ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 873/2010

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la Tribunalul Timiș sub nr. 6214 din 17 iunie 2005 reclamanta SC G. SRL Timișoara a chemat in judecată pârâta SN R. București ca prin sentința ce se va pronunța, tribunalul să oblige pârâta să încheie cu reclamanta SC G. SRL Timișoara contract de vânzare cumpărare in forma autentică pentru imobilul situat in Timișoara, adresa administrativă Calea Aradului, înscris in CF 36 Timișoara, topo 1723/2/1/1/1/1/c „teren cu construcții in str. Demetriade compus din subsol, parter și mansardă in suprafața de 452,58 mp suprafața construită și 165,69 mp suprafața de teren la prețul prevăzut in actele de aprobare a vânzării din cadrul Adunării Acționarului Unic a SN R. SA cu nr. 15 din 28 iunie 2004, iar in cazul în care pârâta se opune ca instanța să dea o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare in condițiile stabilite de lege și prevăzute de Hotărârea 15/2004 a SN R. SA.

Reclamanta a solicitat ca instanța să dispună O.C.P.I., Biroul de Carte Funciară Timișoara să opereze în coala CF 36 Timișoara mențiunea privind transferul de proprietate, cu motivarea că sunt îndeplinite cerințele Legea nr. 133/99 iar conform Hotărârii nr. 15/2004 a Acționarului Unic pentru pârâtă a aprobat vânzarea stabilind prețul și obiectul contractului. Reclamanta a anexat la dosar CF nr. 36 Timișoara, memoriu justificativ, Hotărârea nr. 23/04 și nr. 15/04 a acționarului unic, acte și documente prin care își susține pretențiile. La dosar a depus cerere de intervenție in nume propriu SC T.V.

SA TIMIȘOARA, prin care a solicitat să fie admisă cererea si să se constate drepturile sale asupra imobilului, astfel cum au fost stabilite de către instanțele de judecată, urmând ca aceste drepturi să fie respectate de părți, invocând faptul că SN R. Timișoara, la vânzarea către intervenientă a imobilului din CF 36 Timișoara, reclamanta ocupând spațiul, orice pretenții ale acesteia fiind opozabile și intervenientei.

Ulterior reclamanta a precizat acțiunea solicitând obligarea pârâtei să încheie cu reclamanta SC G. SRL un contract de vânzare cumpărare in formă autentică pentru imobilul situat in Timișoara, adresa administrativă Calea Aradului, înscris in CF 36 1, compus din demisol cu rampa acces și parter înalt in suprafață de 436,56 mp suprafața construită și 328,85 mp reprezentând 1/2 din terenul aferent clădirii la prețul prevăzut în actele de aprobare a vânzării din cadrul Adunării Acționarului unic a SN R. SA cu nr. 15 din 28 iunie 2005 și Hotărârea Acționarului unic nr. 23 din 04 noiembrie 2004 determinate astfel: demisol in suprafață utilă 204,27mp, rampa acces auto demisol in suprafață utilă 25,56mp, parter înalt in suprafață utilă 206,03 mp și teren aferent, suprafața totală a terenului aferent 657,70 mp X ½ % respectiv 328,85mp, iar in cazul in care pârâta se va opune, a solicitat instanței să dea o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare in condițiile stabilite de lege și prevăzute de Hotărârea 15/2004 și 23 din 04 noiembrie 2004 a SN R. SA și să dispună O.C.P.I., Biroul de Carte Funciară să opereze în coala CF 36 Timișoara mențiunea privind transferul de proprietate.

Reclamanta a menționat că cererea sa este conformă cu Hotărârea acționarului unic nr. 23 din 04 noiembrie 2004 care modifică în parte Hotărârea nr. 15 din 28 iunie 2004, de asemenea, respingerea cererii de intervenție, pentru că intervenienta nu figurează ca proprietar tabular nu prezintă interes legitim în cauză, obiectul acțiunii și cererii de intervenție nu este suprapus, nu are calitate procesuală, demisolul clădirii nu este parte comună, cererea de intervenție nu este compatibilă cu acțiune.

