ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2906/2014

Asupra cauzei constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, la data de 19 iulie 2011, sub nr. 53920/3/2011, reclamantele I.V. și M.A. au chemat în judecată pe pârâtul M.F.P. solicitând instanței, ca prin hotărârea ce va pronunța, să dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 223.546 lei reprezentând valoarea de circulație a apartamentului din sector 1, la plata sumei de 500 dolari SUA, în echivalent lei la cursul B.N.R., reprezentând taxă și cheltuieli notariale, precum și la plata sumei de 18.650 lei reprezentând cheltuieli de judecată la care au fost obligate în urma soluționării dosarului de revendicare. În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamantele au arătat că apartamentul mai sus menționat a fost dobândit de mama lor, B.E., în baza Legii nr. 112/1995.

Urmare decesului acesteia, reclamantele, în calitate de moștenitoare, au vândut apartamentul numitei A.I.L. Ulterior perfectării acestui contract, cumpărătoarea a fost chemată în judecată de fosta proprietară a imobilului D.M.B., într-o acțiune în revendicare, acțiune în cadrul căreia cumpărătoarea le-a chemat în garanție pe reclamante. După parcurgerea mai multor etape procesuale, prin Decizia civilă nr. 673 din 21 iunie 2011 a Curții de Apel București, fosta proprietară a obținut obligarea cumpărătoarei Adam Irena la predarea apartamentului, iar reclamantele în calitate de chemate în garanție au fost obligate către aceasta la restituirea sumelor menționate în cuprinsul cererii de chemare în judecată.

În drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009. Prin sentința civilă nr. 781 din 11 aprilie 2013 Tribunalul București, secția a III-a civilă, a admis în parte acțiunea formulată de reclamante, a obligat pârâtul M.F.P. la plata sumei de 214.630 lei cu titlu de despăgubiri reprezentând valoarea de piață a imobilului și a respins, ca neîntemeiate, celelalte capete de cerere ale acțiunii, precum și cererea de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată. Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut că, evocând pe fond cererea de chemare în garanție, Curtea de Apel București prin Decizia civilă nr. 637 din 21 iunie 2011 le-a obligat pe reclamante- chemate în garanție la plata către cumpărătoarea A.I.

a sumei de 223.546 lei reprezentând preț și excedent de valoare, la plata sumei de 500 dolari SUA echivalent în lei la cursul B.N.R., reprezentând despăgubiri din taxe notariale precum și la 18.650 lei cheltuieli de judecată aferente procesului de revendicare. Considerentele acestei decizii au fost bazate pe disp. art. 1341 pct. 1 și 4 și art. 1344 C. civ., momentul evicțiunii fiind apreciat ca cel al rămânerii irevocabile a hotărârii de revendicare prin care numita C. (A.) I. a fost evinsă - respectiv 11 iunie 2009 ( data pronunțării deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție), suma la care reclamantele, în calitate de chemate în garanție, au fost obligate fiind stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză, aceasta incluzând prețul primit și sporul de valoare dobândit de apartament până la data evicțiunii.

Tribunalul a mai reținut că, prin Decizia civilă nr. 7542 din 11 decembrie 2012, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursurile formulate de reclamantele din prezenta cauză împotriva Deciziei civile nr. 637/A din 21 iunie 2011 a Curții de Apel București, care a fost în parte modificată în sensul obligării lor la plata sumei de 63.039 lei reprezentând prețul plătit actualizat cu rata inflației și la 1.521,56 lei reprezentând taxe notariale actualizate cu rata inflației către C. (A.) I.L. În prezentul dosar, potrivit raportului de expertiză tehnică, valoarea de circulație a imobilului în litigiu a fost stabilită la 214.631 lei, sumă la plata căreia tribunalul a dispus obligarea pârâtului, în temeiul dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Tribunalul a mai constatat că, în raport de temeiul de drept al acțiunii- Legea nr. 1/2009, dreptul la despăgubiri s-a născut odată cu intrarea în vigoare a actului normativ- 06 februarie 2009, astfel că, la momentul introducerii acțiunii - 19 iulie 2011, acesta nu era prescris. Raportat la prevederile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, tribunalul a constatat că celelalte pretenții solicitate prin acțiune referitoare la taxele notariale și cheltuielile de judecată nu își au corespondența în acest text de lege, M.F.P. neputând fi obligat să suporte cheltuielile făcute de părți cu acest titlu, motiv pentru care aceste pretenții au fost respinse ca neîntemeiate.

