ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 863/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin Sentința civilă nr. 337 din 26 ianuarie 2012 a Tribunalului Constanța a fost respinsă ca nefondată acțiunea reclamanților B.N. și B.E. privind exproprierea dispusă de Statul Român prin C.N.A.D.N.R. conform hotărârilor nr. 3, 4, 5, 6, 7 și 8 din 10 august 2010, reclamanții fiind obligați să plătească pârâtului cheltuielile de judecată ocazionate de acest proces. Prin Decizia civilă nr. 66 C din 14 mai 2012 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă, a fost admis apelul reclamanților, a fost schimbată în tot sentința apelată, în sensul admiterii contestației și obligării pârâtului la plata către reclamanți a sumei de 37.000 RON, reprezentând despăgubiri pentru suprafața totală expropriată de 7.485 mp și s-a înlăturat dispoziția privind obligarea reclamanților la cheltuieli de judecată.

A fost obligat pârâtul la plata către reclamanți a 2.400 RON cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut, în esență, următoarele: Chestiunea dedusă judecății în apel privește modalitatea de interpretare și de aplicare în speță a Legii nr. 198/2004 modificate și completate (în vigoare la data procedurilor de expropriere și sub imperiul căreia au fost emise hotărârile nr. 3, 4, 5, 6, 7 și 8 din 10 august 2010, contestate), reclamanții susținând că instanța de fond nu a aplicat corect normele incidente în determinarea corectă a cuantumului despăgubirilor cuvenite celui expropriat. S-a reținut că instanța de fond s-a raportat în mod corect la dispozițiile legale care reglementează această materie.

Expertiza efectuată de experții Ș.I., B.E. și V.I. au determinat, în raport de Standardele Internaționale de Evaluare - I.V.S.I, că valoarea de piață (valoarea reală a imobilului) a acestei suprafețe de 7.485 mp, teren extravilan agricol, este de 37.000 RON, respectiv de 4,9367 lei/mp (1,15 euro/mp, la cursul BNR din 29 august 2011). Toți cei trei experți au conchis în sensul că valorile reieșite din cele două metode comparative utilizate, respectiv comparația relativă și capitalizarea rentei funciare conduc spre această sumă, singura care se cuvine proprietarilor expropriați câtă vreme nu există elemente de acordare a unor pretinse restricții impuse prin Legea nr. 47/1997 de aprobare a O.U.G.

nr. 5/1996. Existența unei diferențe apreciate ca derizorii în primă instanță și explicată prin realizarea evaluărilor la distanță de un an, fapt care s-a reflectat în indicatorii ratei de capitalizare, nu poate conduce la respingerea cererii reclamanților, ci la acordarea către aceștia a despăgubirilor reieșite din probele judiciare - 37.000 RON. În privința componentei privind prejudiciul cauzat proprietarului prin expropriere, s-a reținut că în mod corect experții au relevat inexistența unui alt prejudiciu al reclamanților, necalculând alte sume datorate pe acest criteriu.

Prejudiciul, văzut ca o a doua componentă a despăgubirilor la care este îndreptățit cel expropriat, se referă la pierderea unor beneficii economice viitoare certe, de care acesta nu se mai poate bucura, care au caracter previzibil și pot fi dovedite prin situații (economico-financiare, fiscale) concrete anterioare, astfel că în mod corect, în speță, judecătorul fondului a apreciat că nu se impune nicio altă despăgubire pe această componentă, ca valoare compensatorie. Susținerea apelanților, cum că valoarea de piață stabilită prin expertiză pentru acest teren nu ține seama de prețul pe care l-ar fi obținut proprietarii prin vânzare, într-un moment prielnic al pieței imobiliare, nu își găsește suportul juridic, pe aceleași argumente legate de evaluarea bunului preluat legal de la titularul dreptului la momentul preluării, iar nu la cel la care s-ar fi obținut, anterior sau ulterior acestui moment, un preț superior.