De asemenea, a formulat cerere de intervenție în interes propriu SC R. SRL Timișoara prin care a solicitat admiterea în principiu și să se constate dreptul său de proprietate asupra mansardei imobilului, cu respectarea dreptului de proprietate a intervenientei și cheltuieli de judecată invocând faptul că a realizat lucrări de construcții reprezentând mansardarea imobilului „punct control” aparținând SC R. Timișoara conform CF 36 Timișoara în baza înțelegerii din 17 iunie 1994 cu T.V. și D.R.T.V. Timișoara, al cărui patrimoniu a fost preluat de T.V. SA, lucrări executate pe cheltuiala proprie privind supraetajarea imobilului în cauză. Prin sentința civilă nr. J52J2/PI/OJL07.2008 pronunțată de Tribunalul Timiș, în dosarul nr. 2526/30/2007, s-a admis în parte acțiunea precizată, formulată de reclamantul SC G. SRL Timișoara în contradictoriu cu pârâții SN R. București prin D.R.

Timișoara și intervenienții SC T.V. SA Timișoara și SC R. SRL Timișoara. S-a dispus dezmembrarea imobilului înscris în CF 36 Timișoara, compus din teren și construcții, din parcela cu nr. topo 1723/2/1/1/1/1/C în suprafață totală de 3508 mp a două imobile parcele cu nr. topo 1723/2/1/1/1/1/C/1 - teren in suprafață de 2655 mp cu construcții în str. Demetriade și cu nr. topo 1723/2/1/1/1/1/C/2 teren cu clădire formată din demisol, parter, etaj și mansardă in suprafață de 853 mp terenul, așa cum este evidențiat in raportul de expertiză, prin apartamentarea construcției menționate in SAD 1 compusă din 19 cu părți comune indivize corespunzătoare și 328,85 mp teren aferent, SAD 2 compusă din 18 încăperi și balcon situate la etaj cu părți comune indivize și SAD 3 compuse din 12 încăperi situate la mansardă cu părți indivize aferente.

S-a dispus înscrierea intr-o nouă CF a parcelei nr. top 1723/2/1/1/1/1/C/2 compusă din teren in suprafață de 853 mp și construcția compusa din demisol, parter, etaj și mansardă. S-a dispus ca pârâta SN R. SA București să încheie cu reclamanta un contract de vânzare cumpărare in formă autentică pentru imobilul situat in Timișoara, Calea Aradului, urmare a dezmembrării conform raportului de expertiză prin crearea unei noi parcele, înscrisă intr-un nou CF, respectiv parcela cu topo 1723/2/1/1/1/1/C/2 teren cu construcții situat in Timișoara str. Demetriade, imobil compus efectiv din parcela SAD 1 cu 19 încăperi la demisol, 18 încăperi la parter, cu cota indiviză și aferentă de 328,85 mp teren la prețul de 130.000 Euro iar hotărârea pronunțată va ține loc de contract de vânzare cumpărare.

S-a dispus ca Biroul de Carte Funciară Timișoara să opereze in CF 36 Timișoara dezmembrat, mențiunile privind transferul dreptului de proprietate conform expertizei in parcela dezmembrată nr. topo 1723/2/1/1/1/1/C/2. S-a respins în rest acțiunea precizată cu privire la pretențiile referitoare la etajul și mansarda imobilului construcție și la suprafață de teren solicitată ca aferentă, cu un nou CF creat din această parcelă. S-a respins cererea de intervenție in nume propriu formulată de intervenienta SC T.V. SA Timișoara . S-a admis cererea de intervenție in nume propriu formulată de intervenienta SC R. SRL Timișoara. S-a constatat dreptul de proprietate al intervenientei SC R. SRL Timișoara, asupra imobilului dezmembrat conform expertizei și din parcela dezmembrată cu nr. topo 1723/2/1/1/1 /1/C/2, respectiv imobilul clădire SAD 3 compus din mansardă cu părțile indivize.

