ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3104/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța sub nr. 13224/118/2012, reclamanta B.I.V. a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să stabilească, în conformitate cu dispozițiile art. 22 și 23 din Legea nr. 255/2010, coroborat cu art. 481 C. civ. o dreaptă și prealabilă despăgubire pentru imobilul - teren, situat în localitatea M., județul Constanța, indicator cadastral C1 cu suprafața de 8549 m.p. categoria de folosință arabil extravilan, imobil ce a făcut obiectul unei măsuri de expropriere pentru realizarea obiectivului de utilitate publică - Autostrada București - Constanța, tronsonul 6, Cernavodă - Constanța, și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că în luna septembrie 2011 a fost notificată asupra intenției de expropriere a terenului deținut, afectat de realizarea lucrării de utilitate publică „Autostrada București-Constanța, tronsonul 6, Cernavodă-Constanța” și apoi invitată pentru depunerea documentelor care atestă dreptul de proprietate al terenului afectat, în vederea stabilirii unei juste despăgubiri.

La 26 octombrie 2012 a primit hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 29 mai 2012 emisă de C.N.A.D.N.R.-Comisia de verificare a dreptului de proprietate de la nivelul localității Medgidia, prin care i s-a stabilit o despăgubire în sumă de 4.188 RON, pe care o contestă deoarece nu reprezintă o justă despăgubire . Prin sentința civilă nr. 3139 din 13 august 2013, Tribunalul Constanța a respins acțiunea reclamantei ca nefondată, reținând, în esență, că despăgubirea în valoare de 4.188 RON acordată reclamantei în temeiul hotărârii nr. 39 din 29 mai 2012 emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate Medgidia, județul Constanța, pentru suprafața de teren de 8.549 m.p.

din parcela - categoria de folosință arabil extravilan, dezmembrată din terenul înscris în CF nr. AA, având număr cadastral C1, înscris în CF nr. BB, corespunde valorii de circulație a terenurilor cu aceeași categorie de folosință, valorificate pe piața liberă din Medgidia, situație în care nu se impune majorarea acestei despăgubiri oferită de expropriator. Instanța a înlăturat expertiza judiciară - opinia majoritară a experților C.S. și B.M. care a concluzionat că valoarea de circulație a terenului expropriat, stabilită prin metoda comparației directe, este de 36.900 RON (8.293 euro, adică 0,97 euro/m.p.) motivat de faptul că această concluzie s-a bazat exclusiv pe analiza unor oferte imobiliare din publicații locale, ori de pe internet și care nu au fost contemporane cu momentul exproprierii, ci ulterioare anului 2012 când a avut loc exproprierea.

În opinia minoritară expertul V.I.

s-a raportat la contracte de vânzare-cumpărare încheiate în perioada 2009 - 2010, tranzacții pe care, de asemenea, instanța de fond nu le-a putut valorifica întrucât erau încheiate într-o perioadă anterioară exproprierii și nu erau relevante pentru stabilirea valorii terenului expropriat în anul 2012. Statuând că expertiza judiciară nu este concludentă, instanța de fond a înlăturat-o, apreciind că expropriatorul a făcut o evaluare corectă a despăgubirii acordate expropriatului, în raport de prețul de piață practicat în unitatea administrativ - teritorială - localitatea Medgidia, pentru terenuri cu categorie de folosință - agricol extravilan la momentul exproprierii - mai 2012. În ceea ce privește prejudiciul cauzat reclamantei prin expropriere, evaluat în opinia majoritară la 5.000 RON, Tribunalul Constanța a reținut că pretențiile de această natură, privite la pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert în măsura în care pot fi implicate în calcul mai multe variabile.

Instanța a înlăturat concluziile expertizei judiciare, sub acest aspect, reținând că expertiza a avut ca punct de pornire o valoare a terenului mult mai mare, care nu poate fi reținută în cauză; volumul lucrărilor de transport și de tehnologie a grâului de consum a fost stabilit în condițiile în care niciuna dintre părți nu a susținut că terenul a fost cultivat cu grâu și nu rezultă nici de unde au stabilit experții un preț de transport cu autocamion de 2,10 RON/t/km. Apelul declarat de reclamanta B.V.

împotriva acestei sentințe a fost admis prin decizia civilă nr. 54 din 11 iunie 2014 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, care a schimbat în parte hotărârea primei instanțe, în sensul că a admis contestația, a anulat în parte hotărârea atacată, cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate, și a obligat să plătească reclamantei despăgubiri în valoare totală de 36.400 RON, din care 32.100 RON valoarea terenului expropriat și 4.300 RON prejudiciu cauzat prin secționarea parcelei. A fost menținut restul dispozițiilor sentinței, iar intimatul a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 2400 RON, către apelantă.

