ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3640/2013

A dispus radierea mențiunilor din C.F., partea a lll-a O.C.P.I. București, sector 1. A respins cererea reconvențională, ca neîntemeiată. Pârâta a fost obligată la plata sumei de 17.924 lei cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut următoarele: Prin cererea de chemare în judecată precizată, s-a solicitat rezoluțiunea antecontractelor de vânzare - cumpărare autentificate din 16 octombrie 2007 și radierea din C.F. ale O.C.P.I. Sector 1 a tuturor mențiunilor efectuate în baza antecontractelor de vânzare - cumpărare autentificate din 16 octombrie 2007 având ca obiect apartamentele situate în Complexul rezidențial M. din București, sector 1, în baza dispozițiilor pactului comisoriu de grad IV inserat de părți. În soluționarea litigiului dedus judecății tribunalul a reținut că părțile au încheiat antecontractele de vânzare - cumpărare autentificate din 16 octombrie 2007 prin care pârâta s-a obligat să cumpere patru apartamente în cadrul Complexului Rezidențial M. Prin actul adițional autentificat din 19 decembrie 2008 s-a stipulat încetarea unuia din antecontracte autentificat din 16 octombrie 2007 aferent apartamentului și amânarea datei autentificării contractelor de vânzare - cumpărare pentru cele trei apartamente în termen de 15 zile calendaristice de la expedierea reclamantei către pârâtă a unei notificări scrise în care se menționa data, ora și locul semnării acestora. Societatea reclamantă, a transmis societății pârâte patru notificări (22 octombrie 2008) în vederea prezentării în fața notarului public la data de 13 decembrie 2008, ora 11,00, iar prin notificarea din 11 februarie 2009 a convocat promitentul - comparator pentru data de 4 martie 2009, orele 11,00, în vederea semnării contractelor aferente apartamentelor contractate. La data de 4 martie 2009 s-a emis încheierea de certificare de fapte din 4 martie 2009 prin care s-a reținut că reclamanta s-a prezentat în vederea autentificării contractelor, reprezentantul societății pârâte refuzând încheierea contractelor motivat de modificarea unilaterală a prețului. Tribunalul nu a reținut susținerile pârâtei - reclamante cu privire la motivul precizat prin încheierea de certificare de fapte, refuzul fiind determinat în primul rând de lipsa resurselor financiare, fiind invocată situația economică și în subsidiar menționându-se problema majorării unilaterale a prețului de vânzare - cumpărare. în acest sens, având în vedere dispozițiile art. 5 lit. a) și b) din antecontracte, s-a constatat că părțile au convenit ca atât avansul - 30 %, cât și restul de preț să fie achitate în echivalent lei la cursul de referință B.N.R. din data emiterii facturii proforma. Antecontractele de vânzare - cumpărare pentru care au fost reținute sumele plătite în contul antecontractuiui reziliat din 16 octombrie 2007 - erau antecontractele autentificate aferente apartamentelor, deducerea sumelor și calculul restului de plată efectuându-se în mod corect în lei. Ulterior, reclamanta a transmis societății pârâte Declarațiile de Rezoluțiune a antecontractelor autentificate din 2009 potrivit art. 3.2. din actul adițional - pact comisoriu de grad IV. Prin art. 13 din antecontracte și art. 3.2.2 din actul adițional părțile au inserat un pact comisoriu de grad IV, stipulând că în cazul în care promitentul comparator nu se prezintă sau refuză încheierea contractelor în formă autentică, antecontractele de vânzare - cumpărare, modificate prin act adițional încetează de plin drept, fără intervenția instanței de judecată, punere în întârziere sau orice altă formalitate. Părțile au inserat o clauză penală prin art. 3.4 din actul adițional, în accepțiunea dispozițiilor art. 1066 C. civ., în cazul intervenirii pactului comisoriu promitentul - vânzător reținând toate sumele plătite în temeiul antecontractelor, cu titlu de penalitate. În ceea ce privește intervenirea unui caz de forță majoră, tribunalul a apreciat în primul rând faptul că motivele invocate de promitentul -cumpărător nu se încadrează în această noțiune, iar pe de altă parte, notificarea intervenirii cazului de forță majoră nu a respectat procedura prevăzută de art. 17 alin. (2) din antecontract, neexistând un certificat emis de C.C.I.R. Fiind vorba de un caz de rezoluțiune de drept, care nu necesită intervenția instanței, în acest caz