ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 586/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 586/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la

data de 14 decembrie 2012, reclamanta C.M., în contradictoriu cu pârâții Statul

Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin

C.N.A.D.N.R. SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, Comuna Șcheia -

prin primar și Comuna Șcheia - Comisia de verificare a drepturilor de

proprietate și acordarea despăgubirilor, a formulat contestație împotriva

Hotărârii nr. 83 din 31 octombrie 2011, dată în Dosarul nr. 72/2011, de către

Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a

Comunei Șcheia, solicitând admiterea acțiunii și, totodată, să se dispună

acordarea de despăgubiri la prețul de piață, a valorii de înlocuire și a

prețului solicitat de ea, verificându-se temeinicia hotărârii cu privire la

cuantumul despăgubirilor cu care nu a fost de acord, acestea fiind calculate la

un preț mult inferior, cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentința civilă

nr. 500 din 12 martie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte acțiunea

civilă, a desființat în parte Hotărârea nr. 83 din 31 octombrie 2011 emisă de

Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a

comunei Șcheia, județul Suceava, și a dispus plata în favoarea reclamantei C.M.

a sumei de 36.518 euro la cursul oficial al BNR din ziua plății cu titlu de

despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în comuna Șcheia, județul

Suceava în suprafață de 1.570 mp, identic cu parcela cu nr. cadastral AA din CF

nr. BB UAT Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. CC din CF nr. BB

Șcheia.

A respins cererea

privind plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea

valorii terenului rămas în urma exproprierii, ca nefondată.

A obligat pârâtul

Statul Român să plătească reclamantei suma de 1.404 RON cu titlu de cheltuieli

de judecată reprezentând onorariu experți.

În baza art. 18 din

O.U.G. nr. 51/2008, a obligat primul pârât să plătească statului suma de 1.000

RON acordată reclamantei cu titlu de ajutor public judiciar sub forma scutirii

de la plata onorariului provizoriu pentru experții M.V. și V.S.

Pentru a hotărî

astfel, prima instanță a reținut că prin Hotărârea nr. 83 din 31 octombrie 2011

emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordarea

despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 1.938 RON în favoarea

reclamantei C.M. cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea suprafeței de

1.570 mp teren identică cu parcela nr. AA din CF nr. BB UAT Șcheia, rezultată

din dezmembrarea parcelei CC din CF nr. BB Șcheia.

Instanța de fond și-a

însușit concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, prin care s-a

stabilit o valoare de piață de 23,26 euro/mp, valoare rezonabilă având în

vedere caracteristicile concrete ale terenului, aflat la DN 17 și la distanța

de 562,50 m față de calea ferată Suceava Vest și orașul Gura Humorului, într-o

zonă rezidențială în care s-au "ridicat proprietăți".

În ceea ce privește

data evaluării s-a reținut că în mod corect a fost avută în vedere data

întocmirii raportului de expertiză, față de prevederile expuse în acest sens

ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Suma propusă cu titlu

de despăgubiri în cuantum de 1.938 RON a fost stabilită prin raportul de

evaluare întocmit de P.F.A C.C. în procedura prealabilă exproprierii efective

conform art. 11 alin. (7), (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de

aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la Calculatorul Notarial valabil

din luna ianuarie 2011, care are doar valoarea orientativă, fără a reflecta

valoarea reală de piață a imobilului.

Nici suma pretinsă de

reclamantă de 50 euro/mp nu fost reținută nefiind susținută de nicio probă,

dimpotrivă fiind infirmată de raportul comisiei de experți la care s-a făcut

mai sus referire.

A mai reținut prima

instanță că, potrivit raportului de expertiză (necontestat de reclamantă) în urma

exproprierii, în patrimoniul reclamantei au mai rămas două parcele de teren,

respectiv suprafața de 3.060 mp, care poate fi folosită în continuare ca teren

arabil, categorie de folosință existentă la data exproprierii, având acces

asigurat pe drumul de exploatare existent, și suprafața de 1.370 mp, fără acces

din drumul de exploatare în urma constituirii șoselei de centură. Această

ultimă parcelă poate fi folosită în continuare ca teren extravilan arabil,

categorie de folosință existentă la data exproprierii, numai cu condiția

asigurării unui nou drum de acces. Drumul de acces poate fi executat la baza

taluzului săpăturii cu o lățime minimă de 3,50 m, suprafața minimă ocupată de

drum fiind de 143,64 mp.

Cum prima parcelă

poate fi exploatată nestingherit, iar a doua parcelă numai cu condiția

asigurării unui drum de acces și cum reclamanta nu a administrat nicio probă

privind costul amenajării drumului de acces, deși sarcina probei îi incumbă,

conform art. 1169 C. civ., instanța de fond a respins ca nefondată cererea

privind plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea

terenului rămas în urma exproprierii.

Împotriva acestei

hotărâri a formulat recurs pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul

Transporturilor și Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. SA - Direcția Regională

de Drumuri și Poduri Iași, calificat ca apel de instanță.

