ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1577/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1577/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată

înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București la data de 29 aprilie

2003, sub nr. 9205/2003, reclamanții C.N. și C.T. au solicitat obligarea

pârâtelor SC L.V.D. SRL și SC A.I. SRL să le lase în deplina proprietate și

liniștită posesie suprafața de 121 mp și, respectiv 301 mp, din terenul situat

în București, str. G.E., sector 1, precum și obligarea pârâtelor să își ridice

construcțiile amplasate pe terenul proprietatea lor sau, în situația în care nu

își vor ridica construcțiile, să fie autorizați reclamanții să le ridice pe

cheltuiala pârâtelor.

În motivarea cererii,

reclamanții au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din

19 mai 2003 de Biroul Notarial Public E.A.F. au dobândit dreptul de proprietate

asupra imobilului din str. G.E., sector 1, imobilul fiind restituit de către Primăria

Municipiului București în baza Legii nr. 10/2001. După cumpărare au notificat pârâtele

care ocupă terenul proprietatea lor pentru a clarifica situația dintre ei. Pârâta

SC L.V.D. SRL nu a răspuns notificării, iar pârâta SC A.I. SRL le-a comunicat faptul

că a preluat acest spațiu de la fosta SC V.I. SRL, însă nu le recunoaște dreptul

de proprietate și dorește să rezolve litigiul în instanță.

În drept au fost invocate

dispozițiile art. 480, art. 494 și art. 1077 C. civ.

Pârâta SC L.V.D. SRL a

formulat întâmpinare și cerere reconvențională.

Prin întâmpinare a solicitat

respingerea ca neîntemeiat a capătului de cerere privind obligarea sa la ridicarea

construcțiilor edificate pe terenul din str. G.E., întrucât singurele construcții

aflate pe acest teren sunt cele cumpărate de reclamanți prin contractul de vânzare-cumpărare

autentificat din 19 mai 2003. Construcțiile, ca și întreg imobilul cumpărat de reclamanți

de la vânzătorul G.S.M.G.I. sunt aceleași cu cele restituite de Primăria Municipiului

București vânzătorului prin dispoziția din 17 aprilie 2003.

Potrivit art. 9 alin.

(1) din Legea nr. 10/2001, imobilul se restituie în natură „în starea în care se

află la data cererii de restituire”.

Pe calea cererii reconvenționale,

pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamanților-pârâți la plata sumei de 35.000

euro, echivalent în RON la data plății, reprezentând contravaloarea lucrărilor de

reparații și îmbunătățiri efectuate la imobilul situat în București, str. G.E.,

sector 1 și acordarea unui drept de retenție până la plata acestei sume.

În motivarea cererii reconvenționale

s-a arătat că pârâta-reclamantă a deținut imobilul menționat anterior în baza contractelor

de închiriere încheiate cu SC H.N. SA și Consiliul General al Municipiului București,

A.F.I. Imobilul a fost restituit fostului proprietar și apoi înstrăinat către reclamanții-pârâți

în starea în care se afla la data cererii de restituire, situație în care pârâta-reclamantă

a fost prejudiciată, deoarece patrimoniul său a fost redus cu contravaloarea lucrărilor

efectuate.

În drept au fost invocate

dispozițiile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, art. 494 C. civ.

De asemenea, pârâta SC

A.I. SRL a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale

pasive, întrucât are calitatea de detentor al terenului situat în str. G.E. și nu

pe aceea de posesor. Astfel, pârâta arată că este deținătoarea unui spațiu comercial

construit în perimetrul terenului menționat anterior, folosința acestuia fiind dobândită

după cum urmează: potrivit contractului de închiriere încheiat la data de 3

aprilie 1990 între I.C.R.A.L. Herăstrău, în calitate de mandatar al Municipiului

București și Întreprinderea S.C., s-a conferit acesteia din urma dreptul de folosință

asupra unei suprafețe de teren de 450 mp situat în București, str. C. (în prezent

str. G.E.) sector 1. Dreptul de folosință asupra terenului a revenit SC V.I.

SRL ca urmare a contractului de asociere încheiat de aceasta cu SC S.C. SRL. Prin

contractele de dare în plată încheiate între SC V.I. SRL și I.C. și a contractului

de vânzare-cumpărare încheiat între acesta din urmă și SC A.I. SRL, dreptul de folosință

asupra terenului și dreptul de proprietate asupra construcției amplasate pe acesta

a revenit pârâtei. Situația de fapt existentă arată că pe lângă construcțiile existente

la data preluării de către stat a imobilului s-a mai ridicat un corp nou de clădire

în suprafață de 301 mp, proprietatea SC A.I. SRL, construcția fiind evidențiată

pe planul topografic întocmit de Direcția Patrimoniu și Evidența Proprietății Cadastru

din cadrul Primăriei Municipiului București. Construcția proprietatea pârâtei a

fost ridicată pe baza autorizației de construire din 1990 și nu se încadrează prin

caracteristicile tehnice în categoria celor ușoare sau demontabile. Astfel, pârâta

a fost constructor de bună-credință al imobilului, care este o construcție definitivă,

fiind edificată cu respectarea normelor legale în vigoare și cu obținerea autorizațiilor

necesare. Or, în cazul constructorului de bună-credință, legea nu dă dreptul proprietarului

bunului principal la opțiune, ci obligă la invocarea accesiunii și la dezdăunarea

constructorului. Pe de altă parte, titlul autorului reclamanților face obiectul

Dosarului nr. 3158/2003 în care s-a cerut constatarea nulității absolute a dispoziției

din 17 aprilie 2003 emisă de Primăria Municipiului București.

Instanța a administrat,

la solicitarea părților, proba cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnică topografică

(raportul de expertiză fiind depus la dosar).

Prin sentința civilă

nr. 2945 din 27 aprilie 2004 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București a

fost admisă excepția necompetenței materiale și s-a dispus declinarea competenței

în favoarea Tribunalului București, unde cauza a fost înregistrată la data de 25

iunie 2004.

