ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3037/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 16 noiembrie 2010 pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, sub nr. 55555/3/2010, reclamanții I.V. și I.Vi.

au chemat în judecată pe pârâții Ministerul Finanțelor Publice și Municipiul București, prin Primarul General, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligați pârâți la plata sumei de 958.744 RON, reprezentând diferența dintre valoarea de piață a apartamentului nr. 7 situat în București, Calea D., și valoarea, actualizată cu indicele de inflație, a prețului plătit în baza contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997. Prin sentința civilă nr. 2.239 din 13 decembrie 2011, Tribunalul București, secția V-a civilă, a respins, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamanți împotriva pârâtului Municipiul București, prin Primarul General; a admis acțiunea formulată de reclamanți împotriva pârâtului Ministerul Finanțelor Publice și a obligat pe pârâtul Ministerului Finanțelor Publice să le plătească reclamanților suma de 958.744 RON, reprezentând diferența dintre valoarea de piață a apartamentului nr. 7 situat în imobilul din București, Calea D., și prețul plătit actualizat, referitor la același imobil.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut, în esență, că, din sentința civilă nr. 2.307 din 18 martie 2002, pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București în Dosar nr. 8.031/2000, rezultă că pârâții I.Vi. și I.V. (reclamanți în prezenta cauză) au fost obligați să le respecte reclamantelor A.M. și P.I.I. dreptul de proprietate și posesia apartamentului nr. 7 situat în București, Calea D. Din raportul de expertiză tehnică întocmit de către expertul inginer A.V., în Dosar nr. 2.839/299/2008, rezultă că s-a stabilit valoarea de piață a imobilului la suma de 260.081 euro, echivalent 958.744 RON, fiind atașat și dosarul de revendicare din care s-a reținut că, prin sentința civilă nr. 20.116 din 18 octombrie 2010, pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București, Ministerul Finanțelor Publice a fost obligat să le restituie reclamanților I.V.

și I.Vi. prețul plătit în anul 1997, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, de 33.134.909 RON, actualizat cu indicele de inflație, constatându-se calitatea chiriașilor de cumpărători de bună-credință. Tribunalul a mai reținut că nu s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat potrivit Legii nr. 112/1995, aceeași calitate de cumpărători de bună-credință fiind stabilită și prin sentința civilă nr. 2.307/2002, de revendicare. Astfel, s-a constatat că, deși contractul nu a fost desființat, chiriașii-cumpărători au fost evinși de către foștii proprietari ai imobilului. Tribunalul a mai constatat că, în temeiul Legii nr. 112/1995, Primăria Municipiului București, prin mandatarul său SC H.N.

SA, nu a vândut locuințe proprii ci locuințe care s-au aflat în fondul locativ de stat, aceasta fiind și una dintre rațiunile pentru care, potrivit art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, prețul obținut prin vânzare, după scăderea comisionului de 1%, a fost vărsat în fondul extrabugetar al Statului Român, deschis special și aflat în administrarea Ministerului Finanțelor Publice; că, în situațiile prevăzute de lege, restituirea prețului plătit reactualizat sau a valorii de circulație a imobilelor care au făcut obiectul unor contracte de vânzare cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, în condițiile în care cumpărătorii au fost evinși de foștii proprietari ai imobilelor, se face, în ultimă instanță, din bugetul Statului Român, în numele căruia, prin interpușii stabiliți de Legea nr. 112/1995, s-au făcut vânzările; că în acest fel se explică de ce legiuitorul a înțeles ca în aceste situații, prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, să reglementeze un caz special de răspundere pentru evicțiune, derogatoriu de la dispozițiile dreptului comun prevăzute de art. 1337 și urm. C. civ., și că nu este vorba în cazul în speță despre o răspundere civilă contractuală, bazată pe culpă, calitatea procesuală pasivă fiind dată de lege și nu stabilită prin contractul încheiat între părți,

iar Ministerul Finanțelor Publice vine să gestioneze obligația Statului Român referitor la răspunderea specială pentru evicțiune, stabilită prin dispozițiile art. 50 alin. (3) și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum, prin aceeași instituție, a gestionat fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, în care s-a vărsat prețul plătit de reclamanți în 1997, la cumpărarea locuinței din fondul locativ de stat. S-a mai arătat, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor, potrivit dispozițiilor coroborate ale art. 50 alin. (2), (2 1 ) și (3) din Legea nr. 10/2001, că legiuitorul a făcut distincție între contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea legii și contractele de vânzare cumpărare încheiate cu respectarea legii de către foștii chiriași, în funcție de această distincție cumpărătorul evins având dreptul la valoarea de piață a imobilului sau la restituirea prețului plătit actualizat.