Tribunalul a respins ca neîntemeiată și cererea de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată apreciind că în cauză nu sunt incidente prevederile art. 274 C. proc. civ., întrucât nu poate fi reținută în sarcina pârâtului o culpă procesuală. Împotriva sentinței civile nr. 781/2013 a declarat recurs pârâtul M.F.P., cu următoarea motivare: În mod greșit, instanța de fond l-a obligat la plata contravalorii imobilului în litigiu la valoarea de piață a acestuia, motiv pentru care invocă excepția lipsei calității sale procesuale pasive, având în vedere că, potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita și nici dauna unui terț.

Or, M.F.P., nefiind parte la încheierea contractului dintre Primăria Municipiului București și reclamantele din acest dosar, este terț față de acest contract. Consideră că pe plan procesual, calitate procesuală pasivă nu poate avea, într-o astfel de acțiune, decât unitatea administrativ-teritorială vânzătoare (în speță Municipiul București). Pe fond, apreciază că în mod greșit instanța de fond a admis capătul de cerere referitor la valoarea de circulație având în vedere că, potrivit prevederilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piață este necesară îndeplinirea cumulativă a doua condiții: prima condiție este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua condiție este ca ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

În speța de față, nu există nicio hotărâre judecătorească prin care să se fi constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare. Recurentul critică și reținerea concluziilor din raportul de expertiză care a stabilit o sumă exorbitantă la evaluarea imobilului. Prin încheierea din data de 13 septembrie 2013 Curtea de apel a calificat calea de atac incidentă în cauză ca fiind apelul. Intimatele-reclamante I.V. și M.A. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat. Numita C. (A.) I.L. a formulat cerere de intervenție accesorie în interesul apelantului-pârât, prin care a solicitat admiterea apelului și respingerea acțiunii formulate de reclamante.

În motivarea cererii de intervenție, s-a arătat că, urmare a Deciziei civile nr. 7542/2012, a predat fostului proprietar apartamentul complet renovat și cu îmbunătățiri, evaluat la valoarea de circulație de 222.546 lei, însă i s-a restituit de către intimatele-reclamante doar suma de 63.039 lei. Prin încheierea din data de 27 septembrie 2013 instanța a încuviințat în principiu cererea de intervenție accesorie în interesul apelantului-pârât. Apelantul-pârât a formulat note de ședință prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantelor, în susținerea căreia a arătat că în situația de față nu este incidentă situația prevăzută de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, întrucât la momentul evicțiunii reclamantele nu mai erau proprietarele imobilului cumpărat de la stat.

De asemenea a susținut că autoarea reclamantelor a fost de rea credință iar reclamantele au încălcat interdicția de vânzare a imobilului reglementată de art. 9 din Legea nr. 112/1995. Prin încheierea din data de 8 noiembrie 2013 instanța a reținut excepția lipsei calității procesuale active, apreciind că este o chestiune ce ține de aplicabilitatea sau inaplicabilitatea dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, adică o chestiune ce ține de fondul apelului. Prin Decizia nr. 155/A din 9 aprilie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, a fost admis apelul formulat de apelantul-pârât M.F.P., în temeiul dispozițiilor art. 55 C. proc. civ. admisă cererea de intervenție accesorie formulată de intervenienta Ch.

