ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1555/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1555/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului

Suceava reclamantul P.G. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Statul Român,

prin M.T.I., prin CN A.D.N.R. SA, prin D.R.D.P. Iași, Comuna Șcheia, prin

primar și Comuna Șcheia, prin Comisia de verificare a drepturilor de

proprietate și acordare a despăgubirilor: anularea parțială a Hotărârii din 13

februarie 2012, dată în Dosarul nr. 108/2011 de către Comisia de verificare a

drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia, cu

privire la cuantumul despăgubirilor în sumă de 2.061 lei stabilit pentru

terenul expropriat în suprafață de 1670 mp identică cu parcela rezultată din

dezmembrarea parcelei din C.F. a comunei cadastrale Șcheia, și obligarea

expropriatorului la plata acestora, raportat la prețul de piață al imobilului

expropriat de 30 euro pe mp, în total 50.100 euro, la cursul B.N.R. din ziua

plății; exproprierea suprafeței afectate în fapt construirii șoselei de centură

și a suprafețelor de teren rămase în urma exproprierii, care nu mai pot fi

folosite conform destinației acestora, fiind transformate în locuri înfundate,

fără nicio cale de acces și obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor

pentru aceste suprafețe de teren, raportat la prețul de piață de 30 euro pe mp,

la cursul B.N.R. din ziua plății; obligarea expropriatorului la plata unei

despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii

terenurilor rămase în urma exproprierii; obligarea expropriatorului la plata

prejudiciului constând în cheltuielile impuse de achiziționarea unui teren de

aceeași natură (taxe notariale, publicitate, comisioane) în procent de 10% din

valoarea imobilului.

La termenul de

judecată din data de 6 noiembrie 2012, reclamantul a formulat completare la

acțiune, prin care a înțeles să formuleze contestație și împotriva Hotărârii din

17 octombrie 2012, dată în Dosarul nr. 109/2011 de Comisia de verificare a drepturilor

de proprietate și acordare a despăgubirilor a Comunei Șcheia, pentru toate

motivele prezentate în cererea introductivă. Prin această hotărâre s-a stabilit

despăgubirea de 417 lei, pentru suprafața de 338 mp identică cu parcela nr. 36805

rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F. a comunei cadastrale Șcheia.

La termenul de judecată

din data de 30 mai 2013 reclamantul a arătat că înțelege să renunțe la capetele

de cerere, atât din cererea de chemare în judecată, cât și din completarea la

acțiune, privind exproprierea suprafeței afectate în fapt construirii șoselei

de centură și a suprafețelor de teren rămase în urma exproprierii, care nu mai

pot fi folosite conform destinației acestora și obligarea expropriatorului la

plata prejudiciului constând în cheltuielile impuse de achiziționarea unui

teren de aceeași natură (taxe notariale, publicitate, comisioane) în procent de

10% din valoarea imobilului.

Prin sentința civilă nr.

1047 din 6 iunie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte contestația, a

desființat cele două hotărâri atacate și a obligat expropriatorul la plata

către reclamant a sumelor de 27.571,70 euro și, respectiv, 3.298,88 euro, în

echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri, precum și la

plata sumei de 2.810 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

În considerentele

acestei sentințe s-a reținut că, prin Hotărârea nr. 211 din 13 februarie 2012,

emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a

despăgubirilor Șcheia, s-a dispus plata sumei de 2.061 lei în favoarea

reclamantului P.G., cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului

situat în comuna Șcheia, jud. Suceava, identic cu parcela, rezultată din

dezmembrarea parcelei din C.F. a comunei cadastrale Șcheia, compus din teren

liber de construcții, în suprafață de 1.670 mp.

Prin Hotărârea din 17

octombrie 2012 emisă de aceeași comisie s-a dispus plata sumei de 417 lei în

favoarea reclamantului cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului

situat în comuna Șcheia, jud. Suceava, identic cu parcela, rezultată din

dezmembrarea parcelei din C.F. a comunei cadastrale Șcheia, compus din teren

liber de construcții, în suprafață de 338 mp.

Prin raportul de

expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din C.S., C.M.

și A.M. s-a propus, în ceea ce privește terenul expropriat în suprafață de 1.670

mp, într-o variantă, suma de 27.571,70 euro (16,51 euro/mp) prin raportare la

valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă

variantă, suma de 835 euro (0,5 euro/mp) prin raportare la expertiza

actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava.

De asemenea, pentru

terenul expropriat în suprafață de 338 mp experții au propus, într-o variantă, suma

de 3.298,88 euro (9,76 euro/mp) prin raportare la valoarea de piață după

Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă, suma de 169

euro (0,5 euro/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor

Publici Suceava.

Expropriatorul a

solicitat instanței de fond înlăturarea raportului de expertiză și menținerea

ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la

tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în

stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au

ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl

diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor

necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.

