ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 223/2015

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele, Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, la data de 26 ianuarie 2012, reclamanta C.D.E., prin mandatar O.M., a chemat în judecată pe pârâții Primăria municipiului București și Statul Român, prin M.F.P., solicitând obligarea acestora la plata sumei de 19.592.461 lei, reactualizată la suma de 180.000 euro, (reprezentând echivalentul sumei de 784,828.79 lei la cursul B.N.R. de 4,36016) precum și la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului situat în București, sector 1 (estimate de către reclamantă la un cuantum de 10.000 euro).

La data de 28 noiembrie 2012, reclamanta a formulat o cerere precizatoare a acțiunii inițiale, prin care a arătat că solicită obligarea pârâților la plata sumei de 180.000 euro, echivalent al sumei de 784.828,79 lei, reprezentând valoarea de piață a imobilului situat în București, sector 1, sumă ce urmează a fi actualizată cu rata inflației de la data de 12 mai 2010, până la data plății efective. În drept au fost invocate prevederile art. 50 și 50 ind.1 din Legea nr. 10/2001.

Prin sentința civilă nr. 456 din 10 aprilie 2014, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis, în parte, acțiunea formulată de reclamanta C.D.E., în contradictoriu cu pârâții Primăria municipiului București și Statul Român, prin M.F.P., l-a obligat pe pârâtul Statul Român, prin M.F.P., la plata către reclamantă a sumei de 58.094 euro (echivalent în lei la data plății), reprezentând valoarea de circulație a apartamentului situat în București, sector 1 și a respins, ca neîntemeiată, acțiunea îndreptată împotriva pârâtei Primăria municipiului București.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că p rin sentința civilă nr. 1512 din 21 noiembrie 2007, pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, rămasă definitivă și irevocabilă, reclamanta a fost obligată să lase reclamantului din acea cauză E.S.M., în deplină proprietate și posesie, apartamentul, situat în imobilul din București, sector 1, apartament dobândit de aceasta în temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995.

Cu referire la ipoteza dispozițiilor art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, prima instanță a reținut că legiuitorul a inclus în sfera contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desființate prin ho tărâri judecătorești definitive și irevocabile, și contractele de vânzare-cumpărare care nu au fost formal desființate dar care nu mai produc efecte juridice ca efect al evingerii foștilor chiriași, în procesele de revendicare intentate de proprietarii de la care imobilele fuseseră preluate de stat, o altă interpretare a normei legale fiind de natură să o lipsească de orice efect util, ceea ce ar contraveni intenției pe care legiuitorul a avut-o în vedere la edictarea acesteia.

Totodată, tribunalul a avut în vedere că dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009 (potrivit cărora restituirea prețului se face de către M.E.F. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare), reprezintă o reglementare cu caracter special, prin care legiuitorul a înțeles să deroge de la prevederile dreptului comun în materia răspunderii pentru evicțiune (art. 1337 și următoarele C. civ.) impunând în sarcina unei alte persoane decât vânzătorul bunului, respectiv M.E.F. (în prezent M.F.P.), obligația de restituire a prețului vânzării.

Reținând, prin urmare, că în cauză operează o normă specială care conferă legitimare procesuală pasivă M.F.P., precum și faptul că este excesiv de formalist a se pretinde în privința obligației de reparație, asumată de Statul Român prin edictarea Legii nr. 1/2009, o distincție între stat și reprezentantul său - M.F.P., tribunalul a apreciat că în mod corect reclamanta a îndreptat pretențiile sale împotriva pârâtului Statul Român, reprezentat de M.F.P.

