ÎCCJ, Secția de contencios administrativ și fiscal, Decizia nr. 1571/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, la data de 16 februarie 2009, sub nr. 5903/3/2009, reclamanta SC I.S. SRL București a chemat în judecată pârâtele SC E.S. SRL București, SC M.P.A. SRL București, SC A.O. SRL București, SC D.C. SRL București, Administrare, Reorganizare, Lichidare I.P.U.R.L. București, A.M.D.G.E.I.P.U.R.L. București, SC D.E.I. SRL București, SC E.P.I. SRL București, SC R.S. SRL București și SC S.I.T.S. SRL București, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună evacuarea pârâtelor din spațiul pe care îl ocupă în imobilul situat în București, str. Izvor, și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.

Ulterior, prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, la data de 17 februarie 2009, sub nr. 6134/3/2009, reclamanta SC I.S. SRL București a chemat în judecată pârâtele SC T. SA București, SC E.S.C. SRL București, SC P.M.P. SRL București, SC C.A.G. SRL. București, SC P.E.D. SRL București și SC P.C. SRL București, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună evacuarea pârâtelor din spațiul pe care îl ocupă în imobilul situat în București, str. Izvor, și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată. 1. La data de 29 aprilie 2009, pârâta SC E.S. SRL București a depus la Dosarul nr. 5904/3/2009 note de ședință, prin care a arătat că nu are calitate procesuală pasivă, solicitând scoaterea sa din cauză.

La termenul de judecată din data de 29 iunie 2009, numita SC E.S.C. SRL București a depus la Dosarul nr. 5904/3/2009 cerere de intervenție accesorie în interesul pârâtelor SC M.P.A. SRL și A.R.L.I.P.U.R.L., solicitând respingerea cererii de evacuare a acestora, ca ne fondată. La același termen de judecată, 29 iunie 2009, numita SC T. SA București a depus la dosarul nr. 5904/3/2009 cerere de intervenție în interes în interes propriu, solicitând admiterea cererii sale de intervenție principală și respingerea, ca neîntemeiată, a cererii principale formulate de reclamanta SC I.S. SRL București. La termenul de judecată din data de 14 decembrie 2009, reclamanta SC I.S. SRL București a depus la dosarul nr. 5904/3/2009 cerere de renunțare la judecata cererii de evacuare formulată în contradictoriu cu pârâtele SC D.C.

SRL, SC E.S. SRL, SC M.P.A. SRL, SC D.E.I. SRL, SC R.S. SRL, SC S.I.T.S. SRL și SC E.P.I. SRL. Prin încheierea de ședință pronunțată la data de 14 decembrie 2009, în Dosarul nr. 5904/3/2009, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a luat act de renunțarea la judecata cauzei principale, în contradictoriu cu pârâtele SC E.S. SRL, SC M.P.A. SRL, SC D.C. SRL, SC R.S. SRL, SC S.I.T.S. SRL și SC E.P.I. SRL; a admis excepția de conexitate și a dispus reunirea cauzei înregistrate sub nr. 6134/3/2009 la Dosarul nr. 5904/3/2009; a admis în principiu cererea de intervenție formulată de intervenienta accesorie SC E.S.C. SRL și a respins cererea de intervenție voluntară principală formulată de intervenienta SC T. SA La data de 15 februarie 2010, pârâta A.M.D.G.E.S.P.R.L.

București a depus la dosar precizare, prin care a solicitat respingerea cererii de evacuare formulată de SC I.S. SRL, ca rămasă fără obiect în ceea ce o privește. Prin sentința comercială nr. 4327, pronunțată la data de 31 martie 2010, Tribunalul București, secția a VI-a comercială a admis cererea principală restrânsă, formulată de reclamanta SC I.S. SRL București, în contradictoriu cu pârâtele SC A.O. SRL București, A.R.L.I.P.U.R.L. București și A.G.E.I.P.U.R.L. București; a dispus evacuarea pârâtelor SC A.O. SRL, Administrare Reorganizare Lichidare IPURL, A.G.E.I.P.U.R.L. din spațiile ocupate în imobilul din București, Str. Izvor, ; a respins cererea de intervenție accesorie formulată de SC E.S.C.

