ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3348/2008

Asupra recursului de față, Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: p rin sentința nr. 1352 din 18 octombrie 2007, Tribunalul Bihor a admis în parte cererea principală precizată, formulată de reclamanta SC T.P.C. SRL în contradictoriu cu pârâta C.M. și în consecință a constatat nulitatea absolută a înscrisului denumit „Precontract de vânzare - cumpărare”, încheiat la data de 12 decembrie 2006 între reclamantă și pârâta C.M. A fost admisă cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienții O.V.V.

și O.A., ambii domiciliați în orașul Ghimbav str. Progresului, județul Brașov, și în consecință s-a constatat că pârâta ocupă fără titlu valabil imobilul proprietatea intervenienților, situat în Băile Felix nr. 120/3, județul Bihor, înscris în CF NDF 1634 Sânmartin, nr. cadastral 2542, reprezentând în natură teren arabil situat în intravilan în suprafață de 282 mp, cu construcție P + M în suprafață totală de 188,01 mp (P = 89,33 mp și M = 98,68 mp). S-a dispus pârâtei să evacueze de îndată și necondiționat imobilul identificat anterior, fiind obligată pârâta la plata sumelor de 5025 lei Ron reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei și 10,30 lei RON cu titlu de cheltuieli de judecată în favoarea intervenienților O.V.V.

și O.A. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele: Asupra excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei, instanța s-a pronunțat în sensul respingerii, la termenul de judecată din 24 mai 2007. Pe fondul cauzei, fiind examinate actele și lucrările dosarului, s-a reținut în fapt că, imobilul în litigiu situat în Băile Felix, nr. 120/3 județul Bihor, înscris în CF NDF 1634 Sânmartin, nr. cadastral 2542, reprezentând în natură arabil situat în intravilan în suprafață de 282 mp, cu construcție P + M, în suprafață totală de 188,01 mp (P = 89,33 mp și M = 98,68 mp), constituie proprietatea tabulară a intervenienților O.V.V. și O.A., în întregime, cu titlu de cumpărare, conform încheierii de carte funciară nr. 18761/2007, fără sarcini, fiind dobândit în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 930 din 15 martie 2007 de către B.N.P.

P.I., și a facturii fiscale nr. 811570 din 5 aprilie 2007, cu prețul de 248.118 lei, echivalentul sumei de 84.033,71 Euro, calculat la cursul de schimb al B.N.R. de la data de 15 martie 2007, de 3,3810 lei/Euro, la care se adaugă T.V.A. preț achitat integral conform chitanței nr. 6848700 din 5 aprilie 2007 în valoare totală de 338.100 lei. Pârâta este în posesia actului sub semnătură privată intitulat „Precontract de vânzare - cumpărare”, încheiat cu societatea reclamantă la data de 12 decembrie 2006, act juridic ce constituie o promisiune sinalagmatică de vânzare - cumpărare, neavând caracter translativ de proprietate.

De altfel, acest înscris are valoarea juridică a unei chitanțe chirografare care atestă plata sumei de 9.500 Euro, reprezentând avans pentru imobilul în cauză și pentru care s-a emis factura fiscală nr. 0811560 din 12 decembrie 2006, plata avansului fiind atestată și cu chitanța nr. 6848695 din 12 decembrie 2006. Din punct de vedere al efectelor produse, contractul de vânzare - cumpărare se înscrie în categoria contractelor constitutive sau translative de drepturi reale, pe când promisiunea sinalagmatică de vânzare - cumpărare are caracterul unui act generator al unui drept de creanță, a unui raport obligațional.

Deosebirea fundamentală dintre contractul de vânzare - cumpărare și promisiunea sinalagmatică de vânzare - cumpărare constă în aceea că în cazul contractului de vânzare - cumpărare operează transmiterea dreptului de proprietate în mod efectiv în patrimoniul dobânditorului, pe când în cazul ofertei bilaterale de vânzare - cumpărare obiectul acesteia constă în promisiunea sinalagmatică de a contracta, în concret de a transmite, respectiv prelua, în viitor, dreptul de proprietate asupra unui bun determinat. Efectul specific al acestui contract sinalagmatic constă în reciprocitatea și interdependența obligațiilor asumate de părți.

Prin urmare, la nivel comparativ, intervenienții sunt deținătorii unui titlu juridic mai caracterizat în raport cu cel invocat de către pârâtă, iar probele testimoniale administrate în cauză nu au fost în măsură să înlăture prezumția de bună - credință instituită de lege [(art. 1899 alin. (2) C. civ.)] în favoarea intervenienților, aceștia fiind dobânditori de bună - credință a unui bun cu titlu oneros. În concret, din declarația martorului B.C., audiat în cauză la termenul de judecată din 14 iunie 2007, a rezultat că, încă din cursul anului 2002 intervenienții au vizitat cartierul rezidențial unde este amplasată casa din litigiu și și-au manifestat intenția de a cumpăra o astfel de casă.

Referitor la condițiile de valabilitate a actului intitulat „Precontract de vânzare - cumpărare”, s-a remarcat faptul că prețul propus de către reclamantă, respectiv de 115.000 Euro, nu a fost achitat integral de către pârâtă, potrivit declarației martorei N.A., audiată la termenul de judecată din 14 iunie 2007 la propunerea pârâtei, rezultând că ultima discuție dintre părți a stabilit ca dată pentru plata prețului în ianuarie 2007, diferența de bani urma a fi achitată fără eliberarea vreunui act, dar contractul nu a putut fi încheiat, deoarece reclamanta a refuzat acest lucru.

