ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 512/2010

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 341 din 29 ianuarie 2009 pronunțată în dosarul nr. 1269/1285/2008 al Tribunalului Comercial Cluj s-a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC E.P.S. SRL în contradictoriu cu pârâții S.A., S.M., F.M.F., C.G.R. și C.S. Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că, reclamanta este proprietara imobilului situat în Cluj Napoca, str. Emil Isac, ap. 2, apartamentul făcând parte dintr-un imobil situat la adresa arătată, format din 11 apartamente cu părțile indivize comune descrise în CF colectivă nr. 128033, care are calitatea de monument istoric.

Pârâții sunt proprietari ai unor apartamente din același imobil învecinați cu apartamentul proprietatea reclamantei, fiind proprietari ai apartamentelor direct afectați de modificările pe care reclamanta intenționează sa le efectueze asupra imobilului proprietatea sa. Prin cererea dedusă judecății, reclamanta a solicitat obligarea pârâților să-și exprime acordul pentru efectuarea unor lucrări de schimbare a destinației spațiului din locuință, în spațiu comercial, amplasare firmă luminoasă, deschidere acces din strada, precum și stabilirea sediului social sau a unui punct de lucru în imobil.

Deoarece imobilele, inclusiv cel proprietatea reclamantei, au destinația de locuință, instanța a reținut că, pentru schimbarea destinației celui din urma și pentru efectuarea lucrărilor descrise de reclamantă în petitul acțiunii, se impune a se obține avizul comitetului executiv al asociației de proprietari, precum și acordul proprietarilor direct afectați, cu care se învecinează pe plan orizontal și vertical, imobilul.

Așadar, potrivit art. 41 din Legea nr. 230/2007, modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereți, suspendarea de stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectați și, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituții de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum și cu autorizația pentru executarea de lucrări, eliberate in condițiile legii, iar conform art. 42 din același act normativ, schimbarea destinației locuințelor, precum și a spațiilor cu alta destinație decât aceea de locuință față de destinația inițiala, conform proiectului inițial al clădirii cu locuințe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv și cu acceptul proprietarilor direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării.

Analizând răspunsurile la interogatoriile luate pârâților, instanța a reținut că refuzul pârâților de a-și da acordul obligatoriu, prin prisma dispozițiilor legale citate, pentru schimbarea destinației locuinței și pentru efectuarea lucrărilor, nu este nici abuziv și nici nejustificat. Astfel, destinația apartamentelor din imobil este aceea de locuință, aceasta putând fi schimbată doar în mod excepțional, dat fiind faptul că regula este aceea a destinației de locuință, și în condițiile reglementate de dispozițiile legale.

S-a mai reținut că, la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra apartamentului de către reclamantă, aceasta a cunoscut faptul că dobândește proprietatea asupra unui imobil având destinația de locuință, iar simpla împrejurare că a cumpărat imobilul cu intenția de a-și stabili sediul în acel imobil, astfel cum susține prin cererea de chemare în judecată, nu constituie un argument temeinic pentru a-i obliga pe pârâți să-și exprime acordul în sensul arătat. Mai mult decât atât, refuzul proprietarilor învecinați, este justificat din perspectiva faptului că, din probele administrate în cauză a reieșit că activitatea comercială care urma a fi desfășurată în imobilul proprietatea reclamantei, era aceea de galerie de artă, ceea ce presupune un anumit trafic în respectivul imobil, determinând astfel deranjul celorlalți proprietari direct afectați.

Mai mult decât atât, indiferent care ar fi motivele refuzului pârâților, instanța a considerat că un abuz de drept nu poate fi adus în discuție, atâta timp cât regula în imobil este aceea a apartamentelor cu destinația de locuință, astfel încât, numai în mod excepțional destinația ar putea fi schimbată în aceea de spațiu comercial, și numai cu acordul proprietarilor direct afectați. În acest context, instanța a considerat, de asemenea, că un astfel de acord este menit să protejeze dreptul de proprietate al locatarilor, iar din această perspectivă, refuzul acestora de a-și da acordul pentru schimbarea destinației locuinței, nu poate fi apreciat ca fiind abuziv, cu atât mai mult cu cât reclamanta a avut cunoștința că apartamentul achiziționat are destinația de locuință, iar intenția sa de a-și stabili sediul în acel imobil, nu poate obliga proprietarii direct afectați să-și exprime acordul, în sensul solicitat.