Tribunalul a reținut și considerentele Deciziei nr. 269 din 13 aprilie 2009, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, (prin care a fost soluționat apelul declarat împotriva sentinței civile nr. 1512 din 21 noiembrie 2007), precum și pe cele din Decizia nr. 2969 din 12 mai 2010, prin care Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat cu putere de lucru judecat că riscul nesocotirii dreptului de proprietate al reclamantei din prezenta cauză a fost eliminat, în condițiile în care aceasta are posibilitatea obținerii valorii de piață a imobilului în cadrul unei proceduri judiciare de drept comun. Dispozițiile exprese ale art. 50 1 din Legea nr. 1/2009 dau posibilitatea pârâților, cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995, să obțină o reparație integrală a pierderii bunului, prin obligarea statului, pe calea dreptului comun, la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

A arătat prima instanță că, deși în considerentele Deciziei nr. 269 din 13 aprilie 2009, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin care a fost soluționat apelul declarat împotriva sentinței civile nr. 1512 din 21 noiembrie 2007 (prin care reclamanta Constantinescu a fost obligată să lase în deplină proprietate imobilul în litigiu), s-a reținut că titlul acesteia a fost încheiat cu eludarea Legii nr. 112/1995, situație în raport de care aceasta ar fi fost îndreptățită la acordarea doar a prețului actualizat, față de aprecierile instanței de recurs menționate anterior, în sensul că legea le recunoaște dreptul de a obține despăgubiri corespunzătoare pentru imobil, în condițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 și care se impun cu putere de lucru judecat, trebuie să fie obligat pârâtul Statul Român, reprezentat de M.F.P., la plata către reclamantă a sumei de 58.094 euro, respectiv echivalentul în lei la data plății, reprezentând valoarea de circulație a imobilului - apartament situat în București, sector 1. În privința cuantumului prețului de piață, tribunalul a reținut concluziile din răspunsul expertului la obiecțiunile formulate de reclamantă, având în vedere caracterul argumentat și actual al răspunsului, precum și împrejurarea că prețul de piață a fost determinat de expert ținând seama atât de vechimea imobilului, cât și de starea sa actuală.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel, în termenul legal, pârâtul Statul Român, prin M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P. București. În dezvoltarea motivelor de apel, apelantul-pârât a arătat că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, republicată, respectiv: contractul să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și să fi fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. A susținut apelantul-pârât că reaua-credință a reclamantei nu poate fi pusă la îndoială, dat fiind faptul că aceasta știa sau ar fi putut să știe că imobilul este revendicat de fostul proprietar, că ar fi putut sau că ar fi trebuit să se informeze despre demersurile întreprinse de acesta și că pasivitatea îi este imputabilă acesteia (astfel cum s-a reținut prin Hotărârea nr. 510/2003 a Curții Supreme de Justiție).

În acest sens s-a pronunțat și Curtea de Apel București, care în considerentele Deciziei civile nr. 269/2009, a reținut că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu nerespectarea normelor legale în vigoare la acel moment. În opinia apelantului-pârât, nu prezintă relevanță mențiunea din hotărârea pronunțată în recurs, conform căreia reclamanta ar avea dreptul la valoarea de piață, deoarece instanța nu era investită cu soluționarea unei asemenea cereri. De asemenea, nu este îndeplinită nici cea de-a doua condiție, potrivit căreia contractul trebuie să fi fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, reclamanta nefăcând dovada existenței unei sentințe definitive și irevocabile în ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare.

Prin Decizia civilă nr. 389/A din 14 octombrie 2014, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelantul-pârât Statul Român, prin M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P. București, împotriva sentinței civile nr. 456 din 10 aprilie 2014, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă C.D.E. și intimata-pârâtă Primăria municipiului București. Sub aspectul situației de fapt, curtea de apel a reținut că prin sentința civilă nr. 1512/2007, pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, devenită irevocabilă , reclamanta a fost obligată să lase în deplină proprietate și posesie proprietarului imobilul cumparat în baza contractului de vânzare-cumpărare din 18 ianuarie 2000, încheiat în condițiile Legii nr. 112/1995, cu Primăria municipiului București.