În condițiile în care nu s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, dar a fost admisă acțiunea în revendicare împotriva foștilor chiriași-cumpărători, iar prin hotărârile judecătorești citate mai sus instanțele au reținut buna-credință a cumpărătorilor la încheierea contractului, tribunalul a concluzionat că reclamanții-cumpărători au dreptul la restituirea valorii de piață a imobilului, nefiind vorba despre un contract încheiat cu eludarea legii.

Prin decizia civilă nr. 463A din 20 decembrie 2012, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelul; a schimbat în parte sentința civilă apelată în sensul că a stabilit că suma despăgubirilor este de 892.113 RON; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței și a luat act că intimații reclamanți nu au solicitat cheltuieli de judecată, iar împotriva acestei decizii, la data de 25 februarie 2013, a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, care a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție la data de 26 februarie 2013. Prin decizia civilă nr. 4.241 din 03 octombrie 2013, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel, reținând, în esență, următoarele; Critica recurentului pârât în sensul că nu se poate justifica legitimarea sa procesuală pasivă, întrucât nu există o sentință definitivă și irevocabilă în ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, a fost apreciată ca nefondată, întrucât art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, care justifică restituirea prețului de piață al imobilelor, nu vizează ipoteza în care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, dimpotrivă,

referirea textului făcându-se la acele contracte încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar care au fost desființate printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. În interpretarea art. 50 și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 sunt două situații de deosebit: ipoteza în care contractul a fost declarat nul, fiind încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, când sunt incidente dispozițiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, chiriașul cumpărător fiind îndreptățit la restituirea prețului actualizat și în ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare nu a fost declarat nul, fiind încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar a devenit ineficace, în situația admiterii acțiunii în revendicare, caz în care sunt aplicabile prevederile art. 50 1 din lege.

În ambele situații, Ministerul Finanțelor Publice justifică legitimarea procesuală pasivă în restituirea fie a prețului actualizat, fie a prețului de piață al imobilului, conform art. 50 alin. (3) din lege, diferită fiind doar întinderea despăgubirilor datorate. Textul art. 50 1 din lege se referă la contracte de vânzare cumpărare „încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995”, fiind vorba, așadar, de acele contracte în privința cărora nu s-a constatat a fi lovite de nulitate, dar care au fost „desființate”, în sensul că au devenit ineficace în urma promovării acțiunii în revendicare de către verus dominus, instanța constatând că titlul acestuia din urmă este mai puternic față de cel reprezentat de contract, cumpărătorul fiind astfel evins de proprietatea asupra bunului.

S-a conchis, că aceasta este ipoteza și în cauza dedusă judecații, contractul de vânzare cumpărare deținut de reclamanți nefiind constatat nul, prezumându-se astfel că a fost încheiat cu respectarea legii, dar, fiind lipsit de eficacitate în urma admiterii acțiunii în revendicare, nu-și mai poate produce efecte juridice, acesta fiind înțelesul noțiunii de „desființat” din cuprinsul textului în discuție. Susținerea recurentului pârât în sensul că obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mult mai larg nu poate conduce la concluzia că prevederile speciale ale Legii nr. 10/2001 nu își găsesc aplicabilitatea în speță, acestea fiind incidente strict în ipotezele prevăzute de lege și anume cu privire la restituirea prețului actualizat, respectiv, restituirea prețului de piață al imobilului pentru care legea conferă legitimare procesuală pasivă Ministerului Finanțelor Publice.

