ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 430/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 430/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra recursului

civil de față, constată următoarele:

La data de 4 noiembrie 2011 reclamanta V.E. a introdus pe

rolul Tribunalului Suceava contestație împotriva Hotărârii nr. 8 din 17

octombrie 2011 emisă de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și

acordare a despăgubirilor din cadrul comunei Șcheia solicitând î

n

contradictoriu cu pârâții: S

tatul

Român prin C.N.A.D.N.R. SA - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași,

Comuna Șcheia prin primar, verificarea legalității în ceea ce privește

cuantumul despăgubirilor, deoarece acestea au fost calculate la un preț mult

inferior prețului de piață, a valorii de înlocuire și a prețului cerut de către

reclamantă.

Reclamanta a solicitat totodată și exproprierea totală a

suprafeței de teren care nu mai poate fi folosită conform destinației sale și

la care nu mai are cale de acces, cuprinsă în Titlul de proprietate nr. 3334

din 4 decembrie 2009 și obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor

pentru aceste suprafețe de teren, în raport de prețul de piață solicitat, de 40

de euro/ mp.

În subsidiar, în măsura în care instanța de judecată va

stabili că nu se impune exproprierea totală, reclamanta a soliciatat obligarea

expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat prin

diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.

În drept, reclamanta a invocat

Legea

nr. 255/2010, Legea nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor

Omului.

Prin sentința civilă nr. 498 din 12 martie 2013,

Tribunalul Suceava a admis în parte acțiunea, a modificat în parte Hotărârea nr.

8 din 17 octombrie 2011 și a dispus plata în favoarea reclamantei a sumei de

13.658,32 euro la cursul oficial al BNR din ziua plății, cu titlu de despăgubiri

pentru exproprierea imobilului situat în comuna Șcheia, județul Suceava,

constând în suprafața de 1.196 mp teren, identică cu parcela din C.F.,

rezultată în urma dezmembrării imobilului cu nr. cadastral 32.420 din C.F.

Șcheia.

A respins cererea pentru exproprierea totală a

suprafeței de teren rămasă neexpropriată.

A respins cererea privind obligarea expropriatorului

la plata unei despăgubiri, reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea

valorii terenului rămas în urma exproprierii.

A dispus obligarea pârâtului Statul Român, prin C.N.A.D.N.R.

SA - D.R.D.P. Iași la plata către reclamantă a sumei de 2.500 lei cu titlu de

cheltuieli de judecată, din care 2200 lei reprezintă onorariu experți și 300

lei onorariu avocat.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că prin Hotărârea

nr. 8 din 17 octombrie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de

proprietate și acordarea despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 1.476

lei în favoarea reclamantei V.E., cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea

imobilului constând în suprafața de 1.196 mp teren, identică cu parcela din

C.F., rezultată în urma dezmembrării imobilului cu numărul cadastral din C.F.

UAT Șcheia.

Imobilul a fost expropriat conform H.G. nr. 614/2011

(poziția 371 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de

expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul

„Variantei de ocolire a municipiului Suceava”.

Potrivit art. 22 alin.

(1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare,

expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului

despăgubirilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. (3) din lege, acțiunea se

soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea

ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26 alin. (1) și (2)

din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru generală în materie de expropriere) la care

Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză, stabilește

criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că

despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța de judecată, trebuie să țină seama

de prețul la care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile aduse de aceștia.

În speță, a reținut

prima instanță, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 1476

lei, reclamanta a pretins suma de 700 euro/ar, conform precizărilor depuse la dosar

(filele 225-226) iar, prin raportul de expertiză întocmit în cauză de experții

C.S., M.V. și M.A. s-a stabilit valoarea terenului de 11,42 euro/ mp, (în total

13.658,32 euro) prin raportare la valoarea de piață după Standardele

Internaționale de Evaluare.

Expropriatorul a

formulat obiecțiuni la raportul de expertiză care au fost încuviințate de instanță,

dispunându-se efectuarea unui supliment la raport, prin care comisia de experți

și-a menținut opinia cu privire la estimarea valorii terenului (filele 199-208

dosar fond).

Prin obiecțiunile

formulate s-a invocat, în esență, că experții nu s-au raportat la tranzacții

concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea

valorii terenului expropriat, doar oferte de vânzare pentru terenuri similare

sau comparabile, că nu s-a ținut seama de caracteristicile terenului, omițând

totodată aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii

coeficienți de corecție.

