ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1688/2016

Decizia nr. 1688 /2016 Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 14 decembrie 2012, reclamanta A., în contradictoriu cu pârâții Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, comuna Șcheia - prin primar și comuna Șcheia - Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordarea despăgubirilor, a formulat contestație împotriva hotărârii nr. 83 din 31 octombrie 2011, dată în Dosarul nr. x/2011, de către Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia, solicitând admiterea acțiunii și, totodată, să se dispună acordarea de despăgubiri la prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat de ea, verificându-se temeinicia hotărârii cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu a fost de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 500 din 12 martie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte acțiunea civilă, a desființat în parte hotărârea nr. 83 din 31 octombrie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia, județul Suceava și a dispus plata în favoarea reclamantei A. a sumei de 36.518 euro la cursul oficial al Băncii Naționale a României din ziua plății cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în comuna Șcheia, județul Suceava în suprafață de 1570 mp, identic cu parcela cu nr. cadastral XX din CF nr. YY UAT Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. ZZ din CF nr. YY Șcheia. A respins cererea privind plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, ca nefondată.

A obligat pârâtul Statul Român să plătească reclamantei suma de 1404 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu experți. În baza art. 18 din O.U.G. nr. 51/2008 a obligat primul pârât să plătească Statului suma de 1000 RON acordată reclamantei cu titlu de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata onorariului provizoriu pentru experții B. și C. Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, calificat ca apel de instanță, iar prin decizia nr. 29 din 18 iunie 2013 Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a respins apelul.

Prin decizia civilă nr. 586 din 19 februarie 2014, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România împotriva deciziei nr. 29 din 18 iunie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă, a casat decizia atacată și a trimis cauza spre rejudecare Curții de Apel Suceava. Pentru a hotărî astfel, s-a constatat că instanța de apel a confirmat, în mod greșit, hotărârea primei instanțe prin care s-a valorificat raportul de expertiză, întocmit în cursul judecății, care nu întrunește, însă, exigențele prevăzute de textul legal menționat, în sensul că nu reflectă prețul de vânzare practicat „în mod obișnuit" în unitatea administrativ - teritorială în care se află imobilul expropriat.

S-a reținut că experții desemnați de către instanța de fond s-au raportat exclusiv la ofertele de vânzare ale unor proprietăți imobiliare din zonă, motivând că nu au avut acces la informații deținute de către Primăria comunei Șcheia sau de Camera Notarilor Publici din unitatea administrativ - teritorială pe raza căreia este situat terenul expropriat, privind prețurile din contracte autentice de vânzare - cumpărare, situație în care evaluarea făcută de către acești experți nu este relevantă pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor.

În aceste condiții, instanța supremă a constatat că se impune efectuarea unei noi expertize topografice, cu respectarea prevederilor art. 25 și 26 din Legea nr. 33/1994, care să se bazeze pe prețurile de vânzare efectiv practicate în zona în care este situat terenul expropriat, astfel cum rezultă din contracte autentice de vânzare – cumpărare, urmând a se obține informațiile relevante de la Camera Notarilor Publici, de la autoritatea administrativă locală ori de la orice altă instituție care le poate furniza, prin intermediul instanței de apel, care va solicita relații de la instituțiile ce dețin datele necesare administrării probei.

În rejudecare, prin decizia civilă nr. 361 din data de 6 aprilie 2016 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă, s-a admis apelul declarat de pârâtul Statul Român – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, a fost schimbată, în parte, sentința civilă nr. 500 din 12 martie 2013 a Tribunalului Suceava, în sensul că a dispus plata în favoarea reclamantei A. a sumei de 24.884 euro, (în loc de 36518 euro), la cursul oficial al Băncii Naționale a României din ziua plății, cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului, fiind menținute celelalte dispoziții ale sentinței, care nu contravin prezentei decizii. A fost obligată reclamanta să plătească pârâtului apelant suma de 2907 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată din apel.

În motivarea acestei decizii s-au reținut următoarele: Având în vedere data transferului dreptului de proprietate, criteriile impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, dispozițiile Deciziei nr. 12/2015 a Curții Constituționale și indicațiile instanței de casare, în ceea ce privește calculul despăgubirii, instanța de apel a dispus întocmirea unui supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară și a solicitat de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie – 14 septembrie 2011. Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit ca, în lucrarea de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua, prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.

