ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3104/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3104/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de față,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului

Constanța sub nr. 13224/118/2012, reclamanta B.I.V. a chemat în judecată pe pârâtul

Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, solicitând instanței ca prin hotărârea ce se

va pronunța să stabilească, în conformitate cu dispozițiile art. 22 și 23 din Legea

nr. 255/2010, coroborat cu art. 481 C. civ. o dreaptă și prealabilă despăgubire

pentru imobilul - teren, situat în localitatea M., județul Constanța, indicator

cadastral C1 cu suprafața de 8549 m.p. categoria de folosință arabil extravilan,

imobil ce a făcut obiectul unei măsuri de expropriere pentru realizarea obiectivului

de utilitate publică - Autostrada București - Constanța, tronsonul 6, Cernavodă

- Constanța, și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii,

reclamanta a arătat că în luna septembrie 2011 a fost notificată asupra intenției

de expropriere a terenului deținut, afectat de realizarea lucrării de utilitate

publică „Autostrada București-Constanța, tronsonul 6, Cernavodă-Constanța” și apoi

invitată pentru depunerea documentelor care atestă dreptul de proprietate al terenului

afectat, în vederea stabilirii unei juste despăgubiri.

La 26 octombrie 2012 a

primit hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 29 mai 2012 emisă de C.N.A.D.N.R.-Comisia

de verificare a dreptului de proprietate de la nivelul localității Medgidia, prin

care i s-a stabilit o despăgubire în sumă de 4.188 RON, pe care o contestă deoarece

nu reprezintă o justă despăgubire .

Prin sentința civilă

nr. 3139 din 13 august 2013, Tribunalul Constanța a respins acțiunea reclamantei

ca nefondată, reținând, în esență, că despăgubirea în valoare de 4.188 RON acordată

reclamantei în temeiul hotărârii nr. 39 din 29 mai 2012 emisă de Comisia de Verificare

a Dreptului de Proprietate Medgidia, județul Constanța, pentru suprafața de teren

de 8.549 m.p. din parcela - categoria de folosință arabil extravilan, dezmembrată

din terenul înscris în CF nr. AA, având număr cadastral C1, înscris în CF nr. BB,

corespunde valorii de circulație a terenurilor cu aceeași categorie de folosință,

valorificate pe piața liberă din Medgidia, situație în care nu se impune majorarea

acestei despăgubiri oferită de expropriator.

Instanța a înlăturat expertiza

judiciară - opinia majoritară a experților C.S. și B.M. care a concluzionat că valoarea

de circulație a terenului expropriat, stabilită prin metoda comparației directe,

este de 36.900 RON (8.293 euro, adică 0,97 euro/m.p.) motivat de faptul că această

concluzie s-a bazat exclusiv pe analiza unor oferte imobiliare din publicații locale,

ori de pe internet și care nu au fost contemporane cu momentul exproprierii, ci

ulterioare anului 2012 când a avut loc exproprierea.

În opinia minoritară expertul

V.I. s-a raportat la contracte de vânzare-cumpărare încheiate în perioada 2009 -

2010, tranzacții pe care, de asemenea, instanța de fond nu le-a putut valorifica

întrucât erau încheiate într-o perioadă anterioară exproprierii și nu erau relevante

pentru stabilirea valorii terenului expropriat în anul 2012.

Statuând că expertiza

judiciară nu este concludentă, instanța de fond a înlăturat-o, apreciind că expropriatorul

a făcut o evaluare corectă a despăgubirii acordate expropriatului, în raport de

prețul de piață practicat în unitatea administrativ - teritorială - localitatea

Medgidia, pentru terenuri cu categorie de folosință - agricol extravilan la momentul

exproprierii - mai 2012.

În ceea ce privește prejudiciul

cauzat reclamantei prin expropriere, evaluat în opinia majoritară la 5.000 RON,

Tribunalul Constanța a reținut că pretențiile de această natură, privite la pierderi

viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura în care pot fi implicate

în calcul mai multe variabile. Instanța a înlăturat concluziile expertizei judiciare,

sub acest aspect, reținând că expertiza a avut ca punct de pornire o valoare a terenului

mult mai mare, care nu poate fi reținută în cauză; volumul lucrărilor de transport

și de tehnologie a grâului de consum a fost stabilit în condițiile în care niciuna

dintre părți nu a susținut că terenul a fost cultivat cu grâu și nu rezultă nici

de unde au stabilit experții un preț de transport cu autocamion de 2,10 RON/t/km.

Apelul declarat de reclamanta

B.V. împotriva acestei sentințe a fost admis prin decizia civilă nr. 54 din 11 iunie

2014 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, care a schimbat în parte hotărârea

primei instanțe, în sensul că a admis contestația, a anulat în parte hotărârea atacată,

cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate, și a obligat să plătească reclamantei

despăgubiri în valoare totală de 36.400 RON, din care 32.100 RON valoarea terenului

expropriat și 4.300 RON prejudiciu cauzat prin secționarea parcelei. A fost menținut

restul dispozițiilor sentinței, iar intimatul a fost obligat la plata cheltuielilor

de judecată în cuantum de 2400 RON, către apelantă.

