ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3348/2008

Asupra recursului de

față,

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

p

rin sentința nr. 1352 din 18 octombrie 2007,

Tribunalul Bihor a admis în parte cererea principală precizată, formulată de

reclamanta SC T.P.C. SRL în contradictoriu cu pârâta C.M. și în consecință a

constatat nulitatea absolută a înscrisului denumit „Precontract de vânzare -

cumpărare”, încheiat la data de 12 decembrie 2006 între reclamantă și pârâta C.M.

A fost

admisă cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienții O.V.V.

și O.A., ambii domiciliați în orașul Ghimbav str. Progresului, județul Brașov,

și în consecință s-a constatat că pârâta ocupă fără titlu valabil imobilul

proprietatea intervenienților, situat în Băile Felix nr. 120/3, județul Bihor,

înscris în CF NDF 1634 Sânmartin, nr. cadastral 2542, reprezentând în natură

teren arabil situat în intravilan în suprafață de 282 mp, cu construcție P + M

în suprafață totală de 188,01 mp (P = 89,33 mp și M = 98,68 mp).

S-a

dispus pârâtei să evacueze de îndată și necondiționat imobilul identificat

anterior, fiind obligată pârâta la plata sumelor de 5025 lei Ron reprezentând

cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei și 10,30 lei RON cu titlu de

cheltuieli de judecată în favoarea intervenienților O.V.V. și O.A.

Pentru a

pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:

Asupra

excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei, instanța s-a

pronunțat în sensul respingerii, la termenul de judecată din 24 mai 2007.

Pe fondul

cauzei, fiind examinate actele și lucrările dosarului, s-a reținut în fapt că,

imobilul în litigiu situat în Băile Felix, nr. 120/3 județul Bihor, înscris în

CF NDF 1634 Sânmartin, nr. cadastral 2542, reprezentând în natură arabil situat

în intravilan în suprafață de 282 mp, cu construcție P + M, în suprafață totală

de 188,01 mp (P = 89,33 mp și M = 98,68 mp), constituie proprietatea tabulară a

intervenienților O.V.V. și O.A., în întregime, cu titlu de cumpărare, conform

încheierii de carte funciară nr. 18761/2007, fără sarcini, fiind dobândit în

baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 930 din 15 martie

2007 de către B.N.P. P.I., și a facturii fiscale nr. 811570 din 5 aprilie 2007,

cu prețul de 248.118 lei, echivalentul sumei de 84.033,71 Euro, calculat la

cursul de schimb al B.N.R. de la data de 15 martie 2007, de 3,3810 lei/Euro, la

care se adaugă T.V.A. preț achitat integral conform chitanței nr. 6848700 din 5

aprilie 2007 în valoare totală de 338.100 lei.

Pârâta

este în posesia actului sub semnătură privată intitulat „Precontract de vânzare

- cumpărare”, încheiat cu societatea reclamantă la data de 12 decembrie 2006,

act juridic ce constituie o promisiune sinalagmatică de vânzare - cumpărare,

neavând caracter translativ de proprietate.

De

altfel, acest înscris are valoarea juridică a unei chitanțe chirografare care

atestă plata sumei de 9.500 Euro, reprezentând avans pentru imobilul în cauză

și pentru care s-a emis factura fiscală nr. 0811560 din 12 decembrie 2006,

plata avansului fiind atestată și cu chitanța nr. 6848695 din 12 decembrie 2006.

Din punct

de vedere al efectelor produse, contractul de vânzare - cumpărare se înscrie în

categoria contractelor constitutive sau translative de drepturi reale, pe când

promisiunea sinalagmatică de vânzare - cumpărare are caracterul unui act

generator al unui drept de creanță, a unui raport obligațional.

Deosebirea

fundamentală dintre contractul de vânzare - cumpărare și promisiunea

sinalagmatică de vânzare - cumpărare constă în aceea că în cazul contractului

de vânzare - cumpărare operează transmiterea dreptului de proprietate în mod

efectiv în patrimoniul dobânditorului, pe când în cazul ofertei bilaterale de

vânzare - cumpărare obiectul acesteia constă în promisiunea sinalagmatică de a

contracta, în concret de a transmite, respectiv prelua, în viitor, dreptul de

proprietate asupra unui bun determinat. Efectul specific al acestui contract

sinalagmatic constă în reciprocitatea și interdependența obligațiilor asumate

de părți.