(A.) I.L. în interesul apelantului-pârât, schimbată în parte sentința civilă apelată, în sensul că apelantul-pârât a fost obligat la plata sumei de 32.803 euro reprezentând valoarea de piață a imobilului situat în București, sector 1, echivalent în lei la data plății, fiind menținute celelalte dispoziții ale sentinței (referitoare la respingerea ca neîntemeiate a celorlalte capete de cerere ale acțiunii și respingerea cererii de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată), care nu au fost apelate de intimatele-reclamante. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut, ca situație de fapt, că prin contractul de vânzare-cumpărare din 13 ianuarie 1997 autoarea reclamantelor, B.E., a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului situat în București, sector 1. Prin contractul autentificat din 12 martie 1998 reclamantele au vândut către intervenienta A.I.L.

acest apartament. Fostul proprietar al apartamentului, D.M.B.S., a formulat acțiune în revendicare împotriva intervenientei A.I.L., admisă prin Decizia civilă nr. 37 din 23 ianuarie 2008 pronunțată de Curtea de apel București, secția a IV-a civilă, irevocabilă, sub aspectul cererii în revendicare, prin Decizia nr. 6587 din 11 iunie 2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție. Prin aceeași decizie, instanța de recurs a dispus trimiterea spre rejudecare a cererii de chemare în garanție formulată de A.I.L. împotriva intimatelor-reclamante din cauza de față. Prin Decizia civilă nr. 637/A din 21 iunie 2011 Curtea de apel București, secția a IV-a civilă, evocând fondul, a admis cererea de chemare în garanție și a obligat pârâtele chemate în garanție I.V.

și M.A. să-i plătească reclamantei C. (A.) I.L. suma de 223.546 lei reprezentând preț și excedent de valoare și 500 dolari reprezentând taxe notariale. Această decizie a fost modificată în parte prin Decizia nr. 7542 din 11 decembrie 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, în sensul obligării chematelor în garanție I.V. și M.A. să-i plătească reclamantei C. (A.) I.L. suma de 63.039 lei reprezentând prețul plătit, actualizat cu rata inflației, și a sumei de 2.521,56 lei reprezentând taxe notariale, actualizate cu rata inflației.

Asupra motivelor de apel, s-a reținut că, prin prima critică, apelantul-pârât a invocat lipsa calității sale procesuale pasive în cauza de față, arătând că în cauză operează răspunderea Municipiul București prin primar General în calitate de parte în contractul de vânzare-cumpărare încheiat de autoarea intimatelor-reclamante în temeiul Legii nr. 112/1995, față de dispozițiile legale de drept comun care reglementează răspunderea vânzătorului pentru evicțiune. Critica a fost respinsă ca nefondată, instanța de apel apreciind că dispozițiile art. 50 1 coroborate cu cele ale art. 50 alin. (2) 1 și alin. (3) din Legea nr. 10/2001 rep. constituie norme speciale, derogatorii de la dreptul comun privind obligația vânzătorului de a răspunde pentru evicțiune (respectiv, art. 1341 C. civ.).

Prin urmare, ele se aplică cu precădere, potrivit principiului de drept conform căruia „norma specială derogă de la norma generală” (specialia generalibus derrogant). S-a considerat că textul de lege cu caracter derogatoriu de la dreptul comun instituie o formă de răspundere extracontractuală specială, ce stabilește în mod expres calitatea procesuală pasivă a apelantului-pârât în ceea ce privește restituirea prețului de piață al imobilelor, în situația în care contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, a fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Prin cea de-a doua critică cuprinsă în notele de ședință depuse la dosar la data de 31 octombrie 2013, apelantul-pârât a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantelor, în susținerea căreia a arătat că în situația de față nu este aplicabil art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, întrucât la momentul evicțiunii reclamantele nu mai erau proprietarele imobilului cumpărat de la stat. Critica a fost înlăturată, Curtea de apel reținând că situația de fapt din cauza de față se încadrează exact în ipoteza avută în vedere de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 rep. („proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate.”), având în vedere faptul că intimatele reclamante sunt moștenitoarele lui B.E.