Pentru a decide în acest

sens, s-a reținut că, la solicitarea apelantei, a fost administrat un supliment

la raportul de expertiză, realizat de aceeași comisie de experți desemnată și în

primă instanță, supliment ce a avut ca obiective stabilirea valorii de circulație

a terenului expropriat și, respectiv, a prejudiciului cauzat prin expropriere la

data promovării acțiunii reclamantei în justiție (anul 2012) și, respectiv, la data

realizării raportului de expertiză judiciară (anul 2013).

Pentru anul 2013 - data

realizării expertizei judiciare la instanța de fond - părțile nu au produs probe

cu privire la valoarea de tranzacționare pe piața liberă a unor astfel de terenuri,

și nici experții nu au identificat astfel de contracte de vânzare-cumpărare, situație

în care au procedat la evaluarea terenului expropriat la nivelul anului 2013, în

raport cu comparabile de același fel ce au făcut obiectul unor anunțuri la mica

publicitate sau pe internet și față de care s-au aplicat corecțiile prevăzute de

Standardele de evaluare în vigoare.

Pe baza probatoriului

nou administrat în apel, Curtea de apel a stabilit că apelul este fondat.

Evocând conținutul

art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1999, text legal aplicabil în speță având

în vedere norma de trimitere din Legea nr. 255/2010, s-a reținut că despăgubirea

cuvenită persoanei expropriate este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul

cauzat proprietarului și/sau unor terți, prin măsura exproprierii.

Referitor la momentul

la care se stabilește valoarea imobilului expropriat, atât în practica Înaltei Curți

de Casație și Justiție, cât și în jurisprudența Curții Constituționale s-a statuat

că acesta este determinat de data la care se realizează expertiza judiciară de evaluare

a bunului, conform dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în fața instanței

de judecată, iar nu data evaluării bunului în procedura administrativă, când expropriatorul

realizează o evaluare a tuturor imobilelor supuse exproprierii.

S-a mai reținut și că

instanța nu poate stabili, fără a prejudicia părțile, o altă valoare a despăgubirilor

decât cea rezultată în urma raportului de expertiză efectuat în cursul judecății

cauzei și nici nu poate avea în vedere un alt cuantum al despăgubirilor, stabilit

în etapa administrativă a procedurii de expropriere, pe care părțile însele nu l-au

acceptat la acel moment.

S-a spus că și în prezenta

cauză se impunea ca instanța de fond să se raporteze, în vederea stabilirii cuantumului

despăgubirii cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, la momentul efectuării

expertizei, respectiv la data de septembrie-noiembrie 2013.

Prin expertiza judiciară

efectuată în apel - în opinia majoritară a experților B.S. și B.M., s-a reținut

că valoarea de piață a terenului expropriat, la data efectuării expertizei  este

de 0,85 euro/m.p., valoarea despăgubirii pentru întreaga suprafață de teren expropriată,

de 8.549 m.p., fiind de 32.100 RON.

Experții judiciari, în

unanimitate au stabilit că cele trei contracte de vânzare-cumpărare invocate de

apelanta reclamantă și depuse la dosar ca și comparabile în raport cu care să se

evalueze terenul expropriat, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. AA din

27 martie 2012, contractul de vânzare-cumpărare nr. BB din 27 martie 2012 și contractul

de vânzare-cumpărare din 28 februarie 2011 nu pot fi valorificate întrucât prețurile

din contracte sunt exagerat de mari, experții opinând că aceste operațiuni de vânzare-cumpărare,

„chiar în ipoteza unor posibile utilizări alternative, exprimând motivații speciale

pentru achiziționarea acestora, care conduc la un alt tip de valoare (valoare specială

- conform Standarde) nu pot constitui comparabile”.

Au mai arătat experții

că aceste terenuri nu pot fi utilizate în cadrul expertizei ca și comparabile întrucât

suprafețele tranzacționate sunt foarte mici (1016 m.p., 1238 m.p. și 321 m.p.),

iar din cuprinsul contractelor, sub aspectul vecinătăților, s-a constatat că aceste

terenuri au rezultat din dezmembrarea unor parcele agricole, din care unele nici

nu au acces la drumul de exploatare, prețul de tranzacționare fiind exagerat de

mare pentru caracteristicile acestor terenuri. Prețurile acestor contracte nu reflectă

valoarea reală a unor terenuri agricole în România, nici chiar de cea mai bună calitate,

sau cu un potențial superior agricol, ci mai degrabă pot fi comparație cu prețurile

unor terenuri construibile în zone intravilane din Medgidia, mediul urban cel mai

apropiat acestor terenuri.

În plus, instanța de apel

a remarcat că respectivele contracte sunt anterioare anului 2013, dată la care se

impune a fi stabilită valoarea terenului expropriat, întrucât aceasta este data

la care s-a realizat evaluarea judiciară a terenului expropriat, soluție în concordanță

cu jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție și a Curții Constituționale.

Pentru aceleași considerente

s-a înlăturat din grila de comparație și contractul de vânzare-cumpărare din 28

februarie 2011 prin care persoane fizice au vândut către L.C. SA o suprafață de

3,5 ha de teren situată în extravilanul localității Medgidia, tranzacția fiind realizată

cu doi ani înainte de data stabilită ca fiind cea a evaluării terenului din prezentul

litigiu.