A fost găsită, însă, ca întemeiată critica referitoare la încălcarea principiului dreptului la apărare având în vedere că raportul de expertiză efectuat în cauză a fost comunicat instituției recurente abia la data de 19 decembrie 2012, în condițiile în care decizia atacată a fost pronunțată la data de 20 decembroe 2012, întrucât s-au încălcat astfel dispozițiile art. 89 alin. (1) C. proc. civ., față de faptul că citația la care era atașat raportul de expertiză a fost comunicată cu nerespectarea termenului procedural de 5 zile. S-a reținut, în raport de această situație, că noțiunea de proces echitabil presupune respectarea și aplicarea principiului dreptului la apărare, care este un principiu fundamental al dreptului civil, respectiv că, potrivit art. 129 alin. (1) C. proc.

civ., judecătorul are îndatorirea să facă respectate și să respecte el însuși principiul mai sus menționat. Instanța de apel a constatat că sunt fondate criticile pârâtului legate de cuantumul despăgubirilor acordate, respectiv, că valoarea despăgubirilor din care trebuie scăzut prețul plătit actualizat este cea stabilită la sfârșitul anului 2012 de către expertul desemnat în apel, respectiv, suma de 892.113 RON, fără însă a-i da posibilitatea acestuia de a lua cunoștință efectiv de concluziile raportului de expertiză și de a le dezbate în contradictoriu, eventual de a formula obiecțiuni la raport, reținând strict formal că valoarea stabilită este necontestată de către părți.

Având în vedere că această parte avea calitatea de apelant pârât în cauză, iar raportul de expertiză a fost efectuat la solicitarea sa (s-a contestat valoarea foarte mare a imobilului în litigiu), s-a reținut că instanța de apel avea obligația de a acorda un termen în vederea discutării în contradictoriu a concluziilor raportului de expertiză, respectiv, formulării de eventuale obiecțiuni, întrucât contradictorialitatea dezbaterilor este un principiu fundamental al dreptului procesual civil, ce impune judecătorului obligația de a pune în dezbaterea contradictorie a părților toate elementele de care depinde soluționarea cauzei.

S-a conchis, că, în circumstanțele cauzei, recurentul pârât a fost pus în imposibilitate obiectivă de a formula obiecțiuni la raportul de expertiză, cu atât mai mult cu cât Ministerul Finanțelor Publice este instituție publică, iar formularea obiecțiunilor trebuie făcută în scris cu respectarea unei proceduri stricte, și că nu poate fi cercetată pe fond critica referitoare la valoarea reținută în raportul de expertiză înainte de clarificarea situației de fapt dedusă judecății, prin administrarea și aprecierea probatoriului în condiții de strictă legalitate, care să respecte în mod efectiv și nu doar formal, principiul contradictorialității, respectiv, principiului dreptului la apărare. Cauza a fost reînregistrată la data de 19 decembrie 2013 pe rolul Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, sub nr. 55555/3/2010*.

Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin decizia nr. 106A din 01 aprilie 2014, a admis apelul formulat de apelantul pârât Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București; a schimbat în parte sentința civilă apelată, în sensul că suma pe care este obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice să o plătească reclamanților este diferența dintre valoarea de piață a apartamentului nr. 7 situat în București, Calea D., în cuantum de 892.113 RON și prețul de vânzare de 33.134.909 ROL, achitat la 22 octombrie 1997, actualizat cu rata inflației la zi; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței; a luat act că intimații reclamanți nu au solicitat cheltuieli de judecată, și a obligat pe intimații reclamanți să plătească apelantului pârât suma de 900 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Sub un prim aspect, Curtea a reținut că motivele de apel legate de calitatea procesuală pasivă a apelantului pârât, precum și cele privind aplicarea art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 și în ipoteza în care contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 nu au fost constatate nule, dar sunt lipsite de eficacitate în urma admiterii acțiunii în revendicare, au fost reiterate prin cererea de recurs și înlăturate de Înalta Curte de Casație și Justiție, situație în care dezlegarea dată acestor probleme de drept este, conform art. 315 C. proc. civ., obligatorie pentru instanța de rejudecare.

Astfel, instanța superioară a reținut expres că Ministerul Finanțelor Publice justifică legitimare procesuală pasivă, întrucât art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 derogă de la regula de drept comun în materie de evicțiune - cea a răspunderii vânzătorului, precum și că înțelesul noțiunii de „desființare” a contractului de vânzare-cumpărare din cuprinsul art. 50 1 din același act normativ cuprinde și lipsirea de eficacitate a acestuia, ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare.