Pentru a decide în acest sens, s-a reținut că, la solicitarea apelantei, a fost administrat un supliment la raportul de expertiză, realizat de aceeași comisie de experți desemnată și în primă instanță, supliment ce a avut ca obiective stabilirea valorii de circulație a terenului expropriat și, respectiv, a prejudiciului cauzat prin expropriere la data promovării acțiunii reclamantei în justiție (anul 2012) și, respectiv, la data realizării raportului de expertiză judiciară (anul 2013). Pentru anul 2013 - data realizării expertizei judiciare la instanța de fond - părțile nu au produs probe cu privire la valoarea de tranzacționare pe piața liberă a unor astfel de terenuri, și nici experții nu au identificat astfel de contracte de vânzare-cumpărare, situație în care au procedat la evaluarea terenului expropriat la nivelul anului 2013, în raport cu comparabile de același fel ce au făcut obiectul unor anunțuri la mica publicitate sau pe internet și față de care s-au aplicat corecțiile prevăzute de Standardele de evaluare în vigoare.

Pe baza probatoriului nou administrat în apel, Curtea de apel a stabilit că apelul este fondat. Evocând conținutul art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1999, text legal aplicabil în speță având în vedere norma de trimitere din Legea nr. 255/2010, s-a reținut că despăgubirea cuvenită persoanei expropriate este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului și/sau unor terți, prin măsura exproprierii. Referitor la momentul la care se stabilește valoarea imobilului expropriat, atât în practica Înaltei Curți de Casație și Justiție, cât și în jurisprudența Curții Constituționale s-a statuat că acesta este determinat de data la care se realizează expertiza judiciară de evaluare a bunului, conform dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în fața instanței de judecată, iar nu data evaluării bunului în procedura administrativă, când expropriatorul realizează o evaluare a tuturor imobilelor supuse exproprierii.

S-a mai reținut și că instanța nu poate stabili, fără a prejudicia părțile, o altă valoare a despăgubirilor decât cea rezultată în urma raportului de expertiză efectuat în cursul judecății cauzei și nici nu poate avea în vedere un alt cuantum al despăgubirilor, stabilit în etapa administrativă a procedurii de expropriere, pe care părțile însele nu l-au acceptat la acel moment. S-a spus că și în prezenta cauză se impunea ca instanța de fond să se raporteze, în vederea stabilirii cuantumului despăgubirii cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, la momentul efectuării expertizei, respectiv la data de septembrie-noiembrie 2013. Prin expertiza judiciară efectuată în apel - în opinia majoritară a experților B.S.

și B.M., s-a reținut că valoarea de piață a terenului expropriat, la data efectuării expertizei este de 0,85 euro/m.p., valoarea despăgubirii pentru întreaga suprafață de teren expropriată, de 8.549 m.p., fiind de 32.100 RON.

Experții judiciari, în unanimitate au stabilit că cele trei contracte de vânzare-cumpărare invocate de apelanta reclamantă și depuse la dosar ca și comparabile în raport cu care să se evalueze terenul expropriat, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. AA din 27 martie 2012, contractul de vânzare-cumpărare nr. BB din 27 martie 2012 și contractul de vânzare-cumpărare din 28 februarie 2011 nu pot fi valorificate întrucât prețurile din contracte sunt exagerat de mari, experții opinând că aceste operațiuni de vânzare-cumpărare, „chiar în ipoteza unor posibile utilizări alternative, exprimând motivații speciale pentru achiziționarea acestora, care conduc la un alt tip de valoare (valoare specială - conform Standarde) nu pot constitui comparabile”.

Au mai arătat experții că aceste terenuri nu pot fi utilizate în cadrul expertizei ca și comparabile întrucât suprafețele tranzacționate sunt foarte mici (1016 m.p., 1238 m.p. și 321 m.p.), iar din cuprinsul contractelor, sub aspectul vecinătăților, s-a constatat că aceste terenuri au rezultat din dezmembrarea unor parcele agricole, din care unele nici nu au acces la drumul de exploatare, prețul de tranzacționare fiind exagerat de mare pentru caracteristicile acestor terenuri. Prețurile acestor contracte nu reflectă valoarea reală a unor terenuri agricole în România, nici chiar de cea mai bună calitate, sau cu un potențial superior agricol, ci mai degrabă pot fi comparație cu prețurile unor terenuri construibile în zone intravilane din Medgidia, mediul urban cel mai apropiat acestor terenuri.

În plus, instanța de apel a remarcat că respectivele contracte sunt anterioare anului 2013, dată la care se impune a fi stabilită valoarea terenului expropriat, întrucât aceasta este data la care s-a realizat evaluarea judiciară a terenului expropriat, soluție în concordanță cu jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție și a Curții Constituționale. Pentru aceleași considerente s-a înlăturat din grila de comparație și contractul de vânzare-cumpărare din 28 februarie 2011 prin care persoane fizice au vândut către L.C. SA o suprafață de 3,5 ha de teren situată în extravilanul localității Medgidia, tranzacția fiind realizată cu doi ani înainte de data stabilită ca fiind cea a evaluării terenului din prezentul litigiu.