Pentru anul 2013, în lipsa

unor tranzacții reale, experții judiciari - în opinie majoritară - Supliment 2 la

raportul de expertiză s-au raportat la oferte de vânzări de terenuri publicate pe

internet cu privire la terenuri cu destinație agricolă, poziționate în extravilanul

localității Medgidia și având caracteristici similare cu terenul expropriat, dintr-un

număr de șase oferte, cei doi experți optând pentru trei comparabile situate în

extravilanul localității Medgidia constând în oferte publicate în perioada aprilie

2013 - octombrie 2013, potrivit cărora prețul de vânzare varia între 2.900 și 3.400

euro/ha.

Procedând la evaluarea

terenului expropriat prin metoda comparației directe în raport de ofertele din zonă

prin aplicarea coeficienților de corecție reglementați de Standardele de evaluare,

expertiza - Supliment nr. 2, în opinia majoritară, a opinat că terenul expropriat,

la nivelul anului 2013 (data evaluării judiciare conform art. 26 din Legea nr. 33/1994),

are o valoare de circulație de 32.100 RON, reprezentând 0,85 euro/m.p. (7267 euro).

Instanța de apel și-a

însușit opinia majoritară, în detrimentul opiniei minoritare a expertului V.I. -

expert propus de expropriator, avându-se în vedere că acest expert s-a raportat

exclusiv la contractele de vânzare-cumpărare încheiate în anul 2011 și 2012 și evidențiate

în adresa din 30 iulie 2013 a orașului Medgidia, expertul optând pentru prețul de

tranzacționare de 0,60 euro/m.p. menționat pentru parcela în suprafață de 5.000

m.p. tranzacționată în anul 2012 și fără a se avea în vedere prețul de tranzacționare

pe piața liberă a terenurilor agricole în anul 2013, la data evaluării.

Considerând că evaluarea

realizată în opinia minoritară nu răspunde exigențelor art. 26 din Legea nr. 33/1994

sub aspectul datei la care se realizează evaluarea terenului expropriat, instanța

de apel a înlăturat concluziile expertului V.I. și a stabilit că apelanta este îndreptățită

a fi despăgubită potrivit expertizei judiciare - Supliment nr. 2 - Opinie majoritară

- realizată în apel de experții B.S. și B.M., această despăgubire fiind în cuantum

de 32.100 RON pentru suprafața totală expropriată de 8.549 m.p. teren, determinată

prin metoda comparației directe cu terenuri similare ca poziționare și destinație,

pe baza unor comparabile referitoare la terenuri situate în extravilanul Municipiului

Medgidia, constând în oferte de preț, în condițiile în care piața terenurilor în

anul 2013 în zonă este practic inactivă, cu tranzacții sporadice, deși există o

cerere în ușoară creștere.

Și în jurisprudența Înaltei

Curți de Casație și Justiție s-a reținut că pentru determinarea valorii de piață

a imobilului expropriat atât experții, cât și instanța de judecată trebuie să aibă

în vedere tranzacții, încheiate pe piața imobiliară într-un moment cât mai apropiat

de data expertizării bunului expropriat, iar în lipsa unor asemenea tranzacții pot

fi valorificate și anunțurile de la mica publicitate sau de pe internet.

Au fost apreciate ca fondate

și criticile reclamantei ce vizează neacordarea daunelor solicitate pentru repararea

prejudiciului cauzat prin expropriere, în urma secționării parcelei de teren rămasă

în proprietatea reclamantei.

Prejudiciul impus a fi

acoperit în cazul unei exproprieri pentru ca această sarcină să nu devină excesivă

prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private

ale proprietarului deposedat, se referă la pierderea unor beneficii economice certe

de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi dovedite

prin situații economico-financiare, fiscale concrete, anterioare, sens în care este

și jurisprudența C.E.D.O. Conform expertizei judiciare - Supliment nr. 2 - Opinia

majoritară a experților B.M. și B.S., prejudiciul cauzat prin secționarea parcelei,

a fost apreciat ca fiind determinat de scăderea potențialului economic al parcelei

și de îngreunarea accesului la parcela rămasă neexpropriată.

Întrucât accesul la parcela

de teren rămasă în proprietatea reclamantei se poate face numai prin capătul de

est al parcelei, pe drumul de exploatare D 1004/12 care ocolește cu circa 1,5 km

până în satul V.D., s-a apreciat că această situație este în sine generatoare de

cheltuieli suplimentare la volumul lucrărilor de transport și tehnologie a grâului

de consum (îngrășăminte, sămânță, recoltă).

Au concluzionat experții

că valoarea totală a prejudiciului, cauzat prin expropriere, și raportat la cele

două elemente mai sus menționate este de 4.300 RON.

Constatând că valoarea

prejudiciului suferit de reclamantă prin expropriere intră în componența despăgubirilor

datorate de expropriator pentru terenul expropriat, conform dispozițiilor art. 26

din Legea nr. 33/1994, coroborat cu Legea nr. 255/2010, s-a apreciat că pârâtul

este chemat să suporte și cuantumul acestuia.

Împotriva acestei decizii,

în termen legal a declarat recurs Statul Român prin Departamentul pentru Proiecte

de Infrastructură și Investiții Străine prin Compania Națională de Autostrăzi și

Drumuri Naționale din România SA, prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Constanța.