Nici susținerile reclamantei că i se încalcă dreptul de proprietate, nu au putut fi reținute, întrucât la momentul achiziționării destinația imobilului era aceea de locuință și reprezintă regula, din punct de vedere al destinației, în imobilul în litigiu, iar în acest context, ar putea fi afectat dreptul de proprietate al celorlalți proprietari. Față de întreaga stare de fapt reținută, instanța a considerat necesar să analizeze în ce măsură dreptul de proprietate atât al reclamanților, cât și al pârâților este afectat, din perspectiva art. 1 din Protocolul I adițional la C.E.D.O. Așadar, în contextul arătat, s-a impus a fi analizat în ce măsură limitarea exercițiului dreptului de proprietate al reclamantei, prevăzută de dispozițiile legale, este proporțională cu scopul avut în vedere prin instituirea ei.

Astfel, obligația obținerii acordului este prevăzută într-o lege, accesibilă, precisă și previzibilă, care îi era cunoscută reclamantei la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului, și determinată de necesitatea protejării dreptului de proprietate asupra imobilelor cu destinația de locuință, exercitarea folosinței bunurilor într-un anumit cadru reglementat, fiind de altfel în acord cu interesul general. Ca atare, față de cele arătate, instanța a considerat că măsura reglementată pentru schimbarea destinației imobilelor din aceea de locuință în cea de spațiu comercial, în vederea protejării dreptului de proprietate asupra imobilelor cu destinația de locuință, nu apare ca disproporționată față de scopul urmărit și anume protecția locatarilor, în sens larg, ci, dimpotrivă apare ca a măsura necesară și conformă interesului general.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta SC E.P.S. SRL. Prin decizia civilă nr. 102/2009 din 18 iunie 2009 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, a fost admis apelul declarat de reclamanta SC E.P.S. SRL CLUJ, împotriva sentinței comerciale nr. 341 din 29 ianuarie 2009 pronunțată în dosarul nr. 1269/1285/2008 al Tribunalului Comercial Cluj, ce a fost schimbată în tot, în sensul că a fost admisă acțiunea formulată de către reclamanta SC E.P.S. SRL CLUJ-NAPOCA împotriva pârâților S.M., S.A., F.M.F., C.G.R. și, în consecință, au fost obligați pârâții să-i dea acordul cu privire la schimbarea destinației apartamentului nr. 2 situat în Cluj-Napoca, Str. Emil Isac, din locuință în spațiu comercial, și la stabilirea sediului social sau a unui punct de lucru de către reclamantă, în acest imobil.

Pârâții au mai fost obligați să își dea acordul, în privința imobilului de mai sus, pentru efectuarea următoarelor lucrări: amplasarea firmei luminoase și deschidere acces direct din stradă. Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a avut în vedere, în ceea ce privește cererea principală formulată de societatea reclamantă, că din analiza probelor administrate, între care interogatoriile părților, schițele și proiectele anexate la dosar, schimbarea destinației spațiului proprietatea reclamantei nu este de natură sa cauzeze o vătămare a drepturilor sau intereselor legitime ale pârâților care, în speță, nu a fost dovedita.

Refuzul pârâților de a-și da acordul cu privire la schimbarea destinației din locuință în spațiu comercial nu este justificat, iar apărările acestora sunt contradictorii întrucât, pe de o parte, sunt invocate aspecte legate de modul în care se realizează accesul în spațiu, respectiv prin partea comună a imobilului, ceea ce ar perturba liniștea și siguranța colocatarilor, iar pe de altă parte refuzul este menținut și cu privire la solicitarea acordului pentru deschiderea unui acces direct din stradă fără temei pertinent. În acest condiții curtea de apel a apreciat că în speță pârâții își exercita în mod abuziv drepturile conferite de lege, contrar dispozițiilor art. 723 C. proc. civ., astfel că, în baza art. 296 C. proc.