nu se poate verifica decât mecanismul aplicării pactului comisoriu în situația clară a atragerii răspunderii contractuale în persoana promitentului - cumpărător, precum și dacă promitentul - vânzător poate formula acțiune în rezoluțiune. Având în vedere, în raport cu probele administrate în cauză că societatea reclamantă și-a îndeplinit toate obligațiile asumate, la data de 4 martie 2009 prezentându-se la notar cu documentele necesare în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare, iar societatea pârâtă nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, reținându-se refuzul încheierii contractelor pentru motivele menționate, dar nedemonstrându-se că la acel moment promitentul - cumpărător a transferat sumele de bani în conturile reclamantei măcar sumele pe care consideră că le datorează, sau că dispune de acele sume - se activează pactul comisoriu de grad IV potrivit art. 27 2 și art. 13 din antecontracte și art. 3.2 - 3.4 din actul adițional, devenind incidență și clauza penală. Pentru considerentele expuse, tribunalul, în raport cu probele administrate, constatând refuzul pârâtei de a cumpăra la data notificată, reținând dispozițiile legale evocate, precum și dispozițiile art. 969 și 1073 C. civ. a admis cererea de chemare în judecată precizată, a constatat intervenită rezoluțiunea de drept a antecontractului, promitentul -vânzător nefiind obligat să restituie avansul în cuantumul potrivit clauzei penale. Având în vedere că s-a constatat rezoluțiunea antecontractului, în temeiul art. 33 și nr. 34 din Legea nr. 7/1996, tribunalul a dispus rectificarea cărților funciare, prin radierea mențiunilor din C.F., partea a lll-a cu privire la notarea antecontractelor de vânzare - cumpărare autentificate din 16 octombrie 2007, având ca obiect apartamentele situate în Complexul rezidențial M. din București, sector 1. Prin cererea reconvențională s-a solicitat rezoluțiunea judiciară a antecontractelor de vânzare - cumpărare cu repunerea părților în situația anterioară, cu obligarea pârâtei la plata sumei reprezentând avans. Promitentul - cumpărător a achitat un avans în cuantum de 30 % din prețul de vânzare - cumpărare al imobilelor. Tribunalul a constatat că pârâta - reclamantă nu mai poate solicita rezoluțiunea judiciară a unor antecontracte rezolvite de drept prin declarațiile de rezoluțiune potrivit pactului comisoriu de grad IV, iar pe de altă parte, s-a avut în vedere că acțiunea în rezoluțiune poate fi promovată numai de partea care și-a îndeplinit obligațiile sau care se declară gata să și le îndeplinească, societatea pârâtă încălcându-și obligațiile, așa cum s-a arătat anterior, motiv pentru care nu poate solicita rezoluțiunea antecontractului cu repunerea părților în situația anterioară și restituirea avansului. În temeiul art. 274 C. proc. civ., tribunalul a obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 17.924 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxa de timbru, timbru judiciar și onorariu de avocat. Prin Decizia civilă nr. 170 din 5 aprilie 2012, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta pârâtă reclamantă împotriva sentinței mai sus menționate, obligând-o pe apelantă la plata către intimată a sumei de 16.081,56 lei cheltuieli de judecată în apel. În motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut următoarele: În ceea ce privește cererea introductivă de instanță, curtea de apel a grupat argumentele aduse de apelanta - pârâtă, întemeiate în esență pe neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor de către intimata - reclamantă și Ie-a răspuns prin următoarele considerente comune: În mod legal și temeinic a reținut prima instanță că la 4 martie 2009 intimata - reclamantă, conform încheierii de certificare de fapte, s-a prezentat la notar în vederea încheierii contractelor în formă autentică și că apelanta - pârâtă a refuzat în mod neîntemeiat încheierea contractului, invocând o pretinsă modificare unilaterală a prețului din partea intimatei - reclamante. Pe de o parte, a constatat că la data respectivă singurul motiv al refuzului de a semna actele autentice era legat de diferența de preț, nu și de aspecte ce țin de regularitatea realizării construcțiilor. Această din urmă apărare nu a fost primită, pe de o parte pentru că, chiar din documentele aflate la dosarul cauzei (filele 36 - 52 ale dosarului Judecătoriei