Pentru anul 2013, în lipsa unor tranzacții reale, experții judiciari - în opinie majoritară - Supliment 2 la raportul de expertiză s-au raportat la oferte de vânzări de terenuri publicate pe internet cu privire la terenuri cu destinație agricolă, poziționate în extravilanul localității Medgidia și având caracteristici similare cu terenul expropriat, dintr-un număr de șase oferte, cei doi experți optând pentru trei comparabile situate în extravilanul localității Medgidia constând în oferte publicate în perioada aprilie 2013 - octombrie 2013, potrivit cărora prețul de vânzare varia între 2.900 și 3.400 euro/ha.

Procedând la evaluarea terenului expropriat prin metoda comparației directe în raport de ofertele din zonă prin aplicarea coeficienților de corecție reglementați de Standardele de evaluare, expertiza - Supliment nr. 2, în opinia majoritară, a opinat că terenul expropriat, la nivelul anului 2013 (data evaluării judiciare conform art. 26 din Legea nr. 33/1994), are o valoare de circulație de 32.100 RON, reprezentând 0,85 euro/m.p. (7267 euro). Instanța de apel și-a însușit opinia majoritară, în detrimentul opiniei minoritare a expertului V.I. - expert propus de expropriator, avându-se în vedere că acest expert s-a raportat exclusiv la contractele de vânzare-cumpărare încheiate în anul 2011 și 2012 și evidențiate în adresa din 30 iulie 2013 a orașului Medgidia, expertul optând pentru prețul de tranzacționare de 0,60 euro/m.p.

menționat pentru parcela în suprafață de 5.000 m.p. tranzacționată în anul 2012 și fără a se avea în vedere prețul de tranzacționare pe piața liberă a terenurilor agricole în anul 2013, la data evaluării. Considerând că evaluarea realizată în opinia minoritară nu răspunde exigențelor art. 26 din Legea nr. 33/1994 sub aspectul datei la care se realizează evaluarea terenului expropriat, instanța de apel a înlăturat concluziile expertului V.I. și a stabilit că apelanta este îndreptățită a fi despăgubită potrivit expertizei judiciare - Supliment nr. 2 - Opinie majoritară - realizată în apel de experții B.S. și B.M., această despăgubire fiind în cuantum de 32.100 RON pentru suprafața totală expropriată de 8.549 m.p.

teren, determinată prin metoda comparației directe cu terenuri similare ca poziționare și destinație, pe baza unor comparabile referitoare la terenuri situate în extravilanul Municipiului Medgidia, constând în oferte de preț, în condițiile în care piața terenurilor în anul 2013 în zonă este practic inactivă, cu tranzacții sporadice, deși există o cerere în ușoară creștere. Și în jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a reținut că pentru determinarea valorii de piață a imobilului expropriat atât experții, cât și instanța de judecată trebuie să aibă în vedere tranzacții, încheiate pe piața imobiliară într-un moment cât mai apropiat de data expertizării bunului expropriat, iar în lipsa unor asemenea tranzacții pot fi valorificate și anunțurile de la mica publicitate sau de pe internet.

Au fost apreciate ca fondate și criticile reclamantei ce vizează neacordarea daunelor solicitate pentru repararea prejudiciului cauzat prin expropriere, în urma secționării parcelei de teren rămasă în proprietatea reclamantei. Prejudiciul impus a fi acoperit în cazul unei exproprieri pentru ca această sarcină să nu devină excesivă prin lipsa echilibrului între interesele generale ale comunității și cele private ale proprietarului deposedat, se referă la pierderea unor beneficii economice certe de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații economico-financiare, fiscale concrete, anterioare, sens în care este și jurisprudența C.E.D.O. Conform expertizei judiciare - Supliment nr. 2 - Opinia majoritară a experților B.M.

și B.S., prejudiciul cauzat prin secționarea parcelei, a fost apreciat ca fiind determinat de scăderea potențialului economic al parcelei și de îngreunarea accesului la parcela rămasă neexpropriată. Întrucât accesul la parcela de teren rămasă în proprietatea reclamantei se poate face numai prin capătul de est al parcelei, pe drumul de exploatare D 1004/12 care ocolește cu circa 1,5 km până în satul V.D., s-a apreciat că această situație este în sine generatoare de cheltuieli suplimentare la volumul lucrărilor de transport și tehnologie a grâului de consum (îngrășăminte, sămânță, recoltă). Au concluzionat experții că valoarea totală a prejudiciului, cauzat prin expropriere, și raportat la cele două elemente mai sus menționate este de 4.300 RON.