La termenul din data de

13 septembrie 2004, pârâta SC A.I. SRL a formulat cerere reconvențională prin care

a solicitat obligarea reclamanților-pârâți C.N. și C.T. la plata contravalorii investițiilor

efectuate pe terenul situat în str. G.E.

În motivare, pârâta-reclamantă

a precizat că pe terenul din str. G.E. s-a mai edificat un corp nou de clădire,

în suprafață de 301 mp, proprietatea sa, iar dispozițiile art. 494 C. civ., recunosc

proprietarului construcției edificate pe terenul altuia dreptul de a obține despăgubire

constând în contravaloarea construcției sau a sporului de valoare adus de aceasta

fondului.

În drept au fost invocate

dispozițiile art. 494 C. civ.

Pârâta-reclamantă SC

L.V.D. SRL a depus la data de 12 mai 2005 cerere precizatoare a cererii reconvenționale

arătând că lucrările de investiții efectuate de aceasta la imobilul din str. G.E.,

sector 1, sunt cele menționate la pct. 4.3.3 din raportul de evaluare a lucrărilor

de investiții pentru spațiul situat în București, str. G.E., sector 1, întocmit

de SC F.C.C. SRL.

La termenul din data de

9 mai 2005, instanța a dispus, conform art. 137 alin. (2) C. proc. civ., unirea

cu fondul a excepției lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta-reclamantă

SC A.I. SRL.

Prin încheierea de ședință

din data de 17 mai 2010, instanța a dispus suspendarea judecații până la soluționarea

irevocabilă a cauzei ce formează obiectul Dosarului nr. 7894/3/2010, aflat pe rolul

Tribunalului București.

Împotriva acestei încheieri

au formulat recurs reclamanții-parați C.N. și C.T., recurs ce a fost admis prin

decizia civila nr. 1681 din 16 martie 2011, pronunțată de Curtea de Apel București,

în Dosarul nr. 10281/2/2010, a fost casată încheierea recurată și trimisă cauza

pentru continuarea judecații aceleiași instanțe.

La cererea părților, au

fost administrate probele cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnică construcții

(raportul de expertiză întocmit de expertul B.G. fiind depus la dosar).

Prin sentința civilă

nr. 628 din 15 martie 2012 pronunțată în Dosarul nr. 5065/3/2004* Tribunalul București,

secția a V-a civilă, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive invocată

de pârâtă SC L.V.D. SRL, cu privire la capătul de cerere privind obligarea pârâtei

la desființarea construcției edificate pe terenul situat în București, str. G.E.,

sector 1; a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta

SC A.I. SRL; a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâta

SC L.V.D. SRL pe capătul de cerere privind revendicarea; a admis în parte acțiunea

formulată de reclamanții C.N. și C.T. în contradictoriu cu pârâtele SC L.V.D.

SRL și SC A.I. SRL; a obligat pârâta SC L.V.D. SRL să lase reclamanților în deplină

proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 144.58 mp, situat în București,

str. G.E., sector 1, identificat prin raportul de expertiză tehnică întocmit de

expertul B.G. (în prezent ocupat de construcția corp C); a obligat pârâta SC

A.I. SRL să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie terenul

în suprafață de 303.19 mp, identificat prin același raport de expertiză (în prezent

ocupat de construcția edificată de pârâta SC A.I. SRL conform autorizației de construire);

a obligat pârâta SC A.I. SRL să ridice construcția edificată pe terenul din București,

str. G.E., sector 1 conform autorizației de construire din septembrie 1990, eliberată

de Primăria Municipiului București, identificată prin același raport de expertiză;

a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtei SC L.V.D. SRL să desființeze

construcția edificată pe terenul în litigiu, ca fiind formulat împotriva unei persoane

fără calitate procesuală pasivă; a respins cererile reconvenționale formulate de

pârâtele SC L.V.D. SRL și SC A.I. SRL, ca neîntemeiate și a obligat pârâtele la

plata către reclamanți a sumei de 300 RON cu titlu de cheltuieli de judecată

Pentru a pronunța această

soluție prima instanță a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare din 19

mai 2012, de Biroul Notarial Public E.A.F., reclamanții-pârâți C.N. și C.T. au dobândit

dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, str. G.E., sector

1, compus din teren în suprafață de 1417 mp și trei corpuri de clădire, plus anexe

(respectiv corpul A- la strada împreuna cu anexele sale, corp B- lipit de corp A

și corpul C situat în spate, împreună cu anexele corespunzătoare, având o suprafață

construită totală de 625.47 mp) de la G.S.M.G.I.

Vânzătorul era titularul

dreptului de proprietate asupra imobilului în temeiul dispoziției din 17

aprilie 2003, emisă de Primăria Municipiului București.

În anul 1990 Primăria

Municipiului București, prin SC H.N. SA, a încheiat cu S.C. S.C. SRL, contractul

de închiriere pentru suprafața de 301 mp, situată pe str. G.E. Acestei societăți

i-a fost eliberată autorizația, pentru lucrări de construcții destinate activității

comerciale stradale, prin care a fost autorizată amplasarea unei construcții cu

caracter provizoriu pentru alimentație publică, birouri, rent-a-car, pe terenul

deținut în baza contractului de închiriere încheiat cu SC H.N. SA. Potrivit mențiunilor

autorizației de construire, construcțiile demontabile urmau a fi închiriate de la

Compania autonomă de construcții „C.”, punându-i-se, totodată, în vedere beneficiarului

că lucrările executate au un caracter provizoriu și că nu va putea emite pretenții

la despăgubire la eventuala somație a Primăriei Municipiului București de eliberare

a amplasamentului pentru alte cerințe prioritate în zona respectivă.

