ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1238/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 28 mai 2012, reclamantul C.A., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, a solicitat modificarea hotărârilor Comisiei de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor a Comunei Șcheia cu nr. x din 26 octombrie 2011 (pronunțată în Dosarul nr. 123/2011) și nr. y din 26 octombrie 2011 (pronunțată în Dosarul nr. 122/2011) cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate în urma exproprierii, obligarea pârâtului la plata despăgubirilor cuvenite ca urmare a exproprierii terenurilor de 1.283 mp, respectiv de 961 mp, situate în extravilanul comunei Șcheia, în cuantum total de 400.329 RON (echivalentul a 89.760 euro, la cursul B.N.R.

din 25 mai 2012 1 euro = 4,46 RON) reprezentând valoarea reală a terenurilor și la plata cheltuielilor de judecată. Prin Sentința civilă nr. 801 din 30 aprilie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte acțiunea; a modificat Hotărârile nr. x din 26 octombrie 2011 și nr. y din 26 octombrie 2011 emise de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, județul Suceava; a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 44.431 euro în echivalent RON la cursul oficial al B.N.R. din ziua plății efective, cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat constând în suprafață de 1.283 mp teren, identic cu parcela x, nou formată, rezultată din dezmembrarea parcelei y din C.F.

nr. x Șcheia și suprafața de 961 mp teren, identic cu parcela z, nou formată, din dezmembrarea parcelei a din C.F. nr. y Șcheia și să plătească reclamantului suma de 4.500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată din care 3.000 RON onorariu experți și 1.500 RON onorariu avocat. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că imobilele au fost expropriate în temeiul H.G. nr. 743/2010, modificată și completată prin H.G. nr. 614/2011 privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată pe amplasamentul "Variantei de ocolire a municipiului Suceava". Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate, iar, potrivit art. 22 alin. (3) din lege, acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

În speță, s-a reținut că prin raportul de expertiză și completarea la raportul de expertiză, întocmite în cauză de către comisia de experți, terenurile au fost evaluate la suma de 0,50 euro/mp conform "calculatorului notarial 2012" la suma de 25.403 euro pentru suprafața de 1.283 mp teren și 19.028 euro pentru suprafața de 961 mp, în total 44.431 euro (19,80 euro/mp), prin raportare la prețul stabilit după Standardele Internaționale ale Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România , la data întocmirii raportului de expertiză.

S-a reținut că expropriatorul a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză, solicitând înlăturarea acestuia și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând, în esență, faptul că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare-cumpărare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.

Într-adevăr, a reținut prima instanță, pentru determinarea prețului de piață, experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferta de tranzacționare pentru terenuri similare sau comparabile, însă, în răspunsul la obiectivele formulate, referitor la acest aspect, și-au argumentat concluzia arătând că, având în vedere gradul scăzut de activitate al pieței, sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile - bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici care nu au oferit informații despre tranzacții încheiate, acest aspect confirmând caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada 2008 - 2010, de unde raritatea informațiilor despre tranzacții încheiate pentru zonele de interes din raport, la data întocmirii raportului.

La data întocmirii raportului, în condițiile existenței de oferte, dar puține tranzacții efective, credibilitatea informațiilor reale de tranzacționare din contractele încheiate, ridică mari semene de întrebare, în condițiile în care pentru terenuri învecinate, tranzacționate în aceeași perioadă, prețurile de vânzare menționate în contractele încheiate în perioada 2008 - 2010, prezintă diferențe nejustificat de mari. În aceste condiții, folosirea ofertelor este rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate impusă evaluatorului de procesul de evaluare (Standardele Internaționale de Evaluare 2011), informații despre preț din oferte de pe o piață mai puțin activă pot fi o dovadă a valorii de piață, deoarece, chiar pe piețele aflate în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde și a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.

