ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1577/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București la data de 29 aprilie 2003, sub nr. 9205/2003, reclamanții C.N. și C.T. au solicitat obligarea pârâtelor SC L.V.D. SRL și SC A.I. SRL să le lase în deplina proprietate și liniștită posesie suprafața de 121 mp și, respectiv 301 mp, din terenul situat în București, str. G.E., sector 1, precum și obligarea pârâtelor să își ridice construcțiile amplasate pe terenul proprietatea lor sau, în situația în care nu își vor ridica construcțiile, să fie autorizați reclamanții să le ridice pe cheltuiala pârâtelor. În motivarea cererii, reclamanții au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 19 mai 2003 de Biroul Notarial Public E.A.F.

au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului din str. G.E., sector 1, imobilul fiind restituit de către Primăria Municipiului București în baza Legii nr. 10/2001. După cumpărare au notificat pârâtele care ocupă terenul proprietatea lor pentru a clarifica situația dintre ei. Pârâta SC L.V.D. SRL nu a răspuns notificării, iar pârâta SC A.I. SRL le-a comunicat faptul că a preluat acest spațiu de la fosta SC V.I. SRL, însă nu le recunoaște dreptul de proprietate și dorește să rezolve litigiul în instanță. În drept au fost invocate dispozițiile art. 480, art. 494 și art. 1077 C. civ. Pârâta SC L.V.D. SRL a formulat întâmpinare și cerere reconvențională.

Prin întâmpinare a solicitat respingerea ca neîntemeiat a capătului de cerere privind obligarea sa la ridicarea construcțiilor edificate pe terenul din str. G.E., întrucât singurele construcții aflate pe acest teren sunt cele cumpărate de reclamanți prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 19 mai 2003. Construcțiile, ca și întreg imobilul cumpărat de reclamanți de la vânzătorul G.S.M.G.I. sunt aceleași cu cele restituite de Primăria Municipiului București vânzătorului prin dispoziția din 17 aprilie 2003. Potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, imobilul se restituie în natură „în starea în care se află la data cererii de restituire”.

Pe calea cererii reconvenționale, pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamanților-pârâți la plata sumei de 35.000 euro, echivalent în RON la data plății, reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații și îmbunătățiri efectuate la imobilul situat în București, str. G.E., sector 1 și acordarea unui drept de retenție până la plata acestei sume. În motivarea cererii reconvenționale s-a arătat că pârâta-reclamantă a deținut imobilul menționat anterior în baza contractelor de închiriere încheiate cu SC H.N. SA și Consiliul General al Municipiului București, A.F.I. Imobilul a fost restituit fostului proprietar și apoi înstrăinat către reclamanții-pârâți în starea în care se afla la data cererii de restituire, situație în care pârâta-reclamantă a fost prejudiciată, deoarece patrimoniul său a fost redus cu contravaloarea lucrărilor efectuate.

În drept au fost invocate dispozițiile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, art. 494 C. civ. De asemenea, pârâta SC A.I. SRL a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, întrucât are calitatea de detentor al terenului situat în str. G.E. și nu pe aceea de posesor. Astfel, pârâta arată că este deținătoarea unui spațiu comercial construit în perimetrul terenului menționat anterior, folosința acestuia fiind dobândită după cum urmează: potrivit contractului de închiriere încheiat la data de 3 aprilie 1990 între I.C.R.A.L. Herăstrău, în calitate de mandatar al Municipiului București și Întreprinderea S.C., s-a conferit acesteia din urma dreptul de folosință asupra unei suprafețe de teren de 450 mp situat în București, str. C. (în prezent str. G.E.) sector 1. Dreptul de folosință asupra terenului a revenit SC V.I.

SRL ca urmare a contractului de asociere încheiat de aceasta cu SC S.C. SRL. Prin contractele de dare în plată încheiate între SC V.I. SRL și I.C. și a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între acesta din urmă și SC A.I. SRL, dreptul de folosință asupra terenului și dreptul de proprietate asupra construcției amplasate pe acesta a revenit pârâtei. Situația de fapt existentă arată că pe lângă construcțiile existente la data preluării de către stat a imobilului s-a mai ridicat un corp nou de clădire în suprafață de 301 mp, proprietatea SC A.I. SRL, construcția fiind evidențiată pe planul topografic întocmit de Direcția Patrimoniu și Evidența Proprietății Cadastru din cadrul Primăriei Municipiului București.

Construcția proprietatea pârâtei a fost ridicată pe baza autorizației de construire din 1990 și nu se încadrează prin caracteristicile tehnice în categoria celor ușoare sau demontabile. Astfel, pârâta a fost constructor de bună-credință al imobilului, care este o construcție definitivă, fiind edificată cu respectarea normelor legale în vigoare și cu obținerea autorizațiilor necesare. Or, în cazul constructorului de bună-credință, legea nu dă dreptul proprietarului bunului principal la opțiune, ci obligă la invocarea accesiunii și la dezdăunarea constructorului. Pe de altă parte, titlul autorului reclamanților face obiectul Dosarului nr. 3158/2003 în care s-a cerut constatarea nulității absolute a dispoziției din 17 aprilie 2003 emisă de Primăria Municipiului București.