Totodată, Înalta Curte de Casație și Justiție a mai statuat că, în interpretarea art. 50 și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, sunt două situații de deosebit: ipoteza în care contractul a fost declarat nul, fiind încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, situație în care sunt incidente dispozițiile art. 50 alin. (2) din lege, chiriașul cumpărător fiind îndreptățit la restituirea prețului actualizat, respectiv, ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare nu a fost declarat nul, fiind încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar a devenit ineficace în situația admiterii acțiunii în revendicare, caz în care sunt aplicabile prevederile art. 50 1 din lege, și că, în speță, nu s-a pronunțat o hotărâre judecătorească prin care să se fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, încheiat între Primăria Municipiului București, prin mandatar SC H.N.

SA, pe de o parte, și I.V. și I.Vi., pe de altă parte, acest fapt fiind suficient pentru a se reține că reclamanții au dreptul, în temeiul art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, neavând astfel relevanță alte aspecte cum ar fi buna sau reaua credință a dobânditorilor la încheierea contractului, precum și respectarea sau încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu același prilej.

În ceea ce privește valoarea imobilului, s-a reținut că aceasta a fost stabilită de expertul D.P., în ciclul procesual anterior, la 892.113 RON, iar obiecțiunile formulate de pârât prin cererea de recurs, în sensul că în cadrul metodelor de evaluare nu este menționată nicio corecție legată de blocajul actual al pieței imobiliare (când cererea este mult mai mică decât oferta, practic, cu mici excepții, numărul tranzacțiilor imobiliare din zonă și în general este nul, iar prețurile cuprinse în anunțurile imobiliare reprezintă numai voința vânzătorilor care încearcă menținerea prețurilor cât mai apropiate de nivelul perioadei 2007-2008, perioada maximă a exploziei prețurilor în tranzacțiile imobiliare), și, ca urmare, se impunea o corecție negativă de 10% pentru procese în curs, și de cca., 30% pentru locația menționată, prin luarea în considerare a raportului defavorabil cerere ofertă, negocieri, comisioane etc., au fost înlăturate de expert.

Acesta a arătat că scăderea numărului de tranzacții pe piața imobiliară în anul 2012 față de anul 2008 s-a reflectat și în scăderea prețului (exprimat în euro) solicitat de vânzători prin ofertele din anunțurile imobiliare, iar, așa cum se observă din cele două rapoarte de expertiză depuse la dosar, prețul pe metru pătrat suprafață utilă solicitat de vânzători a scăzut de la 3.018 euro/m.p., la nivelul anului 2008 (raport de expertiză tehnică imobiliară din 20 noiembrie 2008 întocmit de expert tehnic ing. V.A., în Dosar nr. 2.839/299/2008 al Judecătoriei sectorului 1 București), la 2.287 euro/m.p., la nivelul anului 2012 (raport de expertiză tehnică întocmit de expert tehnic ing.

D.P., în Dosar nr. 55555/3/2010 al Curții de Apel București, secția a III-a), rezultând o scădere a prețului solicitat de vânzători (exprimat în euro) cu 24,22 %. De asemenea, a arătat că, în raportul depus, la folosirea metodei comparațiilor, a apreciat o corecție pentru negociere și comision tranzacționare de - 10%, corecție pe care a considerat-o corectă. Pe de altă parte, regula cu valoare de principiu în materie de evaluare a unui bun este că aceasta se face în funcție de valoarea sa de circulație la data efectuării expertizei în cauză, fără a fi avută în vedere și scăderea valorii datorată existenței pe rol a respectivului litigiu, care este o situație temporară și care nu trebuie să profite uneia din părți și să dăuneze celeilalte.

În caz contrar, în cauză, ar fi avantajat pârâtul, care nu și-a executat de bunăvoie obligația ce îi revenea, conform art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, punându-i astfel pe reclamanți în situația de a declanșa un litigiu, ceea ce nu poate fi admis. Mai mult decât atât, în speță, litigiul nu pune în discuție dreptul de proprietate asupra imobilului, iar acesta nu ar putea fi vândut decât de către proprietarii care au fost deposedați în mod abuziv de stat și care l-au redobândit pe calea acțiunii în revendicare, iar o asemenea vânzare nu ar fi influențată de un litigiu având ca obiect pretenții desfășurat între alte persoane.

