ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3037/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3037/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de față,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 16

noiembrie 2010 pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, sub nr. 55555/3/2010,

reclamanții I.V. și I.Vi. au chemat în judecată pe pârâții Ministerul Finanțelor

Publice și Municipiul București, prin Primarul General, solicitând ca prin hotărârea

ce se va pronunța să fie obligați pârâți la plata sumei de 958.744 RON, reprezentând

diferența dintre valoarea de piață a apartamentului nr. 7 situat în București, Calea

D., și valoarea, actualizată cu indicele de inflație, a prețului plătit în baza

contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997.

Prin sentința civilă

nr. 2.239 din 13 decembrie 2011, Tribunalul București, secția V-a civilă,

a respins, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamanți împotriva pârâtului

Municipiul București, prin Primarul General; a admis acțiunea formulată de reclamanți

împotriva pârâtului Ministerul Finanțelor Publice și a obligat pe pârâtul Ministerului

Finanțelor Publice să le plătească reclamanților suma de 958.744 RON, reprezentând

diferența dintre valoarea de piață a apartamentului nr. 7 situat în imobilul din

București, Calea D., și prețul plătit actualizat, referitor la același imobil.

Pentru a hotărî astfel,

prima instanță a reținut, în esență, că, din sentința civilă nr. 2.307 din 18 martie

2002, pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București în Dosar nr. 8.031/2000,

rezultă că pârâții I.Vi. și I.V. (reclamanți în prezenta cauză) au fost obligați

să le respecte reclamantelor A.M. și P.I.I. dreptul de proprietate și posesia apartamentului

nr. 7 situat în București, Calea D.

Din raportul de expertiză

tehnică întocmit de către expertul inginer A.V., în Dosar nr. 2.839/299/2008, rezultă

că s-a stabilit valoarea de piață a imobilului la suma de 260.081 euro, echivalent

958.744 RON, fiind atașat și dosarul de revendicare din care s-a reținut că, prin

sentința civilă nr. 20.116 din 18 octombrie 2010, pronunțată de Judecătoria sectorului

1 București, Ministerul Finanțelor Publice a fost obligat să le restituie reclamanților

I.V. și I.Vi. prețul plătit în anul 1997, la momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, de 33.134.909 RON, actualizat cu indicele de

inflație, constatându-se calitatea chiriașilor de cumpărători de bună-credință.

Tribunalul a mai reținut

că nu s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat

potrivit Legii nr. 112/1995, aceeași calitate de cumpărători de bună-credință fiind

stabilită și prin sentința civilă nr. 2.307/2002, de revendicare.

Astfel, s-a constatat

că, deși contractul nu a fost desființat, chiriașii-cumpărători au fost evinși de

către foștii proprietari ai imobilului.

Tribunalul a mai constatat

că, în temeiul Legii nr. 112/1995, Primăria Municipiului București, prin mandatarul

său SC H.N. SA, nu a vândut locuințe proprii ci locuințe care s-au aflat în fondul

locativ de stat, aceasta fiind și una dintre rațiunile pentru care, potrivit

art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, prețul obținut prin vânzare, după scăderea

comisionului de 1%, a fost vărsat în fondul extrabugetar al Statului Român, deschis

special și aflat în administrarea Ministerului Finanțelor Publice; că, în situațiile

prevăzute de lege, restituirea prețului plătit reactualizat sau a valorii de circulație

a imobilelor care au făcut obiectul unor contracte de vânzare cumpărare încheiate

în baza Legii nr. 112/1995, în condițiile în care cumpărătorii au fost evinși de

foștii proprietari ai imobilelor, se face, în ultimă instanță, din bugetul Statului

Român, în numele căruia, prin interpușii stabiliți de Legea nr. 112/1995, s-au făcut

vânzările; că în acest fel se explică de ce legiuitorul a înțeles ca în aceste situații,

prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, să reglementeze un caz special de

răspundere pentru evicțiune, derogatoriu de la dispozițiile dreptului comun prevăzute

de art. 1337 și urm. C. civ., și că nu este vorba în cazul în speță despre o răspundere

civilă contractuală, bazată pe culpă, calitatea procesuală pasivă fiind dată de

lege și nu stabilită prin contractul încheiat între părți, iar Ministerul Finanțelor

Publice vine să gestioneze obligația Statului Român referitor la răspunderea specială

pentru evicțiune, stabilită prin dispozițiile art. 50 alin. (3) și art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, astfel cum, prin aceeași instituție, a gestionat fondul extrabugetar

constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, în care s-a vărsat

prețul plătit de reclamanți în 1997, la cumpărarea locuinței din fondul locativ

de stat.