SRL București, ca nefondată; a admis în parte cererea conexă formulată de reclamanta SC I.S. SRL București, în contradictoriu cu pârâtele SC T. SA București, SC E.S.C. SRL București, SC P.M.P. SRL București, SC C.A.G. SRL București, SC P.E.D. SRL București și SC P.C. SRL București; a dispus evacuarea pârâtelor SC E.S.C. SRL, SC P.M.P. SRL, SC C.A.G. SRL, SC P.E.D. SRL și SC P.C. SRL din spațiile ocupate în imobilul din București, Str. Izvor; a respins, ca nefondată, cererea de evacuare formulată împotriva SC T. SA; a obligat pe pârâtele SC A.O. SRL, A.R.L.I.P.U.R.L. și A.G.E.I.P.U.R.L. la plata sumei de 2.494,42 lei, către reclamantă, cheltuieli de judecată; a obligat pe pârâtele SC E.S.C. SRL, SC P.M.P.

SRL, SC C.A.G. SRL, SC P.E.D. SRL și SC P.C. SRL la plata sumei de 2.494,42 lei, cheltuieli de judecată către reclamantă, și a obligat pe reclamantă la plata către pârâta SC T. SA a sumei de 3.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată. În motivarea acestei hotărâri, instanța de fond a reținut, în esență, următoarele aspecte: În cauză, există o stipulație contrară, așa cum aceasta este evidențiată de contractul nr. X/2005, părțile hotărând ca fructele să fie împărțite între vânzător și cumpărător: „prin prezentul contract, se stabilește ca fructele civile produse de imobilul ce face obiectul contractului de vânzare- cumpărare să se împartă în cote egale între cele două părți”.

În opinia instanței de fond, s-a apreciat că, prin cele două acte juridice accesorii contractului de vânzare - cumpărare din 26 aprilie 2005 (actul adițional intitulat „addendum” și contractul nr. X/2005), reclamanta și pârâta SC T. SA nu au hotărât să exploateze în comun imobilul din Str. Izvor și să-si împartă fructele, cum greșit susține pârâta Tehnoutilaj. Dreptul de proprietate, inclusiv folosința, asupra bunului a fost dobândit de reclamantă, care, potrivit art. 2 din contractul nr. X/2005, trebuia să plătească vânzătorului o cotă de 1/2 din valoarea chiriilor încasate de la chiriașii imobilului. După data de 26 aprilie 2005 numai reclamanta putea închiria bunul, în calitatea sa de proprietar, și, deci, putea culege fructele bunului.

Totodată, prin actul adițional la contractul de vânzare-cumpărare, reclamanta recunoaște un drept de folosință în favoarea asociaților pârâtei S.C. Tehnoutilaj. Prevederile art. 4 din addendum îmbracă forma juridică a stipulației pentru altul -astfel încât un drept de folosință asupra spațiilor sus- menționate s-a născut nemijlocit și direct în patrimoniul terților beneficiari: C.C., M.I. și P.F.. În privința pârâtelor A.M.D.G., A.R.I.P.U.R.L. și A.O. din cererea principală restrânsă, instanța a reținut că nu se probează un titlu de folosință valabil, opozabil reclamantei. Așa cum acestea au recunoscut prin notele scrise, dreptul de folosință a fost cedat prin actul adițional („addendum”) către C.C.

și M.I., nu către pârâtele din cererea principală, care nu justifică un tidu de folosință. Privitor la aplicabilitatea în cauză a dispozițiilor art. 1441 C. civ., s-au reținut următoarele: Pârâta A.O. invocă un contract de închiriere încheiat la data de 18 decembrie 2007 cu SC T. SA, pe o perioadă de 1 an de zile, iar pârâta A.R.I.P.U.R.L. se prevalează de contractul de închiriere încheiat la data de 16 septembrie 2008 cu SC E. SRL. Așadar, cele două acte juridice sunt ulterioare datei perfectării vânzării, dată la care locatorul nu mai dednea calitatea de proprietar al imobilului pentru a atrage incidența dispozițiilor art. 1441 C. civ. De asemenea, s-a apreciat că este întemeiată și cererea de evacuare formulată împotriva pârâtei A.M.D.G.