Instanța a administrat, la solicitarea părților, proba cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnică topografică (raportul de expertiză fiind depus la dosar). Prin sentința civilă nr. 2945 din 27 aprilie 2004 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București a fost admisă excepția necompetenței materiale și s-a dispus declinarea competenței în favoarea Tribunalului București, unde cauza a fost înregistrată la data de 25 iunie 2004. La termenul din data de 13 septembrie 2004, pârâta SC A.I. SRL a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamanților-pârâți C.N. și C.T. la plata contravalorii investițiilor efectuate pe terenul situat în str. G.E. În motivare, pârâta-reclamantă a precizat că pe terenul din str. G.E.

s-a mai edificat un corp nou de clădire, în suprafață de 301 mp, proprietatea sa, iar dispozițiile art. 494 C. civ., recunosc proprietarului construcției edificate pe terenul altuia dreptul de a obține despăgubire constând în contravaloarea construcției sau a sporului de valoare adus de aceasta fondului. În drept au fost invocate dispozițiile art. 494 C. civ. Pârâta-reclamantă SC L.V.D. SRL a depus la data de 12 mai 2005 cerere precizatoare a cererii reconvenționale arătând că lucrările de investiții efectuate de aceasta la imobilul din str. G.E., sector 1, sunt cele menționate la pct. 4.3.3 din raportul de evaluare a lucrărilor de investiții pentru spațiul situat în București, str. G.E., sector 1, întocmit de SC F.C.C.

SRL. La termenul din data de 9 mai 2005, instanța a dispus, conform art. 137 alin. (2) C. proc. civ., unirea cu fondul a excepției lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta-reclamantă SC A.I. SRL. Prin încheierea de ședință din data de 17 mai 2010, instanța a dispus suspendarea judecații până la soluționarea irevocabilă a cauzei ce formează obiectul Dosarului nr. 7894/3/2010, aflat pe rolul Tribunalului București. Împotriva acestei încheieri au formulat recurs reclamanții-parați C.N. și C.T., recurs ce a fost admis prin decizia civila nr. 1681 din 16 martie 2011, pronunțată de Curtea de Apel București, în Dosarul nr. 10281/2/2010, a fost casată încheierea recurată și trimisă cauza pentru continuarea judecații aceleiași instanțe.

La cererea părților, au fost administrate probele cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnică construcții (raportul de expertiză întocmit de expertul B.G. fiind depus la dosar). Prin sentința civilă nr. 628 din 15 martie 2012 pronunțată în Dosarul nr. 5065/3/2004* Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtă SC L.V.D. SRL, cu privire la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la desființarea construcției edificate pe terenul situat în București, str. G.E., sector 1; a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta SC A.I. SRL; a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâta SC L.V.D.

SRL pe capătul de cerere privind revendicarea; a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții C.N. și C.T. în contradictoriu cu pârâtele SC L.V.D. SRL și SC A.I. SRL; a obligat pârâta SC L.V.D. SRL să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 144.58 mp, situat în București, str. G.E., sector 1, identificat prin raportul de expertiză tehnică întocmit de expertul B.G. (în prezent ocupat de construcția corp C); a obligat pârâta SC A.I. SRL să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 303.19 mp, identificat prin același raport de expertiză (în prezent ocupat de construcția edificată de pârâta SC A.I. SRL conform autorizației de construire); a obligat pârâta SC A.I.

SRL să ridice construcția edificată pe terenul din București, str. G.E., sector 1 conform autorizației de construire din septembrie 1990, eliberată de Primăria Municipiului București, identificată prin același raport de expertiză; a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtei SC L.V.D. SRL să desființeze construcția edificată pe terenul în litigiu, ca fiind formulat împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă; a respins cererile reconvenționale formulate de pârâtele SC L.V.D. SRL și SC A.I. SRL, ca neîntemeiate și a obligat pârâtele la plata către reclamanți a sumei de 300 RON cu titlu de cheltuieli de judecată Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare din 19 mai 2012, de Biroul Notarial Public E.A.F., reclamanții-pârâți C.N.

și C.T. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, str. G.E., sector 1, compus din teren în suprafață de 1417 mp și trei corpuri de clădire, plus anexe (respectiv corpul A- la strada împreuna cu anexele sale, corp B- lipit de corp A și corpul C situat în spate, împreună cu anexele corespunzătoare, având o suprafață construită totală de 625.47 mp) de la G.S.M.G.I. Vânzătorul era titularul dreptului de proprietate asupra imobilului în temeiul dispoziției din 17 aprilie 2003, emisă de Primăria Municipiului București. În anul 1990 Primăria Municipiului București, prin SC H.N. SA, a încheiat cu S.C. S.C. SRL, contractul de închiriere pentru suprafața de 301 mp, situată pe str. G.E.

Acestei societăți i-a fost eliberată autorizația, pentru lucrări de construcții destinate activității comerciale stradale, prin care a fost autorizată amplasarea unei construcții cu caracter provizoriu pentru alimentație publică, birouri, rent-a-car, pe terenul deținut în baza contractului de închiriere încheiat cu SC H.N. SA. Potrivit mențiunilor autorizației de construire, construcțiile demontabile urmau a fi închiriate de la Compania autonomă de construcții „C.”, punându-i-se, totodată, în vedere beneficiarului că lucrările executate au un caracter provizoriu și că nu va putea emite pretenții la despăgubire la eventuala somație a Primăriei Municipiului București de eliberare a amplasamentului pentru alte cerințe prioritate în zona respectivă.

Ulterior, terenul închiriat și construcția edificată pe acesta conform autorizației de construire au făcut obiectul contractului de asociere în participațiune, încheiat la data de 1 ianuarie 1995, între SC S.C. SRL și SC V.I. SRL și a contractului de dare în plată autentificat din 27 august 2001, de Biroul Notarial Public F.D., conform căruia dreptul de proprietate asupra construcției provizorii, precum și dreptul de folosință asupra terenului s-au transmis către I.C.A., care le-a înstrăinat, la rândul său, prin contractul de vânzare-cumpărare din 31 octombrie 2001, de Biroul Notarial Public M., pârâtei-reclamante SC A.I. SRL. Pârâta-reclamantă SC L.V.D. SRL era titulara dreptului de folosință asupra unui spațiu cu destinație comercială, situat în str. G.E.