S-a mai arătat, în ceea

ce privește cuantumul despăgubirilor, potrivit dispozițiilor coroborate ale

art. 50 alin. (2), (2

1

) și (3) din Legea nr. 10/2001, că legiuitorul

a făcut distincție între contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea

legii și contractele de vânzare cumpărare încheiate cu respectarea legii de către

foștii chiriași, în funcție de această distincție cumpărătorul evins având dreptul

la valoarea de piață a imobilului sau la restituirea prețului plătit actualizat.

În condițiile în care

nu s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare printr-o hotărâre judecătorească

definitivă și irevocabilă, dar a fost admisă acțiunea în revendicare împotriva foștilor

chiriași-cumpărători, iar prin hotărârile judecătorești citate mai sus instanțele

au reținut buna-credință a cumpărătorilor la încheierea contractului, tribunalul

a concluzionat că reclamanții-cumpărători au dreptul la restituirea valorii de piață

a imobilului, nefiind vorba despre un contract încheiat cu eludarea legii.

Prin decizia civilă

nr. 463A din 20 decembrie 2012, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă

și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelul; a schimbat în parte sentința

civilă apelată în sensul că a stabilit că suma despăgubirilor este de 892.113 RON;

a menținut celelalte dispoziții ale sentinței și a luat act că intimații reclamanți

nu au solicitat cheltuieli de judecată, iar împotriva acestei decizii, la data de

25 februarie 2013, a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanțelor Publice,

care a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție

la data de 26 februarie 2013.

Prin decizia civilă

nr. 4.241 din 03 octombrie 2013, Înalta Curte de Casație și Justiție

a admis recursul, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare la

aceeași instanță de apel, reținând, în esență, următoarele;

Critica recurentului pârât

în sensul că nu se poate justifica legitimarea sa procesuală pasivă, întrucât nu

există o sentință definitivă și irevocabilă în ceea ce privește constatarea nulității

absolute a contractului de vânzare-cumpărare, a fost apreciată ca nefondată, întrucât

art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, care justifică restituirea prețului de

piață al imobilelor, nu vizează ipoteza în care s-a constatat nulitatea absolută

a contractului de vânzare-cumpărare, dimpotrivă, referirea textului făcându-se la

acele contracte încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar care au fost desființate

printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

În interpretarea art.

50 și art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 sunt două situații de deosebit:

ipoteza în care contractul a fost declarat nul, fiind încheiat cu eludarea prevederilor

Legii nr. 112/1995, când sunt incidente dispozițiile art. 50 alin. (2) din Legea

nr. 10/2001, chiriașul cumpărător fiind îndreptățit la restituirea prețului actualizat

și în ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare nu a fost declarat nul, fiind

încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar a devenit ineficace, în situația

admiterii acțiunii în revendicare, caz în care sunt aplicabile prevederile art.

50

1

din lege.

În ambele situații, Ministerul

Finanțelor Publice justifică legitimarea procesuală pasivă în restituirea fie a

prețului actualizat, fie a prețului de piață al imobilului, conform art. 50

alin. (3) din lege, diferită fiind doar întinderea despăgubirilor datorate.

Textul art. 50

1

din lege se referă la contracte de vânzare cumpărare „încheiate cu respectarea prevederilor

Legii nr. 112/1995”, fiind vorba, așadar, de acele contracte în privința cărora

nu s-a constatat a fi lovite de nulitate, dar care au fost „desființate”, în sensul

că au devenit ineficace în urma promovării acțiunii în revendicare de către verus

dominus, instanța constatând că titlul acestuia din urmă este mai puternic față

de cel reprezentat de contract, cumpărătorul fiind astfel evins de proprietatea

asupra bunului.

S-a conchis, că aceasta

este ipoteza și în cauza dedusă judecații, contractul de vânzare cumpărare deținut

de reclamanți nefiind constatat nul, prezumându-se astfel că a fost încheiat cu

respectarea legii, dar, fiind lipsit de eficacitate în urma admiterii acțiunii în

revendicare, nu-și mai poate produce efecte juridice, acesta fiind înțelesul noțiunii

de „desființat” din cuprinsul textului în discuție.

Susținerea recurentului

pârât în sensul că obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mult mai

larg nu poate conduce la concluzia că prevederile speciale ale Legii nr. 10/2001

nu își găsesc aplicabilitatea în speță, acestea fiind incidente strict în ipotezele

prevăzute de lege și anume cu privire la restituirea prețului actualizat, respectiv,

restituirea prețului de piață al imobilului pentru care legea conferă legitimare

procesuală pasivă Ministerului Finanțelor Publice.

A fost găsită, însă, ca

întemeiată critica referitoare la încălcarea principiului dreptului la apărare având

în vedere că raportul de expertiză efectuat în cauză a fost comunicat instituției

recurente abia la data de 19 decembrie 2012, în condițiile în care decizia atacată

a fost pronunțată la data de 20 decembroe 2012, întrucât s-au încălcat astfel dispozițiile

art. 89 alin. (1) C. proc. civ., față de faptul că citația la care era atașat raportul

de expertiză a fost comunicată cu nerespectarea termenului procedural de 5 zile.

