ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2883/2014

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin acțiunea formulată la 2 decembrie 1999, R.Ș.A. a solicitat instanței - în contradictoriu cu Consiliul local al Municipiului Constanța, Municipiul Constanța, prin Primar și Statul român, prin Ministerul Finanțelor Publice - să dispună obligarea pârâților de a-i lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul - teren, în suprafață de 526, 23 mp - situat în Mamaia, lotul 18, careul 18, care a aparținut autoarei sale P.F. Cum, susține reclamantul, terenul este ocupat de construcții, se solicită obligarea pârâtelor de a-i atribui, în compensare, un teren echivalent ca suprafață și valoarea de circulație, ori de a-i achita valoarea de piață a nemișcătorului.

Totodată, prin cererea introductivă, reclamantul a solicitat să se dispună refacerea actului de proprietate care nu se mai găsește în Arhivele Statului, având la bază Certificatul nr. 5370 din 12 februarie 1998 și adresa din 1 aprilie 1998 a Direcției Patrimoniu din cadrul Primăriei Constanța, cerere ulterior nesusținută. Învestit în primă instanță, Tribunalul Constanța, secția civilă, prin Sentința nr. 615 din 12 septembrie 2000, a admis în parte cererea și în consecință i-a obligat pe pârâți să-i achite reclamantului contravaloarea terenului, astfel cum a fost stabilită prin raportul de expertiză, de 932.068.574 lei. A respins ca rămas fără obiect, capătul de cerere, vizând refacerea titlului de proprietate.

A respins, ca nefondate, capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtelor de a-i lăsa reclamantului în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul precum și de a-i atribui în compensare o altă suprafață de teren. Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut în esență că Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958 a Sfatului Popular Constanța, a fost greșit aplicată întrucât aceasta viza fie pe cei care nu au achitat prețul terenului, fie pe beneficiarii care nu au construit în termenul de 6 ani stabilit prin această decizie. Or, se arată, probele atestă că autoarea reclamantului a achitat integral prețul terenului iar, în ceea ce privește obligația de a construi, în sarcina acesteia nu se poate reține vreo culpă în condițiile în care, în anul 1938 - prin Decretul-lege nr. 4215 - s-a interzis ridicarea oricărei construcții în zona de graniță a României.

Prin Decizia nr. 127/C din 19 noiembrie 2012, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a admis apelul pârâților și schimbând în tot sentința, a respins acțiunea, ca nefondată. Recursul declarat de reclamant, împotriva acestei hotărâri a fost admis de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă care, prin Decizia nr. 3656 din 12 septembrie 2013, a casat decizia din apel și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe, reținând că s-a procedat la judecată în absența reclamantului care, nu a fost citat la domiciliul indicat prin cererea introductivă, cu încălcarea prevederilor art. 85 și 107 C. proc. civ. În rejudecare, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, prin Decizia nr. 4/C din 29 ianuarie 2014 a admis apelurile declarate de pârâți împotriva Sentinței civile nr. 615 din 12 septembrie 2000 a Tribunalului Constanța care, a fost schimbată în parte, în sensul respingerii acțiunii, ca nefondată.

A menținut restul dispozițiilor sentinței. Pentru a se pronunța astfel, instanța de control judiciar a reținut în esență că, prin hotărâri irevocabile, pronunțate într-un alt litigiu, s-a respins cererea reclamantului - formulată în procedura Legii nr. 10/2001 - vizând restituirea în natură a terenului ori acordarea de măsuri reparatorii prin echivalent, reținându-se că nemișcătorul nu a fost preluat abuziv de către stat ci, urmare unei rezoluțiuni de drept a contractului de vânzare-cumpărare. Numai într-o singură ipoteză, se mai arată, potrivit reglementărilor actuale s-ar putea relua judecata fondului acțiunii de drept comun (suspendată în temeiul art. 47 din Legea nr. 10/2001), respectiv aceea în care petentul ar renunța la calea oferită de legea specială.

