ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1459/2013

ÎNALTA CURTE DE

CASATE ȘI JUSTIȚIE

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalul

Dâmbovița, reclamanții M.A. și M.M. au chemat în judecată pe pârâții R.G., Ș.T.

și P.H. solicitând ca prin sentința ce se va pronunța, să se stabilească linia

de hotar care desparte proprietățile reclamanților de cea a pârâților, să se

dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare din 12 noiembrie 2007,

obligarea pârâților la restituirea prețului vânzării în cuantum de 320.969

euro, respectiv Ș.T. la restituirea sumei de 240.727 euro parte din preț

corespunzătoare cotei de 3/4 din bunul înstrăinat, P.D. la restituirea sumei de

80.242 euro, parte din preț corespunzătoare cotei de 1/4 din bunul înstrăinat,

și la dobânda legală aferentă acestor sume de la data evicțiunii, obligarea

pârâților la restituirea sumei de 20.000 RON, reprezentând cheltuielile de

vânzare, impozite plătite pentru terenul cumpărat, și a cheltuielilor de

judecată în conformitate cu cotele deținute din bun, respectiv Ș.T. 3/4 iar

P.D. 1/4 din bunul înstrăinat.

Din cererea

principală s-a disjuns capătul de cerere având ca obiect grănițuire.

Prin Sentința civilă

nr. 796 din 4 aprilie 2011, Tribunalul Dâmbovița a respins excepția

prematurității acțiunii invocată de pârâți, a respins acțiunea formulată de

reclamanți.

Pentru a pronunța

această soluție, tribunalul a reținut în esență:

Dreptul de

proprietate pretins de reclamanți este actual nefiind supus vreunui termen ori

unei condiții suspensive.

Din raportul de

expertiză întocmit în cauză rezultă că o parte din terenul cumpărat de

reclamanți de la pârâți în suprafață de 32.842 mp este ocupată și cultivată cu

grâu și se suprapune peste o parte din terenul proprietatea numitului R.A.C.

căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legilor fondului

funciar având titlul de proprietate din 10 martie 2004; că atât dreptul de

proprietate al pârâților cât și dreptul de proprietate al numitului R.C. au

fost înscrise în cartea funciară și că documentația cadastrală executată pentru

suprafața ce a făcut obiectul vânzării se suprapune peste documentațiile

cadastrale efectuate în 2004 pentru terenul proprietatea numitului R.C., urmând

a fi refăcut planul parcelar.

Tribunalul a

constatat că deși există o tulburare de drept din partea terțului R.C. ce

deține un titlu de proprietate pentru terenul în suprafață de 32.842 mp,

proprietatea reclamanților, pe care îl cultivă cu grâu iar din cauza

suprapunerii parțiale a documentațiilor cadastrale, reclamanții sunt puși în

situația de a nu-și putea exercita toate prerogativele conferite de dreptul lor

de proprietate și deși suprapunerea parțială a terenului cumpărat de reclamanți

era anterioară vânzării și nu a fost cunoscută de cumpărători, cu toate

acestea, în speță nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a se

dispune rezoluțiunea contractului ori pentru a se angaja răspunderea

reclamanților vânzători în condițiile în care nu s-a produs încă o evicțiune

parțială.

Astfel, tribunalul a

reținut că nici până în prezent nu s-a produs o evicțiune parțială de natură să

atragă rezoluțiunea vânzării ori care să îi îndreptățească pe reclamanți la

valoarea părții din teren pretins evinse având în vedere că reclamanții nu au

pierdut o parte din proprietatea terenului cumpărat și că dreptul terțului ce

posedă terenul în suprafață de 32.842 mp nu este atât de evident încât

reclamanții să poată pretinde că renunță la teren fără judecată.

Împotriva acestei

sentințe au declarat apel reclamanții criticând-o pentru nelegalitate și

netemeinicie, descriind situația de fapt dedusă judecății, arătând care sunt

nemulțumirile legate de hotărârea instanței de fond.

Prin Decizia nr. 151

de la 15 septembrie 2011, Curtea de Apel Ploiești, secția civilă și pentru

cauze cu minori și de familie, a respins ca nefondat apelul declarat de

reclamanții M.A. și M.M.