Prin urmare, s-a conchis că nu se poate reține că experții ar fi ignorat tranzacțiile concrete așa cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că trebuie să se țină cont de concluziile acestora, care sunt unanime, au o bază legală (SIE 2011), iar expropriatorul, deși le-a contestat, nu a oferit niciun exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.

Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, s-a reținut că expropriatorul a criticat coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă arătând următoarele: nu s-a aplicat niciun coeficient de corecție pentru criteriul lotizării; pentru criteriul utilităților nu s-a aplicat niciun coeficient de corecție, deși acest lucru se impunea în contextul în care pentru comparabila nr. 1, utilitățile se află în zonă, respectiv în imediata apropiere, în timp ce față de terenul expropriat punctul de racord la utilități se află la 240 m distanță, ori distanța relativ mare de la utilități la terenul în cauză presupune efectuarea unor cheltuieli însemnate pentru racordarea imobilului în discuție la utilități, era necesară în cauză aplicarea unui coeficient de corecție negativ pentru criteriul utilizării permise deoarece, spre deosebire de comparabila nr. 1, terenul expropriat nu este pretabil pentru construcții în condițiile în care nu există Planul Urbanistic General sau Planul Urbanistic Zonal legal aprobat pentru schimbarea destinației din teren agricol în teren construibil.

A reținut prima instanță că răspunzând acestor obiecțiuni prin suplimentul la raportul de expertiză, experții au arătat că valoarea unitară a terenului expropriat de 19,80 euro/mp a fost stabilită prin metoda comparației directe, respectiv prin raportare la valoarea proprietății comparabile nr. 1, pentru care a fost necesară cea mai mică corecție brută (procentual) de 6%.

Cu privire la criteriul localizării s-a reținut că nu este necesară aplicarea unei corecții negative deoarece terenul evaluat și toate comparabilele 1 - 4 sunt localizate în aceeași zonă de dezvoltare rezidențială, respectiv zona D.C., care este o zonă intens construită în ultimii 4, 5 ani și toate dezvoltările rezidențiale s-au făcut în aceleași condiții de emitere a autorizațiilor de construire și certificat de urbanism pe baza Planului Urbanistic Zonal aprobat de Primăria comunei Șcheia pentru fiecare proiect în parte, tocmai în lipsa reglementărilor generale de urbanism a zonei, situație care nu s-a schimbat nici în prezent, terenurile comparabile și terenul expropriat au exact aceleași condiții de schimbare a destinației din teren agricol în teren pentru construcții, astfel că nu se impunea aplicarea de corecții, mențiunea "intravilan" din anunțuri evidențiază caracteristicile zonei D.C.

ca fiind echivalente cu cel din intravilan și faptul, de necontestat, că sunt situate în zonă cu construcții existente și nomenclator stradal stabilit și aprobat de Primăria comunei Șcheia. Pentru criteriul utilităților s-a reținut că nu se impune aplicarea unui coeficient negativ întrucât zona D.C. se încadrează în intervalul necesar pentru racorduri la utilitățile din zonă și nu trebuie neglijată nici realitatea tehnologică conform căreia, în prezent, proprietățile au posibilitatea tehnologică de a-și asigura independența totală sau parțială față de rețelele publice de utilități, de apă și canal prin forare sau săpare de puțuri și depozitarea sau epurarea apelor menajere în fose septice sau ministații de epurare, soluții aplicabile deja la majoritatea proprietăților rezidențiale în exploatare, construite în zona D.C.

În consecință, instanța de fond și-a însușit raportul de expertiză efectuat în cauză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 19,80 euro/mp, valoare ce reflectă caracteristicile concrete ale terenului situat la o distanță de câțiva km de municipiul Suceava, într-o zonă rezidențială, pretabilă pentru diverse destinații, inclusiv comerciale. În ceea ce privește data evaluării s-a reținut că în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză, față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul Statul Român - reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, iar prin Decizia civilă nr. 43 din 25 septembrie 2013, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a respins, ca nefondat, apelul.