S-a dispus compensarea cheltuielilor de judecată. Raportat la pretențiile reclamantei și ale intervenienților, ale căror cereri au fost admise în principiu, având în vedere obiectul acestora și complexitatea cauzei, prima instanță a încuviințat efectuarea unei expertize tehnice. S-a motivat de către instanță că potrivit concluziilor expertizei, imobilul ce face obiectul litigiului este situat în zona centrală a Municipiului Timișoara, fiind înscris în Cf 36 Timișoara, sub nr. top 1723/2/1/1/1/1/c, la data efectuării expertizei pe acest teren erau edificate mai multe construcții, printre care și o clădire in regim de înălțime D+P+E+M, în care își desfășoară activitatea reclamanta, respectiv SC G. SRL.

În urma identificărilor efectuate la fața locului a rezultat faptul că reclamanta folosește spațiile de la demisol, parter și etaj, în timp ce pârâtele SC R. SRL și SC T.V. SA folosesc mansarda, spațiul folosit de către reclamantă la demisol este compus din 18 încăperi + rampa de acces, la parter din 18 încăperi iar la etaj din 18 încăperi+balcon, suprafața utilă totală a spațiului folosit de reclamantă este de 622,97 mp, in timp ce suprafața utilă a spațiului folosit de către pârâte este e 196,14 mp, în urma analizării situației juridice și evidențiate in CF 36 Timișoara, reiese că pentru a înscrie in CF clădirea ce face obiectul prezentului litigiu, este necesar dezmembrarea parcelei cu nr. top 1723/2/1/1/1/l/c, in suprafață de 3508mp după cum urmează: parcela cu nr. top 1723/2/1/1/1/1/c/1 teren cu c-ții în str. Demetriade, în suprafață de 2655 mp și parcela cu nr. top 1723/2/1/1/1/1/c/2 teren cu clădire D+P+E+M în str. Demetriade, în suprafață de 853 mp.

După înscrierea clădirii in Cf expertul a întocmit propuneri de apartamentare a acesteia conform folosinței faptice, rezultând trei spații cu altă destinație. Astfel la SAD 1 (ce urmează se revină reclamantei) cuprinde încăperile situate la demisol li parter, SAD 2 (ce urmează se revină reclamantei) cuprinde încăperile situate la etaj, iar SAD 3 (ce rămâne in proprietatea pârâtei SN R. SA) cuprinde încăperile de la mansardă. În concluzie expertul a arătat că a identificat și măsurat imobilul în cauză, stabilind că acesta este o clădire în regim de înălțime D+P+E+M, clădire în care reclamanta folosește spațiile situație la demisol (18 încăperi + rampa de acces), parter (18 încăperi) și etaj (18 încăperi + balcon), în timp ce pârâtele SC R. SRL și SC T.V.

SA folosesc spațiile la mansardă. Expertul a mai arătat, de asemenea, că în vederea înscrierii construcției in CF, este necesară mai întâi dezmembrarea parcelei cu nr. top 1723/2/1 /1/1/1/c, edificarea construcției pe parcela u nr. top nou 1723/2/1/1/1/1/c/2 și ulterior apartamentarea imobilului situat pe parcela cu nr. top 1723/2/1/1/1/1/c/2insemnate, propunând stabilirea la SAD 1 demisol și parter, a suprafeței de teren aferentă clădirii de 443/853 iar la SAD 2 etaj și SAD3 mansardă suprafața aferentă de 205/853 mp teren.

Urmare a întocmirii suplimentului la expertiză după obiecțiunile părților, expertul a precizat că din eroare în cuprinsul Raportului de expertiză depus la dosarul cauzei a menționat că etajul 1 al imobilului este folosit de către reclamantă și urmează să revină acesteia, întrucât la data efectuării expertizei, parcela cu nr. top 1723/2/1/1/1/1/2 înscrisă in CF 36 Timișoara nu era dezmembrată, varianta de dezmembrare prezentată in raportul de expertiză depus la dosar ținând seama de situația din teren (se asigură accesul la drum public in condițiile în care parcela cu nr. top 1723/2/1/1/1/1/b/3 are un alt proprietar tabular). S-a constatat că prin Hotărârile nr. 15/04 și 23/04 ale Acționarului unic al pârâtei, s-a aprobat vânzarea către reclamantă a imobilului demisol si parter, corespunzător SAD 1, din expertiză, dar cu cota aferentă de teren de 151 mp și 25,26 mp, prețul fiind de asemenea real stabilit la 130.000 Euro cu TVA.