Prima instanță a

reținut că, într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au

avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare,

pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe

acest aspect și-au argumentat alegerea, arătând că sursele de informare aflate

la dispoziția experților, posibile și credibile - bănci, agenții imobiliare,

primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici - nu au oferit

informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de

piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele

tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de

mari între prețurile de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura

rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și

a ipotezelor utilizate (S.I.E. 2011, I.V.S. - Cadru general).

Au mai arătat

experții că, potrivit acelorași standarde internaționale, atunci când nu există

tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele

obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi

verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de

vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri

comparabile. De asemenea, au arătat că informațiile despre preț din ofertele de

pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar

pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de

a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de

vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.

Instanța a apreciat

că nu se poate reține că experții ar fi ignorat tranzacțiile concrete, cum

susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de

informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu

atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar

expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin un

exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.

Cât privește

comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit

de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între

terenul expropriat și comparabila aleasă.

Înlăturând aceste

obiecții, prima instanță și-a însușit raportul de expertiză prin care s-a

stabilit o valoare de piață de 16,51 euro/mp, respectiv 9,76 euro/mp, valori apreciate

ca fiind rezonabile, față de caracteristicile concrete ale terenurilor, faptul

că se află la o distanță mică de Primăria Municipiului Suceava (4 Km), într-o

zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.

În ceea ce privește

data evaluării, instanța a apreciat că în mod corect a fost avută în vedere

data întocmirii raportului de expertiză, față de prevederile exprese ale art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Cu privire la

solicitarea expropriatorului de a fi menținută despăgubirea inițială, instanța

a reținut că sumele propuse cu titlu de despăgubire, 2.061 lei, respectiv 417

lei, au fost stabilite prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul C.C.,

în procedura prealabilă exproprierii efective, conform art. 11 alin. (7) și (8)

din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul

raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor

Publici, care sunt doar orientative. Autorul raportului chiar a arătat că

sumele stabilite nu constituie valori de piață ale terenurilor, or, în cauză,

interesează valoarea de piață.

Cât privește suma de

3.000 euro/ar pretinsă de către expropriat, tribunalul a apreciat-o ca fiind nerealistă,

nejustificată, nesusținută de nicio probă, dimpotrivă, infirmată prin raportul

comisiei de experți.

Instanța a mai

reținut că, în urma exproprierii, în patrimoniul reclamantului au mai rămas 2

parcele la „Dealul Vechi”, respectiv, o parcelă în suprafață de 3968 mp teren

arabil și o parcelă în suprafață de 1.717 mp teren arabil, suprafețe ce sunt

suficient de mari pentru a putea fi folosite conform categoriei de folosință

arabil. De asemenea, s-a reținut că suprafața de 1.717 mp teren a rămas fără

cale de acces, dar se poate amenaja o cale de acces, fără să se diminueze suprafața

reală utilizabilă. În ceea ce privește cele două parcele de la „Pârâul

Imașului” rămase în proprietatea reclamantului, o parcelă în suprafață de 1.963

mp teren arabil și o parcelă în suprafață de 2.500 mp teren arabil, instanța a

reținut că acestea sunt suficient de mari pentru a putea fi folosite conform

categoriei de folosință arabil, ambele având acces asigurat la drumuri de

exploatare existente.

Pentru considerentele

expuse, instanța a admis în parte contestația, conform dispozitivului, iar în

temeiul art. 274 C. proc. civ. a obligat expropriatorul la cheltuieli de

judecată în sumă de 2810 lei, reprezentând onorariul aferent expertizei.

Împotriva acestei

sentințe a declarat apel pârâtul Statul Român - M.T.I., prin CN A.D.N. SA - D.R.D.P.

Iași, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

În motivarea apelului

s-a susținut greșita aplicare a prevederilor art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010,

raportate la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.

Apelantul a arătat că

raportul de evaluare prin care valoarea terenului expropriat a fost stabilită

în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător

valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor

Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei

Șcheia, a fost întocmit cu respectarea prevederilor art. 8 alin. (1) din

Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, potrivit cărora expertul

evaluator este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate

de camerele notarilor publici, potrivit art. 77

1

alin. (5) din Legea

nr. 571/2003 privind C. fisc., cu modificările și completările ulterioare.

A mai susținut

apelantul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în

materia exproprierii, fiind aplicabile cu prioritate în cauză, potrivit

principiului "specialia generalibus derogant."

Un alt motiv de apel

a vizat stabilirea cuantumului despăgubirii, apelantul considerând că nu au

fost respectate exigențele impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

în sensul că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile

similare, întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin

întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu

care se vând în mod obișnuit imobilele.