În motivare, a arătat

în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul

expropriat că aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii

administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară

a instanței de fond fiind nelegală.

În speță, la

întocmirea raportului de expertiză nu a fost verificat și identificat niciun

fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare

terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate

pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind

calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de

corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul

expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în

vedere.

În realitate, însă,

nu există nicio probă și niciun indiciu din care să rezulte că prețurile

menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de

tranzacționare efectivă.

În consecință, pentru

aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era

necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în

contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea

parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate

în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.

Prin Decizia nr. 29

din 18 iunie 2013, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a respins apelul

reținând următoarele:

În expertiza

efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru

imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparației directe sau a vânzărilor

prin care s-a estimat valoarea de piață a imobilului, avându-se în vedere patru

proprietăți comparabile, aplicându-se corecțiile succesive în funcție de

elementele de comparație stabilite prin Standardele Internaționale de Evaluare.

În suplimentul la

raportul de expertiză efectuat în cauză, experții și-au argumentat opțiunea

pentru ofertele de vânzare pentru terenuri similare sau comparabile precizând

că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile

- bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate,

localnici - nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce

confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada 2008 -

2010 și că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind

diferențele nejustificat de mari între prețurile de vânzare. Așa fiind, s-a

conchis în lucrarea menționată că folosirea ofertelor este singura rațională și

se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și ipotezelor

utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2031, IVS - Cadru general).

În apel a fost depusă

de către pârâtul-apelant o serie de tranzacții imobiliare din 2008, 2009, fără

eficiență juridică însă, în condițiile în care, potrivit dispozițiilor art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994, "la calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză",

iar raportul de expertiză a fost întocmit pentru termenul din 25 septembrie

sau completarea probelor administrate la prima instanță, conform dispozițiilor

art. 295 C. proc. civ., nu s-au formulat astfel de cereri, în cadrul cărora să

se invoce aceste înscrisuri.

În raport de

dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 și de conținutul raportului de

expertiză tehnică întocmit de cei trei experți evaluatori, dintre care unul

numit de instanță și câte unul desemnat de părți, se constată că suma de 0,3

euro/mp propusă de expropriator pentru suprafața de 1.570 mp teren ce face

obiectul exproprierii pentru cauză de utilitate publică, nu reflectă valoarea

de circulație a imobilului, neputând reprezenta o justă despăgubire, în sensul

legii.

În expertiza

efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru

imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparației directe, prin care s-a

estimat valoarea de piață a imobilului, avându-se în vedere patru proprietăți

comparabile, cei trei experți desemnați în cauză raportându-se la a treia

proprietate comparabilă, pentru care a fost necesară cea mai mică corecție

brută. Experții, constatând diferențe între cele două proprietăți, cea

expropriată și cea comparabilă, au luat în considerare fiecare dintre

diferențe, impactul acestora asupra valorii fiind luat în calcul și făcută

ajustarea corespunzătoare, corectându-se prețul acestei comparabile.

Pârâtul-apelant a

formulat, într-adevăr, obiecțiuni la raportul de expertiză, care au fost

respinse de către prima instanță, prin motivele de apel arătându-se că aceste

obiecțiuni au vizat următoarele elemente de comparație: utilizarea permisă,

forma terenului și accesul la utilități. Coeficienții de individualizare

referitori la elementele de comparație sus-menționate s-a susținut că au fost

fie greșit cuantificați de experți, fie chiar omiși.

Cu privire la

"cea mai bună utilizare" a terenului expropriat, instanța a reținut

că fiind diferită față de cea a proprietății comparate, a fost corectat de cei

trei experți prețul proprietății expropriate în sensul creșterii acestuia cu

20%, apreciere corectă în condițiile în care prin suplimentul la raportul de

expertiză s-a explicat aplicarea acestei corecții, iar pârâtul-apelant nu a

adus alte argumente pertinente pentru modificarea acestui procent, evaluatorii,

potrivit Standardelor Internaționale de Evaluare, aplicând metode cantitative

și/sau calitative pentru analiza diferențelor și estimarea corecțiilor.

Cu privire la

solicitarea pârâtului-apelant privind aplicarea unor corecții negative cu

privire la forma terenului și accesul la utilități, de asemenea, s-au oferit

explicații de către experți prin suplimentul la raportul de expertiză,

necombătute de către pârâtul-apelant.

Așa fiind, instanța a

apreciat că prețul de 23,26 euro/mp determinat prin expertiza întocmită de

comisia de experți evaluatori reprezintă o dreaptă despăgubire pentru

reclamantă, astfel încât despăgubirea stabilită de prima instanță, în

condițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, respectă prevederile imperative ale

art. 26 din lege.