Deși aceasta a depus la data de 15 februarie 2009 o precizare prin care a invocat rămânerea fără obiect a cererii de evacuare, s-a constatat că nu se probează predarea spațiului către reclamantă. Actul adițional nr. 1 din 30 aprilie 2009, prin care pârâta A.M.D.G. a predat spațiul deținut pârâtei S.C. SC T. SA nu este opozabil reclamantei. S-a apreciat că cererea de intervenție accesorie formulată de SC E. SRL este nefondată, reținându-se că, în cauză, nu a fost administrată nici o probă din care să rezulte că, la data perfectării vânzării, reclamanta a cunoscut contractul de locație de gestiune și protocolul din 01 iulie 1999. Totodată, intervenienta nu a produs nici o dovadă din care să rezulte că a efectuat plata chiriei către reclamantă, iar aceasta a refuzat primirea, prin urmare neputându-se reține că reclamanta nu încasează chiriile din culpa sa.

Instanța de fond a apreciat întemeiată cererea de evacuare a pârâtelor SC E. SRL, SC C.A.G. SRL, SC P.E.D. SRL, SC P.C. SRL din spațiile ocupate în imobilul din București, Str. Izvor, , întrucât acestea nu justifică un titlu locativ. Din addendum și contractul nr. X/2005 nu rezultă că cele două acte juridice invocate de pârâtele SC E. SRL, S.C. P.M. SRL și SC C.A.G. SRL, protocolul din 01 septembrie 1999 și contractul de locație de gestiune- au fost cunoscute de reclamantă la data vânzării și au fost avute în vedere la stabilirea modalității de împărțire a chiriilor. Suprafețele menționate în acest addendum (80,7 m.p.; 150 m.p.) sunt vădit inferioare celor reținute în protocolul din 01 septembrie 1999 (1435,06 m.p.), astfel încât nu se poate prezuma faptul că reclamanta a cunoscut actele juridice invocate de pârâta E. în susținerea apărării.

Acționarii SC T. SA București sunt persoane fizice, nu juridice, au patrimoniu distinct, astfel încât nu este întemeiată susținerea pârâților privind încălcarea regulilor de interpretare a clauzelor unui contract. Totodată, contractul de locațiune încheiat anterior înstrăinării imobilului, chiar dacă ar avea data certă, poate fi opus noului proprietar doar într-un interval de 3 ani de la data vânzării, pentru contractele de locațiune încheiate pe o perioadă mai mare fiind obligatorie efectuarea formelor de publicitate imobiliară, potrivit art. 19 alin. (1), pct. C, lit. a) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară. Or, in speță, nu se probează respectarea cerințelor de publicitate.

Pârâtele SC P.E.D. SRL și SC P.C. SRL nu au justificat nici un titlu de locațiune, impunându-se evacuarea acestora. Deși pârâta SC T. SA a precizat că aceste pârâte nu folosesc vreun spațiu din imobil, așa cum rezultă din informațiile comunicate de O.R.C.T.B., pârâtele au sediul stabilit în București, str. Izvor, , așadar se prevalează de un drept de folosință, pe care, însă, nu l-au probat în prezenta cauză. De asemenea, s-a reținut că pârâta SC C.A.G. SRL nu justifică nici un ddu locativ. SC T. SA, deși beneficiază de un drept de folosință, conform art. 2 din actul adițional la contractul de vânzare-cumpărare, nu poate transmite acest drept.

Referitor la cererea de evacuare a pârâtei SC T. SA, s-a reținut că, în favoarea pârâtei s-a stabilit drept de folosință, în calitate de locatar, prin art. 2 din addendum-ul la contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005. Contrar celor susținute de către reclamantă, instanța a apreciat că dreptul de folosință aparține nu numai asociaților vânzătoarei, ci si vânzătoarei, față de prevederile contractuale sus citate. Cum pârâta Tehnoutilaj, în calitate de vânzător, este singura îndreptățită să primească prețul vânzării, instanța de fond a apreciat că se impune să fie interpretat acest addendum ca fiind un act juridic prin care se recunoaște un drept de folosință nu numai în favoarea acționarilor S.C.