S-a reținut, în raport

de această situație, că noțiunea de proces echitabil presupune respectarea și aplicarea

principiului dreptului la apărare, care este un principiu fundamental al dreptului

civil, respectiv că, potrivit art. 129 alin. (1) C. proc. civ., judecătorul are

îndatorirea să facă respectate și să respecte el însuși principiul mai sus menționat.

Instanța de apel a constatat

că sunt fondate criticile pârâtului legate de cuantumul despăgubirilor acordate,

respectiv, că valoarea despăgubirilor din care trebuie scăzut prețul plătit actualizat

este cea stabilită la sfârșitul anului 2012 de către expertul desemnat în apel,

respectiv, suma de 892.113 RON, fără însă a-i da posibilitatea acestuia de a lua

cunoștință efectiv de concluziile raportului de expertiză și de a le dezbate în

contradictoriu, eventual de a formula obiecțiuni la raport, reținând strict formal

că valoarea stabilită este necontestată de către părți.

Având în vedere că această

parte avea calitatea de apelant pârât în cauză, iar raportul de expertiză a fost

efectuat la solicitarea sa (s-a contestat valoarea foarte mare a imobilului în litigiu),

s-a reținut că instanța de apel avea obligația de a acorda un termen în vederea

discutării în contradictoriu a concluziilor raportului de expertiză, respectiv,

formulării de eventuale obiecțiuni, întrucât contradictorialitatea dezbaterilor

este un principiu fundamental al dreptului procesual civil, ce impune judecătorului

obligația de a pune în dezbaterea contradictorie a părților toate elementele de

care depinde soluționarea cauzei.

S-a conchis, că, în circumstanțele

cauzei, recurentul pârât a fost pus în imposibilitate obiectivă de a formula obiecțiuni

la raportul de expertiză, cu atât mai mult cu cât Ministerul Finanțelor Publice

este instituție publică, iar formularea obiecțiunilor trebuie făcută în scris cu

respectarea unei proceduri stricte, și că nu poate fi cercetată pe fond critica

referitoare la valoarea reținută în raportul de expertiză înainte de clarificarea

situației de fapt dedusă judecății, prin administrarea și aprecierea probatoriului

în condiții de strictă legalitate, care să respecte în mod efectiv și nu doar formal,

principiul contradictorialității, respectiv, principiului dreptului la apărare.

Cauza a fost reînregistrată

la data de 19 decembrie 2013 pe rolul Curții de Apel București, secția

a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, sub nr. 55555/3/2010*.

Curtea de Apel București,

secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin decizia nr.

106A din 01 aprilie 2014, a admis apelul formulat de apelantul pârât Ministerul

Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului

București; a schimbat în parte sentința civilă apelată, în sensul că suma pe care

este obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice să o plătească reclamanților

este diferența dintre valoarea de piață a apartamentului nr. 7 situat în București,

Calea D., în cuantum de 892.113 RON și prețul de vânzare de 33.134.909 ROL, achitat

la 22 octombrie 1997, actualizat cu rata inflației la zi; a menținut celelalte dispoziții

ale sentinței; a luat act că intimații reclamanți nu au solicitat cheltuieli de

judecată, și a obligat pe intimații reclamanți să plătească apelantului pârât suma

de 900 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Sub un prim aspect, Curtea

a reținut că motivele de apel legate de calitatea procesuală pasivă a apelantului

pârât, precum și cele privind aplicarea art. 50

1

din Legea nr. 10/2001

și în ipoteza în care contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii

nr. 112/1995 nu au fost constatate nule, dar sunt lipsite de eficacitate în urma

admiterii acțiunii în revendicare, au fost reiterate prin cererea de recurs și înlăturate

de Înalta Curte de Casație și Justiție, situație în care dezlegarea dată acestor

probleme de drept este, conform art. 315 C. proc. civ., obligatorie pentru instanța

de rejudecare.

Astfel, instanța superioară

a reținut expres că Ministerul Finanțelor Publice justifică legitimare procesuală

pasivă, întrucât art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 derogă de la regula de

drept comun în materie de evicțiune - cea a răspunderii vânzătorului, precum și

că înțelesul noțiunii de „desființare” a contractului de vânzare-cumpărare din cuprinsul

art. 50

1

din același act normativ cuprinde și lipsirea de eficacitate

a acestuia, ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare.