În ceea ce privește criticile apelantului referitoare la neîndeplinirea cerințelor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, curtea de apel a constatat că în mod judicios tribunalul a reținut că în cauză este aplicabil acest text, reclamantei cuvenindu-i-se valoarea de piață a imobilului de care a fost evinsă prin hotărârea judecătorească menționată mai sus.

Astfel, în conținutul Legii nr. 10/2001 sunt reglementate două ipoteze: a) cea a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate „cu respectarea Legii nr. 112/1995”, care nu au fost declarate nule, dar care nu își mai produc efectele ca urmare a admiterii, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, a acțiunii în revendicare intentată de foștii proprietari, ipoteză reglementată de art. 50 alin. (2) 1 și art. 50 1 și b) cea a contractele de vânzare - cumpărare încheiate „cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995”, anume acele contracte care au fost declarate nule printr-o hotărâre judecătorească, ipoteză avută în vedere de art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, modificată.

A apreciat instanța de apel că opinia susținută de apelantul-pârât, în sensul că art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 se aplică doar în situația declarării nulității contractului printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, conduce la golirea de conținut a acestui text, atâta timp cât pentru situația declarării judecătorești a nulității există un alt text legal, anume art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, care prevede în mod distinct, acordarea doar a prețului actualizat. Or, reglementarea a două situații distincte - una în care se acordă doar prețul actualizat și alta în care se acordă prețul de piață - și referirea la contractele încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, distinct de contractele încheiate „cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995” conduc, de asemenea, la această interpretare.

În speță, contractul de vânzare-cumpărare al reclamantei nu a fost declarat nul prin hotărâre judecătorească (el fiind, în consecință, considerat valabil), pierderea posesiei de către aceasta făcându-se în urma evingerii în cadrul acțiunii în revendicare. În consecință, curtea de apel a apreciat că reclamantei i se cuvine prețul de piață, în temeiul dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. Cu referire la susținerile privitoare la reaua-credință a reclamantei la cumpărarea imobilului, curtea de apel a constatat că această atitudine subiectivă nu mai poate face obiectul analizei la acest moment, față de dispozițiile art. 45 din Legea nr. 10/2001 (referitoare la termenul în care se poate pune în discuție nulitatea contractului de vânzare-cumpărare) și cele ale art. 1899 C. civ.

(care prezumă buna-credință), în condițiile în care nu există o hotărâre judecătorească prin care să se fi reținut reaua-credință a cumpărătorului. În cea ce privește hotărârile judecătorești pronunțate în procesul de revendicare imobiliară, curtea de apel a constatat că acestea trebuie reținute în prezentul proces în limita obiectului judecății din acea cauză. Este adevărat că, în acea cauză, nu a făcut obiectul judecății stabilirea dreptului cumpărătoarei în baza Legii nr. 112/1995 la valoarea de piață sau la prețul actualizat, însă, în egală măsură, nu a făcut obiectul judecății în acel proces nici declararea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat în condițiile Legii nr. 112/1995, acesta fiind considerat valabil, cu toate consecințele care decurg de aici, inclusiv faptul că nu mai pot fi puse în discuție aspecte care țin de valabilitatea contractului.

Î n consecință, apelul a fost respins, ca nefondat. Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termenul prevăzut de art. 301 C. proc. civ., pârâtul Statul Român, prin M.F.P. În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., recurentul a arătat că în mod greșit instanța de apel a respins apelul, față de dispozițiile art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 care prevăd că: "(1) Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare." Așadar, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piață era necesară îndeplinirea a două condiții: contractul să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și să fi fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

În opinia recurentului-pârât, aceste condiții nu sunt îndeplinite. Astfel, cu privire la existența unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, recurentul a susținut că reaua-credință a reclamantei nu poate fi pusă la îndoială, deoarece aceasta știa sau ar fi putut să știe că imobilul este revendicat de către fostul proprietar, că ar fi putut sau că ar fi trebuit să se informeze despre demersurile întreprinse de acesta, pasivitatea fiindu-i imputabilă. De altfel, în cauza având ca obiect revendicarea imobilului cumpărat în calitate de chiriaș, de reclamanta din prezenta cauză, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a reținut în considerentele Deciziei nr. 269 din 13 aprilie 2009 (prin care a fost soluționat apelul), că respectivul contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu nerespectarea normelor legale în vigoare la acel moment.