În motivarea recursului

declarat, recurentul-pârât a formulat următoarele critici de nelegalitate, subsumate

normei art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:

- În mod eronat instanța

de apel a reținut că valoarea despăgubirii acordate trebuie să fie contemporană

momentului transferului dreptului de proprietate, pentru ca, apoi să determine această

valoare în raport de data întocmirii raportului de expertiză judiciară în fața instanței

de judecată.

Recurentul a reamintit

că imobilul în litigiu a fost expropriat în temeiul deciziei de expropriere nr.

1651 din 28 noiembrie 2011, regăsindu-se la anexa ce face parte integrantă din această

decizie, iar sumele aferente despăgubirilor au fost consemnate. Transferul dreptului

de proprietate asupra imobilelor ce au făcut obiectul măsurii exproprierii a operat

de drept la data emiterii deciziei de expropriere, deci la data de 28 noiembrie

2011, decizia producându-și efectele și în situația în care nu se ajunge la o înțelegere

privind valoarea despăgubirii.

Despăgubirea destinată

reclamantei, deși consemnată pe numele acesteia, nu i-a fost și eliberată întrucât

a înțeles să o conteste în instanța, însă expropriatorul nu poate dispune de suma

consemnată, aceasta fiind consecința firească a opțiunii reclamantei de a contesta

hotărârea de stabilire a despăgubirilor. Contestarea hotărârii de stabilire a despăgubirilor,

sub aspectul caracterului just al despăgubirii, cu efectul consemnării acesteia

până la rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești, nu echivalează cu nerespectarea

caracterului prealabil al despăgubirii. Despăgubirea, fiind consemnată, este prealabilă

măsurii de expropriere, iar în privința cuantumului despăgubirii, expropriatul are

la dispoziție calea contestației în justiție, revenindu-i instanței judecătorești

sarcina de a stabili dacă valoarea despăgubirii consemnate este una justă, prin

raportare la dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Or, din moment ce transferul

dreptului de proprietate a operat de drept la data de 28 noliembrie 2011, atunci

valoarea despăgubirii acordate trebuia stabilită la această dată și nu la data efectuării

expertizei la instanța de fond, respectiv septembrie - octombrie 2013, așa cum s-a

menționat în considerentele hotărârii recurate.

Un alt aspect semnalat

a vizat aprecierea instanței de apel în sensul că „se impunea ca instanța de fond

să se raporteze, în vederea stabilirii cuantumului despăgubirii cuvenite reclamantei,

pentru terenul expropriat, la momentul efectuării expertizei, respectiv la data

de septembrie - noiembrie 2013", aceasta în condițiile în care expertiza la

instanța de fond a fost realizată în iunie 2013 și trebuia să aibă în vedere tranzacții

din mai - decembrie 2012, hotărârea instanței de fond fiind pronunțată la data de

13 august 2013, astfel încât, în mod evident, instanța de fond se afla în imposibilitate

de a se raporta în vederea stabilirii despăgubirii la momentul septembrie - noiembrie

2013.

Cât privește cuantumul

despăgubirilor, instanța de apel a criticat eronat instanța de fond sub motivul

că ar fi înlăturat greșit expertiza de evaluare realizată în litigiu pe considerentul

că aceasta nu a avut în vedere contracte de vânzare - cumpărare și și-a însușit

concluziile raportului de evaluare realizat de expropriator în etapa administrativă,

fără a observa că nici în acest raport nu s-au valorificat tranzacții reale.

Recurentul precizează

că despăgubirea acordată potrivit hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 39

din 29 mai 2012 a fost determinată în conformitate cu prevederile Legii nr. 255/2010

și ale H.G. nr. 53/2011 ce conține Normele metodologice de aplicare a Legii nr.

255/2010.

Raportul de evaluare în

etapa administrativă se întocmește avându-se în vedere dispozițiile art. 11

alin. (7) și alin. (8) din Legea nr. 255/2010, pe când raportul de expertiză efectuat

în cursul judecării cauzei se face în temeiul dispozițiilor art. 26 din Legea

nr. 255/2010.

Concluzionând, recurentul

afirmă că evaluarea imobilului expropriat trebuie raportată la momentul iunie 2011,

când a fost întocmit raportul de evaluare care a stat la baza hotărârii de stabilire

a despăgubirii cuvenită reclamantei pentru terenul expropriat, astfel că experții

trebuie să se raporteze și să valorifice informații obținute din tranzacții perfectate

efectiv pe raza localității Medgidia în perioada exproprierii, respectiv iunie 2011,

întrucât numai acestea pot fundamenta calculul despăgubirii datorată în cazul exproprierii

potrivit criteriului stabilit de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

- Instanța de apel a evaluat

despăgubirea cuvenită reclamantei fără a respecta prevederile art. 26 din Legea

nr. 33/1994.

Conform dispozițiilor

art. 26 din Legea nr. 33/1994, text de lege incident și în cazul exproprierilor

inițiate în baza Legii nr. 255/2010, despăgubirea cuvenită persoanei expropriate

are doua componente, respectiv:

- valoarea reală a imobilului,

care este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii acordate, ceea

ce presupune ca aceasta să fie cât mai apropiată de valoarea imobilului expropriat

și

- prejudiciul cauzat proprietarului

prin expropriere, care vizează consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor

certe, previzibile, actuale și viitoare, de care titularul dreptului nu se mai poate

bucura.