(conform certificatului de moștenitor din 1998 emis de B.N.P., M.), cea care a cumpărat imobilul în litigiu de la stat prin contractul de vânzare-cumpărare din 1997, încheiat în baza Legii nr. 112/1995. S-a considerat de către instanța de apel că acest contract nu a fost anulat pe cale judiciară, ca urmare a promovării vreunei acțiuni înăuntrul termenului prevăzut de art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, astfel încât este prezumat a fi încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Prin cea de-a treia critică, cuprinsă în motivele de apel, apelantul-pârât susține că în cauza de față nu este îndeplinită cea de-a doua condiție prevăzută de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 rep., întrucât contractul de vânzare-cumpărare încheiat de autoarea intimatelor-reclamante în baza Legii nr. 112/1995 nu a fost „desființat” în sensul acestei norme juridice.

Și această critică a fost respinsă ca nefondată, instanța constatând faptul că actul de vânzare-cumpărare prin care autoarea intimatelor-reclamante a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu în baza Legii nr. 112/1995 (respectiv contractul din 1997) a fost lipsit de efecte juridice ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare împotriva intervenientei accesorii, iar intimatele-reclamante au fost obligate să restituie cumpărătoarei (intervenienta accesorie C.I. Luminița) prețul pe care aceasta l-a achitat în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 1998, precum și taxele notariale, actualizate cu rata inflației.

Instanța de apel a asimilat situația intimatelor-reclamante, al căror titlu de proprietate (contractul de vânzare-cumpărare din 1997 încheiat în procedura Legii nr. 112/1995) a fost lipsit de efecte juridice în urma admiterii acțiunii în revendicare a foștilor proprietari, cu situația desființării contractului ca urmare a promovării unei acțiuni în anulare. Consideră că această interpretare se fundamentează chiar pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, respectiv art. 20 alin. (2) 1 din lege, potrivit cărora: „Art.

(21) În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de M.D.L.P.L.” Prin urmare, chiar legiuitorul a avut în vedere, în definirea noțiunii de „desființare” a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil vândut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, atât ipoteza admiterii acțiunii în anularea respectivului contract, cât și ipoteza admiterii acțiunii în revendicare, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Prin cea de-a patra critică, cuprinsă în motivele de apel, apelantul-pârât a susținut că raportul de expertiză efectuat în primă instanță nu a ținut cont, în cadrul metodelor de evaluare, de blocajul actual al pieței imobiliare, de numărul tranzacțiilor imobiliare din zonă, nu a aplicat corecția pentru procese în curs și pentru locație.

Critica a fost reținută ca întemeiată, întrucât, prin încheierea din data de 8 noiembrie 2013 instanța a încuviințat solicitarea apelantului-pârât de completare a raportului de expertiză efectuat în primă instanță, raportul de expertiză specialitatea construcții, refăcut de expert Bobei Marian, fiind depus la dosar la data de 10 martie 2014. Din cuprinsul acestui raport de expertiză refăcut, Curtea de apel a reținut că valoarea apartamentului în suprafață utilă de 65,71 mp ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 1997 este de 18.810 euro, conform Anexei 5 întocmită de expert, iar valoarea cotei de teren de 62,26 mp situat sub construcție este de 13.993 euro, conform Anexei 6 întocmită de expertul B.M., în total 32.803 euro.

În consecință, M.F.P. a fost obligat la plata sumei de 32.803 euro reprezentând valoarea de piață a imobilului. Împotriva acestei decizii a declarat recurs M.F.P. susținând că hotărârea a fost dată în parte cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.). Într-o primă critică se arată că instanța de apel, deși a confirmat situația de fapt reținută de instanța de fond, în mod greșit a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantelor considerând că acestea sunt îndreptățite, în temeiul Legii nr. 10/2001, la valoarea de piață a imobilului.

Se susține că, în speță, situația dedusă judecății nu este cea prevăzută art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, și anume că proprietarul al cărui contract de vânzare-cumpărare s-a desființat și a pierdut locuința, are posibilitatea de a solicita prețul de piață pentru a putea să-și achiziționeze un alt imobil corespunzător, întrucât reclamantele din prezentul litigiu au vândut imobilul cumpărat de la stat, încă din anul 1998 obținând prețul de piață de la acea dată. Prin urmare, la momentul evicțiunii, reclamantele l.V. și M.A. nu mai erau proprietarele imobilului vândut în baza Legii nr. 112/1995, astfel încât dispozițiile Legii nr. 10/2001 nu li se pot aplica iar acestea au fost obligate la restituirea prețului încasat așa cum a fost stabilit prin Decizia civilă nr. 7442 din 11 decembrie 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție respectiv a sumei de 63.039 lei si suma de 2.521,56 lei reprezentând taxe notariale.