Această ipoteză exclude însă situația în care s-a obținut deja o soluție definitivă și irevocabilă pe calea legii speciale. O asemenea interpretare transpusă în reglementarea actuală respectă principiul de drept procesual "electa una via non datur recursus ad alterum". Dar, această argumentație este valabilă numai în situația în care reclamantului i se aplică procedura prevăzută de Legea nr. 10/2001 și acesta are posibilitatea, pe calea procedurii speciale, să prezinte în mod efectiv unei instanțe susținerile sale privind dreptul de proprietate pe care pretinde că îl are asupra unui imobil revendicat.

În situația în care instanța respinge pretențiile reclamantului întemeiate pe dispozițiile Legii nr. 10/2001 pentru motivul că legea specială nu i se aplică întrucât imobilul nu a fost preluat de către stat, rezultă că în realitate nu se pune problema alegerii reclamantului între diferite căi de valorificare a pretențiilor sale, acesta neavând la dispoziție procedura prevăzută de legea specială. El nu are astfel nici posibilitatea să susțină în fața instanței îndreptățirea sa de a reintra în posesia imobilului revendicat. Ca urmare, într-o asemenea situație, după reluarea judecății, instanța este chemată să analizeze fondul acțiunii în revendicare, această concluzie fiind în acord și cu cele stabilite prin Decizia nr. 33/2008 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în recurs în interesul legii, pentru a asigura accesul efectiv al reclamantului la o instanță în sensul art. 6 din Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale.

În consecință, în prezenta cauză este necesar a se analiza în primul rând dacă reclamanții prezintă un titlu de proprietate pentru imobilul în cauză. Astfel, numita P.F. a dobândit în proprietate imobilul în litigiu, prin cumpărare de la Primăria Constanța în anul 1936. În cuprinsul contractului se stabileau două obligații suplimentare ale cumpărătorului, respectiv aceea de a construi o casă de locuit sau vilă în termen de 4 ani, termen prelungit ulterior la 6 ani, precum și aceea de a contribui cu 25% din toate cheltuielile edilitare ale primăriei pentru trotuar și strada din direcția terenului. În continuare, se stabilea că nerespectarea vreunei obligații a cumpărătorului atrage rezilierea de plin drept a contractului și reintrarea în posesia terenului de către vânzător fără nicio judecată și nici altă formalitate.

Ulterior, terenul a trecut în proprietatea statului conform Deciziei nr. 22043 din 24 octombrie 1958, emisă de fostul Sfat Popular al orașului Constanța cu motivarea că beneficiarii acestor terenuri nu au achitat prețul și nu au edificat construcții, în termenul stabilit de vânzător. Dacă plata prețului nu este contestată, pârâții au susținut că nu a fost respectată obligația de edificare a construcției în termenul contractual, împrejurare care la rândul său nu a fost contestată de reclamanți care, nu au dovedit contrariul. Se pune problema astfel a efectelor pactului comisoriu inserat în contractul invocat drept titlu de proprietate. În acest sens, se arată, trebuie avut în vedere că existența pactului comisoriu de gradul IV inserat în contract nu este contestată, ceea ce se contestă fiind efectele acestuia.

Dar, pactul comisoriu de gradul IV este clauza prin care părțile prevăd că în cazul neexecutării obligațiilor, contractul se desființează de plin drept, fără acțiune în justiție și fără nicio altă formalitate prealabilă, nemaifiind necesară nici punerea în întârziere. Ca atare, în condițiile existenței unui pact comisoriu de gradul IV, contractul se desființează imediat ce obligația unei părți nu a fost îndeplinită în termen. Pactele comisorii sunt derogatorii de la prevederile art. 1021 C. civ., în sensul că urmăresc să reducă sau chiar să înlăture rolul instanței judecătorești în pronunțarea rezoluțiunii contractelor. Prin urmare, desființarea contractului operează de drept, fără a fi necesară o hotărâre judecătorească în acest sens, numai ca efect al unei împrejurări obiective, neexecutarea obligației de către una din părți.

