

de apel a ignorat faptul că noțiunea de „prețul cel mai bun"

are conotații diferite pentru vânzătorul care încearcă să obțină

prețul cel mai mare și pentru cumpărătorul care încearcă

să achite un preț cât mai mic.

Așa fiind, interpretarea corectă

a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu poate fi alta decât cea potrivit căreia

sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele" se referă

la prețurile practicate în mod efectiv pe piața imobiliară, adică

la acele prețuri care sunt acceptate atât de vânzători, cât și de

cumpărători și care sunt achitate efectiv în scopul transferului

dreptului de proprietate.

În mod evident, ofertele de vânzare publicate

în mass media nu se circumscriu dispoziției legale sus menționate din

moment ce ele reflectă doar prețurile solicitate la un moment dat de către

potențialii vânzători, fără a exista vreun indiciu sau vreun

argument concret de natură a demonstra că există și cumpărători

interesați să cumpere la prețurile astfel ofertate.

În contextul în care în perioada de referință

nu s-a materializat nici o tranzacție autentică la un preț măcar

apropiat de cel pretins prin ofertele de vânzare la care s-au raportat experții

(cel mai mare preț efectiv fiind cel de 7,27 euro/mp, menționat într-un

singur contract autentic, față de cel estimat de experți), ofertele

respective pot dovedi cel mult prețurile solicitate de potențialii vânzători

(adică prețuri pretinse în mod unilateral), iar nu prețuri de vânzare

practicate în mod obișnuit pe piața (adică prețuri convenite

și acceptate atât de vânzător, cât și de cumpărător).

Instanța de apel a aplicat greșit

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și atunci când a reținut că

prețurile din tranzacțiile autentice nu sunt realiste pentru că,

în marea lor majoritate, sunt apropiate de valoarea estimată prin expertiza

efectuată de Camera Notarilor Publici Suceava (0,3 euro/mp), care ar reprezenta

o valoare informativă minimală ce nu ține cont de unicitatea fiecărui

imobil.

Reținând că similitudinea dintre

prețul practicat în majoritatea tranzacțiilor și cel stabilit prin

expertiza notarială ar dovedi nerealitatea prețurilor de tranzacționare

efectivă, instanța de apel a creat un silogism judiciar artificial, deducând

o concluzie universală (cea a caracterului nereal al prețurilor de tranzacționare

din contractele autentice) dintr-o premisă particulară (respectiv din

faptul că unele tranzacții s-au realizat la prețuri egale cu cele

din expertiza notarială).

Premisa pe care se întemeiază raționamentul

sus menționat este la rândul ei falsă în contextul în care, din tabelul

centralizator inserat în suplimentul raportului de expertiză efectuat în apel,

rezultă că prețurile de tranzacționare efectivă nu sunt

în toate cazurile identice cu cele din expertiza notarială, ci există

și prețuri mai mari (2.49 euro/mp, 2,82 euro/mp, 7.77 euro/mp), dar și

prețuri mai mici (0,09 euro/mp, 0.1 5 euro/mp ele), împrejurare de natură

a infirma concluzia potrivit căreia prețurile din tranzacțiile autentice

nu ar reflecta unicitatea fiecărui imobil.

În plus, eventualele diferențe de

preț față de actele autentice de vânzare-cumpărare, rezultate

din caracteristicile concrete ale imobilului expropriat puteau fi cuantificate prin

aplicarea metodei comparației directe și a coeficienților de individualizare

specifici acestei metode, așa cum de altfel s-a reținut și prin decizia

de casare pronunțată în prezenta cauză, ori, deși recurenta

a solicitat să li se pună în vedere experților să evalueze despăgubirile

prin raportare la prețurile din contractele autentice, cu aplicarea metodei

comparației directe, instanța de apel a cenzurat în mod nelegal acest

obiectiv, nesocotind art. 315 alin. (1) C. proc. civ. anterior și reținând

fără temei că nu poate impune experților o anumită metodă

de evaluare.