Contrar susținerilor

experților, apelantul a arătat că există tranzacții efective pe piața

imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de

care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994, sens în care au exemplificat, indicând contractul

de vânzare-cumpărare din 20 noiembrie 2009, prin care au fost înstrăinate două

parcele de 366 mp și, respectiv, 477 mp teren, situate în intravilanul satului

Sf. Ilie, com. Șcheia, cu prețul de 3.500 lei, adică 1,1 euro/mp; contractul de

vânare-cumpărare din 25 august 2008, prin care a fost înstrăinată o suprafață

de 2.500 mp teren arabil situată în extravilanul com. Șcheia, cu prețul de 4.504

lei, adică 1,76 euro/mp; contractul de vânzare-cumpărare din 7 aprilie 2008,

prin care a fost înstrăinată o suprafață de 5.200 mp teren arabil situată în

extravilanul com. Șcheia, cu prețul de 9.667 lei, adică 0,5 euro/mp; contractul

de vânzare cumpărare din 28 aprilie 2009, prin care a fost înstrăinat, cu

prețul total de 27.701 lei (adică 6.550 euro), un imobil compus dintr-un

apartament cu două nivele și din cota parte indiviză din suprafața de 263,43 mp

teren situată în intravilanul satului Sf. Ilie, com. Șcheia, împreună cu un

drept de servitute, contract în raport de care, prin aplicarea metodei

extracției (adică a deducerii valorii construcției din valoarea tranzacției)

rezultă pentru teren un preț situat sub nivelul sumei de 1 euro/mp.

Tranzacțiile sus

menționate atestă, pentru terenurile situate pe raza com. Șcheia, o valoare de

circulație medie de cca. 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de

expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piața imobiliară era mult

mai activă decât la data exproprierii, ceea ce înseamnă că metoda pentru care

au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu

și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective) nu reflectă situația

reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifică în

cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.

În consecință, pentru

aplicarea corectă a disp. art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era necesar

să fie avute în vedere prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în

contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea

parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri, obiecțiunile formulate

în acest sens la instanța de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.

Apelantul a

considerat că nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor referitoare la

greșita aplicare a coeficienților de individualizare care diferențiază terenul

expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de

experți.

În subsidiar, având

în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte, că

valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată,

apelantul a apreciat că se impune aplicarea art. 276 C. proc. civ., cu

consecință diminuării cheltuielilor de judecată suportate de reclamanți și

stabilite în sarcina unității proporțional cu limitele în care pretențiile reclamantului

au fost încuviințate.

Prin Decizia civilă nr.

66 din 22 octombrie 2013, Curtea de Apel Suceava, secția civilă, a respins, ca

nefondat, apelul declarat de pârât, precum și cererea intimatului reclamant de

obligare a apelantului pârât la plata cheltuielilor de judecată în apel.

Cu privire la primul

motiv de apel, instanța a reținut că, deși în speță sunt aplicabile prevederile

Legii nr. 255/2010 și Normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate

prin H.G. nr. 53/2011, în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirii

de către instanță sunt aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 la

care face trimitere în mod expres chiar Legea nr. 255/2010. Astfel, art. 22 alin.

(1) și (3) prevede că „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii

prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în

termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost

comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea

decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către

expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de

atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și

transferului dreptului de proprietate. Acțiunea formulată în conformitate cu

prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21

- 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate

publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.” Din acest text rezultă

cu certitudine faptul că pentru stabilirea cuantumului despăgubirii se aplică art.

26 menționat anterior. Textele invocate de apelant referitoare la evaluare din

Legea nr. 255/2010 și normele de aplicare ale acesteia se referă la evaluarea

făcută anterior exproprierii, iar nu la stabilirea despăgubirilor de către

instanță în caz de contestare a hotărârii expropriatorului.

A doua critică din

apel, vizând nerespectarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la efectuarea

raportului de expertiză, a fost înlăturată cu motivarea că nu constituie o

încălcare a acestor dispoziții faptul că s-au folosit de către experți oferte

de vânzare, iar nu prețuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare. Textul

de lege se referă la „prețul cu care se vând imobilele de același fel”, ceea ce

nu înseamnă că nu pot fi luate în considerare și ofertele de vânzare, în lipsa

unor tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile. Textul de lege

se referă și la prețurile cerute în ofertele de vânzare, care nu pot fi

apreciate ca nereale, interesul vânzătorilor fiind să își înstrăineze bunul.

Este real că, de regulă, în urma negocierilor dintre vânzător și cumpărător,

prețul poate să scadă, dar diferența nu poate fi semnificativă, iar experții au

ținut cont și de acest aspect în efectuarea expertizei. Pe de altă parte,

Curtea a reținut că pârâta nu a demonstrat că s-au pus la dispoziția expertului

contracte de vânzare-cumpărare de la data efectuării raportului de expertiză

(septembrie 2012) având ca obiect terenuri din extravilanul comunei Șcheia, pe

care experții nu le-au avut în vedere.

Astfel, pârâta a

depus o dată cu cererea de apel patru contracte de vânzare cumpărare din

perioada 2008-2009 ce nu pot fi luat în considerare, față de data efectuării

raportului de expertiză.