Valoarea reală a imobilului

este definită de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 ca fiind prețul cu care

se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză. Acest preț reprezintă valoarea de piață

a imobilului, definită în Standardele internaționale de evaluare IVS 1 ca suma estimată

pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător

decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

În consecință, valoarea

de piață a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanțele pieței

imobiliare și de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului

de proprietate, respectiv afecțiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile

și sarcinile care îi grevează, etc., toate apreciate doar în raport cu momentul

evaluării, iar nu cu unul anterior sau ulterior, favorabil vânzării ori cumpărării

în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea

regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

Valoare de piață a terenului

expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanțele pieței imobiliare și de

elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate,

apreciate doar în raport de momentul evaluării.

Instanța de apel a respins

această obiecțiune a pârâtului pe considerentul că este o chestiune de fond, iar

în cauză s-au efectuat expertize de evaluare atât la momentul exproprierii în față

primei instanțe, respectiv anul 2011, cât și în apel, suplimentul vizând perioada

2013-2014.

Însă prima expertiza realizată

în fața instanței de fond a avut ca dată de referință a evaluării 29 mai 2012, data

emiterii Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 39, suplimentul nr. 1 la raportul

de expertiză a avut ca dată de referință perioada mai - decembrie 2012, iar suplimentul

nr. 2 la raportul de expertiză a avut ca dată de referința anul 2013, și nu anii

2011 și, respectiv 2013 - 2014, așa cum susține instanța de apel la pag.2 din decizia

recurată.

Obiectivul încuviințat

de instanța de apel prin încheierea de ședința din 12 martie 2014, în sensul evaluării

imobilului expropriat în raport de tranzacțiile încheiate în anul 2013, de anunțurile

de la mica publicitate și de grila notarilor publici corespunzătoare anului 2013,

contravine dispozițiilor deciziei civile nr. 5881 din 08 iulie 2011 a Înaltei Curți

de Casație și Justiție, potrivit cu care „la stabilirea cuantumului despăgubirii

trebuie să se țină seama de criteriul „prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele",

criteriu prevăzut de prevederile legale, iar sintagma „prețul cu care se vând, în

mod obișnuit, imobilele" are semnificația de preț plătit efectiv, prețul de

tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare - cumpărare,

el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor

de vânzări din anunțurile de mica publicitate sau de pe internet. Numai în măsura

în care informațiile alese în urma acestor verificări, indicau neîncheierea de contracte

de vânzare - cumpărare cu privire la terenurile din zona, experții pot apela la

alte elemente decât prețul de vânzare în determinarea despăgubirilor aferente exproprierii",

precum și dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Deși în Medgidia exista

cinci birouri notariale (potrivit Listei cu notari publici membri ai Camerei Notarilor

Publici Constanța), instanța de apel nu a emis nici o adresă pentru a comunica relații

cu privire la tranzacții asupra terenurilor din această localitate, după cum nu

a solicitat acest tip de informații nici Primăriei Municipiului Medgidia, așa cum

a solicitat recurentul prin adresa din 30 aprilie 2014, anexată obiecțiunilor formulate

(și la care nu i s-a comunicat un răspuns).

Tot Primăria Municipiului

Medgidia a mai furnizat recurentului astfel de relații și cu privire la tranzacțiile

vizând terenurile agricole situate în extravilanul loc. Medgidia efectuate în anii

2010 - 2012, tranzacții înregistrate fiscal, conform adresei din 30 iulie 2013,

adresă depusă la dosarul instanței de apel împreună cu obiecțiunile formulate la

suplimentul nr. 1 la raportul de expertiză.

Instanța de apel s-a rezumat

să afirme că pentru anul 2013 - data realizării expertizei judiciare la instanța

de fond - părțile nu au produs probe cu privire la valoarea de tranzacționare pe

piața liberă a unor astfel de terenuri, și nici experții nu au identificat astfel

de contracte de vânzare - cumpărare, situație în care au procedat la evaluarea terenului

expropriat, la nivelul anului 2013, în raport cu comparabile de același fel ce au

făcut obiectul unor anunțuri la mica publicitate sau pe internet și față de care

s-au aplicat corecțiile prevăzute de standardele de evaluare în vigoare, la dosar

neexistând însă niciun înscris din care sa reiasă rezultatul negativ primit de experți

ca urmare a demersurilor întreprinse de aceștia în vederea identificării unor astfel

de tranzacții.

Or, suplimentul nr. 2

la raportul de expertiza tehnică judiciară imobiliară întocmit și însușit de doi

dintre experți (B.S., expert numit de instanța, și B.M. expert nominalizat de reclamantă),

realizează evaluarea în raport doar de oferte din anul 2013 identificate pe internet,

care, în plus, se referă și la terenuri din raza teritorială a altor localități

decât cea a terenului expropriat (comparabila 1 - oferta nr. 3, este un teren situat

în extravilanul loc. V.D., în suprafața de 25.000 m.p., cu destinația „posibil zonă

industrială parc), iar celelalte două comparabile nu pot fi localizate ca fiind

situate în Medgidia, aspect ce reiese din localizarea făcută de experți la pct.