Deosebit de aceasta, concluzia instanței

de apel privind lipsa de relevanță a contractelor autentice de vânzare-cumpărare

încheiate în perioada de referință nesocotește art. 1173 C. civ.

anterior (în vigoare la data încheierii contractelor respective), potrivit cărora

înscrisul autentic face deplină dovadă, față de orice persoană,

până la declararea sa în fals cu privire la constatările personale ale

agentului instrumentator, iar declarațiile părților din cuprinsul

înscrisului autentic fac dovadă, până la proba contrară, atât între

părți, cât și față de orice altă persoană. Aceste

dispoziții legale consacră prezumția de veridicitate a actului autentic,

prezumție care se aplică inclusiv declarațiilor părților

referitoare la preț și care nu poate fi înlăturată decât prin

proba contrară, respectiv prin dovedirea faptului că părțile

contractante au convenit și au achitat/încasat un alt preț decât cel declarat.

Câtă vreme împotriva mențiunilor

din contractele autentice în discuție nu s-a făcut dovada contrară

a unui alt preț convenit de părțile contractante, prezumția

de veridicitate a contractelor nu poate fi înlăturată prin prisma unor

oferte postate în mass media, în privința cărora nu se poate verifica

de la cine provin, dacă ofertantul este sau nu titularul dreptului de proprietate,

dacă ofertele sunt sau nu serioase, dacă au format obiectul unor negocieri

ori dacă s-au materializat prin încheierea unor contracte autentice la prețurile

solicitate de potențialii vânzători.

Prin urmare, în aplicarea corectă

a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, se impunea ca la estimarea despăgubirilor

să fie avute în vedere doar contractele autentice de vânzare-cumpărare

încheiate în perioada de referință întrucât numai acestea reflectă

criteriul consacrat de textul de lege sus menționat și că varianta

de estimare a despăgubirilor prin raportare la prețuri solicitate de potențiali

vânzători nu respectă exigențele singurului criteriu legal de evaluare

aplicabil în cauză.

Așa fiind, având în vedere și

faptul că, așa cum s-a consemnat în suplimentul raportului de expertiză,

în tranzacțiile încheiate în perioada de referință ponderea cea mai

mare o au prețurile de 0,3 euro/mp, care sunt egale cu prețul stabilit

de expropriator în procedura administrativă prealabilă, se solicită

ca cererea de anulare a hotărârii de acordare a despăgubirilor să

fie respinsă.

Recurenții-reclamanți

B. și A.

își încadrează motivele de recurs în dispozițiile

art. 304 pct.

6 și 9 C. proc. civ.

În motivarea recursului se arată că

în mod greșit Curtea de Apel Suceava a respins obiecțiunile formulate

de intimați împotriva suplimentului la raportul de expertiză tehnică

judiciară efectuat de comisia de experți la data de 04 martie 2016.

Prin aceste obiecțiuni s-a criticat

modul în care experții au înțeles să aplice corecțiile cu privire

la mărimea suprafeței, localizare, destinație, utilități

și caracteristici speciale, între terenul expropriat și comparabila

nr. 1, care a dat prețul de piață a terenului expropriat.

În opinia intimaților, instanța

de apel trebuia să admită obiecțiunile formulate având în vedere

faptul că acestea vizau aspecte de ordin tehnic, de specialitate, la care doar

experții care au întocmit expertiza erau în măsură să răspundă.

Cu privire la criteriul „mărimea suprafeței”,

Curtea a reținut că obiecțiunile formulate de intimați sunt

nefondate întrucât nu trebuie luată în considerare suprafața strict expropriată

având în vedere că se solicită stabilirea despăgubirilor cuvenite

în urma exproprierii iar, anterior acestei date, reclamanții aveau în proprietate

suprafața întreagă de 5200 mp.

Această motivare este total eronată

și contravine art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 potrivit căruia

despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul

cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. Legiuitorul a stabilit

ca în cadrul procesului să se stabilească valoarea reală a imobilului

expropriat privit de formă individuală și nu prin prisma suprafeței

de teren din care provine.

În raportul de expertiză efectuat

în primul ciclu procesual la data de 20 august 2012 a fost luată în calcul

suprafața de 2446 mp în ceea ce privește criteriul „mărimea suprafeței”,

iar în suplimentul efectuat la data de 04 martie 2016 a fost luată în calcul

suprafața de 5200 mp.