Sector V București) a reieșit că apelanta - pârâtă a fost notificată la 22 octombrie 2008 să se prezinte în vederea semnării procesului - verbal de inspecție și a constatării respectării parametrilor tehnici pentru 10 decembrie 2008, însă nu a dat curs acestor notificări, comunicându-i intimatei - reclamante la 17 noiembrie 2008 doar intervenirea unui caz de forță majoră care o împiedică să facă plata prețului (fila 35 a aceluiași dosar). Curtea de apel a apreciat ca nefondată și apărarea întemeiată pe nerespectarea dispozițiilor H.G. nr. 273/1994 la executarea construcției de către intimata - reclamantă, având în vedere că din adresa din 16 aprilie 2010, emisă de Inspectoratul de Stat în Construcții (fila 106 a dosarului Tribunalului București) reiese că neregulile vizau corpul C al clădirii, nu corpul B în care se aflau apartamentele contractate de apelanta - pârâtă. În fine, a considerat că este neîntemeiată și a fost înlăturată și apărarea relativă la diferența de preț datorată. Conform actului adițional, încheiat de părțile litigante la 19 decembrie 2008 (filele 28 - 33 ale dosarului Judecătoriei Sector V București), părțile au convenit reținerea avansului plătit cu titlu de plată parțială în contul prețului stipulat în antecontractele ce rămân în vigoare. Așa cum a reținut și instanța de fond, prețul a fost prevăzut în euro, însă plata s-a convenit a se face în echivalent în lei la cursul de referință B.N.R. din ziua emiterii facturii proforma, așa cum reiese din prevederile articolului 5 alin. (2) lit. a) și b) din antecontracte. Pe cale de consecință, în mod judicios s-a apreciat de către intimata - reclamantă că plata diferenței de preț trebuie făcută în lei, între părți neexistând nicio plată efectuată în euro. De altfel, curtea de apel a constatat că atât la data refuzului de autentificare a actelor de vânzare - cumpărare, ca și la momentul promovării prezentului apel, apelanta pârâtă s-a mărginit la a invoca o pretinsă majorare a prețului contractului, fără a proba că, prin modul de stabilire a diferenței de preț, o astfel de majorare s-a și produs efectiv. Ca urmare, a reținut că refuzul întemeiat pe acest motiv este pur formal și nu își are fundamentul în probele administrate. Curtea de apel a apreciat că prin considerentele relative la modul de determinare a diferenței de preț de către intimata - reclamantă a răspuns și celei de-a treia critici din apel. Toate aceste considerente au fundamentat convingerea instanței de apel că din probele administrate în cauză reiese indubitabil că singura care și-a îndeplinit obligațiile contractate a fost intimata - reclamantă și că apelanta pârâtă a refuzat fără niciun temei să își execute obligațiile corelative de plată a diferenței de preț și de semnare a contractelor autentice. Ca urmare, a reținut că singura îndrituită la rezolutiunea antecontractelor de vânzare - cumpărare din 16 octombrie 2007 este intimata - reclamantă, soluția pronunțată sub acest aspect, de admitere a acțiunii principale și de respingere a cererii reconvenționale, fiind legală și temeinică, în concordanță cu probele administrate și cu dispozițiile art. 1020 - 1021 din vechiul C. civ. În consecință, curtea de apel a respins apelul ca nefondat, în conformitate cu dispozițiile art. 295 - 296 C. proc. civ., apreciind că prima instanță a stabilit corect situația de fapt și a făcut o judicioasă aplicare a dispozițiilor legale incidente. În conformitate cu dispozițiile art. 298, raportat la art. 274 C. proc. civ., curtea de apel a obligat-o pe apelanta - pârâtă să-i plătească intimatei - reclamante cheltuielile de judecată efectuate de aceasta din urmă în apel, cheltuieli constând în onorariu de avocat conform facturii fiscale și extrasului de cont aflate la filele 106-107 ale dosarului de apel. Împotriva deciziei curții de apel a declarat recurs pârâta SC O.I. SRL București, întemeindu-se pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. și susținând, în esență, prin dezvoltarea motivelor de recurs formulate, următoarele: 1. Instanța de apel a reținut culpa pârâtei arătând că partea culpabilă nu poate invoca rezolutiunea, dar nu a aplicat același tratament juridic și reclamantei S.P., refuzând analiza culpei acesteia pentru a verifica dacă ea însăși avea dreptul să invoce rezolutiunea, fapt ce a dus și la o motivare contradictorie - art. 304 pct. 7 și 9.