și compus din 7 încăperi, în temeiul contractului de închiriere din 1987. Ca urmare a restituirii în natură a imobilul fostului proprietar, G.S.M.G.I., contractele de închiriere încheiate de Primăria Municipiului București cu privire la imobilul din str. G.E. au fost desființate, întrucât locatorul nu mai putea asigura chiriașilor folosința bunului. De altfel, chiar la pct. 3 din dispoziția din 17 aprilie 2003 s-a făcut mențiunea potrivit căreia contractele de închiriere dintre chiriași și A.F.I. încetează de drept pe data punerii în posesie a fostului proprietar. Imobilul a fost identificat prin raportul de expertiză tehnică topografică întocmit de expertul tehnic B.M., stabilindu-se că terenul ocupat de către pârâta-reclamantă SC L.V.D.

SRL este în suprafață de 144 mp, iar terenul ocupat de pârâta-reclamantă SC A.I. SRL are suprafața de 323 mp. A reținut tribunalul că în cazul acțiunii în revendicare, definită ca fiind acea acțiune reală prin care proprietarul, care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar, calitatea procesuală pasivă aparține celui care se afla în posesia bunului ce face obiectul cererii. Or, după cum s-a precizat anterior, a arătat prima instanță, în prezent, pârâta-reclamantă SC L.V.D. SRL deține o porțiune de 144 mp din terenul situat în str. G.E. Ca atare, instanța a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de SC L.V.D. SRL, constatând ca reclamanții-pârâți au justificat calitatea procesuală pasivă, făcând dovada că pârâta-reclamantă se afla în posesia bunului revendicat.

Având în vedere că numai reclamanții-pârâți au invocat un titlu de proprietate asupra imobilului în litigiu, instanța a dispus obligarea pârâtei-reclamante SC L.V.D. SRL să lase reclamanților-pârâți în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 144 mp, situat în București, str. G.E., astfel cum a fost identificat prin schița anexă la raportul de expertiză topografică. Cu privire la capătul de cerere privind obligarea pârâtei-reclamante SC L.V.D. SRL să desființeze construcțiile provizorii amplasate pe terenul proprietatea reclamanților-pârâți, instanța a reținut din concluziile raportului de expertiză tehnică construcții, întocmit de expertul B.G., că pârâta-reclamantă ocupă clădirea edificată în partea stângă mediană a terenului din str. G.E.

Expertul a mai precizat că această clădire a fost „refăcută în întregime prin demolarea zidurilor interioare, supraînălțarea zidurilor exterioare și închiderea lor cu elemente transparente la partea superioară, introducerea unui schelet metalic interior, cu elemente de rezistență în ziduri și în tavan, cu acoperiș nou, creându-se o sala de restaurant, cu balcon interior parțial și luminatoare”.

Din coroborarea concluziilor raportului de expertiză tehnică construcții cu memoriul tehnic de arhitectură întocmit de arhitect O.A., unde cu privire la corpul C, edificat pe terenul din str. G.E., se arată că are suprafața construită de 148,6 mp (apropiată de cea determinată în raportul de expertiză topografică ca fiind ocupată de pârâta-reclamantă), clădirea, executată în anii 1920 cu fundații din beton și cărămidă fiind recent transformată, refuncționalizată, păstrându-se de la construcția anterioară zidăria exterioară perimetrală, cu autorizația de desființare din 21 decembrie 2006, eliberată de Primăria Municipiului București reclamanților-pârâți, a rezultat că pârâta-reclamantă ocupă în prezent corpul C de clădire.

Tribunalul a menționat că dispozițiile art. 19 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, prevăd că numai în situația în care imobilelor construcții care fac obiectul notificărilor și cărora le-au fost adăugate pe orizontală și/sau pe verticală, în raport de forma inițială noi corpuri a căror arie desfășurată însumează peste 100% din aria desfășurată inițial și dacă părțile nu convin altfel, foștilor proprietari li se acordă măsuri reparatorii prin echivalent. Așa fiind, s-a reținut că Primăria Municipiului București a dispus restituirea în natură fostului proprietar, G.S.M.G.I., și a corpului de clădire C, situat în spate, împreună cu anexele sale, iar reclamanții-pârâți au devenit titularii dreptului de proprietate asupra acestei construcții prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 19 mai 2012. Potrivit art. 494 alin. (1) C. civ.

„dacă plantațiile, construcțiile și lucrările au fost făcute de o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ține pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice.” A apreciat tribunalul că pentru a fi incidente dispozițiile citate anterior, prin ipoteză, este necesar ca o persoană să facă construcții, plantații sau lucrări cu materiale ce îi aparțin, pe terenul aflat în proprietatea altei persoane. Întrucât reclamanții-pârâți sunt proprietarii corpului C de clădire în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu G.S.M.G.I. și, corelativ, pârâta-reclamantă SC L.V.D. SRL nu este proprietara materialelor din care este edificată construcția, a reținut prima instanță că nu sunt aplicabile în cauză dispozițiile art. 494 alin. (1) C. civ., care permit proprietarului terenului să solicite desființarea construcțiilor realizate de un terț cu rea-credință pe terenul său.