SC T. SA, ci și în favoarea vânzătorului. Acest drept de folosință, în opinia instanței, prin excepție de la regulă, este un drept intuitu personae, încheiat în considerarea calității pârâtei Tehnoutilaj, de vânzător al bunului, care nu și-a primit întreg prețul vânzării. Fiind un drept insdtuit în considerarea calității pârâtei, nu poate fi transmis, astfel încât nu este incident art. 1418 C. civ. Prin urmare, Tehnoutilaj nu se poate prevala de acest drept pentru a încheia contracte de sublocațiune. De asemenea, în opinia instanței, până la data plății integrale a prețului imobilului din București, str. Izvor, , pârâta nu va putea fi evacuată, deoarece acest lucru ar echivala cu încălcarea dispozițiilor actului adițional la contractul de vânzare - cumpărare, întrucât folosința bunului de către vânzător reprezintă o garanție a plății prețului de către cumpărător.

Împotriva acestei sentințe, a formulat apel, în termen, reclamanta SC I.S. SRL București, la data de 2 iunie 2010, motivele de apel fiind depuse, de asemenea, în termen la data de 7 iulie 2010. La data de 3 septembrie 2010, intimata - pârâtă A.R.L.I.P.U.R.L. a depus la dosar concluzii scrise, prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a societății sale, solicitând scoaterea lor din cauză. Prin decizia comercială nr. 450, pronunțată la data de 4 octombrie 2010, în Dosarul nr. 5904/3/2009, Curtea de Apel București, secția a V-a comercială a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta SC I.S. SRL București, în contradictoriu cu intimatele S.C. A.O. SRL București, A.R.L.I.P.U.R.L.

București, A.G.E.I.P.U.R.L. București, S.C. SC T. SA București, SC E.S.C. SRL București, SC P.M.P. SRL București, SC C.A.G. SRL București, SC P.E.D. SRL București și SC P.C. SRL București împotriva sentinței comerciale nr. 4327 din 31 martie 2010, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, în Dosarul nr. 5904/3/2009. Pentru a se pronunța astfel, instanța de control judiciar a reținut, în esență, următoarele aspecte: Critica apelantei este nefondată, deoarece tocmai printr-o interpretare coordonată a clauzelor contractuale convenite de părți (potrivit regulii prevăzute de art. 982 C. civ.), precum și potrivit intenției comune a părților (potrivit regulii prevăzute de art. 97 1 C. civ.) se ajunge la concluzia că părțile au convenit asupra unui drept de folosință în favoarea SC T. SA „până la plata integrală a prețului vânzării”.

Astfel, dreptul de folosință al pârâtei SC T. SA este stabilit expres prin dispozițiile din addendum-ul la contractul de vânzare-cumpărare, coroborate cu dispozițiile art. 4 și 5 din același addendum, rezultând că dreptul de folosință va dăinui până la plata integrală a prețului imobilului, plată ce în prezent este suspendată (așa cum rezultă din sentința comercială nr. 5983 din 03 iulie 2006, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI a comercială). Prin urmare, cererea de evacuare a societății comerciale pârâte a fost respinsă în mod temeinic și legal de către tribunal. În plus, față de cele reținute de tribunal, Curtea a constatat că, întrucât „vânzătorul” este unul singur, respectiv, persoana juridică SC T. SA, toate referirile din cele două contracte si addendum, la „vânzător”, privesc societatea comercială, ca persoană juridică, nicidecum persoanele fizice, asociați ai acesteia.

Clauzele contractuale se circumscriu patrimoniului celor două persoane juridice semnatare ale contractului de vânzare-cumpărare (SC T. SA și SC I.S. SRL), iar dreptul de folosință ce a fost practic menținut și după transmiterea dreptului de proprietate de către vânzător, până la plata integrală a prețului, are, între altele și natura unui drept de rctenție convențional, asupra imobilului (asupra spațiilor din imobil identificate de părți prin cele 3 convenții), din acest punct de vedere neputând fi acceptată susținerea apelantei în ce privește inexistența unui asemenea drept în raport cu intimata- pârâtă. Acel element al detenției (corpus), constând în exercitarea actelor materiale de folosință asupra unui bun imobil, nu se putea exercita în mod direct de către persoana juridică, ci numai prin persoanele fizice (conform art. 35 și Decretul nr. 31/1954 care reglementează: „Persoana juridică își exercită drepturile și își îndeplinește obligațiile prin organele sale”.

