ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2906/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2906/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe

rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, la data de 19 iulie 2011, sub

nr. 53920/3/2011, reclamantele I.V. și M.A. au chemat în judecată pe pârâtul M.F.P.

solicitând instanței, ca prin hotărârea ce va pronunța, să dispună obligarea pârâtului

la plata sumei de 223.546 lei reprezentând valoarea de circulație a

apartamentului din sector 1, la plata sumei de 500 dolari SUA, în echivalent

lei la cursul B.N.R., reprezentând taxă și cheltuieli notariale, precum și la

plata sumei de 18.650 lei reprezentând cheltuieli de judecată la care au fost

obligate în urma soluționării dosarului de revendicare.

În

motivarea cererii de chemare în judecată, reclamantele au arătat că

apartamentul mai sus menționat a fost dobândit de mama lor, B.E., în baza Legii

nr. 112/1995. Urmare decesului acesteia, reclamantele, în calitate de

moștenitoare, au vândut apartamentul numitei A.I.L.

Ulterior

perfectării acestui contract, cumpărătoarea a fost chemată în judecată de fosta

proprietară a imobilului D.M.B., într-o acțiune în revendicare, acțiune în

cadrul căreia cumpărătoarea le-a chemat în garanție pe reclamante. După

parcurgerea mai multor etape procesuale, prin Decizia civilă nr. 673 din 21

iunie 2011 a Curții de Apel București, fosta proprietară a obținut obligarea

cumpărătoarei Adam Irena la predarea apartamentului, iar reclamantele în

calitate de chemate în garanție au fost obligate către aceasta la restituirea

sumelor menționate în cuprinsul cererii de chemare în judecată.

În drept,

acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001

astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009.

Prin

sentința civilă nr. 781 din 11 aprilie 2013 Tribunalul București, secția a

III-a civilă, a admis în parte acțiunea formulată de reclamante, a obligat

pârâtul M.F.P. la plata sumei de 214.630 lei cu titlu de despăgubiri

reprezentând valoarea de piață a imobilului și a respins, ca neîntemeiate,

celelalte capete de cerere ale acțiunii, precum și cererea de obligare a

pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a

pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut că, evocând pe fond cererea de

chemare în garanție, Curtea de Apel București prin Decizia civilă nr. 637 din 21

iunie 2011 le-a obligat pe reclamante- chemate în garanție la plata către

cumpărătoarea A.I. a sumei de 223.546 lei reprezentând preț și excedent de

valoare, la plata sumei de 500 dolari SUA echivalent în lei la cursul B.N.R.,

reprezentând despăgubiri din taxe notariale precum și la 18.650 lei cheltuieli

de judecată aferente procesului de revendicare.

Considerentele

acestei decizii au fost bazate pe disp. art. 1341 pct. 1 și 4 și art. 1344 C.

civ., momentul evicțiunii fiind apreciat ca cel al rămânerii irevocabile a

hotărârii de revendicare prin care numita C. (A.) I. a fost evinsă - respectiv

11 iunie 2009 ( data pronunțării deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție),

suma la care reclamantele, în calitate de chemate în garanție, au fost obligate

fiind stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză, aceasta incluzând

prețul primit și sporul de valoare dobândit de apartament până la data

evicțiunii.

Tribunalul

a mai reținut că, prin Decizia civilă nr. 7542 din 11 decembrie 2012, Înalta

Curte de Casație și Justiție a admis recursurile formulate de reclamantele din

prezenta cauză împotriva Deciziei civile nr. 637/A din 21 iunie 2011 a Curții

de Apel București, care a fost în parte modificată în sensul obligării lor la plata

sumei de 63.039 lei reprezentând prețul plătit actualizat cu rata inflației și

la 1.521,56 lei reprezentând taxe notariale actualizate cu rata inflației către

C. (A.) I.L.

În

prezentul dosar, potrivit raportului de expertiză tehnică, valoarea de

circulație a imobilului în litigiu a fost stabilită la 214.631 lei, sumă la

plata căreia tribunalul a dispus obligarea pârâtului, în temeiul dispozițiilor art.

50

1

din Legea nr. 10/2001.

Tribunalul

a mai constatat că, în raport de temeiul de drept al acțiunii- Legea nr. 1/2009,

dreptul la despăgubiri s-a născut odată cu intrarea în vigoare a actului

normativ- 06 februarie 2009, astfel că, la momentul introducerii acțiunii - 19

iulie 2011, acesta nu era prescris.