Totodată, Înalta Curte

de Casație și Justiție a mai statuat că, în interpretarea art. 50 și art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, sunt două situații de deosebit: ipoteza în care contractul

a fost declarat nul, fiind încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995,

situație în care sunt incidente dispozițiile art. 50 alin. (2) din lege, chiriașul

cumpărător fiind îndreptățit la restituirea prețului actualizat, respectiv, ipoteza

în care contractul de vânzare-cumpărare nu a fost declarat nul, fiind încheiat cu

respectarea Legii nr. 112/1995, dar a devenit ineficace în situația admiterii acțiunii

în revendicare, caz în care sunt aplicabile prevederile art. 50

1

din

lege, și că, în speță, nu s-a pronunțat o hotărâre judecătorească prin care să se

fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, încheiat

între Primăria Municipiului București, prin mandatar SC H.N. SA, pe de o parte,

și I.V. și I.Vi., pe de altă parte, acest fapt fiind suficient pentru a se reține

că reclamanții au dreptul, în temeiul art. 50

1

din Legea nr. 10/2001,

la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale

de evaluare, neavând astfel relevanță alte aspecte cum ar fi buna sau reaua credință

a dobânditorilor la încheierea contractului, precum și respectarea sau încălcarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, cu același prilej.

În ceea ce privește valoarea

imobilului, s-a reținut că aceasta a fost stabilită de expertul D.P., în ciclul

procesual anterior, la 892.113 RON, iar obiecțiunile formulate de pârât prin cererea

de recurs, în sensul că în cadrul metodelor de evaluare nu este menționată nicio

corecție legată de blocajul actual al pieței imobiliare (când cererea este mult

mai mică decât oferta, practic, cu mici excepții, numărul tranzacțiilor imobiliare

din zonă și în general este nul, iar prețurile cuprinse în anunțurile imobiliare

reprezintă numai voința vânzătorilor care încearcă menținerea prețurilor cât mai

apropiate de nivelul perioadei 2007-2008, perioada maximă a exploziei prețurilor

în tranzacțiile imobiliare), și, ca urmare, se impunea o corecție negativă de 10%

pentru procese în curs, și de cca., 30% pentru locația menționată, prin luarea în

considerare a raportului defavorabil cerere ofertă, negocieri, comisioane etc.,

au fost înlăturate de expert.

Acesta a arătat că scăderea

numărului de tranzacții pe piața imobiliară în anul 2012 față de anul 2008 s-a reflectat

și în scăderea prețului (exprimat în euro) solicitat de vânzători prin ofertele

din anunțurile imobiliare, iar, așa cum se observă din cele două rapoarte de expertiză

depuse la dosar, prețul pe metru pătrat suprafață utilă solicitat de vânzători a

scăzut de la 3.018 euro/m.p., la nivelul anului 2008 (raport de expertiză tehnică

imobiliară din 20 noiembrie 2008 întocmit de expert tehnic ing. V.A., în Dosar

nr. 2.839/299/2008 al Judecătoriei sectorului 1 București), la 2.287 euro/m.p.,

la nivelul anului 2012 (raport de expertiză tehnică întocmit de expert tehnic ing.

D.P., în Dosar nr. 55555/3/2010 al Curții de Apel București, secția a III-a), rezultând

o scădere a prețului solicitat de vânzători (exprimat în euro) cu 24,22 %. De asemenea,

a arătat că, în raportul depus, la folosirea metodei comparațiilor, a apreciat o

corecție pentru negociere și comision tranzacționare de - 10%, corecție pe care

a considerat-o corectă.

Pe de altă parte, regula

cu valoare de principiu în materie de evaluare a unui bun este că aceasta se face

în funcție de valoarea sa de circulație la data efectuării expertizei

în cauză, fără a fi avută în vedere și scăderea valorii datorată existenței pe rol

a respectivului litigiu, care este o situație temporară și care nu trebuie

să profite uneia din părți și să dăuneze celeilalte. În caz contrar, în cauză, ar

fi avantajat pârâtul, care nu și-a executat de bunăvoie obligația ce îi revenea,

conform art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, punându-i astfel pe reclamanți

în situația de a declanșa un litigiu, ceea ce nu poate fi admis. Mai mult decât

atât, în speță, litigiul nu pune în discuție dreptul de proprietate asupra imobilului,

iar acesta nu ar putea fi vândut decât de către proprietarii care au fost deposedați

în mod abuziv de stat și care l-au redobândit pe calea acțiunii în revendicare,

iar o asemenea vânzare nu ar fi influențată de un litigiu având ca obiect pretenții

desfășurat între alte persoane.

