ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2888/2014

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța la data de 15 decembrie 2012, reclamanta SC S.S. SRL a formulat, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român reprezentat de D.P.I.I.S. prin SC C.N.A.D.N.R. SA, contestație împotriva Hotărârii nr. 19 din 29 mai 2011 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real de la nivelul localității Medgidia, județul Constanța, sub aspectul stabilirii despăgubirilor pentru exproprierea terenului situat în Medgidia, jud. Constanța, în suprafață de 1845 mp, precum și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată. În motivarea cererii, reclamanta a arătat că despăgubirea a fost stabilită la un nivel mai mic decât valoarea reală a terenului.

În drept, au fost invocate dispozițiile Legii nr. 33/1994 și ale Legii nr. 255/2010. Prin sentința civilă nr. 342 din 18 februarie 2014, Tribunalul Constanța a respins, ca nefondată, acțiunea reclamantei SC S.S. SRL. Prima instanță a reținut că, prin Hotărârea nr. 19 din 29 mai 2012 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real Medgidia, a fost stabilită despăgubirea cuvenită reclamantei pentru exproprierea terenului situat în Medgidia, județul Constanța, în suprafață de 1.845 mp, efectuată în scopul executării lucrării de utilitate publică Autostrada București-Constanța, tronsonul 6, Cernavodă-Constanța, la suma de 904 lei, în baza evaluării făcute de experți în luna februarie 2011. Prin expertiza judiciară administrată în fața primei instanțe, conform dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, cu opinia majoritară a experților A.I.

și M.C., s-a stabilit că valoarea de piață a imobilului expropriat este de 0,20 euro/mp la nivelul anului 2011, iar prin răspunsul la obiecțiuni s-a precizat că, la momentul expertizării terenului în fața primei instanțe (mai 2013), valoarea de piață a terenului este de 0,26 euro/mp.

Instanța de fond a înlăturat concluziile acestei expertize judiciare, motivat de faptul că în cadrul metodelor de evaluare reglementate de Standardele internaționale, respectiv în cadrul metodei comparației directe, experții nu au valorificat, ca și comparabile, terenuri ce ar fi fost tranzacționate efectiv pe piața liberă la momentul exproprierii mai 2012, ci au avut în vedere exclusiv anunțurile publicate pe internet din lunile iulie-noiembrie 2011, anul 2012 sau mai 2013, informații care nu pot fundamenta calculul despăgubirii datorată în cazul exproprierii, potrivit criteriului stabilit de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, întrucât prețul solicitat de vânzători nu reprezintă un preț real cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială.

S-a mai reținut că valoarea de piață a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanțele pieței imobiliare și de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate apreciate doar la momentul evaluării în vederea exproprierii. A concluzionat prima instanță că valoarea stabilită prin raportul de evaluare în februarie 2011, de 0,100 euro/mp, care a fost avută în vedere de Comisie la data determinării despăgubirii acordată reclamantei, dă eficiență și răspunde criteriilor stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, situație în raport cu care s-a impus înlăturarea concluziilor expertizei efectuate în instanță.

Tribunalul Constanța a reținut că sunt nefondate și celelalte pretenții ale reclamantei, reprezentând despăgubiri pentru prejudiciul suferit prin expropriere, ca urmare a secționării proprietății sale, despăgubiri care, prin raportul de evaluare efectuat de expropriator, au fost stabilite la 118 lei și corespund prejudiciului real suferit de reclamantă, nefiind necesară suplimentarea acestora. Apelul declarat de reclamanta SC S.S. SRL împotriva hotărârii primei instanțe a fost admis prin Decizia nr. 41/C din 14 mai 2014 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă. În consecință, a fost schimbată, în parte, sentința atacată, în sensul că a fost anulată în parte Hotărârea nr. 19 din 29 mai 2011, emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate Medgidia și a fost obligat pârâtul Statul Român la plata sumei de 2130 lei, către reclamantă, reprezentând despăgubiri pentru terenul expropriat în suprafață de 1.845 mp.