Referitor la cererea de intervenție formulată de SC 3 TV SRL instanța a reținut că intervenienta a invocat o hotărâre judecătorească menționată care nu este definitivă, soluția din apel și eventual recurs, nefiind probată, iar în această situație pretențiile sale puteau fi exercitate prin punerea în executare, conform dreptului comun, a hotărârii judecătorești, iar dovezi și acte sau documente, din care să rezulte justețea pretențiilor sale nu au fost atașate la dosar de către intervenienta, astfel că față de cele expuse, instanța conform art. 969, 1737, 1742 C. civ. art. 49, 50 C. proc. civ. și 274 C. proc. civ., a respins cererea de intervenție in nume propriu ca neîntemeiată.

Referitor la cererea de intervenție formulată de SC R. SRL s-a constatat că din actele dosarului respectiv înscrisul numit înțelegere, notificări, procese verbale de recepție și recepția lucrării la terminarea lucrărilor, a rezultat că aceasta a edificat mansarda clădirii în litigiu, cu materialele sale și manopera proprie, având in vedere că datorită deteriorării produse de starea hidroizolației clădirii, mansarda era unica soluție viabilă, deci intervenienta, de bună credință a edificat practic mansarda, care reprezenta o cheltuială utilă și strict necesară, în calitate de investitor să constructor, în același timp, situație asimilabilă construirii de către un proprietar de bună credință a unui imobil, cu materialele sale pe terenul proprietatea altuia, deci unui drept de superficie, situație care îi conferă prerogative de a dispune și in baza privilegiului constructorului de dobândirea unui drept de proprietate asupra mansardei.

Chiar dacă există o înțelegere de închiriere pe durata construcției cu eventuala deducere a chiriei către intervenienta din însăși concluziile scrise ale pârâtei SN R. București rezultă că imobilul clădirii in totalitate, va intra intr-un program de sistematizare, în mod cert și inevitabil, astfel încât, obligațiile și drepturile intervenientei, privitoare la închiriere, apar ca fiind condiționate și nu se mai pot exercita pe durata existenței construcției, iar in această situație dobândirea efectivă a unui drept de proprietate asupra mansardei s-a considerat că se impune. Împotriva acestei soluții au promovat apel SN R. București prin D.R. Timișoara.

Însușindu-și criticile formulate de pârâta Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, prin decizia nr. 38 din 24 februarie 2009, a admis apelul a schimbat în parte hotărârea criticată în sensul că, în caz de opoziție a SN R. București la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică pentru imobilul situat în Timișoara Calea Aradului urmare a dezmembrării conform raportului de expertiză prin crearea de noi parcele înscrisă într-un nou CF hotărârea pronunțată va ține loc de contract de vânzare cumpărare. Menține în rest hotărârile apelate, obligând intimatele la plata cheltuielilor de judecată. În motivarea soluției instanța de control judiciar a reținut că examinând apelul declarat de pârâta SN R. București prin D.R.

Timișoara prin prisma motivelor de apel invocate, a dispozițiilor art. 295 alin. (1) C. proc. civ., cât și din oficiu, se reține că este întemeiat urmând să fie admis pentru următoarele considerente: Este neîntemeiată critica pârâtei apelante, în sensul că deși prima instanță ar fi admis în întregime acțiunea reclamantei, în dispozitivul hotărârii s-a menționat că o admite numai în parte, ceea ce în interpretarea sa ar constitui un „extra petit”. Se reține că reclamanta intimată era singura parte din proces care putea fi lezată de admiterea acțiunii în parte. În mod corect prima instanță a admis în parte acțiunea reclamantei astfel cum a fost precizată prin concluziile formulate în urma întocmirii raportului de expertiză tehnică, de expert ing.