Raportat

la prevederile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost

modificată prin Legea nr. 1/2009, tribunalul a constatat că celelalte pretenții

solicitate prin acțiune referitoare la taxele notariale și cheltuielile de

judecată nu își au corespondența în acest text de lege, M.F.P. neputând fi

obligat să suporte cheltuielile făcute de părți cu acest titlu, motiv pentru

care aceste pretenții au fost respinse ca neîntemeiate.

Tribunalul

a respins ca neîntemeiată și cererea de obligare a pârâtului la plata

cheltuielilor de judecată apreciind că în cauză nu sunt incidente prevederile art.

274 C. proc. civ., întrucât nu poate fi reținută în sarcina pârâtului o culpă

procesuală.

Împotriva

sentinței civile nr. 781/2013 a declarat recurs pârâtul M.F.P., cu următoarea

motivare:

În mod

greșit, instanța de fond l-a obligat la plata contravalorii imobilului în

litigiu la valoarea de piață a acestuia, motiv pentru care invocă excepția

lipsei calității sale procesuale pasive, având în vedere că, potrivit

principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai

între părțile contractante, neputând nici profita și nici dauna unui terț. Or, M.F.P.,

nefiind parte la încheierea contractului dintre Primăria Municipiului București

și reclamantele din acest dosar, este terț față de acest contract.

Consideră

că pe plan procesual, calitate procesuală pasivă nu poate avea, într-o astfel

de acțiune, decât unitatea administrativ-teritorială vânzătoare (în speță

Municipiul București).

Pe fond,

apreciază că în mod greșit instanța de fond a admis capătul de cerere referitor

la valoarea de circulație având în vedere că, potrivit prevederilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piață este

necesară îndeplinirea cumulativă a doua condiții: prima condiție este ca aceste

contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995,

iar cea de-a doua condiție este ca ele să fi fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile. În speța de față, nu există nicio

hotărâre judecătorească prin care să se fi constatat nulitatea contractului de

vânzare-cumpărare.

Recurentul

critică și reținerea concluziilor din raportul de expertiză care a stabilit o sumă

exorbitantă la evaluarea imobilului.

Prin

încheierea din data de 13 septembrie 2013 Curtea de apel a calificat calea de

atac incidentă în cauză ca fiind apelul.

Intimatele-reclamante

I.V. și M.A. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea

apelului ca nefondat.

Numita C.

(A.) I.L. a formulat cerere de intervenție accesorie în interesul

apelantului-pârât, prin care a solicitat admiterea apelului și respingerea

acțiunii formulate de reclamante.

În

motivarea cererii de intervenție, s-a arătat că, urmare a Deciziei civile nr. 7542/2012,

a predat fostului proprietar apartamentul complet renovat și cu îmbunătățiri,

evaluat la valoarea de circulație de 222.546 lei, însă i s-a restituit de către

intimatele-reclamante doar suma de 63.039 lei.

Prin încheierea

din data de 27 septembrie 2013 instanța a încuviințat în principiu cererea de

intervenție accesorie în interesul apelantului-pârât.

Apelantul-pârât

a formulat note de ședință prin care a invocat excepția lipsei calității

procesuale active a reclamantelor, în susținerea căreia a arătat că în situația

de față nu este incidentă situația prevăzută de art. 50

1

din Legea nr.

10/2001, întrucât la momentul evicțiunii reclamantele nu mai erau proprietarele

imobilului cumpărat de la stat. De asemenea a susținut că autoarea

reclamantelor a fost de rea credință iar reclamantele au încălcat interdicția

de vânzare a imobilului reglementată de art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Prin

încheierea din data de 8 noiembrie 2013 instanța a reținut excepția lipsei

calității procesuale active, apreciind că este o chestiune ce ține de

aplicabilitatea sau inaplicabilitatea dispozițiilor art. 50

1

din

Legea nr. 10/2001, adică o chestiune ce ține de fondul apelului.

Prin Decizia

nr.

155/A

din 9 aprilie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost

admis

apelul formulat de apelantul-pârât M.F.P., în

temeiul dispozițiilor art. 55 C. proc. civ. admisă cererea de intervenție

accesorie formulată de intervenienta Ch. (A.) I.L. în interesul

apelantului-pârât, schimbată în parte sentința civilă apelată, în sensul că

apelantul-pârât a fost obligat la plata sumei de 32.803 euro reprezentând

valoarea de piață a imobilului situat în București, sector 1, echivalent în lei

la data plății, fiind menținute celelalte dispoziții ale sentinței (referitoare

la respingerea ca neîntemeiate a celorlalte capete de cerere ale acțiunii și

respingerea cererii de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de

judecată), care nu au fost apelate de intimatele-reclamante.