Pe de altă parte, fiind vorba de un contract de vânzare -cumpărare, iar una din clauzele ce se dispută în prezentul litigiu este și aceea privind „transmiterea dreptului de proprietate (asupra construcției) începând cu data semnării contractului, „adică 26 aprilie 2005, doar sub aspectul predării folosinței (ca atribut al dreptului de proprietate- usus) de la vânzător la cumpărător (acțiunea în evacuare fiind acea acțiune personală utilizată pentru valorificarea dreptului de folosință), trebuie avute în vedere și dispozițiile art. 1322 C. civ. potrivit cărora „Vânzătorul nu este dator să predea lucrul, dacă cumpărătorul nu plătește prețul și nu are dat de vânzător un termen pentru plată”.

În ce privește susținerea apelantei în sensul interpretării clauzelor îndoioase din contract în contra vânzătorului, conform art. 1312 din C. civil, Curtea a apreciat că o atare interpretare s-ar putea face numai cu privire la „îndatoririle vânzătorului”, așa cum se prevede expres de art. 1312 („îndatoririle ce înțelege a-și lua asupră-și”), iar nu cu privire la drepturile vânzătorului, convenite de părți. Cu alte cuvinte, interpretarea clauzelor privind dreptul de folosință al vânzătorului (SC T. SA), clauze cuprinse în special în art. 4, în art. 5 și în art. 2 din addendum, nu se poate face contra sa, deoarece acestea nu privesc „îndatoririle vânzătorului”, ci „drepturile vânzătorului”, respectiv, dreptul de folosință asupra spațiilor ce au făcut obiectul vânzării, până la plata integrală a prețului.

Susținerile apelantei privind faptul că suprafețele asupra cărora intimata-pârâtă are dreptul de folosință nu ar fi definite, sunt nefondate, deoarece așa cum a reținut și instanța de fond, acestea sunt aceleași cu cele prevăzute în art. 4 și 5 din addendum, unde părțile au simțit nevoia să facă o separare a folosinței referitoare la persoanele fizice acționari, fără ca prin aceasta să se excludă dreptul de folosință al persoanei juridice însăși. Practic, prin menționarea spațiilor cuvenite spre folosință fiecărei persoane fizice, acționar al societății comerciale, s-a realizat un fel de „ partaj de folosință” între asociați, aspect care privește exclusiv persoana juridică societate comercială (S.C.

Tehnoutilaj S.A) din punctul de vedere al organelor sale, fără însă ca aceasta să aibă vreo relevanță juridică în raporturile juridice cu cumpărătorul, respectiv cu reclamanta, mai ales că persoanele fizice, acționari nu au devenit titularii vreunei obligații decurgând din addendum (nici nu ar fi putut deveni). Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen, reclamanta SC I.S. SRL București, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei comerciale nr. 450 din 04 octombrie 2010, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței comerciale nr. 4327 din 31 martie 2010 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, și, în consecință: admiterea cererii de evacuare a pârâtei SC T. SA din spațiile pe care le ocupă în imobilul situat în București, str. Izvor; respingerea cererii pârâtei S.C.

SC T. SA de obligare a SC I.S. SRL la plata cheltuielilor de judecată, menținerea celorlalte dispoziții ale hotărârii instanței de fond și obligarea intimatei-pârâte S.C. SC T. SA la plata cheltuielilor de judecată de la fond, apel și recurs. În recursul său, întemeiat în drept pe prevederile pct. 8 și 9 ale art. 304 C. proc. civ., recurenta-reclamantă SC I.S. SRL București a invocat, în esență, următoarele motive: 1. Instanța de apel, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia. Rezultă, din prevederile art. 2 din contractul nr. X/2005 și addendum-ul la contractul de vânzare-cumpărare nr. 125 din 26 aprilie 2005, art. 4, art. 5 alin. (2) și art. 5 alin. (3) lit. a), b) și c) din contract, că s-a prevăzut un drept de folosință în favoarea unui număr de trei asociați - C.C., M.I.