În fine, cât privește

motivul de apel relativ la metoda de calcul pentru stabilirea despăgubirilor, respectiv,

diferența între valoarea de circulație a imobilului la momentul încheierii contractului

de vânzare-cumpărare, în temeiul Legii nr. 112/1995, și valoarea de circulație a

imobilului la data evicțiunii, instanța de apel a reținut că aplicarea acesteia

ar constitui încălcarea unui drept recunoscut printr-un act normativ emis de autoritatea

legislativă, respectiv, art. 50

1

din Legea nr. 10/2001. În măsura în

care critica formulată de apelantul pârât vizează însăși soluția legislativă, instanța

de apel a constatat că analiza acesteia excede competenței sale, față de dispozițiile

art. 124 din Constituție.

Împotriva acestei decizii

a declarat

recurs pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor

Publice a Municipiului București, care, indicând art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,

în dezvoltarea criticilor formulate a arătat următoarele;

Hotărârea instanței de

apel este criticabilă în ceea ce privește menținerea obligației în sarcina Ministerului

Finanțelor Publice, de plată a diferenței dintre valoarea de piață a imobilului

în litigiu și valoarea actualizată cu indicele de inflație a prețului plătit în

baza contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, fără a avea în vedere

dispozițiile Legii nr. 10/2001, unde se prevăd expres și limitativ situațiile în

care Ministerul Finanțelor Publice poate fi obligat la restituirea prețului de piața

plătit de către chiriași.

Astfel, potrivit modificărilor

aduse Legii nr. 10/2001, prin Legea nr. 1/2009, la art. 50 alin. (3) se prevede

că ”cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață

al imobilelor, pentru care contractele de vânzare-cumpărare s-au încheiat cu respectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate

prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de

timbru.

Restituirea prețului prevăzut

la alin. (2) și (2

1

) se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor

din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995,

cu modificările ulterioare”.

Pentru a fi aplicabile

dispozițiile legale menționate mai sus și pentru ca Ministerul Finanțelor Publice

să poată fi obligat la restituirea prețului de piață plătit de chiriași în baza

contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995, se cere să

fie întrunite, cumulativ, doua condiții și anume: încheierea contractelor de vânzare-cumpărare

să se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și ca aceste

contracte de vânzare-cumpărare să fi fost desființate printr-o hotărâre judecătorească

definitivă și irevocabilă.

Dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 fac vorbire despre "contractele ce au fost desființate

prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile" însă acest text de lege

are în vedere, atunci când reglementează plata prețului de piață, existența unei

hotărâri în care să se rețină respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea

imobilului.

În caz contrar, legiuitorul

nu ar mai fi inclus, în art. 50

1

din lege, condițiile pe care reclamantul

trebuie să le îndeplinească pentru a putea solicita restituirea prețului la valoarea

de piață.

Or, nerespectarea dispozițiilor

Legii nr. 112/1995 de către reclamanți rezida în faptul că, urmărind să încheie

un contract de vânzare-cumpărare, aceștia aveau obligația de a cunoaște care este

titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca în calitate de cumpărători

al unui bun important, cum este un apartament, să nu efectueze un minim de diligente

pentru a afla situația juridică a imobilului. Dacă ar fi întreprins aceste minime

diligente, ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu

s-a făcut fără titlu valabil în baza Decretului nr. 92/1950 și, prin urmare, nu

putea face obiectul Legii nr. 112/1995.

În speță, reclamanții,

fără a depune minime diligente în sensul cunoașterii situației vânzătorului, au

dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, Calea D.,

deși cunoșteau sau, în condițiile date, trebuiau să cunoască faptul că nici unul

din criteriile incidente nu îi îndreptățea să procedeze la o asemenea cumpărare.

Faptul că reclamanții

nu au depus minime diligente, cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare,

pentru cunoașterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului

echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995, având în vedere că exercitarea

cu buna credința a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiție intrinsecă

de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei

legi, respectiv, validitatea cauzei. Reaua credința determină în realitate ilicitatea

cauzei, iar prin existența unei cauze ilicite este afectată însăși validitatea

actului sub imperiul Legii nr. 112/1995.

S-a mai arătat, că existența

sau inexistența bunei credințe a chiriașului cumpărător nu constituie unicul criteriu

de analiză a respectării sau eludării dispozițiilor Legii nr. 112/1995, trebuind

să fie examinate toate cerințele prevăzute de acest act normativ pentru perfectarea

valabilă a contactului de vânzare-cumpărare, iar prin sentința civilă nr. 2.307

din 18 martie 2002, pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București, în Dosarul

nr. 8.031/2000, s-a constatat caracterul abuziv al titlului statului, care a naționalizat

imobilul în baza Decretului nr. 92/1950.

Față de cele prezentate,

s-a conchis că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil,

astfel că dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în prezenta cauză și,

prin urmare, rezultă fără putință de tăgadă că încheierea contractului de vânzare-cumpărare

s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

În ceea ce privește cea

de-a doua condiție prevăzută imperativ de lege, s-a arătat că, în speță, deposedarea

reclamanților de imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a realizat în

urma unei acțiuni în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997

încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995, între reclamanți și Primăria Municipiului

București, prin mandatar SC H.N. SA, nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească

definitivă și irevocabilă.