Nefondate s-au dovedit și criticile legate de criteriul celei mai bune utilizări pe care reclamanții ar fi putut să o dea imobilului afectat de expropriere, pentru că deși acest element - CMBU - constituie baza evaluării conform standardelor internaționale, în speță expertiza a relevat destinația terenului ca fiind extravilan agricol și că restul terenului păstrează aceeași destinație, nefiind invocată ori probată posibilitatea schimbării previzibile și fundamentate a acestei afectări. Cât privește limitarea posibilităților de utilizare a terenului rămas în proprietatea apelanților (exproprierea vizând doar o suprafață din totalul terenului deținut), instanța a avut în vedere că această expropriere a vizat o divizare unitară a parcelelor A39/1 și A39/2, de o manieră care nu afectează destinația agricolă și utilizarea în acest scop a terenurilor rămase prin dezmembrare, după cum rezultă din planurile de amplasament.

Singurele comparabile pe care le indică standardele internaționale sunt cele luate în calcul prin expertiza judiciară și se referă la prețurile cu care se tranzacționează în mod obișnuit imobile similare din aceeași unitate administrativ-teritorială. În raport de aceste considerente, constatând că soluția primei instanțe se impune a fi modificată cât privește cuantumul despăgubirilor pentru suprafața expropriată (cu raportare valorică la expertiza judiciară efectuată în cauză), față de dispozițiile art. 296 alin. (1) C. proc. civ. apelul a fost admis, obligând pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 37.000 RON, reprezentând despăgubiri pentru suprafața totală expropriată de 7.485 mp. S-a înlăturat dispoziția privind obligarea reclamanților la cheltuieli de judecată, pârâtul urmând a fi obligat la plata către reclamanți a 2.400 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul solicitând admiterea acestuia, modificarea hotărârii atacate în sensul respingerii cererii introductive de instanță și obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată. Consideră că, în mod eronat prin obiectivul încuviințat de instanță s-a solicitat comparația cu terenuri din localitatea Murfatlar, deși trebuia să se facă comparația cu trenuri din comuna Bărăganu, întrucât terenurile alese spre comparație trebuie să fie situate în aceeași localitate. Terenurile sunt situate în Siminoc, Murfatlar și Negru Vodă astfel că amplasamentul față de terenul expropriat este diferit, proprietățile solului diferă, cererea și oferta sunt distincte.

Conform prevederilor din GN1 - Evaluarea proprietăților imobiliare, art. 5.10 "Termenii piață și piețe implică proprietăți, cumpărători, vânzători și un anumit grad de concurență. Dacă proprietatea selectată pentru comparație nu este sau nu poate fi o concurentă cu proprietatea evaluată, pe aceeași piață, este foarte probabil ca acea proprietate să aparțină unei piețe diferite." În al doilea rând, imobilele nu sunt identificate cadastral, precum prevăd Standardele Internaționale de Evaluare. Experții nu pot compara terenul din prezentul litigiu cu niște imobile alese aleatoriu, neștiind unde se află acestea în mod efectiv. În al treilea rând, comparabila nr. 3 vizează un teren intravilan. În cadrul metodei capitalizării rentei funciare se menționează că "redevența pe terenurile concesionate de Agenția Domeniilor Statului în zonă a fost de 500 kg grâu/ha la prețul de 0,60 lei/kg.

În calculul final, însă se calculează valoarea terenului raportându-se la prețul de 0,65 lei/kg, probabil din eroare. Însă valoarea corectă a terenului este 34.108 RON și nu 36.951 RON". Având în vedere lipsa unor dovezi certe pentru schimbarea destinației, precum și disp. art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, nu se poate reține că din punctul de vedere al situației juridice și al momentului concret la care s-a stabilit valoarea reală a imobilului expropriat, despăgubirea primită de reclamanți nu a avut un caracter echitabil. Expertul evaluator desemnat de către expropriator a analizat toate elementele în directă legătură cu data evaluării, astfel că reperele de evaluare au fost corecte și valorile de circulație stabilite prin rapoartele de evaluare ce au stat la baza emiterii hotărârilor de expropriere corespund cerinței de actualitate și de realitate în determinarea sumelor cuvenite reclamanților.