Ulterior, terenul închiriat

și construcția edificată pe acesta conform autorizației de construire au făcut obiectul

contractului de asociere în participațiune, încheiat la data de 1 ianuarie 1995,

între SC S.C. SRL și SC V.I. SRL și a contractului de dare în plată autentificat

din 27 august 2001, de Biroul Notarial Public F.D., conform căruia dreptul de proprietate

asupra construcției provizorii, precum și dreptul de folosință asupra terenului

s-au transmis către I.C.A., care le-a înstrăinat, la rândul său, prin contractul

de vânzare-cumpărare din 31 octombrie 2001, de Biroul Notarial Public M., pârâtei-reclamante

SC A.I. SRL.

Pârâta-reclamantă SC

L.V.D. SRL era titulara dreptului de folosință asupra unui spațiu cu destinație

comercială, situat în str. G.E. și compus din 7 încăperi, în temeiul contractului

de închiriere din 1987.

Ca urmare a restituirii

în natură a imobilul fostului proprietar, G.S.M.G.I., contractele de închiriere

încheiate de Primăria Municipiului București cu privire la imobilul din str. G.E.

au fost desființate, întrucât locatorul nu mai putea asigura chiriașilor folosința

bunului. De altfel, chiar la pct. 3 din dispoziția din 17 aprilie 2003 s-a făcut

mențiunea potrivit căreia contractele de închiriere dintre chiriași și A.F.I. încetează

de drept pe data punerii în posesie a fostului proprietar.

Imobilul a fost identificat

prin raportul de expertiză tehnică topografică întocmit de expertul tehnic B.M.,

stabilindu-se că terenul ocupat de către pârâta-reclamantă SC L.V.D. SRL este în

suprafață de 144 mp, iar terenul ocupat de pârâta-reclamantă SC A.I. SRL are suprafața

de 323 mp.

A reținut tribunalul că

în cazul acțiunii în revendicare, definită ca fiind acea acțiune reală prin care

proprietarul, care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea acestui bun de

la posesorul neproprietar, calitatea procesuală pasivă aparține celui care se afla

în posesia bunului ce face obiectul cererii.

Or, după cum s-a precizat

anterior, a arătat prima instanță, în prezent, pârâta-reclamantă SC L.V.D. SRL deține

o porțiune de 144 mp din terenul situat în str. G.E. Ca atare, instanța a respins

excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de SC L.V.D. SRL, constatând

ca reclamanții-pârâți au justificat calitatea procesuală pasivă, făcând dovada că

pârâta-reclamantă se afla în posesia bunului revendicat.

Având în vedere că numai

reclamanții-pârâți au invocat un titlu de proprietate asupra imobilului în litigiu,

instanța a dispus obligarea pârâtei-reclamante SC L.V.D. SRL să lase reclamanților-pârâți

în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 144 mp, situat

în București, str. G.E., astfel cum a fost identificat prin schița anexă la raportul

de expertiză topografică.

Cu privire la capătul

de cerere privind obligarea pârâtei-reclamante SC L.V.D. SRL să desființeze construcțiile

provizorii amplasate pe terenul proprietatea reclamanților-pârâți, instanța a reținut

din concluziile raportului de expertiză tehnică construcții, întocmit de expertul

B.G., că pârâta-reclamantă ocupă clădirea edificată în partea stângă mediană a terenului

din str. G.E. Expertul a mai precizat că această clădire a fost „refăcută în întregime

prin demolarea zidurilor interioare, supraînălțarea zidurilor exterioare și închiderea

lor cu elemente transparente la partea superioară, introducerea unui schelet metalic

interior, cu elemente de rezistență în ziduri și în tavan, cu acoperiș nou, creându-se

o sala de restaurant, cu balcon interior parțial și luminatoare”.

Din coroborarea concluziilor

raportului de expertiză tehnică construcții cu memoriul tehnic de arhitectură întocmit

de arhitect O.A., unde cu privire la corpul C, edificat pe terenul din str. G.E.,

se arată că are suprafața construită de 148,6 mp (apropiată de cea determinată în

raportul de expertiză topografică ca fiind ocupată de pârâta-reclamantă), clădirea,

executată în anii 1920 cu fundații din beton și cărămidă fiind recent transformată,

refuncționalizată, păstrându-se de la construcția anterioară zidăria exterioară

perimetrală, cu autorizația de desființare din 21 decembrie 2006, eliberată de Primăria

Municipiului București reclamanților-pârâți, a rezultat că pârâta-reclamantă ocupă

în prezent corpul C de clădire.

Tribunalul a menționat

că dispozițiile art. 19 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, prevăd că numai în situația

în care imobilelor construcții care fac obiectul notificărilor și cărora le-au fost

adăugate pe orizontală și/sau pe verticală, în raport de forma inițială noi corpuri

a căror arie desfășurată însumează peste 100% din aria desfășurată inițial și dacă

părțile nu convin altfel, foștilor proprietari li se acordă măsuri reparatorii prin

echivalent. Așa fiind, s-a reținut că Primăria Municipiului București a dispus restituirea

în natură fostului proprietar, G.S.M.G.I., și a corpului de clădire C, situat în

spate, împreună cu anexele sale, iar reclamanții-pârâți au devenit titularii dreptului

de proprietate asupra acestei construcții prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat

din 19 mai 2012.

Potrivit art. 494

alin. (1) C. civ. „dacă plantațiile, construcțiile și lucrările au fost făcute de

o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le

ține pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice.” A apreciat

tribunalul că pentru a fi incidente dispozițiile citate anterior, prin ipoteză,

este necesar ca o persoană să facă construcții, plantații sau lucrări cu materiale

ce îi aparțin, pe terenul aflat în proprietatea altei persoane.