A.C. cât și a răspunsului la obiecțiunile pârâtei SN R. București prin D.R. Timișoara. Referitor la critica pârâtei apelante în sensul că reclamanta nu și-a precizat după intervenția abrogării Legii nr. 133/1999 prin efectul Legii nr. 346/2004, temeiul de drept al acțiunii, se reține că în art. 12 din Legea nr. 346/2004 privind stimularea înființării și dezvoltării întreprinderilor mici și mijlocii, s-a menționat aceeași dispoziție de vânzare a activelor disponibile la solicitarea locatarului. Cât privește critica hotărârii cu privire la motivarea în drept, aceasta este nefondată întrucât în considerentele acesteia instanța a indicat dispozițiile art. 969 și 970 C. civ., care se referă la executarea cu bună credință a convențiilor dintre părți, în speță convenția reprezentând-o promisiunea de vânzare - cumpărare dintre părți materializată în Hotărârile Acționarului Unic al pârâtei nr. 15/2004 și nr. 23/2004.

Referitor la cel de-al treilea motiv al apelului pârâtei, în sensul că instanța a preluat în mod nejustificat valoarea de 853 mp și că prețul de 130.000 Euro de care instanța nu s-a ocupat considerându-l necontestat, a fost stabilit având în vedere o suprafață mult mai mică, se reține că aceste critici sunt nefondate. Astfel, în mod corect prima instanță a avut în vedere la pronunțarea hotărârii raportul de expertiză tehnică întocmit de expert A.C., suprafața de teren de 853 mp fiind stabilită prin raportul de expertiză prin care s-a propus dezmembrarea imobilului cât și apartamentarea construcției în vederea înscrierii în CF. Referitor la cererea de intervenție a intervenientei în nume propriu SC R. SRL se reține că în mod neîntemeiat pârâta apelantă a susținut că se impunea a fi respinsă întrucât intervenienta nu a făcut nici o probă în sensul că ar fi edificat mansarda la imobilul în litigiu.

Se constată că prima instanță în mod corect a procedat la admiterea cererii de intervenție în interes propriu formulată de SC R. SRL stabilind că din actele dosarului respectiv Înscrisul numit înțelegere, notificări, procesele verbale de recepție si recepția lucrării la terminarea lucrărilor, rezulta ca acesta a edificat mansarda clădirii in litigiu, cu materialele sale si manopera proprie, având in vedere ca datorita deteriorării produse de starea hidroizolației clădirii, mansarda era unica soluție viabila, deci intervenienta, de buna credința a edificat practic mansarda, care reprezintă o cheltuială utilă si strict necesară.

Din întreg materialul probator a rezultat faptul ca situația dedusă judecații este asimilabila construirii de către un proprietar de buna credința a unui imobil, cu materialele sale pe terenul proprietatea altuia, deci un drept de superficie, situație care îi conferă prerogative de a dispune si in baza privilegiului constructorului de dobândirea unui drept de proprietate asupra mansardei. Apelul pârâtei SN R. București prin D.R. Timișoara este întemeiat sub un singur aspect. Prima instanță a dispus ca hotărârea judecătorească să țină loc de contract de vânzare - cumpărare fără a face precizarea dacă acest fapt depinde sau nu de opoziția pârâtei SN R. București prin D.R. Timișoara încheierea contractului de vânzare - cumpărare între părți trebuia să se realizeze în condițiile legii, cu plata prețului de către reclamanta intimată în sumă de 130.000 Euro stabilit prin hotărârea apelată și doar în caz de opoziție a pârâtei SN R. București prin D.R.

Timișoara la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, în formă autentică pentru imobilul din litigiu, hotărârea pronunțată în cauză va ține loc de contract de vânzare – cumpărare. Împotriva acestei soluții a declarat recurs SN R. București prin D.R. SA, criticile vizând aspecte de nelegalitate conform art. 304 pct. 6,7 și 9 C. proc. civ. Astfel se susține că instanța a acordat ceea ce nu s-a cerut, instanța de apel, schimbând numai în parte hotărârea fondului a menținut dispozițiile acesteia referitoare la dezmembrarea imobilului în litigiu în suprafață de 3.508 mp în două parcele distincte și crearea unei noi cărți funciare în care să fie înscrisă construcția în litigiu compusă de D+P+E+M.