În pronunțarea acestei decizii, instanța de apel a reținut următoarele: Potrivit dispozițiilor art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 "raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de Camerele notarilor publici, potrivit art. 77 1 alin. (5) din Legea nr. 571/03 privind C. fisc., cu modificările și completările ulterioare". Necontestat, dispozițiile Legii nr. 255/2010 au caracter special în raport de cele ale Legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform principiului "specialia generalibus derogant". Prin dispozițiile art. 22, actul normativ cu caracter special prevede însă că "expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii (…) se poate adresa instanței judecătorești competente (…) fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii" [alin. (1)], iar "acțiunea formulată (..) se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii" [alin. (3)]. În interpretarea acestor dispoziții legale,

care reglementează expres posibilitatea expropriatului de a se adresa unei instanțe judecătorești doar pentru rezolvarea nemulțumirilor sale legate de "cuantumul despăgubirilor" - alin. (1) - și care fac trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 "în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor" - alin. (3) - nu se poate aprecia că trimiterea la dispozițiile din legea-cadru, expres indicate, ar viza doar aspecte procedurale, astfel cum susține apelantul. Din coroborarea dispozițiilor art. 26 alin. (1) și (2) și a art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 cu cele ale Legii nr. 255/2010, anterior citate, rezultă că despăgubirea se stabilește în funcție de prețul cu care se vând pe piața liberă din zona respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data întocmirii raportului de expertiză.

Prin memoriul de apel a fost exprimată nemulțumirea pârâtului apelant față de conținutul raportului de expertiză efectuat de comisia constituită potrivit dispozițiilor speciale ale Legii nr. 33/1994, și, implicit, față de cuantumul despăgubirilor reținut de prima instanță din concluziile acestei lucrări. Simpla afirmație făcută de pârâtul apelant că experții erau obligați a avea în vedere prețul unor tranzacții reale încheiate cu privire la terenuri similare, fără depunerea la dosar a unor înscrisuri doveditoare ale unor astfel de tranzacții sau, eventual, indicarea unei modalități de a se pune la dispoziția experților a înscrisurilor necesare, nu poate conduce, de plano, la înlăturarea acestei probe administrate în condiții procedurale.

S-a reținut că valoarea de piață a terenului a fost stabilită de experți prin metoda comparației directe, potrivit căreia această valoare se obține din dovezile de piață ale prețurilor tranzacționate ale unor terenuri similare. Însă, în ipoteza în care nu există tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile sau când datele obținute de la tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare pentru terenuri comparabile, cu efectuarea corecțiilor corespunzătoare.

De altfel, în suplimentul la raportul de expertiză întocmit în cauză, experții și-au argumentat opțiunea pentru ofertele de vânzare prin gradul scăzut de activitate al pieței, sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile - bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici - neoferind informații despre tranzacții încheiate, aspect care confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada 2008 - 2010, de unde raritatea informațiilor despre tranzacții încheiate pentru zonele de interes din raport, la data întocmirii raportului.

Au mai arătat experții că la data întocmirii raportului, în condițiile existenței de oferte, dar puține tranzacții efective, credibilitatea informațiilor reale de tranzacționare din contractele încheiate ridică mari semne de întrebare, în situația în care, pentru terenuri învecinate, prețurile de vânzare menționate în contractele încheiate în perioada 2008 - 2010 prezintă diferențe nejustificat de mari.

În aceste condiții, au arătat experții, folosirea ofertelor este rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate impusă evaluatorului de procesul de evaluare (Standardele Internaționale de Evaluare 2011), informații despre preț din oferte de pe o piață mai puțin activă putând fi o dovadă a valorii de piață, deoarece, chiar pe piețele aflate în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde și a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.

Într-adevăr, în apel, au fost depuse de către pârâtul apelant o serie de tranzacții imobiliare din 2008, 2009, fără eficiență juridică în condițiile în care, potrivit dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, "la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză", raport întocmit în cauză în decembrie 2012. În conformitate cu prevederile art. 1 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 și art. 44 alin. (3) din Constituția României, exproprierea imobilelor se poate face numai pentru utilitate publică și după o justă și prealabilă despăgubire.