Întrucât reclamanții-pârâți

sunt proprietarii corpului C de clădire în baza contractului de vânzare-cumpărare

încheiat cu G.S.M.G.I. și, corelativ, pârâta-reclamantă SC L.V.D. SRL nu este proprietara

materialelor din care este edificată construcția, a reținut prima instanță că nu

sunt aplicabile în cauză dispozițiile art. 494 alin. (1) C. civ., care permit proprietarului

terenului să solicite desființarea construcțiilor realizate de un terț cu rea-credință

pe terenul său. Ca atare, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale

pasive, invocată de pârâta-reclamantă SC L.V.D. SRL, aceasta neaflându-se în poziția

unui terț care a edificat lucrări cu materiale proprii pe un fond străin. S-a respins

acest capăt de cerere ca fiind formulat împotriva unei persoane fără calitate procesuală

pasivă.

Referitor la capătul principal

din cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă SC L.V.D. SRL privind

obligarea reclamanților-pârâți la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse corpului

C de clădire din str. G.E., instanța a reținut că prin cererea depusă la termenul

din 6 iunie 2005, pârâta-reclamantă a precizat că lucrările a căror contravaloare

o solicită sunt cele indicate la pct. 4.3.3 al raportului de evaluare a lucrărilor

de investiții pentru spațiul situat în București, str. G.E., sector 1, întocmit

de SC F.C.C. SRL, respectiv: decopertat pereți, tencuit, gletuit, zugrăveli lavabile,

înlocuit uși, refăcut instalație sanitară, înlocuit obiecte sanitare, refăcut instalație

electrică. În privința acestor lucrări, în raportul de expertiză tehnică construcții

s-a arătat că nu mai există în materialitatea lor în prezent, referindu-se la clădirea

dinainte de a fi demolată în interior, în întregime.

Pe de altă parte, a arătat

tribunalul, dispozițiile art. 494 C. civ., invocate de pârâta-reclamantă în susținerea

cererii reconvenționale, se aplică numai în cazul lucrărilor noi, și nu la simple

îmbunătățiri făcute unei clădiri anterioare; acestea din urma nu sunt supuse regulilor

accesiunii, ci proprietarul care a câștigat în acțiunea în revendicare poate fi

obligat la restituirea lor, pe temeiul principiului îmbogățirii fără justa cauză,

în măsura în care au fost necesare și utile.

Or, instanța, conform

principiului disponibilității, nu poate schimba cauza cererii de chemare în judecată,

înțeleasă ca situație de fapt calificată juridic.

Pe cale de consecință,

cererea de obligare a reclamanților-pârâți la plata contravalorii îmbunătățirilor

necesare și utile a fost respinsă, ca neîntemeiată, fiind respinsă, în temeiul principiului

accesorium sequitur principale, și cererea accesorie privind instituirea unui drept

de retenție în favoarea pârâtei-reclamante până la achitarea contravalorii îmbunătățirilor.

În ceea ce o privește

pe pârâta SC A.I. SRL, prima instanță a avut în vedere ca prin declarația autentificată

din 27 octombrie 2009, de Biroul Notarial Public F., aceasta a achiesat la pretențiile

reclamanților-pârâți C.N. și C.T., solicitând admiterea acțiunii în revendicare,

astfel că, potrivit dispozițiilor art. 270 C. proc. civ., a fost respinsă excepția

lipsei calității procesuale pasive și a fost admisă cererea formulată de reclamanții-pârâți

în contradictoriu cu aceasta și a fost obligată pârâta-reclamantă SC A.I. SRL să

le lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 303.19

mp, identificat prin raportul de expertiză topografică.

A reținut prima instanță

că potrivit raportului de expertiză tehnică construcții întocmit în cauză, construcția

folosită de SC A.I. SRL are un caracter semipermanent-semiprovizoriu, provenind

dintr-o construcție provizorie cu schelet metalic și acoperiri din prelată de plastic,

care, treptat, în intervalul 1997-2004, a fost dezvoltată și extinsă, prevăzută

cu pereți din BCA la exterior și pereți interiori din BCA, rigips și sticlă, instalații,

acoperiș metalic izolat cu luminatori glisant cu elemente din policarbonat în suprafață

de circa 20 mp.

Pentru determinarea raporturilor

juridice dintre părți, născute ca urmare a edificării construcției pe terenul proprietatea

reclamanților-pârâți, ținând cont de prevederile art. 494 alin. (1) C. civ., enunțate

mai sus, dar și cele ale art. 494 alin. (3) teza a II-a C. civ., conform cărora

„cu toate acestea, dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de o a

treia persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea

sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul, sau să înapoieze

valoarea materialelor și prețul muncii, sau să plătească o sumă de bani egală cu

aceea a creșterii valorii fondului”, s-a apreciat că este esențial să se determine

dacă pârâta-reclamantă SC A.I. SRL a fost sau nu de bună-credință la data efectuării

extinderilor la construcția provizorie dobândită prin cumpărare de la I.C.A.

S-a mai arătat că noțiunea

de „constructor de bună-credință” a fost definită în doctrină ca fiind acea stare

subiectivă întemeiată pe convingerea eronată, dar neculpabilă, a autorului că are

un drept de proprietate asupra terenului pe care efectuează construcția. În acest

sens s-a arătat că buna-credință în înțelesul art. 494 C. civ. trebuie să fie subsumată

noțiunii generale de bună-credință, care poate fi definită, ca o convingere eronată,

dar neculpabilă cu privire la o anumită reprezentare a realității. Din acest motiv,

sfera bunei-credințe încetează atunci când autorul știe, de la bun început, că nu

este proprietarul terenului pe care face lucrarea.

În speță, prima instanță

a apreciat că pârâta-reclamantă SC A.I. SRL a fost de rea-credință la data realizării

extinderilor la construcția inițiala, deoarece autorizația de construire din septembrie

1990 dădea dreptul beneficiarului numai la edificare unei construcții provizorii.

Mai mult, în cuprinsul acesteia s-a menționat expres că acestea vor trebui ridicate

la solicitarea Primăriei Municipiului București.