Ca atare, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive, invocată de pârâta-reclamantă SC L.V.D. SRL, aceasta neaflându-se în poziția unui terț care a edificat lucrări cu materiale proprii pe un fond străin. S-a respins acest capăt de cerere ca fiind formulat împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă. Referitor la capătul principal din cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă SC L.V.D. SRL privind obligarea reclamanților-pârâți la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse corpului C de clădire din str. G.E., instanța a reținut că prin cererea depusă la termenul din 6 iunie 2005, pârâta-reclamantă a precizat că lucrările a căror contravaloare o solicită sunt cele indicate la pct. 4.3.3 al raportului de evaluare a lucrărilor de investiții pentru spațiul situat în București, str. G.E., sector 1, întocmit de SC F.C.C.

SRL, respectiv: decopertat pereți, tencuit, gletuit, zugrăveli lavabile, înlocuit uși, refăcut instalație sanitară, înlocuit obiecte sanitare, refăcut instalație electrică. În privința acestor lucrări, în raportul de expertiză tehnică construcții s-a arătat că nu mai există în materialitatea lor în prezent, referindu-se la clădirea dinainte de a fi demolată în interior, în întregime. Pe de altă parte, a arătat tribunalul, dispozițiile art. 494 C. civ., invocate de pârâta-reclamantă în susținerea cererii reconvenționale, se aplică numai în cazul lucrărilor noi, și nu la simple îmbunătățiri făcute unei clădiri anterioare; acestea din urma nu sunt supuse regulilor accesiunii, ci proprietarul care a câștigat în acțiunea în revendicare poate fi obligat la restituirea lor, pe temeiul principiului îmbogățirii fără justa cauză, în măsura în care au fost necesare și utile.

Or, instanța, conform principiului disponibilității, nu poate schimba cauza cererii de chemare în judecată, înțeleasă ca situație de fapt calificată juridic. Pe cale de consecință, cererea de obligare a reclamanților-pârâți la plata contravalorii îmbunătățirilor necesare și utile a fost respinsă, ca neîntemeiată, fiind respinsă, în temeiul principiului accesorium sequitur principale, și cererea accesorie privind instituirea unui drept de retenție în favoarea pârâtei-reclamante până la achitarea contravalorii îmbunătățirilor. În ceea ce o privește pe pârâta SC A.I. SRL, prima instanță a avut în vedere ca prin declarația autentificată din 27 octombrie 2009, de Biroul Notarial Public F., aceasta a achiesat la pretențiile reclamanților-pârâți C.N.

și C.T., solicitând admiterea acțiunii în revendicare, astfel că, potrivit dispozițiilor art. 270 C. proc. civ., a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive și a fost admisă cererea formulată de reclamanții-pârâți în contradictoriu cu aceasta și a fost obligată pârâta-reclamantă SC A.I. SRL să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 303.19 mp, identificat prin raportul de expertiză topografică. A reținut prima instanță că potrivit raportului de expertiză tehnică construcții întocmit în cauză, construcția folosită de SC A.I.

SRL are un caracter semipermanent-semiprovizoriu, provenind dintr-o construcție provizorie cu schelet metalic și acoperiri din prelată de plastic, care, treptat, în intervalul 1997-2004, a fost dezvoltată și extinsă, prevăzută cu pereți din BCA la exterior și pereți interiori din BCA, rigips și sticlă, instalații, acoperiș metalic izolat cu luminatori glisant cu elemente din policarbonat în suprafață de circa 20 mp.

Pentru determinarea raporturilor juridice dintre părți, născute ca urmare a edificării construcției pe terenul proprietatea reclamanților-pârâți, ținând cont de prevederile art. 494 alin. (1) C. civ., enunțate mai sus, dar și cele ale art. 494 alin. (3) teza a II-a C. civ., conform cărora „cu toate acestea, dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de o a treia persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul, sau să înapoieze valoarea materialelor și prețul muncii, sau să plătească o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului”, s-a apreciat că este esențial să se determine dacă pârâta-reclamantă SC A.I.

SRL a fost sau nu de bună-credință la data efectuării extinderilor la construcția provizorie dobândită prin cumpărare de la I.C.A. S-a mai arătat că noțiunea de „constructor de bună-credință” a fost definită în doctrină ca fiind acea stare subiectivă întemeiată pe convingerea eronată, dar neculpabilă, a autorului că are un drept de proprietate asupra terenului pe care efectuează construcția. În acest sens s-a arătat că buna-credință în înțelesul art. 494 C. civ. trebuie să fie subsumată noțiunii generale de bună-credință, care poate fi definită, ca o convingere eronată, dar neculpabilă cu privire la o anumită reprezentare a realității. Din acest motiv, sfera bunei-credințe încetează atunci când autorul știe, de la bun început, că nu este proprietarul terenului pe care face lucrarea.

În speță, prima instanță a apreciat că pârâta-reclamantă SC A.I. SRL a fost de rea-credință la data realizării extinderilor la construcția inițiala, deoarece autorizația de construire din septembrie 1990 dădea dreptul beneficiarului numai la edificare unei construcții provizorii. Mai mult, în cuprinsul acesteia s-a menționat expres că acestea vor trebui ridicate la solicitarea Primăriei Municipiului București. Reținând reaua-credință a pârâtei-reclamante, s-a constatat incidența dispozițiilor art. 494 alin. (1) C. civ. care dau dreptul proprietarului terenului să oblige pe constructor să desființeze construcțiile executate pe cheltuiala sa. Prin urmare, instanța a admis și acest capăt de cerere și a obligat pârâta-reclamantă SC A.I.