Împotriva deciziei

instanței de apel a declarat recurs pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R., în

temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. susținând că instanța de apel a

considerat, fără temei, că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții

derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirii și că în această privință sunt

incidente dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994. Astfel, potrivit

art. 11 alin. (7) și art. 8 din Legea nr. 255/2010, în faza procedurii

administrative raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere

expertizele actualizate ale camerei notarilor publici. În speță, suma de 0,3

RON/mp stabilită de experți a respectat întocmai aceste dispoziții legale,

motiv pentru care cererea reclamantei trebuia respinsă.

A mai susținut că

instanța a interpretat greșit prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994,

întrucât raportul de expertiză a avut în vedere ofertele de vânzare și nu

prețurile efectiv încasate prevăzute în contractele de vânzare-cumpărare.

De asemenea, și sub

aspectul datei în raport de care se calculează despăgubirile decizia este

nelegală. În sistemul Legii nr. 255/2010, transferul dreptului de proprietate

operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere. Ca atare, data la care

trebuiau să se raporteze experții și instanța la stabilirea despăgubirii era

data emiterii hotărârii de expropriere.

Recursul este fondat

pentru considerentele care succed.

Legislația în vigoare

privind exproprierea instituie două proceduri speciale pentru stabilirea

cuantumului despăgubirii cuvenite persoanei îndreptățite. Astfel, potrivit art.

11 și 8 din Legea nr. 255/2010, în faza administrativă, cuantumul despăgubirii se

calculează în funcție de expertiza efectuată de Camera notarilor publici, iar

în faza de judecată, conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, în raport de

prețurile efectiv încasate cuprinse în contractele de vânzare-cumpărare

încheiate la data efectuării expertizei.

Din modul diferit de

reglementare a procedurii în etapa jurisdicțională, rezultă că intenția

legiuitorului a fost aceea de stabilire a cuantumului despăgubirilor, de către

instanța de judecată, pe alte temeiuri decât cele avute în vedere în faza administrativă.

Procedând în acest

mod, legiuitorul nu a intenționat verificarea, de către instanța de judecată, a

legalității hotărârii administrative de stabilire a despăgubirilor, în raport

de prețurile de vânzare practicate în zona în care se află imobilul expropriat,

deoarece, în acest caz, nu ar fi prevăzut o procedură diferită de calcul al

despăgubirilor, ci ar fi dispus în sarcina instanței obligația de verificare a

legalității emiterii hotărârii administrative, prin prisma actelor care au stat

la baza acesteia.

Chiar dacă cererea

adresată instanței de persoana expropriată reprezintă o cale de atac exercitată

împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirii, finalitatea acestei cereri

este aceea a stabilirii cuantumului despăgubirilor de către instanța de

judecată, potrivit unei proceduri specifice și pe baza altor criterii decât

cele aplicate în etapa administrativă prealabilă.

Cum în faza de

judecată procedura de calcul a despăgubirii este instituită de dispozițiile art

26 din Legea nr. 33/1994, în cauză se constată că instanța de apel a confirmat,

în mod greșit, hotărârea primei instanțe prin care s-a valorificat raportul de

expertiză, întocmit în cursul judecății, care nu întrunește, însă, exigențele

prevăzute de textul legal menționat, în sensul că nu reflectă prețul de vânzare

practicat "în mod obișnuit" în unitatea administrativ-teritorială în

care se află imobilul expropriat.

Acesta corespunde, în

primul rând, prețului consemnat în acte autentice de vânzare-cumpărare,

încheiate în perioada de referință (data efectuării expertizei). Or, experții

desemnați de către instanța de fond s-au raportat exclusiv la ofertele de

vânzare ale unor proprietăți imobiliare din zonă, motivând că nu au avut acces

la informații deținute de către Primăria Comunei Șcheia sau de Camera Notarilor

Publici din unitatea administrativ-teritorială pe raza căreia este situat

terenul expropriat, privind prețurile din contracte autentice de

vânzare-cumpărare, situație în care evaluarea făcută de către acești experți nu

este relevantă pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor.

În aceste condiții,

se impune efectuarea unei noi expertize topografice, cu respectarea

prevederilor art. 25 și 26 din Legea nr. 33/1994, care să se bazeze pe

prețurile de vânzare efectiv practicate în zona în care este situat terenul

expropriat, astfel cum rezultă din contracte autentice de vânzare -cumpărare.

În acest sens,

urmează a se obține informațiile relevante de la Camera Notarilor Publici, de

la autoritatea administrativă locală ori de la orice altă instituție care le

poate furniza, prin intermediul instanței de apel, care va solicita relații de

la instituțiile ce dețin datele necesare administrării probei.

Ultimul motiv de

recurs referitor la momentul de calculare a despăgubirii în faza de judecată nu

se va analiza, întrucât nu a fost formulat ca motiv de apel și, omisso medio,

nu poate fi supus analizei direct instanței de recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. împotriva Deciziei nr. 29

din 18 iunie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.

Casează decizia

recurată și trimite cauza spre rejudecare Curții de Apel Suceava.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 19 februarie 2014.

Procesat

de GGC - AZ