Pentru a

pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut, ca situație de fapt, că

prin contractul de vânzare-cumpărare din 13 ianuarie 1997 autoarea

reclamantelor, B.E., a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului

situat în București, sector 1.

Prin

contractul autentificat din 12 martie 1998 reclamantele au vândut către intervenienta

A.I.L. acest apartament.

Fostul

proprietar al apartamentului, D.M.B.S., a formulat acțiune în revendicare

împotriva intervenientei A.I.L., admisă prin Decizia civilă nr. 37 din 23 ianuarie

2008 pronunțată de Curtea de apel București, secția a IV-a civilă, irevocabilă,

sub aspectul cererii în revendicare, prin Decizia nr. 6587 din 11 iunie 2009 a

Înaltei Curți de Casație și Justiție. Prin aceeași decizie, instanța de recurs

a dispus trimiterea spre rejudecare a cererii de chemare în garanție formulată

de A.I.L. împotriva intimatelor-reclamante din cauza de față.

Prin Decizia

civilă nr. 637/A din 21 iunie 2011 Curtea de apel București, secția a IV-a

civilă, evocând fondul, a admis cererea de chemare în garanție și a obligat

pârâtele chemate în garanție I.V. și M.A. să-i plătească reclamantei C. (A.)

I.L. suma de 223.546 lei reprezentând preț și excedent de valoare și 500 dolari

reprezentând taxe notariale. Această decizie a fost modificată în parte prin Decizia

nr. 7542 din 11 decembrie 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, în

sensul obligării chematelor în garanție I.V. și M.A. să-i plătească reclamantei

C. (A.) I.L. suma de 63.039 lei reprezentând prețul plătit, actualizat cu rata

inflației, și a sumei de 2.521,56 lei reprezentând taxe notariale, actualizate

cu rata inflației.

Asupra

motivelor de apel, s-a reținut că, prin prima critică, apelantul-pârât a

invocat lipsa calității sale procesuale pasive în cauza de față, arătând că în cauză

operează răspunderea Municipiul București prin primar General în calitate de

parte în contractul de vânzare-cumpărare încheiat de autoarea

intimatelor-reclamante în temeiul Legii nr. 112/1995, față de dispozițiile

legale de drept comun care reglementează răspunderea vânzătorului pentru

evicțiune.

Critica a fost respinsă ca nefondată, instanța de apel apreciind că

dispozițiile art. 50

1

coroborate cu cele ale art. 50 alin. (2)

1

și alin. (3) din Legea nr. 10/2001 rep. constituie norme speciale, derogatorii

de la dreptul comun privind obligația vânzătorului de a răspunde pentru

evicțiune (respectiv, art. 1341 C. civ.). Prin urmare, ele se aplică cu

precădere, potrivit principiului de drept conform căruia „norma specială derogă

de la norma generală” (specialia generalibus derrogant).

S-a considerat că textul de lege cu caracter derogatoriu de la

dreptul comun instituie o formă de răspundere extracontractuală specială, ce

stabilește în mod expres calitatea procesuală pasivă a apelantului-pârât în

ceea ce privește restituirea prețului de piață al imobilelor, în situația în

care contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii

nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, a fost desființat prin hotărâre

judecătorească definitivă și irevocabilă.

Prin cea

de-a doua critică cuprinsă în notele de ședință depuse la dosar la data de 31

octombrie 2013, apelantul-pârât a invocat excepția lipsei calității procesuale

active a reclamantelor, în susținerea căreia a arătat că în situația de față nu

este aplicabil art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, întrucât la momentul

evicțiunii reclamantele nu mai erau proprietarele imobilului cumpărat de la

stat.

Critica a fost înlăturată, Curtea de apel reținând că situația de

fapt din cauza de față se încadrează exact în ipoteza avută în vedere de

dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 rep. („proprietarii ale

căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor

Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate.”), având

în vedere faptul că intimatele reclamante sunt moștenitoarele lui B.E. (conform

certificatului de moștenitor din 1998 emis de B.N.P., M.), cea care a cumpărat

imobilul în litigiu de la stat prin contractul de vânzare-cumpărare din 1997,

încheiat în baza Legii nr. 112/1995.

