ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1238/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1238/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la

data de 28 mai 2012, reclamantul C.A., în contradictoriu cu pârâtul Statul

Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, prin

Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, a

solicitat modificarea hotărârilor Comisiei de verificare a dreptului de

proprietate și acordare a despăgubirilor a Comunei Șcheia cu nr. x din 26

octombrie 2011 (pronunțată în Dosarul nr. 123/2011) și nr. y din 26 octombrie

2011 (pronunțată în Dosarul nr. 122/2011) cu privire la cuantumul despăgubirilor

acordate în urma exproprierii, obligarea pârâtului la plata despăgubirilor

cuvenite ca urmare a exproprierii terenurilor de 1.283 mp, respectiv de 961 mp,

situate în extravilanul comunei Șcheia, în cuantum total de 400.329 RON

(echivalentul a 89.760 euro, la cursul B.N.R. din 25 mai 2012 1 euro = 4,46

RON) reprezentând valoarea reală a terenurilor și la plata cheltuielilor de

judecată.

Prin Sentința civilă

nr. 801 din 30 aprilie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte acțiunea; a

modificat Hotărârile nr. x din 26 octombrie 2011 și nr. y din 26 octombrie 2011

emise de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a

despăgubirilor Șcheia, județul Suceava; a obligat pârâtul să plătească

reclamantului suma de 44.431 euro în echivalent RON la cursul oficial al B.N.R.

din ziua plății efective, cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat

constând în suprafață de 1.283 mp teren, identic cu parcela x, nou formată,

rezultată din dezmembrarea parcelei y din C.F. nr. x Șcheia și suprafața de 961

mp teren, identic cu parcela z, nou formată, din dezmembrarea parcelei a din

C.F. nr. y Șcheia și să plătească reclamantului suma de 4.500 RON cu titlu de

cheltuieli de judecată din care 3.000 RON onorariu experți și 1.500 RON

onorariu avocat.

Pentru a hotărî

astfel, prima instanță a reținut că imobilele au fost expropriate în temeiul

H.G. nr. 743/2010, modificată și completată prin H.G. nr. 614/2011 privind

declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată pe

amplasamentul "Variantei de ocolire a municipiului Suceava".

Potrivit art. 22

alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare,

expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului

despăgubirilor acordate, iar, potrivit art. 22 alin. (3) din lege, acțiunea se

soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - art. 27 din Legea nr. 33/1994, în

ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

În speță, s-a reținut

că prin raportul de expertiză și completarea la raportul de expertiză, întocmite

în cauză de către comisia de experți, terenurile au fost evaluate la suma de

0,50 euro/mp conform "calculatorului notarial 2012" la suma de 25.403

euro pentru suprafața de 1.283 mp teren și 19.028 euro pentru suprafața de 961

mp, în total 44.431 euro (19,80 euro/mp), prin raportare la prețul stabilit

după Standardele Internaționale ale

Asociației

Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România

, la data întocmirii

raportului de expertiză.

S-a reținut că

expropriatorul a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză, solicitând

înlăturarea acestuia și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând,

în esență, faptul că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu

imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de

circulație doar ofertele de vânzare-cumpărare și, în plus, nu au ținut seama de

caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de

comparabila de referință, omițând aplicarea corecțiilor necesare sau

individualizând greșit unii coeficienți de corecție.

Într-adevăr, a

reținut prima instanță, pentru determinarea prețului de piață, experții nu au

avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferta de tranzacționare

pentru terenuri similare sau comparabile, însă, în răspunsul la obiectivele

formulate, referitor la acest aspect, și-au argumentat concluzia arătând că,

având în vedere gradul scăzut de activitate al pieței, sursele de informare

aflate la dispoziția experților, posibile și credibile - bănci, agenții

imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici care nu au

oferit informații despre tranzacții încheiate, acest aspect confirmând

caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada 2008 - 2010, de

unde raritatea informațiilor despre tranzacții încheiate pentru zonele de

interes din raport, la data întocmirii raportului.