Pentru a pronunța

această soluție, Curtea a reținut în esență următoarele:

Vânzătorul este de

drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiune totală sau parțială a

lucrului vândut, precum și de sarcinile care nu au fost declarate la încheierea

contractului,

Vânzătorul nu poate

răspunde pentru o simplă tulburare de fapt din partea unui terț.

Prin tulburare de

fapt se înțelege săvârșirea de către vânzător a unui act material prejudiciabil

asupra bunului vândut, nefondat pe niciun drept, ori în cauză reclamanții nu au

imputat acest lucru vânzătorului terenului în litigiu,

În cauză nu sunt

îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a se dispune rezoluțiunea

contractului ori pentru a se angaja răspunderea vânzătorilor atâta vreme cât nu

s-a produs o evicțiune parțială.

Recomandările făcute

de instanță cu privire la posibilitatea formulării unei acțiuni în revendicare

pentru terenul în litigiu, în cadrul căreia s-ar putea realiza o comparare a

titlurilor de proprietate deținute de părți, nu sunt greșite, instanța dând dovadă

de rol activ, pentru lămurirea aspectelor susținute de reclamanți.

Împotriva acestei

decizii au declarat recurs în termen legal reclamanții M.A. și M.M.,

criticând-o sub următoarele motive de nelegalitate:

Hotărârea este

rezultatul interpretării și aplicării eronate a textelor de lege invocate ca

fiind incidente în cauză - art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Potrivit

dispozițiilor art. 1347 C. civ. atunci când bunul nu poate fi folosit pentru

destinația avută în vedere la întocmirea actului se poate cere rezoluțiunea

totală.

Imobilul ce a făcut

obiectul contractului a fost achiziționat pentru a dezvolta un proiect

imobiliar, iar acesta nu a putut fi realizat.

În cauză sunt

îndeplinite condițiile evicțiunii rezultând din fapta unui terț potrivit art.

1337 C. civ. Suntem în prezența unei tulburări de drept, în sensul că un terț

exhibă un titlu asupra bunului cumpărat respectiv titlul de proprietate nr.

x/2004 și contractul de vânzare-cumpărare pentru R.G., ambele înscrise în

cartea funciară. Dreptul terțului evingător este un drept real, dreptul de

proprietate, iar tulburarea este anterioară vânzării. Cauza evicțiunii nu a

fost cunoscută de recurenții-reclamanți la momentul cumpărării, iar autorii

refuză să-i apere.

În cauză sunt

întrunite cerințele art. 304 pct. 7 întrucât hotărârea instanței de apel nu

respectă dispozițiile art. 261 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ.

Instanța nu a făcut

nicio referire privind susținerea conform căreia, dreptul terțului este atât de

evident, doamna R.G. nu are interes să promoveze o acțiune în contradictoriu cu

recurenții deoarece are atât titlu de proprietate, cât și posesia terenului, în

consecință singura cale o reprezintă acțiunea în rezoluțiune.

În lipsa unui atribut

al dreptului, dublată de existența unui titlu de proprietate al terțului suntem

în prezența cauzei de evicțiune ce deja a operat.

Se solicită admiterea

recursului, modificarea deciziei în sensul admiterii apelului și pe fond

admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.

În cauză, intimații

Ș.T. și P.D. au formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca

nefondat.

Analizând recursul

prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază recursul

ca fiind fondat și acesta urmează a fi admis pentru următoarele considerente:

Recurenții-reclamanți

au cumpărat de la intimații-pârâți Ș.T. și P.D. imobilul teren în suprafață de

58.358 mp, format din două loturi de teren alipite, prin contractul de

vânzare-cumpărare.

O parte din terenul

cumpărat de recurenți în suprafață de 32.842 mp este ocupată și cultivată cu

grâu și se suprapune peste o parte din terenul proprietatea numitului R.A.C.

căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legilor fondului

funciar având titlul de proprietate din 10 martie 2004.

Atât dreptul de

proprietate al pârâților cât și dreptul de proprietate al numitului R.C. au

fost înscrise în cartea funciară. De asemenea, documentația cadastrală

executată pentru suprafața ce a făcut obiectul vânzării se suprapune peste

documentațiile cadastrale efectuate pentru proprietatea numitului R.C.