Instanța de fond a

reținut că pentru determinarea prețului de piață, într-adevăr, experții nu au

avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare

pentru terenuri similare sau comparabile, însă, prin suplimentul la raportul de

expertiză referitor la acest aspect, au arătat că determinarea valorii

terenului se întemeiază pe sursele de informare aflate la dispoziția experților,

anume: bănci, agenții imobiliare, primărie, presa de specialitate, care nu au

oferit informații despre tranzacțiile încheiate, acest aspect confirmând

caracterizarea de piață imobiliară inactivă în perioada 2008-2010, de unde

raritatea informațiilor despre tranzacțiile încheiate.

S-a mai reținut că,

informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o

dovadă a valorii de piață, deoarece, chiar pe piețele în declin, există

vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde și, a nu ține cont de

dovada prețurilor realizate astfel de vânzători, ar însemna ignorarea realității

pieței.

Au mai arătat

experții că puținele tranzacții efective, nu sunt credibile, date fiind

diferențele nejustificat de mari de prețuri de vânzare, astfel că folosirea

ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie

atribuită datelor faptice și a ipotezelor de utilizare (Standardele

Internaționale de Evaluare 2011, IVS - Cadrul general).

Potrivit acelorași

Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective, suficiente

cu terenuri comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu

sunt credibile și/ sau nu pot fi verificate pentru evaluare, se pot folosi și

prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile

de cumpărare de terenuri comparabile (fila 206 dosar fond).

Cum valoarea de piață

a terenului expropriat stabilită prin metoda comparației ofertelor respectă

aplicarea principiilor Standardelor Internaționale de Evaluare 2011, s-a

conchis că instanța trebuie să țină cont de concluziile unanime ale experților,

întrucât au o bază legală de estimare (S.I.E 2011), în timp ce expropriatorul,

deși le-a contestat, nu a oferit niciun exemplu de tranzacție similară sau

comparabilă.

Așa fiind, tribunalul

și-a însușit raportul de expertiză prin care  s-a stabilit o valoare de piață

de 11,42 euro/ mp, valoare pe care a apreciat-o ca rezonabilă, având în vedere

faptul că terenul este situat la o distanță relativ mică de Municipiul Suceava,

într-o zonă pretabilă pentru construcții cu destinații diverse.

În ceea ce privește

data evaluării, s-a reținut că s-a avut în vedere data întocmirii raportului de

expertiză, față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994.

Cererea

expropriatorului de a fi reținută despăgubirea inițială nu a fost admisă, deoarece

suma propusă cu titlu de despăgubiri în cuantum de 1476 lei a fost stabilită

prin raportul de evaluare întocmit de Călinescu Costel, în procedura prealabilă

exproprierii efective, conform art. 11 alin. (7), (8) din Legea nr. 255/2010 și

art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la

expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici (fila 45-49

dosar).

Expertizele notariale

sunt doar orientative. Mai mult, în cuprinsul raportului se menționează că suma

stabilită, de 1.476 lei, nu constituie valoarea de piață, or, așa cum s-a

arătat deja, ceea ce interesează în cauză este tocmai valoarea de piață a

terenului expropriat.

Nici suma pretinsă de

reclamantă de 40 euro/ mp nu a putut fi reținută, deoarece nu este nesusținută

de nicio probă, dimpotrivă, este infirmată de raportul comisiei de experți la

care s-a făcut mai sus referire.

A mai reținut prima

instanță că, potrivit aceluiași raport de expertiză, după expropriere, în

patrimoniul reclamantei au rămas două parcele de teren în suprafață de 1.980 mp

arabil și 1.629 mp arabil, ce pot fi folosite conform categoriei de folosință

existentă la data exproprierii, având acces asigurat pe drumuri de exploatare

(fila 167 dosar), astfel că, cererile reclamantei pentru exproprierea totală a

suprafeței de teren rămasă neexpropriată, precum și cea privind obligarea

expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat

prin diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, nu sunt

întemeiate.

Referitor la cererea

privind exproprierea unei suprafețe de teren mai mari, instanța de fond a

reținut că Legea nr. 255/2010 limitează obiectul contestației împotriva

hotărârii expropriatorului, precum și competența instanței de judecată doar la

verificarea cuantumului despăgubirii, precizând expres, că dispozițiile art. 21-27

din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile numai în ceea ce privește stabilirea

despăgubirii (art. 27 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010).

Art. 24 din Legea nr.