În expertiza efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparației directe sau a vânzărilor prin care s-a estimat valoarea de piață a imobilului, avându-se în vedere patru proprietăți comparabile, aplicându-se corecțiile succesive în funcție de elementele de comparație stabilite prin Standardele Internaționale de Evaluare. Cei trei experți desemnați în cauză s-au raportat la prima proprietate comparabilă, pentru care a fost necesară cea mai mică corecție brută. Experții, constatând diferențe între cele două proprietăți, cea expropriată și cea comparabilă, au luat în considerare fiecare dintre diferențe, impactul acestora asupra valorii fiind luat în calcul și făcută ajustarea corespunzătoare, corectându-se prețul acestei comparabile.

În ce privește critica formulată de pârâtul apelant, privind cuantumul cheltuielilor de judecată stabilit în sarcina sa, Curtea a reținut că pârâtul, ca parte căzută în pretenții, în mod corect a fost obligat, în considerarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., să plătească reclamantului suma de 4.500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 3.000 RON reprezentând onorariul aferent expertizei achitat de reclamant și 1.500 RON onorariu avocat. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul, care a invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și a arătat că în mod greșit a fost înlăturată critica din memoriul de apel referitoare la procedura derogatorie specială de stabilire a despăgubirilor consacrată de dispozițiile Legii nr. 255/2010 și de Normele metodologice de aplicare a acestei legi.

Susține că instanța de apel a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate și că în această privință sunt incidente dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.

Concluzia sus-menționată este consecința greșitei interpretări a legii, deoarece, potrivit art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010, înainte de data începerii activității comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România, va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate iar acest raport de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., cu modificările și completările ulterioare, De asemenea, potrivit art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, prin hotărârea pentru aprobarea declanșării procedurii de expropriere, în cazul lucrărilor de investiții, se aprobă și sumele individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare.

Arată că, în cadrul procedurii administrative de expropriere despăgubirile se stabilesc prin raportul de evaluare întocmit în baza expertizelor întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, aceste reglementări având un caracter imperativ. Pe de altă parte, s-a arătat că este real faptul că dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la dispozițiile art. 21 -27 din Legea nr. 33/1994, însă această trimitere se referă la dispozițiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu la modalitatea de evaluare și de stabilire a despăgubirilor. În raport de cele arătate, s-a conchis că, având în vedere faptul că prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul C.C.

valoarea terenului expropriat a fost stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza com. Șcheia, cu respectarea dispozițiilor art. 11 alin. (7) - (8) din Legea nr. 255/2010 și ale art. 8 alin. (1) din Normele metodologice, cererea reclamantului de anulare a hotărârii de expropriere nu se justifică a fi admisă.

S-a mai arătat, că, în măsura în care instanța va statua că incidența în cauză a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 este corectă, această dispoziție legală a fost greșit interpretată și aplicată de instanța de apel, întrucât, în mod greșit, instanțele au valorificat concluziile raportului de expertiza efectuat în cauză în condițiile în care acest raport nu reflectă prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, câtă vreme experții nu au verificat și identificat niciun fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat. O ultimă critică vizează greșita apreciere a datei în raport de care se calculează despăgubirile. Se susține astfel că, în sistemul Legii nr. 255/2010, transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, astfel că aceasta era data la care trebuiau să se raporteze experții și instanța la stabilirea despăgubirilor.