Or, niciuna dintre interveniente nu au solicitat instanței dezmembrarea și nici apartamentarea construcției în cele trei unități stabilite de raportul de expertiză. Se mai critică soluția apelului și pentru faptul că aceasta nu cuprinde motivele pe care se sprijină, considerând că s-a preluat necritic și fără a oferi nicio motivare celor 853 mp în condițiile în care acestea au format și criticile prin obiecțiunile la raportul de expertiză. Nemotivarea rezultă și din carențele hotărârii criticate referitoare la indicarea temeiurilor legale pentru a solicita ca hotărârea instanței să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare și pentru înscrierea mențiunii privind transferul dreptului de proprietate asupra construcției.

Nu s-au precizat normele juridice pe baza cărora au dispus în sensul admiterii celor două petite. Hotărârea pronunțată, mai susține recurenta este lipsită de temei legal în privința soluționării apelului referitor la situația cererilor de intervenție în sensul că nu a existat nicio dezbatere în cursul procesului legată de admisibilitatea respectivelor cereri de intervenție cu consecințe legate de legitimarea procesuală a SC T.V. SRL și SC R. SRL în condițiile în care motivul de casare și reluare a ciclului procesual a constatat tocmai în analiza admisibilității cererilor de intervenție. Ipoteza supraetajării unui imobil nu trebuie asimilată constructorului, ce operează cu materialele sale pe terenul altuia, întrucât edificarea nu se face direct pe teren ci pe o construcție deja existentă.

Or, pentru existența dreptului de superficie este nevoie și de recunoașterea unui drept de folosință asupra terenului Înscrisul „înțelegere” nu se referă la chestiunea folosinței terenului și nici instanța nu arată în ce constă așa-zisele părți indivize. Recursul este nefondat. Față de cererea formulată în mod corect instanțele anterioare au stabilit natura juridică a actului supus judecății o acțiune în prestație tabulară. Prin probele administrate s-a stabilit că acordul de voință a avut loc în totalitatea elementelor esențiale ale contractului de vânzare: părți obiect, temei juridic, preț respectiv cererea cumpărătoarei, hotărârile A.G.A. ale SN R. București nr. 15/2004 și nr. 23/2004 cu anexe și acordul cumpărătoarei comunicat prin executorul judecătoresc că a avut loc o vânzare a spațiului indicat așa cum prevede art. 12 din Legea nr. 133/1999.

Recurenta susține contrariul în mod eronat fără nicio susținere, iar invocarea nevalidității hotărârilor A.G.A. de către aceasta este o încălcare a principiului general de drept prin care nimeni nu poate invoca propria culpă. Critica privind diferențele de suprafață este nejustificată fiind contrazisă, de expertiza de expertiză topo din dosar. De altfel, asupra terenului s-a transmis doar o cotă indiviză de proprietate un drept de coproprietate asupra terenului reprezentând amprenta clădirii. De reținut că prin cele două hotărâri prin care acționarul unic și-a exprimat vânzarea respectivului spațiu s-a mai menționat că „se împuternicește SN R. București prin D.R. SA să întreprindă toate demersurile necesare în vederea realizării acestei vânzări.

Cum recurenta nu și-a îndeplinit această obligație s-a declanșat prezentul litigiu, iar în scopul realizării acestei finalități expertul judiciar A.C. prin raportul său de expertiză a efectuat dezmembrarea terenului și apartamentarea construcției, operațiuni prin care s-a efectuat individualizarea spațiilor pe care le deținea intimata în locațiune astfel încât nu se justifică critica privind art. 304 pct. 6 C. proc. civ. S-a precizat, fără echivoc, că terenul aferent spațiului rămâne în indiviziune cu restul terenului aferent construcției rezultate din dezmembrare edificată în parcela nr. top 1723/1/1/1/1/C/2. Intimata nu a solicitat o suprafață mai mare, respectivul teren rămânând în indiviziune forțată.

Cu privire la cererile de intervenție instanța de apel a avut în vedere criticile referitoare la modul de soluționare a acestora. În aceste condiții, văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ.,

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SN R. SA prin sucursala Timișoara împotriva deciziei civile nr. 38 din 24 februarie 2009 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 martie 2010.