Constatând că valoarea prejudiciului suferit de reclamantă prin expropriere intră în componența despăgubirilor datorate de expropriator pentru terenul expropriat, conform dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, coroborat cu Legea nr. 255/2010, s-a apreciat că pârâtul este chemat să suporte și cuantumul acestuia. Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs Statul Român prin Departamentul pentru Proiecte de Infrastructură și Investiții Străine prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Constanța. În motivarea recursului declarat, recurentul-pârât a formulat următoarele critici de nelegalitate, subsumate normei art. 304 pct. 9 C. proc.

civ.: - În mod eronat instanța de apel a reținut că valoarea despăgubirii acordate trebuie să fie contemporană momentului transferului dreptului de proprietate, pentru ca, apoi să determine această valoare în raport de data întocmirii raportului de expertiză judiciară în fața instanței de judecată. Recurentul a reamintit că imobilul în litigiu a fost expropriat în temeiul deciziei de expropriere nr. 1651 din 28 noiembrie 2011, regăsindu-se la anexa ce face parte integrantă din această decizie, iar sumele aferente despăgubirilor au fost consemnate. Transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor ce au făcut obiectul măsurii exproprierii a operat de drept la data emiterii deciziei de expropriere, deci la data de 28 noiembrie 2011, decizia producându-și efectele și în situația în care nu se ajunge la o înțelegere privind valoarea despăgubirii.

Despăgubirea destinată reclamantei, deși consemnată pe numele acesteia, nu i-a fost și eliberată întrucât a înțeles să o conteste în instanța, însă expropriatorul nu poate dispune de suma consemnată, aceasta fiind consecința firească a opțiunii reclamantei de a contesta hotărârea de stabilire a despăgubirilor. Contestarea hotărârii de stabilire a despăgubirilor, sub aspectul caracterului just al despăgubirii, cu efectul consemnării acesteia până la rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești, nu echivalează cu nerespectarea caracterului prealabil al despăgubirii. Despăgubirea, fiind consemnată, este prealabilă măsurii de expropriere, iar în privința cuantumului despăgubirii, expropriatul are la dispoziție calea contestației în justiție, revenindu-i instanței judecătorești sarcina de a stabili dacă valoarea despăgubirii consemnate este una justă, prin raportare la dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Or, din moment ce transferul dreptului de proprietate a operat de drept la data de 28 noliembrie 2011, atunci valoarea despăgubirii acordate trebuia stabilită la această dată și nu la data efectuării expertizei la instanța de fond, respectiv septembrie - octombrie 2013, așa cum s-a menționat în considerentele hotărârii recurate.

Un alt aspect semnalat a vizat aprecierea instanței de apel în sensul că „se impunea ca instanța de fond să se raporteze, în vederea stabilirii cuantumului despăgubirii cuvenite reclamantei, pentru terenul expropriat, la momentul efectuării expertizei, respectiv la data de septembrie - noiembrie 2013", aceasta în condițiile în care expertiza la instanța de fond a fost realizată în iunie 2013 și trebuia să aibă în vedere tranzacții din mai - decembrie 2012, hotărârea instanței de fond fiind pronunțată la data de 13 august 2013, astfel încât, în mod evident, instanța de fond se afla în imposibilitate de a se raporta în vederea stabilirii despăgubirii la momentul septembrie - noiembrie 2013. Cât privește cuantumul despăgubirilor, instanța de apel a criticat eronat instanța de fond sub motivul că ar fi înlăturat greșit expertiza de evaluare realizată în litigiu pe considerentul că aceasta nu a avut în vedere contracte de vânzare - cumpărare și și-a însușit concluziile raportului de evaluare realizat de expropriator în etapa administrativă, fără a observa că nici în acest raport nu s-au valorificat tranzacții reale.

Recurentul precizează că despăgubirea acordată potrivit hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 39 din 29 mai 2012 a fost determinată în conformitate cu prevederile Legii nr. 255/2010 și ale H.G. nr. 53/2011 ce conține Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010. Raportul de evaluare în etapa administrativă se întocmește avându-se în vedere dispozițiile art. 11 alin. (7) și alin. (8) din Legea nr. 255/2010, pe când raportul de expertiză efectuat în cursul judecării cauzei se face în temeiul dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 255/2010.

Concluzionând, recurentul afirmă că evaluarea imobilului expropriat trebuie raportată la momentul iunie 2011, când a fost întocmit raportul de evaluare care a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirii cuvenită reclamantei pentru terenul expropriat, astfel că experții trebuie să se raporteze și să valorifice informații obținute din tranzacții perfectate efectiv pe raza localității Medgidia în perioada exproprierii, respectiv iunie 2011, întrucât numai acestea pot fundamenta calculul despăgubirii datorată în cazul exproprierii potrivit criteriului stabilit de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. - Instanța de apel a evaluat despăgubirea cuvenită reclamantei fără a respecta prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Conform dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, text de lege incident și în cazul exproprierilor inițiate în baza Legii nr. 255/2010, despăgubirea cuvenită persoanei expropriate are doua componente, respectiv: - valoarea reală a imobilului, care este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii acordate, ceea ce presupune ca aceasta să fie cât mai apropiată de valoarea imobilului expropriat și - prejudiciul cauzat proprietarului prin expropriere, care vizează consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale și viitoare, de care titularul dreptului nu se mai poate bucura. Valoarea reală a imobilului este definită de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Acest preț reprezintă valoarea de piață a imobilului, definită în Standardele internaționale de evaluare IVS 1 ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv. În consecință, valoarea de piață a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanțele pieței imobiliare și de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate, respectiv afecțiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îi grevează, etc., toate apreciate doar în raport cu momentul evaluării, iar nu cu unul anterior sau ulterior, favorabil vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