Referitor la data în

raport de care se stabilește valoarea despăgubirilor, în criticile formulate de

pârâta apelantă, aceasta se referă la data exproprierii, apreciind că experții

trebuiau să aibă în vedere prețurile practicate pe piața imobiliară la acea

dată. Curtea a apreciat însă că valoarea despăgubirilor trebuie stabilită în

funcție de prețurile practicate pe piața imobiliară la data întocmirii

raportului de expertiză, astfel cum prevede în mod expres art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994. Ceea ce s-a avut în vedere de legiuitor este ca valoarea

despăgubirilor pentru expropriere să fie stabilită la o dată cât mai apropriată

de data pronunțării hotărârii judecătorești, pentru ca persoana care primește

despăgubirile să își poată eventual achiziționa o proprietate asemănătoare cu

cea expropriată, fără a suferi un prejudiciu ca urmare a fluctuațiilor pieței.

De asemenea, instanța

de apel a constatat că elementele de individualizare ale proprietăților

comparabile (localizare, utilizarea permisă, condițiile pieței, mărimea

suprafeței, deschidere, utilități, acces, teren în exces), fiind diferite față

de cele ale proprietății evaluate, fiecare dintre aceste diferențe a fost luată

în considerare de către cei trei experți, care au corectat prețul proprietății

comparabile prin aplicarea diferitelor procente, apreciere corectă în

condițiile în care nu s-au adus de către pârâtul apelant alte argumente pertinente

pentru modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit S.I.E., aplicând

metode cantitative și/sau calitative pentru analiza diferențelor și estimarea

corecțiilor.

În concluzie, în

lipsa altor probe care să demonstreze că această evaluare nu e corectă, în mod

justificat prima instanță a stabilit valoarea despăgubirilor conform raportului

de expertiză întocmit în cauză, toți cei trei experți, inclusiv cei desemnați

de părți, ajungând la o concluzie comună în ceea ce privește evaluarea.

Curtea a apreciat ca

neîntemeiată critica privind neaplicarea de către prima instanță a

dispozițiilor art. 276 C. proc. civ., având în vedere că textul vizează problema

compensării cheltuielilor de judecată, problemă care se pune numai atunci când

părțile sunt obligate reciproc. În cazul de față, nu s-a formulat o cerere

reconvențională de către pârât, fiind admisă doar cererea reclamantului, deci art.

276 C. proc. civ. nu era aplicabil.

Instanța a respins ca

nefondată cererea intimatului de acordare a cheltuielilor de judecată, cerere

formulată în cuprinsul întâmpinării, motivat de faptul că la dosar nu au fost

depuse acte doveditoare ale acestor cheltuieli.

Împotriva Deciziei

nr. 66 din 22 octombrie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă, a

declarat recurs pârâtul Statul Român reprezentat de M.T.I., prin CN A.D.N.R. SA,

invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea acestui

motiv de recurs se susțin următoarele:

fost înlăturată critica din memoriul de apel referitoare la procedura

derogatorie specială de stabilire a despăgubirilor, consacrată de dispozițiile

Legii nr. 255/2010 și de Normele metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, cu toate că,

în raport cu Legea nr. 33/1994, care reprezintă dreptul comun în materia

exproprierii, Legea nr. 255/2010 reprezintă o lege specială ce reglementează

procedura de expropriere pentru realizarea obiectivelor prevăzute la art. 1 din

acest act normativ, iar prevederile legii speciale sunt aplicabile cu

prioritate în cauză, potrivit principiului „specialia generalibus derogant”,

instanța de apel a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conține

dispoziții derogatorii sub aspectul stabilirii de către instanță a

despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate și că, în această privință,

sunt incidente dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.

Concluzia sus

menționată este consecința greșitei interpretări a legii, deoarece, potrivit art.

11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010, înainte de data începerii

activității comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, un expert

evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al A.N.E.

din România - A.N.E.V.A.R., va întocmi un raport de evaluare a imobilelor

expropriate, iar acest raport de evaluare se întocmește avându-se în vedere

expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art.

77

1

alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu

modificările și completările ulterioare. În același sens sunt și dispozițiile

art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010.

Din coroborarea

dispozițiilor legale sus menționate rezultă că, în cadrul procedurii

administrative de expropriere, despăgubirile se stabilesc pe baza raportului de

evaluare pe baza expertizelor întocmite și actualizate de Camerele Notarilor

Publici, aceste reglementări având un caracter imperativ, iar în măsura în care

expropriatorul a cuantificat corect cuantumul despăgubirilor în procedura administrativă,

reevaluarea acestora de către instanța de judecată nu se justifică, concluzia

curții de apel în sensul că dispozițiile derogatorii ale Legii nr. 255/2010 ar

fi aplicabile numai în cadrul procedurii administrative neavând nicio

justificare.