33/1994 privind posibilitatea instanței de a aprecia asupra caracterului

parțial sau total al exproprierii, nu este aplicabil în speță, întrucât

interesează doar procedura de expropriere generală, de drept comun, prevăzută de

Legea nr. 33/1994, or, litigiul de față este fundamentat pe Legea nr. 255/2010,

lege specială în materia exproprierii, care cuprinde dispoziții derogatorii sub

acest aspect.

Împotriva acestei

hotărâri a formulat,,recurs” pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA -

Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, calificat ulterior, în mod corect,

ca fiind apel, la termenul din 11 iunie 2013.

În motivarea apelul

său, pârâtul a arătat că,

în ceea ce privește valoarea

despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, aceasta a fost

corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii

hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind

nelegală.

În

acest sens, potrivit art. 5 alin. (1), art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010

sumele individuale aferente

despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare

întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere

expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art.

77

1

alin. (5) din C. fisc.

În

conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare

întocmit de evaluator Călinescu Costel,

valoarea

terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii

administrative la suma de 0,3 euro/ mp, corespunzător valorii determinate prin

expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru

terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Șcheia.

Având

în vedere faptul că

dispozițiile

Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii,

întrucât

vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la

art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie,

norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru

cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări

derogatorii,

prevederile legii speciale

sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „specialia

generalibus derogant”.

Î

mprejurarea că art. 22

alin. (3) din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27

din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond în sensul că nu

ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea

reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul

că în privința reglementărilor din legea generală (art. 21-27) textul art. 22 alin.

(3) din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub

aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de

expropriere, adică sub aspect procedural.

În

raport de cele arătate,

consideră

că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei a fost corect stabilită în

cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza

notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care

cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifica a

fi

admisă.

Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită

prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de

circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi

fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

În

speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și

identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu

caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar

oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea

despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor

coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente

între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare

avute în vedere.

Contrar

celor reținute de experți și de prima instanță,

există tranzacții efective pe piața imobiliară la care

experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili

prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994

, sens în care exemplifică următoarele:

contractul de vânzare - cumpărare din 20 noiembrie 2009,

contractul de vânzare - cumpărare din 25 august 2008,

contractul de vânzare - cumpărare din 7 aprilie 2008,

contractul

de vânzare - cumpărare din 28 aprilie 2009.

Tranzacțiile

sus menționate atestă, pentru terenurile situate pe raza comunei Șcheia, o

valoare de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin

raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piața

imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, ceea ce înseamnă că

metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu

oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective) nu

reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și, că nu

se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.

În

consecință,

pentru aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. (2)

din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere prețurile concrete de

tranzacționare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile

similare, iar evaluarea parcelei în discuție să se raporteze la aceste prețuri,

obiecțiunile formulate în acest sens la instanța de fond

fiind înlăturate în mod nejustificat.

Pe de altă parte,

nu se justifică nici înlăturarea obiecțiunilor

referitoare la greșita aplicare a

coeficienților de individualizare care diferențiază terenul expropriat de

terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experți.

Prin aceste

obiecțiuni

s-a explicat în mod punctual și detaliat motivele pentru

care coeficienții de individualizare referitori la criteriile utilităților,

mărimii suprafeței, topografiei și terenului în exces au fost greșit

cuantificați de experți, ori criticile sus menționate au fost înlăturate prin

prisma unor argumente de ordin general, lipsite de pertinență și obiectivitate,

care nu țin seama de caracteristicile concrete ale terenului expropriat.

Prin

întâmpinarea formulată, intimata-reclamantă V.E. a solicitat respingerea apelului

declarat de pârât.

Prin decizia nr. 24

din 11 iunie 2013, Curtea de Apel Suceava, secția civilă, a respins, ca

nefondat, apelul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA,

păstrând soluția și motivarea Tribunalului Suceava.

Astfel, s-a reținut

că potrivit dispozițiilor art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 „raportul de

evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate

de Camerele notarilor publici, potrivit art. 77

1

alin. (5) din Legea

nr. 571/2003 privind C. fisc., cu modificările și completările ulterioare”.

Necontestat,

dispozițiile Legii nr. 255/2010 au caracter special în raport de cele ale legii-cadru

în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform principiului

„specialia generalibus derogant”.

Prin dispozițiile art.