SRL să ridice construcția edificată pe terenul din București, str. G.E. Întrucât prin declarația autentificată din 27 octombrie 2009, de Biroul Notarial Public S.D.T., pârâta-reclamantă SC A.I. SRL a arătat că înțelege „să renunțe la toate drepturile deduse judecații în fața instanțelor de judecată, în contradictoriu cu C.T., C.N. și G.S.M.G.I., cu privire la imobilul situat în București, str. G.E., sector 1”, constatând că sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. 247 C. civ., instanța a respins cererea reconvențională prin care pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamanților-pârâți la plata contravalorii investițiilor efectuate pe terenul în litigiu, ca neîntemeiată. Instanța nu a dat eficiență declarației depuse la dosar, deoarece în lipsa încheierii de autentificare, nu s-a putut verifica dacă sunt întrunite cerințele art. 247 C. proc.

civ. În temeiul art. 276 C. proc. civ., tribunalul a obligat pe pârâtele-reclamante la plata parțială a cheltuielilor de judecată efectuate de reclamanții-pârâți. Împotriva acestei soluții, în termenul legal, la datele de 27 noiembrie 2012 și 29 noiembrie 2012 au declarat apel reclamanții C.N. și C.T., respectiv pârâta SC L.V.D. SRL, cererile de apel fiind înregistrate pe rolul Curții de Apel București, secția a IX-a civilă și pentru cauze privind proprietatea intelectuală, conflicte de muncă și asigurări sociale, la data de 7 ianuarie 2013. În motivarea apelului, apelanții-reclamanți C.N. și C.T. au criticat soluția pronunțată de prima instanță atât cu privire la capătul de cerere prin care s-a admis în parte acțiunea în revendicare, pârâta fiind obligată să lase în deplină proprietate și liniștită posesie numai terenul de sub construcția corp C, cât și cu privire la capătul de cerere prin care s-a cerut obligarea pârâtei SC L.V.D.

SRL să desființeze construcția edificată pe teren. Arată apelanții-reclamanți că soluția pe care a adoptat-o instanța de fond este contradictorie, fiindcă, pe de o parte, consideră că imobilul construcție-corp C a fost dobândit de apelanți prin contractul de vânzare-cumpărare și respinge cererea de desființare a acestuia, iar pe de altă parte, respinge și cererea în obligarea pârâtei-reclamante de a lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie și această clădire corp C. Prin urmare, se solicită admiterea apelului, anularea în parte a sentinței apelate, iar pe fondul cauzei obligarea pârâtei SC L.V.D. SRL să lase în deplină proprietate și liniștită posesie și imobilul compus din construcție corp C, astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză întocmit de expertul tehnic B.C.

În drept au fot invocate dispozițiile art. 282 și urm. C. proc. civ. La termenul de judecată din data de 6 iunie 2013, apelanții-reclamanți C.N. și C.T., au depus la dosarul cauzei motive suplimentare de apel prin care au criticat soluția primei instanței și sub aspectul modului de soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC L.V.D. SRL. Se arată în dezvoltarea acestui motiv de apel că, prin acțiune, reclamanții au arătat că modificarea și transformarea în totalitate a vechii construcții s-a realizat de către SC L.V.D. SRL, fapt recunoscut și de pârâtă prin cererea reconvențională formulată, fiind evident că numai pârâta-reclamantă putea fi proprietara materialelor, din moment ce aceasta a efectuat lucrările și a recunoscut acest lucru.

Pe fondul cauzei se afirmă că apelanții au solicitat demolarea construcției, în temeiul accesiunii, respectiv cazul constructorului de rea credință care construiește pe terenul proprietatea altei persoane. Susțin apelanții-reclamanți că motivul pentru care au înțeles să facă această motivare în drept îl constituie faptul că imobilul construcție a fost transformat în întregime, astfel că nu se poate vorbi de îmbunătățiri aduse imobilului, ci chiar de o construcție nouă. Apelanții-reclamanți susțin că instanța de fond nu a ținut cont de concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză care a identificat lucrările efectuate de pârâtă, lucrări pentru care societatea nici nu a putut prezenta autorizațiile și avizele necesare și nici faptul că ar fi avut acordul proprietarului.

Subliniază apelanții-reclamanți că și expertul desemnat în cauză a precizat faptul că nu are cum să ia în considerare îmbunătățirile aduse la construcția veche, acestea nemaiexistând ca urmare a demolării în întregime la interior. Apelanții afirmă că nu se mai poate vorbi de aceeași construcție atât timp cât vechea clădire a fost demolată aproape în întregime, SC L.V.D. SRL păstrând doar o parte din zidurile exterioare și acestea suferind modificări prin supraînălțare și crearea de luminatoare. Apelanții-reclamanți susțin că accesiunea nu se aplică numai construcțiilor noi, în sensul în care acestea sunt edificate „de la zero” cum greșit consideră instanța de fond, ci se aplică și construcțiilor care sunt edificate pe o construcție existentă, în așa fel încât aceasta este demolată în întregime, cum este cazul în speță.

Se mai adaugă că prin respingerea cererii de a fi obligată pârâta-reclamantă să demoleze construcția edificată, reclamanții sunt puși în situația de a deveni proprietari asupra unei noi construcții, care nu mai are nicio legătură cu construcția veche, mai mult, o construcție care comunică cu imobilul învecinat care nu este proprietatea lor. În concluzie se solicită admiterea apelului, anularea sentinței civile nr. 628 din 15 martie 2012, iar în rejudecare admiterea cererii reclamanților și obligarea pârâtei SC L.V.D. SRL să desființeze construcția edificată pe terenul proprietatea reclamanților. Prin apelul declarat, apelanta-pârâtă SC L.V.D. SRL, a solicitat anularea sentinței civile nr. 628 din 15 martie 2012 și trimiterea cauzei spre rejudecare, având în vedere neanalizarea pe fond a cererii reconvenționale, conform calificării juridice corecte a acesteia.