S-a considerat de către instanța de apel că acest contract nu a

fost anulat pe cale judiciară, ca urmare a promovării vreunei acțiuni înăuntrul

termenului prevăzut de art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, astfel încât

este prezumat a fi încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Prin cea

de-a treia critică, cuprinsă în motivele de apel, apelantul-pârât susține că în

cauza de față nu este îndeplinită cea de-a doua condiție prevăzută de art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 rep., întrucât contractul de vânzare-cumpărare încheiat

de autoarea intimatelor-reclamante în baza Legii nr. 112/1995 nu a fost

„desființat” în sensul acestei norme juridice.

Și

această critică a fost respinsă ca nefondată, instanța constatând faptul că

actul de vânzare-cumpărare prin care autoarea intimatelor-reclamante a dobândit

dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu în baza Legii nr. 112/1995

(respectiv contractul din 1997) a fost lipsit de efecte juridice ca urmare a

admiterii acțiunii în revendicare împotriva intervenientei accesorii, iar

intimatele-reclamante au fost obligate să restituie cumpărătoarei

(intervenienta accesorie C.I. Luminița) prețul pe care aceasta l-a achitat în

baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 1998, precum și taxele

notariale, actualizate cu rata inflației.

Instanța de

apel a asimilat situația intimatelor-reclamante, al căror titlu de proprietate

(contractul de vânzare-cumpărare din 1997 încheiat în procedura Legii nr. 112/1995)

a fost lipsit de efecte juridice în urma admiterii acțiunii în revendicare a

foștilor proprietari, cu situația desființării contractului ca urmare a

promovării unei acțiuni în anulare. Consideră că această interpretare se

fundamentează chiar pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, respectiv art. 20 alin.

(2)

1

din lege, potrivit cărora: „Art. (21) În cazul în care imobilul

a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările

ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care

locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca

urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare,

prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la asigurarea

cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de

consiliile locale și/sau de M.D.L.P.L.”

Prin urmare, chiar legiuitorul a avut în vedere, în definirea

noțiunii de „desființare” a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil

vândut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, atât ipoteza admiterii

acțiunii în anularea respectivului contract, cât și ipoteza admiterii acțiunii

în revendicare, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Prin cea de-a patra critică, cuprinsă în motivele de apel,

apelantul-pârât a susținut că raportul de expertiză efectuat în primă instanță

nu a ținut cont, în cadrul metodelor de evaluare, de blocajul actual al pieței

imobiliare, de numărul tranzacțiilor imobiliare din zonă, nu a aplicat corecția

pentru procese în curs și pentru locație.

Critica a fost reținută ca întemeiată, întrucât, prin încheierea

din data de 8 noiembrie 2013 instanța a încuviințat solicitarea

apelantului-pârât de completare a raportului de expertiză efectuat în primă

instanță, raportul de expertiză specialitatea construcții, refăcut de expert

Bobei Marian, fiind depus la dosar la data de 10 martie 2014.

Din cuprinsul acestui raport de expertiză refăcut, Curtea de apel

a reținut că valoarea apartamentului în suprafață utilă de 65,71 mp ce a făcut

obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 1997 este de 18.810 euro, conform

Anexei 5 întocmită de expert, iar valoarea cotei de teren de 62,26 mp situat

sub construcție este de 13.993 euro, conform Anexei 6 întocmită de expertul

B.M., în total 32.803 euro.

În consecință, M.F.P. a fost obligat la plata sumei de 32.803 euro

reprezentând valoarea de piață a imobilului.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs M.F.P.

susținând că hotărârea

a fost dată în parte cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (art. 304 pct.

9 C. proc. civ.).

Într-o

primă critică se arată că instanța de apel, deși a confirmat situația de fapt reținută

de instanța de fond, în mod greșit a respins excepția lipsei calității

procesuale active a reclamantelor considerând că acestea sunt îndreptățite, în

temeiul Legii nr. 10/2001, la valoarea de piață a imobilului.

Se

susține că, în speță, situația dedusă judecății nu este cea prevăzută art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, și anume că proprietarul al cărui contract de

vânzare-cumpărare s-a desființat și a pierdut locuința, are posibilitatea de a

solicita prețul de piață pentru a putea să-și achiziționeze un alt imobil

corespunzător, întrucât reclamantele din prezentul litigiu au vândut imobilul

cumpărat de la stat, încă din anul 1998 obținând prețul de piață de la acea

dată.

