ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2479/2014

Asupra cauzei constată următoarele: Prin Sentința civilă nr. 160/S din 4 noiembrie 2013, pronunțată de Tribunalul Brașov, secția I civilă, în Dosarul nr. 11212/62/2012, s-a respins acțiunea civilă formulată și precizată de reclamanții T.D., T.N.D. și K.R.M., prin care se solicitase ca, în temeiul dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 1/2009, să fie obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata diferenței dintre prețul de piață al imobilului situat în Brașov, str. S. și prețul actualizat plătit pentru achiziționarea acestuia, astfel cum a fost stabilit prin Sentința civilă nr. 10820 din 7 noiembrie 2008 a Judecătoriei Brașov (100.597,86 RON). În considerentele hotărârii menționate, s-a reținut că prin Decizia civilă nr. 554/Ap din 27 mai 2004 a Curții de Apel Brașov, rămasă irevocabilă, a fost admis apelul declarat de reclamanta I.P.F.

împotriva Sentinței civile nr. 9121 din 20 octombrie 2003 a Judecătoriei Brașov, care a fost schimbată în parte, în sensul că a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâții Municipiul Brașov prin Primar, SC R. SRL, T.D., T.N.D. și K.R.M., și, în consecință, s-a constatat că imobilul situat în Brașov, str. S., înscris în CF AA Brașov, a fost preluat de Statul Român fără titlu valabil, s-a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare din 14 octombrie 1996 încheiat între SC R. SRL și T.N. și T.D., fiind respinse celelalte pretenții ale reclamantei.

La pronunțarea acestei soluții, s-a reținut de către Curtea de Apel Brașov că imobilul în litigiu a fost preluat în baza Decretului nr. 223/1974, fără plata vreunei despăgubiri, ceea ce conduce la nevalabilitatea preluării în raport cu art. 36 din Constituția din 1965, precum și că actul de înstrăinare subsecvent este lovit de nulitate, în condițiile în care acesta a fost încheiat cu rea-credință întrucât dobânditorii cunoșteau că titlul Statului este contestat și că reclamanta s-a declarat "adevărata proprietară a imobilului", potrivit Notificării formulate la data de 9 iunie 1996. Aceeași instanță a mai reținut că, încheind actul de vânzare-cumpărare în aceste circumstanțe, chiriașii pârâți și-au asumat riscul desființării lui, cu efectele pe care legea le prevede în cazul nulității.

Ulterior, prin Sentința civilă nr. 10820 din 7 noiembrie 2008 a Judecătoriei Brașov, rămasă irevocabilă, a fost admisă acțiunea civilă formulată de reclamanții din prezenta cauză și a fost obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice să le plătească suma de 100.597,86 RON reprezentând prețul actualizat și aplicarea dobânzii legale, preț achitat de reclamanți în baza Contractului de vânzare-cumpărare din 14 octombrie 1996, precum și dobânda legală până la data plății efective. Această sumă de bani a fost achitată reclamanților prin ordin de plată. Admisibilitatea acțiunii întemeiate pe dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 este condiționată de întrunirea a două condiții cumulative: Contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, respectiv contractele să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor acestui act normativ.

Prima instanță a observat însă că în speța dedusă judecății, cea din urmă condiție legală nu este îndeplinită. Aceasta întrucât, potrivit considerentelor Deciziei civile nr. 554/Ap din 27 mai 2004 a Curții de Apel Brașov, imobilul în cauză a fost preluat de stat fără titlu valabil, motiv pentru care s-a constatat și nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriași, reținându-se că nu sunt incidente prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 (potrivit cu care actele juridice de înstrăinare având ca obiect bunuri imobile preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută, afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință), pârâții cumpărători nefiind de bună-credință.

Lipsa titlului Statului asupra imobilului înstrăinat constituia impediment la vânzare, un atare contract fiind încheiat fără respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, ceea ce face ca art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 să fie inaplicabil. Cu alte cuvinte, atâta vreme cât ceea ce s-a înstrăinat era un imobil care nu intra în sfera de reglementare a Legii nr. 112/1995, întrucât nu a fost preluat cu titlu, nu se poate vorbi despre încheierea contractului cu respectarea prevederilor acestei legi, condiție pusă de textul de lege pe care reclamanții și-au întemeiat acțiunea.