Se arată că deși instanța de fond a stabilit în mod corect încadrarea juridică a pretenției, a încălcat principiul fundamental al rolului activ al judecătorului și, fără să pună în discuția părților corecta încadrare juridică a cererii, a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională, deși a identificat că pretenția apelantei-pârâte trebuia să fie justificată în drept pe un alt temei juridic. În subsidiar, se solicită respingerea ca neîntemeiată a cererii de obligare a apelantei-pârâte la lăsarea în deplină proprietate și liniștită posesie a terenului în suprafață de 144,58 mp situat în București str. G.E., sector 1 și admiterea cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată. Referitor la anularea hotărârii ca urmare a neanalizării cererii reconvenționale în raport de corecta încadrare juridică se arată că instanța a ignorat principiul rolului activ al judecătorului, consacrat de art. 129 C. proc.

civ., care i-ar fi permis să pună în discuție corecta calificare a temeiului de drept invocat în cererea reconvențională. Afirmă apelanta-pârâtă că din cuprinsul întregii cereri reconvenționale reiese clar ce anume urmărea de fapt și de drept, iar instanța de fond nu a pus în discuția părților încadrarea juridică a temeiului de drept stabilit de către apelanta-pârâtă, ci după ce a stabilit direct prin sentință că art. 494 C. civ. nu poate fi temeiul de drept justificat pentru pretenția apelantei, a respins ca neîntemeiată acțiunea, împreună cu cererea accesorie, respectiv acordarea dreptului de retenție. Apreciază apelanta-pârâtă că prin felul în care a acționat instanța s-au încălcat principiul contradictorialității și principiul dreptului la apărare.

Față de aspectele prezentate, în temeiul art. 297 alin. (2) C. proc. civ., se solicită anularea sentinței atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare, având în vedere că sentința nu poate fi modificată în parte și anulată în cealaltă parte, iar judecătorul fondului nu a analizat cererea reconvențională, ci a respins-o ca neîntemeiată strict pe motivul că situația de fapt nu corespunde temeiului de drept invocat. Referitor la capătul de cerere având ca obiect revendicarea se apreciază că în mod greșit a admis instanța de fond acțiunea în revendicare cu privire la terenul în suprafață de 144,58 mp deoarece apelanta-pârâtă este doar un detentor precar. Se afirmă că instanța s-a raportat doar la noțiunea de posesie, fără a sesiza și distincțiile necesare între această instituție juridică și detenția precară.

Subliniază apelanta că nu a existat niciodată intenția de a poseda pentru sine, ci mereu a deținut doar folosința spațiului. Așa fiind, susține apelanta, în mod netemeinic și nelegal a procedat instanța de fond care a permis ca apelanții-reclamanți să își afirme dreptul de proprietate sau de posesie asupra terenului, motiv pentru care se impune respingerea acestui capăt de cerere ca neîntemeiat. În ceea ce privește cererea reconvențională, se arată că urmare a faptului că societatea apelantă a efectuat diferite lucrări de îmbunătățiri, care au condus nu numai la conservarea imobilului ci și la sporul de valoare al acestuia se impune despăgubirea apelantei cu suma de bani investită în repararea și îmbunătățirea imobilului, evitându-se astfel îmbogățirea fără justă cauză a apelanților reclamanți.

Excepția tardivității completării cererii de apel, invocată de apelanta pârâtă SC L.V.D. SRL a fost respinsă ca neîntemeiată conform încheierii de ședință din 6 iunie 2013. În apel nu au fost administrate probe noi. Prin decizia civilă nr. 135 A din 5 septembrie 2013, Curtea de Apel București, secția a IX-a civilă și pentru cauze privind proprietatea intelectuală, conflicte de muncă și asigurări sociale, a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta SC L.V.D. SRL și a admis apelul declarat de reclamanții C.N. și C.T. S-a schimbat în parte sentința apelată în sensul că s-a respins în tot excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei

SC L.V.D. SRL

, ca neîntemeiată. S-a admis în tot acțiunea principală și a fost obligată pârâta reclamantă SC L.V.D. SRL să ridice construcția corp C, situată pe terenul proprietatea reclamanților pârâți, din București, Str. G.E., sector 1, în 6 luni de la rămânerea irevocabilă a hotărârii, iar în caz de neexecutare, au fost autorizați reclamanții pârâți să ridice construcția pe cheltuiala pârâtei reclamante. S-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței. Prin considerentele deciziei menționate, instanța de apel a reținut, cu titlu preliminar, față de precizarea făcută de avocatul apelanților reclamanți la ultimul termen de judecată în sensul că nu se mai susține primul motiv de apel, că nu se mai impune analiza criticii referitoare la nesoluționarea acțiunii în revendicare referitoare la corpul C de clădire, situat în București, sectorul 1, Str. G.E.