Prin

urmare, la momentul evicțiunii, reclamantele l.V. și M.A. nu mai erau

proprietarele imobilului vândut în baza Legii nr. 112/1995, astfel încât

dispozițiile Legii nr. 10/2001 nu li se pot aplica iar acestea au fost obligate

la restituirea prețului încasat așa cum a fost stabilit prin Decizia civilă nr.

7442 din 11 decembrie 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție respectiv a

sumei de 63.039 lei si suma de 2.521,56 lei reprezentând taxe notariale.

Recurentul

critică și faptul că instanța de apel în mod greșit a menținut obligația de

plată a M.F.P. considerând că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

Astfel,

deși instanța a reținut faptul că reclamantele au fost obligate către C. (A.)

I.L. la plata prețului actualizat, totuși consideră că actualele reclamante

sunt îndreptățite în temeiul Legii nr. 10/2001 la valoarea de piață a imobilului.

Or,

în condițiile în care în anul 1998 reclamantele au înstrăinat imobilul în

discuție încheind un contract de vânzare cumpărare în urma căruia au obținut un

preț de piață de 12.500 dolari SUA, preț ce au fost obligate a-l restitui

cumpărătorului, respectiv a sumei de 63.039 lei, a obliga la această dată M.F.P.

la o valoare de 32.803 euro (144.136,38 lei - 1 euro =4,394 lei) apare ca o

îmbogățire fără justă cauză.

În

această situație, instanța trebuia cel mult a obliga M.F.P. la plata sumei

plătite de către reclamante către fostul cumpărător și nu la prețul de piață

aceste dispoziții legale nefiind aplicabile cauzei, întrucât în speță nu este

îndeplinită niciuna dintre condițiile prevăzute de dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001: prima condiție este ca aceste contracte să fi fost

încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua

condiție este ca ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile.

Or,

în speță,

nu

numai că nu există o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă prin

care să fi fost desființat contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza

Legii nr. 112/1995, dar s-a stabilit, în mod irevocabil, că autoarea B.E. a

fost de rea-credință la momentul dobândirii imobilului de la stat.

Mai

mult, chiar și reclamantele I.V. și M.A.,

care au moștenit imobilul în discuție de la

numita B.E., au fost de rea-credință având în vedere faptul că au înstrăinat

respectivul apartament la un an de la data la care acesta a fost cumpărat de la

SC H. SA. în condițiile în care dispozițiile art. 9 alin. final din Legea nr. 112/1995

interziceau revânzarea imobilelor achiziționate de chiriași pentru o perioadă

de 10 ani.

În

situația în care, reținându-se încheierea actului de transmisiune cu

nesocotirea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, se constată nulitatea

actului încheiat în aceste condiții, nu sunt incidente dispozițiile legale

invocate de reclamanți, ce constituie temeiul acțiunii, respectiv art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

Intenția

legiuitorului la momentul promulgării Legii nr. 10/2001 a fost aceea ca, prin

acordarea prețului de piață, să permită chiriașilor care au fost evinși de

adevăratul proprietar să își achiziționeze o locuință în locul celei pierdute

în procesul de revendicare (motivare des întâlnită în practica judiciară).

Însă,

în prezentul litigiu, reclamantele nu s-au aflat în această situație, de vreme

ce, așa cum au arătat și în acțiunea introductivă, au înstrăinat imobilul

moștenit de la autoarea lor, la un an de la data dobândirii acestuia de la

stat, întrucât aveau deja o locuință.

Reclamantele

au obținut prețul de piață pe imobil și au și restituit acel preț, drept

consecință M.F.P. nu poate fi obligat la o sumă mai mare decât ceea returnată

efectiv de către reclamante stabilită prin Decizia nr. 7442 din 11 decembrie 2012

a Înaltei Curți de Casație și Justiție respectiv a sumei de 63.039 lei și suma

de 2.521,56 lei reprezentând taxe notariale în nici un caz o valoare de piață

32.803 euro în condițiile în care reclamantele au vândut apartamentul la

valoarea de piață dispunând de aceste sume din anul 1998 până în anul 2012.

Intimata

pârâtă I.V. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului iar

intimata intervenientă a solicitat, prin întâmpinare, admiterea recursului

declarat de M.F.P.