civ., curtea a admis apelul reclamantei, iar sentința atacată a fost schimbată în întregime, iar pe fond admisă acțiunea. Împotriva acestei soluții pârâții S.A., S.M., F.M.F., C.G.R. și C.G.S. au declarat recurs invocând prevederile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. Intimata a depus la dosar întâmpinare solicitând respingerea recursului ca tardiv declarat ori ca nefondat. Cât privește excepția tardivității declarării recursului, Înalta Curte urmează a o respinge având în vedere că decizia a fost comunicată la 21 iulie 2009, iar declararea căii de atac s-a făcut la 06 august 2009, deci înlăuntrul termenului de 15 zile prevăzut de art. 301 C. proc. civ. Înalta Curte, analizând decizia atacată prin prisma criticilor formulate, va admite recursul pentru următoarele considerente: Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. alin. (7) C. proc.

civ. Hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină soluția instanței de apel. 1. Prin decizia pronunțată, instanța de apel, în mod nelegal a admis apelul intimatei reclamante, și a modificat în tot hotărârea atacată, însă, în conținutul deciziei nu există motivarea măsurii luate raportată la soluția primei instanțe și anume aceea de schimbare în tot a dispozițiilor instanței de fond, după cum se poate lesne observa din redarea aproximativ integrală, în cele ce preced, a deciziei atacate. Potrivit art. 295 C. proc. civ., instanța de apel trebuia să motiveze și să arate în cadrul hotărârii motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și motivele pentru care a înlăturat soluția primei instanțe.

Din cuprinsul hotărârii de apel rezultă că instanța de apel a omis cu desăvârșire să motiveze în fapt și în drept cauzele care au determinat-o să dispună măsura schimbării hotărârii pentru care a înlăturat soluția primei instanțe. Se poate observa că, soluția primei instanțe este motivată în concret având coerentă logica și raportată la probele administrate, existând și motivarea în drept pentru care a dispus acea măsură. 2. De asemenea, în considerentele deciziei atacate, instanța de apel nu motivează în mod clar, precis și convingător, astfel că ceea ce se argumentează, nu are puterea de convingere față de soluția din dispozitiv.

Astfel, instanța de apel, motivează ca: „..Va reține din analiza probelor administrate, între care interogatoriile părților, schițele și proiectele anexate la dosar schimbarea destinației spațiului proprietatea reclamantei nu este de natură să cauzeze o vătămare a drepturilor sau intereselor legitime ale pârâților care, în speță, nu a fost dovedită.” Din considerentele instanței nu se poate stabili în mod clar care probe au fost avute în vedere deoarece, la dosarul cauzei au fost administrate probatorii de ambele parți. 3. Totodată, instanța a omis să motiveze „cererile accesorii” cu privire la schimbare destinație din locuință în spațiu comercial, amplasare firmă luminoasă, deschidere acces direct din stradă, stabilirea sediului social sau a unui punct de lucru în acest imobil.

Lucrările pentru care se cere acordul au regim juridic propriu iar acestea trebuiau motivate și tratate în mod explicit în considerentele hotărârii. În ceea ce privește schimbarea destinației din locuință în spațiu comercial, din considerentele hotărârii nu rezultă care este activitatea pentru care se solicită acordul de schimbare a destinației din locuință în spațiu comercial. Din materialul probator administrat în fond, (contract de închiriere, declarația martorului S.S.G.) rezultă că activitatea comercială ce se dorește a se desfășura este aceea de galerie de artă și nu cea de proiectare. Motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. Din dispozitivul hotărârii rezultă că instanța de judecată a obligat pârâții să își dea acordul cu privire la schimbarea destinației din locuință în spațiu comercial, amplasare firma luminoasă, deschidere acces direct din stradă, stabilirea sediului social sau a unui punct de lucru în acest imobil.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a considerat că intimații au exercitat în mod abuziv drepturile conferite de lege, contrar dispozițiilor art. 723 C. proc. civ. Refuzul de a acorda dreptul reclamantei să schimbe destinația imobilului precum și de a executa amplasare firmă luminoasă, deschidere acces direct din stradă, stabilirea sediului social sau a unui punct de lucru în acest imobil este determinat de prevederile art. 41 și 42 din Legea nr. 230/2007, de dispozițiile art. 22 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, de dispozițiile Legii nr. 50/1991 privind executarea construcțiilor, de Legea nr. 26/1990 privind Registrul Comerțului. Totodată, în materie sunt aplicabile și dispozițiile legale privind reglementarea proprietății comune pe cote părți, regula aplicabilă în ceea ce privește proprietatea pe cote părți fiind aceea a unanimității tuturor coproprietarilor.