Recurentul critică și faptul că instanța de apel în mod greșit a menținut obligația de plată a M.F.P. considerând că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. Astfel, deși instanța a reținut faptul că reclamantele au fost obligate către C. (A.) I.L. la plata prețului actualizat, totuși consideră că actualele reclamante sunt îndreptățite în temeiul Legii nr. 10/2001 la valoarea de piață a imobilului. Or, în condițiile în care în anul 1998 reclamantele au înstrăinat imobilul în discuție încheind un contract de vânzare cumpărare în urma căruia au obținut un preț de piață de 12.500 dolari SUA, preț ce au fost obligate a-l restitui cumpărătorului, respectiv a sumei de 63.039 lei, a obliga la această dată M.F.P.

la o valoare de 32.803 euro (144.136,38 lei - 1 euro =4,394 lei) apare ca o îmbogățire fără justă cauză. În această situație, instanța trebuia cel mult a obliga M.F.P. la plata sumei plătite de către reclamante către fostul cumpărător și nu la prețul de piață aceste dispoziții legale nefiind aplicabile cauzei, întrucât în speță nu este îndeplinită niciuna dintre condițiile prevăzute de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001: prima condiție este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua condiție este ca ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. Or, în speță, nu numai că nu există o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă prin care să fi fost desființat contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, dar s-a stabilit, în mod irevocabil, că autoarea B.E.

a fost de rea-credință la momentul dobândirii imobilului de la stat. Mai mult, chiar și reclamantele I.V. și M.A., care au moștenit imobilul în discuție de la numita B.E., au fost de rea-credință având în vedere faptul că au înstrăinat respectivul apartament la un an de la data la care acesta a fost cumpărat de la SC H. SA. în condițiile în care dispozițiile art. 9 alin. final din Legea nr. 112/1995 interziceau revânzarea imobilelor achiziționate de chiriași pentru o perioadă de 10 ani. În situația în care, reținându-se încheierea actului de transmisiune cu nesocotirea prevederilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, se constată nulitatea actului încheiat în aceste condiții, nu sunt incidente dispozițiile legale invocate de reclamanți, ce constituie temeiul acțiunii, respectiv art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Intenția legiuitorului la momentul promulgării Legii nr. 10/2001 a fost aceea ca, prin acordarea prețului de piață, să permită chiriașilor care au fost evinși de adevăratul proprietar să își achiziționeze o locuință în locul celei pierdute în procesul de revendicare (motivare des întâlnită în practica judiciară). Însă, în prezentul litigiu, reclamantele nu s-au aflat în această situație, de vreme ce, așa cum au arătat și în acțiunea introductivă, au înstrăinat imobilul moștenit de la autoarea lor, la un an de la data dobândirii acestuia de la stat, întrucât aveau deja o locuință. Reclamantele au obținut prețul de piață pe imobil și au și restituit acel preț, drept consecință M.F.P.

nu poate fi obligat la o sumă mai mare decât ceea returnată efectiv de către reclamante stabilită prin Decizia nr. 7442 din 11 decembrie 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție respectiv a sumei de 63.039 lei și suma de 2.521,56 lei reprezentând taxe notariale în nici un caz o valoare de piață 32.803 euro în condițiile în care reclamantele au vândut apartamentul la valoarea de piață dispunând de aceste sume din anul 1998 până în anul 2012. Intimata pârâtă I.V. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului iar intimata intervenientă a solicitat, prin întâmpinare, admiterea recursului declarat de M.F.P. Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține că recursul este fondat în limitele următoarelor considerente: Prima critică a recurentului vizează lipsa calității procesuale active a reclamantelor.