După o analiză teoretică a sintagmei „prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel”, instanța de apel a reținut că, așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate, chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate. Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.

S-a reținut că majoritatea tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț de 0,3 euro/m.p., identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare. Or, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. D. se menționează la pct. 2 și 4 din Capitolul „Ipoteze și condiții limitative” că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.

S-a apreciat că nu se poate stabili, astfel, că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc., iar dacă s-ar adopta această opinie, s-ar ajunge, practic, în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.

În aceste condiții, s-a constatat că, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare, obiecțiunile apelantei fiind neîntemeiate sub acest aspect. Având în vedere faptul că în setul de tranzacții înaintate, experții nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piață a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînțeles, a corecțiilor necesare, iar în urma acestei activități membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de piață de 15,85 euro/m.p., respectiv valoarea de 24.884 euro pentru întreaga suprafață expropriată, de 1570 mp.

Decizia atacată a fost comunicată reclamantei la data de 19 aprilie 2016, conform dovezii de comunicare aflată la dosar apel, iar aceasta a declarat recurs la data de 06 mai 2016. Împotriva acestei decizii a declarat recurs și pârâtul Statul Român – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, invocând motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât soluția instanței de apel materializează o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Consideră că, în condițiile în care, în speță, a fost identificat un număr de 20 de tranzacții autentice încheiate în perioada de referință cu imobile situate pe raza aceleiași unități administrativ teritoriale ca și terenul expropriat, se impunea a se reține, în acord cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și cu dezlegările obligatorii ale instanței supreme, în sensul că despăgubirile cuvenite persoanei expropriate trebuiau estimate în funcție de prețurile concrete indicate în aceste tranzacții. Arată că ofertele publicate în mass media nu se circumscriu prevederilor legale în materie și că tranzacțiile efectiv materializate evidențiază un preț apropriat de cel estimat prin expertiza notarială.

Analizând cu prioritate, potrivit dispozițiilor art. 137 alin. (1) C. proc. civ., excepția tardivității declarării recursului de către reclamantă, prin prisma dispozițiilor art. 301 C. proc. civ., Înalta Curte constată că acesta a fost formulat cu depășirea termenului prevăzut de lege. Astfel, potrivit textului de lege mai sus citat (art. 301 C. proc. civ.), termenul de recurs este de 15 zile și curge de la comunicarea hotărârii, dacă legea nu dispune altfel. Termenul prevăzut de art. 301 C. proc. civ., constituie, așadar, în afara unor excepții expres prevăzute de lege, termenul de drept comun, în materia recursului. În speță, decizia pronunțată în apel a fost comunicată reclamantei la data de 19 aprilie 2016, astfel cum rezultă din dovada de primire și procesul verbal de predare, iar recursul a fost trimis, prin poștă, la data de 06 mai 2016, cu depășirea termenului de 15 zile, prevăzut de lege.

Prin urmare, recursul fiind declarat de către reclamantă cu nerespectarea termenului prevăzut de dispoziția legală menționată, urmează a fi respins, ca tardiv. Examinând decizia în limita criticilor formulate de pârât, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța constată următoarele: Într-adevăr, art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevede că „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză (…)”.

În spiritul dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză se poate dovedi, de regulă, cu înscrisuri reprezentând contracte autentice de vânzare-cumpărare, care exprimă cel mai convingător prețul rezultat în urma întâlnirii cererii cu oferta. Însă, în lipsa unor astfel de dovezi, nimic nu împiedică o evaluare care să aibă în vedere alte criterii, precum: ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru imobile de același fel, metoda comparației în raport de diferitele prețuri de tranzacționare, caracteristicile fizice ale terenului, localizare, acces, alte elemente caracteristice ale proprietății, criteriu care a fost avut în vedere la efectuarea expertizei de evaluare din prezenta cauză.