Au fost menținute restul dispozițiilor sentinței. În considerentele deciziei, curtea de apel a reținut următoarele: Criticile reclamantei referitoare la cuantumul despăgubirilor acordate pentru terenul expropriat și, implicit, cele referitoare la momentul la care se stabilesc aceste despăgubiri, au fost considerate fondate. Referitor la momentul la care se stabilește valoarea imobilului expropriat, instanța de apel a reținut că, atât în practica Înaltei Curți de Casație și Justiție, cât și în jurisprudența Curții Constituționale, s-a statuat că acesta este determinat de data la care se realizează expertiza judiciară de evaluare a bunului, conform dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în fața instanței de judecată, iar nu data evaluării bunului în procedura administrativă, când expropriatorul realizează o evaluare a tuturor imobilelor supuse exproprierii.

În acest sens, prin raportare la jurisprudența Curții Constituționale și jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție, instanța a constatat că și în prezenta cauză se impunea ca instanța de fond să se raporteze, în vederea stabilirii cuantumului despăgubirii cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, la momentul efectuării expertizei, respectiv septembrie-noiembrie 2013. Curtea de apel a constatat că, prin expertiză - opinia majoritară a experților A.I. și M.C. - efectuată în fața instanței de fond, respectiv prin răspunsul la obiecțiuni, s-a stabilit că valoarea de piață a terenului expropriat, la data efectuării expertizei - noiembrie 2013-, este de 0,26 euro/mp, valoarea despăgubirii pentru întreaga suprafață de teren de 1845 mp fiind aceea de 2.130 lei.

Pentru stabilirea acestei valori de piață a terenului expropriat, experții au apreciat că metoda comparației directe cu terenuri similare ca și poziționare și destinație este cea mai adecvată, experții raportându-se la comparabile cu terenuri situate în extravilanul Municipiului Medgidia. Toți experții au motivat că raportarea la comparabile învecinate este corectă întrucât elementele de comparație nu se pot baza în acest caz pe tranzacțiile identificate pentru terenuri similare, ci doar pe cererea și oferta de pe piața imobiliară a terenurilor agricole, în condițiile în care piața terenurilor în zonă este practic inactivă, cu tranzacții sporadice, deși există o cerere în ușoară creștere.

Prima instanță a înlăturat în mod greșit expertiza de evaluare realizată în litigiu, motivat de faptul că aceasta nu a avut în vedere contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare celui expropriat, însușindu-și concluziile raportului de evaluare realizat de expropriator în etapa administrativă, fără a observa faptul că nici acest raport de expertiză nu a valorificat tranzacții reale, ci a avut în vedere numai oferte de vânzare-cumpărare de terenuri de pe internet, comparabilele fiind terenuri extravilane situate în localități învecinate orașului Medgidia. Referitor la criticile apelantei vizând neacordarea daunelor solicitate pentru repararea prejudiciului cauzat prin expropriere, instanța a reținut că acestea sunt nefondate.

Astfel, în speță, prejudiciul pretins de reclamantă a fost calculat ca o ecuație valorică între parcela expropriată și cea rămasă la dispoziția titularului dreptului, fără nicio legătură cu vreun prejudiciu actual, previzibil a fi produs și în viitor și care ar justifica creșterea indemnizației acordate pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă și pe rațiuni de pierdere a unor foloase economice. S-a reținut că reclamanta a pretins daune în valoare de 42.848 lei urmare a „îngrădirii căilor de acces pentru restul proprietății” rămas în patrimoniul său după expropriere, calculate pentru o perioadă de 25 ani.

Curtea a constatat că terenul în suprafață de 2.611 mp, rămasă la dispoziția reclamantei după exproprierea terenului în suprafață de 1.845 mp, nu poate fi considerat că a devenit impropriu exploatării conform destinației sale, respectiv pentru cultura agricolă, ca urmare a faptului că această parcelă nu mai are acces la calea publică. De asemenea, s-au reținut a fi nefondate și criticile apelantei ce vizau neacordarea daunelor în valoare de 38.032 lei, reprezentând cheltuielile ocazionate de perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare din 21 iulie 2008, curtea de apel constatând că, în mod judicios, Tribunalul Constanța a respins pretențiile reclamantei, acestea nefiind urmarea unui prejudiciu suferit de reclamantă prin exproprierea unei părți din terenul proprietatea sa, imobil în suprafață totală de 10.000 mp, dobândit în anul 2008 prin contractul de vânzare-cumpărare din 31 iulie 2008, autentificat de B.N.P., M.L.