În analiza textelor de lege incidente, instanța a făcut greșita aplicare și a încălcat dispozițiile acestora referitoare la efectuarea recepției lucrărilor de construcții stipulate în Legea nr. 50/1991 (art. 37), a art. 21 lit. f) coroborat cu art. 17 din Legea nr. 10/1995, art. 8 alin. (2) art. 10 și art. 14 din H.G. nr. 273/1994 - art. 304 pct. 9, astfel, instanța a ajuns la concluzia absurdă că un cumpărător este obligat să cumpere în baza unui antecontract, chiar dacă există motive de nulitate ale titlului de proprietate.

A respins administrarea probei esențiale din care rezultă culpa reclamantei - intimate S.P. (expertiza tehnică) - motiv de casare conform art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 C. proc. civ.

Nu a luat în discuție și nu a ținut cont de înscrisurile depuse de către recurenta - pârâtă din care rezultă culpa S.P. (neexecutare tehnică, materială a apartamentului, acte întocmite cu încălcarea flagrantă a legii și care ar fi trebuit să se constituie în titlu de proprietate pentru societatea sa), în acest sens schimbând și natura și înțelesul vădit neîndoielnic al acestor acte - art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

A refuzat/omis analiza argumentelor sale privitoare la exonerarea de răspundere, precum și a modificării unilaterale a contractului și a prețului, cu încălcarea art. 969 și 970 C. civ. În consecință, față de criticile exprimate, mai sus arătate, recurenta pârâtă solicită admiterea recursului și, în principal, casarea deciziei recurate, cu trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel, în cazul în care se va aprecia că este necesară administrarea probei cu expertiza tehnică, precum și cu înscrisurile invocate în recurs, iar, în subsidiar, solicită modificarea în tot a deciziei atacate, în sensul admiterii apelului pe care l-a formulat, respingerii cererii principale astfel cum a fost formulată și precizată de către SC S.P.D. SRL și admiterii cererii formulate de pârâtă. Recursul nu este fondat. Din examinarea criticilor exprimate în recurs, în raport de actele dosarului și de dispozițiile legale incidente speței, se constată următoarele: Susținerile recurentei conținute în primul motiv de recurs potrivit cărora instanța de apel, reținând culpa pârâtei ca parte ce nu poate invoca rezoluțiunea, în mod eronat nu a analizat și culpa reclamantei și nu a verificat dacă ea însăși avea dreptul de a invoca rezoluțiunea, nu sunt fondate. Se observă astfel că, prin luarea în considerare a probatoriului administrat, ambele instanțe care s-au pronunțat în cauză au reținut corect că la data de 4 martie 2009, conform încheierii de certificare de fapte, intimata - reclamantă s-a prezentat la notar cu documentele necesare în vederea încheierii contractelor în formă autentică, însă recurenta - pârâtă, în mod nejustificat, invocând modificarea unilaterală a prețului de către reclamantă, a refuzat încheierea contractelor. În această împrejurare, reclamanta a transmis pârâtei Declarațiile de Rezoluțiune a antecontractelor, întemeindu-se pe prevederile art. 13 din antecontracte și art. 3.2. din actul adițional, prin care părțile au inserat un pact comisoriu de gradul IV. Drept urmare, prin acțiunea formulată, reclamanta a solicitat instanței să constate intervenită rezolutiunea de drept a acestor antecontracte, în timp ce pârâta, prin cerere reconventională, a cerut să se pronunțe rezolutiunea judiciară, cu consecința repunerii părților în situația anterioară și restituirii avansului. Or, atâta vreme cât, părțile au stipulat un pact comisoriu de gradul IV și cât rezolutiunea nu poate fi promovată decât de partea care și-a îndeplinit obligațiile sau care se declară gata să le îndeplinească, în mod corect s-a reținut că, în speță, este întemeiată acțiunea reclamantei privind constatarea intervenirii rezoluțiunii de drept a antecontractelor și neîntemeiată cererea reconventională, prin care pârâta a solicitat rezolutiunea judiciară. Aceasta, deoarece, reclamanta a notificat-o pe pârâtă să se prezinte la notar pentru a încheia contractele de vânzare - cumpărare, declarându-se, prin urmare, gata de a-și executa principala obligație și anume, aceea de a edifica și preda imobilele, în timp ce pârâta nu și-a îndeplinit principala sa obligație, aceea de a plăti prețul. Pe de altă parte, nici apărările pârâtei nu pot fi primite, instanța de apel reținând corect că la data la care părțile ar fi trebuit să încheie contractele în formă autentică, singurul