În plus, pactul comisoriu de gradul IV este prevăzut expres în contract, terenul fiind înstrăinat numai în scopul construirii unei locuințe, aceasta fiind condiția esențială la perfectarea contractului, și nu s-a prevăzut nicio clauză de neexecutare a obligației de construire, astfel că în cazul nerealizării obligației cumpărătorului, terenul reintră de drept în proprietatea vânzătorului. Așadar, conchide instanța de trimitere, nu prin Decizia fostului Sfat Popular al Orașului Constanța nr. 22043/1958 ar fi operat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare. Rezoluțiunea a operat de drept la expirarea termenului de patru ani, prelungit la șase ani, până la care autorul reclamanților trebuia să edifice construcția și să achite prețul.

Decizia nu a făcut decât să constate această situație considerând că terenul nu a ieșit niciodată din patrimoniul comunei și deci a statului și să-l preia din detențiunea autorului reclamanților. Împrejurarea că actul prin care creditorul și-a manifestat în concret voința de a pune în practică sancțiunea rezoluțiunii, este un decret sau o decizie nu are nicio relevanță, în raport de faptul că această sancțiune derivă din contractul de vânzare-cumpărare valabil încheiat de părți și care a operat la momentul expirării termenului prevăzut pentru executarea obligației, deci, anterior emiterii decretului/deciziei. Un astfel de pact comisoriu există și în actul de vânzare-cumpărare, invocat de reclamanți ca titlu de proprietate al autorului lor care prevede în mod expres că nerespectarea vreunei obligații luate de cumpărător, atrage rezilierea de plin drept a vânzării.

Este adevărat că în perioada executării contractului, erau în vigoare prevederile Legii pentru crearea zonelor militare (Legea nr. 4215/1938 publicată în M. Of. nr. 293/16.12.1938 și Regulamentul pentru aplicarea acestei legi, publicat în M.Of. nr. 177/3.08.1939). Actul normativ indicat nu crea însă o interdicție de a se construi în stațiunea Mamaia ci stipula că Ministerul Apărării Naționale și Ministerul Aerului și Marinei "pot interzice prin decizie ministerială" ridicarea de construcții. Or, reclamanții nu au produs nicio dovadă din care să rezulte că autorul lor ar fi întreprins vreun demers pentru a începe executarea construcției, respectiv întocmirea proiectului sau solicitarea autorizației de construire de la fosta "Administrație Municipală" sau că vreuna din autoritățile vremii i-ar fi interzis ridicarea construcției.

Ca atare, în lipsa dovezilor referitoare la astfel de demersuri, reclamanții nu pot invoca ineficiența pactului comisoriu, întrucât autorul lor nu s-a aflat la adăpostul unor evenimente de forță majoră care să îl fi împiedicat, în mod real și absolut, să-și execute obligația de a construi. Aceeași instanță, prin Decizia nr. 35/C din 5 mai 2014, a dispus completarea dispozitivului Deciziei civile nr. 4/C din 29 ianuarie 2014, în sensul că i-a obligat pe intimații reclamanți să achite apelanților pârâți Municipiul Constanța și Consiliul local al Municipiului Constanța, suma de 810 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reținând omisiunea instanței, ceea ce atrage incidența prevederilor art. 281 2 (1) C. proc.

civ., cu consecința obligării părții a cărei culpă procesuală a fost reținută, la plata cheltuielilor de judecată efectuate de adversar în apel și recurs, conform chitanțelor de plată a onorarilor de avocat, aflate la dosar. În cauză, împotriva ambelor decizii, a declarat recurs în termen legal, reclamantul R.Ș.A. care, invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, în vigoare la data inițierii demersului judiciar, critică hotărârile date în apel, după cum urmează: - instanțele au reținut greșit și fără niciun temei, faptul că titlul de proprietate al autoarei sale, P.F., ar cuprinde un pact comisoriu de gradul IV, care ar fi condus la rezoluțiunea de plin drept, a contractului încheiat în anul 1936. Astfel, se arată, prin extrasul emis de Arhivele Naționale se face dovada cumpărării terenului de 526,23 mp, fără a rezulta existența vreunui pact comisoriu.