Fațada imobilului unde reclamanta dorește să facă acces din strada este proprietate pe cote părți a tuturor proprietarilor din imobil. De asemenea, amplasarea intrării s-ar face cu încălcarea dreptului de proprietate al pârâților S. și F. a căror ferestre de la subsol sunt cu ieșire la stradă. Hotărârea este lipsită de temei legal în ceea ce privește obligarea la exprimarea acordului în sens favorabil reclamantei, atâta timp cât el a fost exprimat în mod defavorabil. S-ar fi putut pune problema obligării la exprimarea acordului doar în lipsa acestuia. Nu și atunci când exista deja exprimat, în conformitate cu legea, un dezacord clar, explicit. Dispozițiile prevederilor art. 723 C. proc. civ., invocate de instanță nu sunt aplicabile în această speță, deoarece aceste dispoziții fac referire la exercitarea drepturilor procedurale cu rea credință, nicidecum a drepturilor substanțiale deduse judecății.

Or, în speță, problema de drept care este supusă rezolvării este aceea de săvârșire a unui abuz de drept în materie de vecinătăți, nu în materie de exercitare a drepturilor procesuale civile. Hotărârea instanței de apel a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, întrucât nu sunt îndeplinite condițiile legale privind abuzul de drept. Determinarea existentei abuzului de drept trebuie să se facă pe criterii obiective. Așadar, apare insuficient să considerăm că exercițiul dreptului este abuziv numai în ipoteza în care, subiectiv, ar fi dictat exclusiv de intenția de a cauza altuia o paguba. Altfel spus, exprimarea acordului negativ ca reclamanta să schimbe destinația spațiului în destinație comercială și să efectueze lucrări de construcție, nu poate fi interpretat că ar fi o intenție de a cauza altuia o paguba atâta timp cât nu există o faptă culpabilă din partea pârâților.

În concluzie, trebuia sa existe o fapta culpabilă (indiferent de gradul culpei) din partea pârâților, prin care să producă o paguba în patrimoniul reclamantei, ceea ce nu exista, și după aceea se putea discuta de abuzul de drept. Considerentele instanței de apel sunt vădit nelegale, atunci când menționează că sunt nedovedite vătămările drepturilor sau a intereselor legitime ale pârâților. Or, în conformitate cu prevederile legale, dovada vătămării drepturilor sau a intereselor legitime prin „fapta culpabilă a pârâților” aparținea reclamantei, care de altfel nici nu a dovedit existența vătămării și prejudiciului suportat de aceasta. Față de această situație, cererea reclamantei este nefondată, atâta timp cat nu exista prejudiciu.

Față de aceste considerente, conform art. 312 C. proc. civ., urmează a se admite recursul a se modifica în totalitate decizia atacată și a fi menținute dispozițiile sentinței comerciale nr. 341 pronunțate de Tribunalul Comercial Cluj în dosarul nr. 1269/1285/2008, ca fiind legale și temeinice. PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII D E C I D E Respinge excepția tardivității declarării recursului invocată de intimata reclamantă SC E.P.S. SRL Cluj Napoca. Admite recursul declarat de pârâții S.A., S.M., F.M.F., C.G.R. și C.G.S. împotriva deciziei nr. 102 din 18 iunie 2009 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal. Modifică decizia recurată, în sensul că respinge apelul reclamantei declarat împotriva sentinței comerciale nr. 341 din 29 ianuarie 2009 a Tribunalului Comercial Cluj, pe care o menține. Irevocabilă. Pronunțată în ședința publică, astăzi 10 februarie 2010.