Or, atâta timp cât în

cauza de față nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001, rezultă că instanțele de fond și de apel au pronunțat

hotărâri nelegale și netemeinice, prin admiterea cererii de chemare în judecată,

în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice, întrucât pârâtul nu poate fi

obligat la restituirea prețului la valoarea de piață achitat de către reclamanți

în baza contractului de vânzare-cumpărare mai sus amintit.

În ceea ce privește valoarea

reținută în raportul de expertiză, s-a arătat că, în mod eronat, aceasta a fost

omologată de către instanță, întrucât nu reflecta prețul real al imobilului în discuție.

Astfel, în raportul de

evaluarea făcută de expert, în cadrul metodelor de evaluare, nu s-a menționat nicio

corecție legată de blocajul actual al pieței imobiliare (când cererea este mult

mai mică decât oferta, practic, cu mici excepții, numărul tranzacțiilor imobiliare

din zonă și în general este nul, iar prețurile cuprinse în anunțurile imobiliare

reprezintă numai voința vânzătorilor, care încearcă menținerea acestora cât mai

apropiate de nivelul perioadei 2007-2008, perioada maximală a exploziei prețurilor

în tranzacțiile imobiliare). Ca urmare, se impune o corecție negativă de 10% pentru

procese în curs și de cca., 30% pentru locația menționată, prin luarea în considerare

și a raportului defavorabil cerere ofertă, negocieri, comisioane etc.

S-a mai arătat, că suma

stabilită în raportul de expertiză este exagerat de mare pentru imobilul în cauză,

reclamanții achiziționându-l la un preț social, preferențial, cu mult sub prețul

pieții, întrucât evaluatorul nu a introdus în cadrul factorilor de individualizare

și pe cel referitor la ponderea dintre cerere și oferta aferentă actualului blocaj

al pieței imobiliare, apreciată de pârât la 30%.

În aceste circumstanțe,

în speță, s-a arătat că a operat îmbogățirea fără justă cauză, întrucât reclamanții

nu pot să încaseze în anul 2013 o diferență de sumă în plus față de valoarea achitată

la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, valoare ce depășește cu mult însăși

valoarea de piață a imobilului de la ora actuală, întrucât obligația de garanție

pentru evicțiune nu presupune în niciun caz valoarea de piață a imobilului, cu atât

mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.

O aplicare corectă a dispozițiilor

privind obligarea la garanția pentru evicțiune și, respectiv, a celor privind stabilirea

sporului de valoare, ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori: stabilirea

valorii de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare;

stabilirea valorii de piață la momentul evicțiunii; diferența între valoarea de

piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea

de piață a imobilului la momentul evicțiunii, constituind de fapt sporul de valoare

reglementat de dispozițiile privind răspunderea pentru evicțiune.

S-a concluzionat, că,

având în vedere că prețul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul preferențial,

diferența dintre prețul plătit și sporul de valoare nu se poate stabili decât în

condițiile arătate mai sus.

În ceea ce privește imobilele

vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligația de garanție este particularizată,

pe de o parte, de situația juridică specifică a bunurilor ce formează obiectul vânzării

și, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr.

10/2001.

Așadar, pe criterii de

simetrie și de echitate, s-a concluzionat că, întrucât aceste imobile nu au fost

dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă,

obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere,

ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale;

că, în spiritul protejării drepturilor reclamațiilor în baza unei legi, respectiv,

Legea nr. 112/1995, și art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană

a Drepturilor Omului, aceștia ar fi îndreptățiți să primească numai o despăgubire

echitabilă, în funcție de prețul plătit la achiziționarea apartamentului în temeiul

Legii nr. 112/1995, de tipul de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piața liberă

cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, precum și

de valoarea actuală de piață a unui astfel de imobil, și că, în situația în care

din acest patrimoniu nu a ieșit o sumă de bani suficientă pentru achiziționarea

unui imobil în condiții de piață, iar un astfel de contract nu are un caracter aleatoriu,

în sensul speculării fluctuațiilor pieței, valoarea prejudiciului și limitele obligației

de garanție nu pot fi stabilite decât în condițiile arătate mai sus.

Întrucât titlul chiriașilor

cumpărători ai imobilului, în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost confirmat și

consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate

de fostul proprietar, fie în constatarea nulității contractului, fie în revendicare,

s-a arătat că, pentru aceste din urmă situații, jurisprudența Curții Europene

a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorilor evinși cu întreaga valoare

de piață a imobilului, fiind considerată suficientă o indemnizare care reprezintă

o parte din această valoare (Velikovi c. Bulgariei), ori contravaloarea prețului

actualizat, plătit de cumpărătorul evins (Tudor Tudor c. României), pentru că astfel

indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piața actuală a imobilelor constituie,

în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, ceea ce încălcă principiul

egalității cetățenilor în fața legii.