4 din Grila, respectiv: „extravilan la DJ Medgidia - Constanța" și „extravilan

Valea Dacilor la CF Medgidia - Negru Vodă".

Experții au pornit greșit

evaluarea de la premisa ca terenul ar avea destinația de „extravilan arabil cu potențial

construibil fermă agricolă", deși reclamanta nu a depus niciun document justificativ

în acest sens, iar destinația acestuia este de teren agricol extravilan, fapt ce

a condus la o supraevaluare a terenului expropriat, iar comparabilele utilizate

prezintă caracteristici net superioare imobilului expropriat, în ceea ce privește

suprafața (comparabila 3 -5 ha), utilitățile (comparabila 2 - teren irigabil), motiv

pentru care nu puteau fi avute în vedere de experți în momentul evaluării.

Coeficienții de corecție

aplicați nu au nici o explicație și nu se justifică în niciun fel care au fost criteriile

care au determinat experții să le utilizeze.

Experții nu au făcut nicio

dovadă în legătură cu demersurile în vederea obținerii de informații cu privire

la tranzacții efectuate în zona, mulțumindu-se să se raporteze doar la trei oferte

de pe internet și să selecteze ca substituit comparabila 1 care vizează o tranzacție

din localitatea Valea Dacilor, astfel că, în cadrul metodei comparației directe,

cei doi experți au utilizat comparabile care nu răspund exigentelor impuse de

art. 26 din Legea nr. 33/1994, ajungând la o valoare exorbitantă a terenului în

litigiu, respectiv la suma de 32.100 RON. Instanța de apel a respins obiecțiunea

relativă la folosirea de comparabile din alte unități administrativ-teritoriale

doar pe considerentul că expertul a precizat că a cules date cu privire la terenuri

din extravilanul localității Medgidia.

Aparenta inactivitate

a pieței imobiliare în zonă la data efectuării expertizei, ce rezultă din adresa

B.N.P. C.P. nu exclude existența unor tranzacții, atât experții, cât și instanța

având obligația de a face verificări la notariatele din Medgidia și la Primăria

Mun. Medgidia, mai ales că pârâtul efectuase demersuri, dar nu primise încă un răspuns,

iar Primăria a mai oferit astfel de relații și cu privire la tranzacțiile din anii

2010 - 2012, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate

în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.

Numai în măsura în care

informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte

de vânzare - cumpărare cu privire la terenurile din zonă, experții puteau apela

la alte comparabile decât prețul de vânzare în determinarea despăgubirii aferente

exproprierii. Or, în absența unor atare dovezi atașate suplimentului nr. 2 la raportul

de expertiză, nu se putea accepta evaluarea pe baza ofertelor de vânzare publicate

pe internet.

Soluția adoptată încalcă

dispozițiile imperative în materia exproprierii, respectiv art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994 referitoare la data la care trebuie stabilite despăgubirile și

modalitatea de calcul a despăgubirilor, care fac trimitere la "prețurile obișnuite

de tranzacționare", operațiune pentru îndeplinirea căreia trebuie avute în

vedere mai multe prețuri cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel

din unitatea administrativ - teritorială.

Recurentul a susținut

că, în realitate, piața imobiliară din zonă nu a fost inactivă, așa cum se dorește

să pară, fapt dovedit cu adresa din 13 mai 2014 emisă de Primăria Municipiului Medgidia,

primită și înregistrată la sediul D.R.D.P. Constanța sub nr. 22583 din 21 mai 2014,

în care sunt evidențiate tranzacțiile, înregistrate fiscal, cu privire la terenurile

agricole situate în extravilanul acestei localități efectuate în anii 2013 - 2014

- Nelegal a fost determinat

de către aceiași experți și prejudiciul cauzat reclamantei, aspect semnalat instanței

de apel, experții folosind o redevență medie de 150 euro/ha/an și o rată de capitalizare

optenabilă fără să detalieze în niciun fel valorile utilizate și de unde sunt preluate,

astfel că ajung la o valoare a terenului neexpropriat după secționare de 0,20 euro/m.p.

și la o valoare totală de 290 euro.

Pentru determinarea valorii

totale a suprafeței neexpropriate folosește valoarea de 0,85 euro/m.p. obținută

prim metoda comparației directe, rezultând o valoare totală de 1233 euro.

Făcând o diferență între

cele două valori obțin suma de 943 euro, adică 4.200 RON, ca fiind prejudiciul cauzat

prin secționarea, fără a preciza unde este reglementată această metodă de determinare.

De asemenea, experții

au calculat și un prejudiciu cauzat de îngreunarea accesului la parcela rămasă neexpropriată,

având în vedere volumul lucrărilor de transport și de tehnologi a grâului pornind

de la producție de 3.500 kg de grâu/ha și de 1.200 kg paie/ha, deși reclamanta nu

a depus niciun document care să ateste ca terenul era cultivat cu grâu.

Experții au luat în calcul

și un tarif de transport de 2,10 RON/t/km fără să justifice în niciun fel modul

în care a fost stabilit acest tarif și să prezinte documente justificative în acest

sens, rezultând astfel un prejudiciu de 4.300 RON.