și P.F.-, iar nu în favoarea tuturor acționarilor (S.C. SC T. SA, ca societate pe acțiuni, având în mod evident mai mulți acționari), și nici în favoarea S.C. SC T. SA însăși. Apreciază recurenta - reclamantă că, deși părțile au folosit o exprimare imprecisă, de natură a crea confuzie, totuși, dreptul de folosință a fost recunoscut numai în folosul celor 3 asociați ai S.C. SC T. SA, respectiv, C.C., M.I. și P.F., care au fost denumiți în cuprinsul addendum-ului drept „asociați vânzători (art. 4)” sau, pur și simplu, „vânzători”. 2. Hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

În legătură cu aplicarea regulilor privind interpretarea contractelor, la care instanța de apel a făcut referire în cuprinsul hotărârii recurate, consideră recurenta- reclamantă că, prin aplicarea acestor reguli de interpretare, se ajunge la concluzia că părțile au urmărit să confere drept de folosință numai celor 3 acționari, că, în ceea ce privește recunoașterea unui drept de folosință, aceștia au fost considerați drept vânzători ai imobilului, că părțile au individualizat foarte exact spațiile cu privire la care se exercită dreptul de folosință și au prevăzut modul în care pot fi folosite spațiile, unele cu titlu gratuit, altele cu titlu oneros, art. ll din Addendum neputând fi privit în mod izolat, ci în contextul întregului act juridic încheiat de părți.

De altfel, nu se poate vorbi despre drepturile vânzătorului fără a vorbi despre obligațiile corelative ale cumpărătorului. Altfel spus, dacă o clauză se referă la dreptul de folosință al vânzătorului, este evident că acea clauza se referă și la obligația cumpărătorului de a respecta dreptul de folosință al vânzătorului, precum se pune problema în speța de față. La data de 25 februarie 2011, intimata - pârâtă S.C. SC T. SA București a depus întâmpinare la dosar, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, și menținerea deciziei recurate. Analizând recursul reclamantei, prin prisma motivelor invocate și a temeiului de drept invocat, Înalta Curte constată că acesta este nefondat, potrivit considerentelor ce se vor arăta în continuare: Prin primul motiv de recurs formulat, întemeiat în drept pe prevederile pct. 8 al art. 304 C. proc.

civ., recurenta-reclamantă SC I.S. SRL București susține că instanța de apel, interpretând greșit actul depus judecății, a schimbat natura ori înțelesul vădit neîndoielnic al acestuia, motiv care nu este fondat. În speță, deși recurenta- reclamantă invocă dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., criticile formulate nu se circumscriu acestui motiv de recurs, fiind nefondate. Astfel, instanța de apel a reținut că, prin clauza înscrisă la art. 2 din addendum-ul la Contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005, coroborat cu art. 4 și 5 din același addendum, dreptul de folosință al pârâtei S.C. SC T. SA este stabilit expres, însă, faptul că a considerat că dreptul de folosință aparține nu numai celor 3 asociați: C.C., M.I.

și P.F., ci și societății înseși, nu înseamnă că instanța a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al actului juridic dedus judecății, ci doar că, din coroborarea clauzelor contractuale stipulate de părți în actele juridice menționate și din ansamblul probelor administrate în cauză, reiese că instanța de apel a interpretat în mod corect clauzele prevăzute în contract, având în vedere ansamblul raporturilor juridice contractuale, cât și voința reală a părților la încheierea contractului, în acord cu prevederile art. 969 și 982 C. civ.

Examinând clauza art. 2 din addendum-ul la Contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 26 aprilie 2005, prin care s-a stipulat: „Pe perioada de 5 ani, cât vânzătorul va avea drept de folosință în imobil, acesta va avea drepturi depline de locator, fără a fi tulburat din partea cumpărătorului.”, rezultă, cu evidență, că, la încheierea contractului, părțile au avut în vedere obligația cumpărătorului, în speță, recurenta-reclamantă SC I.S. SRL București, de a respecta dreptul de folosință în imobil al vânzătorului – intimata - pârâtă S.C. SC T. SA București, obligație convenită pe cale convențională, astfel cum, cu justețe, s-a apreciat prin decizia atacată. Referitor la persoana „vânzătorului”, este de observat, din preambulul la Contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005: „Intre S.C.