Examinând decizia în limita criticilor formulate de pârât, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ. instanța constată următoarele: Este adevărat că Legea nr. 255/2010 are caracter special în raport cu Legea nr. 33/1994, care reprezintă cadrul normativ general în materia exproprierii. Prin Legea nr. 255/2010, lege cu caracter special, se reglementează regimul juridic al terenurilor expropriate pentru efectuarea lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local, iar prin dispozițiile acestui act normativ, art. 22 alin. (3), s-a prevăzut că acțiunea promovată de expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii stabilit de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor, se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Prin urmare, în cadrul contestației formulate împotriva Hotărârilor nr. x din 26 octombrie 2011 și nr. y din 26 octombrie 2011 emise de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, județul Suceava, stabilirea cuantumului despăgubirilor ce se cuvin reclamantului pentru terenurile expropriate se face, în instanță, în raport de dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, la care fac trimitere dispozițiile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010.

Nu poate fi primită susținerea recurentului-pârât în sensul că instanțele de judecată trebuiau să stabilească cuantumul despăgubirilor pentru terenurile expropriate în raport de dispozițiile art. 5 alin. (1) și art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora sumele ce se cuvin reclamantului pentru terenurile expropriate se stabilesc printr-un raport de evaluare ce se realizează având în vedere expertizele întocmite de camerele notarilor publici, câtă vreme, pe de o parte, aceste dispoziții legale reglementează evaluarea terenurilor anterior începerii activității comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, în cadrul procedurii prealabile emiterii acesteia, iar pe de altă parte, pentru că dispozițiile art. 22 din același act normativ prevăd că acțiunea în instanță formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor.

Cu alte cuvinte, contestația formulată de expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii, stabilit prin hotărâre de expropriere, se soluționează potrivit art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994. În ceea ce privește critica formulată de pârât potrivit căreia decizia recurată s-a dat cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât, contrar celor reținute de experți și de instanță, există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze pentru stabilirea prețului de circulație a terenului în litigiu, se constată că este nefondată. Textul de lege se referă la "prețul cu care se vând imobilele de același fel", ceea ce nu înseamnă că nu pot fi luate în considerare și ofertele de vânzare, în lipsa unor tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile.

Textul de lege se referă și la prețurile cerute în ofertele de vânzare, care nu pot fi apreciate ca nereale, interesul vânzătorilor fiind să își înstrăineze bunul. Este real că, de regulă, în urma negocierilor dintre vânzător și cumpărător prețul poate să scadă, dar diferența nu poate fi semnificativă, iar experții au ținut cont și de acest aspect în efectuarea expertizei. Pe de altă parte, pârâtul nu a demonstrat că s-au pus la dispoziția expertului contracte de vânzare-cumpărare de la data efectuării raportului de expertiză având ca obiect terenuri din extravilanul comunei Șcheia, pe care experții nu le-au avut în vedere.

Astfel, instanțele de fond și apel, legal, au omologat raportul de expertiză efectuat în primă instanță, prin care s-a stabilit cuantumul despăgubirii pentru terenurile expropriate raportându-se la ofertele de vânzare în lipsa tranzacțiilor concrete pentru terenuri similare sau comparabile, față de faptul că experții au dovedit, prin sursele de informare aflate la dispoziția lor, că la momentul efectuării raportului de expertiză, piața imobiliară era inactivă raportat la perioada anilor 2008 - 2010, iar puținele tranzacții efective nu sunt credibile datorită diferențelor nejustificat de mari de prețuri de vânzare.

Mai mult, se constată că pârâtul a anexat cererii de apel contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare, care însă nu s-au perfectat la data întocmirii raportului de expertiză ci anterior, astfel că legal instanța de apel nu a primit susținerea pârâtului potrivit căreia cuantumul despăgubirii ce i se cuvine reclamantului trebuia să se stabilească în raport de prețul de vânzare ce rezultă din aceste contracte.

În concluzie, susținerea pârâtului potrivit căreia stabilirea cuantumului despăgubirii pentru terenurile expropriate trebuia să se facă ținând cont de prețul de tranzacționare, așa cum rezultă din tranzacțiile efective realizate pe piața imobiliară anexate cererii de apel, este nefondată, față de cele reținute de instanțele de fond și apel, de pe o parte, iar pe de altă parte, față de faptul că pârâtul nu a probat existența unor tranzacții efective pe piața imobiliară pentru terenuri similare la momentul efectuării raportului de expertiză în primă instanță. Critica recurentului în sensul că momentul în raport cu care se stabilește valoarea despăgubirilor pentru terenul expropriat este data exproprierii, este nefondată.