În dezvoltarea acestei critici, recurentul a adus, în principal, argumente referitoare la greșita aplicare a dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, care, însă, nu sunt de natură a susține excepția invocată, urmând a fi analizate în cadrul celui de-al doilea motiv de recurs. Singurul aspect ce poate fi subsumat unei critici de nelegalitate referitoare la calitatea procesuală a reclamantelor, este acela că, la momentul evicțiunii, reclamantele l.V. și M.A. nu mai erau proprietarele imobilului vândut în baza Legii nr. 112/1995, împrejurare ce ar fi impus, în opinia recurentului, admiterea excepției invocate.

Înalta Curte reține că reclamantele au solicitat a le fi recunoscută, în patrimoniu, valoarea de înlocuire a bunului pe care l-au deținut în proprietate, prin moștenire de la autoarea lor, invocând un drept subiectiv pe care l-au considerat actual, indiferent de împrejurarea că acțiunea în revendicare nu a fost îndreptată împotriva lor ci a unui terț cumpărător, iar ele au fost atrase în acel litigiu de către terța persoană în baza obligației de garanție pentru evicțiune, fiind ținute a restitui prețul primit. Urmează a fi înlăturată critica recurentului cu privire la calitatea procesuală activă, având în vedere că instanța de apel a apreciat în mod corect că reclamantele au deținut calitatea de proprietar al unui imobil ce a constituit obiectul vânzării de către stat în baza Legii nr. 112/1995.

Întrucât acest imobil a fost, ulterior, retrocedat fostului proprietar pe calea dreptului comun, reclamantele, considerându-se evinse prin activarea obligației lor de garanție pentru evicțiune în favoarea terțului cumpărător, au solicitat aplicarea mecanismului special de despăgubire instituit de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, prevalându-se de calitatea lor de foste proprietare ale imobilului. Prin urmare, reclamantele își justifică legitimarea procesuală activă pe temeiul dispozițiilor legale referitoare la dreptul de a li se restitui prețul de piață al imobilului, în baza normelor speciale ale Legii nr. 10/2001. Celelalte aspecte de interpretare și aplicare a normei invocate în susținerea acțiunii, vor fi analizate în contextul criticii recurentului cu privire la neîndeplinirea condițiilor de aplicare a mecanismului de indemnizare reglementat de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, susținere pe care Înalta Curte o apreciază ca fiind întemeiată.

În acest sens, pornind de la situația de fapt stabilită de instanța de apel în temeiul probatoriului deja administrat și care nu mai poate fi reanalizată, în cadrul controlului de nelegalitate a hotărârii exercitat în recurs în limitele art. 304 C. proc. civ., Înalta Curte constată că problema de drept ce se solicită a fi examinată este cea a incidenței, în prezenta cauză, a art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, republicată, așa cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009. În esență, normele de drept prevăzute de art. 50 și art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 se constituie într-un caz de aplicare particulară a dispozițiilor art. 1337 și urm. din vechiul C. civ. relative la garanția vânzătorului pentru evicțiune.

Așa cum rezultă din conținutul art. 1294 din vechiul C. civ., vânzarea este un contract sinalagmatic ce dă naștere la obligații reciproce între părțile contractante, în esență obligația vânzătorului de a preda lucrul vândut și cea de a garanta pe cumpărător pentru liniștita folosință a lucrului, cunoscută ca obligație de garanție pentru evicțiune și iar a cumpărătorului de a plăti prețul. În temeiul art. 1337 din vechiul C. civ. vânzătorul este de drept obligat, a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut. Aceste dispoziții legale cuprinse în normele generale C. civ. își găsesc aplicarea și în legea specială, chiriașii-cumpărători având dreptul la restituirea prețului actualizat în condițiile art. 50 alin. (2) și (3), în situația în care contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate.