22, actul normativ cu caracter special prevede însă că „expropriatul nemulțumit

de cuantumul despăgubirii (…) se poate adresa instanței judecătorești

competente (…) fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către

expropriator asupra imobilului supus exproprierii” (alin. (1)), iar „acțiunea

formulată (..) se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr.

33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce

privește stabilirea despăgubirii” (alin. (3)).

În interpretarea

acestor dispoziții legale, care reglementează expres posibilitatea

expropriatului de a se adresa unei instanțe judecătorești doar pentru

rezolvarea nemulțumirilor sale legate de „cuantumul despăgubirilor” - alin. (1)

- și care fac trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 „în

ceea ce privește stabilirea despăgubirilor” - alin. (3) - nu se poate aprecia

că trimiterea la dispozițiile din legea-cadru, expres indicate, ar viza doar

aspecte procedurale, astfel cum susține pârâtul.

Potrivit

dispozițiilor art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994: „Despăgubirea se

compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Conform dispozițiilor

art. 27 alin. (1) din lege, instanța de judecată, primind rezultatul

expertizei, „îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va

hotărî”.

Din coroborarea

acestor dispoziții cu cele ale Legii nr. 255/2010, anterior citate, rezultă că

despăgubirea se stabilește în funcție de prețul cu care se vând pe piața liberă

din zona respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data întocmirii

raportului de expertiză.

Raportul de evaluare

întocmit de expropriator în cadrul procedurii administrative prealabile

emiterii hotărârii „are în vedere” (art. 11 alin. (8)) expertizele întocmite și

actualizate de Camerele notarilor publici, iar pe baza acestuia, expropriatorul

„estimează” (art. 5 alin. (1)) sumele individuale aferente despăgubirilor.

Există, așadar,

posibilitatea ca aceste „estimări” să fie inferioare prețului de circulație al

imobilului pe piața liberă din zonă și/sau să nu acopere integral prejudiciul

suferit de expropriat, caz în care acesta are deschisă calea acțiunii în

justiție, care „se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr.

33/1994”.

Doar despăgubirea

astfel stabilită poate fi apreciată „dreaptă”, în sensul dispozițiilor art. 44

din Constituție, în acord cu art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la CEDO.

În expertiza

efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru

imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparației directe sau a vânzărilor

prin care s-a estimat valoarea de piață a imobilului, avându-se în vedere patru

proprietăți comparabile, aplicându-se corecțiile succesive în funcție de

elementele de comparație stabilite prin Standardele Internaționale de Evaluare.

S-a susținut de către

pârâtul- apelant că experții erau obligați a avea în vedere prețul unor

tranzacții reale încheiate cu privire la terenuri similare, fără a depune însă

la dosarul de fond, înscrisuri doveditoare ale unor astfel de tranzacții, sau,

eventual, fără indicarea unei modalități de a se pune la dispoziția experților înscrisurile

necesare.

De altfel, valoarea

de piață a terenului a fost stabilită de experți prin metoda comparației

directe, potrivit căreia, într-adevăr, această valoare se obține din dovezile

de piață ale prețurilor tranzacționate ale unor terenuri similare.

Însă, în ipoteza în

care nu există tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile sau,

când datele obținute de la tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu

pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi și prețurile cerute prin

ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare pentru

terenuri comparabile, cu efectuarea corecțiilor corespunzătoare.

În suplimentul la

raportul de expertiză efectuat în cauză, experții și-au argumentat opțiunea

pentru ofertele de vânzare pentru terenuri similare sau comparabile, precizând

că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile

- bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate,

localnici - nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce

confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă, față de perioada

2008-2010 și că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind

diferențele nejustificat de mari între prețurile de vânzare.

Într-adevăr, în apel

au fost depuse de către pârâtul-apelant o serie de tranzacții imobiliare din

2008, 2009, fără eficiență juridică însă, în condițiile în care, potrivit

dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, „la calcularea

cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de

prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, iar

raportul de expertiză a fost întocmit pentru termenul din 23 octombrie 2012.

De altfel, în apel,

în cadrul devoluțiunii, deși este permisă refacerea sau completarea probelor

administrate la prima instanță, conform dispozițiilor art. 295 C. proc. civ.,

nu s-au formulat astfel de cereri, în cadrul cărora să se invoce aceste

înscrisuri.

Pârâtul-apelant a

formulat, într-adevăr, obiecțiuni la raportul de expertiză, care au fost

respinse de către prima instanță, prin motivele de apel arătându-se că aceste

obiecțiuni au vizat următoarele elemente de comparație: utilitățile, mărimea

suprafeței, topografia și teren în exces.