La data întocmirii

raportului, în condițiile existenței de oferte, dar puține tranzacții efective,

credibilitatea informațiilor reale de tranzacționare din contractele încheiate,

ridică mari semene de întrebare, în condițiile în care pentru terenuri

învecinate, tranzacționate în aceeași perioadă, prețurile de vânzare menționate

în contractele încheiate în perioada 2008 - 2010, prezintă diferențe

nejustificat de mari. În aceste condiții, folosirea ofertelor este rațională și

se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor

utilizate impusă evaluatorului de procesul de evaluare (Standardele

Internaționale de Evaluare 2011), informații despre preț din oferte de pe o

piață mai puțin activă pot fi o dovadă a valorii de piață, deoarece, chiar pe

piețele aflate în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea

de a vinde și a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar

însemna ignorarea realității pieței.

Prin urmare, s-a

conchis că nu se poate reține că experții ar fi ignorat tranzacțiile concrete

așa cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile

de informare, astfel că trebuie să se țină cont de concluziile acestora, care

sunt unanime, au o bază legală (SIE 2011), iar expropriatorul, deși le-a

contestat, nu a oferit niciun exemplu de tranzacție concretă similară ori

comparabilă.

Cât privește

comparația efectivă cu terenul din ofertă, s-a reținut că expropriatorul a

criticat coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente

între terenul expropriat și comparabila aleasă arătând următoarele: nu s-a

aplicat niciun coeficient de corecție pentru criteriul lotizării; pentru

criteriul utilităților nu s-a aplicat niciun coeficient de corecție, deși acest

lucru se impunea în contextul în care pentru comparabila nr. 1, utilitățile se

află în zonă, respectiv în imediata apropiere, în timp ce față de terenul

expropriat punctul de racord la utilități se află la 240 m distanță, ori

distanța relativ mare de la utilități la terenul în cauză presupune efectuarea

unor cheltuieli însemnate pentru racordarea imobilului în discuție la

utilități, era necesară în cauză aplicarea unui coeficient de corecție negativ

pentru criteriul utilizării permise deoarece, spre deosebire de comparabila nr.

1, terenul expropriat nu este pretabil pentru construcții în condițiile în care

nu există Planul Urbanistic General sau Planul Urbanistic Zonal legal aprobat

pentru schimbarea destinației din teren agricol în teren construibil.

A reținut prima

instanță că răspunzând acestor obiecțiuni prin suplimentul la raportul de

expertiză, experții au arătat că valoarea unitară a terenului expropriat de

19,80 euro/mp a fost stabilită prin metoda comparației directe, respectiv prin

raportare la valoarea proprietății comparabile nr. 1, pentru care a fost

necesară cea mai mică corecție brută (procentual) de 6%.

Cu privire la

criteriul localizării s-a reținut că nu este necesară aplicarea unei corecții

negative deoarece terenul evaluat și toate comparabilele 1 - 4 sunt localizate

în aceeași zonă de dezvoltare rezidențială, respectiv zona D.C., care este o

zonă intens construită în ultimii 4, 5 ani și toate dezvoltările rezidențiale

s-au făcut în aceleași condiții de emitere a autorizațiilor de construire și

certificat de urbanism pe baza Planului Urbanistic Zonal aprobat de Primăria

comunei Șcheia pentru fiecare proiect în parte, tocmai în lipsa reglementărilor

generale de urbanism a zonei, situație care nu s-a schimbat nici în prezent,

terenurile comparabile și terenul expropriat au exact aceleași condiții de

schimbare a destinației din teren agricol în teren pentru construcții, astfel

că nu se impunea aplicarea de corecții, mențiunea "intravilan" din

anunțuri evidențiază caracteristicile zonei D.C. ca fiind echivalente cu cel

din intravilan și faptul, de necontestat, că sunt situate în zonă cu

construcții existente și nomenclator stradal stabilit și aprobat de Primăria

comunei Șcheia.

