ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1459/2013

ÎNALTA CURTE DE

CASATE ȘI JUSTIȚIE

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalul Dâmbovița, reclamanții M.A. și M.M. au chemat în judecată pe pârâții R.G., Ș.T. și P.H. solicitând ca prin sentința ce se va pronunța, să se stabilească linia de hotar care desparte proprietățile reclamanților de cea a pârâților, să se dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare din 12 noiembrie 2007, obligarea pârâților la restituirea prețului vânzării în cuantum de 320.969 euro, respectiv Ș.T. la restituirea sumei de 240.727 euro parte din preț corespunzătoare cotei de 3/4 din bunul înstrăinat, P.D.

la restituirea sumei de 80.242 euro, parte din preț corespunzătoare cotei de 1/4 din bunul înstrăinat, și la dobânda legală aferentă acestor sume de la data evicțiunii, obligarea pârâților la restituirea sumei de 20.000 RON, reprezentând cheltuielile de vânzare, impozite plătite pentru terenul cumpărat, și a cheltuielilor de judecată în conformitate cu cotele deținute din bun, respectiv Ș.T. 3/4 iar P.D. 1/4 din bunul înstrăinat. Din cererea principală s-a disjuns capătul de cerere având ca obiect grănițuire. Prin Sentința civilă nr. 796 din 4 aprilie 2011, Tribunalul Dâmbovița a respins excepția prematurității acțiunii invocată de pârâți, a respins acțiunea formulată de reclamanți. Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut în esență: Dreptul de proprietate pretins de reclamanți este actual nefiind supus vreunui termen ori unei condiții suspensive.

Din raportul de expertiză întocmit în cauză rezultă că o parte din terenul cumpărat de reclamanți de la pârâți în suprafață de 32.842 mp este ocupată și cultivată cu grâu și se suprapune peste o parte din terenul proprietatea numitului R.A.C. căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legilor fondului funciar având titlul de proprietate din 10 martie 2004; că atât dreptul de proprietate al pârâților cât și dreptul de proprietate al numitului R.C. au fost înscrise în cartea funciară și că documentația cadastrală executată pentru suprafața ce a făcut obiectul vânzării se suprapune peste documentațiile cadastrale efectuate în 2004 pentru terenul proprietatea numitului R.C., urmând a fi refăcut planul parcelar.

Tribunalul a constatat că deși există o tulburare de drept din partea terțului R.C. ce deține un titlu de proprietate pentru terenul în suprafață de 32.842 mp, proprietatea reclamanților, pe care îl cultivă cu grâu iar din cauza suprapunerii parțiale a documentațiilor cadastrale, reclamanții sunt puși în situația de a nu-și putea exercita toate prerogativele conferite de dreptul lor de proprietate și deși suprapunerea parțială a terenului cumpărat de reclamanți era anterioară vânzării și nu a fost cunoscută de cumpărători, cu toate acestea, în speță nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a se dispune rezoluțiunea contractului ori pentru a se angaja răspunderea reclamanților vânzători în condițiile în care nu s-a produs încă o evicțiune parțială.

Astfel, tribunalul a reținut că nici până în prezent nu s-a produs o evicțiune parțială de natură să atragă rezoluțiunea vânzării ori care să îi îndreptățească pe reclamanți la valoarea părții din teren pretins evinse având în vedere că reclamanții nu au pierdut o parte din proprietatea terenului cumpărat și că dreptul terțului ce posedă terenul în suprafață de 32.842 mp nu este atât de evident încât reclamanții să poată pretinde că renunță la teren fără judecată. Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, descriind situația de fapt dedusă judecății, arătând care sunt nemulțumirile legate de hotărârea instanței de fond. Prin Decizia nr. 151 de la 15 septembrie 2011, Curtea de Apel Ploiești, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanții M.A.

și M.M. Pentru a pronunța această soluție, Curtea a reținut în esență următoarele: Vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiune totală sau parțială a lucrului vândut, precum și de sarcinile care nu au fost declarate la încheierea contractului, Vânzătorul nu poate răspunde pentru o simplă tulburare de fapt din partea unui terț. Prin tulburare de fapt se înțelege săvârșirea de către vânzător a unui act material prejudiciabil asupra bunului vândut, nefondat pe niciun drept, ori în cauză reclamanții nu au imputat acest lucru vânzătorului terenului în litigiu, În cauză nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a se dispune rezoluțiunea contractului ori pentru a se angaja răspunderea vânzătorilor atâta vreme cât nu s-a produs o evicțiune parțială.

Recomandările făcute de instanță cu privire la posibilitatea formulării unei acțiuni în revendicare pentru terenul în litigiu, în cadrul căreia s-ar putea realiza o comparare a titlurilor de proprietate deținute de părți, nu sunt greșite, instanța dând dovadă de rol activ, pentru lămurirea aspectelor susținute de reclamanți. Împotriva acestei decizii au declarat recurs în termen legal reclamanții M.A. și M.M., criticând-o sub următoarele motive de nelegalitate: Hotărârea este rezultatul interpretării și aplicării eronate a textelor de lege invocate ca fiind incidente în cauză - art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Potrivit dispozițiilor art. 1347 C. civ. atunci când bunul nu poate fi folosit pentru destinația avută în vedere la întocmirea actului se poate cere rezoluțiunea totală.