Cât privește coeficienții

de individualizare referitori la elementele de comparație, sus menționate, s-a

susținut că au fost greșit cuantificați de experți sau, chiar omiși.

Elementele de

comparație ale proprietății comparabile (utilitățile, mărimea, teren în exces)

fiind diferite față de cele ale proprietății expropriate, fiecare dintre aceste

diferențe a fost luată în considerare de către cei trei experți, care au

corectat prețul proprietății comparabile în sensul reducerii acestuia cu

diferite procente (10%), respectiv al creșterii (cu 70%), apreciere corectă în

condițiile în care, prin suplimentul la raportul de expertiză s-a explicat aplicarea

acestor corecții, iar pârâtul-apelant nu a adus alte argumente pertinente

pentru modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit Standardelor

Internaționale de Evaluare, aplicând metode cantitative și/sau calitative

pentru analiza diferențelor și estimarea corecțiilor.

Așa fiind, instanța de

control judiciar a apreciat că prețul de 11,42 euro/ mp determinat prin

expertiza întocmită de comisia de experți evaluatori reprezintă o dreaptă

despăgubire pentru reclamantă, astfel încât, despăgubirea stabilită de prima

instanță, în condițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, respectă prevederile

imperative ale art. 26 din lege.

Împotriva deciziei nr.

24 din 11 iunie 2913 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă, a declarat

recurs pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, criticând-o pentru

nelegalitate, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865 solicitând

admiterea acestuia, modificarea deciziei atacate, în sensul admiterii apelului,

schimbării sentinței pronunțată de Tribunalul Suceava și respingerii acțiunii.

În dezvoltarea

motivelor de recurs, pârâta a arătat că, în mod eronat, a fost înlăturată

critica din apel referitoare la incidența în cauză a unei proceduri derogatorii

speciale de stabilire a despăgubirilor, consacrată de prevederile Legii nr. 255/2010

și de Normele metodologice de aplicare a acestei legi.

S-a susținut că, deși

a reținut în mod corect că, în raport de Legea nr. 33/1994 - care reprezintă

dreptul comun în materia exproprierii - Legea nr. 255/2010 constituie o lege

specială ce reglementează procedura de expropriere pentru realizarea

obiectivelor prevăzute la art. 1 din acest act normativ, instanța de apel a apreciat,

fără temei, că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții derogatorii sub

aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate și că, în

această privință sunt incidente dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.

Concluzia mai sus

menționată este consecința greșitei interpretări a legii, întrucât, potrivit art.

11 alin. (7) și 8 din Legea nr. 255/2010 înainte de începerea activității

comisiei abilitată să emită hotărârea de expropriere, un expert evaluator

specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației

Naționale a Evaluatorilor din România - A.N.E.V.A.R., va întocmi un raport de

evaluare a imobilelor expropriate, iar acesta se întocmește avându-se în vedere

expertizele realizate și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art.

77

1

alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu

modificările și completările unterioare.

Așadar, s-a arătat

că, în cadrul procedurii administrative de expropriere despăgubirile se

stabilesc pe baza raportului de evaluare, a expertizelor întocmite și

actualizate de Camerele notarilor publici, aceste reglementări având un caracter

imperativ.

Prin motivele de

recurs au fost reiterate criticile din apel, potrivit cărora, deși dispozițiile

art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la prevederile art. 21-27 din

Legea nr. 33/1994, această trimitere se referă la dispozițiile de drept

procedural din actul normativ, ce constituie dreptul comun în materie, iar nu

modalitatea de evaluare și stabilirea a despăgubirilor.

O altă critică a

pârâtului vizează greșita interpretare dată de instanța de apel dispozițiilor art.

26 din Legea nr. 33/1994 și se referă la faptul că, ambele instanțe au

valorificat concluziile raportului de expertiză efecuat în cauză, în condițiile

în care acest raport nu reflectă prețul cu care se vând în mod obișnuit

imobilele de același fel, deoarece experții nu au verificat și identificat,

tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului

expropriat, ci au avut în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet sau

la agențiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor

fiind calculată în funcție de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de

corecție, care ar fi trebuit să reflecte deosebirile dintre terenurile

expropriate și parcelele, la care se referă anunțurile de vânzare avute în

vedere.

S-a arătat totodată

că, metoda pentru care au optat experții, respectiv comparația directă doar cu

oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții efective, nu

reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și nu

justifică în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză, astel

cum a fost însușit de instanțe.