Examinând apelul reclamanților C.N. și C.T., instanța de apel a reținut că este fondată critica referitoare la greșita soluționare a excepției lipsei calității procesual pasive a apelantei pârâte SC L.V.D. SRL pe capătul de cerere având ca obiect obligarea la desființarea construcției edificate pe terenul revendicat. În acest context, s-a avut în vedere că, în temeiul contractului de închiriere din 15 aprilie 1987, apelanta pârâtă SC L.V.D. SRL a dobândit dreptul de folosință asupra spațiului comercial situat în București, Str. C. (în prezent G.E.), compus din 7 încăperi în suprafață de 76,17 mp. Spațiul comercial a fost identificat prin raportul de expertiză întocmit în cauză ca fiind clădirea existentă în partea stângă mediană a terenului din Str. G.E., sector 1, corpul C de clădire, identificare necontestată de părți.

Contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă de 5 ani, însă după cum a rezultat din înscrisurile depuse la prima instanță, durata acestuia a fost prelungită, apelanta pârâtă fiind înștiințată prin adresa A.F.I. din 26 mai 2003 de încetarea aplicabilității contractului de închiriere în urma restituirii imobilului conform dispoziției Primarului General din 2003. Cu toate acestea, conform probelor de la dosar, coroborate cu recunoașterea apelantei, aceasta a continuat să ocupe spațiul comercial închiriat. Instanța de apel a reținut că reclamanții sunt proprietarii terenului aflat în București, sector 1, Str. G.E., teren pe care se află corpul C de clădire ocupat de apelanta pârâtă SC L.V.D.

SRL. Față de concluziile raportului de expertiză, instanța de apel a înlăturat apărările apelantei pârâte în sensul că imobilul corp C nu este o construcție nouă, reținând că acesta a fost refăcut în întregime, fiind transformat în restaurant, prin demolarea zidurilor interioare, supraînălțarea zidurilor exterioare și închiderea cu elemente transparente în partea superioară. De asemenea, nu au fost primite susținerile apelantei pârâte în sensul că nu SC L.V.D. SRL a efectuat lucrările de construire, odată ce această societate a folosit în mod continuu spațiul comercial închiriat. S-a considerat că aplicarea unei amenzi contravenționale unei alte societăți comerciale care efectua lucrări de construcții la imobil nu este de natură să înlăture prezumția că beneficiarul respectivelor lucrări era societatea ce utiliza în mod constant spațiul comercial, respectiv apelanta-pârâtă.

Pe cale de consecință, s-a constatat incidența dispozițiilor art. 494 alin. (1) C. civ. Curtea de Apel București a considerat că nu se impune trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanță, față de prevederile art. 297 C. proc. civ., având în vedere că excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC L.V.D. SRL a fost unită cu fondul, administrându-se probe cu privire la acest capăt de cerere, iar apărările pârâtei vizând exclusiv faptul că nu este constructorul corpului C de clădire.

În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect obligarea apelantei pârâte la ridicarea construcției edificate pe terenul proprietatea apelanților reclamanți, curtea de apel a reținut că se impune a se analiza dacă apelanta pârâtă este constructor de bună sau de rea credință al corpului C. Având în vedere chiar motivele de apel formulate în cauză, prin care pârâta a arătat că este detentor precar al terenului și construcției, deținute în temeiul unui contract de închiriere, s-a constatat calitatea acesteia de constructor de rea credință, cu atât mai mult cu cât la dosar nu au fost depuse autorizațiile prevăzute de lege pentru lucrările de refacere a imobilului.

S-a considerat că deși prezumția de bună credință este prevăzută de art. 1899 alin. (2) C. civ., totuși prin probele administrate în cauză, apelanții reclamanți au răsturnat această prezumție ce opera în favoarea apelantei pârâte și care ar fi fost de natură să conducă la respingerea capătului de cerere având ca obiect ridicarea construcției corp C. Împotriva deciziei menționate a declarat recurs, în termenul legal, pârâta SC L.V.D. SRL, criticând-o ca nelegală pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 5 și pct. 9 C. proc. civ. și solicitând casarea și trimiterea cauzei spre rejudecare. Dezvoltând motivele de recurs, pârâta a invocat, într-o primă critică, aplicarea eronată a textului art. 297 C. proc.

civ., în forma în vigoare la data introducerii acțiunii, aplicabilă inclusiv în faza procesuală a apelului, conform dispozițiilor art. XXII alin. (2) din Legea nr. 202/2010. S-a susținut, astfel, că instanța de apel a procedat nelegal, judecând în fond, pentru prima dată, capătul de cerere constând în obligarea pârâtei la desființarea construcției. S-a învederat, totodată, că instanța de apel a considerat în mod nelegal că nu ar mai putea fi administrate alte probe pe fondul cererii de obligare la ridicarea construcției, aspectele vizate putând fi altele decât cele antamate în susținerea excepției lipsei calității procesuale pasive. S-a concluzionat că, procedând în acest mod, instanța de apel a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității de art. 105 alin. (2) C. proc.

civ. S-a invocat, de asemenea, greșita aplicare și interpretare a art. 129 alin. (4), alin. (5) C. proc. civ., prin calificarea temeiului de drept al cererii reconvenționale, în condițiile în care partea a beneficiat de asistență juridică pe parcursul procesului. În acest context, recurenta a susținut că instanța de fond nu a pus în discuția părților încadrarea juridică a temeiului de drept, ci, după ce a stabilit direct prin sentință că art. 494 C. civ. nu poate fi temeiul pretențiilor apelantei, a respins ca neîntemeiată acțiunea, împreună cu cererea accesorie, respectiv acordarea dreptului de retenție. S-a arătat că s-au încălcat, astfel, principiile contradictorialității și dreptului la apărare.