Împotriva Deciziei nr. 41/C din 14 mai 2014 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă, au declarat recurs atât reclamanta SC S.S. SRL, cât și pârâtul Statul Român reprezentat de D.P.I.I.S. prin SC C.N.A.D.N.R. SA prin D.R.D.P. Constanța. Reclamanta SC S.S. SRL și-a întemeiat cererea de recurs pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitând modificarea, în parte, a hotărârii atacate, în sensul admiterii in totalitate a apelului declarat împotriva sentinței civile nr. 342 din 18 februarie 2014 pronunțate de Tribunalul Constanta și, pe fond,admiterea acțiunii.

Reclamanta critică decizia instanței de apel sub aspectul aplicării greșite a dispozițiilor art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1999, precum și ale art. 44 alin. (4) din Constituția României și art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, care prevăd că despăgubirea să fie prealabilă, obligând astfel recurenta să se supună, în viitor, unor cheltuieli ocazionate de un litigiu civil privind servitutea de trecere, cu costuri ulterioare. De asemenea, reclamanta critică hotărârea instanței de apel și sub aspectul neacordării cheltuielilor ocazionate de dobândirea terenului în suprafață de 1.845 mp, prin cumpărare, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 31 iulie 2008. Consideră că instanța de apel, în mod greșit, a reținut că această sumă nu reprezintă un prejudiciu întrucât nu există legătura de cauzalitate între expropriere și acest pretins prejudiciu.

Pârâtul Statul Român solicită, prin cererea de recurs întemeiată pe prevederile 304 pct. 9 C. proc. civ., în principal, admiterea recursului, modificarea hotărârii recurate, în sensul respingerii apelului declarant de reclamantă, iar în subsidiar, admiterea recursului, casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel, pentru ca, în baza efectului devolutiv al apelului, să se stabilească pe deplin care este situația imobilului în litigiu, să se facă dovada preturilor cu care se vând în mod real terenurile de același fel din unitatea administrativ-teritorială unde este amplasat terenul în litigiu, față de care să se facă o corectă aplicare a legii speciale în materia exproprierii.

Ca o chestiune prealabilă, pârâtul arată că instanța de apel a omis să precizeze, în dispozitivul hotărârii atacate, că suma la care este obligat pârâtul este în lei, deci de 2.130 lei, așa cum rezultă din considerentele deciziei recurate. O primă critică formulată de pârât vizează faptul că, din moment ce transferul dreptului de proprietate a operat de drept la data de 19 mai 2011, atunci valoarea despăgubirii acordate trebuia stabilită raportat la acea dată și nu la data efectuării expertizei la instanța de fond, respectiv septembrie - octombrie 2013, așa cum s-a menționat în considerentele hotărârii recurate.

De asemenea, pârâtul critică decizia instanței de apel și sub aspectul încălcării dispozițiile imperative în materia exproprierii, respectiv art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 referitoare la modalitatea de calcul a despăgubirilor, care fac trimitere la "prețurile obișnuite de tranzacționare", operațiune pentru îndeplinirea căreia trebuie avute în vedere mai multe prețuri cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ - teritorială, această situație atrăgând incidența art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Recurentul-pârât arată faptul că piața imobiliară din zonă nu a fost inactivă, așa cum susțin experții și instanța, acest fapt fiind dovedit de adresa din 30 iulie 2013, emisă de Primăria municipiului Medgidia în care sunt evidențiate tranzacțiile cu privire la terenurile agricole situate in extravilanul acestei localități efectuate în anii 2010-2012, tranzacții înregistrate din punct de vedere fiscal.