Recurenta-pârâtă

concluzionează această critică, în sensul că raportul de expertiză efectuat în

cauză nu corespunde exigențelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994

sub aspectul modalității de evaluare a terenurilor expropriate.

Cât privește critica

privind interpretarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

recurenta arată că nelegalitatea deciziei atacate vizează și aprecierea greșită

a instanței de apel sub aspectul datei în raport de care se calculează

despăgubirile cuvenite persoanei expropriate și susține că, data la care

trebuiau să se raporteze experții și instanța la stabilirea despăgubirilor era,

în mod corect, data emiterii hotărârii de expropriere.

Recursul declarat de

pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA este nefondat și urmează a fi respins

pentru considerentele ce succed:

Prima critică

referitoare la faptul că, instanța de apel a considerat, fără temei, că Legea nr.

255/2010 nu ar conține dispoziții derogatorii sub aspectul stabilirii

despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate, nu este fondată.

În raport de obiectul

pricinii deduse judecății, respectiv contestatea hotărârii expropriatorului de

stabilire a cuantumului despăgubirii, critica invocată de recurent este

nefondată, atât timp cât, în mod judicios instanțele fondului au statuat legal

asupra împrejurării că Legea nr. 255/2010 nu conține dispoziții procedurale

derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubrilor cuvenite persoanelor

expropriate, nemulțumite de prețul stabilit în faza procedurii administrative,

reținându-se corect că soluțioanrea cererii în privința stabilirii

despăgubirilor, se realizează conform reglementării înscrise în cuprinsul art. 21-27

din Legea nr. 33/1994.

Dispozițiile Legii nr.

255/2010 vizează etapa necontencioasă a procedurii de expropriere, făcând

trimitere explicită la obligațiile expropriatorului anterioare emiterii

hotărârii privind stabilirea despăgubirilor, respectiv întocmirea documentației

tehnnico-economice și cadastral juridice necesară raportului de evaluare,

realizat în faza administrativă.

Ca atare, este certă

distincția stabilită de legiuitor între evaluarea operată în vederea

exproprierii, în etapa administrativă, procedură condusă de către expropriator

și expertiza ce se efectuează în etapa judiciară, urmare formulării unei

contestații de către proprietarul imobilului supus exproprierii, efectuată

conform at.25 din lege, de către o comisie compusă din trei experți.

În speță, despăgubirrea

oferită de expropriator s-a bazat pe un raport de evaluare efectuat în temeiul

unei proceduri diferite și anterioare celei reglementate de prevederile Legii nr.

33/1994.

În consecință,

textele invocate de recurent nu sunt aplicabile în speță, raportul de evaluare

întocmit anual pentru Camera notarilor publici putând avea doar valoare

orientativă, dar neputând înlocui raportul de expertiză pe care legea îl cere

în cadrul procedurii judiciare de stabilire a despăgubirilor în caz de

expropriere.

Așadar, în privința

stabilirii cuantumului despăgbuirii de către instanță sunt aplicabile

prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere în mod expres

chiar Legea nr. 255/2010, prin art. 22 alin. (1) și (3). Acțiunea formulată în

conformitate cu prevederile acestui articol se soluționează potrivit

prevederilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză

de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Conținutul acestui

text relevă cu certitudine faptul că pentru stabilirea cuantumului despăgubirii

se aplică art. 26 din actul normativ menționat anterior.

În concluzie,

dispozițiile legale invocate de către recurentul-pârât referitoare la evaluarea

despăgubirilor din Legea nr. 255/2010 și normele de aplicare ale acestuia se

referă la evaluarea făcută anterior exproprierii, în faza procedurii

administrative și nu la stabilirea despăgubirilor de către instanță, în care de

contestare a hotărârii expropriatului.

2)O altă critică, de

asemenea nefondată, vizează greșita aplicare de către instanța de control

judiciar a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea

pentru cauză de utilitate publaică, în ceea ce privește criteriile și cuantumul

despăgubirilor cuvenite intimatei-reclamante.

Potrivit art. 26 alin.

(1) și (2) din Legea nr. 33/1994,,Despăgubirea se calculează din valoarea reală

a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor prersoane

îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și

instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teriotorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarilor sau, după caz,

altor persoane îndreptățite.”

Conform dispozițiilor

legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor raporta la prețul

cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.