De asemenea, potrivit prevederilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 (introduse prin dispozițiile art. 1 pct. 18 din Legea nr. 1 din 6 februarie 2009 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989), proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Se constată că legiuitorul, prin dispozițiile menționate anterior, a înțeles să deroge, pentru aceste cazuri particulare ale contractului de vânzare cumpărare, de la dreptul comun, reglementând expres cazurile și condițiile de acordare a despăgubirilor către cumpărătorii care au dobândit imobile în condițiile preferențiale stabilite prin Legea nr. 112/1995, pentru ca, ulterior, să fie deposedați de imobilele cumpărate. De asemenea, legiuitorul a stabilit limitele despăgubirilor ce pot fi acordate cumpărătorilor unor astfel de imobile, după caz, fie contravaloarea prețului stabilit de stat și plătit de cumpărători pentru astfel de imobile, actualizat, fie contravaloarea prețului de piață a imobilului, funcție de distincțiile prevăzute de lege și a indicat ca debitor al obligației de plată, în mod expres, nu autoritatea administrativă vânzătoare ci M.F.P.

În speța dedusă prezentei judecăți, autoarea reclamantelor a dobândit în proprietate, în baza Legii nr. 112/1995, imobilul în litigiu care, după decesul acesteia, a fost înstrăinat unui terț cumpărător, intervenienta C.I., pentru un preț pe care reclamantele l-au încasat la momentul vânzării și care se prezumă a fi prețul pieței la data acelei tranzacții. În executarea obligației de garanție pentru evicțiune, reclamantele au fost obligate să restituie cumpărătoarei prețul actualizat și spezele tranzacției, suportând astfel, în calitate de debitoare a obligației imposibil de executat, riscul contractului. Reclamantele au susținut că și în situația în care au suferit un prejudiciu rezultat, nu din evingerea prin tulburarea de drept a liniștitei folosințe pe care o exercitau asupra bunului, provocată de fostul proprietar, ci din acțiunea în garanție a cumpărătorului, li se aplică mecanismul de protecție reglementat de Legea nr. 10/2001, prin care statul prin M.F.P.

este obligat să repare prejudiciul cauzat cumpărătorului de bună credință, în cazul în care acesta pierde imobilul în favoarea fostului proprietar, prejudiciu prezumat de legiuitor ca fiind, în această situație, prețul de piață al imobilului. Deși inițial și-au cuantificat pretențiile prin raportare la prețul de piață pe care, la rândul lor, aveau a-l achita intervenientei în executarea obligației de garanție stabilită printr-o hotărâre judecătorească ce nu era definitivă, după reformarea acelei hotărâri și obligarea lor la restituirea prețului actualizat și a spezelor tranzacției, ele și-au menținut solicitarea privind prețul de piață, întemeiată pe dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Se constată astfel că reclamantele au optat exclusiv pentru modalitatea de dezdăunare sub forma prețului de piață, astfel că posibilitatea acordării formei alternative de despăgubire, respectiv a prețului actualizat, nu poate fi analizată în acest cadru procesual decât cu nesocotirea principiului disponibilității raportat la obiectul învestirii. În soluționarea cererii deduse judecății, instanța de apel a plecat, în raționamentul său, de la premisa că situația reclamantelor poate fi asimilată celei a chiriașului cumpărător de bună credință, evins în procesul de comparare a titlurilor de proprietate în acțiunea în revendicare, astfel încât a considerat că acestea sunt îndreptățite la restituirea prețului de piață, redus în apel, în urma reevaluării, la suma de 32.803 euro.

Recurentul a solicitat respingerea cererii, susținând că în speță nu este îndeplinită niciuna dintre condițiile prevăzute de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, și anume ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. De asemenea a arătat că reclamantele au fost de rea-credință întrucât au înstrăinat respectivul apartament la un an de la data la care acesta a fost cumpărat de la SC H. SA în condițiile în care dispozițiile art. 9 alin. final din Legea nr. 112/1995 interziceau revânzarea imobilelor achiziționate de chiriași pentru o perioadă de 10 ani.

