ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2479/2014
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2479/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)
Asupra cauzei
constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 160/S din 4
noiembrie 2013, pronunțată de Tribunalul Brașov, secția I civilă, în Dosarul
nr. 11212/62/2012, s-a respins acțiunea civilă formulată și precizată de
reclamanții T.D., T.N.D. și K.R.M., prin care se solicitase ca, în temeiul
dispozițiilor art. 50
1
din Legea nr. 1/2009, să fie obligat pârâtul
Ministerul Finanțelor Publice la plata diferenței dintre prețul de piață al
imobilului situat în Brașov, str. S. și prețul actualizat plătit pentru
achiziționarea acestuia, astfel cum a fost stabilit prin Sentința civilă nr.
10820 din 7 noiembrie 2008 a Judecătoriei Brașov (100.597,86 RON).
În considerentele
hotărârii menționate, s-a reținut că prin Decizia civilă nr. 554/Ap din 27 mai
2004 a Curții de Apel Brașov, rămasă irevocabilă, a fost admis apelul declarat
de reclamanta I.P.F. împotriva Sentinței civile nr. 9121 din 20 octombrie 2003
a Judecătoriei Brașov, care a fost schimbată în parte, în sensul că a fost
admisă în parte acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâții
Municipiul Brașov prin Primar, SC R. SRL, T.D., T.N.D. și K.R.M., și, în
consecință, s-a constatat că imobilul situat în Brașov, str. S., înscris în CF
AA Brașov, a fost preluat de Statul Român fără titlu valabil, s-a constatat
nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare din 14 octombrie 1996
încheiat între SC R. SRL și T.N. și T.D., fiind respinse celelalte pretenții
ale reclamantei.
La pronunțarea
acestei soluții, s-a reținut de către Curtea de Apel Brașov că imobilul în
litigiu a fost preluat în baza Decretului nr. 223/1974, fără plata vreunei
despăgubiri, ceea ce conduce la nevalabilitatea preluării în raport cu art. 36
din Constituția din 1965, precum și că actul de înstrăinare subsecvent este
lovit de nulitate, în condițiile în care acesta a fost încheiat cu rea-credință
întrucât dobânditorii cunoșteau că titlul Statului este contestat și că
reclamanta s-a declarat "adevărata proprietară a imobilului",
potrivit Notificării formulate la data de 9 iunie 1996.
Aceeași instanță a
mai reținut că, încheind actul de vânzare-cumpărare în aceste circumstanțe,
chiriașii pârâți și-au asumat riscul desființării lui, cu efectele pe care
legea le prevede în cazul nulității.
Ulterior, prin
Sentința civilă nr. 10820 din 7 noiembrie 2008 a Judecătoriei Brașov, rămasă
irevocabilă, a fost admisă acțiunea civilă formulată de reclamanții din
prezenta cauză și a fost obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice să le
plătească suma de 100.597,86 RON reprezentând prețul actualizat și aplicarea
dobânzii legale, preț achitat de reclamanți în baza Contractului de vânzare-cumpărare
din 14 octombrie 1996, precum și dobânda legală până la data plății efective.
Această sumă de bani
a fost achitată reclamanților prin ordin de plată.
Admisibilitatea
acțiunii întemeiate pe dispozițiile art. 50
1
din Legea nr. 10/2001
este condiționată de întrunirea a două condiții cumulative: Contractele de
vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 să fi fost desființate
prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, respectiv contractele să
fi fost încheiate cu respectarea prevederilor acestui act normativ. Prima
instanță a observat însă că în speța dedusă judecății, cea din urmă condiție
legală nu este îndeplinită. Aceasta întrucât, potrivit considerentelor Deciziei
civile nr. 554/Ap din 27 mai 2004 a Curții de Apel Brașov, imobilul în cauză a
fost preluat de stat fără titlu valabil, motiv pentru care s-a constatat și
nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriași, reținându-se
că nu sunt incidente prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001
(potrivit cu care actele juridice de înstrăinare având ca obiect bunuri imobile
preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută, afară de cazul în
care actul a fost încheiat cu bună-credință), pârâții cumpărători nefiind de
bună-credință.