Prin

urmare, la nivel comparativ, intervenienții sunt deținătorii unui titlu juridic

mai caracterizat în raport cu cel invocat de către pârâtă, iar probele

testimoniale administrate în cauză nu au fost în măsură să înlăture prezumția

de bună - credință instituită de lege [(art. 1899 alin. (2) C. civ.)] în

favoarea intervenienților, aceștia fiind dobânditori de bună - credință a unui

bun cu titlu oneros.

În

concret, din declarația martorului B.C., audiat în cauză la termenul de

judecată din 14 iunie 2007, a rezultat că, încă din cursul anului 2002

intervenienții au vizitat cartierul rezidențial unde este amplasată casa din

litigiu și și-au manifestat intenția de a cumpăra o astfel de casă.

Referitor

la condițiile de valabilitate a actului intitulat „Precontract de vânzare -

cumpărare”, s-a remarcat faptul că prețul propus de către reclamantă, respectiv

de 115.000 Euro, nu a fost achitat integral de către pârâtă, potrivit

declarației martorei N.A., audiată la termenul de judecată din 14 iunie 2007 la

propunerea pârâtei, rezultând că ultima discuție dintre părți a stabilit ca

dată pentru plata prețului în ianuarie 2007, diferența de bani urma a fi

achitată fără eliberarea vreunui act, dar contractul nu a putut fi încheiat,

deoarece reclamanta a refuzat acest lucru.

Una

dintre condițiile de valabilitate a prețului contractual, ca obiect al

prestației cumpărătorului corespunzând valorii lucrului vândut, este aceea de a

fi sincer și serios (art. 1303 C. civ.), adică să fie un preț real și nu fictiv

și să nu fie derizoriu, infim, atât de disproporționat în raport cu valoarea

lucrului vândut, încât să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului

și deci o cauză suficientă a obligației asumate de cumpărător de a transmite

dreptul de proprietate.

Condițiile

cumulative de valabilitate ale prețului contractual sunt: prețul trebuie să fie

fixat în bani; determinat sau determinabil; sincer și serios, neîndeplinirea

acestor condiții determinând nulitatea absolută a contractului, cel puțin ca

vânzare – cumpărare, ca urmare a lipsei unui element esențial asupra căruia

trebuie să se realizeze acordul de voință (art. 1295 C. civ.).

În

concret, prețul total oferit de către pârâtă pentru imobilul în litigiu, 38.000

Euro, achitat în rate (32.588,8 lei, echivalentul sumei de 9.500 Euro cu titlu

de avans, deferența de 96.218,85 RON reprezentând echivalentul sumei de 28.500

Euro fiind achitată prin ofertă reală, conform recipisei de consemnare nr. 388779/1

din 12 martie 2007, s-a apreciat a fi mult disproporționat față de ofertele de

preț ale reclamantei pentru vânzarea unor imobile similare din patrimoniul

acesteia, în perioada 27 martie 2007 – 25 iulie 2007, respectiv prețul de

100.000 – 110.000 Euro la cursul zilei, astfel că antecontractul de vânzare - cumpărare

încheiat de către pârâtă este afectat de nulitatea absolută, pentru lipsa uneia

dintre condițiile esențiale pentru valabilitatea convențiilor, respectiv

obiectul determinat (art. 948 pct. 3 C. civ.).

Față de

considerentele anterior expuse, în temeiul art. 948 pct. 3, art. 480 C. civ.,

raportat la art. 49 - 56 C. proc. civ., instanța a admis în parte cererea

principală și a admis în totalitate cererea de intervenție în interes propriu,

conform dispozitivului.

Curtea de Apel Oradea, prin decizia nr.

25 din 11 martie 2008, a respins, ca nefundat, apelul declarat de pârâtă

împotriva menționatei sentințe.