Recurentul a atașat recursului

său copii certificate ale deciziei de expropriere nr. 1615 din 28 noiembrie 2011

și anexei la aceasta, extrasul de cont din 26 septembrie 2011, adresa din 30 iulie

2013 emisă de Primăria Municipiului Medgidia, adresa C.N.A.D.N.R. SA - D.R.D.P.

Constanta din 30 aprilie 2014, adresa din 13 mai 2014 emisă de Primăria Municipiului

Medgidia.

Recurentul a solicitat

și judecarea cauzei în lipsă,conform dispozițiilor art. 242 alin. (2) C. proc.

civ.

Intimata-reclamantă a

depus la dosar concluzii scrise, iar în recurs nu au fost administrate probe suplimentare.

Analizând criticile de

recurs formulate, Înalta Curte apreciază că recursul declarat este fondat, în limitele

ce se vor arăta în cele ce urmează.

Deși a reținut în mod

corect aplicabilitatea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 la cazul dedus

judecății, ca urmare a normei de trimitere regăsită în cuprinsul Legii nr. 255/2010

- art. 22 alin. (3) - sub imperiul căreia a avut loc exproprierea terenului proprietatea

reclamantei, instanța de apel nu a luat toate măsurile legale, care intrau în atribuțiile

sale, pentru a face ca norma legală în cauză să fie respectată și să se și aplice

în mod concret în speță.

Astfel, în ceea ce privește

momentul în raport de care trebuie stabilită valoarea imobilului expropriat, instanța

de apel a reținut corect că acesta trebuie raportat la data realizării expertizei

judiciare de evaluare a bunului, iar nu la data evaluării realizată de expropriator

în procedura administrativă. În acest sens sunt chiar dispozițiile art. 26

alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cu care „la calcularea cuantumului despăgubirilor,

experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit,

imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii

raportului de expertiză”.

Așadar, sunt considerate

nefondate acele critici ale recurentului-pârât prin care acesta a susținut că evaluarea

imobilului expropriat trebuie raportată la momentul iunie 2011, când a fost întocmit

raportul de evaluare care a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirii cuvenită

reclamantei pentru terenul expropriat.

Cu toate acestea, instanța

de recurs găsește îndreptățite criticile recurentului-pârât care a evidențiat modul

contradictoriu în care instanța de apel a înțeles să facă aplicarea dispozițiilor

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 în partea privitoare la momentul de referință

al evaluării.

Aceasta întrucât, deși

prin hotărârea pronunțată a evocat corect regula din textul art. 26 alin. (2) din

Legea nr. 33/1994, se constată că la trasarea obiectivelor suplimentului de expertiză

ordonat în apel, instanța de apel nu a făcut aplicare acestei dispoziții legale,

stabilind în sarcina comisiei de experți obligația realizării evaluării despăgubirilor

cuvenite reclamantei în raport de tranzacții reale contemporane cu data evaluării

bunului, respectiv mai - decembrie 2012, (potrivit încheierii de ședință din 4 decembrie

2013) deși evaluarea judiciară avea să aibă loc la finele anului 2013 și începutul

anului 2014 (suplimentul expertizei din apel purtând data de 03 martie 2014).

Ulterior, la 12

martie 2014, instanța de apel a trasat un nou obiectiv comisiei de experți, respectiv

determinarea valorii de circulație a imobilului în litigiu în raport de momentul

efectuării primei expertize, respectiv anul 2013, urmând ca evaluarea să aibă loc

în raport de tranzacții încheiate în anul 2013, de anunțurile de la mica publicitate

și de grila notarilor publici corespunzătoare anului 2013.

Acest al doilea supliment

al expertizei din apel a fost cel care a fundamentat și soluția instanței de apel

care a reproșat, printre altele, primei instanțe de judecată faptul de a nu se fi

raportat, în vederea stabilirii cuantumului despăgubirii cuvenite reclamantei, la

momentul efectuării expertizei, respectiv la data septembrie - noiembrie 2013, aceasta

în condițiile în care data expertizei depusă în fața tribunalului este 11 iunie

2013.

Reținând - în aplicarea

art. 306 alin. (3) C. proc. civ. - incidența dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc.

civ. în legătură cu modalitatea în care instanța de apel a determinat momentul în

raport de care trebuie stabilită valoarea imobilului expropriat, Înalta Curte apreciază

că aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 sub

acest aspect presupune ca evaluarea să se raporteze chiar la perioada proximă a

întocmirii raportului de expertiză, așadar cu excluderea momentului evaluării imobilului

expropriat în faza administrativă ori a momentului evaluării judiciare realizate

în alte etape procesuale precedente ale litigiului.

Din acest punct de vedere,

în mod nejustificat instanța de apel a pretins ca evaluarea judiciară a imobilului

să se raporteze la data expertizei întocmite în primă instanță, în condițiile în

care aceasta a pretins că face aplicare dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 10/2001 (care nu utilizează un atare criteriu temporal).

Soluția instanței de apel

este nelegală și întrucât este fundamentată pe o evaluare ce nu respectă dispozițiile

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prin aceea că, în determinarea cuantumului

despăgubirii sub pretextul unei piețe imobiliare inactive și a nefurnizării de tranzacții

de către părți, comisia de experți (opinia majoritară) a utilizat exclusiv comparabile

constând în oferte din publicitatea imobiliară și de pe internet, iar nu tranzacții

concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat,

situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, așa cum impuneau exigențele

acestei norme legale.