Pe de altă parte,

este real faptul că dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere

la art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, însă această trimitere se referă la

dispozițiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun

în materie, iar nu la modalitatea de evaluare și de stabilire a despăgubirilor.

Concluzia sus menționată este justificată de faptul că potrivit art. 22 din

Legea nr. 255/2010, acțiunea prin care persoana expropriată contestă cuantumul

despăgubirii se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fiind

astfel evident că aceste din urmă reglementări sunt aplicabile doar sub aspect

procedural, adică sub aspectul modului de desemnare a comisiei de experți și de

întocmire a expertizei, iar nu și sub aspectul metodei de evaluare, care are o

reglementare specială în cuprinsul dispozițiilor sus menționate din Legea nr. 255/2010.

În raport de cele

arătate, având în vedere faptul că prin raportul de evaluare întocmit de

evaluatorul C.C. valoarea terenului expropriat a fost stabilită în cadrul

procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzătoare valorii determinate

prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile

arabile extravilane situate pe raza Comunei Șcheia, cu respectarea art. 11 alin.

(7) și (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 8 alin. (1) din Normele metodologice,

recurentul consideră că cererea reclamantului de anulare a hotărârii de

expropriere nu se justifică.

statuarea instanței de apel privind incidența în cauză a dispozițiilor art. 26

din Legea nr. 33/1994 este corectă, această dispoziție legală a fost greșit

interpretată și aplicată în speță.

Potrivit textului de

lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii experții, precum și

instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit

imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce

înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să

se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare, întrucât numai

tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de

vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod

obișnuit imobilele.

Față de reglementarea

în discuție, în mod greșit ambele instanțe au valorificat concluziile

raportului de expertiză efectuat în cauză în condițiile în care acest raport nu

reflectă prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel,

deoarece experții nu au verificat și identificat niciun fel de tranzacții

concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat,

ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet sau la

agențiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor

fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de

corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul

expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în

vedere.

În contextul în care

nu există nicio probă și niciun indiciu din care să rezulte că prețurile

menționate în anunțurile de vânzare examinate de experți ar corespunde cu

prețurile de tranzacționare efectivă, care se stabilesc pe baza negocierilor

dintre proprietar și potențialii cumpărători și care pot fi influențate de

evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data

încheierii tranzacției efective, corecta aplicare a dispozițiilor art. 26 din

Legea nr. 33/1994 impunea ca datele din ofertele examinate să fie verificate și

prin prisma unor tranzacții efective, pentru a se putea stabili în acest mod în

ce măsură respectivele oferte corespund realității pieței imobiliare.

Din această

perspectivă, contrar celor reținute de experți și de instanțe, recurentul

consideră că există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții

aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de

circulație în concordanță cu art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, tranzacții

atestate de contractele de vânzare cumpărare autentice depuse în copie la dosar

în apel și care reflectă, pentru terenurile situate pe raza com. Șcheia, o valoare

de circulație medie de cca 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de

expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piața imobiliară era mult

mai activă decât la data exproprierii (respectiv în perioada anilor 2008-2009).

Aceasta înseamnă în mod evident că metoda pentru care au optat experții (respectiv,

comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau

cu tranzacții efective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe

piața imobiliară și că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor

raportului de expertiză, ele impunându-se a fi înlăturate prin prisma înscrisurilor

noi depuse în apel, înscrisuri a căror veridicitate, credibilitate și forță probantă

sunt consacrate de dispozițiile art. 1173 alin. (1) C. civ. anterior și care

reflectă realitatea pieței imobiliare din zonă la o dată la care prețurile

practicate erau net superioare față de data emiterii hotărârilor de expropriere

contestate în prezenta cauză.

în raport de care se calculează despăgubirile, instanța de apel a avut în

vedere faptul că potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la calculul

despăgubirilor se ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit

imobilele de același fel la data întocmirii raportului de expertiză, dar a

ignorat faptul că, sub aspectul stabilirii despăgubirilor, Legea nr. 33/1994

reglementează o procedură diferită față de cea specială prevăzută de Legea nr. 255/2010.

În sistemul Legii nr. 33/1994, instanța este sesizată în mod direct cu cererea

de expropriere, fiind învestită să se pronunțe atât în ceea ce privește

pretenția de expropriere, întinderea imobilului expropriat, cât și în privința

valorii despăgubirilor, fără derularea vreunei proceduri prealabile. În schimb,

în reglementarea Legii nr. 255/2010, despăgubirile cuvenite persoanei

expropriate se stabilesc în cadrul unei proceduri administrative prealabile,

prin hotărârea emisă de expropriator, iar potrivit art. 9 alin. 4 și respectiv

2 din acest act normativ, transferul dreptului de proprietate operează de drept

la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator,

ulterior consemnării despăgubirilor, contestația împotriva deciziei de

expropriere nesuspendând transferul dreptului de proprietate asupra imobilului

în cauză.