Analizând

decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține că

recursul este fondat în limitele următoarelor considerente:

Prima

critică a recurentului vizează lipsa calității procesuale active a

reclamantelor.

În

dezvoltarea acestei critici, recurentul a adus, în principal, argumente

referitoare la greșita aplicare a dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr.

10/2001, care, însă, nu sunt de natură a susține excepția invocată, urmând a fi

analizate în cadrul celui de-al doilea motiv de recurs.

Singurul

aspect ce poate fi subsumat unei critici de nelegalitate referitoare la

calitatea procesuală a reclamantelor, este acela că, la momentul evicțiunii,

reclamantele l.V. și M.A. nu mai erau proprietarele imobilului vândut în

baza Legii nr. 112/1995, împrejurare ce ar fi impus, în opinia recurentului,

admiterea excepției invocate.

Înalta

Curte reține că reclamantele au solicitat a le fi recunoscută, în patrimoniu,

valoarea de înlocuire a bunului pe care l-au deținut în proprietate, prin

moștenire de la autoarea lor, invocând un drept subiectiv pe care l-au

considerat actual, indiferent de împrejurarea că acțiunea în revendicare nu a

fost îndreptată împotriva lor ci a unui terț cumpărător, iar ele au fost atrase

în acel litigiu de către terța persoană în baza obligației de garanție pentru

evicțiune, fiind ținute a restitui prețul primit.

Urmează

a fi înlăturată critica recurentului cu privire la calitatea procesuală activă,

având în vedere că instanța de apel a apreciat în mod corect că reclamantele au

deținut calitatea de proprietar al unui imobil ce a constituit obiectul

vânzării de către stat în baza Legii nr. 112/1995. Întrucât acest imobil a fost,

ulterior, retrocedat fostului proprietar pe calea dreptului comun, reclamantele,

considerându-se evinse prin activarea obligației lor de garanție pentru

evicțiune în favoarea terțului cumpărător, au solicitat aplicarea mecanismului

special de despăgubire instituit de art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, prevalându-se

de calitatea lor de foste proprietare ale imobilului.

Prin

urmare, reclamantele își justifică legitimarea procesuală activă pe temeiul

dispozițiilor legale referitoare la dreptul de a li se restitui prețul de piață

al imobilului, în baza normelor speciale ale Legii nr. 10/2001.

Celelalte

aspecte de interpretare și aplicare a normei invocate în susținerea acțiunii, vor

fi analizate în contextul criticii recurentului cu privire la neîndeplinirea

condițiilor de aplicare a mecanismului de indemnizare reglementat de art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, susținere pe care Înalta Curte o apreciază ca fiind

întemeiată.

În

acest sens, pornind de la situația de fapt stabilită de instanța de apel în

temeiul probatoriului deja administrat și care nu mai poate fi reanalizată, în

cadrul controlului de nelegalitate a hotărârii exercitat în recurs în limitele art.

304 C. proc. civ., Înalta Curte constată că problema de drept ce se solicită a

fi examinată este cea a incidenței, în prezenta cauză, a art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, republicată, așa cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009.

În

esență, normele de drept prevăzute de art. 50 și art. 50

1

din Legea nr.

10/2001 se constituie într-un caz de aplicare particulară a dispozițiilor art. 1337

și urm. din vechiul C. civ. relative la garanția vânzătorului pentru evicțiune.

Așa

cum rezultă din conținutul art. 1294 din vechiul C. civ., vânzarea este un contract

sinalagmatic ce dă naștere la obligații reciproce între părțile contractante,

în esență obligația vânzătorului de a preda lucrul vândut și cea de a garanta

pe cumpărător pentru liniștita folosință a lucrului, cunoscută ca obligație de

garanție pentru evicțiune și iar a cumpărătorului de a plăti prețul. În temeiul

art. 1337 din vechiul C. civ. vânzătorul este de drept obligat, a răspunde

către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut.

Aceste

dispoziții legale cuprinse în normele generale C. civ. își găsesc aplicarea și

în legea specială, chiriașii-cumpărători având dreptul la restituirea prețului

actualizat în condițiile art. 50 alin. (2) și (3), în situația în care

contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995

au fost desființate. De asemenea, potrivit prevederilor art. 50

1

din

Legea nr. 10/2001 (introduse prin dispozițiile art. 1 pct. 18 din Legea nr. 1

din 6 februarie 2009 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001

privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6

martie 1945 - 22 decembrie 1989), proprietarii ale căror contracte de

vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au

fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au

dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform

standardelor internaționale de evaluare.