Or, susține recurentul, onus probandi incumbit actori, cel ce face o propunere înaintea judecății, fiind ținut să o dovedească. - judecătorul fondului nu putea reține, fără a încălca prevederile art. 983 și 984 C. civ., că încheierea tuturor contractelor de vânzare-cumpărare pentru terenurile din stațiunea Mamaia, s-a realizat sub auspiciile hotărârii Consiliului Comunal din 30 decembrie 1905, care a impus înstrăinarea lor sub condiția rezolutorie a ridicării unei construcții în decurs de 4 ani de la încheierea actului, atâta vreme cât succintele mențiuni regăsite în baza arhivistică nu creează o relaționare cu actul administrativ amintit. - hotărârea prin care s-a soluționat apelul cuprinde motive străine de natura pricinii.

Astfel, se arată, cum nu există nicio dovadă în privința unui presupus pact comisoriu de gradul IV, motivarea instanței este extrem de "criticabilă", în condițiile în care preluarea unui imobil nu poate fi decât expresă, nicidecum subînțeleasă ori tacită. - s-au acordat greșit, urmare completării dispozitivului Deciziei nr. 4/C din 29 ianuarie 2014, cheltuielile de judecată pentru faza recursului, încălcându-se "autoritatea de lucru judecat" a Deciziei nr. 3656 din 12 septembrie 2013 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, dată într-o etapă procesuală anterioară. - greșită este și obligarea reclamantului la plata sumei de 450 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, în condițiile în care soluția instanței de trimitere este "fundamental" nelegală.

Recursul formulat de reclamant împotriva celor două decizii date de instanța de trimitere, se privește ca nefondat, urmând a fi respins, în considerarea argumentelor ce succed. Prin apărările formulate în decursul soluționării cauzei cât și prin motivele de recurs, reclamantul se prevalează de imposibilitatea obiectivă de a se depune la dosar contractul de vânzare-cumpărare in extenso, al imobilului în litigiu, pentru a afirma inexistența vreunui pact comisoriu de gradul IV, instituit la data înstrăinării. Din analiza amplului material probator al cauzei rezultă însă, fără echivoc, că scopul declarat al parcelării zonei plajă a Stațiunii Mamaia, a fost acela al vânzării loturilor rezultate din această parcelare, cu condiția expresă ca beneficiarii acestor contracte să construiască, case de locuit și de agrement, într-un termen de 4 ani, prelungit apoi la 6 ani și să contribuie cu 25% la toate cheltuielile edilitare.

Condițiile generale de vânzare-cumpărare ale tuturor loturilor rezultate urmare parcelării plajei Mamaia, au fost stabilite prin Decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primăriei Constanța - aprobată ulterior prin Decretul nr. 76/1906 - în care se stipula expres condiția edificării, unei locuințe ori vile de agrement, sub sancțiunea rezilierii de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare, fără nicio formalitate ori punere în întârziere. Este cazul clasic al rezoluțiunii pentru neexecutare, denumită pact comisoriu, ce derogă de la prevederile art. 1021 C. civ. de la 1864, în sensul reducerii sau chiar înlăturării rolului instanței judecătorești în pronunțarea rezoluțiunii contractelor.