Pentru criteriul

utilităților s-a reținut că nu se impune aplicarea unui coeficient negativ

întrucât zona D.C. se încadrează în intervalul necesar pentru racorduri la

utilitățile din zonă și nu trebuie neglijată nici realitatea tehnologică

conform căreia, în prezent, proprietățile au posibilitatea tehnologică de a-și

asigura independența totală sau parțială față de rețelele publice de utilități,

de apă și canal prin forare sau săpare de puțuri și depozitarea sau epurarea

apelor menajere în fose septice sau ministații de epurare, soluții aplicabile

deja la majoritatea proprietăților rezidențiale în exploatare, construite în

zona D.C.

În consecință,

instanța de fond și-a însușit raportul de expertiză efectuat în cauză prin care

s-a stabilit o valoare de piață de 19,80 euro/mp, valoare ce reflectă

caracteristicile concrete ale terenului situat la o distanță de câțiva km de

municipiul Suceava, într-o zonă rezidențială, pretabilă pentru diverse

destinații, inclusiv comerciale.

În ceea ce privește

data evaluării s-a reținut că în mod corect a fost avută în vedere data

întocmirii raportului de expertiză, față de prevederile exprese în acest sens

ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Împotriva acestei

sentințe a declarat apel pârâtul Statul Român - reprezentat de Ministerul

Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România SA, iar prin Decizia civilă nr. 43 din 25

septembrie 2013, Curtea de Apel Suceava, secția I civilă, a respins, ca

nefondat, apelul.

În pronunțarea

acestei decizii, instanța de apel a reținut următoarele:

Potrivit

dispozițiilor art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 "raportul de

evaluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate

de Camerele notarilor publici, potrivit art. 77

1

alin. (5) din Legea

nr. 571/03 privind C. fisc., cu modificările și completările ulterioare".

Necontestat,

dispozițiile Legii nr. 255/2010 au caracter special în raport de cele ale

Legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform

principiului "specialia generalibus derogant".

Prin dispozițiile

art. 22, actul normativ cu caracter special prevede însă că "expropriatul

nemulțumit de cuantumul despăgubirii (…) se poate adresa instanței

judecătorești competente (…) fără a putea contesta transferul dreptului de

proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii"

[alin. (1)], iar "acțiunea formulată (..) se soluționează potrivit

dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză

de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii" [alin.

(3)].

În interpretarea

acestor dispoziții legale, care reglementează expres posibilitatea

expropriatului de a se adresa unei instanțe judecătorești doar pentru

rezolvarea nemulțumirilor sale legate de "cuantumul despăgubirilor" -

alin. (1) - și care fac trimitere la dispozițiile art. 21 - 27 din Legea nr.

33/1994 "în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor" - alin. (3) -

nu se poate aprecia că trimiterea la dispozițiile din legea-cadru, expres

indicate, ar viza doar aspecte procedurale, astfel cum susține apelantul.

Din coroborarea

dispozițiilor art. 26 alin. (1) și (2) și a art. 27 alin. (1) din Legea nr.

33/1994 cu cele ale Legii nr. 255/2010, anterior citate, rezultă că

despăgubirea se stabilește în funcție de prețul cu care se vând pe piața liberă

din zona respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data întocmirii

raportului de expertiză.

Prin memoriul de apel

a fost exprimată nemulțumirea pârâtului apelant față de conținutul raportului

de expertiză efectuat de comisia constituită potrivit dispozițiilor speciale

ale Legii nr. 33/1994, și, implicit, față de cuantumul despăgubirilor reținut

de prima instanță din concluziile acestei lucrări.

Simpla afirmație

făcută de pârâtul apelant că experții erau obligați a avea în vedere prețul

unor tranzacții reale încheiate cu privire la terenuri similare, fără depunerea

la dosar a unor înscrisuri doveditoare ale unor astfel de tranzacții sau,

eventual, indicarea unei modalități de a se pune la dispoziția experților a

înscrisurilor necesare, nu poate conduce, de plano, la înlăturarea acestei

probe administrate în condiții procedurale.

S-a reținut că

valoarea de piață a terenului a fost stabilită de experți prin metoda

comparației directe, potrivit căreia această valoare se obține din dovezile de

piață ale prețurilor tranzacționate ale unor terenuri similare. Însă, în

ipoteza în care nu există tranzacții efective și suficiente cu terenuri

comparabile sau când datele obținute de la tranzacțiile efectuate nu sunt

credibile și/sau nu pot fi verificate pentru evaluare se pot folosi și

prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile

de cumpărare pentru terenuri comparabile, cu efectuarea corecțiilor

corespunzătoare.