Este injust să se calculeze pentru

același scop - stabilirea despăgubirilor cuvenite pentru expropriere o

valoare pentru terenul de 2446 mp și o valoare pentru terenul de 5200 mp, care

a dus la o diferență uriașă și nejustificată de preț

la un interval de timp foarte scurt.

Contrar realității pieței,

în loc ca valoarea terenului expropriat să fie în scădere după data

de 14 septembrie 2011, având în vedere criza imobiliară, această valoare

cunoaște o creștere de peste 100%, de la 5,1 euro la data de 14

septembrie 2011 la 12,30 euro la data de 20 august 2012.

Concluzia valorii asupra suprafeței

de 5200 mp nu poate conduce la aceeași concluzie asupra valorii cu privire

la suprafața de 2446 mp, fiind două suprafețe foarte diferite ca

mărime.

Și cu privire la criteriul „utilităților”,

instanța de apel are o motivare care excede criticilor recurenților. S-a

criticat faptul că experții nu au arătat distanța la care se

află utilitățile pentru fiecare din comparabile, ei aplicând o corecție

uniformă de -15%, fără nici o diferențiere pentru toate cele

patru comparabile, chiar dacă este posibil ca unele dintre comparabile să

aibă utilitățile mai depărtate, astfel încât să se impună

doar aplicarea unei corecții de -10%.

Cu privire la celelalte obiecțiuni

formulate de reclamanți (localizare, destinație și caracteristici

speciale) Curtea nu a motivat în nici un fel soluția de respingere.

Prin urmare, se impune admiterea recursului

și retrimiterea cauzei spre soluționare instanței de apel pentru

efectuarea unui nou supliment prin care experții să răspundă

la obiecțiunile formulate de intimați.

În mod greșit Curtea de Apel Suceava

a stabilit despăgubirile cuvenite reclamanților în RON la data transferului

dreptului de proprietate (14 septembrie 2011) și nu în euro la cursul Băncii

Naționale a României din ziua plății, așa cum au solicitat reclamanții,

critică pe care o încadrează în motivul de recurs prevăzut de

art. 304 pct. 6 C. proc. civ.

Având în vedere faptul că în urma

hotărârii Curții Constituționale nr. 380/2016, momentul la care trebuie

să se calculeze despăgubirile este momentul transferului dreptului de

proprietate, 14 septembrie 2011, stabilirea despăgubirilor în RON și nu

în euro prejudiciază în mod evident reclamanții în condițiile în

care diferența de curs valutar dintre data de 14 septembrie 2011 și data

pronunțării deciziei este foarte mare (4,2886 RON/euro la 14

septembrie 2011 fată de 4,5321 la data de 07 aprilie 2016).

Chiar dacă despăgubirile se stabilesc

având în vedere data de 14 septembrie 2011, acestea trebuiesc să fie actuale

și în concordantă cu cele solicitate de reclamanți, adică să

fie stabilite în euro, calculate la cursul Băncii Naționale a României

din ziua plătii. Aceasta reprezintă practica judiciară în materie.

Un alt aspect sub care se critică

soluția Curții de Apel privește greșita obligare a reclamanților

la plata tuturor cheltuielilor de judecată din apel, întrucât nu li se poate

imputa schimbarea practicii Curții Constituționale cu privire la momentul

stabilirii despăgubirilor, care a impus efectuarea unui alt raport de expertiză

care să stabilească valoarea despăgubirilor la momentul transferului

dreptului de proprietate.

De asemenea, întrucât apelul a fost admis

în parte, acordarea cheltuielilor de judecată trebuia să fie proporțională

cu gradul de admitere a apelului, astfel că nu se impunea obligarea reclamanților

la plata totalității cheltuielilor de judecată.

Analizând recursurile formulate, în limita

criticilor menționate, Înalta Curte constată următoarele:

În ceea ce privește recursul formulat

de

pârâtul

Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri

Naționale din Româna SA, îl apreciază ca fiind fondat, întrucât, în rejudecare,

instanța de apel a făcut o greșită interpretare și aplicare

a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 care prevăd că

la

calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și instanța

de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit

imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială.

Aplicarea greșită a textului

menționat constă în faptul că instanța s-a îndepărtat de

la semnificația explicită a textului și nu a ținut seama de

îndrumările instanței de recurs din primul ciclu procesual de a fi luat

în considerare prețul care rezultă din contractele de vânzare-cumpărare

depuse la dosar, privind tranzacții efectuate pentru terenuri din aceeași

unitate administrativ-teritorială, în perioada de timp relevantă.