Or, terenul în litigiu (suprafața de 526,23 mp situat în lotul 18, careul 18 al plajei Mamaia) face parte din suprafața totală determinată și delimitată prin Decizia nr. 25/1905, mai sus invocată, situație care a condus la concluzia corectă a instanței de apel că și contractul F.P., autoarea reclamantului, s-a încheiat în aceeași termeni, respectiv obligația cumpărătorului de a edifica o locuință, în termenul stipulat. Ca atare, nu prin decizia invocată (nr. 22043/1958 a fostului Sfat Popular al orașului Constanța) a operat rezoluțiunea, aceasta nefăcând decât să constate sancțiunea legală, ce a operat de drept, pentru înstrăinările în legătură cu care cumpărătorii nu și-au respectat obligațiile contractuale, sancțiune ce derivă din aceste contracte.

Nu se poate reține nici imposibilitatea absolută și obiectivă de edificare a unei construcții, pe criteriul istoric al Legii pentru crearea zonelor militare (Decretul-lege nr. 4215/1938, publicat în M. Of. nr. 293/16.12.1938) în condițiile în care actul normativ nu a creat o interdicție de a se construi în zona stațiunii Mamaia ci stipula doar că Ministerul Apărării Naționale și Ministerul Aerului și Marinei "pot interzice prin decizie ministerială" ridicarea de construcții.

În contra apărărilor pârâților care, se apreciază că au făcut dovada existenței pactului comisoriu stipulat de altfel în clauzele tuturor contractelor încheiate în anul 1936, în legătură cu loturile situate în parcelarea zonei plajă din Stațiunea Mamaia, consemnate în planul cadastral al anilor 1936 - 1938, reclamantul nu a produs nicio dovadă în sensul că autoarea sa ar fi întreprins vreun demers pentru a începe executarea construcției sau măcar ar fi intenționat acest lucru prin solicitarea autorizației de construire de la Administrația Municipală. Dar, acțiunea în revendicare a reclamantului, nu putea fi admisă și din alt considerent. Astfel, în reglementarea Codului civil de la 1864, aplicabil cauzei, revendicarea este o acțiune reală, întemeiată pe dreptul de proprietate, prin care se cerere predarea posesiunii unui bun, de către cel ce se pretinde proprietarul lui.

Ca atare, revendicarea este legată în mod direct de bunul a cărui proprietate se reclamă și "îl urmărește" în mâinile oricui s-ar găsi. Așadar, dacă prin probele administrate, revendicantul face dovada că este adevăratul proprietar al imobilului, acesta va reveni în patrimoniul său, restituirea bunului fiind principalul efect al acțiunii în revendicare. Or, din probele administrate în cauză rezultă că suprafața de teren revendicată nu mai este aceeași pe care reclamantul pretinde că autoarea sa a dobândit-o în anul 1936. Astfel, actele cauzei atestă că terenul revendicat este afectat de construcțiile hotelului și restaurantului M., cât și de terase amenajate, spații verzi și alei de circulație.

În consecință, sub toate aspectele învederate, acțiunea în revendicare nu putea fi primită. Nici criticile vizând greșita obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariile de avocat achitate de pârâți în diferite etape procesuale, nu pot fi primite, din perspectiva dispozițiilor art. 274 (1) C. proc. civ. de la 1865. Potrivit textului mai sus citat, partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată. Or, chiar dacă în ciclul procesual anterior, reclamantului i-a fost admis recursul (pe considerentul încălcării de către instanța de apel a dispozițiilor art. 85 și 107 C. proc. civ.) reținându-se că nu a fost corect citat, în rejudecare, urmare evocării fondului, acțiunea formulată de acesta a fost respinsă, ca nefondată, situație ce l-a plasat în poziția de parte "căzută în pretenții", în raport cu cheltuielile de judecată efectuate de către pârâți.

Așa fiind, față de cele ce preced, recursul formulat împotriva celor două decizii, urmează a se respinge, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul R.Ș.A. împotriva Deciziei nr. 4/C din 29 ianuarie 2014 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă, și a Deciziei nr. 35/C din 05 mai 2014 a aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 28 octombrie 2014. Procesat de GGC - NN