Lipsa titlului Statului
asupra imobilului înstrăinat constituia impediment la vânzare, un atare
contract fiind încheiat fără respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, ceea
ce face ca art. 50
1
alin. (1) din Legea nr. 10/2001 să fie
inaplicabil.
Cu alte cuvinte,
atâta vreme cât ceea ce s-a înstrăinat era un imobil care nu intra în sfera de
reglementare a Legii nr. 112/1995, întrucât nu a fost preluat cu titlu, nu se
poate vorbi despre încheierea contractului cu respectarea prevederilor acestei
legi, condiție pusă de textul de lege pe care reclamanții și-au întemeiat
acțiunea.
Mai mult, în
condițiile în care, așa cum s-a constatat prin hotărâre judecătorească
irevocabilă, cumpărătorii au fost de rea-credință, dreptul astfel dobândit nu
se bucură de protecția prevăzută de art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001,
iar aceștia nu se pot prevala de propria culpă pentru a obține foloase de ordin
material, respectiv sume de bani care exced prețului cu care au cumpărat
imobilul, actualizat, potrivit principiului "nemo auditur propriam
turpitudinem allegans".
Acțiunea prevăzută de
art. 50
1
din Legea nr. 10/2001 reprezintă o aplicație particulară a
instituției răspunderii pentru evicțiune, însă, potrivit regulilor generale în
această materie, pentru angajarea răspunderii pentru evicțiune este necesară,
între altele, îndeplinirea condiției referitoare la necunoașterea de către
cumpărător a cauzei evicțiunii, deoarece în caz contrar se consideră că acesta
cumpără pe propriul său risc, iar garanția pentru evicțiune nu mai
funcționează.
În speță,
neîndeplinirea acestei condiții rezultă cu prisosință din decizia Curții de
Apel Brașov.
În concluzie, cererea
dedusă judecății a fost apreciată ca neîntemeiată, nefiind îndeplinite
condițiile prevăzute de art. 50
1
alin. (1) din Legea nr. 10/2001,
republicată, întrucât contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a
constatat nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995,
iar reclamanții nu se pot prevala de propria culpă la încheierea acestui
contract.
Apelul declarat de
reclamanți împotriva acestei sentințe a fost respins ca nefondat prin Decizia
civilă nr. 79 din 25 februarie 2014 pronunțată de Curtea de Apel Brașov, care a
reținut în considerentele hotărârii sale că, după intrarea în vigoare a Legii
nr. 1/2009, trebuie realizată distincția între prețul actualizat și prețul de
piață al imobilului ce se cuvine persoanelor interesate, și această distincție
funcționează, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în
baza unui contract de vânzare-cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr.
112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desființarea contractului de
vânzare-cumpărare, încheiat cu rea-credință, ce reprezenta titlul său de
proprietate, ca o consecință a admiterii acțiunii în nulitate, fie prin
admiterea unei acțiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce
presupune, prin definiție, existența unor titluri valabile de proprietate.
S-a arătat astfel că
nu în toate cazurile în care chiriașii cumpărători au fost evinși (deposedați)
în sens larg, se impune acordarea valorii de piață a imobilelor ce au format
obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr.
112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care,
menținându-se valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare, chiriașii au
fost evinși prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea
titlurilor, în același sens fiind și practica Înaltei Curți de Casație și
Justiție.
Aceasta este
chestiunea de drept dedusă judecății și în prezenta cauză deoarece contractul
de vânzare-cumpărare încheiat de apelanți a fost anulat, stabilindu-se cu
putere de lucru judecat prin Decizia civilă nr. 554/Ap din 27 mai 2004,
pronunțată de Curtea de Apel Brașov în Dosar nr. 317/AP/2004, că dobânditorii
știau că titlul statului este contestat și că, încheind contractul de
vânzare-cumpărare în aceste circumstanțe, ei și-au asumat riscul desființării
convenției.