Valoare de piață a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanțele pieței imobiliare și de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate, apreciate doar în raport de momentul evaluării. Instanța de apel a respins această obiecțiune a pârâtului pe considerentul că este o chestiune de fond, iar în cauză s-au efectuat expertize de evaluare atât la momentul exproprierii în față primei instanțe, respectiv anul 2011, cât și în apel, suplimentul vizând perioada 2013-2014.

Însă prima expertiza realizată în fața instanței de fond a avut ca dată de referință a evaluării 29 mai 2012, data emiterii Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 39, suplimentul nr. 1 la raportul de expertiză a avut ca dată de referință perioada mai - decembrie 2012, iar suplimentul nr. 2 la raportul de expertiză a avut ca dată de referința anul 2013, și nu anii 2011 și, respectiv 2013 - 2014, așa cum susține instanța de apel la pag.2 din decizia recurată.

Obiectivul încuviințat de instanța de apel prin încheierea de ședința din 12 martie 2014, în sensul evaluării imobilului expropriat în raport de tranzacțiile încheiate în anul 2013, de anunțurile de la mica publicitate și de grila notarilor publici corespunzătoare anului 2013, contravine dispozițiilor deciziei civile nr. 5881 din 08 iulie 2011 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, potrivit cu care „la stabilirea cuantumului despăgubirii trebuie să se țină seama de criteriul „prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele", criteriu prevăzut de prevederile legale, iar sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de preț plătit efectiv, prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare - cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mica publicitate sau de pe internet.

Numai în măsura în care informațiile alese în urma acestor verificări, indicau neîncheierea de contracte de vânzare - cumpărare cu privire la terenurile din zona, experții pot apela la alte elemente decât prețul de vânzare în determinarea despăgubirilor aferente exproprierii", precum și dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Deși în Medgidia exista cinci birouri notariale (potrivit Listei cu notari publici membri ai Camerei Notarilor Publici Constanța), instanța de apel nu a emis nici o adresă pentru a comunica relații cu privire la tranzacții asupra terenurilor din această localitate, după cum nu a solicitat acest tip de informații nici Primăriei Municipiului Medgidia, așa cum a solicitat recurentul prin adresa din 30 aprilie 2014, anexată obiecțiunilor formulate (și la care nu i s-a comunicat un răspuns).

Tot Primăria Municipiului Medgidia a mai furnizat recurentului astfel de relații și cu privire la tranzacțiile vizând terenurile agricole situate în extravilanul loc. Medgidia efectuate în anii 2010 - 2012, tranzacții înregistrate fiscal, conform adresei din 30 iulie 2013, adresă depusă la dosarul instanței de apel împreună cu obiecțiunile formulate la suplimentul nr. 1 la raportul de expertiză.

Instanța de apel s-a rezumat să afirme că pentru anul 2013 - data realizării expertizei judiciare la instanța de fond - părțile nu au produs probe cu privire la valoarea de tranzacționare pe piața liberă a unor astfel de terenuri, și nici experții nu au identificat astfel de contracte de vânzare - cumpărare, situație în care au procedat la evaluarea terenului expropriat, la nivelul anului 2013, în raport cu comparabile de același fel ce au făcut obiectul unor anunțuri la mica publicitate sau pe internet și față de care s-au aplicat corecțiile prevăzute de standardele de evaluare în vigoare, la dosar neexistând însă niciun înscris din care sa reiasă rezultatul negativ primit de experți ca urmare a demersurilor întreprinse de aceștia în vederea identificării unor astfel de tranzacții.

Or, suplimentul nr. 2 la raportul de expertiza tehnică judiciară imobiliară întocmit și însușit de doi dintre experți (B.S., expert numit de instanța, și B.M. expert nominalizat de reclamantă), realizează evaluarea în raport doar de oferte din anul 2013 identificate pe internet, care, în plus, se referă și la terenuri din raza teritorială a altor localități decât cea a terenului expropriat (comparabila 1 - oferta nr. 3, este un teren situat în extravilanul loc.