În fine, cât privește motivul de apel relativ la metoda de calcul pentru stabilirea despăgubirilor, respectiv, diferența între valoarea de circulație a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în temeiul Legii nr. 112/1995, și valoarea de circulație a imobilului la data evicțiunii, instanța de apel a reținut că aplicarea acesteia ar constitui încălcarea unui drept recunoscut printr-un act normativ emis de autoritatea legislativă, respectiv, art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. În măsura în care critica formulată de apelantul pârât vizează însăși soluția legislativă, instanța de apel a constatat că analiza acesteia excede competenței sale, față de dispozițiile art. 124 din Constituție.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București, care, indicând art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea criticilor formulate a arătat următoarele; Hotărârea instanței de apel este criticabilă în ceea ce privește menținerea obligației în sarcina Ministerului Finanțelor Publice, de plată a diferenței dintre valoarea de piață a imobilului în litigiu și valoarea actualizată cu indicele de inflație a prețului plătit în baza contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, fără a avea în vedere dispozițiile Legii nr. 10/2001, unde se prevăd expres și limitativ situațiile în care Ministerul Finanțelor Publice poate fi obligat la restituirea prețului de piața plătit de către chiriași.

Astfel, potrivit modificărilor aduse Legii nr. 10/2001, prin Legea nr. 1/2009, la art. 50 alin. (3) se prevede că ”cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, pentru care contractele de vânzare-cumpărare s-au încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru. Restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2 1 ) se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.

Pentru a fi aplicabile dispozițiile legale menționate mai sus și pentru ca Ministerul Finanțelor Publice să poată fi obligat la restituirea prețului de piață plătit de chiriași în baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995, se cere să fie întrunite, cumulativ, doua condiții și anume: încheierea contractelor de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și ca aceste contracte de vânzare-cumpărare să fi fost desființate printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. Dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 fac vorbire despre "contractele ce au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile" însă acest text de lege are în vedere, atunci când reglementează plata prețului de piață, existența unei hotărâri în care să se rețină respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului.

În caz contrar, legiuitorul nu ar mai fi inclus, în art. 50 1 din lege, condițiile pe care reclamantul trebuie să le îndeplinească pentru a putea solicita restituirea prețului la valoarea de piață. Or, nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamanți rezida în faptul că, urmărind să încheie un contract de vânzare-cumpărare, aceștia aveau obligația de a cunoaște care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca în calitate de cumpărători al unui bun important, cum este un apartament, să nu efectueze un minim de diligente pentru a afla situația juridică a imobilului. Dacă ar fi întreprins aceste minime diligente, ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut fără titlu valabil în baza Decretului nr. 92/1950 și, prin urmare, nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995.

În speță, reclamanții, fără a depune minime diligente în sensul cunoașterii situației vânzătorului, au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, Calea D., deși cunoșteau sau, în condițiile date, trebuiau să cunoască faptul că nici unul din criteriile incidente nu îi îndreptățea să procedeze la o asemenea cumpărare. Faptul că reclamanții nu au depus minime diligente, cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pentru cunoașterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995, având în vedere că exercitarea cu buna credința a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiție intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi, respectiv, validitatea cauzei.

Reaua credința determină în realitate ilicitatea cauzei, iar prin existența unei cauze ilicite este afectată însăși validitatea actului sub imperiul Legii nr. 112/1995. S-a mai arătat, că existența sau inexistența bunei credințe a chiriașului cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiză a respectării sau eludării dispozițiilor Legii nr. 112/1995, trebuind să fie examinate toate cerințele prevăzute de acest act normativ pentru perfectarea valabilă a contactului de vânzare-cumpărare, iar prin sentința civilă nr. 2.307 din 18 martie 2002, pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București, în Dosarul nr. 8.031/2000, s-a constatat caracterul abuziv al titlului statului, care a naționalizat imobilul în baza Decretului nr. 92/1950.