Mai mult, în condițiile în care, așa cum s-a constatat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, cumpărătorii au fost de rea-credință, dreptul astfel dobândit nu se bucură de protecția prevăzută de art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, iar aceștia nu se pot prevala de propria culpă pentru a obține foloase de ordin material, respectiv sume de bani care exced prețului cu care au cumpărat imobilul, actualizat, potrivit principiului "nemo auditur propriam turpitudinem allegans". Acțiunea prevăzută de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 reprezintă o aplicație particulară a instituției răspunderii pentru evicțiune, însă, potrivit regulilor generale în această materie, pentru angajarea răspunderii pentru evicțiune este necesară, între altele, îndeplinirea condiției referitoare la necunoașterea de către cumpărător a cauzei evicțiunii, deoarece în caz contrar se consideră că acesta cumpără pe propriul său risc, iar garanția pentru evicțiune nu mai funcționează.

În speță, neîndeplinirea acestei condiții rezultă cu prisosință din decizia Curții de Apel Brașov. În concluzie, cererea dedusă judecății a fost apreciată ca neîntemeiată, nefiind îndeplinite condițiile prevăzute de art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, întrucât contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a constatat nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar reclamanții nu se pot prevala de propria culpă la încheierea acestui contract.

Apelul declarat de reclamanți împotriva acestei sentințe a fost respins ca nefondat prin Decizia civilă nr. 79 din 25 februarie 2014 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, care a reținut în considerentele hotărârii sale că, după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009, trebuie realizată distincția între prețul actualizat și prețul de piață al imobilului ce se cuvine persoanelor interesate, și această distincție funcționează, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desființarea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu rea-credință, ce reprezenta titlul său de proprietate, ca o consecință a admiterii acțiunii în nulitate, fie prin admiterea unei acțiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiție, existența unor titluri valabile de proprietate.

S-a arătat astfel că nu în toate cazurile în care chiriașii cumpărători au fost evinși (deposedați) în sens larg, se impune acordarea valorii de piață a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare, chiriașii au fost evinși prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, în același sens fiind și practica Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Aceasta este chestiunea de drept dedusă judecății și în prezenta cauză deoarece contractul de vânzare-cumpărare încheiat de apelanți a fost anulat, stabilindu-se cu putere de lucru judecat prin Decizia civilă nr. 554/Ap din 27 mai 2004, pronunțată de Curtea de Apel Brașov în Dosar nr. 317/AP/2004, că dobânditorii știau că titlul statului este contestat și că, încheind contractul de vânzare-cumpărare în aceste circumstanțe, ei și-au asumat riscul desființării convenției. Față de aceste dezlegări judecătorești, s-a arătat că situația juridică a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de apelanți impune aplicarea dispozițiilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, și nu a celor pretinse de apelanți, respectiv art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Apelanților li se cuvine restituirea prețului actualizat plătit pentru cumpărarea imobilului, preț pe care l-au și primit în urma pronunțării Sentinței civile nr. 10820 din 7 noiembrie 2008 a Judecătoriei Brașov, irevocabilă prin Decizia nr. 1405/R din 10 noiembrie 2009 a Curții de Apel Brașov, și nu valoarea de circulație a imobilului ce a făcut obiectul vânzării anulate, pentru că vânzarea, așa cum s-a arătat, nu s-a realizat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Susținerea apelanților potrivit cărora sunt îndreptățiți la acordarea prețului de piață al imobilului deoarece art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 nu face nicio distincție între cumpărătorii de bună-credință și cei de rea-credință nu au fost reținute, intenția legiuitorului fiind clară: prețul de piață al imobilului se cuvine cumpărătorului de bună-credință, în timp ce prețul actualizat se cuvine celui de rea-credință.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs reclamanții. În motivarea recursului declarat, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenții au susținut că decizia recurată a fost pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii întrucât, contrar reținerilor instanței de fond și de apel, prevederile art. 50 1 din Legea 10/2001 sunt aplicabile nu numai în situația contractelor de vânzare-cumpărare care, deși au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri definitive și irevocabile. Dacă s-ar accepta acest raționament, s-ar ajunge la situația în care prevederile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 nu și-ar găsi aplicabilitatea în nicio situație întrucât niciodată cele două condiții reținute de către instanța de fond pentru admisibilitatea acțiunii întemeiate pe prevederile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 nu pot fi îndeplinite cumulativ, acestea excluzându-se reciproc.

Recurenții arată că, pe acest temei legal, sunt îndreptățiți la încasarea prețului de piață al imobilului atât cumpărătorii de bună-credință, cât și cei de rea-credință, neexistând nicio distincție în acest sens. Indiferent de motivul pentru care s-a desființat contractul lor de vânzare-cumpărare, recurenții declară că sunt îndreptățiți la primirea prețului de piață al imobilului ce a făcut obiectul vânzării-cumpărării, respectiv a diferenței de preț dintre valoarea de piață și prețul actualizat al acestuia. Recurenții au mai solicitat judecarea cauzei și în lipsă.