V.D., în suprafața de 25.000 m.p., cu destinația „posibil zonă industrială parc), iar celelalte două comparabile nu pot fi localizate ca fiind situate în Medgidia, aspect ce reiese din localizarea făcută de experți la pct. 4 din Grila, respectiv: „extravilan la DJ Medgidia - Constanța" și „extravilan Valea Dacilor la CF Medgidia - Negru Vodă". Experții au pornit greșit evaluarea de la premisa ca terenul ar avea destinația de „extravilan arabil cu potențial construibil fermă agricolă", deși reclamanta nu a depus niciun document justificativ în acest sens, iar destinația acestuia este de teren agricol extravilan, fapt ce a condus la o supraevaluare a terenului expropriat, iar comparabilele utilizate prezintă caracteristici net superioare imobilului expropriat, în ceea ce privește suprafața (comparabila 3 -5 ha), utilitățile (comparabila 2 - teren irigabil), motiv pentru care nu puteau fi avute în vedere de experți în momentul evaluării.

Coeficienții de corecție aplicați nu au nici o explicație și nu se justifică în niciun fel care au fost criteriile care au determinat experții să le utilizeze. Experții nu au făcut nicio dovadă în legătură cu demersurile în vederea obținerii de informații cu privire la tranzacții efectuate în zona, mulțumindu-se să se raporteze doar la trei oferte de pe internet și să selecteze ca substituit comparabila 1 care vizează o tranzacție din localitatea Valea Dacilor, astfel că, în cadrul metodei comparației directe, cei doi experți au utilizat comparabile care nu răspund exigentelor impuse de art. 26 din Legea nr. 33/1994, ajungând la o valoare exorbitantă a terenului în litigiu, respectiv la suma de 32.100 RON.

Instanța de apel a respins obiecțiunea relativă la folosirea de comparabile din alte unități administrativ-teritoriale doar pe considerentul că expertul a precizat că a cules date cu privire la terenuri din extravilanul localității Medgidia. Aparenta inactivitate a pieței imobiliare în zonă la data efectuării expertizei, ce rezultă din adresa B.N.P. C.P. nu exclude existența unor tranzacții, atât experții, cât și instanța având obligația de a face verificări la notariatele din Medgidia și la Primăria Mun. Medgidia, mai ales că pârâtul efectuase demersuri, dar nu primise încă un răspuns, iar Primăria a mai oferit astfel de relații și cu privire la tranzacțiile din anii 2010 - 2012, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții.

Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare - cumpărare cu privire la terenurile din zonă, experții puteau apela la alte comparabile decât prețul de vânzare în determinarea despăgubirii aferente exproprierii. Or, în absența unor atare dovezi atașate suplimentului nr. 2 la raportul de expertiză, nu se putea accepta evaluarea pe baza ofertelor de vânzare publicate pe internet. Soluția adoptată încalcă dispozițiile imperative în materia exproprierii, respectiv art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 referitoare la data la care trebuie stabilite despăgubirile și modalitatea de calcul a despăgubirilor, care fac trimitere la "prețurile obișnuite de tranzacționare", operațiune pentru îndeplinirea căreia trebuie avute în vedere mai multe prețuri cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ - teritorială.

Recurentul a susținut că, în realitate, piața imobiliară din zonă nu a fost inactivă, așa cum se dorește să pară, fapt dovedit cu adresa din 13 mai 2014 emisă de Primăria Municipiului Medgidia, primită și înregistrată la sediul D.R.D.P. Constanța sub nr. 22583 din 21 mai 2014, în care sunt evidențiate tranzacțiile, înregistrate fiscal, cu privire la terenurile agricole situate în extravilanul acestei localități efectuate în anii 2013 - 2014 - Nelegal a fost determinat de către aceiași experți și prejudiciul cauzat reclamantei, aspect semnalat instanței de apel, experții folosind o redevență medie de 150 euro/ha/an și o rată de capitalizare optenabilă fără să detalieze în niciun fel valorile utilizate și de unde sunt preluate, astfel că ajung la o valoare a terenului neexpropriat după secționare de 0,20 euro/m.p.

și la o valoare totală de 290 euro. Pentru determinarea valorii totale a suprafeței neexpropriate folosește valoarea de 0,85 euro/m.p. obținută prim metoda comparației directe, rezultând o valoare totală de 1233 euro. Făcând o diferență între cele două valori obțin suma de 943 euro, adică 4.200 RON, ca fiind prejudiciul cauzat prin secționarea, fără a preciza unde este reglementată această metodă de determinare. De asemenea, experții au calculat și un prejudiciu cauzat de îngreunarea accesului la parcela rămasă neexpropriată, având în vedere volumul lucrărilor de transport și de tehnologi a grâului pornind de la producție de 3.500 kg de grâu/ha și de 1.200 kg paie/ha, deși reclamanta nu a depus niciun document care să ateste ca terenul era cultivat cu grâu.