Prin urmare, în

sistemul Legii nr. 255/2010, transferul dreptului de proprietate operează la

momentul emiterii hotărârii de expropriere, așa încât nu există nicio rațiune

pentru calculul despăgubirilor în funcție de o dată ulterioară la care, în

eventualitatea formulării unei contestații, se întocmește raportul de

expertiză.

Așa fiind, consideră

recurentul, data la care trebuiau să se raporteze experții și instanța la stabilirea

despăgubirilor era data emiterii hotărârii de expropriere.

Examinând decizia

recurată, prin prisma motivului de recurs invocat și a argumentelor aduse în

dezvoltarea recursului, Înalta Curte reține următoarele:

critici subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

recurentul susține, în esență, că dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994

sunt aplicabile în speță numai în ceea ce privește procedura de soluționare a

acțiunii prin care se contestă cuantumul despăgubirii, nu și cu privire la

modalitatea de evaluare și stabilire a despăgubirii, care este supusă normelor

speciale prevăzute la art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010 și art. 4

alin. (2) lit. f)) din Normele metodologice de aplicare a acestei legi.

Cu privire la această critică, Înalta Curte

constată că, potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010: „

Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art.

19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de

prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de

stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea

contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra

imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă

efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului

dreptului de proprietate”.

Alin. (3) al aceluiași articol prevede că: „Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului

articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea

nr. 33/1994

privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în

ceea ce privește stabilirea despăgubirii”.

Chiar

textul normei din legea specială relevă fără echivoc faptul că trimiterea pe

care o face la dispozițiile art. 21-27 din Legea

nr. 33/1994 vizează stabilirea despăgubirii

sub toate aspectele reglementate de normele la care se face trimitere, fără

restricția pe care o impune interpretarea evident greșită a recurentului.

În lipsa vreunei

prevederi exprese în

Legea nr. 255/2010,

care să limiteze sau să restrângă în vreun fel aplicarea

art. 21-27 din Legea

nr. 33/1994, instanța de apel a procedat în

mod corect, dând eficiență deplină prevederilor art. 26 alin. (1) și (2) din

Legea nr. 33/1994, potrivit cărora d

espăgubirea se

compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar

l

a

calcularea cuantumului despăgubirilor se ține seama de prețul cu care se vând,

în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și

de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Este

justă concluzia instanței de apel, în sensul că textele legale invocate de

pârât, referitoare la evaluare, din Legea nr. 255/2010, sunt aplicabile exclusiv

în procedura administrativă prealabilă exproprierii, iar nu cu ocazia

stabilirii despăgubirilor de către instanță în caz de contestare a hotărârii

expropriatorului. Această concluzie se bazează pe interpretarea logică și

sistematică a prevederilor acestei legi speciale, care reglementează în mod

detaliat etapele administrative ale procedurii de expropriere, distincte de etapa

judiciară la care se face trimitere în caz de contestare a hotărârii de

stabilire a despăgubirii emisă de expropriator.

Evaluarea

făcută exclusiv prin raportare la

ghidul privind valorile orientative ale proprietăților

imobiliare, elaborat pentru uzul birourilor notariale, are caracter estimativ,

acest aspect rezultând din prevederile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010

(text care reglementează obligația expropriatorului d

e a

aproba, prin H.G. sau, după caz, prin hotărâre a autorității administrației

publice locale, printre altele, și „sumele individuale aferente despăgubirilor

estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit având

în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici”).

Estimarea semnifică, din perspectiva conținutul său semantic, operațiunea de

evaluare cu aproximație, aprecierea valorii sau mărimii pe baza unor date incomplete,

această operațiune fiind efectuată de către expropriator în cadrul unei

proceduri necontencioase, fără a lua în considerare punctul de vedere al

persoanei expropriate. Or, estimarea, ca modalitate de determinare a unei

valori, este incompatibilă cu procedura de evaluare judiciară, care se bazează

pe un probatoriu complet, administrat cu respectarea principiului

contradictorialității.

De

altfel, în prezenta speță, evaluatorul C.C. a precizat expres în cuprinsul

raportului de evaluare că valoarea stabilită are la bază exclusiv „calculatorul

notarial valabil din ianuarie 2011 - Județul Suceava”, că raportul de expertiză

nu stabilește valoarea de piață a terenului și nu este întocmit conform S.I.E.,

A.N.E.V.A.R.

Tocmai datorită

caracterului orientativ și estimativ al valorilor cuprinse în g

hidurile privind valorile orientative ale

proprietăților imobiliare întocmite la solicitarea camerelor notarilor publici,

legiuitorul a prevăzut posibilitatea ca persoana expropriată, care se consideră

nedreptățită prin suma ce i-a fost oferită de expropriator, să solicite

instanței stabilirea unei valori corecte, pe baza unei expertize judiciare

întocmite cu respectarea art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.