Reținând reaua-credință

a pârâtei-reclamante, s-a constatat incidența dispozițiilor art. 494 alin. (1)

C. civ. care dau dreptul proprietarului terenului să oblige pe constructor să desființeze

construcțiile executate pe cheltuiala sa. Prin urmare, instanța a admis și acest

capăt de cerere și a obligat pârâta-reclamantă SC A.I. SRL să ridice construcția

edificată pe terenul din București, str. G.E.

Întrucât prin declarația

autentificată din 27 octombrie 2009, de Biroul Notarial Public S.D.T., pârâta-reclamantă

SC A.I. SRL a arătat că înțelege „să renunțe la toate drepturile deduse judecații

în fața instanțelor de judecată, în contradictoriu cu C.T., C.N. și G.S.M.G.I.,

cu privire la imobilul situat în București, str. G.E., sector 1”, constatând că

sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. 247 C. civ., instanța a respins

cererea reconvențională prin care pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamanților-pârâți

la plata contravalorii investițiilor efectuate pe terenul în litigiu, ca neîntemeiată.

Instanța nu a dat eficiență

declarației depuse la dosar, deoarece în lipsa încheierii de autentificare, nu s-a

putut verifica dacă sunt întrunite cerințele art. 247 C. proc. civ.

În temeiul art. 276 C.

proc. civ., tribunalul a obligat pe pârâtele-reclamante la plata parțială a cheltuielilor

de judecată efectuate de reclamanții-pârâți.

Împotriva acestei soluții,

în termenul legal, la datele de 27 noiembrie 2012 și 29 noiembrie 2012 au declarat

apel reclamanții C.N. și C.T., respectiv pârâta SC L.V.D. SRL, cererile de apel

fiind înregistrate pe rolul Curții de Apel București, secția a IX-a civilă și pentru

cauze privind proprietatea intelectuală, conflicte de muncă și asigurări sociale,

la data de 7 ianuarie 2013.

În motivarea apelului,

apelanții-reclamanți C.N. și C.T. au criticat soluția pronunțată de prima instanță

atât cu privire la capătul de cerere prin care s-a admis în parte acțiunea în revendicare,

pârâta fiind obligată să lase în deplină proprietate și liniștită posesie numai

terenul de sub construcția corp C, cât și cu privire la capătul de cerere prin care

s-a cerut obligarea pârâtei SC L.V.D. SRL să desființeze construcția edificată pe

teren.

Arată apelanții-reclamanți

că soluția pe care a adoptat-o instanța de fond este contradictorie, fiindcă, pe

de o parte, consideră că imobilul construcție-corp C a fost dobândit de apelanți

prin contractul de vânzare-cumpărare și respinge cererea de desființare a acestuia,

iar pe de altă parte, respinge și cererea în obligarea pârâtei-reclamante de a lăsa

în deplină proprietate și liniștită posesie și această clădire corp C.

Prin urmare, se solicită

admiterea apelului, anularea în parte a sentinței apelate, iar pe fondul cauzei

obligarea pârâtei SC L.V.D. SRL să lase în deplină proprietate și liniștită posesie

și imobilul compus din construcție corp C, astfel cum a fost identificat prin raportul

de expertiză întocmit de expertul tehnic B.C.

În drept au fot invocate

dispozițiile art. 282 și urm. C. proc. civ.

La termenul de judecată

din data de 6 iunie 2013, apelanții-reclamanți C.N. și C.T., au depus la dosarul

cauzei motive suplimentare de apel prin care au criticat soluția primei instanței

și sub aspectul modului de soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive

a pârâtei SC L.V.D. SRL.

Se arată în dezvoltarea

acestui motiv de apel că, prin acțiune, reclamanții au arătat că modificarea și

transformarea în totalitate a vechii construcții s-a realizat de către SC

L.V.D. SRL, fapt recunoscut și de pârâtă prin cererea reconvențională formulată,

fiind evident că numai pârâta-reclamantă putea fi proprietara materialelor, din

moment ce aceasta a efectuat lucrările și a recunoscut acest lucru.

Pe fondul cauzei se afirmă

că apelanții au solicitat demolarea construcției, în temeiul accesiunii, respectiv

cazul constructorului de rea credință care construiește pe terenul proprietatea

altei persoane.

Susțin apelanții-reclamanți

că motivul pentru care au înțeles să facă această motivare în drept îl constituie

faptul că imobilul construcție a fost transformat în întregime, astfel că nu se

poate vorbi de îmbunătățiri aduse imobilului, ci chiar de o construcție nouă.

Apelanții-reclamanți susțin

că instanța de fond nu a ținut cont de concluziile raportului de expertiză efectuat

în cauză care a identificat lucrările efectuate de pârâtă, lucrări pentru care societatea

nici nu a putut prezenta autorizațiile și avizele necesare și nici faptul că ar

fi avut acordul proprietarului.

Subliniază apelanții-reclamanți

că și expertul desemnat în cauză a precizat faptul că nu are cum să ia în considerare

îmbunătățirile aduse la construcția veche, acestea nemaiexistând ca urmare a demolării

în întregime la interior.

Apelanții afirmă că nu

se mai poate vorbi de aceeași construcție atât timp cât vechea clădire a fost demolată

aproape în întregime, SC L.V.D. SRL păstrând doar o parte din zidurile exterioare

și acestea suferind modificări prin supraînălțare și crearea de luminatoare.

Apelanții-reclamanți susțin

că accesiunea nu se aplică numai construcțiilor noi, în sensul în care acestea sunt

edificate „de la zero” cum greșit consideră instanța de fond, ci se aplică și construcțiilor

care sunt edificate pe o construcție existentă, în așa fel încât aceasta este demolată

în întregime, cum este cazul în speță.

Se mai adaugă că prin

respingerea cererii de a fi obligată pârâta-reclamantă să demoleze construcția edificată,

reclamanții sunt puși în situația de a deveni proprietari asupra unei noi construcții,

care nu mai are nicio legătură cu construcția veche, mai mult, o construcție care

comunică cu imobilul învecinat care nu este proprietatea lor.