Una dintre condițiile de valabilitate a prețului contractual, ca obiect al prestației cumpărătorului corespunzând valorii lucrului vândut, este aceea de a fi sincer și serios (art. 1303 C. civ.), adică să fie un preț real și nu fictiv și să nu fie derizoriu, infim, atât de disproporționat în raport cu valoarea lucrului vândut, încât să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de cumpărător de a transmite dreptul de proprietate. Condițiile cumulative de valabilitate ale prețului contractual sunt: prețul trebuie să fie fixat în bani; determinat sau determinabil; sincer și serios, neîndeplinirea acestor condiții determinând nulitatea absolută a contractului, cel puțin ca vânzare – cumpărare, ca urmare a lipsei unui element esențial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voință (art. 1295 C. civ.).

În concret, prețul total oferit de către pârâtă pentru imobilul în litigiu, 38.000 Euro, achitat în rate (32.588,8 lei, echivalentul sumei de 9.500 Euro cu titlu de avans, deferența de 96.218,85 RON reprezentând echivalentul sumei de 28.500 Euro fiind achitată prin ofertă reală, conform recipisei de consemnare nr. 388779/1 din 12 martie 2007, s-a apreciat a fi mult disproporționat față de ofertele de preț ale reclamantei pentru vânzarea unor imobile similare din patrimoniul acesteia, în perioada 27 martie 2007 – 25 iulie 2007, respectiv prețul de 100.000 – 110.000 Euro la cursul zilei, astfel că antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat de către pârâtă este afectat de nulitatea absolută, pentru lipsa uneia dintre condițiile esențiale pentru valabilitatea convențiilor, respectiv obiectul determinat (art. 948 pct. 3 C. civ.).

Față de considerentele anterior expuse, în temeiul art. 948 pct. 3, art. 480 C. civ., raportat la art. 49 - 56 C. proc. civ., instanța a admis în parte cererea principală și a admis în totalitate cererea de intervenție în interes propriu, conform dispozitivului. Curtea de Apel Oradea, prin decizia nr. 25 din 11 martie 2008, a respins, ca nefundat, apelul declarat de pârâtă împotriva menționatei sentințe. Împotriva deciziei instanței de apel a declarat recurs, în termen, pârâta C.M. solicitând admiterea recursului său și a apelului și respingerea acțiunii reclamantei și invocând, în drept, prevederile art. 304 pct. 8 – 9 C. proc. civ. În recursul său pârâta, după ce redă, pe scurt evoluția litigiului și, apoi, starea de fapt critică instanța de apel pentru faptul că a reținut că prețul este neserios, disproporționat.

Aceasta întrucât, susține pârâta, reclamanta a înstrăinat încă cel puțin trei – patru imobile în perioada respectivă, la același preț. Pârâta nu contestă că intimata a înstrăinat imobile din ansamblul respectiv la prețuri mai mari decât al ei dar susține că părțile sunt libere să stabilească prețul vânzării unui imobil. În ceea ce privește evacuarea sa din imobil, recurenta învederează că deține imobilul în baza antecontractului de vânzare – cumpărare care, chiar dacă nu transmite dreptul de proprietate cumpărătorului naște în sarcina vânzătorului obligația de a încheia în viitor un contract autentic și că celălalt contract de vânzare – cumpărare, încheiat între intervenienți și intimata – reclamantă, este încheiat în frauda ei, ambele părți contractante fiind de rea-credință.

Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, Înalta Curte constată că acesta este nefondat. În primul rând este de arătat că, deși a invocat prevederile pct. 8 și 9 ale art. 304 C. proc. civ., recurenta – pârâtă nu a precizat în ce constă interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății și nici în ce sens hotărârea este dată fără temei legal și cu aplicarea greșită a legii. Critica privind aprecierea ca neserios a prețului din antecontractul de vânzare – cumpărare este neîntemeiată întrucât instanțele în mod corect au reținut că prețul stabilit în această promisiune de vânzare – cumpărare nu a îndeplinit condiția de seriozitate a lui, acest preț fiind vădit disproporționat față de valoarea reală a imobilului vândut, neputând fi considerat o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător, de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului.

Disproporția dintre prețul stabilit prin „precontract” și valoarea imobilului, care, la cca.3 luni de la data „precontractului” a fost vândut intervenienților cu un preț de aproape trei ori mai mare, este mult prea mare pentru a fi susceptibilă de o justificare firească având în vedere că vânzătorul este o societate comercială care efectuează acte de comerț, în speță construire și vânzare de locuințe, în scopul obținerii de profit, ținând seama de cheltuielile de producție și cererea pieței. În privința evacuării pârâtei – recurente din imobil critica recurentei este, de asemenea, neîntemeiată întrucât, așa cum recunoaște chiar ea în motivele de recurs, promisiunea de vânzare - cumpărare nu i-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu iar intervenienții sunt proprietarii tabulari asupra acestui imobil, fiind îndreptățiți să se bucure de plenitudinea dreptului lor de proprietate.

Așa cum corect a reținut și instanța de apel, existența bunei ori relei, credințe a intervenienților și a societății comerciale la încheierea contractului autentic de vânzare – cumpărare, nu poate face obiectul analizei instanței câtă vreme nu s-a formulat o cerere reconvențională în acest sens iar părțile au arătat că se judecă într-un alt litigiu cu privire la valabilitatea acestui contract. Față de cele de mai sus, Înalta Curte urmează ca, în temeiul art. 312 C. proc. civ., să respingă recursul ca nefondat. PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta C.M. împotriva deciziei nr. 25/C/2008 - A din 11 martie 2008 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția comercială contencios administrativ și fiscal, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 12 noiembrie 2008.