Este

nefondat argumentul recurentului, în sensul că, în măsura în care

expropriatorul a cuantificat corect cuantumul despăgubirilor în procedura

administrativă, reevaluarea acestora de către instanța de judecată nu se mai

justifică.

Recurentul

pornește în mod eronat de la premiza că acțiunea formulată de cel îndreptățit

în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010 și art. 21-27 din Legea nr. 33/1994

ar avea natura unei căi de atac limitate la verificarea legalității și

temeiniciei hotărârii de stabilire a despăgubirilor exclusiv prin prisma

situației și criteriilor avute în vedere la momentul emiterii acesteia.

În

realitate, modul diferit de reglementare a procedurii de evaluare

în etapa

jurisdicțională denotă intenția legiuitorului de a conferi instanței de

judecată posibilitatea de a analiza cererea reclamantului și pe alte temeiuri

decât cele avute în vedere în faza administrativă, finalitatea fiind aceea a

stabilirii valorii reale a despăgubirii, pe baza prețului de piață al

imobilului de la data expertizei efectuate în cursul judecății.

referitoare la faptul că instanța de apel nu a înlăturat lucrarea de

specialitate întocmită în primă instanță și care nu a avut în vedere prețul de

circulație reflectat în contracte autentice de vânzare-cumpărare, cu încălcarea

cerințelor art. 26 din Legea nr. 33/1994, nu este fondată.

În sensul

dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prețul cu care se vând,

în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză se poate

dovedi, de regulă, cu înscrisuri reprezentând contracte autentice de

vânzare-cumpărare, care exprimă cel mai convingător prețul rezultat în urma

întâlnirii cererii cu oferta.

Însă, în

lipsa unor astfel de dovezi, nimic nu împiedică o evaluare care să aibă în

vedere alte criterii, precum: ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau

prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru

imobile de același fel, metoda comparației în raport de diferitele prețuri de

tranzacționare, caracteristicile fizice ale terenului, localizare, acces, alte

elemente caracteristice ale proprietății, etc.

În speță,

expertiza a folosit drept variabile de comparație ofertele de pe piața

imobiliară și s-au efectuat corecții în raport de elementele caracteristice ale

proprietății în condițiile unei piețe imobiliare inactive. Totodată, raportul a

menționat că în perioada de referință nu s-au încheiat tranzacții imobiliare,

piața imobiliară fiind în stagnare.

În acest

context al analizei, se reține că lipsa tranzacțiilor pe piața imobiliară nu

poate determina amânarea efectuării expertizei până la data încheierii unor

astfel de acte juridice.

Dacă s-ar

limita posibilitatea experților de a evalua imobilul numai în raport de

tranzacțiile deja efectuate la data întocmirii raportului, pe lângă

posibilitatea ca la acel moment să nu se fi încheiat asemenea acte juridice,

s-ar limita nejustificat posibilitatea lor de apreciere și s-ar lipsi de

conținut însuși scopul pentru care legea a dispus întocmirea unui raport de

către o comisie formată din trei experți, propuși de instanță și de părțile

aflate în conflict, fiind suficientă depunerea unui număr oarecare de acte

juridice încheiate pentru terenuri asemănătoare, ceea ce legea nu consideră că

este suficient.

În

această situație, este firesc ca expertiza să se realizeze în raport și de alte

criterii privind valoarea imobilului (oferte de vânzare, de exemplu, dar și

situarea imobilului, apropierea de anumite utilități, raportul cerere-ofertă

ș.a.).

Pe de

altă parte, recurentul-pârât avea sarcina de a proba ceea ce afirmă, dovezi ce

nu s-au produs. Procesul civil, în general, este un proces al intereselor

private și, ca atare, revine în sarcina celui care face o afirmație să probeze

pretențiile sale, conform art. 1169 C. civ. 1864, instanța neputând suplini

această obligație în virtutea rolului său activ consacrat de art. 129 alin. (5)

C. proc. civ.

Contractele

de vânzare cumpărare depuse în apel au fost încheiate în perioada 2008-2009, cu

mult anterior momentului efectuării expertizei judiciare, fiind în mod corect

înlăturate de instanța de apel.

În

absența oricăror probe din care să rezulte că prețul cu care se vând, în mod

obișnuit, imobilele de același fel este mai mic decât cel stabilit prin

raportul de expertiză efectuat în cauză, susținerile privind o evaluare greșită

a despăgubirilor acordate sunt neîntemeiate.

Cum

evaluarea făcută prin expertiza însușită de instanță respectă criteriul legal

prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 pentru determinarea

cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamantului, această critică formulată de

pârât nu poate fi reținută.

reținută susținerea recurentului în sensul că data în raport de care

se calculează despăgubirile este data emiterii hotărârii de expropriere.