Potrivit

dispozițiilor art. 1337 C. civ.: "vânzătorul este de drept obligat să-l

garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut.

Dacă evicțiunea provine din partea unui terț, vânzătorul este obligat să-l

apere pe cumpărător, iar dacă nu reușește să-l apere, va fi obligat să suporte

consecințele evicțiunii indiferent că a fost de bună sau de rea-credință la

încheierea contractului".

Obligația de garanție

contra evicțiunii există dacă sunt întrunite următoarele condiții: să fie vorba

de o tulburare de drept, cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării și această

cauză să nu fi fost cunoscută de cumpărător.

În speță, există o

tulburare de drept întrucât un terț exhibă un titlu asupra imobilului cumpărat

de recurenți, respectiv titlul de proprietate nr. x/2004. Dreptul terțului

evingător este un drept real, respectiv dreptul de proprietate. Această

tulburare este anterioară vânzării și cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de

cumpărători.

Nu poate fi reținută

apărarea intimaților în sensul că suntem în prezența unei tulburări de fapt,

întrucât terțul R.A.C. nu mai cultivă terenul, ci are chiar un titlu de

proprietate asupra acestuia, iar documentația cadastrală executată pentru

suprafața ce a făcut obiectul vânzării se suprapune peste documentațiile

cadastrale efectuate pentru proprietatea numitului R.A.C.

Așadar, în cauză sunt

îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a angaja răspunderea

vânzătorilor întrucât s-a produs o evicțiune cu privire la suprafața de 32.842

mp din terenul cumpărat, deci o evicțiune parțială.

Curtea de Apel a

pronunțat decizia recurată cu aplicarea greșită a legii, întrucât, deși reține

că sunt îndeplinite condițiile legii în ceea ce privește existența obligației

de garanție contra evicțiunii, apreciază că nu se poate dispune rezoluțiunea

contractului ori angajarea răspunderii vânzătorilor atâta vreme cât nu s-a

produs o evicțiune parțială.

Înalta Curte

apreciază că în cauză sunt întrunite cerințele art. 1337 C. civ., iar intimații

pârâți au obligația de a răspunde pentru evicțiunea ce provine din partea unui

terț cu privire la suprafața de 32.842 mp de teren.

Recomandarea

instanței în ceea ce privește posibilitatea recurenților reclamanți de a

formula o acțiune în revendicare împotriva terțului învingător este neavenită,

câtă vreme, fără niciun dubiu, în cauză sunt întrunite cerințele legii pentru a

se angaja răspunderea vânzătorilor pentru evicțiune.

Față de aceste

considerente, în speță sunt întrunite cerințele art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

care implică modificarea deciziei recurate,

În speță însă, Înalta

Curte apreciază că modificarea hotărârii nu este posibilă întrucât în ceea ce

privește suprafața de 32.842 mp nu s-au administrat probe cu privire la cota de

preț ce ar urma să fie restituită de fiecare dintre vânzători, în conformitate

cu cota indiviză pe care o deține Ș.T. și respectiv P.D.

Pe cale de

consecință, în conformitate cu dispozițiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ.,

Înalta Curte urmează să admită recursul, să caseze decizia și să trimită cauza

spre rejudecare la aceeași instanță. Reținând că în cauză sunt întrunite

cerințele legii pentru existența obligației de garanție contra evicțiunii în

sarcina vânzătorilor intimați, instanța de apel urmează să administreze probe

cu privire la sumele ce trebuie restituite de fiecare dintre aceștia cu titlu

de cotă din prețul imobilului și respectiv cheltuielile vânzării și impozite

achitate pentru suprafața de 32.842 mp teren.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat

de reclamanții M.A. și M.M. împotriva Deciziei nr. 151 din 15 septembrie 2011,

pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția civilă și pentru cauze cu minori

și de familie, pe care o casează și trimite cauza spre rejudecare la aceeași

instanță.

Irevocabilă.

Pronunțată, în

ședință publică, astăzi, 4 aprilie 2013.

Procesat de GGC - AS