De altfel, în

suplimentul la raportul de expertiză întocmit în cauză, experții și-au

argumentat opțiunea pentru ofertele de vânzare prin gradul scăzut de activitate

al pieței, sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și

credibile - bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de

specialitate, localnici - neoferind informații despre tranzacții încheiate,

aspect care confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de

perioada 2008 - 2010, de unde raritatea informațiilor despre tranzacții

încheiate pentru zonele de interes din raport, la data întocmirii raportului.

Au mai arătat

experții că la data întocmirii raportului, în condițiile existenței de oferte,

dar puține tranzacții efective, credibilitatea informațiilor reale de

tranzacționare din contractele încheiate ridică mari semne de întrebare, în

situația în care, pentru terenuri învecinate, prețurile de vânzare menționate

în contractele încheiate în perioada 2008 - 2010 prezintă diferențe

nejustificat de mari. În aceste condiții, au arătat experții, folosirea

ofertelor este rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită

datelor faptice și a ipotezelor utilizate impusă evaluatorului de procesul de

evaluare (Standardele Internaționale de Evaluare 2011), informații despre preț

din oferte de pe o piață mai puțin activă putând fi o dovadă a valorii de

piață, deoarece, chiar pe piețele aflate în declin, există vânzători care nu

acționează sub constrângerea de a vinde și a nu ține cont de dovada prețurilor

realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.

Într-adevăr, în apel,

au fost depuse de către pârâtul apelant o serie de tranzacții imobiliare din

2008, 2009, fără eficiență juridică în condițiile în care, potrivit

dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, "la calcularea

cuantumului despăgubirilor, experții vor ține seama de prețul cu care se vând,

în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză",

raport întocmit în cauză în decembrie 2012.

În conformitate cu

prevederile art. 1 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 și art. 44 alin. (3) din

Constituția României, exproprierea imobilelor se poate face numai pentru

utilitate publică și după o justă și prealabilă despăgubire.

În expertiza

efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru

imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparației directe sau a vânzărilor

prin care s-a estimat valoarea de piață a imobilului, avându-se în vedere patru

proprietăți comparabile, aplicându-se corecțiile succesive în funcție de

elementele de comparație stabilite prin Standardele Internaționale de Evaluare.

Cei trei experți

desemnați în cauză s-au raportat la prima proprietate comparabilă, pentru care

a fost necesară cea mai mică corecție brută. Experții, constatând diferențe

între cele două proprietăți, cea expropriată și cea comparabilă, au luat în

considerare fiecare dintre diferențe, impactul acestora asupra valorii fiind

luat în calcul și făcută ajustarea corespunzătoare, corectându-se prețul

acestei comparabile.

În ce privește

critica formulată de pârâtul apelant, privind cuantumul cheltuielilor de

judecată stabilit în sarcina sa, Curtea a reținut că pârâtul, ca parte căzută

în pretenții, în mod corect a fost obligat, în considerarea dispozițiilor art.

274 C. proc. civ., să plătească reclamantului suma de 4.500 RON cu titlu de

cheltuieli de judecată, din care 3.000 RON reprezentând onorariul aferent

expertizei achitat de reclamant și 1.500 RON onorariu avocat.

Împotriva acestei

decizii a declarat recurs pârâtul, care a invocat dispozițiile art. 304 pct. 9

C. proc. civ. și a arătat că în mod greșit a fost înlăturată critica din

memoriul de apel referitoare la procedura derogatorie specială de stabilire a

despăgubirilor consacrată de dispozițiile Legii nr. 255/2010 și de Normele

metodologice de aplicare a acestei legi.

Susține că instanța

de apel a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conține dispoziții

derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor

expropriate și că în această privință sunt incidente dispozițiile art. 21 - 27

din Legea nr. 33/1994.