SC T. SA București, în calitate de vânzător.” și din preambulul addendum-ului „încheiat între S.C. SC T. SA București, în calitate de vânzător.”, că această calitate de vânzător, în mod evident, este atribuită S.C. SC T. SA București, iar nu persoanelor fizice, asociați ai societății comerciale, cum în mod eronat sustine recurenta. Mai mult, potrivit dispozițiilor art. 977 și art. 982 C. civ., interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților, iar clauzele acestora se interpretează unele prin altele. Clauzele, într-adevăr, trebuie interpretate unele prin altele, însă, din această interpretare, nu se poate reține că numai asociații, persoane fizice, astfel cum susține recurenta-reclamantă, ar avea drept de folosință asupra imobilului, din nici o mențiune a convențiilor neputând fi trasă o asemenea concluzie.

Din convențiile părților, rezultă, fără putință de tăgadă, că exercitarea dreptului de folosință în imobil aparține societății pârâte S.C. SC T. SA București, în calitatea sa de vânzător, și nu celor trei asociați, deoarece, după cum se observă din conținutul contractului și din probele dosarului, S.C. SC T. SA București este parte în convenție, în calitate de vânzător, iar nu asociații acesteia, cum în mod greșit susține recurenta. Ca urmare, din moment ce părțile au convenit astfel, în calitatea lor stipulată în mod expres în actele juridice încheiate, iar convenția părților era în vigoare, în mod justificat instanța de apel a reținut că „părțile au convenit asupra unui drept de folosință în favoarea S.C.

SC T. SA până la plata integrală a prețului vânzării”, întrucât contractul reprezintă legea părților, în temeiul dispozițiilor art. 969 C. civ., care consacră putere de lege convenției încheiate de părți, instanța de recurs înlăturând susținerile recurentei - reclamante în sensul că, în cauză, ar fi incidente clauzele art. 4, art. 5 alin. (2) și art. 5 alin. (3) lit. a), b) și c) din Addendum, deși acestea reglementează o altă situație. Nefiind aplicabile, așadar, prevederile mai sus arătate, incidente sunt, în realitate, prevederile art. 2 din addendum, în sensul că, pe de o parte, cele două categorii de prevederi reglementează, distinct, întinderea dreptului de folosință -în imobil- pentru vânzătorul SC T. SA, și, respectiv, asupra unui spațiu de 80,7 m.p.

pentru cei trei asociați, iar pe de altă parte, fiind vorba de o convenție încheiată între părți, conform art. 969 C. civ., aceasta constituie legea părților. Făcând o corectă interpretare și aplicare a prevederilor art. 969 C. civ., instanța de apel în mod corect a reținut că, existând o convenție legal încheiată, dreptul de folosință aparține vânzătorului SC T. SA București și acesta subzistă până la plata integrală a prețului vânzării. Nefiind vorba, așadar, de vreo interpretare greșită a actului juridic dedus judecății de către instanța de apel, Înalta Curte constată că primul motiv de recurs formulat de recurenta-reclamantă SC I.S. SRL București este nefondat. Prin cel de-al doilea motiv de recurs formulat, întemeiat în drept pe prevederile pct. 9 al art. 304 C. proc.

civ., recurenta-reclamantă SC I.S. SRL București critică decizia instanței de apel „în legătură cu aplicarea regulilor privind interpretarea contractelor, art. 977 și art. 982 C. civ., la care instanța de apel a făcut referire în cuprinsul hotărârii recurate” și sub aspectul reținut de instanța de apel, în sensul că art. 1312 C. civ. se aplică doar în ceea ce privește „îndatoririle vânzătorului”, iar nu cu privire la „drepturile vânzătorului”. Pentru a deveni incident motivul de modificare prevăzut de pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., instanța de recurs trebuie să constate că hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii, ceea ce înseamnă că instanța a recurs la textele de lege aplicabile speței, dar, fie lc-a încălcat, în litera sau spiritul lor, fie le-a aplicat greșit ori a aplicat o normă generală, nesocotind existența normei speciale sau o normă care nu este incidență în speță, ceea ce, în cauză, nu se reține.