Față de cele prezentate, s-a conchis că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil, astfel că dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în prezenta cauză și, prin urmare, rezultă fără putință de tăgadă că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. În ceea ce privește cea de-a doua condiție prevăzută imperativ de lege, s-a arătat că, în speță, deposedarea reclamanților de imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997 încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995, între reclamanți și Primăria Municipiului București, prin mandatar SC H.N.

SA, nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. Or, atâta timp cât în cauza de față nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, rezultă că instanțele de fond și de apel au pronunțat hotărâri nelegale și netemeinice, prin admiterea cererii de chemare în judecată, în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice, întrucât pârâtul nu poate fi obligat la restituirea prețului la valoarea de piață achitat de către reclamanți în baza contractului de vânzare-cumpărare mai sus amintit. În ceea ce privește valoarea reținută în raportul de expertiză, s-a arătat că, în mod eronat, aceasta a fost omologată de către instanță, întrucât nu reflecta prețul real al imobilului în discuție.

Astfel, în raportul de evaluarea făcută de expert, în cadrul metodelor de evaluare, nu s-a menționat nicio corecție legată de blocajul actual al pieței imobiliare (când cererea este mult mai mică decât oferta, practic, cu mici excepții, numărul tranzacțiilor imobiliare din zonă și în general este nul, iar prețurile cuprinse în anunțurile imobiliare reprezintă numai voința vânzătorilor, care încearcă menținerea acestora cât mai apropiate de nivelul perioadei 2007-2008, perioada maximală a exploziei prețurilor în tranzacțiile imobiliare).

Ca urmare, se impune o corecție negativă de 10% pentru procese în curs și de cca., 30% pentru locația menționată, prin luarea în considerare și a raportului defavorabil cerere ofertă, negocieri, comisioane etc. S-a mai arătat, că suma stabilită în raportul de expertiză este exagerat de mare pentru imobilul în cauză, reclamanții achiziționându-l la un preț social, preferențial, cu mult sub prețul pieții, întrucât evaluatorul nu a introdus în cadrul factorilor de individualizare și pe cel referitor la ponderea dintre cerere și oferta aferentă actualului blocaj al pieței imobiliare, apreciată de pârât la 30%.

În aceste circumstanțe, în speță, s-a arătat că a operat îmbogățirea fără justă cauză, întrucât reclamanții nu pot să încaseze în anul 2013 o diferență de sumă în plus față de valoarea achitată la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, valoare ce depășește cu mult însăși valoarea de piață a imobilului de la ora actuală, întrucât obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în niciun caz valoarea de piață a imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.

O aplicare corectă a dispozițiilor privind obligarea la garanția pentru evicțiune și, respectiv, a celor privind stabilirea sporului de valoare, ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori: stabilirea valorii de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare; stabilirea valorii de piață la momentul evicțiunii; diferența între valoarea de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață a imobilului la momentul evicțiunii, constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile privind răspunderea pentru evicțiune. S-a concluzionat, că, având în vedere că prețul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul preferențial, diferența dintre prețul plătit și sporul de valoare nu se poate stabili decât în condițiile arătate mai sus.

În ceea ce privește imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunurilor ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

Așadar, pe criterii de simetrie și de echitate, s-a concluzionat că, întrucât aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale; că, în spiritul protejării drepturilor reclamațiilor în baza unei legi, respectiv, Legea nr. 112/1995, și art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, aceștia ar fi îndreptățiți să primească numai o despăgubire echitabilă, în funcție de prețul plătit la achiziționarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, de tipul de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, precum și de valoarea actuală de piață a unui astfel de imobil, și că, în situația în care din acest patrimoniu nu a ieșit o sumă de bani suficientă pentru achiziționarea unui imobil în condiții de piață, iar un astfel de contract nu are un caracter aleatoriu, în sensul speculării fluctuațiilor pieței, valoarea prejudiciului și limitele obligației de garanție nu pot fi stabilite decât în condițiile arătate mai sus.