Concluzia

sus-menționată este consecința greșitei interpretări a legii, deoarece,

potrivit art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr. 255/2010, înainte de data

începerii activității comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, un

expert evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al

Asociației Naționale a Evaluatorilor din România, va întocmi un raport de evaluare

a imobilelor expropriate iar acest raport de evaluare se întocmește avându-se

în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici,

potrivit art. 77

1

alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc.,

cu modificările și completările ulterioare,

De asemenea, potrivit

art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.

255/2010, prin hotărârea pentru aprobarea declanșării procedurii de

expropriere, în cazul lucrărilor de investiții, se aprobă și sumele individuale

aferente despăgubirilor estimate de către expropriator pe baza unui raport de

evaluare.

Arată că, în cadrul

procedurii administrative de expropriere despăgubirile se stabilesc prin

raportul de evaluare întocmit în baza expertizelor întocmite și actualizate de

camerele notarilor publici, aceste reglementări având un caracter imperativ.

Pe de altă parte, s-a

arătat că este real faptul că dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac

trimitere la dispozițiile art. 21 -27 din Legea nr. 33/1994, însă această

trimitere se referă la dispozițiile de drept procedural din actul normativ ce

constituie dreptul comun în materie, iar nu la modalitatea de evaluare și de

stabilire a despăgubirilor.

În raport de cele

arătate, s-a conchis că, având în vedere faptul că prin raportul de evaluare

întocmit de evaluatorul C.C. valoarea terenului expropriat a fost stabilită în

cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii

determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru

terenurile arabile extravilane situate pe raza com. Șcheia, cu respectarea

dispozițiilor art. 11 alin. (7) - (8) din Legea nr. 255/2010 și ale art. 8

alin. (1) din Normele metodologice, cererea reclamantului de anulare a

hotărârii de expropriere nu se justifică a fi admisă.

S-a mai arătat, că,

în măsura în care instanța va statua că incidența în cauză a dispozițiilor art.

26 din Legea nr. 33/1994 este corectă, această dispoziție legală a fost greșit

interpretată și aplicată de instanța de apel, întrucât, în mod greșit,

instanțele au valorificat concluziile raportului de expertiza efectuat în cauză

în condițiile în care acest raport nu reflectă prețul cu care se vând în mod

obișnuit imobilele de același fel, câtă vreme experții nu au verificat și identificat

niciun fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici

similare terenului expropriat.

O ultimă critică

vizează greșita apreciere a datei în raport de care se calculează

despăgubirile. Se susține astfel că, în sistemul Legii nr. 255/2010, transferul

dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de

expropriere, astfel că aceasta era data la care trebuiau să se raporteze

experții și instanța la stabilirea despăgubirilor.

Examinând decizia în

limita criticilor formulate de pârât, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9

C. proc. civ. instanța constată următoarele:

Este adevărat că

Legea nr. 255/2010 are caracter special în raport cu Legea nr. 33/1994, care

reprezintă cadrul normativ general în materia exproprierii.

Prin Legea nr.

255/2010, lege cu caracter special, se reglementează regimul juridic al

terenurilor expropriate pentru efectuarea lucrărilor de construcție de drumuri

de interes național, județean și local, iar prin dispozițiile acestui act

normativ, art. 22 alin. (3), s-a prevăzut că acțiunea promovată de expropriatul

nemulțumit de cuantumul despăgubirii stabilit de către Comisia de Verificare a

Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor, se soluționează

potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea

pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Prin urmare, în

cadrul contestației formulate împotriva Hotărârilor nr. x din 26 octombrie 2011

și nr. y din 26 octombrie 2011 emise de Comisia de verificare a dreptului de

proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia, județul Suceava, stabilirea

cuantumului despăgubirilor ce se cuvin reclamantului pentru terenurile

expropriate se face, în instanță, în raport de dispozițiile art. 21 - 27 din

Legea nr. 33/1994, la care fac trimitere dispozițiile art. 22 alin. (3) din

Legea nr. 255/2010.