În concluzie se solicită

admiterea apelului, anularea sentinței civile nr. 628 din 15 martie 2012, iar în

rejudecare admiterea cererii reclamanților și obligarea pârâtei SC L.V.D. SRL să

desființeze construcția edificată pe terenul proprietatea reclamanților.

Prin apelul declarat,

apelanta-pârâtă SC L.V.D. SRL, a solicitat anularea sentinței civile nr. 628

din 15 martie 2012 și trimiterea cauzei spre rejudecare, având în vedere neanalizarea

pe fond a cererii reconvenționale, conform calificării juridice corecte a acesteia.

Se arată că deși instanța

de fond a stabilit în mod corect încadrarea juridică a pretenției, a încălcat principiul

fundamental al rolului activ al judecătorului și, fără să pună în discuția părților

corecta încadrare juridică a cererii, a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională,

deși a identificat că pretenția apelantei-pârâte trebuia să fie justificată în drept

pe un alt temei juridic.

În subsidiar, se solicită

respingerea ca neîntemeiată a cererii de obligare a apelantei-pârâte la lăsarea

în deplină proprietate și liniștită posesie a terenului în suprafață de 144,58 mp

situat în București str. G.E., sector 1 și admiterea cererii reconvenționale, cu

cheltuieli de judecată.

Referitor la anularea

hotărârii ca urmare a neanalizării cererii reconvenționale în raport de corecta

încadrare juridică se arată că instanța a ignorat principiul rolului activ al judecătorului,

consacrat de art. 129 C. proc. civ., care i-ar fi permis să pună în discuție corecta

calificare a temeiului de drept invocat în cererea reconvențională.

Afirmă apelanta-pârâtă

că din cuprinsul întregii cereri reconvenționale reiese clar ce anume urmărea de

fapt și de drept, iar instanța de fond nu a pus în discuția părților încadrarea

juridică a temeiului de drept stabilit de către apelanta-pârâtă, ci după ce a stabilit

direct prin sentință că art. 494 C. civ. nu poate fi temeiul de drept justificat

pentru pretenția apelantei, a respins ca neîntemeiată acțiunea, împreună cu cererea

accesorie, respectiv acordarea dreptului de retenție.

Apreciază apelanta-pârâtă

că prin felul în care a acționat instanța s-au încălcat principiul contradictorialității

și principiul dreptului la apărare.

Față de aspectele prezentate,

în temeiul art. 297 alin. (2) C. proc. civ., se solicită anularea sentinței atacate

și trimiterea cauzei spre rejudecare, având în vedere că sentința nu poate fi modificată

în parte și anulată în cealaltă parte, iar judecătorul fondului nu a analizat cererea

reconvențională, ci a respins-o ca neîntemeiată strict pe motivul că situația de

fapt nu corespunde temeiului de drept invocat.

Referitor la capătul de

cerere având ca obiect revendicarea se apreciază că în mod greșit a admis instanța

de fond acțiunea în revendicare cu privire la terenul în suprafață de 144,58 mp

deoarece apelanta-pârâtă este doar un detentor precar.

Se afirmă că instanța

s-a raportat doar la noțiunea de posesie, fără a sesiza și distincțiile necesare

între această instituție juridică și detenția precară. Subliniază apelanta că nu

a existat niciodată intenția de a poseda pentru sine, ci mereu a deținut doar folosința

spațiului.

Așa fiind, susține apelanta,

în mod netemeinic și nelegal a procedat instanța de fond care a permis ca apelanții-reclamanți

să își afirme dreptul de proprietate sau de posesie asupra terenului, motiv pentru

care se impune respingerea acestui capăt de cerere ca neîntemeiat.

În ceea ce privește cererea

reconvențională, se arată că urmare a faptului că societatea apelantă a efectuat

diferite lucrări de îmbunătățiri, care au condus nu numai la conservarea imobilului

ci și la sporul de valoare al acestuia se impune despăgubirea apelantei cu suma

de bani investită în repararea și îmbunătățirea imobilului, evitându-se astfel îmbogățirea

fără justă cauză a apelanților reclamanți.

Excepția tardivității

completării cererii de apel, invocată de apelanta pârâtă SC L.V.D. SRL a fost respinsă

ca neîntemeiată conform încheierii de ședință din 6 iunie 2013.

În apel nu au fost administrate

probe noi.

Prin decizia civilă

nr. 135 A din 5 septembrie 2013, Curtea de Apel București, secția a IX-a civilă

și pentru cauze privind proprietatea intelectuală, conflicte de muncă și asigurări

sociale, a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta SC L.V.D. SRL și a admis

apelul declarat de reclamanții C.N. și C.T. S-a schimbat în parte sentința apelată

în sensul că s-a respins în tot excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei

SC L.V.D. SRL

, ca neîntemeiată.

S-a admis în tot acțiunea

principală și a fost obligată pârâta reclamantă

SC

L.V.D. SRL să ridice construcția corp C, situată pe terenul proprietatea reclamanților

pârâți, din București, Str. G.E., sector 1, în 6 luni de la rămânerea irevocabilă

a hotărârii, iar în caz de neexecutare, au fost autorizați reclamanții pârâți să

ridice construcția pe cheltuiala pârâtei reclamante.

S-au menținut

celelalte dispoziții ale sentinței.

Prin considerentele

deciziei menționate, instanța de apel a reținut, cu titlu preliminar, față de precizarea

făcută de avocatul apelanților reclamanți la ultimul termen de judecată în sensul

că nu se mai susține primul motiv de apel, că nu se mai impune analiza criticii

referitoare la nesoluționarea acțiunii în revendicare referitoare la corpul C de

clădire, situat în București, sectorul 1, Str. G.E.

Examinând

apelul reclamanților C.N. și C.T., instanța de apel a reținut că este fondată critica

referitoare la greșita soluționare a excepției lipsei calității procesual pasive

a apelantei pârâte SC L.V.D. SRL pe capătul de cerere având ca obiect obligarea

la desființarea construcției edificate pe terenul revendicat.