În aceste condiții, contrar celor consemnate de instanță în hotărârea recurată, deși contractul de vânzare-cumpărare nu a fost declarat nul, totuși, există o hotărâre judecătorească prin care s-a reținut eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, ceea ce conduce la concluzia că în speță nu este îndeplinită prima condiție prevăzută de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Cu privire la cea de-a doua condiție imperativă prevăzută de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, potrivit căreia contractul trebuie să fi fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, recurentul-pârât a arătat că, de vreme ce reclamanta nu a făcut dovada existenței unei sentințe definitive și irevocabile în ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de aceasta cu Primăria Municipiului București, nu se poate justifica obligarea Statului Român, prin M.F.P., la plata sumei reprezentând valoarea de piață a imobilului în cauză. A susținut recurentul-pârât că întrucât pentru acordarea despăgubirilor la valoarea de piață, art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 prevede îndeplinirea cumulativă a celor două condiții expuse mai sus, iar reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii niciuneia dintre acestea, cererea de chemare în judecată trebuia respinsă.

Față de motivele expuse mai sus, recurentul-pârât a solicitat admiterea recursului și modificarea deciziei civile atacate în sensul admiterii apelului, cu consecința respingerii cererii de chemare în judecată formulată de reclamantă, ca neîntemeiată. Intimata-reclamantă C.D.E. a formulat întâmpinare la recursul declarat de recurentul-pârât Statul Român, prin M.F.P., solicitând respingerea acestuia, ca nefondat. În combaterea motivelor de recurs intimata-reclamantă a susținut că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a fost de bună-credință, necunoscând împrejurarea că nu tratează cu adevăratul proprietar, astfel că este îndreptățită la despăgubiri echivalente cu valoarea de piață a imobilului; în opinia intimatei-reclamante, în cauză sunt îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

A mai arătat intimata-reclamantă că prin sentința civilă nr. 1512 din 121 noiembrie 2007, pronunțată de Tribunalul Municipiului București, secția a IV-a civilă, rămasă definitivă și irevocabilă prin Decizia nr. 2969 din 12 mai 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție Curți de Casație și Justiție, secția I civilă, s-a statuat că riscul nesocotirii dreptului de proprietate al reclamantei din prezenta cauză a fost eliminat, în condițiile în care aceasta are posibilitatea obținerii valorii de piață a imobilului. Potrivit dispozițiilor art. 50 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, cerera de recurs este scutită de plata taxei judiciare de timbru. În faza procesuală a recursului nu s-au administrat probe.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată că recursul nu este fondat, astfel că urmează să-l respingă pentru considerentele ce vor succede: Potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., invocate de recurent, hotărârea atacată cu recurs poate fi modificată sau casată dacă este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. Recurentul-pârât a susținut că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001; în opinia acestuia, niciuna din cele două condiții impuse de această prevedere legală nu este îndeplinită în cauză.

Contrar susținerilor recurentului-pârât, Înalta Curte constată că, în speță, sunt îndeplinite ambele condiții impuse de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, respectiv: 1) contractul de vânzare-cumpărare să fi fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și 2) acesta să fi fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. Astfel, cu referire la prima condiție, Înalta Curte reține că nu a fost răsturnată prezumția de validitate a contractului de vânzare-cumpărare. În acest sens se reține că în dreptul civil român, buna-credință se prezumă iar reau-credință se dovedește de către cel care o invocă. Recurentul-pârât a susținut că intimata-reclamantă a știut sau putea să știe că imobilul este revendicat de fostul proprietar și, în orice caz, trebuia să se informeze cu privire la acest aspect.