Experții au luat în calcul și un tarif de transport de 2,10 RON/t/km fără să justifice în niciun fel modul în care a fost stabilit acest tarif și să prezinte documente justificative în acest sens, rezultând astfel un prejudiciu de 4.300 RON. Recurentul a atașat recursului său copii certificate ale deciziei de expropriere nr. 1615 din 28 noiembrie 2011 și anexei la aceasta, extrasul de cont din 26 septembrie 2011, adresa din 30 iulie 2013 emisă de Primăria Municipiului Medgidia, adresa C.N.A.D.N.R. SA - D.R.D.P. Constanta din 30 aprilie 2014, adresa din 13 mai 2014 emisă de Primăria Municipiului Medgidia. Recurentul a solicitat și judecarea cauzei în lipsă,conform dispozițiilor art. 242 alin. (2) C. proc.

civ. Intimata-reclamantă a depus la dosar concluzii scrise, iar în recurs nu au fost administrate probe suplimentare. Analizând criticile de recurs formulate, Înalta Curte apreciază că recursul declarat este fondat, în limitele ce se vor arăta în cele ce urmează. Deși a reținut în mod corect aplicabilitatea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 la cazul dedus judecății, ca urmare a normei de trimitere regăsită în cuprinsul Legii nr. 255/2010 - art. 22 alin. (3) - sub imperiul căreia a avut loc exproprierea terenului proprietatea reclamantei, instanța de apel nu a luat toate măsurile legale, care intrau în atribuțiile sale, pentru a face ca norma legală în cauză să fie respectată și să se și aplice în mod concret în speță.

Astfel, în ceea ce privește momentul în raport de care trebuie stabilită valoarea imobilului expropriat, instanța de apel a reținut corect că acesta trebuie raportat la data realizării expertizei judiciare de evaluare a bunului, iar nu la data evaluării realizată de expropriator în procedura administrativă. În acest sens sunt chiar dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, potrivit cu care „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”. Așadar, sunt considerate nefondate acele critici ale recurentului-pârât prin care acesta a susținut că evaluarea imobilului expropriat trebuie raportată la momentul iunie 2011, când a fost întocmit raportul de evaluare care a stat la baza hotărârii de stabilire a despăgubirii cuvenită reclamantei pentru terenul expropriat.

Cu toate acestea, instanța de recurs găsește îndreptățite criticile recurentului-pârât care a evidențiat modul contradictoriu în care instanța de apel a înțeles să facă aplicarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 în partea privitoare la momentul de referință al evaluării.

Aceasta întrucât, deși prin hotărârea pronunțată a evocat corect regula din textul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, se constată că la trasarea obiectivelor suplimentului de expertiză ordonat în apel, instanța de apel nu a făcut aplicare acestei dispoziții legale, stabilind în sarcina comisiei de experți obligația realizării evaluării despăgubirilor cuvenite reclamantei în raport de tranzacții reale contemporane cu data evaluării bunului, respectiv mai - decembrie 2012, (potrivit încheierii de ședință din 4 decembrie 2013) deși evaluarea judiciară avea să aibă loc la finele anului 2013 și începutul anului 2014 (suplimentul expertizei din apel purtând data de 03 martie 2014). Ulterior, la 12 martie 2014, instanța de apel a trasat un nou obiectiv comisiei de experți, respectiv determinarea valorii de circulație a imobilului în litigiu în raport de momentul efectuării primei expertize, respectiv anul 2013, urmând ca evaluarea să aibă loc în raport de tranzacții încheiate în anul 2013, de anunțurile de la mica publicitate și de grila notarilor publici corespunzătoare anului 2013. Acest al doilea supliment al expertizei din apel a fost cel care a fundamentat și soluția instanței de apel care a reproșat, printre altele, primei instanțe de judecată faptul de a nu se fi raportat, în vederea stabilirii cuantumului despăgubirii cuvenite reclamantei,

la momentul efectuării expertizei, respectiv la data septembrie - noiembrie 2013, aceasta în condițiile în care data expertizei depusă în fața tribunalului este 11 iunie 2013. Reținând - în aplicarea art. 306 alin. (3) C. proc. civ. - incidența dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ. în legătură cu modalitatea în care instanța de apel a determinat momentul în raport de care trebuie stabilită valoarea imobilului expropriat, Înalta Curte apreciază că aplicarea corectă a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 sub acest aspect presupune ca evaluarea să se raporteze chiar la perioada proximă a întocmirii raportului de expertiză, așadar cu excluderea momentului evaluării imobilului expropriat în faza administrativă ori a momentului evaluării judiciare realizate în alte etape procesuale precedente ale litigiului.