Analizând aceste critici, Înalta Curte va reține în primul rând că, pentru acordarea prețului de piață, nu este necesar ca actul de vânzare cumpărare să fi fost desființat în cadrul unei acțiuni în anularea acestuia ci, astfel cum corect a apreciat instanța de apel, este suficient, ca în cadrul unei acțiuni în revendicare prin comparare de titluri, acesta să își fi pierdut eficacitatea, devenind caduc, în raport cu titlul fostului proprietar, apreciat ca preferabil. Această interpretare se întemeiază pe dispozițiile art. 20 alin. (2) 1 din Legea nr. 10/2001 în care legiuitorul s-a referit la noțiunea de desființare a contractului, „fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile”.

Pe de altă parte, dispozițiile art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 sunt incidente în cazul acelor chiriași cumpărători ale căror contracte, deși încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, au fost lipsite de efecte, ceea ce presupune, prin corelație cu ele dezvoltate anterior referitor la condiția desființării contractului, că se înscriu în ipoteza acestei norme legale doar acei chiriași cumpărători care au fost evinși în acțiunea în revendicare ca efect al comparării de titluri, cu consecința recunoașterii preferabilității titlului fostului proprietar, nu și aceia ale căror titluri au fost verificate sub aspectul legalității, pe cale incidentală, în acțiunea în revendicare și în privința cărora s-au reținut aspecte de încălcare a Legii nr. 112/1995 la încheierea lor, ce au constituit argumente în lipsirea de efecte a titlului lor.

În cauză, greșit a apreciat instanța de apel că, nefiind anulat, contractul este prezumat a fi fost încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, în condițiile în care această prezumție a fost înlăturată în litigiul ce a avut ca obiect revendicarea imobilului. Sub acest aspect, urmează a fi reținute statuările instanțelor care au soluționat în mod irevocabil cererea în revendicare relative la reaua credință a autoarei reclamantei la momentul cumpărării imobilului și la faptul încheierii contractului de vânzare cumpărare prin eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Astfel, în considerentele hotărârilor judecătorești pronunțate în cadrul acțiunii în revendicare (Decizia nr. 37 din 23 ianuarie 2008 a Curții de Apel București și Decizia nr. 6587 din 11 iunie 2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție) s-a reținut că autoarea reclamantelor nu beneficiază de bună credință deoarece a cumpărat imobilul în contextul unei contestări a dreptului de proprietate al vânzătorului, de care cu minime diligențe ar fi putut afla. S-a apreciat, de asemenea, că subdobânditorul trebuia să cunoască existența interdicției de înstrăinare a imobilului aflat sub regimul Legii nr. 112/1995. Aceste împrejurări, constatate în litigiul anterior, se opun cu putere de lucru judecat și nu mai pot face obiectul unei noi analize în prezentul proces.

În consecință, greșit au reținut instanțele de fond că reclamantele se mai pot prevala de dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, în situația în care, din hotărârile anterioare, a rezultat neîndeplinirea condițiilor reglementate de lege pentru acordarea prețului de piață. Pentru toate aceste considerente, constatând lipsa unui temei legal al pretențiilor deduse judecății, Înalta Curte va admite recursul în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ., va modifica în parte decizia recurată potrivit art. 312 alin. (1) C. proc. civ., în sensul că va admite apelul aceluiași pârât, va schimba, potrivit art. 296 C. proc. civ., în tot sentința nr. 781 din 11 aprilie 2013 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, și va respinge acțiunea, ca neîntemeiată.

Vor fi menținute celelalte dispoziții ale deciziei, referitoare la statuările privind calitatea procesuală activă a reclamantelor, admiterea cererii de intervenție accesorie, precum și cele, atacate în apel, referitoare la respingerea de către instanța de fond a capetelor de cerere referitoare la spezele tranzacției de vânzare-cumpărare și la cheltuielile de judecată din litigiul anterior.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul M.F.P. reprezentat de D.G.R.F.P. București împotriva Deciziei nr. 155/A din 9 aprilie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Modifică în parte decizia, în sensul că, urmare admiterii apelului pârâtului, schimbă în tot sentința nr. 781 din 11 aprilie 2013 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, și respinge acțiunea, ca neîntemeiată. Menține celelalte dispoziții ale deciziei. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 29 octombrie 2014.