Se

constată că legiuitorul, prin dispozițiile menționate anterior, a înțeles să

deroge, pentru aceste cazuri particulare ale contractului de vânzare cumpărare,

de la dreptul comun, reglementând expres cazurile și condițiile de acordare a

despăgubirilor către cumpărătorii care au dobândit imobile în condițiile

preferențiale stabilite prin Legea nr. 112/1995, pentru ca, ulterior, să fie

deposedați de imobilele cumpărate. De asemenea, legiuitorul a stabilit limitele

despăgubirilor ce pot fi acordate cumpărătorilor unor astfel de imobile, după

caz, fie contravaloarea prețului stabilit de stat și plătit de cumpărători pentru

astfel de imobile, actualizat, fie contravaloarea prețului de piață a

imobilului, funcție de distincțiile prevăzute de lege și a indicat ca debitor

al obligației de plată, în mod expres, nu autoritatea administrativă vânzătoare

ci M.F.P.

În

speța dedusă prezentei judecăți, autoarea reclamantelor a dobândit în

proprietate, în baza Legii nr. 112/1995, imobilul în litigiu care, după decesul

acesteia, a fost înstrăinat unui terț cumpărător, intervenienta C.I., pentru un

preț pe care reclamantele l-au încasat la momentul vânzării și care se prezumă

a fi prețul pieței la data acelei tranzacții.

În

executarea obligației de garanție pentru evicțiune, reclamantele au fost

obligate să restituie cumpărătoarei prețul actualizat și spezele tranzacției,

suportând astfel, în calitate de debitoare a obligației imposibil de executat,

riscul contractului.

Reclamantele

au susținut că și în situația în care au suferit un prejudiciu rezultat, nu din

evingerea prin tulburarea de drept a liniștitei folosințe pe care o exercitau

asupra bunului, provocată de fostul proprietar, ci din acțiunea în garanție a

cumpărătorului, li se aplică mecanismul de protecție reglementat de Legea nr. 10/2001,

prin care statul prin M.F.P. este obligat să repare prejudiciul cauzat

cumpărătorului de bună credință, în cazul în care acesta pierde imobilul în

favoarea fostului proprietar, prejudiciu prezumat de legiuitor ca fiind, în

această situație, prețul de piață al imobilului.

Deși

inițial și-au cuantificat pretențiile prin raportare la prețul de piață pe

care, la rândul lor, aveau a-l achita intervenientei în executarea obligației

de garanție stabilită printr-o hotărâre judecătorească ce nu era definitivă,

după reformarea acelei hotărâri și obligarea lor la restituirea prețului

actualizat și a spezelor tranzacției, ele și-au menținut solicitarea privind

prețul de piață, întemeiată pe dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

Se

constată astfel că reclamantele au optat exclusiv pentru modalitatea de

dezdăunare sub forma prețului de piață, astfel că posibilitatea acordării

formei alternative de despăgubire, respectiv a prețului actualizat, nu poate fi

analizată în acest cadru procesual decât cu nesocotirea principiului

disponibilității raportat la obiectul învestirii.

În

soluționarea cererii deduse judecății, instanța de apel a plecat, în

raționamentul său, de la premisa că situația reclamantelor poate fi asimilată

celei a chiriașului cumpărător de bună credință, evins în procesul de comparare

a titlurilor de proprietate în acțiunea în revendicare, astfel încât a

considerat că acestea sunt îndreptățite la restituirea prețului de piață, redus

în apel, în urma reevaluării, la suma de 32.803 euro.

Recurentul

a solicitat respingerea cererii, susținând că în speță nu este îndeplinită

niciuna dintre condițiile prevăzute de dispozițiile art. 50

1

din

Legea nr. 10/2001, și anume ca aceste contracte să fi fost încheiate cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și să fi fost desființate prin

hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. De asemenea a arătat că

reclamantele au fost de rea-credință întrucât au înstrăinat respectivul

apartament la un an de la data la care acesta a fost cumpărat de la SC H. SA în

condițiile în care dispozițiile art. 9 alin. final din Legea nr. 112/1995

interziceau revânzarea imobilelor achiziționate de chiriași pentru o perioadă

de 10 ani.