Analizând recursurile prin prisma criticilor formulate și a motivului de nelegalitate invocat atât de reclamantă, cât și de pârât - art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție constată următoarele: În ceea ce privește recursul declarat de reclamanta SC S.S. SRL, se constată că acesta este nefondat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerente: Prima critică a recurentei ce vizează nelegalitatea deciziei sub aspectul greșitei aplicări a art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1999, în ceea ce privește cea de-a doua componentă a despăgubirii reglementată de textul de lege amintit, respectiv prejudiciul cauzat proprietarului, este nefondată. Recurenta susține că instanța trebuia să îi acorde suma de 42.848 lei ce reprezintă acoperirea prejudiciului cauzat de imposibilitatea exploatării terenului rămas în proprietate, prin îngrădirea căilor de acces la parcela de 2.611 mp.

Se constată că terenul nu a devenit impropriu exploatării conform destinației sale, respectiv pentru cultura agricolă, ca urmare a faptului că această parcelă nu mai are acces la calea publică, atâta vreme cât acesta se învecinează cu alte terenuri agricole care au acces la calea publică, proprietarul terenului putând apela, așa cum a reținut instanța, la alte instituții ale dreptului civil, cum ar fi servitutea de trecere, pentru a asigura un mijloc de acces la acest teren, în vederea exploatării sale conform destinației bunului de la momentul exproprierii. O altă critică a reclamantei-recurente, ce vizează neacordarea cheltuielilor ocazionate de dobândirea terenului în suprafață de 1.845 mp, prin cumpărare, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 31 iulie 2008, este, de asemenea, nefondată.

Astfel, se constată că, în mod corect, instanța de apel a reținut că nu se impune acordarea sumei de 38.032 lei, ce reprezintă spezele vânzării, respectiv costurile de autentificare a actului de vânzare-cumpărare din 2008 ce a vizat o suprafață totală de teren de 10.000 mp, neexistând nicio legătură de cauzalitate între expropriere și pretinsul prejudiciu reclamat de recurentă, nefiind vorba despre un prejudiciu suferit de reclamantă prin exproprierea unei părți din terenul proprietatea sa. În interpretarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, prejudiciul cauzat prin expropriere reprezintă pierderea unor beneficii economice, certe de care persoana expropriată nu se mai poate bucura ca urmare a lipsirii sale de bunul expropriat.

În cauză, suma solicitată de reclamantă reprezintă spezele vânzării și acestea nu pot fi asimilate unui astfel de prejudiciu, susceptibil de a fi reparat potrivit dispozițiilor legale invocate. În ceea ce privește recursul declarat de pârâtul Statul Român reprezentat de D.P.I.I.S. prin SC C.N.A.D.N.R. SA prin D.R.D.P. Constanța, se constată că acesta este fondat, pentru următoarele considerente: Critica pârâtului, în sensul încălcării dispozițiile imperative în materia exproprierii, respectiv a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 referitoare la modalitatea de calcul a despăgubirilor, care fac trimitere la "prețurile obișnuite de tranzacționare", operațiune pentru îndeplinirea căreia trebuie avute în vedere mai multe prețuri cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ - teritorială, este fondată, situație ce atrage incidența motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Se reține că, prin încheierea de ședință de la termenul din 11 februarie 2013, instanța de fond a încuviințat, la cererea reclamantei, proba cu expertiză tehnică de evaluare topografie efectuată de către o comisie compusă din trei experți, în conformitate cu dispozițiile art. 25, 26 din Legea nr. 33/1994, având ca obiectiv stabilirea valorii de circulație a suprafeței de 1.845 mp, la momentul exproprierii (fila 63 - dosar de fond Tribunalul Constanța). Curtea de apel, în soluționarea apelului, a reținut că, în prezenta cauză, se impunea ca instanța de fond să se raporteze, în vederea stabilirii cuantumului despăgubirii cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat, la momentul efectuării expertizei, respectiv la data de septembrie-noiembrie 2013. În acest sens, instanța de apel a constatat că prin expertiza efectuată în fața instanței de fond, respectiv prin răspunsul la obiecțiuni, mai exact prin opinia majoritară a experților A.I.