Prevederile art. 21-27

din Legea nr. 33/1994, aplicabile în speță, reglementează procedura judiciară a

exproprierii. În cuprinsul acesteia, este determinat, prin art. 25, modul de

constituire a comisiei de experți care va efectua expertiza ce urmează a

avea ca obiectiv tocmai stabilirea cuantumului despăgubirilor, în

condițiile art. 26. Prin urmare, este indiscutabil că raportul de

expertiză la care fac trimitere prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 este

cel efectuat prin intermediul instanței de judecată.

Nu se poate susține

că această interpretare nu ar putea fi aplicată în cazul exproprierilor

efectuate în temeiul Legii nr. 255/2010. Câtă vreme art. 22 alin. (3) din Legea

nr. 255/2010 face trimitere expresă la procedura reglementată de art. 21-27 din

Legea nr. 33/1994, fără nicio distincție, concluzia care se impune este

aceea că această trimitere include modalitatea de stabilire a despăgubirilor în

condițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, adică prin raportare la data

efectuării raportului de expertiză care, pentru considerentele anterior expuse,

nu poate fi, în interpretarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, decât un raport

efectuat în procedura judiciară.

Această interpretare,

rezultată din voința legiuitorului de a reglementa un anumit moment ca

dată de referință în calculul despăgubirilor cuvenite expropriatului, nu

ar putea fi înlăturată de natura diferită a celor două proceduri. Dacă ar fi

dorit ca în cazul exproprierilor efectuate în baza Legii nr. 255/2010 să existe

o altă dată de referință în calculul acestor despăgubiri, legiuitorul ar

fi reglementat acest aspect în cuprinsul acestei legi. Însă, trimiterea la

dispozițiile Legii nr. 33/1994, pe care Legea nr. 255/2010 o face în

cuprinsul său, în ceea ce privește data în raport cu care se calculează

despăgubirile, denotă intenția legiuitorului de a reglementa unitar data

de referință în privința despăgubirilor ce se cuvin persoanelor

expropriate, indiferent de actul normativ în temeiul căruia a operat

exproprierea.

Această

concluzie este susținută și de Curtea Constituțională, care, în considerentele

Deciziei

nr. 395

din

1 octombrie 2013, publicată în M. Of. al României, Partea I, nr. 685 din 7

noiembrie 2013 (excepție prin care s-a respins excepția de

neconstituționalitate a prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

invocată într-un litigiu având ca obiect expropriere, guvernată de dispozițiile

Legii nr. 255/2010), a reținut următoarele:

„

Prevederile art. 26

alin. (2)

din

Legea nr. 33/1994 vizează stabilirea despăgubirilor în caz

de neînțelegere între părți cu privire la cuantumul acestora, în faza judiciară

a procedurii exproprierii. Potrivit acestui text de lege, evaluarea imobilului

supus exproprierii se face în raport de prețurile de tranzacționare a unor

imobile similare, de la data întocmirii raportului de expertiză, adică la o dată

cât mai apropiată de momentul pronunțării hotărârii prin care se stabilește

cuantumul despăgubirii și de momentul transferului dreptului de proprietate.

Prin urmare, instanța nu se poate raporta la valoarea despăgubirilor stabilită

la momentul emiterii actului de expropriere, deoarece tocmai contestarea

valorii despăgubirii stabilite la acel moment a declanșat procesul între părți,

respectiv faza judiciară a procedurii de expropriere. Creșterea sau descreșterea

valorii imobilului supus exproprierii, consecința a fluctuației pieței în

domeniul imobiliar, are un caracter general, iar corecția acestui fenomen a

generat necesitatea stabilirii valorii despăgubirilor prin raportare la

valoarea de piață a imobilului la momentul cel mai apropiat de finalizarea

procedurii de expropriere.

Instanța

nu poate stabili, fără a prejudicia părțile, o altă valoare a despăgubirilor

decât cea rezultată în urma raportului de expertiză efectuat în cursul judecării

cauzei, și nici nu poate avea în vedere un alt cuantum al despăgubirilor,

stabilit în etapa administrativă a procedurii de expropriere, pe care părțile

însele nu l-au acceptat la acel moment. Cum părțile nu au ajuns la un acord în

privința întinderii despăgubirii până la momentul judecății, și nici în cursul

acesteia, rezultă ca valoarea despăgubirilor va fi stabilită de instanță după

criteriile reglementate

în

art. 26

din Legea nr. 33/1994,

adică la momentul întocmirii raportului de expertiza.

De

altfel, acest moment este cel ce reflectă valoarea reala a imobilului supus

exproprierii, întinderea despăgubirii fiind echivalentă cu valoarea de piață a

imobilului, reprezentând, în consecință, o dreaptă despăgubire”.

Având în

vedere la pronunțarea soluției în prezenta speță inclusiv argumentele deduse

din considerentele deciziei instanței de contencios constituțional, pe deplin

aplicabile, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., a

respins recursul declarat de pârât, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul

declarat de pârâtul Statul Român reprezentat de M.T.I. prin CN A.D.N.R. SA,

împotriva Deciziei nr. 66 din 22 octombrie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția

I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 22 mai 2014.