Nu poate fi primită

susținerea recurentului-pârât în sensul că instanțele de judecată trebuiau să

stabilească cuantumul despăgubirilor pentru terenurile expropriate în raport de

dispozițiile art. 5 alin. (1) și art. 11 alin. (7) și (8) din Legea nr.

255/2010, potrivit cărora sumele ce se cuvin reclamantului pentru terenurile

expropriate se stabilesc printr-un raport de evaluare ce se realizează având în

vedere expertizele întocmite de camerele notarilor publici, câtă vreme, pe de o

parte, aceste dispoziții legale reglementează evaluarea terenurilor anterior

începerii activității comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, în

cadrul procedurii prealabile emiterii acesteia, iar pe de altă parte, pentru că

dispozițiile art. 22 din același act normativ prevăd că acțiunea în instanță

formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează

potrivit art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea

despăgubirilor. Cu alte cuvinte, contestația formulată de expropriatul

nemulțumit de cuantumul despăgubirii, stabilit prin hotărâre de expropriere, se

soluționează potrivit art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.

În ceea ce privește

critica formulată de pârât potrivit căreia decizia recurată s-a dat cu

încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât, contrar celor

reținute de experți și de instanță, există tranzacții efective pe piața

imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze pentru stabilirea

prețului de circulație a terenului în litigiu, se constată că este nefondată.

Textul de lege se

referă la "prețul cu care se vând imobilele de același fel", ceea ce

nu înseamnă că nu pot fi luate în considerare și ofertele de vânzare, în lipsa

unor tranzacții efective și suficiente cu terenuri comparabile. Textul de lege

se referă și la prețurile cerute în ofertele de vânzare, care nu pot fi

apreciate ca nereale, interesul vânzătorilor fiind să își înstrăineze bunul.

Este real că, de regulă, în urma negocierilor dintre vânzător și cumpărător

prețul poate să scadă, dar diferența nu poate fi semnificativă, iar experții au

ținut cont și de acest aspect în efectuarea expertizei. Pe de altă parte,

pârâtul nu a demonstrat că s-au pus la dispoziția expertului contracte de

vânzare-cumpărare de la data efectuării raportului de expertiză având ca obiect

terenuri din extravilanul comunei Șcheia, pe care experții nu le-au avut în

vedere.

Astfel, instanțele de

fond și apel, legal, au omologat raportul de expertiză efectuat în primă

instanță, prin care s-a stabilit cuantumul despăgubirii pentru terenurile

expropriate raportându-se la ofertele de vânzare în lipsa tranzacțiilor

concrete pentru terenuri similare sau comparabile, față de faptul că experții

au dovedit, prin sursele de informare aflate la dispoziția lor, că la momentul

efectuării raportului de expertiză, piața imobiliară era inactivă raportat la

perioada anilor 2008 - 2010, iar puținele tranzacții efective nu sunt credibile

datorită diferențelor nejustificat de mari de prețuri de vânzare.

Mai mult, se constată

că pârâtul a anexat cererii de apel contracte de vânzare-cumpărare pentru

terenuri similare, care însă nu s-au perfectat la data întocmirii raportului de

expertiză ci anterior, astfel că legal instanța de apel nu a primit susținerea

pârâtului potrivit căreia cuantumul despăgubirii ce i se cuvine reclamantului

trebuia să se stabilească în raport de prețul de vânzare ce rezultă din aceste

contracte.

În concluzie, susținerea

pârâtului potrivit căreia stabilirea cuantumului despăgubirii pentru terenurile

expropriate trebuia să se facă ținând cont de prețul de tranzacționare, așa cum

rezultă din tranzacțiile efective realizate pe piața imobiliară anexate cererii

de apel, este nefondată, față de cele reținute de instanțele de fond și apel,

de pe o parte, iar pe de altă parte, față de faptul că pârâtul nu a probat

existența unor tranzacții efective pe piața imobiliară pentru terenuri similare

la momentul efectuării raportului de expertiză în primă instanță.

Critica recurentului

în sensul că momentul în raport cu care se stabilește valoarea despăgubirilor

pentru terenul expropriat este data exproprierii, este nefondată.

Din interpretarea

sistematică a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și a prevederilor art.