Întrucât titlul chiriașilor cumpărători ai imobilului, în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost confirmat și consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulității contractului, fie în revendicare, s-a arătat că, pentru aceste din urmă situații, jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorilor evinși cu întreaga valoare de piață a imobilului, fiind considerată suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din această valoare (Velikovi c. Bulgariei), ori contravaloarea prețului actualizat, plătit de cumpărătorul evins (Tudor Tudor c. României), pentru că astfel indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piața actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, ceea ce încălcă principiul egalității cetățenilor în fața legii.

Examinând decizia în limita criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța constată că recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București, este nefondat, pentru următoarele considerente; Prin critica formulată de pârât potrivit căreia „hotărârea instanței de apel este criticabilă în ceea ce privește menținerea obligației de plată a diferenței dintre valoarea de piață a imobilului în litigiu și valoarea actualizată cu indicele de inflație a prețului plătit în baza contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, fără a avea în vedere dispozițiile Legii nr. 10/2001, unde se prevăd expres și limitativ situațiile în care Ministerul Finanțelor Publice poate fi obligat la restituirea prețului de piață plătit de către chiriaș”, se constată că, deși nu s-a arătat expres, pârâtul implicit a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive în cauză.

Totodată, pârâtul a arătat că, în speță, nu sunt incidente dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, republicată, care fac vorbire despre „contractele ce au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile”, întrucât acest text de lege are în vedere îndeplinirea a două condiții atunci când reglementează plata prețului de piață și anume: existența unei hotărâri în care să se rețină respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului, și ca deposedarea reclamanților să se facă ca urmare a anulării contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamanți și Primăria municipiului București, prin mandatar SC H.N.

SA, și nu în urma unei acțiuni în revendicare, condiții ce nu au fost îndeplinite în cauză. Cu privire la analiza acestor critici, se constată următoarele; Aceste critici au fost formulate de pârât și prin recursul formulat împotriva deciziei pronunțate în apel în primul ciclu procesual, iar, în rejudecare, instanța de apel, față de dezlegările date de instanța de recurs în primul ciclu procesual acestor probleme de drept, în baza art. 315 C. proc. civ., a reținut obligativitatea lor și s-a limitat numai la redarea acestor dezlegări, fără a mai face o analiza pe fond acestor critici. Soluția instanței de apel, de a nu mai analiza pe fond criticile formulate de pârât potrivit cărora acesta nu are calitate procesuală pasivă în cauză și că reclamanții nu sunt îndreptățiți, în baza art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, la restituirea prețului de piață al imobilului în litigiu, se constată că este legală, față de dispozițiile art. 315 alin. (1) C. proc.

civ., potrivit cărora „În caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului”.

Prin urmare, dezlegările instanței de recurs din primul ciclu procesual potrivit cărora Ministerul Finanțelor Publice justifică legitimarea procesuală pasivă, întrucât art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 derogă de la regula de drept comună în materia evicțiunii, cea a răspunderii vânzătorului; că înțelesul noțiunii de „desființare” a contractului de vânzare-cumpărare din cuprinsul art. 50 1 din același act normativ cuprinde și lipsirea de eficiență a contractului de vânzare-cumpărare ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare, și că, împrejurarea că în speță nu s-a pronunțat o hotărâre judecătorească prin care să se fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, încheiat între Primăria municipiului București, prin mandatar SC H.N.

SA, pe de o parte, și I.V. și I.Vi., pe de altă parte, este suficientă pentru a reține că reclamanții au dreptul în temeiul art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, sunt obligatorii în fazele procesuale subsecvente și nu mai pot face obiect de analiză în cadrul acestora, potrivit art. 315 C. proc. civ. În consecință, criticile formulate de pârât potrivit cărora acesta nu are calitate procesuală pasivă în cauză și că reclamanții nu sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, în temeiul art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, nu vor fi primite și analizate.

În ceea ce privește criticile formulate de pârât ce vizează întinderea obligației ce-i revine acestuia, de a restitui către reclamanți prețul de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, în sensul că valoarea reținută prin raportul de expertiză nu reflectă prețul real al imobilului în litigiu, întrucât în cadrul metodelor de evaluare nu s-a ținut seama de nicio corecție legată de blocajul actual al pieței imobiliare, cât și de faptul că există un proces în curs asupra imobilului în litigiu, se constată că vizează netemeinicia deciziei recurate și nu pot fi încadrate în niciunul din motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., sancțiunea fiind aceea a neanalizării lor.