și M.C., s-a stabilit că valoarea de piață a terenului expropriat la data efectuării expertizei - noiembrie 2013- este de 0,26 euro/mp, valoarea despăgubirii pentru întreaga suprafață de teren de 1.845 mp fiind aceea de 2130 lei (filele 176-178 și 134-151 dosar fond). Pentru stabilirea acestei valori de piață a terenului expropriat experții au apreciat că metoda comparației directe cu terenuri similare ca și poziționare și destinație este cea mai adecvată, experții raportându-se la comparabile cu terenuri situate în extravilanul Municipiului Medgidia (filele 144-147 și 177 dosar fond).

Experții au motivat că raportarea la comparabile învecinate este corectă întrucât elementele de comparație nu se pot baza în acest caz pe tranzacțiile identificate pentru terenuri similare, ci doar pe cererea și oferta de pe piața imobiliară a terenurilor agricole, în condițiile în care piața terenurilor în zonă este practic inactivă, cu tranzacții sporadice, deși există o cerere în ușoară creștere.

Instanța de apel a reținut că prima instanță a înlăturat în mod greșit expertiza de evaluare realizată în litigiu, motivat de faptul că aceasta nu a avut în vedere contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare celui expropriat, însușindu-și concluziile raportului de evaluare realizat de expropriator în etapa administrativă, fără a observa faptul că nici acest raport de expertiză nu a valorificat tranzacții reale, ci a avut în vedere numai oferte de vânzare-cumpărare de terenuri de pe internet, comparabilele fiind terenuri extravilane situate în localități învecinate orașului Medgidia.

Astfel, curtea de apel a constatat că sunt fondate criticile apelantei reclamante referitoare la greșita stabilire a cuantumului despăgubirii pentru terenul expropriat și a reformat hotărârea primei instanțe, în sensul că pârâtul, în calitate de expropriator, a fost obligat la plata, către reclamant, a unor despăgubiri în valoare de 2.130 lei, astfel cum s-a statuat prin expertiza de evaluare efectuată în fața primei instanțe în anul 2013. Soluția instanței de apel este nelegală, decizia urmând a fi casată și trimisă cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel. Experții desemnați în cauză de prima instanță au întocmit un raport de expertiză folosind metoda comparației directe și având în vedere ofertele de pe internet și ale agențiilor imobiliare.

Curtea va constata că expertiza omologată de instanța de apel nu s-a raportat la prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, folosind, conform concluziilor acesteia (fila 138 dosar fond), metoda comparației directe, avându-se în vedere oferte de preț ale unor agenții imobiliare sau oferte de pe internet. Prin urmare, ceea ce au analizat experții au fost ofertele de vânzare pe internet și nu vânzările efective, așa cum prevăd dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Experții nu au identificat prețurile cu care se vând în mod obișnuit terenurile din zonă, de aceeași categorie cu cel expropriat, în sensul de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele de vânzare- cumpărare și nu de oferte de preț ale agențiilor imobiliare ori prețuri de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate.

Prin urmare, reținând că instanța de apel a stabilit despăgubirea cuvenită reclamantei prin raportare la alte criterii decât cele prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, Curtea constată că se impune casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare, în vederea efectuării unei noi expertize pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor datorate reclamantei, expertiză ce va fi realizată cu respectarea criteriilor legale stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Totodată, expertiza va avea în vedere și eventuala stabilire a prejudiciului cauzat reclamantei pentru lipsa accesului la terenul rămas în proprietate în urma exproprierii.

Celelalte critici invocate de pârâtă nu se mai impun a mai fi cercetate, având în vedere soluția dată motivului de recurs invocat de recurent și care vizează nelegalitatea deciziei sub aspectul încălcării dispozițiile imperative în materia exproprierii, respectiv a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 . În consecință, urmează ca, în temeiul art. 314 C. proc. civ., să se admită recursul și să se caseze decizia recurată, cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC S.S. SRL împotriva Deciziei nr. 41/C din 14 mai 2014 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă. Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român reprezentat de D.P.I.I.S. prin SC C.N.A.D.N.R. SA prin D.R.D.P. Constanța împotriva aceleiași decizii. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 28 octombrie 2014.