Pe cale de

consecință, nu pot fi validate de căte instanță, concluziile unui raport de

expertiză în care, contrar prevederilor legale aplicabile, experții folosesc la

stabilirea despăgubirii alte criterii decât cele prevăzute de lege,

fundamentându-și concluziile și raportându-se la date și elemente ce sunt în

dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat.

Este evident, astfel,

că vor fi înlăturate criticile referitoare la prețul stabilit în faza

procedurii prealabile emiterii Hotărârii de expropriere, prin raportul de

evaluare întocmit de expropriator, prin expertul Călinescu Costel, care nu

stabilește valoarea de piață a terenului expropriat și nici nu este întocmit

conform Standardelor Internaționale de Evaluare, A.N.E.V.A.R.

Acest raport a fost

întocmit avându-se în vedere doar expertizele întocmite și actualizate de

camerele notarilor publici, iar prețul astfel stabilit este propus persoanei

expropriate, cu titlu de despăgubire.

Persoana nemulțumită

de suma propusă are posibilitatea contestării cauntumului acestei despăgubiri

în condițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, dispoziții care se aplică nu

numai procedural - cum susține recurentul -pârât - ci, și sub aspectul

stabilirii despăgubirilor - conform art. 26 din actul normativ sus menționat.

Având în vedere că

valoarea despăgubirilor pentru imobile trebuie să se stabilească prin raportare

la tranzacții încheiate pentru imobile similare la momentul efectuării

expertizei (și nu-cum eronat susține recurentul-pârât la data emiterii

hotărârii de expropriere-) este de observat că, în cauză, ambele instanțe au

valorificat corect concluziile raportului de expertiză efectuat la 23 octombrie

2012.

Ca atare, la

stabilirea valorii de piață a imobilului expropriat, în conformitate cu

dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, experții au folosit

metoda comparației directe aplicabilă pentru evaluarea terenurilor libere, sau

care sunt considerate a fi libere pentru evaluare. Aceștia au detaliat în

raportul de expertiză care sunt elementele de comparație și sursele de preluare

ale acestora, indicând concret cum se obține valoarea de piață, din prețurile

tranzacționate ale unor terenuri similare la o dată apropiată de data evaluării,

iar în lipsa unor tranzacții efective, suficiente, sau când datele din anumite

tranzacții nu pot fi verificate, sunt avute în vedere prețurile stabilite prin

ofertele de vânzare-cumpărare de terenuri comparabile.

Așa fiind, este de

observat, totodată și că, nu poate fi reținută ca fondată critică

recurentului-pârât referitoare la faptul că experții trebuiau să aibă în vedere

prețurile concrete de tranzacționare cuprinse în contracte autentice similare,

din moment ce aceștia au arătat, că în perioada anterioară efectuării

expertizei, nu au identificat tranzacții concrete cu terenuri similare, motiv

pentru care, în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare au avut

în vedere ofertele și cererile pe piața imobiliară cu terenuri similare.

Cele

patru contracte de vânzare-cumpărare exemplificate de pârât privitor la terenuri

din com. Șcheia și critica, în sensul că experții nu s-au raporatat la aceste

înscrisuri nu este de primit - sub aspectul încălcării legalității - instanța

de apel reținând în mod corect, că aceste tranzacții imobiliare din anul 2008

și 2009 nu pot fi avute în vedere și, rămân fără eficiență juridică, în

condițiile în care, potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

„La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor

ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel

în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de

expertiză”, iar, în speță, raportul de expertiză în faza judiciară a fost

întocmit la data de 23 octombrie 2012.

Așadar,

la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor

ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel

în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de

expertiză, precum și de daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor

persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Ca

atare, este certă distincția stabilită de legiuitor între evaluarea operată, în

vederea exproprierii, în etapa administrativă, procedură condusă de expropriator

și expertiza ce se efectuează în etapa judiciară, urmare formulării unei

contestații de către proprietarul imobilului supus exproprierii, expertiză efectuată

conform art. 25 din lege.

Conform

dispozițiilor legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții se vor

raporta la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în

unitatea administrativ-teritorială la data  întocmirii raportului de expertiză.

Sintagma,,data

întocmirii raportului de expertiză” presupune deci, raportarea la data

efectuării expertizei în cursul judecății, și nu data data exproprierii, cu

atât mai mult cu cât legiuitorul folosește o terminologie diferită pentru

conturarea celor două etape, respectiv,,raport de expertiză” pentru  etapa  jurisdicțională

și,,raport de evaluare” pentru faza administrativă, neavând-o în vedere, pe

aceasta din urmă, ca reper al momentului de calculare a despăgubirilor.