Împotriva deciziei instanței

de apel a declarat recurs, în termen, pârâta C.M. solicitând admiterea

recursului său și a apelului și respingerea acțiunii reclamantei și invocând,

în drept, prevederile art. 304 pct. 8 – 9 C. proc. civ.

În recursul său

pârâta, după ce redă, pe scurt evoluția litigiului și, apoi, starea de fapt

critică instanța de apel pentru faptul că a reținut că prețul este neserios,

disproporționat. Aceasta întrucât, susține pârâta, reclamanta a înstrăinat încă

cel puțin trei – patru imobile în perioada respectivă, la același preț. Pârâta

nu contestă că intimata a înstrăinat imobile din ansamblul respectiv la prețuri

mai mari decât al ei dar susține că părțile sunt libere să stabilească prețul

vânzării unui imobil.

În ceea ce privește

evacuarea sa din imobil, recurenta învederează că deține imobilul în baza

antecontractului de vânzare – cumpărare care, chiar dacă nu transmite dreptul

de proprietate cumpărătorului naște în sarcina vânzătorului obligația de a

încheia în viitor un contract autentic și că celălalt contract de vânzare –

cumpărare, încheiat între intervenienți și intimata – reclamantă, este încheiat

în frauda ei, ambele părți contractante fiind de rea-credință.

Examinând recursul

prin prisma motivelor invocate, Înalta Curte constată că acesta este nefondat.

În primul rând este

de arătat că, deși a invocat prevederile pct. 8 și 9 ale art. 304 C. proc. civ.,

recurenta – pârâtă nu a precizat în ce constă interpretarea greșită a actului

juridic dedus judecății și nici în ce sens hotărârea este dată fără temei legal

și cu aplicarea greșită a legii.

Critica privind

aprecierea ca neserios a prețului din antecontractul de vânzare – cumpărare

este neîntemeiată întrucât instanțele în mod corect au reținut că prețul

stabilit în această promisiune de vânzare – cumpărare nu a îndeplinit condiția

de seriozitate a lui, acest preț fiind vădit disproporționat față de valoarea

reală a imobilului vândut, neputând fi considerat o cauză suficientă a

obligației asumate de vânzător, de a transmite dreptul de proprietate asupra

imobilului.

Disproporția dintre

prețul stabilit prin „precontract” și valoarea imobilului, care, la cca.3 luni

de la data „precontractului” a fost vândut intervenienților cu un preț de

aproape trei ori mai mare, este mult prea mare pentru a fi susceptibilă de o

justificare firească având în vedere că vânzătorul este o societate comercială

care efectuează acte de comerț, în speță construire și vânzare de locuințe, în

scopul obținerii de profit, ținând seama de cheltuielile de producție și

cererea pieței.

În privința evacuării

pârâtei – recurente din imobil critica recurentei este, de asemenea,

neîntemeiată întrucât, așa cum recunoaște chiar ea în motivele de recurs,

promisiunea de vânzare - cumpărare nu i-a transmis dreptul de proprietate

asupra imobilului în litigiu iar intervenienții sunt proprietarii tabulari

asupra acestui imobil, fiind îndreptățiți să se bucure de plenitudinea

dreptului lor de proprietate.

Așa cum corect a reținut și instanța

de apel, existența bunei ori relei, credințe a intervenienților și a societății

comerciale la încheierea contractului autentic de vânzare – cumpărare, nu poate

face obiectul analizei instanței câtă vreme nu s-a formulat o cerere

reconvențională în acest sens iar părțile au arătat că se judecă într-un alt

litigiu cu privire la valabilitatea acestui contract.

Față de cele de mai

sus, Înalta Curte urmează ca, în temeiul art. 312 C. proc. civ., să respingă

recursul ca nefondat.

PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE

LEGII

D E C I D E

Respinge recursul

declarat de pârâta C.M. împotriva deciziei nr. 25/C/2008 - A din 11 martie 2008

pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția comercială contencios administrativ

și fiscal, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 12 noiembrie 2008.