O altă critică formulată prin motivele de recurs a vizat greșita interpretare și aplicare a art. 494 C. civ., neputând fi ignorată împrejurarea că s-a probat sancționarea altor subiecte de drept ca autoare ale construcțiilor neautorizate, edificate pe teren. S-a susținut că probele administrate au dovedit, fără dubiu, că o altă societate a construit lucrările identificate de expert, iar reclamanții, deși au dobândit corpul C prin contractul de vânzare-cumpărare, pretind ca pârâta recurentă să desființeze construcția, deși nu se poate reține reaua credință a acesteia, pentru a fi aplicabile dispozițiile art. 494 C. civ. Ultimul motiv de recurs a vizat greșita interpretare și aplicare a art. 480 C. civ.

în ceea ce privește soluția instanței de fond, menținută nelegal de instanța de apel, asupra revendicării suprafeței de 144,58 mp. Recurenta a precizat că nu a negat existența dreptului de proprietate al intimaților reclamanți, ci, față de calitatea sa de detentor precar, a considerat că nu este temeinică acțiunea în revendicare îndreptată împotriva sa. Examinând criticile invocate de pârâta recurentă, raportat la motivele prevăzute de art. 304 pct. 5 și pct. 9 C. proc. civ., Curtea va constata că recursul este fondat pentru considerentele ce succed: Reținând calitatea procesuală pasivă a pârâtei SC L.V.D. SRL, în ceea ce privește petitul având ca obiect obligarea la ridicarea construcției (corp C) edificate pe terenul proprietatea reclamanților C.T.

și C.N., situate în București, sector 1, Str. G.E., instanța de apel a considerat nelegal că nu se impune desființarea hotărârii primei instanțe și trimiterea cauzei spre rejudecare, încălcând, astfel, dispozițiile art. 297 C. proc. civ., în forma în vigoare la data sesizării instanței. Textul de lege menționat, în forma în vigoare la data introducerii acțiunii, 29 iulie 2003, era incident în faza procesuală a apelului, conform dispozițiilor art. XXII alin. (2) din Legea nr. 202/2010. Astfel, se va reține că este nelegală soluția judecării în fond, pentru prima dată, de către instanța de apel, a capătului de cerere constând în obligarea pârâtei recurente la desființarea construcției. Textul art. 297 C. proc.

civ. nu conține o normă dispozitivă, ci una imperativă, astfel că trimiterea spre rejudecare nu este lăsată la latitudinea instanței, în situația în care cauza s-a judecat pe excepție și nu pe fond de către prima instanță. Curtea va constata că în cauză sunt aplicabile dispozițiile deciziei nr. 2 din 18 februarie 2013 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, publicată în M. Of. Partea I nr. 313/30.05.2013. Înalta Curte, soluționând recursul în interesul legii în materia interpretării și aplicării dispozițiilor art. XXII alin. (2) din Legea nr. 202/2010 privind unele măsuri pentru accelerarea soluționării proceselor, cu referire la aplicarea dispozițiilor art. 297 alin. (1) C. proc. civ., astfel cum a fost modificat prin art. I pct. 27 din Legea nr. 202/2010, a statuat că aceste dispoziții nu se aplică proceselor în care prima instanță a fost investită înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 202/2010 (cum este cazul în speță).

Instanța de apel și-a motivat, însă, soluția pe împrejurarea că excepția lipsei calității procesuale pasive a fost unită cu fondul și s-au administrat probe cu privire la acest capăt de cerere, apărările pârâtei vizând exclusiv faptul că nu este constructorul corpului C de clădire. Într-adevăr, potrivit art. 137 C. proc. civ. este posibilă unirea excepțiilor cu fondul cauzei, atunci când pentru soluționarea lor era necesar să se administreze aceleași probe ca și pentru dezlegarea fondului litigiului. Instanța de apel a procedat, însă, eronat, reținând că nu ar mai putea fi administrate și alte probe pe fondul cererii de obligare la desființarea construcțiilor, aspectele vizate putând fi altele decât cele antamate în susținerea excepției lipsei calității procesuale pasive.

Administrarea probelor cu privire la excepțiile de fond nu este de natură să transforme de plano soluționarea acestora într-o pronunțare asupra fondului litigiului cu privire la care s-a invocat respectiva excepție. Curtea va constata că instanța de apel putea doar să cenzureze soluția primei instanțe cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei, fiind obligată, în temeiul art. 297 C. proc. civ., să trimită cauza spre rejudecare tribunalului. Procedând în sensul contrar, curtea de apel a privat-o pe pârâtă în mod nelegal de o cale de atac ordinară cu privire la soluționarea celui de-al doilea capăt de cerere, încălcând normele procedurale menționate. Față de aceste considerente, pentru motivul prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc.

civ., urmează să se admită recursul și, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (3) C. proc. civ., să se caseze decizia recurată, precum și sentința nr. 628 din 15 martie 2012 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceluiași tribunal. Cu ocazia rejudecării cauzei de către prima instanță, vor fi avute în vedere și celelalte critici invocate prin motivele de recurs ale pârâtei în mod subsidiar (pentru situația în care s-ar fi respins critica formulată prin primul motiv de recurs), critici a căror examinare nu se mai impune față de soluția dată recursului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta SC L.V.D. SRL împotriva deciziei nr. 135/A din 5 septembrie 2013 a Curții de Apel București, secția a IX-a civilă și pentru cauze privind proprietatea intelectuală, conflicte de muncă și asigurări sociale. Casează decizia atacată, precum și sentința nr. 628 din 15 martie 2012 a Tribunalului București, secția a V-a civilă, și trimite cauza spre rejudecare aceluiași tribunal. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 mai 2014.