Față de aceste
dezlegări judecătorești, s-a arătat că situația juridică a contractului de
vânzare-cumpărare încheiat de apelanți impune aplicarea dispozițiilor art. 50
alin. (2) din Legea nr. 10/2001, și nu a celor pretinse de apelanți, respectiv
art. 50
1
din Legea nr. 10/2001. Apelanților li se cuvine restituirea
prețului actualizat plătit pentru cumpărarea imobilului, preț pe care l-au și
primit în urma pronunțării Sentinței civile nr. 10820 din 7 noiembrie 2008 a
Judecătoriei Brașov, irevocabilă prin Decizia nr. 1405/R din 10 noiembrie 2009
a Curții de Apel Brașov, și nu valoarea de circulație a imobilului ce a făcut
obiectul vânzării anulate, pentru că vânzarea, așa cum s-a arătat, nu s-a
realizat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Susținerea
apelanților potrivit cărora sunt îndreptățiți la acordarea prețului de piață al
imobilului deoarece art. 50
1
din Legea nr. 10/2001 nu face nicio
distincție între cumpărătorii de bună-credință și cei de rea-credință nu au
fost reținute, intenția legiuitorului fiind clară: prețul de piață al
imobilului se cuvine cumpărătorului de bună-credință, în timp ce prețul actualizat
se cuvine celui de rea-credință.
Împotriva acestei
decizii, în termen legal, au declarat recurs reclamanții.
În motivarea
recursului declarat, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,
recurenții au susținut că decizia recurată a fost pronunțată cu încălcarea și
aplicarea greșită a legii întrucât, contrar reținerilor instanței de fond și de
apel, prevederile art. 50
1
din Legea 10/2001 sunt aplicabile nu
numai în situația contractelor de vânzare-cumpărare care, deși au fost
încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate
prin hotărâri definitive și irevocabile.
Dacă s-ar accepta
acest raționament, s-ar ajunge la situația în care prevederile art. 50
1
din Legea nr. 10/2001 nu și-ar găsi aplicabilitatea în nicio situație întrucât
niciodată cele două condiții reținute de către instanța de fond pentru
admisibilitatea acțiunii întemeiate pe prevederile art. 50
1
din
Legea nr. 10/2001 nu pot fi îndeplinite cumulativ, acestea excluzându-se
reciproc.
Recurenții arată că,
pe acest temei legal, sunt îndreptățiți la încasarea prețului de piață al
imobilului atât cumpărătorii de bună-credință, cât și cei de rea-credință,
neexistând nicio distincție în acest sens.
Indiferent de motivul
pentru care s-a desființat contractul lor de vânzare-cumpărare, recurenții
declară că sunt îndreptățiți la primirea prețului de piață al imobilului ce a
făcut obiectul vânzării-cumpărării, respectiv a diferenței de preț dintre
valoarea de piață și prețul actualizat al acestuia.
Recurenții au mai
solicitat judecarea cauzei și în lipsă.
La 25 august 2014,
intimatul-pârât a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea
recursului ca nefondat, arătând, în esență, că în cauză nu sunt îndeplinite
condițiile art. 50
1
din Legea nr. 10/2001, completată, deoarece
printr-o hotărâre judecătorească anterioară s-a constatat că actul de
vânzare-cumpărare ce a stat la baza dobândirii de către recurenți a imobilului
în cauză nu a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.
În recurs nu au fost
administrate probe suplimentare.
Analizând recursul
declarat, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat, potrivit celor ce
urmează.
Argumentele reținute
în considerentele deciziei instanței de apel dovedesc o corectă interpretare și
aplicare a dispozițiilor relevante din cuprinsul Legii nr. 10/2001, respectiv
ale art. 50 alin. (2) și art. 50
1
, în determinarea situațiilor
juridice apte să genereze, după caz, fie recunoașterea dreptului
chiriașului-cumpărător de a fi despăgubit la nivelul prețului plătit pentru
bunul de care a fost evins, actualizat la data plății, fie recunoașterea
dreptului de a fi despăgubit la nivelul valorii de piață a bunului.
Susținerea
recurenților în sensul că sfera de aplicare a dispozițiilor art. 50
1
din Legea nr. 10/2001 nu este limitată doar la situațiile de încheiere cu
respectarea Legii nr. 112/1995 a contractelor de vânzare-cumpărare, ce au fost
ulterior desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile,
întrucât un astfel de raționament ar face inaplicabil textul legii (recurenții
considerând că niciodată cele două condiții reținute de instanța de fond ca
fiind necesare pentru incidența art. 50
1
nu pot fi regăsite
cumulativ), nu poate fi primită.