Sintagma „prețul cu care se vând în

mod obișnuit imobilele" din cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr.

33/1994 se referă la prețurile practicate în mod efectiv pe piața

imobiliară, adică la acele prețuri care sunt acceptate atât de vânzători,

cât și de cumpărători, care sunt achitate efectiv în scopul transferului

dreptului de proprietate, astfel cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare.

Printr-un raționament care se îndepărtează

de la dispozițiile legale interne și de la jurisprudența constantă

a Înaltei Curți de Casație și Justiție, instanța de apel

a stabilit valoarea despăgubirilor luând în considerare alte criterii decât

cele îndeobște utilizate în aplicarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

apreciind că despăgubirile trebuie stabilite în funcție de „cel mai

bun preț ce se poate obține în mod rezonabil de către vânzător

și cel mai avantajos preț ce se poate obține în mod rezonabile către

cumpărător”, deoarece numai astfel expropriatul ar primi o compensație

corespunzătoare, iar dreptul său nu ar fi iluzoriu.

Prin această interpretare, instanța

de apel a înlăturat criteriile stabilite prin art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994 pentru determinarea cuantumului despăgubirilor, înlăturând

contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar, considerând că are prioritate

art. 1 din Protocolul 1 la C.E.D.O. care cere ca lipsirea de proprietate să

fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă,

sub aspectul cuantumului, respectiv cu plata unei compensații corespunzătoare,

pe care a evaluat-o în raport de prețul stabilit în cadrul unor oferte de vânzare.

Raționamentul instanței de apel

nu este susținut de jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului

care a recunoscut, în aplicarea art. 1 alin. (2) al Protocolului 1 al C.E.D.O.,

dreptul fiecărui stat de a adopta legile pe care le consideră necesare

pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general, deci legi

proprii de reparație.

Întrucât statul român a înțeles să

adopte o lege specială pentru acordarea de despăgubiri în ipoteza privării

de proprietate care se realizează prin expropriere, apare ca fondată critica

recurentului potrivit căreia singurul criteriu legal de evaluare a despăgubirilor

în caz de expropriere, aplicabil în cauză, este cel menționat în art.

26 alin. (2) din această lege specială, Legea nr. 33/1994.

Ca atare, se impunea ca estimarea despăgubirilor

să se realizeze în baza prețului terenului, menționat în contractele

autentice de vânzare-cumpărare încheiate în perioada de referință

întrucât, potrivit art. 1173 C. civ., numai contractul de vânzare-cumpărare,

nu și oferta de vânzare, face dovada deplină a prețului cu care se

vând în mod obișnuit imobilele de același fel în aceeași unitate

administrativ-teritorială.

Având în vedere că în cuprinsul suplimentului

la raportul de expertiză s-a consemnat că în tranzacțiile încheiate

în perioada de referință ponderea cea mai mare o au prețurile de

0,3 euro/mp, reclamanții sunt îndreptățiți la despăgubiri

în cuantum de

733,80

euro pentru suprafața de 2446 mp (2446 mp x 0,3 euro= 733,80 euro)

, sumă ce

urmează a fi plătită în lei la cursul valutar de la data plății.

Luând în considerare această soluție,

rămân fără obiect criticile recurenților-reclamanți referitoare

la greșita acordare de către instanța de apel a unei despăgubiri

în lei și nu în euro.

Pentru toate aceste argumente, considerând

incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9

C. proc. civ.,

recursul formulat

de

pârâtul

Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri

Naționale din Româna SA, urmează a fi admis, în temeiul art. 312

alin. (3) C. proc. civ. Drept consecință, va fi modificată în parte

decizia recurată, în sensul că va fi obligat pârâtul Statul Român, prin

Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din

Româna SA, să plătească reclamanților B. și A. echivalentul

în RON la data plății a sumei de 733,80 euro. Vor fi menținute celelalte

dispoziții ale deciziei recurate.

Analizând recursul declarat de recurenții-reclamanți

B.