În acest context,

s-a avut în vedere că, în temeiul contractului de închiriere din 15 aprilie 1987,

apelanta pârâtă SC L.V.D. SRL a dobândit dreptul de folosință asupra spațiului comercial

situat în București, Str. C. (în prezent G.E.), compus din 7 încăperi în suprafață

de 76,17 mp.

Spațiul comercial

a fost identificat prin raportul de expertiză întocmit în cauză ca fiind clădirea

existentă în partea stângă mediană a terenului din Str. G.E., sector 1, corpul C

de clădire, identificare necontestată de părți.

Contractul

de închiriere a fost încheiat pe o perioadă de 5 ani, însă după cum a rezultat din

înscrisurile depuse la prima instanță, durata acestuia a fost prelungită, apelanta

pârâtă fiind înștiințată prin adresa A.F.I. din 26 mai 2003 de încetarea aplicabilității

contractului de închiriere în urma restituirii imobilului conform dispoziției Primarului

General din 2003. Cu toate acestea, conform probelor de la dosar, coroborate cu

recunoașterea apelantei, aceasta a continuat să ocupe spațiul comercial închiriat.

Instanța de

apel a reținut că reclamanții sunt proprietarii terenului aflat în București, sector

1, Str. G.E., teren pe care se află corpul C de clădire ocupat de apelanta pârâtă

SC L.V.D. SRL.

Față de concluziile

raportului de expertiză, instanța de apel a înlăturat apărările apelantei pârâte

în sensul că imobilul corp C nu este o construcție nouă, reținând că acesta a fost

refăcut în întregime, fiind transformat în restaurant, prin demolarea zidurilor

interioare, supraînălțarea zidurilor exterioare și închiderea cu elemente transparente

în partea superioară.

De asemenea,

nu au fost primite susținerile apelantei pârâte în sensul că nu SC L.V.D. SRL a

efectuat lucrările de construire, odată ce această societate a folosit în mod continuu

spațiul comercial închiriat.

S-a considerat

că aplicarea unei amenzi contravenționale unei alte societăți comerciale care efectua

lucrări de construcții la imobil nu este de natură să înlăture prezumția că beneficiarul

respectivelor lucrări era societatea ce utiliza în mod constant spațiul comercial,

respectiv apelanta-pârâtă. Pe cale de consecință, s-a constatat incidența dispozițiilor

art. 494 alin. (1) C. civ.

Curtea de

Apel București a considerat că nu se impune trimiterea cauzei spre rejudecare la

prima instanță, față de prevederile art. 297 C. proc. civ., având în vedere că excepția

lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC L.V.D. SRL a fost unită cu fondul,

administrându-se probe cu privire la acest capăt de cerere, iar apărările pârâtei

vizând exclusiv faptul că nu este constructorul corpului C de clădire.

În ceea ce

privește capătul de cerere având ca obiect obligarea apelantei pârâte la ridicarea

construcției edificate pe terenul proprietatea apelanților reclamanți, curtea de

apel a reținut că se impune a se analiza dacă apelanta pârâtă este constructor de

bună sau de rea credință al corpului C.

Având în vedere

chiar motivele de apel formulate în cauză, prin care pârâta a arătat că este detentor

precar al terenului și construcției, deținute în temeiul unui contract de închiriere,

s-a constatat calitatea acesteia de constructor de rea credință, cu atât mai mult

cu cât la dosar nu au fost depuse autorizațiile prevăzute de lege pentru lucrările

de refacere a imobilului.

S-a considerat

că deși prezumția de bună credință este prevăzută de art. 1899 alin. (2) C.

civ., totuși prin probele administrate în cauză, apelanții reclamanți au răsturnat

această prezumție ce opera în favoarea apelantei pârâte și care ar fi fost de natură

să conducă la respingerea capătului de cerere având ca obiect ridicarea construcției

corp C.

Împotriva

deciziei menționate a declarat recurs, în termenul legal, pârâta SC L.V.D. SRL,

criticând-o ca nelegală pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 5 și pct. 9 C.

proc. civ. și solicitând casarea și trimiterea cauzei spre rejudecare.

Dezvoltând

motivele de recurs, pârâta a invocat, într-o primă critică, aplicarea eronată a

textului art. 297 C. proc. civ., în forma în vigoare la data introducerii acțiunii,

aplicabilă inclusiv în faza procesuală a apelului, conform dispozițiilor art. XXII

alin. (2) din Legea nr. 202/2010. S-a susținut, astfel, că instanța de apel a procedat

nelegal, judecând în fond, pentru prima dată, capătul de cerere constând în obligarea

pârâtei la desființarea construcției.

S-a învederat,

totodată, că instanța de apel a considerat în mod nelegal că nu ar mai putea fi

administrate alte probe pe fondul cererii de obligare la ridicarea construcției,

aspectele vizate putând fi altele decât cele antamate în susținerea excepției lipsei

calității procesuale pasive. S-a concluzionat că, procedând în acest mod, instanța

de apel a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de

art. 105 alin. (2) C. proc. civ.

S-a invocat,

de asemenea, greșita aplicare și interpretare a art. 129 alin. (4), alin. (5) C.

proc. civ., prin calificarea temeiului de drept al cererii reconvenționale, în condițiile

în care partea a beneficiat de asistență juridică pe parcursul procesului.

În acest context,

recurenta a susținut că instanța de fond nu a pus în discuția părților încadrarea

juridică a temeiului de drept, ci, după ce a stabilit direct prin sentință că

art. 494 C. civ. nu poate fi temeiul pretențiilor apelantei, a respins ca neîntemeiată

acțiunea, împreună cu cererea accesorie, respectiv acordarea dreptului de retenție.

S-a arătat

că s-au încălcat, astfel, principiile contradictorialității și dreptului la apărare.