Înalta Curte apreciază

deplin întemeiate criticile recurentului subsumate celui de-al doilea motiv de recurs,

prin care acesta a reclamat, practic, o evidentă lipsă de rol activ a instanței

de apel care, pe parcursul cercetării judecătorești s-a rezumat să indice părților

autoritățile cărora urmau să se adreseze pentru a procura elemente comparabile necesare

întocmirii expertizei și să pretindă tot părților litigante punerea la dispoziția

experților de astfel de înscrisuri, deși prin caracterul lor privat și confidențial

era evidentă imposibilitatea procurării lor altfel decât prin mijlocirea instanței

de judecată.

Aceasta pentru ca, în

final, instanța de apel să valideze o expertiză a cărei realizare pe baza altor

criterii decât cele regăsite în norma art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 a

îngăduit-o încă dintru început - întrucât prin încheierea din 12 martie 2014 a dispus

ca evaluarea imobilului din cel de-al doilea supliment al expertizei din apel să

aibă loc în raport de tranzacțiile încheiate în anul 2013, de anunțurile de la mica

publicitate și de grila notarilor publici și a cărei realizare pe bază de oferte

de vânzări de terenuri a justificat-o prin lipsa unor tranzacții reale în anul 2013,

deși comisia de experți menționa doar că „Părțile nu au pus la dispoziția experților

tranzacții din anul 2013”.

De asemenea, instanța

de apel a justificat corectitudinea utilizării unor comparabile învecinate (și nu

doar a celor ce prezintă caracteristici similare ale imobilului expropriat) tot

pe o pretinsă piață inactivă în zonă, deși nu a întreprins niciun demers util pentru

verificare acestui aspect și, în condițiile în care, o atare situație a fost infirmată

prin probatoriile furnizate de către recurentul-pârât instanței de recurs, constând

în adresa Primăriei Medgidia nr. 7165 din 13 mai 2014 care evidențiază existența

de tranzacții imobiliare cu privire la terenuri extravilane situate în raza acestei

localități în perioada 01 ianuarie 2013 - 2014, înregistrate fiscal.

În virtutea obligațiilor

legale care îi incumbau, conform art. 129 alin. (5) C. proc. civ., revenea instanței

de apel sarcina de a se preocupa deplin pentru a asigura condițiile aplicării dispozițiilor

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prin efectuarea de adrese către instituțiile

deținătoare de înscrisuri comparabile (tranzacții), cum ar fi

Oficiul de Cadastru și

Publicitate Imobiliară, Primărie, Direcția de Taxe și Impozite Locale (în măsura

în care aceste entități au o existență autonomă), urmând ca pe baza informațiilor

primite privind tranzacțiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând

în considerare prețurile din aceste tranzacții.

Numai în măsura în care

informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte

de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din aceeași unitate administrativ-teritorială,

instanța putea dispune efectuarea expertizei în raport de alte comparabile, cum

ar fi ofertele de preț.

În lipsa verificării de

către instanță a existenței sau nu a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru

imobile de același fel, în mod greșit, aceasta și-a însușit valoarea stabilită prin

suplimentul de expertiză efectuat în apel, pentru terenul în litigiu, în afara criteriului

menționat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, decizia atacată fiind, astfel,

pronunțată cu încălcarea textului de lege menționat.

Prin urmare, constatând

că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26

alin. (2) și (4) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor

cuvenite reclamantei, în baza art. 312 alin. (1)-(3) cu referire la art. 304

pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul și va casa decizia recurată,

cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, în vederea refacerii

probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispozițiilor

art. 26 alin. (2) și (4) din Legea nr. 33/1994.

Astfel, urmează ca instanța

de apel să dispună efectuarea expertizei, de către comisia de experți constituită

în condițiile art. 25 din aceeași lege, urmând ca experții să stabilească despăgubirile

cuvenite reclamantei în raport de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului

de expertiză”, preț rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, iar nu

simple oferte de vânzare.

În vederea identificării

unor atare comparabile, instanța are obligația de a manifesta rol activ prin efectuarea

de adrese către instituțiile care dețin astfel de informații, dintre cele mai sus

amintite, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate

în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.

Cu ocazia rejudecării,

se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat și,

în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize,

care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantei, în conformitate

cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi Curtea

de apel să se pronunțe asupra legalității sentinței de fond sub aspectul cuantumului

despăgubirilor acordate părții supuse măsurii exproprierii.

De asemenea, se vor determina,

cu ocazia noii evaluări, și eventualele prejudicii suferite de reclamantă în urma

exproprierii, urmând a fi avute în vedere acele prejudicii care decurg în mod direct

din această măsură, în raport de situația și destinația concretă a bunului imobil,

iar nu în raport de eventuale ori potențiale destinații ce s-ar fi putut da bunului

imobil, care însă nu au avut până la data exproprierii o aplicare concretă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat

de pârâtul Statul Român prin Departamentul pentru Proiecte de Infrastructură și

Investiții Străine prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din

România SA prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Constanța împotriva deciziei

nr. 54/C din 11 iunie 2014 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă.

Casează decizia atacată

și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 12 noiembrie 2014.