motiv al refuzului pârâtei de a semna actele autentice și acesta pur formal, l-a reprezentat pretinsa diferență de preț și nu aspecte ce țin de realizarea construcțiilor, or, sub acest aspect, s-a reținut corect că părțile au convenit ca atât avansul, cât și restul de preț să fie achitate în echivalent în lei la cursul de referință BNR din data emiterii facturii proforma, iar deducerea sumelor și calculul restului de plată s-a efectuat corect în lei, neexistând nicio plată între părți, efectuată în euro. Totodată, pârâta nu a demonstrat că prin modul de stabilire a diferenței de preț, s-a și produs efectiv o majorare de preț. Cel de-al doilea motiv de recurs ce privește aplicarea greșită și încălcarea dispozițiilor legale, de către instanța de apel, referitoare la executarea construcțiilor, atât în ce privește autorizarea, cât și efectuarea recepției lucrărilor de construcții este, de asemenea, nefondat. Se constată că instanța de apel a reținut judicios, sub acest aspect, că neregulile invocate de pârâtă vizau corpul C al clădirii și nu corpul B în care se găseau apartamentele precontractate de pârâtă, lucrarea a fost finalizată și înscrisă în C.F. și, oricum, susținerile recurentei - pârâte cu privire la nefinalizarea clădirii sunt irelevante atâta vreme cât pârâta nu s-a prezentat în vederea semnării procesului -verbal de inspecție și ai constatării respectării parametrilor tehnici ai apartamentelor, ci, dimpotrivă, a agreat soluția încetării relațiilor contractuale, concretizată prin comunicarea către reclamantă a intervenirii unui caz de forță majoră, care o împiedică să efectueze plata prețului. Nici cel de-al treilea și al patrulea motiv de recurs, vizând greșita respingere a unor probe considerate esențiale, în accepțiunea recurentei, respectiv a unei expertize tehnice și a înscrisurilor depuse de pârâtă, din care ar rezulta culpa reclamantei, nu sunt întemeiate, întrucât problema admiterii sau neadmiterii unei probe este o chestiune de apreciere ce aparține instanței care se pronunță în cauză, ține de o eventuală netemeinicie și nu de nelegalitatea hotărârii și, drept urmare, nu poate fi invocată pe calea recursului. Cu toate acestea, se poate observa că probatoriul administrat în cauză a fost de natură să formeze convingerea instanțelor, în soluționarea cauzei deduse judecății, în mod indubitabil rezultând, că singura parte care și-a îndeplinit obligațiile asumate a fost reclamanta, în timp ce pârâta a refuzat nejustificat să-și execute obligațiile de plată a diferenței de preț și de semnare a contractelor, astfel încât s-a concluzionat corect că singura îndrituită la rezolutiunea antecontractelor de vânzare - cumpărare este reclamanta. În fine, cel de-al cincilea motiv de recurs, potrivit căruia recurenta susține că instanța de apel a refuzat/omis a analiza argumentele sale privitoare la exonerarea de răspundere, precum și a modificării unilaterale a contractului și a prețului, cu încălcarea dispozițiilor art. 969 și 970 C. civ., este de asemenea neîntemeiat. Referitor la această susținere, se constată că instanța, a cărei hotărâre este criticată în recurs, a procedat la o grupare a argumentelor aduse de pârâta - apelantă și Ie-a supus unei analize riguroase, înlăturându-le, ca excluzându-se unele pe altele sau ca fiind neîntemeiate. A reținut astfel, în esență, că singurul motiv al refuzului de a încheia contractele în formă autentică l-a reprezentat diferența de preț, dar și acesta pur formal și nefundamentat pe probe administrate și a răspuns argumentat tuturor apărărilor pârâtei privind neregularitatea realizării construcțiilor, invocarea intervenirii unui caz de forță majoră, precum și celei referitoare la diferența de preț datorată. Se constată, prin urmare, că soluția primei instanțe, menținută de instanța de apel, de admitere a acțiunii principale și de respingere a cererii reconvenționale este legală și temeinică și în deplin acord cu probatoriul administrat și a dispozițiilor legale incidente în cauză, inclusiv a celor invocate în ultimul motiv de recurs, respectiv ale art. 969 și 970 C. civ. În consecință, pentru considerentele mai sus prezentate, recursul declarat de pârâta SC O.I. SRL București se va respinge, ca nefondat. În conformitate cu dispozițiile art. 274 C. proc. civ., recurenta - pârâtă va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 24.257 lei, către intimata - reclamantă SC S.P.D. SRL București, prin administrator judiciar Certfin Sprl.