și A., Înalta Curte constată că este nefondat, întrucât au rămas

fără obiect criticile privind greșita respingere a obiecțiunilor

la suplimentul raportului de expertiză efectuat la data de 04 martie 2016,

ca urmare a schimbării soluției în prezentul recurs, pentru argumentele

anterior menționate. Astfel, aspectele referitoare la greșita valorificare

a despăgubirilor în raport de suprafața totală de 5200 mp, în condițiile

în care au fost expropriați numai 2446 mp teren, cele privind greșita

analiză a comparabilelor și nemotivarea altor obiecțiuni formulate

de reclamanți nu mai pot fi analizate de vreme ce prin prezenta cale de atac

au fost acordate despăgubiri pentru 2446 mp teren, iar acestea au fost calculate

luând în considerare alte comparabile decât cele pe care instanțe de apel le-a

avut în vedere.

Criticile recurenților-reclamanți,

încadrate în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., relativ

la greșita acordare a despăgubirilor în RON, iar nu în euro, au rămas,

la rândul lor, fără obiect, urmare a schimbării soluției și

acordarea cu titlu de despăgubiri a unei sume stabilită în euro, urmând

ca această sumă să fie plătită în lei la cursul de schimb

euro-RON de la data plății, așa cum recurenții-reclamanți

solicită în prezentul recurs.

Nici critica recurenților referitoare

la greșita obligare a lor în apel la plata întregii sume stabilite cu titlul

de cheltuieli de judecată nu este fondată, întrucât plata sumei de 3180

RON, achitată de pârâtul-apelant Statul Român, prin Compania Națională

de Autostrăzi și Drumuri Naționale din Româna SA, cu titlu de onorariu

pentru efectuarea expertizei în apel, a fost corect stabilită în aplicarea

art. 274 alin. (1) C. proc. civ., în condițiile în care apelul a fost admis

integral, astfel încât intimații-reclamanți sunt părțile care

au căzut în pretenții.

Împrejurarea că prin Decizia Curții

Constituționale nr.

380/2015 a fost schimbat momentul la care sunt

calculate despăgubirile nu îi exonerează pe recurenții-reclamanți

de la plata integrală a onorariilor de expertiză, nici măcar parțial,

întrucât refacerea expertizei era obligatorie, potrivit art. 315 C. proc. civ.,

ca urmare a îndrumărilor date de instanța de recurs. Prin urmare, nu D

ecizia nr.

380/2015 a

Curții Constituționale

a determinat

refacerea raportului de expertiză, aceasta modificând doar momentul la care

urma a se raporta expertul pentru a determina cuantumul reparației.

Recurenții susțin și că,

deoarece apelul a fost admis în parte, acordarea cheltuielilor de judecată

trebuia să fie proporțională cu gradul de admitere al apelului.

Înalta Curte observă însă că

apelul nu a fost admis în parte, ci în totalitate, considerându-se întemeiate criticile

referitoare la corecta cuantificare a despăgubirilor care se cuveneau reclamanților,

numai sentința fiind schimbată în parte, prin reducerea cuantumului despăgubirilor

acordate de prima instanță.

Efectuarea noului raport de expertiză

a fost dispusă de instanța de recurs, iar onorariul de expertiză

a fost achitat integral de apelant. Cum apelul acestuia a fost admis în totalitate,

intimații-reclamanți sunt părți căzute în pretenții,

în accepțiunea art. 274 C. proc. civ., și vor trebui să fie obligați

la plata întregii sume plătite de apelant cu titlu de cheltuieli de judecată

în această faza procesuală (constând în onorariul de expertiză).

Pentru toate aceste considerente, recursul

declarat de intimații-

reclamanți B. și A. urmează a fi

respins, în temeiul art. 312 alin. (1)

C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâtul Statul

Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale

din Româna SA împotriva deciziei nr. 380 din 7 aprilie 2016 a Curții de Apel

Suceava, secția I civilă.

Modifică în parte decizia recurată,

în sensul că:

Obligă pe pârâtul Statul Român, prin

Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din

Româna SA, să plătească reclamanților B. și A. echivalentul

în RON la data plății a sumei de 733,80 euro.

Menține celelalte dispoziții

ale deciziei recurate.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat

de reclamanții B. și A. împotriva deciziei nr. 380 din 7 aprilie 2016

a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică astăzi, 23 septembrie 2016.