Din acest punct de vedere, în mod nejustificat instanța de apel a pretins ca evaluarea judiciară a imobilului să se raporteze la data expertizei întocmite în primă instanță, în condițiile în care aceasta a pretins că face aplicare dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 (care nu utilizează un atare criteriu temporal). Soluția instanței de apel este nelegală și întrucât este fundamentată pe o evaluare ce nu respectă dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prin aceea că, în determinarea cuantumului despăgubirii sub pretextul unei piețe imobiliare inactive și a nefurnizării de tranzacții de către părți, comisia de experți (opinia majoritară) a utilizat exclusiv comparabile constând în oferte din publicitatea imobiliară și de pe internet, iar nu tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, așa cum impuneau exigențele acestei norme legale.

Înalta Curte apreciază deplin întemeiate criticile recurentului subsumate celui de-al doilea motiv de recurs, prin care acesta a reclamat, practic, o evidentă lipsă de rol activ a instanței de apel care, pe parcursul cercetării judecătorești s-a rezumat să indice părților autoritățile cărora urmau să se adreseze pentru a procura elemente comparabile necesare întocmirii expertizei și să pretindă tot părților litigante punerea la dispoziția experților de astfel de înscrisuri, deși prin caracterul lor privat și confidențial era evidentă imposibilitatea procurării lor altfel decât prin mijlocirea instanței de judecată.

Aceasta pentru ca, în final, instanța de apel să valideze o expertiză a cărei realizare pe baza altor criterii decât cele regăsite în norma art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 a îngăduit-o încă dintru început - întrucât prin încheierea din 12 martie 2014 a dispus ca evaluarea imobilului din cel de-al doilea supliment al expertizei din apel să aibă loc în raport de tranzacțiile încheiate în anul 2013, de anunțurile de la mica publicitate și de grila notarilor publici și a cărei realizare pe bază de oferte de vânzări de terenuri a justificat-o prin lipsa unor tranzacții reale în anul 2013, deși comisia de experți menționa doar că „Părțile nu au pus la dispoziția experților tranzacții din anul 2013”.

De asemenea, instanța de apel a justificat corectitudinea utilizării unor comparabile învecinate (și nu doar a celor ce prezintă caracteristici similare ale imobilului expropriat) tot pe o pretinsă piață inactivă în zonă, deși nu a întreprins niciun demers util pentru verificare acestui aspect și, în condițiile în care, o atare situație a fost infirmată prin probatoriile furnizate de către recurentul-pârât instanței de recurs, constând în adresa Primăriei Medgidia nr. 7165 din 13 mai 2014 care evidențiază existența de tranzacții imobiliare cu privire la terenuri extravilane situate în raza acestei localități în perioada 01 ianuarie 2013 - 2014, înregistrate fiscal. În virtutea obligațiilor legale care îi incumbau, conform art. 129 alin. (5) C. proc.

civ., revenea instanței de apel sarcina de a se preocupa deplin pentru a asigura condițiile aplicării dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prin efectuarea de adrese către instituțiile deținătoare de înscrisuri comparabile (tranzacții), cum ar fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, Primărie, Direcția de Taxe și Impozite Locale (în măsura în care aceste entități au o existență autonomă), urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții. Numai în măsura în care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din aceeași unitate administrativ-teritorială, instanța putea dispune efectuarea expertizei în raport de alte comparabile, cum ar fi ofertele de preț.

În lipsa verificării de către instanță a existenței sau nu a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile de același fel, în mod greșit, aceasta și-a însușit valoarea stabilită prin suplimentul de expertiză efectuat în apel, pentru terenul în litigiu, în afara criteriului menționat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, decizia atacată fiind, astfel, pronunțată cu încălcarea textului de lege menționat. Prin urmare, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) și (4) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantei, în baza art. 312 alin. (1)-(3) cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., Înalta Curte va admite recursul și va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) și (4) din Legea nr. 33/1994. Astfel, urmează ca instanța de apel să dispună efectuarea expertizei, de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din aceeași lege, urmând ca experții să stabilească despăgubirile cuvenite reclamantei în raport de „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, preț rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare.

În vederea identificării unor atare comparabile, instanța are obligația de a manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituțiile care dețin astfel de informații, dintre cele mai sus amintite, urmând ca pe baza informațiilor primite privind tranzacțiile încheiate în zonă să procedeze la evaluare, luând în considerare prețurile din aceste tranzacții. Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat și, în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantei, în conformitate cu dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi Curtea de apel să se pronunțe asupra legalității sentinței de fond sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate părții supuse măsurii exproprierii.

De asemenea, se vor determina, cu ocazia noii evaluări, și eventualele prejudicii suferite de reclamantă în urma exproprierii, urmând a fi avute în vedere acele prejudicii care decurg în mod direct din această măsură, în raport de situația și destinația concretă a bunului imobil, iar nu în raport de eventuale ori potențiale destinații ce s-ar fi putut da bunului imobil, care însă nu au avut până la data exproprierii o aplicare concretă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Departamentul pentru Proiecte de Infrastructură și Investiții Străine prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Constanța împotriva deciziei nr. 54/C din 11 iunie 2014 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă. Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 12 noiembrie 2014.