Examinând decizia în limita

criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța

constată că recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția

Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București, este nefondat, pentru următoarele

considerente;

Prin critica formulată

de pârât potrivit căreia „hotărârea instanței de apel este criticabilă în ceea ce

privește menținerea obligației de plată a diferenței dintre valoarea de piață a

imobilului în litigiu și valoarea actualizată cu indicele de inflație a prețului

plătit în baza contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, fără a avea

în vedere dispozițiile Legii nr. 10/2001, unde se prevăd expres și limitativ situațiile

în care Ministerul Finanțelor Publice poate fi obligat la restituirea prețului de

piață plătit de către chiriaș”, se constată că, deși nu s-a arătat expres, pârâtul

implicit a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive în cauză.

Totodată, pârâtul a arătat

că, în speță, nu sunt incidente dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001,

republicată, care fac vorbire despre „contractele ce au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile”, întrucât acest text de lege are în vedere

îndeplinirea a două condiții atunci când reglementează plata prețului de piață și

anume: existența unei hotărâri în care să se rețină respectarea dispozițiilor Legii

nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului, și ca deposedarea reclamanților să se facă

ca urmare a anulării contractului de vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, încheiat

în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamanți și Primăria municipiului

București, prin mandatar SC H.N. SA, și nu în urma unei acțiuni în revendicare,

condiții ce nu au fost îndeplinite în cauză.

Cu privire la analiza

acestor critici, se constată următoarele;

Aceste critici au fost

formulate de pârât și prin recursul formulat împotriva deciziei pronunțate în apel

în primul ciclu procesual, iar, în rejudecare, instanța de apel, față de dezlegările

date de instanța de recurs în primul ciclu procesual acestor probleme de drept,

în baza art. 315 C. proc. civ., a reținut obligativitatea lor și s-a limitat numai

la redarea acestor dezlegări, fără a mai face o analiza pe fond acestor critici.

Soluția instanței de apel,

de a nu mai analiza pe fond criticile formulate de pârât potrivit cărora acesta

nu are calitate procesuală pasivă în cauză și că reclamanții nu sunt îndreptățiți,

în baza art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, la restituirea prețului de piață

al imobilului în litigiu, se constată că este legală, față de dispozițiile art.

315 alin. (1) C. proc. civ., potrivit cărora „În caz de casare, hotărârile instanței

de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum și asupra necesității administrării

unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului”.

Prin urmare, dezlegările

instanței de recurs din primul ciclu procesual potrivit cărora Ministerul Finanțelor

Publice justifică legitimarea procesuală pasivă, întrucât art. 50 alin. (3) din

Legea nr. 10/2001 derogă de la regula de drept comună în materia evicțiunii, cea

a răspunderii vânzătorului; că înțelesul noțiunii de „desființare” a contractului

de vânzare-cumpărare din cuprinsul art. 50

1

din același act normativ

cuprinde și lipsirea de eficiență a contractului de vânzare-cumpărare ca urmare

a admiterii acțiunii în revendicare, și că, împrejurarea că în speță nu s-a pronunțat

o hotărâre judecătorească prin care să se fi constatat nulitatea contractului de

vânzare-cumpărare din 22 iulie 1997, încheiat între Primăria municipiului București,

prin mandatar SC H.N. SA, pe de o parte, și I.V. și I.Vi., pe de altă parte, este

suficientă pentru a reține că reclamanții au dreptul în temeiul art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform

standardelor internaționale de evaluare, sunt obligatorii în fazele procesuale subsecvente

și nu mai pot face obiect de analiză în cadrul acestora, potrivit art. 315 C.

proc. civ.

În consecință, criticile

formulate de pârât potrivit cărora acesta nu are calitate procesuală pasivă în cauză

și că reclamanții nu sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului,

stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, în temeiul art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, nu vor fi primite și analizate.

În ceea ce privește criticile

formulate de pârât ce vizează întinderea obligației ce-i revine acestuia, de a restitui

către reclamanți prețul de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale

de evaluare, în sensul că valoarea reținută prin raportul de expertiză nu reflectă

prețul real al imobilului în litigiu, întrucât în cadrul metodelor de evaluare nu

s-a ținut seama de nicio corecție legată de blocajul actual al pieței imobiliare,

cât și de faptul că există un proces în curs asupra imobilului în litigiu, se constată

că vizează netemeinicia deciziei recurate și nu pot fi încadrate în niciunul din

motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., sancțiunea fiind

aceea a neanalizării lor.