21 - 27 din aceeași lege, care reglementează procedura judiciară a

exproprierii, rezultă fără dubiu că raportul de expertiză la care se referă

art. 26 din Legea nr. 33/1994 este cel efectuat prin intermediul instanței de

judecată.

Așadar, Legea-cadru

în materia exproprierilor nr. 33/1994 stabilește un criteriu legal ce trebuie

avut în vedere de comisia de experți, în sensul că evaluarea imobilului supus

exproprierii se face în raport de prețurile de tranzacționare ale unor imobile

similare, de la data efectuării raportului de expertiză, adică de la o dată cât

mai apropiată de momentul pronunțării hotărârii prin care se stabilește

cuantumul despăgubirii.

În sistemul Legii nr.

33/1994 legiuitorul a legat cele două momente - ale transferului dreptului de

proprietate din proprietatea privată a expropriatului în proprietatea publică a

statului și cel al plății despăgubirii efective - de momentul rămânerii

definitive a hotărârii judecătorești pronunțate în cauza având ca obiect

expropriere, cu respectarea imperativului constituțional consacrat de art. 44

alin. (3) din Constituție potrivit căruia "Nimeni nu poate fi expropriat

decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă

și prealabilă despăgubire".

Din analiza normelor

legale care reglementează procedura de expropriere reiese că efectul translativ

de drept real al hotărârii de expropriere este afectat de o condiție

suspensivă, aceea ca expropriatorul să fi consemnat la dispoziția expropriatului

sumele aferente despăgubirii. Prin această modalitate de reglementare sunt

respectate imperativele constituționale cuprinse în art. 44 alin. (3) din

Constituție, ca despăgubirea să fie prealabilă exproprierii.

Potrivit alin. (1) al

art. 28 din Legea nr. 33/1994, "Transferul dreptului de proprietate asupra

bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului se produce îndată

ce obligațiile impuse lui prin hotărâre judecătorească au fost

îndeplinite", iar potrivit alin. (4) al aceluiași text de lege,

"Hotărârea de expropriere va stabili despăgubirea ținând seama, pentru

drepturile reale prevăzute la alin. (3), de dispozițiile art. 26".

Cu privire la

condiția ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă, la momentul

stabilirii cuantumului despăgubirii prin hotărârea judecătorească instanța este

obligată să respecte normele juridice de trimitere cuprinse în art. 26 alin.

(2) din Legea nr. 33/1994, conform căruia "La calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia", precum și în art.

27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform căreia "Despăgubirea acordată

de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator

(.)".

Astfel, așa cum

rezultă din însăși reglementarea legală a exproprierii, o condiție necesară a

acesteia este existența unei despăgubiri drepte și prealabile, care să

compenseze prejudiciul suferit de proprietar sau de ceilalți titulari de

drepturi reale cu privire la bunul expropriat.

Despăgubirea este

dreaptă, atunci când este de natură să acopere întreaga pierdere cauzată

persoanelor afectate de măsura exproprierii, și este prealabilă, întrucât

constituie o garanție acordată persoanelor îndreptățite, în ceea ce privește

păstrarea aceleiași valori a obiectului patrimonial, prin care se înlocuiește

dreptul real pierdut în urma exproprierii, cu o sumă certă. În acest sens,

numai în ipoteza în care plata echivalentului în RON a sumei stabilite în euro

se face la data plății efective, sunt întrunite cerințele legale ale

despăgubirii ce trebuie să însoțească aplicarea măsurii exproprierii.

Prin urmare, Înalta

Curte constată că, prin actele normative adoptate în materie de expropriere

pentru cauză de utilitate publică, a fost stabilit ca moment al despăgubirii,

data efectuării raportului de expertiză, criteriu corect avut în vedere și

aplicat de către instanțele anterioare.

Așa fiind, în temeiul

art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de pârâta Compania Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România SA reprezentantă a Statului Român prin Ministerul

Transporturilor și Infrastructurii împotriva Deciziei civile nr. 43 din 25 septembrie

2013 a Curții de Apel Suceava, secția I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 10 aprilie 2014.

Procesat de GGC - AS