O altă critică

formulată prin motivele de recurs a vizat greșita interpretare și aplicare a

art. 494 C. civ., neputând fi ignorată împrejurarea că s-a probat sancționarea altor

subiecte de drept ca autoare ale construcțiilor neautorizate, edificate pe teren.

S-a susținut că probele administrate au dovedit, fără dubiu, că o altă societate

a construit lucrările identificate de expert, iar reclamanții, deși au dobândit

corpul C prin contractul de vânzare-cumpărare, pretind ca pârâta recurentă să desființeze

construcția, deși nu se poate reține reaua credință a acesteia, pentru a fi aplicabile

dispozițiile art. 494 C. civ.

Ultimul motiv

de recurs a vizat greșita interpretare și aplicare a art. 480 C. civ. în ceea ce

privește soluția instanței de fond, menținută nelegal de instanța de apel, asupra

revendicării suprafeței de 144,58 mp.

Recurenta

a precizat că nu a negat existența dreptului de proprietate al intimaților reclamanți,

ci, față de calitatea sa de detentor precar, a considerat că nu este temeinică acțiunea

în revendicare îndreptată împotriva sa.

Examinând

criticile invocate de pârâta recurentă, raportat la motivele prevăzute de art. 304

pct. 5 și pct. 9 C. proc. civ., Curtea va constata că recursul este fondat pentru

considerentele ce succed:

Reținând calitatea

procesuală pasivă a pârâtei SC L.V.D. SRL, în ceea ce privește petitul având ca

obiect obligarea la ridicarea construcției (corp C) edificate pe terenul proprietatea

reclamanților C.T. și C.N., situate în București, sector 1, Str. G.E., instanța

de apel a considerat nelegal că nu se impune desființarea hotărârii primei instanțe

și trimiterea cauzei spre rejudecare, încălcând, astfel, dispozițiile art. 297 C.

proc. civ., în forma în vigoare la data sesizării instanței.

Textul de

lege menționat, în forma în vigoare la data introducerii acțiunii, 29 iulie 2003,

era incident în faza procesuală a apelului, conform dispozițiilor art. XXII alin.

(2) din Legea nr. 202/2010.

Astfel, se

va reține că este nelegală soluția judecării în fond, pentru prima dată, de către

instanța de apel, a capătului de cerere constând în obligarea pârâtei recurente

la desființarea construcției.

Textul

art. 297 C. proc. civ. nu conține o normă dispozitivă, ci una imperativă, astfel

că trimiterea spre rejudecare nu este lăsată la latitudinea instanței, în situația

în care cauza s-a judecat pe excepție și nu pe fond de către prima instanță.

Curtea va

constata că în cauză sunt aplicabile dispozițiile deciziei nr. 2 din 18 februarie

2013 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, publicată în M. Of. Partea I nr. 313/30.05.2013.

Înalta Curte,

soluționând recursul în interesul legii în materia interpretării și aplicării dispozițiilor

art. XXII alin. (2) din Legea nr. 202/2010 privind unele măsuri pentru accelerarea

soluționării proceselor, cu referire la aplicarea dispozițiilor art. 297 alin.

(1) C. proc. civ., astfel cum a fost modificat prin art. I pct. 27 din Legea

nr. 202/2010, a statuat că aceste dispoziții nu se aplică proceselor în care prima

instanță a fost investită înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 202/2010 (cum

este cazul în speță).

Instanța de

apel și-a motivat, însă, soluția pe împrejurarea că excepția lipsei calității procesuale

pasive a fost unită cu fondul și s-au administrat probe cu privire la acest capăt

de cerere, apărările pârâtei vizând exclusiv faptul că nu este constructorul corpului

C de clădire.

Într-adevăr,

potrivit art. 137 C. proc. civ. este posibilă unirea excepțiilor cu fondul cauzei,

atunci când pentru soluționarea lor era necesar să se administreze aceleași probe

ca și pentru dezlegarea fondului litigiului.

Instanța de

apel a procedat, însă, eronat, reținând că nu ar mai putea fi administrate și alte

probe pe fondul cererii de obligare la desființarea construcțiilor, aspectele vizate

putând fi altele decât cele antamate în susținerea excepției lipsei calității procesuale

pasive.

Administrarea

probelor cu privire la excepțiile de fond nu este de natură să transforme de plano

soluționarea acestora într-o pronunțare asupra fondului litigiului cu privire la

care s-a invocat respectiva excepție.

Curtea va

constata că instanța de apel putea doar să cenzureze soluția primei instanțe cu

privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei, fiind obligată,

în temeiul art. 297 C. proc. civ., să trimită cauza spre rejudecare tribunalului.

Procedând

în sensul contrar, curtea de apel a privat-o pe pârâtă în mod nelegal de o cale

de atac ordinară cu privire la soluționarea celui de-al doilea capăt de cerere,

încălcând normele procedurale menționate.

Față de aceste

considerente, pentru motivul prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ., urmează

să se admită recursul și, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (3) C. proc. civ.,

să se caseze decizia recurată, precum și sentința nr. 628 din 15 martie 2012 pronunțată

de Tribunalul București, secția a V-a civilă, cu trimiterea cauzei spre rejudecare

aceluiași tribunal.

Cu ocazia

rejudecării cauzei de către prima instanță, vor fi avute în vedere și celelalte

critici invocate prin motivele de recurs ale pârâtei în mod subsidiar (pentru situația

în care s-ar fi respins critica formulată prin primul motiv de recurs), critici

a căror examinare nu se mai impune față de soluția dată recursului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâta SC L.V.D. SRL împotriva deciziei nr. 135/A din 5 septembrie 2013

a Curții de Apel București, secția a IX-a civilă și pentru cauze privind proprietatea

intelectuală, conflicte de muncă și asigurări sociale.

Casează decizia

atacată, precum și sentința nr. 628 din 15 martie 2012 a Tribunalului București,

secția a V-a civilă, și trimite cauza spre rejudecare aceluiași tribunal.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 27 mai 2014.