În condițiile particulare al cauzei, Înalta Curte apreciază că statul, prin reprezentantul său, își invocă propria turpitudine. Astfel, lipsa unui titlu valabil al vânzătorului, de preluare a imobilului, nu poate fi opusă de acesta cumpărătoarei câtă vreme nu s-a făcut dovada că aceasta a fost înștiințată de vânzător asupra situației juridice reale și, în aceste condiții, a cumpărat pe riscul său. În ceea ce privește verificarea respectării condițiilor de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare din 18 ianuarie 2000, așa cum în mod corect a reținut instanța de apel, această operațiune este circumscrisă acțiunii în constatarea nulității care în speță nu a fost formulată; în plus, față de dispozițiile art. 45 din Legea nr. 10/2001, o asemena acțiune nu mai poate fi formulată, termenul de prescripției fiind împlinit.

Cu referire la considerentele cuprinse în Decizia nr. 269 din 13 aprilie 2009, pronunțată de Curtea de apel București, care a reținut cu prilejul soluționării apelului în dosarul de fond, având ca obiect acțiunea în revendicare imobiliară, că vânzarea apartamentelor din imobilul situat în București, sector 1, a fost făcută cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, întrucât statul nu avea un titlu valabil de proprietate, Înalta Curte constată că nu sunt de natură să conducă la concluzia că în speță nu ar fi îndeplinită prima condiție prevăzută de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, în condițiile în care, exercitând controlul de legalitate asupra acestei hotărâri, Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat în Decizia nr. 2969 din 12 mai 2010, că „ prin intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009, riscul nesocotirii dreptului de proprietate al recurenților-pârâți a fost eliminat, în condițiile în care aceștia au posibilitatea obținerii valorii de piață a imobilului în cadrul unei proceduri judiciare de drept comun.

Dispozițiile exprese ale art. 50 1 din Legea nr. 1/2009 dau posibilitatea pârâților, cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995, să obțină o reparație integrală a pierderii bunului, prin obligarea statului, pe calea dreptului comun, la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare .” Or, intimata-reclamantă din prezenta cauză avea calitatea de recurentă-pârâtă în dosarul de fond al Înaltei Curți de Casație și Justiție. Pe cale de consecință, văzând și principiul ierarhiei căilor de atac, Înalta Curte reține că prin valorificarea efectului pozitiv al Deciziei nr. 2969 din 12 mai 2010, pronunțată în recurs, prima condiție prevăzută de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 este îndeplinită în cauză.

În ceea ce privește condiția ca reclamanta să dispună de o hotărâre judecătorească irevocabilă de desființare a contractului, Înalta Curte reține că noțiunea de “desființare” are un sens mai larg decât acelea de “anulare”/ “constatare nulitate”, astfel că, pentru identitate de rațiune, intră sub incidența dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 și cazurile în care, fără a se fi constatat nulitatea contractului, reclamanții au fost evinși ca urmare a promovării împotriva lor a acțiunii în revendicare (în această ipoteză intervenind caducitatea contractului de vânzare-cumpărare, ca și cauză de desființare).

În acest sens sunt și dispozițiile art. 20 alin. (2) 1 din Legea nr. 10/2001 , introduse prin Legea nr. 1/2009, care prevăd că: “În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de M.D.L.P.L.” Prin urmare, se poate concluziona că prin contracte desființate, legiuitorul a avut în vedere atât ipotezele în care s-a constatat nulitatea acestora, cât și cazurile în care foștii chiriași, care au dobândit dreptul de proprietate în temeiul Legii nr. 112/1995, au fost evinși de foștii proprietari, ca efect al admiterii acțiunii în revendicare.

Pentru considerentele expuse, constatând că decizia recurată a fost dată cu aplicarea corectă a prevederilor legale incidente în speță, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin M.F.P., împotriva Deciziei nr. 489/A din 14 octombrie 2014, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședința publică, astăzi, 23 ianuarie 2015.