Nici valoarea stabilită de către experții judiciari prin utilizarea metodei capitalizării rentei funciare (1,164 euro/mp) nu poate fi considerată relevantă în cauză întrucât nu s-a avut în vedere prețul mediu al grâului la momentul întocmirii raportului de evaluare pe baza căruia au fost emise hotărârile de expropriere, ci de la nivelul anului 2010, ceea ce a dus la stabilirea unei rate de capitalizare diferite. Instanța de apel a apreciat în mod greșit că tribunalul a respins cererea de chemare judecată formulată de către reclamanți pe considerentul diferenței derizorii între sumele obținute prin cele două rapoarte, în realitate trebuind să acorde suma de 37.000 RON cu titlu de despăgubire.

Or, având în vedere cele două momente ale realizării raportului de evaluare și raportului de expertiză se deduce faptul că expropriatorul a respectat dispozițiile legale incidente în materie și a acordat o justă și prealabilă despăgubire. Legea nr. 255/2010 (cea care a abrogat Legea nr. 198/2004) oferă posibilitatea persoanei expropriate de a ataca hotărârea de despăgubire într-un termen de 3 ani de la momentul comunicării acesteia, iar art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede că "despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia." Astfel, în ipoteza în care persoana expropriată ar formula cerere de chemare în judecată după ani de la comunicarea hotărârii de despăgubire și piața imobiliară ar înregistra creșteri ale prețurilor, cu siguranță raportul de expertiză ar calcula o valoare a despăgubirii cu mult mai mare decât cea oferită de către expropriator.

Este evident că diferența dintre cele două valori (despăgubire) rezultă și din fluctuația cursului valutar. În aceste condiții, nu se poate afirma că dreptul persoanei a fost încălcat prin acordarea unei sume mai mici întrucât despăgubirea s-a calculat prin raportare la prețurile imobilelor de la data întocmirii raportului de evaluare. Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate ce pot fi încadrate în motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., Înalta Curte constată că recursul formulat este nefondat, urmând a fi respins pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare: Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții precum și instanța vor ține seama și de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel, în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite. Sintagma "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială", definește prețul de piață, cel mai probabil la o anumită dată, la care trebuie să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială.

Expertiza efectuată de către experții Ș.I., B.E. și V.I. a analizat evoluția pieței la nivelul comunei Bărăganu și efectele vânzării de terenuri în aceeași zonă, respectiv terenuri în Siminoc și Murfatlar zona A, Viile și terenul agricol extravilan, învecinat cu canalul magistralei de irigații Negru Vodă. Folosind metoda comparației de piață, experții evaluatori au ajuns la concluzia că prețul terenului în litigiu este cuprins între 0,32 euro/mp și 1,15 euro/mp, ajungând la valoarea totală de 36.499 RON pentru suprafața de 7485 mp (1,15 euro/mp). Experții au folosit pentru evaluarea terenului și metoda capitalizării rentei funciare. Folosind această metodă, experții au ajuns la o valoare a terenului în litigiu de 36.951 RON, rotunjit 37.000 RON.

Deoarece expropriații nu se află în situația de a vinde, dar expropriatorul se află în situația de a cumpăra, experții au ales valoarea cea mai mare a terenului, adică cea de 37.000 RON. Susținerile recurentei potrivit cărora diferența dintre cele două valori de 34.000 de RON și respectiv 37.000 RON stabilită prin expertiza dispusă în cauză s-ar datora cursului euro nu poate fi primită, în condițiile în care exproprierea trebuie să reflecte o justă despăgubire. În raport cu cele mai sus expuse, în temeiul art 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul formulat în cauză ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva Deciziei civile nr. 66 C din 14 mai 2012 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 februarie 2013. Procesat de GGC - GV