Imobilul ce a făcut obiectul contractului a fost achiziționat pentru a dezvolta un proiect imobiliar, iar acesta nu a putut fi realizat. În cauză sunt îndeplinite condițiile evicțiunii rezultând din fapta unui terț potrivit art. 1337 C. civ. Suntem în prezența unei tulburări de drept, în sensul că un terț exhibă un titlu asupra bunului cumpărat respectiv titlul de proprietate nr. x/2004 și contractul de vânzare-cumpărare pentru R.G., ambele înscrise în cartea funciară. Dreptul terțului evingător este un drept real, dreptul de proprietate, iar tulburarea este anterioară vânzării. Cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de recurenții-reclamanți la momentul cumpărării, iar autorii refuză să-i apere.

În cauză sunt întrunite cerințele art. 304 pct. 7 întrucât hotărârea instanței de apel nu respectă dispozițiile art. 261 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ. Instanța nu a făcut nicio referire privind susținerea conform căreia, dreptul terțului este atât de evident, doamna R.G. nu are interes să promoveze o acțiune în contradictoriu cu recurenții deoarece are atât titlu de proprietate, cât și posesia terenului, în consecință singura cale o reprezintă acțiunea în rezoluțiune. În lipsa unui atribut al dreptului, dublată de existența unui titlu de proprietate al terțului suntem în prezența cauzei de evicțiune ce deja a operat. Se solicită admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul admiterii apelului și pe fond admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.

În cauză, intimații Ș.T. și P.D. au formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat. Analizând recursul prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază recursul ca fiind fondat și acesta urmează a fi admis pentru următoarele considerente: Recurenții-reclamanți au cumpărat de la intimații-pârâți Ș.T. și P.D. imobilul teren în suprafață de 58.358 mp, format din două loturi de teren alipite, prin contractul de vânzare-cumpărare. O parte din terenul cumpărat de recurenți în suprafață de 32.842 mp este ocupată și cultivată cu grâu și se suprapune peste o parte din terenul proprietatea numitului R.A.C. căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legilor fondului funciar având titlul de proprietate din 10 martie 2004. Atât dreptul de proprietate al pârâților cât și dreptul de proprietate al numitului R.C.

au fost înscrise în cartea funciară. De asemenea, documentația cadastrală executată pentru suprafața ce a făcut obiectul vânzării se suprapune peste documentațiile cadastrale efectuate pentru proprietatea numitului R.C. Potrivit dispozițiilor art. 1337 C. civ.: "vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut. Dacă evicțiunea provine din partea unui terț, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reușește să-l apere, va fi obligat să suporte consecințele evicțiunii indiferent că a fost de bună sau de rea-credință la încheierea contractului". Obligația de garanție contra evicțiunii există dacă sunt întrunite următoarele condiții: să fie vorba de o tulburare de drept, cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării și această cauză să nu fi fost cunoscută de cumpărător.

În speță, există o tulburare de drept întrucât un terț exhibă un titlu asupra imobilului cumpărat de recurenți, respectiv titlul de proprietate nr. x/2004. Dreptul terțului evingător este un drept real, respectiv dreptul de proprietate. Această tulburare este anterioară vânzării și cauza evicțiunii nu a fost cunoscută de cumpărători. Nu poate fi reținută apărarea intimaților în sensul că suntem în prezența unei tulburări de fapt, întrucât terțul R.A.C. nu mai cultivă terenul, ci are chiar un titlu de proprietate asupra acestuia, iar documentația cadastrală executată pentru suprafața ce a făcut obiectul vânzării se suprapune peste documentațiile cadastrale efectuate pentru proprietatea numitului R.A.C.

Așadar, în cauză sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a angaja răspunderea vânzătorilor întrucât s-a produs o evicțiune cu privire la suprafața de 32.842 mp din terenul cumpărat, deci o evicțiune parțială. Curtea de Apel a pronunțat decizia recurată cu aplicarea greșită a legii, întrucât, deși reține că sunt îndeplinite condițiile legii în ceea ce privește existența obligației de garanție contra evicțiunii, apreciază că nu se poate dispune rezoluțiunea contractului ori angajarea răspunderii vânzătorilor atâta vreme cât nu s-a produs o evicțiune parțială. Înalta Curte apreciază că în cauză sunt întrunite cerințele art. 1337 C. civ., iar intimații pârâți au obligația de a răspunde pentru evicțiunea ce provine din partea unui terț cu privire la suprafața de 32.842 mp de teren.

Recomandarea instanței în ceea ce privește posibilitatea recurenților reclamanți de a formula o acțiune în revendicare împotriva terțului învingător este neavenită, câtă vreme, fără niciun dubiu, în cauză sunt întrunite cerințele legii pentru a se angaja răspunderea vânzătorilor pentru evicțiune. Față de aceste considerente, în speță sunt întrunite cerințele art. 304 pct. 9 C. proc. civ., care implică modificarea deciziei recurate, În speță însă, Înalta Curte apreciază că modificarea hotărârii nu este posibilă întrucât în ceea ce privește suprafața de 32.842 mp nu s-au administrat probe cu privire la cota de preț ce ar urma să fie restituită de fiecare dintre vânzători, în conformitate cu cota indiviză pe care o deține Ș.T.

și respectiv P.D. Pe cale de consecință, în conformitate cu dispozițiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte urmează să admită recursul, să caseze decizia și să trimită cauza spre rejudecare la aceeași instanță. Reținând că în cauză sunt întrunite cerințele legii pentru existența obligației de garanție contra evicțiunii în sarcina vânzătorilor intimați, instanța de apel urmează să administreze probe cu privire la sumele ce trebuie restituite de fiecare dintre aceștia cu titlu de cotă din prețul imobilului și respectiv cheltuielile vânzării și impozite achitate pentru suprafața de 32.842 mp teren.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanții M.A. și M.M. împotriva Deciziei nr. 151 din 15 septembrie 2011, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, pe care o casează și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță. Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 4 aprilie 2013. Procesat de GGC - AS