Referitor la prima critică formulată, vizând greșita aplicare a art. 977 și art. 982 C. civ., vizând regulile privind interpretarea contractelor, Înalta Curte reține următoarele: Interpretarea contractului presupune determinarea și calificarea conținutului acestuia, a clauzelor sale, în scopul stabilirii drepturilor și obligațiilor născute în temeiul său. Dacă voința părților este clar exprimată, nu se pune problema interpretării. Din cuprinsul dispozițiilor art. 977-980 C. civ., se reține că interpretarea contractului este necesară atunci când clauzele sunt echivoce, confuze sau contradictorii, ori când contractul este incomplet, creând dificultăți în determinarea exactă a înțelesului acestuia.

Această situație apare în cazul unei greșite exprimări, a folosirii improprii a terminologiei juridice, a existenței unei contradicții între voința reală și voința declarată a părților. În speță, clauzele contractului sunt clare, precise, neîndoielnice, de natură să înlăture necesitatea unei operații speciale de interpretare. Se reține, însă, că art. 2 din addendum este vădit neîndoielnic sub aspectul titularului dreptului de folosință al imobilului, instanța de apel făcând o interpretare legală a acestei clauze, fără a-i schimba natura sau înțelesul cât se poate de clar.

Este adevărat că, potrivit art. 977 C. civ., interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor, însă această intenție comună trebuie să rezulte din termenii contractului; or, așa cum în mod legal a reținut și instanța de apel, din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125 din 26 aprilie 2005 și al addendum-ului la acest contract, rezultă, cu evidență, intenția părților de a stabili un drept de folosință în favoarea vânzătorului, după cum rezultă și că dreptul de folosință va înceta de drept la data achitării integrale de către cumpărător a ultimei rate din prețul de vânzare- cumpărare a imobilului.

Prin modul de interpretare solicitat, recurenta-reclamantă tinde la modificarea clauzelor contractuale (clar exprimate și pe care și le-a asumat, semnându-le), în sensul conferirii unui drept de folosință numai celor trei acționari, situație inadmisibilă în raport de dispozițiile art. 962 C. civ. Cât privește critica vizând faptul că instanța de apel a considerat greșit că art. 1312 C. civ. se aplică doar în ceea ce privește „îndatoririle vânzătorului”, iar nu cu privire la „drepturile vânzătorului”, înalta Curte urmează a o înlătura, ca nefondată. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 1312 C. civ., „Vânzătorul este dator să explice curat îndatoririle ce înțelege a lua asupra-și. Orice clauză obscură sau îndoioasă se interpretează în contra vânzătorului.” În materie de vânzare, art. 1312 C. civ.

conține o clauză, o dispoziție specială și derogatorie, vânzătorul (intimata-pârâtă S.C. SC T. SA București) fiind obligat să explice clar obligațiile sale și, dacă înțelesul actului ar fi îndoielnic, clauzele neclare se interpretează în contra vânzătorului. Așadar, în lumina acestui text, singura îngrădire a libertății contractuale a vânzătorului ar fi aceea a stipulații unei „clauze obscure sau îndoioase.”, care nu explică curat îndatoririle ce vânzătorul înțelege a lua asupră-și. Așa fiind, în mod corect instanța de apel a statuat asupra aplicabilității art. 1312 C. civ. doar în ceea ce privește obligațiile vânzătorului, textul legal mai sus- evocat făcând referire, in terminis, la „îndatoririle vânzătorului”, iar nu la drepturile acestuia și obligațiile corelative ale cumpărătorului, cum în mod eronat susține recurenta-reclamantă.

Așadar, în mod judicios și legal instanța de apel a reținut că interpretarea clauzelor privind dreptul de folosință al vânzătorului nu se poate face contra sa. Nefiind vorba, așadar, de vreo interpretare greșită a actului juridic dedus judecății sau de vreo aplicare greșită a legii de către instanța de apel, Înalta Curte constată că recursul formulat de recurenta-reclamantă SC I.S. SRL București este nefondat. Pentru cele ce preced, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează a respinge recursul declarat de reclamantă, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E: Respinge recursul declarat de reclamanta SC I.S. SRL București împotriva deciziei comerciale nr. 450 din 4 octombrie 2010, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 aprilie 2011.