În realitate, după
cum corect a reținut instanța de apel și după cum rezultă fără dubiu din
citirea corelată a dispozițiilor art. 50 alin. (2) și art. 50
1
din
Legea nr. 10/2001, republicată, și completată, dreptul chiriașilor-cumpărători
ce au fost evinși de bunurile imobile dobândite în temeiul Legii nr. 112/1995,
de a fi despăgubiți fie la nivelul prețului plătit pentru cumpărarea acestora,
în valoare actualizată, fie la nivelul valorii de piață a bunurilor imobile
depinde de situația juridică a contractelor de vânzare-cumpărare ce au stat la
baza dobândirii imobilelor în cauză, respectiv după cum acestea au fost
încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și ulterior desființate
prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile (ipoteză legală căreia îi
corespunde situația constatării nulității absolute a contractului prin hotărâre
judecătorească, aceasta fiind regăsită și în cazul recurenților) sau după cum
acestea au fost încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995.
De bună seamă că,
față de conținutul art. 50
1
din Legea nr. 10/2001, republicată, și
completată, este exclusă incidența acestei prevederi legale și, prin urmare,
posibilitatea recunoașterii dreptului de a fi despăgubit la nivelul valorii de
piață a imobilului pierdut în concursul cu fostul proprietar,
chiriașului-cumpărător al cărui contract de vânzare-cumpărare a fost constatat
nul - pentru încheierea sa cu încălcarea Legii nr. 112/1995 - prin hotărâre
judecătorească definitivă și irevocabilă, astfel cum s-a întâmplat în cazul
recurenților-reclamanți.
Ipoteza de aplicare a
art. 50
1
din Legea nr. 10/2001 corespunde acelor situații în care,
deși contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil a fost încheiat cu
respectarea Legii nr. 112/1995, chiriașul-cumpărător a fost totuși evins de
către fostul proprietar, pierzând bunul în favoarea acestuia pe calea acțiunii
în revendicare, în urma comparării titlurilor de proprietate, împrejurare
neregăsită în cazul recurenților-reclamanți (în care s-a constatat prin Decizia
nr. 554A din 27 mai 2004 a Curții de Apel Brașov, rămasă irevocabilă, nulitatea
absolută a Contractului de vânzare-cumpărare din 14 octombrie 1996, pentru
motivul că a fost încheiat în condițiile în care dobânditorii știau că titlul
statului este contestat și că reclamanta din acel dosar s-a declarat adevărata
proprietară a imobilului, chiriașii asumându-și, în aceste condiții, riscul
desființării actului juridic încheiat), fiind desigur inexactă susținerea
acestora în sensul că cele două condiții cumulative de aplicare a art. 50
1
din Legea nr. 10/2001 nu se regăsesc niciodată întrunite cumulativ.
De altfel, potrivit
interpretării pe care recurenții o dau dispozițiilor art. 50
1
din
Legea nr. 10/2001 - despre care susțin că s-ar aplica și în cazul contractelor
de vânzare-cumpărare constatate nule pentru încheierea lor cu încălcarea Legii
nr. 112/1995 - nu s-ar explica prezența în corpul aceleiași legi, în conținutul
art. 50 alin. (2) a unei reglementări care să vizeze în mod particular situația
acestei categorii de contracte și a drepturilor cuvenite
chiriașilor-cumpărători care le-au încheiat, cu un conținut diferit față de cel
al dreptului la despăgubire reglementat de art. 50
1
din lege.
În considerarea
tuturor acestor motive, apreciind că instanțele de fond au făcut o corectă
interpretare și aplicare a legii în cazul dedus judecății, Înalta Curte va
respinge ca nefondat recursul declarat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca
nefondat, recursul declarat de reclamanții T.D., T.N.D. și K.R.M. împotriva
Deciziei nr. 79/Ap din 25 februarie 2014 a Curții de Apel Brașov, secția civilă
și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări
sociale.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință
publică, astăzi, 1 octombrie 2014.
Procesat
de GGC - AZ