Așa cum a reținut curtea de apel, în determinarea valorii de despăgubire a imobilului experții au realizat o analiză de piață pe baza ofertelor supuse tranzacționării, efectuându-se corecțiile de rigoare, prin metoda comparației directe, având în vedere faptul că, în setul de tranzacții înaintate, comisia de experți nu a identificat minim trei comparabile adecvate. Astfel, setul de contracte de vânzare-cumpărare înaintate la dosar nu conținea toate datele necesare estimării, de către comisia de experți, a valorii solicitate, neexistând date suplimentare cu privire la calitatea terenurilor, utilizarea permisă, formă, deschidere, utilități, acces, etc., iar majoritatea tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț de 0,3 euro/m.p., identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare.

Pe de altă parte, în mod corect s-a reținut că prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate, chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetativ al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.

De asemenea, unele dintre tranzacțiile existente la dosarul cauzei sunt încheiate între rude (1099 din 28 septembrie 2012, 1205 din 19 septembrie 2012, 36 din 10 ianuarie 2013), altele sunt încheiate între Primărie și terți (2654 din 17 octombrie 2012, 2008 din 11 octombrie 2012), iar acestea nu puteau fi luate în considerare, mai mult cu cât, în raport de decizia nr. 12/2015 pronunțată de instanța de contencios constituțional, despăgubirile trebuiau calculate în raport de data transferului dreptului de proprietate, respectiv la nivelul anului 2011. În ceea ce privește tranzacțiile încheiate în familie (Nechita/05 septembrie 2011, Cirligeanu/09 august 2011), acestea nasc suspiciuni cu privire la seriozitatea și rezonabilitatea prețului stipulat, dată fiind relația de rudenie dintre părți.

În acest context al analizei, se reține că lipsa tranzacțiilor concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, pe piața imobiliară în perioada transferului dreptului de proprietate, nu poate determina amânarea efectuării expertizei până la data încheierii unor astfel de acte juridice.

Dacă s-ar limita posibilitatea experților de a evalua imobilul numai în raport de tranzacțiile deja efectuate la data întocmirii raportului, pe lângă posibilitatea ca la acel moment să nu se fi încheiat asemenea acte juridice, care să corespundă caracteristicilor imobilului expropriat, s-ar limita nejustificat posibilitatea lor de apreciere și s-ar lipsi de conținut însuși scopul pentru care legea a dispus întocmirea unui raport de către o comisie formată din trei experți, propuși de instanță și de părțile aflate în conflict, fiind suficientă depunerea unui număr oarecare de acte juridice încheiate pentru terenuri asemănătoare, ceea ce legea nu consideră că este suficient. În această situație, este firesc ca expertiza să se realizeze în raport și de alte criterii privind valoarea imobilului (oferte de vânzare, de exemplu, dar și situarea imobilului, apropierea de anumite utilități, raportul cerere-ofertă ș.a.).

Pe de altă parte, potrivit regulii exprimate în adagiul „probatio incumbit ei qui dicit, non ei qui negat”, recurentul-pârât avea sarcina de a proba ceea ce afirmă, dovezi ce nu s-au produs, respectiv să depună tranzacții încheiate la data transferului dreptului de proprietate. Procesul civil, în general, este un proces al intereselor private și, ca atare, revine în sarcina celui care face o afirmație să probeze pretențiile sale, conform art. 1169 C. civ. - 1865, instanța neputând suplini acesta obligație în virtutea rolului său activ consacrat de dispoz. art. 129 alin. (5) C. proc. civ. Prin urmare, în absența oricăror probe concludente din care să rezulte că prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel este mai mic sau mai mare decât cel stabilit prin raportul de expertiză efectuat în cauză, susținerile privind o evaluare greșită a despăgubirilor acordate sunt neîntemeiate.

Cum evaluarea făcută prin expertiza însușită de instanță respectă criteriul legal prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 pentru determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamanților, această critică formulată de pârât nu poate fi reținută. Față de toate considerentele reținute, Înalta Curte constată că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate și că, astfel, nu sunt îndeplinite condițiile cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul declarat de către pârât fiind nefondat și urmând a fi respins ca atare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca tardiv, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei nr. 361 din data de 6 aprilie 2016 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă. Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA împotriva deciziei nr. 361 din data de 6 aprilie 2016 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 septembrie 2016.