Mai mult, se constată că aceleași critici s-au constituit în obiecțiuni la raportul de expertiză, cărora expertul le-a răspuns, iar pârâtul, căruia i s-a asigurat posibilitatea de a lua la cunoștință de conținutul răspunsului la obiecțiuni și de a formula eventuale obiecțiuni la termenul imediat următor celui la care s-a depus de către expert acest raport, nu a formulat nicio obiecțiune, ceea ce a atras decăderea sa din dreptul de a formula critici în acest sens, pe calea prezentului recurs, potrivit art. 108 alin. (3) C. proc. civ.

Criticile formulate de pârât prin care s-a arătat, în esență, că obligația de garanție nu presupune în nici un caz restituirea valorii de piață a imobilelor, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995; că aplicarea corectă a dispozițiilor privind obligația de garanție pentru evicțiune presupune luarea în calcul a valorii de piață de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, precum și de la momentul evicțiunii, iar diferența dintre valoarea de piață de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață a imobilului de la momentul evicțiunii constituie de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile privind răspunderea pentru evicțiune; că pe criterii de simetrie și echitate, cum imobilele au fost vândute în baza Legii nr. 112/1995, și nu după regulile pieței imobiliare, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale, situație în care reclamanții sunt îndreptățiți să primească numai o despăgubire echitabilă prin stabilirea tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a valorii actuale de piață a unui astfel de imobil,

cu atât mai mult cu cât în cauză titlul chiriașului cumpărător nu a fost confirmat și consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulității contractului, fie în revendicare, și că indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, ceea ce încalcă principiul egalității cetățenilor în fața legii, se constată că sunt nefondate, pentru cele ce urmează; Așa cum s-a arătat în precedent, în recurs, în primul ciclu procesual, cu privire la incidența art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, s-a statuat cu putere de lucru judecat că „se reține că reclamanții au dreptul în temeiul art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 la restituirea prețului de piață, câtă vreme nu s-a pronunțat o hotărâre judecătorească prin care să se fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare din 27 iulie 1999”.

Potrivit art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare”, și (2) ”Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză”, iar potrivit art. 50 1 din Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, „Expertiza prevăzută de art. 50 1 din lege va fi dispusă de instanța de judecată, în condițiile legii”.

Față de aceste dispoziții legale, se constată că, în situația în care contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au fost ”desființate”, respectiv, au devenit ineficace în urma pronunțării unor hotărâri judecătorești în revendicare, proprietarii sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață, stabilit potrivit standardelor internaționale de evaluare, iar cuantumul acestuia se stabilește prin expertiză.

Or, câtă vreme există reglementare legală care îi îndreptățește pe reclamanți să primească prețul de piață al imobilului în litigiu și criterii legale de determinare a acestuia pentru imobilele înstrăinate în condițiile Legii nr. 112/1995, inclusiv pentru ipoteza mai sus arătată, respectiv, conform standardele internaționale de evaluare, criticile formulate de pârât potrivit cărora stabilirea prețului de piață la care sunt îndreptățiți reclamanții trebuie să se facă ținând seama de alte criterii, pe care acesta le invocă ca fiind obligatorii și determinate, și anume: diferența între valoarea de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață a imobilului la momentul evicțiunii, sau stabilirea unei despăgubi echitabile în funcție de prețul plătit la achiziționarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, de tipul de imobil ce s-ar fi putut cumpăra pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, și de valoarea actuală de piață a unui astfel de imobil, se constată că sunt nefondate.

În ceea ce privește critica formulată de pârât potrivit căreia ”indemnizarea” cumpărătorilor la valoarea de piață a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, se constată că este, deasemenea, neîntemeiată, pentru că determinarea acesteia se face numai în condițiile prevăzute de lege și nu în raport de alte criterii, pe care o parte, în opinia sa, le-ar considera determinante. Pentru considerentele expuse, instanța, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a municipiului București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București împotriva deciziei nr. 106A din 01 aprilie 2014 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 06 noiembrie 2014.