Din interpretarea sistematică a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și a prevederilor art. 21 - 27 din aceeași lege, care reglementează procedura judiciară a exproprierii, rezultă fără dubiu că raportul de expertiză la care se referă art. 26 din Legea nr. 33/1994 este cel efectuat prin intermediul instanței de judecată. Așadar, Legea-cadru în materia exproprierilor nr. 33/1994 stabilește un criteriu legal ce trebuie avut în vedere de comisia de experți, în sensul că evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de prețurile de tranzacționare ale unor imobile similare, de la data efectuării raportului de expertiză, adică de la o dată cât mai apropiată de momentul pronunțării hotărârii prin care se stabilește cuantumul despăgubirii.

În sistemul Legii nr. 33/1994 legiuitorul a legat cele două momente - ale transferului dreptului de proprietate din proprietatea privată a expropriatului în proprietatea publică a statului și cel al plății despăgubirii efective - de momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătorești pronunțate în cauza având ca obiect expropriere, cu respectarea imperativului constituțional consacrat de art. 44 alin. (3) din Constituție potrivit căruia "Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire". Din analiza normelor legale care reglementează procedura de expropriere reiese că efectul translativ de drept real al hotărârii de expropriere este afectat de o condiție suspensivă, aceea ca expropriatorul să fi consemnat la dispoziția expropriatului sumele aferente despăgubirii.

Prin această modalitate de reglementare sunt respectate imperativele constituționale cuprinse în art. 44 alin. (3) din Constituție, ca despăgubirea să fie prealabilă exproprierii.

Potrivit alin. (1) al art. 28 din Legea nr. 33/1994, "Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului se produce îndată ce obligațiile impuse lui prin hotărâre judecătorească au fost îndeplinite", iar potrivit alin. (4) al aceluiași text de lege, "Hotărârea de expropriere va stabili despăgubirea ținând seama, pentru drepturile reale prevăzute la alin. (3), de dispozițiile art. 26". Cu privire la condiția ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă, la momentul stabilirii cuantumului despăgubirii prin hotărârea judecătorească instanța este obligată să respecte normele juridice de trimitere cuprinse în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform căruia "La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia", precum și în art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform căreia "Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator (.)". Astfel, așa cum rezultă din însăși reglementarea legală a exproprierii,

o condiție necesară a acesteia este existența unei despăgubiri drepte și prealabile, care să compenseze prejudiciul suferit de proprietar sau de ceilalți titulari de drepturi reale cu privire la bunul expropriat. Despăgubirea este dreaptă, atunci când este de natură să acopere întreaga pierdere cauzată persoanelor afectate de măsura exproprierii, și este prealabilă, întrucât constituie o garanție acordată persoanelor îndreptățite, în ceea ce privește păstrarea aceleiași valori a obiectului patrimonial, prin care se înlocuiește dreptul real pierdut în urma exproprierii, cu o sumă certă. În acest sens, numai în ipoteza în care plata echivalentului în RON a sumei stabilite în euro se face la data plății efective, sunt întrunite cerințele legale ale despăgubirii ce trebuie să însoțească aplicarea măsurii exproprierii.

Prin urmare, Înalta Curte constată că, prin actele normative adoptate în materie de expropriere pentru cauză de utilitate publică, a fost stabilit ca moment al despăgubirii, data efectuării raportului de expertiză, criteriu corect avut în vedere și aplicat de către instanțele anterioare. Așa fiind, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA reprezentantă a Statului Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii împotriva Deciziei civile nr. 43 din 25 septembrie 2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 10 aprilie 2014. Procesat de GGC - AS