Analizând

aceste critici, Înalta Curte va reține în primul rând că, pentru acordarea

prețului de piață, nu este necesar ca actul de vânzare cumpărare să fi fost

desființat în cadrul unei acțiuni în anularea acestuia ci, astfel cum corect a

apreciat instanța de apel, este suficient, ca în cadrul unei acțiuni în

revendicare prin comparare de titluri, acesta să își fi pierdut eficacitatea,

devenind caduc, în raport cu titlul fostului proprietar, apreciat ca

preferabil. Această interpretare se întemeiază pe dispozițiile art. 20 alin.

(2)

1

din Legea nr. 10/2001 în care legiuitorul s-a referit la

noțiunea de desființare a contractului, „fie ca urmare a unei acțiuni în

anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile”.

Pe

de altă parte, dispozițiile art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001

sunt incidente în cazul acelor chiriași cumpărători ale căror contracte, deși

încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, au fost lipsite de efecte, ceea ce

presupune, prin corelație cu ele dezvoltate anterior referitor la condiția

desființării contractului, că se înscriu în ipoteza acestei norme legale doar

acei chiriași cumpărători care au fost evinși în acțiunea în revendicare ca

efect al comparării de titluri, cu consecința recunoașterii preferabilității

titlului fostului proprietar, nu și aceia ale căror titluri au fost verificate

sub aspectul legalității, pe cale incidentală, în acțiunea în revendicare și în

privința cărora s-au reținut aspecte de încălcare a Legii nr. 112/1995 la

încheierea lor, ce au constituit argumente în lipsirea de efecte a titlului

lor.

În

cauză, greșit a apreciat instanța de apel că, nefiind anulat, contractul este

prezumat a fi fost încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, în condițiile în

care această prezumție a fost înlăturată în litigiul ce a avut ca obiect

revendicarea imobilului. Sub acest aspect, urmează a fi reținute statuările

instanțelor care au soluționat în mod irevocabil cererea în revendicare

relative la reaua credință a autoarei reclamantei la momentul cumpărării

imobilului și la faptul încheierii contractului de vânzare cumpărare prin

eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Astfel,

în considerentele hotărârilor judecătorești pronunțate în cadrul acțiunii în

revendicare (Decizia nr. 37 din 23 ianuarie 2008 a Curții de Apel București și Decizia

nr. 6587 din 11 iunie 2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție) s-a reținut

că autoarea reclamantelor nu beneficiază de bună credință deoarece a cumpărat

imobilul în contextul unei contestări a dreptului de proprietate al

vânzătorului, de care cu minime diligențe ar fi putut afla. S-a apreciat, de

asemenea, că subdobânditorul trebuia să cunoască existența interdicției de înstrăinare

a imobilului aflat sub regimul Legii nr. 112/1995.

Aceste

împrejurări, constatate în litigiul anterior, se opun cu putere de lucru

judecat și nu mai pot face obiectul unei noi analize în prezentul proces.

În

consecință, greșit au reținut instanțele de fond că reclamantele se mai pot

prevala de dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, în situația

în care, din hotărârile anterioare, a rezultat neîndeplinirea condițiilor

reglementate de lege pentru acordarea prețului de piață.

Pentru toate aceste

considerente, constatând lipsa unui temei legal al pretențiilor deduse

judecății, Înalta Curte va admite recursul în baza art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., va modifica în parte decizia recurată potrivit art. 312 alin. (1) C.

proc. civ., în sensul că va admite apelul aceluiași pârât, va schimba, potrivit

art. 296 C. proc. civ., în tot sentința nr. 781 din 11 aprilie 2013 a

Tribunalului București, secția a III-a civilă, și va respinge acțiunea, ca

neîntemeiată.

Vor fi menținute celelalte

dispoziții ale deciziei, referitoare la statuările privind calitatea procesuală

activă a reclamantelor, admiterea cererii de intervenție accesorie, precum și

cele, atacate în apel, referitoare la respingerea de către instanța de fond a

capetelor de cerere referitoare la spezele tranzacției de vânzare-cumpărare și la

cheltuielile de judecată din litigiul anterior.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâtul M.F.P. reprezentat de D.G.R.F.P. București împotriva Deciziei

nr. 155/A din 9 aprilie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Modifică în parte

decizia, în sensul că, urmare admiterii apelului pârâtului, schimbă în tot

sentința nr. 781 din 11 aprilie 2013 a Tribunalului București, secția a III-a

civilă, și respinge acțiunea, ca neîntemeiată.

Menține celelalte

dispoziții ale deciziei.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 29 octombrie 2014.