3) În aplicarea

corectă a acestor dispoziții, Înalta Curte constată că nu este fondată critica

din recurs, referitoare la momentul în funcție de care se calculează pentru

stabilirea despăgubirilor,,prețul la care se vând în mod obișnuit imobilele de

același fel în unitatea administrativ-teritorială”.

Așa fiind, este de

observat că varianta corectă de calcul a despăgubirilor, potrivit dispozițiile art.

26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 este aceea a stabilirii cuantumului acestora

prin aplicarea sintagmei „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de

același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză.

Critica

recurentului-pârât, în sensul că momentul în raport de care se stabilește

valoarea despăgubirilor pentru terenul expropriat este cel de la data emiterii

hotărârii de expropriere, este nefondată.

Din interpretarea

sistemică a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și a prevederilor art. 21-27

din aceeași lege, care reglementează procedura judiciară a exproprierii,

rezultă, fără dubiu, că raportul de expertiză la care se referă art. 26 din

actul normativ sus menționat este cel efectuat prin intermediul instanței de

judecată.

În atare condiții,

când reclamanta a înțeles să-și asume demersul judiciar prin intermediul căruia

a înțeles că conteste cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator, aceasta

trebuia să-și asume și momentul în raport de care urma să se stabilească

judiciar despăgubirea, neputând solicita, contrar normei de drept, calcularea

despăgubirii la un alt moment.

Art. 22 din Legea nr.

255/2010 prevede că acțiunea formulată în conformitate cu dispozițiile acestui

articol se soluționează potivit cu prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994

privind exproprierea pentru cauză de utiliate publică, în ceea ce privește

valorea despăgubirii.

Cu condiția ca

despăgubirea prin expropriere să fie justă, la momentul stabilirii cuantumului

despăgubirii prin hotărâre judecătorească instanța este obligată să respecte

normele juridice de trimitere cuprinse în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994,

conform cărora,,La stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și

instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după

caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia”, precum și în art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform căruia,,Despăgubirea

acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de

expropriator (…)”.

Înalta Curte constată

că, prin actele normative adoptate în materie de expropriere pentru cauză de

utilitate publică, a fost stabilit ca moment al despăgubirii, data efectuării

raportului de expertiză.

Prin Decizia nr. 395

din 1 octombrie 2013, Curtea Constituțională a reținut că art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994 vizează stabilirea despăgubirilor în caz de neînțelegere

între părți cu privire la cuantumul acestora în faza judiciară a procedurii

exproprierii.

Potrivit acestui text

de lege, evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de prețurile

de tranzacționare a unor imobile similare, de la data întocmirii raportului de

expertiză. Prin urmare, instanța nu se poate raporta la valoarea despăgubirilor

stabilită la momentul emiterii actului de expropriere, deoarece tocmai

contestarea valorii despăgubirilor la acel moment a declanșat procesul înte

părți, respectiv faza judicară a procedurii de expropriere.

Creșterea sau

descreșterea valorii imobilului supus exproprierii, consecință a fluctuației pieții

în domeniul imobiliar are un caracter general, iar corecția acestui fenomen a

generat necesitatea stabilirii valorii despăgubirilor, prin raportare la

valoarea de piață a imobilului la momentul cel mai apropiat de finalizarea

procedurii de expropriere.

Susținerile formulate

de recurentul-pârât cu privire la situația de fapt nu pot face obiect de

analiză în calea de atac a recursului, ridicând o problemă legată de

temeinicia, iar nu de legalitatea hotărârii atacate.

Așadar, criticile

expuse de recurentul-pârât privind incidența în cauză a unei proceduri

derogatorii speciale de stabilire a despăgubirilor, consacrată de dispozițiile

Legii nr. 255/2010 și a Normelor metodologice de aplicare a acestei legi, ca și

cele referitoare la aplicarea eronată a procedurii prev. de art. 21-27 din

Legea nr. 33/1994 și la interpretarea greșită de către instanța de apel a

dispozițiilor art. 26 alin. (2) privind criteriile și momentul de la care se

calculează despăgubirile, nu sunt fondate, conform art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., astfel că recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA,

va fi respins, în temeiul art. 312 alin. (1) teza a II-a din C. proc. Civ. de

la 1865.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.A.D.N.R. SA

împotriva deciziei nr. 24 din 11 iunie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 11 februarie 2014.