Mai mult, se constată

că aceleași critici s-au constituit în obiecțiuni la raportul de expertiză, cărora

expertul le-a răspuns, iar pârâtul, căruia i s-a asigurat posibilitatea de a lua

la cunoștință de conținutul răspunsului la obiecțiuni și

de a formula eventuale obiecțiuni la termenul imediat următor celui la care

s-a depus de către expert acest raport, nu a formulat nicio obiecțiune, ceea

ce a atras decăderea sa din dreptul de a formula critici în acest sens, pe calea

prezentului recurs, potrivit art. 108 alin. (3) C. proc. civ.

Criticile formulate de

pârât prin care s-a arătat, în esență, că obligația de garanție nu presupune în

nici un caz restituirea valorii de piață a imobilelor, cu atât mai mult în situația

imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995; că aplicarea corectă a dispozițiilor

privind obligația de garanție pentru evicțiune presupune luarea în calcul a valorii

de piață de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, precum și

de la momentul evicțiunii, iar diferența dintre valoarea de piață de la momentul

încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață a imobilului de

la momentul evicțiunii constituie de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile

privind răspunderea pentru evicțiune; că pe criterii de simetrie și echitate, cum

imobilele au fost vândute în baza Legii nr. 112/1995, și nu după regulile pieței

imobiliare, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței

libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme

speciale, situație în care reclamanții sunt îndreptățiți să primească numai o despăgubire

echitabilă prin stabilirea tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piața

liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a

valorii actuale de piață a unui astfel de imobil, cu atât mai mult cu cât în cauză

titlul chiriașului cumpărător nu a fost confirmat și consolidat prin hotărâre judecătorească

irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea

nulității contractului, fie în revendicare, și că indemnizarea cumpărătorilor la

valoarea de piață actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără

justă cauză a acestora, ceea ce încalcă principiul egalității cetățenilor în fața

legii, se constată că sunt nefondate, pentru cele ce urmează;

Așa cum s-a arătat în

precedent, în recurs, în primul ciclu procesual, cu privire la incidența art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, s-a statuat cu putere de lucru judecat că „se reține

că reclamanții au dreptul în temeiul art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 la

restituirea prețului de piață, câtă vreme nu s-a pronunțat o hotărâre judecătorească

prin care să se fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare din 27

iulie 1999”.

Potrivit art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, „Proprietarii ale căror contracte

de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995,

cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive

și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit

conform standardelor internaționale de evaluare”, și (2) ”Valoarea despăgubirilor

prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză”, iar potrivit art. 50

1

din Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, „Expertiza prevăzută

de art. 50

1

din lege va fi dispusă de instanța de judecată, în condițiile

legii”.

Față de aceste dispoziții

legale, se constată că, în situația în care contractele de vânzare-cumpărare încheiate

în temeiul Legii nr. 112/1995 au fost ”desființate”, respectiv, au devenit

ineficace în urma pronunțării unor hotărâri judecătorești în revendicare, proprietarii

sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață, stabilit potrivit standardelor

internaționale de evaluare, iar cuantumul acestuia se stabilește prin expertiză.

Or, câtă vreme există

reglementare legală care îi îndreptățește pe reclamanți să primească

prețul de piață al imobilului în litigiu și criterii legale de determinare

a acestuia pentru imobilele înstrăinate în condițiile Legii nr. 112/1995, inclusiv

pentru ipoteza mai sus arătată, respectiv, conform standardele internaționale de

evaluare, criticile formulate de pârât potrivit cărora stabilirea prețului de piață

la care sunt îndreptățiți reclamanții trebuie să se facă ținând seama de alte criterii,

pe care acesta le invocă ca fiind obligatorii și determinate, și anume: diferența

între valoarea de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare

și valoarea de piață a imobilului la momentul evicțiunii, sau stabilirea unei despăgubi

echitabile în funcție de prețul plătit la achiziționarea apartamentului în temeiul

Legii nr. 112/1995, de tipul de imobil ce s-ar fi putut cumpăra pe piața liberă

cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, și de valoarea

actuală de piață a unui astfel de imobil, se constată că sunt nefondate.

În ceea ce privește critica

formulată de pârât potrivit căreia ”indemnizarea” cumpărătorilor la valoarea de

piață a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză

a acestora, se constată că este, deasemenea, neîntemeiată, pentru că determinarea

acesteia se face numai în condițiile prevăzute de lege și nu în raport de alte criterii,

pe care o parte, în opinia sa, le-ar considera determinante.

Pentru considerentele

expuse, instanța, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat,

recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală

a Finanțelor Publice a municipiului București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat

de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice

a Municipiului București împotriva deciziei nr. 106A din 01 aprilie 2014 a Curții

de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 06 noiembrie 2014.