La 25 august 2014, intimatul-pârât a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând, în esență, că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, completată, deoarece printr-o hotărâre judecătorească anterioară s-a constatat că actul de vânzare-cumpărare ce a stat la baza dobândirii de către recurenți a imobilului în cauză nu a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995. În recurs nu au fost administrate probe suplimentare. Analizând recursul declarat, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat, potrivit celor ce urmează.

Argumentele reținute în considerentele deciziei instanței de apel dovedesc o corectă interpretare și aplicare a dispozițiilor relevante din cuprinsul Legii nr. 10/2001, respectiv ale art. 50 alin. (2) și art. 50 1 , în determinarea situațiilor juridice apte să genereze, după caz, fie recunoașterea dreptului chiriașului-cumpărător de a fi despăgubit la nivelul prețului plătit pentru bunul de care a fost evins, actualizat la data plății, fie recunoașterea dreptului de a fi despăgubit la nivelul valorii de piață a bunului.

Susținerea recurenților în sensul că sfera de aplicare a dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 nu este limitată doar la situațiile de încheiere cu respectarea Legii nr. 112/1995 a contractelor de vânzare-cumpărare, ce au fost ulterior desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, întrucât un astfel de raționament ar face inaplicabil textul legii (recurenții considerând că niciodată cele două condiții reținute de instanța de fond ca fiind necesare pentru incidența art. 50 1 nu pot fi regăsite cumulativ), nu poate fi primită.

În realitate, după cum corect a reținut instanța de apel și după cum rezultă fără dubiu din citirea corelată a dispozițiilor art. 50 alin. (2) și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, republicată, și completată, dreptul chiriașilor-cumpărători ce au fost evinși de bunurile imobile dobândite în temeiul Legii nr. 112/1995, de a fi despăgubiți fie la nivelul prețului plătit pentru cumpărarea acestora, în valoare actualizată, fie la nivelul valorii de piață a bunurilor imobile depinde de situația juridică a contractelor de vânzare-cumpărare ce au stat la baza dobândirii imobilelor în cauză, respectiv după cum acestea au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și ulterior desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile (ipoteză legală căreia îi corespunde situația constatării nulității absolute a contractului prin hotărâre judecătorească, aceasta fiind regăsită și în cazul recurenților) sau după cum acestea au fost încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995.

De bună seamă că, față de conținutul art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, republicată, și completată, este exclusă incidența acestei prevederi legale și, prin urmare, posibilitatea recunoașterii dreptului de a fi despăgubit la nivelul valorii de piață a imobilului pierdut în concursul cu fostul proprietar, chiriașului-cumpărător al cărui contract de vânzare-cumpărare a fost constatat nul - pentru încheierea sa cu încălcarea Legii nr. 112/1995 - prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, astfel cum s-a întâmplat în cazul recurenților-reclamanți.

Ipoteza de aplicare a art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 corespunde acelor situații în care, deși contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil a fost încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, chiriașul-cumpărător a fost totuși evins de către fostul proprietar, pierzând bunul în favoarea acestuia pe calea acțiunii în revendicare, în urma comparării titlurilor de proprietate, împrejurare neregăsită în cazul recurenților-reclamanți (în care s-a constatat prin Decizia nr. 554A din 27 mai 2004 a Curții de Apel Brașov, rămasă irevocabilă, nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare din 14 octombrie 1996, pentru motivul că a fost încheiat în condițiile în care dobânditorii știau că titlul statului este contestat și că reclamanta din acel dosar s-a declarat adevărata proprietară a imobilului, chiriașii asumându-și, în aceste condiții, riscul desființării actului juridic încheiat), fiind desigur inexactă susținerea acestora în sensul că cele două condiții cumulative de aplicare a art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 nu se regăsesc niciodată întrunite cumulativ.

De altfel, potrivit interpretării pe care recurenții o dau dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 - despre care susțin că s-ar aplica și în cazul contractelor de vânzare-cumpărare constatate nule pentru încheierea lor cu încălcarea Legii nr. 112/1995 - nu s-ar explica prezența în corpul aceleiași legi, în conținutul art. 50 alin. (2) a unei reglementări care să vizeze în mod particular situația acestei categorii de contracte și a drepturilor cuvenite chiriașilor-cumpărători care le-au încheiat, cu un conținut diferit față de cel al dreptului la despăgubire reglementat de art. 50 1 din lege. În considerarea tuturor acestor motive, apreciind că instanțele de fond au făcut o corectă interpretare și aplicare a legii în cazul dedus judecății, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții T.D., T.N.D. și K.R.M. împotriva Deciziei nr. 79/Ap din 25 februarie 2014 a Curții de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 1 octombrie 2014. Procesat de GGC - AZ